[파이낸셜뉴스]LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 부동산 대출 규제가 가계부채를 잡는 데는 도움이 됐지만, '집값 불평등'을 완화하지는 못했다는 연구 결과가 나왔다. 조정대상지역에 대출 규제를 강화했음에도 주택자산은 오히려 9.3% 증가한 것으로 나타났다. 한국은행은 "LTV, DTI 규제가 부채는 축소할 수 있었지만 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다"고 분석했다. 그럼에도 한은은 가계부채 관리와 같은 거시건전성 측면에서 LTV, DTI 규제를 시행하는 게 바람직하다고 제언했다. 10일 한국은행이 '거시건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향'(금융안정연구팀 김민수 차장, 최원용 조사역)에 따르면 지난 2017년부터 시행된 부동산 조정대상지역에 대한 LTV, DTI 규제 강화가 가계부채를 잡는 데는 효과가 있었지만, 이 지역의 주택자산은 오히려 증가한 것으로 나타났다. 부채의 불평등을 완화하는 데 기여했지만 '주택자산 불평등'을 막기에는 역부족이었다는 해석이다. 부동산 경기가 침체됐던 2014년 모든 권역에 LTV 70% 이하, DTI는 60% 이하로 규제가 완화됐다가, 시장이 과열됐던 2017년부터 △투기지역·투기과열지구 LTV와 DTI가 각각 40% 이하로 △조정대상지역은 LTV 60% 이하, DTI는 50% 이하로 강화됐다. 지난해 부동산 시장 침체 등으로 다시 규제가 완화됐다. BOK 연구에서는 규제가 강화된 2017년 전후를 나눠서 '패널 이중차분법'을 통해 규제 강화 효과를 분석했다. 우선 자산이 높은 가구는 LTV, DTI 규제 강화에 따라 부채 규모를 최대 13.6% 낮췄다. 김민수 차장은 "조정대상지역에 적용된 더 강한 규제는 자산 상위 가구의 부채 규모를 10.9~13.6% 낮추는 효과를 보였다"며 "2017년부터 시행된 강화된 규제가 자산 상위 가구를 중심으로 부채 중가를 억제해서 부채의 불평등을 완화하는 방향으로 작용했다"고 분석했다. 다만 자산이 적은 가구에는 유의미한 상관관계가 나타나지 않았다. 규제 강화로 대출은 둔화됐지만 조정대상지역의 주택자산은 오히려 9.3% 늘었다. 부동산 가격상승에 대한 기대심리 등으로 이 지역의 부동산 가격이 억제되지 못했다는 해석이다. 김민수 차장은 "주택가격 상승률이 물가상승률 2배 이상이거나, 주택 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역임을 고려하면 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다"고 설명했다. 특히 조정대상지역의 고가 주택은 값이 더 올랐다. 증가율이 같아도 집값이 상승한 절대값은 고가 주택이 더 클 수 있다. 김 차장은 "자산 증가율이 같더라도 절대값 자체는 자산 상위가구에서 더 크게 나타날 수 있다"라며 "다만 같은 증가율이면 지니계수, 5분위분배율 등 불평등도는 변하지 않는다"고 설명했다. 종합해볼 때 연구진은 규제 강화의 부작용보다는 '거시건전성'이라는 본 취지에 맞춰서 정책을 시행하는 게 바람직하다고 제언했다. 김 차장은 "거시건전성 정책 강화가 자산을 적게 보유한 가구의 대출 접근성을 제약해 부채·자산 불평등이 심화되는 현상은 2017년 LTV, DTI 규제 강화 사례에서는 실증적으로 나타나지 않았다"며 "거시건전성 제고라는 원래 취지에 맞게 시행하는 것이 바람직하다"고 강조했다.  아울러 저소득 가구의 제도권 대출이 막하지 않도록 세심한 지원대책이 필요하다고 덧붙였다. 한편 규제 강화가 무주택자와 1주택 이상 소유자간 불평등을 심화시켰는지에 대해 김 차장은 "추가 연구가 필요하다"고 했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

