【파이낸셜뉴스 수원=장충식 기자】 경기도 수원시는 지방세 체납자가 설정한 부동산 근저당권을 대위 경매해 체납액 전액을 징수했다고 25일 밝혔다. ‘근저당권부 대위 경매’로 체납세를 징수한 건 수원시가 전국에서 처음이다. 지방세 2억8490만원을 체납한 김모씨는 자신의 채권을 확보하기 위해 부동산 근저당권을 설정했다. 수원시가 근저당권을 조사·압류하자, 부동산 경매를 해도 채권 회수가 어려울 거라고 판단한 김씨는 경매하지 않고, 부동산을 장기간 방치했다. 이에 대해 수원시는 민법 제404조(채권자 대위권)를 토대로 ‘근저당권 대위 경매’를 검토하고, 수원지방법원에 자문하고, 변호사 면담 등을 거쳐 “대위경매가 이론적으로 가능하다”는 소수 의견을 받았다. 소수 전문가 의견과 법률을 토대로 ‘채권자 대위 임의경매 신청’의 당위성을 주장했고, 마침내 법원이 대위 경매를 접수해 결국 체납액 전액을 징수하는 성과를 거뒀다. 끊임없이 새로운 징수기법을 발굴하고 있는 수원시는 올해 지방세 체납자의 장기 미집행 압류 부동산 등기 권리를 심층 분석하는 ‘부동산 쉐이크업(SHAKE UP)’ 기법으로 압류부동산이 있는 고액 체납자의 체납액을 징수하고 있다. 부동산 쉐이크업은 특정금융정보(FIU 정보)를 활용해 체납자의 통정허위표시(상대방과 협의해 허위로 하는 의사표시) 등기를 확인하고, 이해관계·권리분석을 원점에서 재검토해 유효한 채권을 확보하는 등 전문성을 활용해 압류부동산을 ‘실익 있는 부동산’으로 만드는 것이다. 2022년 4월 1일 기준 압류부동산이 3979건인데, ‘실익 없음’으로 장기간(4년 이상) 대손상각된 압류부동산이 68%에 이른다. 부동산 쉐이크업 대상 체납자는 2289명(체납 3979건)이고, 총 체납액은 132억1200만원이다. 체납액이 500만원 이상이고, 4년 이상 부동산 압류가 된 체납자는 허위로 선등기 된 근저당·가등기 등 권리를 재분석한다. 지방세정보시스템 상 2022년에 저당권 등 취득 내역이 있는 체납자는 부동산에 대한 권리 등 채권을 압류한다. 체납자 압류 부동산 등기부등본의 권리를 심층적으로 분석하고, 통정에 의한 허위계약 등기 의심자는 FIU(금융정보분석원)에 정보를 요청해 거래 사실과 변제를 확인한다. 또 근저당권 소멸시효와 채무변제 여부를 확인하고, 체납자가 설정한 부동산 권리(저당권, 전세권 등)에 대한 맞춤형 조사를 해 압류·추심·대위경매 등을 할 예정이다. 수원시 관계자는 “대손상각돼 장기 미집행된 압류부동산을 실익 있는 부동산으로 전환하기 위해 새로운 징수기법을 꾸준히 개발하고 있다”며 “무재산 정리보류대상자(결손자) 체납자의 조세채권을 확보해 소멸시효를 중지하는 등 조세 정의 실현에 앞장서겠다”고 말했다. jjang@fnnews.com 장충식 기자

선순위 저당권자는 후순위 저당권자 등 다른 이해관계인들의 승낙이나 등기 없이도 채무자와의 별도 합의만으로 담보 채무의 범위를 변경할 수 있다는 대법원의 판단이 나왔다. 대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 농협은행이 A사를 상대로 낸 배당이의 사건에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다고 9일 밝혔다. 