부동산 시장의 경색 국면이 장기화될 경우 금융당국이 추가 규제 완화에 나설 것이라고 밝혀 관심이 쏠리고 있다. 현재 금융위원회가 유력하게 검토하고 있는 방안은 1주택자 주택담보대출비율(LTV)확대와 등록임대사업자의 LTV 우대 등이다. 8일 금융권 등에 따르면 금융위원회는 지난주 새해 업무보고에서 오는 3월 말부터 다주택자도 부동산 규제지역인 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산 내에서 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있도록 LTV를 30%까지 허용하기로 했다. 지난 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 것을 5년 만에 복원하는 것이다. 임대·매매 사업자의 대출 규제도 해제해 3월 말부터 규제 지역 내 LTV는 30%까지, 비규제 지역은 60%까지 허용한다. 무주택자와 1주택자는 지난 1·3 부동산대책을 통해 LTV 한도가 규제 지역은 50%, 비규제 지역은 70%로 확대됐다. 금융위원회는 3월 말부터 이런 대출 규제 완화를 시행한 뒤 가계부채 및 주택시장 상황을 봐가며 대출 규제 추가 완화 여부를 결정할 방침이다. 금융당국 관계자는 "다주택자 및 임대·매매사업자에 대한 대출 규제 완화가 다음 달부터 시행되는데 시장 상황을 봐서 경색국면이 이어진다면 1주택자 LTV확대 등도 검토할 것"이라고 말했다. 금융위가 제시한 추가 부동산 대출 규제 완화 방안은 1주택자의 LTV를 더 확대하는 것과 등록 임대사업자의 LTV를 우대해 주는 방안 등이다. 현재 1주택자의 LTV 상한은 지난 1·3 부동산대책을 통해 규제지역은 50%, 비규제지역은 70%까지 확대된 상태다. 이 상한을 더 늘릴 수 있다는 것이다. 2주택자의 대출 규제도 더 풀어서 규제 지역 내 LTV를 30%에서 40%, 임대 사업자는 규제 지역 내 LTV를 30%에서 50%까지 상향하는 방안 등이 검토되고 있다. 금융위는 생활안정자금과 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 1·4분기 내에 완화하기로 했다. 먼저 그동안 2억원으로 묶였던 생활안정자금 목적의 주담대 한도가 폐지된다. 아울러 전셋값 하락으로 임차보증금 마련이 어려워진 임대인들을 위해 투기지역과 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 대출한도(2억원)를 폐지하고 LTV 한도만큼 대출을 허용할 계획이다. 9억원 초과 주택에 대한 전입 의무와 다주택자의 다른 주택 처분 의무도 폐지된다. padet80@fnnews.com 박신영 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 12·16대책으로 풍선효과를 보였던 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 일괄적으로 60%였던 조정대상지역 내 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하분에 대해 50%, 9억원 초과분은 30%로 낮춘다. 조정대상지역 전역에서 분양권 전매가 원칙적으로 금지되고, 1주택 소유자가 주택담보대출을 받아 새집을 사려면 2년 내 기존 주택을 처분할 뿐만 아니라 신규주택으로 전입까지 해야 한다. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등은 20일 수도권 남부지역으로 번진 풍선효과를 차단하기 위해 이같은 내용을 골자로 한 2·20 대책을 발표했다.  지난해 12·16 대책이 나온 지 두달여만이고 현 정부 들어 19번째 부동산 대책이다. 우선 12·16 대책 이후 투기수요가 몰리면서 가격이 급등한 비규제 지역인 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시가 조정대상지역에 새로 편입됐다.  이로써 조정대상지역은 기존 서울 전역 25개 구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종 등 39곳에 이들 5곳이 추가되며 44곳으로 늘어났다. 투자수요를 막기 위해 조정대상지역의 대출 규제도 강화한다.  조정대상지역 내 주택담보대출에 대한 LTV가 종전 60%였지만 앞으로 9억원 이하분에 대해 50%, 9억원 초과분에는 30%로 낮아진다.  단 서민 실수요자를 위한 내집마련 지원 상품인 디딤돌대출과 보금자리론의 경우 LTV 비율이 70%까지 유지된다. 주택임대업이나 주택매매업 이외 업종 사업자에는 투기지역·투기과열지구와 마찬가지로 조정대상지역에서도 주택 구입 목적 주담대가 금지된다. 조정대상지역 내 1주택 가구의 주담대 실수요 요건도 강화된다. 현재 조정대상지역 내 1주택 가구는 기존 주택을 2년 내 처분하기만 하면 됐지만 앞으로는 해당 기간 내에 신규 주택으로 전입까지 해야 대출을 받을 수 있다.  조정대상지역의 전매제한 요건도 강화된다. 그동안 조정대상지역을 3개 구간으로 전매제한 기간을 차등화했지만 앞으로는 모든 조정대상지역에서 소유권 이전 등기까지 전매가 금지된다.  이와 함께 국토부, 국세청, 금융위, 금융감독원 등으로 구성된 '부동산시장 불법행위 대응반'이 21일 신설돼 주요 과열지역의 이상 거래 및 불법 행위를 집중 조사한다. 특히 전국 9억원 이상의 고가 주택에 대해 직접 불법 여부를 점검할 계획이다.  또한 지자체 합동 현장점검과 국토부·지자체 부동산 특별사법경찰의 수사활동 등을 통해 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "정조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 물론 이미 지정된 지역에 대해서도 시장 상황을 집중 모니터링할 예정"이라며 "조정대상지역에서 과열이 계속되면 즉시 투기과열지구로 지정하고, 비규제지역도 과열이 우려되면 규제지역으로 지정하는 방안을 검토할 계획"이라고 밝혔다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV규제 확대 ck7024@fnnews.com 홍창기 기자

최경환 경제부총리의 DTI, LTV 규제완화등. 부동산 시장의 활성화 방안을 모색하는 모습이 눈에 역력하다. 정부가 담보 인정비율 (LTV)을 지역에 관계없이 70%로 높이기로 가닥을 잡았다. 현행 LTV (은행기준 50~ 60%)보다 높은 것으로 같은 주택을 담보로 대출 받을 수 있는 돈이 많아진다는 의미다. 이렇게 되면, 1억원짜리 아파트를 담보로 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 현재 5000만원에서 최대 7000만원으로 많아지게 된다. 정부가 LTV를 완화키로 한 것은 한국은행이 국내총생산 증가율 예상치를 4%에서 3.8%로 내리는 등 경기 침체에 따른 부동산 규제완화를 통한 경기 활성화가 절실하다는 판단에서다. 또한, 한은 총재의 2.5%대 기준금리 동결과, 앞으로 금리인하를 비추는 발언에 핵심이 있다. 7%대의 LTV담보대출에 따른 융자의 부담을 금리인하까지 들어서게 된다면, 굳이 전세살이와 월세살이를 이어가지 않고도, 내 집을 마련할 수 있다. 이에 최근에는 소형주택이 부동산시장의 새로운 블루칩으로 떠오르고 있다. 85㎡의 매매가보다 60㎡의 가격이 역전되는 현상이 일어나는가 하면, 4인가구의 축소에 따른, 1,2 인가구의 증가추세가 핵심이다. 이러한 현상을 어떻게 파악하며 부동산 경기에 발을 맞추는게 현명할까? 소형주택의 수요곡선의 증가에 따른, 60㎡이하로 구성된 문정지구 내에 들어가는 ‘송파아이파크’를 눈여겨 볼 필요가 있다. 주민공동시설 및 각종 커뮤니티시설이 조성되고, 아파트를 능가하는 특화된 설계 디자인과 커뮤니티 시설에는 휘트니스센터, 키즈카페, 북카페, 사우나 및 파우더룸 등이 배치 돼있을 뿐 아니라 커뮤니티 시설이 지하 1층인 점인 감안해 선큰의 자연 채광과 자연공기에 접하도록 배려했다. 