재판부에 따르면 B사 소유 토지에 대해 기업은행이 채권최고액 약 43억원으로 1순위, 농협은행은 채권최고액 18억원 2순위 근저당권설정등기가 됐다 B사는 근저당권을 설정하고 온렌딩(중개 금융기관을 통한 자금 지원) 시설 대출을 비롯해 기업은행으로부터 총 22건의 대출을 받았기 때문이다. 그러던 중 대출금 변제가 다시 문제가 되자 기업은행은 2018년 토지와 건물 경매를 신청했고, 이후 경매절차를 통해 A사는 기업은행으로부터 B사에 대한 대출채권과 근저당권을 양수했다. 경매법원은 토지 매각액 중 A사에 채권최고액(43억 원) 전액을 배당하고, 농협은행에는 채권최고액(18억 원) 중 일부만 배당하도록 배당표를 작성했다. 이에 농협은행은 A사 근저당권의 피담보채무에는 근저당권 설정일 당시의 대출 채무만 포함되는데 그 이후 추가된 피담보채무도 모두 포함시킨 잘못이 있다며 소송을 냈다. 1심은 농협은행 손을 들어 원고 승소 판결했다. 2심도 1심 판결을 유지했다. 그러나 대법원은 "피담보채무의 범위를 변경할 때 후순위저당권자인 원고의 승낙을 받을 필요가 없고, 당사자 합의만으로 변경의 효력이 있다"며 파기 환송했다. 대법원은 "온렌딩시설자금 대출채무를 담보하기 위해 근저당권 설정계약을 체결했으나 피담보채무가 확정되기 전 피담보채무 범위를 변경할 수 있다"며 "변경계약을 통해 중소기업자금 대출채무를 추가하기로 합의했고 당시 온렌딩시설자금 대출채무가 확정됐다고 볼 자료가 없다"고 판단했다. 대법원은 "이 사건 근저당권의 피담보채무는 온렌딩시설자금과 중소기업자금 대출채무라고 보는 것이 타당하다"며 "원심은 변경된 피담보채무 내역을 심리해 피고가 채권액을 초과해 배당을 받았는지 심리했어야 한다"고 판시했다.  yjjoe@fnnews.com 조윤주 기자

[파이낸셜뉴스]   하나은행은 금융권 최초로 공인전자문서센터와 연계해 실물 서류 없이 근저당권 말소·변경이 가능하도록 한 '근저당권 無서류 관리 서비스'를 시행한다고 3일 밝혔다. 근저당권 서류는 손님이 부동산 담보대출을 받을 경우 은행이 채권최고액 한도 내 우선변제를 받을 수 있는 근저당권 약정서(설정계약서)와 등기필증으로 구성된다. 앞으로 하나은행은 이번 서비스 시행으로 본점에 보관된 근저당권 실물 서류를 출고하는 대신, 공인전자문서화 된 근저당권 서류 이미지(전자문서)로 근저당권 말소 및 변경 업무를 수행하게 된다. 또 실물 서류를 보관하지 않음으로써 물류 시스템 부담이 줄게 되고, 실물 보관에 따른 운영 리스크(도난·분실·화재)를 사전 차단하는 효과를 갖게 된다. 하나은행 관계자는 "이번 서비스를 통해 페이퍼리스(Paperless) 등 친환경 업무시스템 구축으로, 에너지 절약과 탄소 배출 감소 등 ESG 경영 실천에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다. pride@fnnews.com 이병철 기자