또한 전 세대에 테라스를 제공함으로써 탁월한 전망은 물론 쾌적한 자연 바람을 365일 느낄 수 있다. 내 집 정원 같은 센트럴 파크를 통해 다양한 여가생활과 힐링 라이프를 누릴 수 있어 아파트를 뛰어넘는 차별화된 명품 주거전용 오피스텔이라는 평가속에서 주변 시세보다 낮은 실 분양가로 실수요자들의 문의가 폭주하고 있다. 주거전용 오피스텔을 매입하여 임대주택사업을 하는 경우 2015년까지 취득하는 경우에 한해 한시적으로 취득세를 전액 면제하고 있다. 즉,60㎡이하, 혹은 분양가 6억원 이하 오피스텔을 2015년 말까지 취득하고 주택임대사업 등록 시 취득세를 전액 면제 받을 수 있고, 다양한 세제혜택으로 투자자들을 유혹하고 있다. 삼성의료원, 아산병원 차량 10분 내외로 가깝고 내년 완공을 앞둔 가락시장 현대화 1단계 사업, 문정법조단지, 미래형지식산업단지 등과 더불어 위례-신사선이 확정되었고, KTX 수서역 복합개발 등의 수혜도 입는 입지다. 거품을 뺀 합리적인 가격, 조망권, 편리한 교통 등으로 관심집중을 받고 있는 ‘송파아이파크’는 이미 실속 부티크 소형주택으로 실수요자는 물론 투자자들에게 인기가 높아지면서 1차 분양을 성공리에 끝내고, 지난 4월 11일 2차 분양을 시작했다. 투자자들이 많이 찾는 25,29㎡ 타입 계약자에게 입주 후 2년간 월 최대 97만 5000원의 임대료를 지급한다. 민경일 분양소장은 “월세 물량이 쏟아지는 입주 초기의 공실과 낮은 임대료에 따른 투자리스크를 줄이기 위해 임대수입을 보장하기로 했다”고 말했다. 분양가는 3.3㎡당 1100~1200만원대다. 공사 현장에 모양만 비슷한 일반적인 견본주택이 아닌 실제로 지어질 집과 똑같은 샘플하우스가 마련돼 있다. 분양문의 02-3012-9032

[파이낸셜뉴스]   lkbms@fnnews.com 임광복 기자

금융당국이 은행권에 '가계대출을 관리하는 동시에 실수요자는 보호하라'는 과제를 내주면서 실수요자 범위를 두고 현장에서 혼란이 벌어지고 있다. 어떤 은행은 다주택자들의 주택담보대출 제한을, 어떤 은행은 1주택자의 전세대출도 중단하는 등 실수요자를 판단하는 기준이 제각각이기 때문이다. 금융당국의 엇갈린 발언이 혼란을 가중시키고 있다는 지적이다. 이복현 금융감독원장은 "가계부채 관리 속도가 늦어지더라도 실수요자들에게 부담을 줘선 안 된다"며 보완 대책을 시사한 반면, 김병환 금융위원장은 "당국이 실수요가 어디까지라고 하는 것은 적절하지 않다"며 은행의 자율적인 판단에 맡겨야 한다는 입장을 내비쳤다. 은행권에서는 예측이 불가능한 상황에서는 대출정책을 세우기 어렵다는 이유를 들면서 당분간 혼란이 불가피할 것으로 우려한다. ■금융당국도 실수요자 범위 '혼란' 금융당국의 가계부채 관리 강화 주문에 최근 은행들은 앞다퉈 1주택자에 대한 주택담보대출 중단, 조건부 전세자금 대출 제한, 거치 기간 폐지 등을 쏟아냈고, 애꿎은 실수요자들이 피해를 보게 됐다는 비판이 커졌다. 이에 이복현 금감원장은 지난 4일 "가계부채 관리 속도가 늦어지더라도 (실수요자들에게) 부담을 줘선 안 될 것"이라며 은행권에 실수요자 보호를 위한 대책을 주문했다. 이 원장은 "은행권 관리 강화 조치 전 대출 상담 및 신청이 있었거나 주택 거래가 확인된 차주에 대한 보호 등 이미 부동산 계약을 맺었거나 이사를 계획하면서 자금조달을 알아보던 이들"을 언급했다. 사실상 '실수요자'로 해석될 예외를 구체적으로 제시한 셈이다. 하지만 김병환 금융위원장이 6일 "어느 부분이 실수요자가 아니냐고 일률적으로 정할 수 없다"고 발언하자 실수요자 범위를 둘러싼 모호함이 가중됐다. 김 위원장은 "여러 채 가진 사람이 집을 사는 건 후순위" "살 집이 아닌데 전세를 끼고 사는 것도 꼭 지금이냐" "유주택자도 다양한 이유가 있을 것"이라는 말로 실수요자에 대한 판단 기준을 은행에 넘겼다. 고객을 잘 아는 은행이 판단하고 관리하는 게 필요하고, 또 바람직하다는 설명이었다. 결국 은행들이 '난제'를 떠안게 됐다. 앞서 1주택자·다주택자를 겨냥해 △주담대 최장 만기 30년으로 축소 △주담대 보증상품 신규 가입 중단 △생활안정자금 한도 1억원으로 제한 △조건부 전세대출 중단 △유주택자 전세대출 중단 등을 발표한 은행들은 서둘러 실수요자를 위한 예외 조항을 내놓고 있다. 우리은행은 이날 가계대출 취급제한 예외요건 9가지를 언급하고 이에 해당하지 않는 다양한 실수요자 사례에 대해서는 실수요자 전담팀이 세심하게 조치할 예정이라고 전했다. 예외요건에는 결혼을 앞두고 수도권에서 주택을 구입하거나 임차하는 경우, 수도권 지역으로 직장이 변경된 경우, 자녀가 수도권 지역으로 진학하거나 전학한 경우 등이 포함됐다. 한 은행 관계자는 "은행 자율에 맡겼음에도 예측을 하고 정책을 만들 수 없는 상황"이라며 "영업점에서 대출 고객을 상담하다가 애매하면 소관 부서에서 판단을 해줘야 하는데 기준이 애매해 혼란이 불가피하다"고 토로했다. ■실수요자 피해 반복, "은행·당국 합의 필요" 과거 부동산 가격 급등 시기에 금융당국의 대출 규제 발표 이후 실수요자들의 아우성에 정부가 서둘러 추가 대책이 나온 사례가 있다. 지난 2017년 8·2대책 당시 정부는 주택담보대출에 대해 투기지역·투기과열지구의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 예외 없이 40%로 낮추고, 다주택자의 LTV·DTI 한도를 30%까지 강화했다. 이후 실수요자들의 아우성이 커지자 정부는 서둘러 보완책을 내놨다. 대책 발표 전날까지 매매계약을 체결하거나 중도금대출을 받은 무주택자, 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자(일반대출의 경우 신규대출 취급 후 2년 이내, 집단대출은 신규주택 소유권 등기 후 2년 이내) 등을 예외로 인정했다. 2022년 1월에도 금융위는 고액신용대출을 받은 고소득 차주에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 '가계대출에 관한 리스크 관리기준'을 발표하면서 실수요자에 대한 예외를 인정했다. 예외 대상은 △분양주택에 대한 중도금대출 △재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출·추가분담금에 대한 중도금대출 △서민금융상품 △대출금액 300만원 이하 △전세자금대출 △보험계약대출 △할부·리스·현금서비스 카드론 등이다. 이들 사례는 무주택자와 일시적 1주택자를 중심으로 대책 발표 이전에 진행된 중도금·집단대출이나 전세자금대출, 서민상품 등에 대한 예외를 인정했다. 전문가들은 지금은 실수요자들의 장인 만큼 실거주 목적인지, 주택을 보유하고 있는지 여부를 기준으로 대책을 마련해 실수요자 피해를 최소화해야 한다고 입을 모았다. 윤지해 부동산114 연구원은 "문재인정부 당시에는 가수요가 많았지만 지금은 취득세 중과로 인해 3주택 이상이 주택 매수시 리스크가 너무 커진다"며 "무주택자와 1주택자, 2주택자 사이에서 움직이는 시장이기 때문에 명확한 2주택자를 걸러내고, 명백한 실수요자를 우대하면 된다"고 지적했다. 그는 "조건부 전세자금대출에서 문제가 되는 것은 1주택자이면서 전세를 놓는 경우"라며 "올해 11월 입주를 앞둔 서울 둔촌동 올림픽파크포레온의 경우에도 은행과 당국이 합의해 어떻게 기준을 정하느냐에 따라 선의의 피해자가 얼마나 생길지 결정될 것"이라고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자