[파이낸셜뉴스] 지입계약을 맺은 운송업체 대표가 버스 소유주인 지입 기사들 몰래 버스를 담보로 근저당을 설정하고 대출을 받았다면 배임죄에 해당한다는 대법원 판단이 나왔다. 지입차주의 재산상 사무를 처리하는 운송업체 대표가 임의로 지입차주들의 재산인 차량을 처분해 재산상 손해를 가했다면 배임에 해당한다는 취지다. 대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 업무상 배임 혐의로 기소된 이모씨의 상고심에서 무죄를 선고한 원심을 깨고 유죄 취지로 사건을 서울동부지법 형사 항소부로 돌려보냈다고 11일 밝혔다. 운송회사 대표인 이씨는 지입계약에 따라 차주들로부터 매월 지입차량 1대당 20만원 상당의 지입료를 받고 지입차량을 관리해 왔다. 지입제는 자동차운송사업면허 등을 가진 운송사업자와 실질적으로 자동차를 소유하고 있는 차주간 계약으로, 외부적으로는 자동차를 운송사업자 명의로 등록해 운송사업자에게 귀속시키고 내부적으로는 각 차주들이 독립된 관리 및 계산으로 영업을 하며 운송사업자에 대해 지입료를 지불하는 운송사업형태를 말한다. 그런데 이씨는 회사 경영이 어려워지자 3회에 걸쳐 차주들의 동의없이 지입차량을 담보로 근저당권을 설정하고 총 1억 800만원의 대출을 받은 혐의(업무상 배임)로 재판에 넘겨졌다. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배되는 행위를 통해 재산상 이익을 취득해 사무의 주체인 타인에게 손해를 가할 때 성립한다. 1심은 “운송사업자인 피고인은 피해자인 차주들과의 신임관계에 기해 피해자들의 재산인 지입차량에 대한 권리를 보호 또는 관리할 의무가 있다”며 배임 혐의를 유죄로 보고 징역 4월을 선고했다. 반면 2심은 “지입차주와 지입회사 사이에 지입계약을 체결하는 경우 여객자동차의 대내적?대외적 소유권은 지입회사에게 있다고 보는 것이 타당하므로 , 지입회사 대표가 지입차량에 관해 근저당권 설정 등 처분행위를 했다고 해 곧바로 형사책임을 부담한다고 보기는 어렵다”며 무죄를 선고했다. 그러나 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 “지입회사 운영자인 피고인은 지입차주들과의 관계에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’의 지위에 있다”며 “특별한 약정이 없는 한 지입회사 운영자는 지입차주의 실질적 재산인 지입차량을 임의로 처분하지 않을 의무를 부담한다고 할 것이므로, 피고인이 각 버스에 관해 임의로 저당권을 설정함으로써 피해자들에게 재산상 손해를 가한 것은 배임죄를 구성한다”며 2심 재판을 다시 하라고 결정했다. mountjo@fnnews.com 조상희 기자

[파이낸셜뉴스] 우리은행은 은행권 최초로 근저당권말소 신청 인터넷 뱅킹 서비스를 시행한다고 25일 밝혔다. 기존의 근저당권말소 신청은 고객이 직접 은행을 방문해야 했지만, 우리은행은 인터넷뱅킹 개인고객도 가능하도록 접수 채널을 개편했다. 다만 법인고객(기업여신)을 비롯해 일부말소·공동담보 등 영업점의 별도 검토가 필요한 일부 대상은 제외된다. 근저당권말소 신청은 인터넷뱅킹에서 부동산 대출을 전액 상환할 경우 자동으로 신청 버튼이 생성된다. 고객은 △말소대상의 세부내용 확인 △OTP(보안카드)와 공인인증서를 이용한 말소비용 납부·신청을 거치면, 은행은 고객 휴대폰으로 말소결과 메시지를 보낸다. 예상 소요기간은 신청일로부터 약 5영업일이다. 우리은행 관계자는 "현재는 시행 초기로 전액 상환과 동시에 신청이 가능하지만 앞으로는 기존 상환 건에 대해서도 신청이 가능하도록 서비스를 확대해 나갈 예정"이라고 밝혔다.