KB국민은행이 수도권 소재 주택담보대출과 마이너스통장 대출한도를 줄이는 등 고강도 물량관리 방안을 발표하면서 은행권이 사실상 '총량규제'에 들어갔다. 이복현 금융감독원장(사진)이 "물량관리나 적절한 미시관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 건 잘못됐다"며 비가격적 관리방안을 주문한 가운데 전방위적인 한도 축소, 대환 금지 정책들이 나오고 있기 때문이다. 고강도 물량관리에도 은행권 자체 주택담보대출이 늘어날 경우 수도권 중심 총량관리가 본격화될 것으로 보인다. ■수도권 총량관리 '특단책' 거론 26일 금융권에 따르면 이날 물량관리 방안을 발표한 KB국민·우리은행뿐 아니라 다른 시중은행·지방은행·인터넷전문은행은 모든 정책수단을 열어놓고 가계여신 관리방안을 검토 중이다. 시중은행 고위 관계자는 "지난 2021년 시행했던 영업점별·본부별 총량관리까지 포함해 모든 수단을 두고 검토하고 있다"면서 "다주택자의 신규주택 구입 목적 주담대 중단과 같이 기존에 은행들이 발표했던 정책들은 당장 시행할 수 있고, 은행권 전체로 퍼질 가능성이 높다"고 했다. 은행들의 물량관리 종착지는 지역본부·영업점별 최대 대출금액을 설정, 한도 안에서만 대출을 내주는 '총량관리제'다. 지난 2021년 NH농협은행이 가계대출을 중단하자 은행들이 썼던 물량관리 방안으로, 이번에도 최후의 수단으로 거론된다. 은행권 관계자는 "여러 약을 쓰는데도 약효가 안 들으니 대출총량제로 갈 수 있다"면서 "서울을 비롯해 수도권 주담대가 많이 늘어나고 있기 때문에 수도권이나 지역본부·그룹 단위로 총량제를 시행할 수도 있다"고 말했다. 좀 더 시계열을 넓혀서 보면 주택담보대출비율(LTV)에 따라 대출금리를 차등 적용하는 방안도 언급되고 있다. 영국과 같이 LTV가 높을수록 대출금리를 높게 설정하는 것으로, 지난해 한국은행 'BOK이슈노트'에서 제언한 정책 중 하나다. 시중은행 관계자는 "LTV가 높아서 대출금리가 높게 정해지면 총부채원리금상환비율(DSR)도 축소되는 효과가 있다"면서 "차주 입장에서도 이자 부담 때문에 대출을 꺼릴 수 있어 수요를 억제할 수 있다"고 했다. 다만 은행들이 LTV별 금리 수준을 어떻게 결정할지 실무 논의가 필요한 데다 금리 차이가 크지 않을 경우 수요억제 효과도 떨어질 수 있어 중장기적 수단으로 꼽힌다. 아울러 은행들은 자체적으로 차주 단위 DSR 한도를 40% 아래로 관리할 것으로 보인다. DSR 규제에서 비켜간 대출들이 많은 만큼 관리 목적 DSR을 산출해 차주의 상환능력을 보다 정확하게 파악하는 것이다. 사실상 소득 대비 부채잔액(LTI)을 산정해 차주가 최종적으로 상환을 마쳐야 하는 총부채 부담을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 셈이다. ■지방銀·인뱅 관리 동참 지방은행과 인터넷전문은행에서도 풍선효과 방지를 위해 주담대 관리를 본격화했다. 카카오뱅크는 이날부터 주택담보대출(혼합·변동) 금리를 0.50%p, 전월세대출 금리를 0.10∼0.50%p 인상했다. 2개월 새 3번째 인상으로, 5년 고정형 주담대 금리 하단은 4%대, 상단은 6%대를 넘겼다. SC제일은행은 오늘 9월 중 대출금리 인상을 검토 중이다. BNK경남은행도 이날 비대면 주담대 금리를 0.2%p 인상했다.  한 은행 고위 관계자는 "월별 실행해야 하는 대출금과 들어오는(상환되는) 대출금을 철저하게 살펴보고 있다"면서 "가계대출 관리는 어느 한 은행이 잘한다고 되는 것이 아니다. 한 은행이 조이면 다른 은행으로 쏠리는 풍선효과가 있기 때문에 은행권이 '운명공동체'라는 시각에서 접근하고 있다"고 강조했다. 시중은행은 △다주택자 주택구입자금대출 제한(국민) △수도권 소재 주담대 최장 대출한도 30년으로 축소(국민) △생활안정자금 목적 주담대 한도 제한(국민·우리) △신규 주담대 MCI·MCG 가입 제한(국민·신한·우리·농협) 등 주담대 한도를 축소한다. 은행 자체 주담대 상품 취급액이 수도권 중심으로 늘어나자 '다주택자' '수도권' 수요 억제에 중점을 두고 대출 한도를 줄이는 것이다. 갭투자 방지를 위해 실수요자 자금융통에 문제가 되지 않는 수준에서 전세대출도 조이고 있다. 다만 은행들이 금리인상에 대출한도 정책을 펼치면서 실수요자들이 보험 등 2금융권 대출로 몰리지 않겠냐는 우려도 나온다. 업계 관계자는 "이미 은행들이 물량관리에 들어간 상황에서 대환까지 막히면 실수요자의 자금융통이 어려워질 수 있다"면서 "급격한 물량관리로 오히려 막차 수요가 몰리거나, 2금융권에 집중되는 문제까지 고려해야 한다"고 짚었다. dearname@fnnews.com 김나경 박소현 박문수 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]KB국민은행이 수도권 소재 주택담보대출과 마이너스통장 대출 한도를 줄이는 등 고강도 물량관리 방안을 발표하면서 은행권이 사실상 '총량규제'에 들어갔다. 이복현 금융감독원장이 "물량 관리나 적절한 미시 관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 건 잘못됐다"며 비(非)가격적인 관리방안을 주문한 가운데 전방위적인 한도 축소·대환 금지 정책들이 나오고 있기 때문이다. 고강도 물량관리에도 은행권 자체 주택담보대출이 늘어날 경우 수도권 중심 총량관리가 본격화될 것으로 보인다.  ■수도권 중심 銀 총량관리 '특단책' 거론 26일 금융권에 따르면 이날 물량관리 방안을 발표한 KB국민·우리은행 뿐 아니라 다른 시중은행·지방은행·인터넷전문은행은 모든 정책수단을 열어놓고 가계여신 관리방안을 검토 중이다. 시중은행 고위 관계자는 "지난 2021년 시행했던 영업점별, 본부별 총량관리까지 포함해 모든 수단을 두고 검토하고 있다"면서 "다주택자의 신규 주택구입목적 주담대 중단과 같이 기존에 은행들이 발표했던 정책들은 당장 시행할 수 있고, 은행권 전체로 퍼질 가능성이 높다"고 했다. 은행들의 물량관리 종착지는 지역본부·영업점별 최대 대출금액을 설정해 한도 안에서만 대출을 내주는 '총량관리제'다. 지난 2021년 농협은행이 가계대출을 중단하자 은행들이 썼던 물량관리 방안으로, 이번에도 최후의 수단으로 거론된다. 은행권 관계자는 "여러 약을 쓰는 데도 약효가 안 들으니 대출총량제로 갈 수 있다"면서 "서울을 비롯해 수도권 주담대가 많이 늘어나고 있기 때문에 수도권이나 지역본부·그룹 단위로 총량제를 시행할 수도 있다"고 말했다.  좀 더 시계열을 넓혀서 보면 담보인정비율(LTV)에 따라 대출금리를 차등 적용하는 방안도 언급되고 있다. 영국과 같이 LTV가 높을수록 대출금리를 높게 설정하는 것으로, 지난해 한국은행 'BOK이슈노트'에서 제언한 정책 중 하나다. 시중은행 관계자는 "LTV가 높아서 대출금리가 높게 정해지면 총부채원리금상환비율(DSR)도 축소되는 효과가 있다"면서 "차주 입장에서도 이자 부담 때문에 대출을 꺼려할 수 있어 수요를 억제할 수 있다"고 했다. 다만 은행들이 LTV별 금리 수준을 어떻게 결정할지 실무 논의가 필요한 데다, 금리 차이가 크지 않을 경우 수요 억제 효과도 떨어질 수 있어 중장기적 수단으로 꼽힌다.  아울러 은행들은 자체적으로 차주 단위 DSR 한도를 40% 아래로 관리할 것으로 보인다. DSR 규제에서 비켜간 대출들이 많은 만큼 관리 목적 DSR을 산출해 차주의 상환능력을 보다 정확하게 파악하는 것이다. 사실상 소득 대비 부채잔액(LTI)을 산정해 차주가 최종적으로 상환을 마쳐야 하는 총부채 부담을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 셈이다.  ■지방銀·인뱅 관리 동참.."2금융권 집중" 우려도 지방은행과 인터넷전문은행에서도 풍선효과 방지를 위해 주담대 관리를 본격화했다.  카카오뱅크는 이날부터 주택담보대출(혼합·변동) 금리를 0.50%p, 전월세대출 금리를 0.10%p∼0.50%p 인상했다. 2개월 새 3번째 인상으로, 5년 고정형 주담대 금리 하단은 4%대, 상단은 6%대를 넘겼다. SC제일은행은 오늘 9월 중 대출금리 인상을 검토 중이다. BNK경남은행도 주담대 금리인상을 고려하고 있다.  한 은행 고위 관계자는 "월별 실행해야 하는 대출금과 들어오는(상환되는) 대출금을 철저하게 살펴보고 있다"면서 "가계대출 관리는 어느 한 은행이 잘한다고 되는 것이 아니다. 한 은행이 조이면 다른 은행으로 쏠리는 풍선효과가 있기 때문에 은행권이 '운명공동체'라는 시각에서 접근하고 있다"고 강조했다. 시중은행은 △다주택자 주택구입자금대출 제한(국민) △수도권 소재 주담대 최장 대출한도 30년으로 축소(국민) △생활안정자금 목적 주담대 한도 제한(국민·우리) △신규 주담대 MCI·MCG 가입 제한(국민·신한·우리·농협) 등 주담대 한도를 축소한다. 은행 자체 주담대 상품 취급액이 수도권 중심으로 늘어나자 '다주택자' '수도권' 수요 억제에 중점을 두고 대출 한도를 줄이는 것이다. 갭투자 방지를 위해 실수요자 자금융통에 문제가 되지 않는 수준에서 전세대출도 조이고 있다. 다만 은행들이 금리인상에 대출한도 정책을 펼치면서 실수요자들이 보험 등 2금융권 대출로 몰리지 않겠냐는 우려도 나온다. 업계 관계자는 "이미 은행들이 물량관리에 들어간 상황에서 대환까지 막히면 실수요자의 자금융통이 어려워질 수 있다"면서 "급격한 물량관리로 오히려 막차 수요가 몰리거나, 2금융권에 집중되는 문제까지 고려해야 한다"고 짚었다.  dearname@fnnews.com 김나경 박소현 박문수 기자

[파이낸셜뉴스]5대 시중은행의 8월 주택담보대출 잔액이 3주 만에 6조1456억원이 늘어나면서 주담대 증가폭이 역대 최대를 경신할 전망이다. 9월부터 스트레스DSR 2단계가 적용에 따라 수도권 주담대 한도가 줄어들기 전에 대출을 받으려는 막차수요를 고려하면 8월 주담대 증가폭은 7월(7조5975억원)을 넘어설 것으로 보인다. 특히 고액 거래가 많은 데다 올해 수도권 아파트 매매 거래가 지난해 전체를 넘어설 것으로 예상되면서 8월 주담대 증가폭이 7월(7조5975억원)을 넘어설 것으로 예상된다. 25일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 22일까지 주담대 잔액은 565조8957억원으로, 지난달 말(559조7501억원)과 비교해 6조1456억원이나 더 늘어난 것으로 집계됐다. 7월 주담대 증가폭은 5대 은행 기준 지난 2016년 1월 이후 최대 월간 기록으로 사실상 지금 주담대 증가폭이 역대 최대란 의미다. 실제 최근 은행들의 주담대 신규 취급액은 이른바 '영끌 광풍'이 일었던 지난 2021년을 웃도는 상황이다. A 시중은행의 7월 주담대 신규취급액(정책대출포함)은 2조9873억원으로 지난 2021년 8월(1조874억원)보다도 1조1000억원 이상 많은 취급액이다. 이는 집값이 치솟으면서 수도권의 고가 주택 중심 거래가 활성화되고 부동산 규제 완화로 LTV가 상향 조정되면서 늘어난 대출한도가 복합적으로 주담대를 견인한 것으로 분석된다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 2021년 당시 수도권(서울·경기·인천) 아파트 매매거래 가운데 9억원 초과∼15억원 이하, 15억원 초과 물건의 거래 비중은 각 10.57%, 4.42%에 불과했다. 하지만 올해(8월 22일 기준)의 경우 각 비중이 15.95%, 7.75%로 급증했다. 이에 은행들은 이미 20회 이상 높인 대출금리를 조정하지 않고 스트레스 DSR 자체 기준 강화 등을 통해 대출한도 줄이기에 나설 것으로 예상된다.  신한은행은 당장 26일부터 갭투자용 전세자금대출을 막고 플러스모기지론(MCI·MCG) 중단하기로 했다. MCI·MCG 가입이 제한되면 현재 지역별로 2200만원에서 5500만원까지 대출 한도가 줄어들어서다. KB국민은행은 플러스모기지론 중단 검토, 우리은행은 갭투자용 전세자금대출 중단 방안을 각각 검토 중이다. 은행권 관계자는"이제는 금리 문제가 아니라 한도가 문제될 것"이라면서 "지난 2021년에도 규제정책이 쏟아지면 매수세가 둔화된 만큼 연말까지 상승세는 둔화될 것"이라고 내다봤다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자