[파이낸셜뉴스] 우리은행은 고객이 직접 은행을 방문해야만 가능했던 근저당권말소 신청을 비대면채널인 인터넷뱅킹에서도 가능하도록 접수채널을 확대 시행한다고 25일 밝혔다. 우리은행 인터넷뱅킹에 가입한 개인고객이면 누구나 이용이 가능하다. 다만 법인고객(기업여신)을 비롯해 일부말소, 공동담보 등 영업점에서 별도의 검토가 필요한 일부 대상은 제외된다. 근저당권말소 신청은 인터넷뱅킹에서 부동산 대출을 전액 상환할 경우 자동으로 신청 버튼이 생성된다. 고객은 말소대상 세부내용을 확인하고 OTP(보안카드)와 공인인증서를 통해 말소비용을 납부, 신청하면 된다. 은행은 고객이 입력한 휴대폰으로 말소결과를 문자로 안내한다. 예상 소요기간은 신청일로부터 약 5영업일이다. 우리은행 관계자는 “현재는 시행 초기로 전액 상환과 동시에 신청이 가능하지만 향후 기존 상환 건에 대해서도 신청이 가능하도록 서비스를 확대해 나갈 예정”이라고 밝혔다.

[파이낸셜뉴스 최경식 기자] 산업은행은 한진중공업 해외 법인인 필리핀 수빅조선소에 '선수금환급보증(RG)'을 발급하면서 한진중공업홀딩스 사옥에 700억원의 근저당권(장래에 생길 채권의 담보)을 설정해 보증손실 부담이 없다고 주장해 왔다. 그러나 실제 해당 건물 감정평가액은 보증손실액 561억원에 못 미치는 약 345억원에 불과해 근저당권이 부풀려졌고, 결국 200억원 이상의 실질 손실도 발생할 것으로 나타났다. 또한 담보로 잡은 건물이 수출입은행과 이중으로 근저당권이 설정돼 있는 등 방만 경영이 도마위에 오르고 있다.  ■근저당권 부풀려 설정...200억 이상 손실 9일 금융권에 따르면 한진중공업의 필리핀 수빅조선소에 대한 현지 법원의 기업회생절차가 진행 중인 가운데 산은이 수빅조선소에 발급한 RG에서 561억원의 손실이 발생했다. <본지 6월 13일자 10면 참조> RG는 조선사가 파산 등의 사유로 선박을 인도하지 못할 경우 선주로부터 받은 선수금을 은행이 대신 갚아주기로 약정한 보증서를 말한다. 만약 조선사의 선박 건조가 중단돼 계약이 파기되면, 발주처로부터 선수금환급요청(RG콜)이 들어오고 보증 손실 가능성은 높아진다. 산은의 RG는 조선업 부실과 한진중공업 재무구조 악화가 심화됐을 때도 지속적으로 발급됐고, 결국 수빅조선소가 필리핀 현지 법원에서 채무불이행에 해당되는 기업회생절차를 밟게 됨에 따라 산은이 RG 발급 선박 4척(보증액 1090억원)에 대한 손실 부담을 안게 됐다. 이와 관련, 당초 산은은 RG콜이 들어오더라도 실질적인 손실 부담은 없을 것이라고 밝혔다. RG를 발급하면서 자금 회수가 가능하도록 한진중공업홀딩스 사옥을 담보로 잡았다는 설명이다. 실제 담보건물 관련 등기부등본을 보면 2016년에 산은으로 700억원의 근저당권이 설정됐다. 이는 보증 손실액 561억원보다 규모가 더 큰 것이다. 하지만 국회 정무위원회 소속 더불어민주당 정재호 의원실로부터 입수한 한국감정원의 '한진중공업홀딩스 담보물 감정평가서'를 보면, 해당 건물인 서울 삼성동 정석빌딩의 감정평가액은 약 345억원인 것으로 나타났다. 보증 손실액 561억원보다 규모가 더 작고, 결국 216억원의 실질 손실이 발생하게 되는 것이다.  ■수은과 이중으로 담보건물 계약 또한 담보 건물 관련 등기부등본을 보면, 산은의 근저당권이 설정된 날에 수은의 300억원도 함께 근저당권이 설정돼 있다. 보증 손실액에도 못 미치는 가격을 갖는 해당 건물에, 수은이 이미 300억원 담보를 해놓은 상황에서 산은이 다시 700억원의 담보를 해놓은 것이다. 산은은 손실 발생시 수은과 함께 정산하기로 약정을 체결했고, 현재 수은의 근저당권만 해소된 상태다. 금융권 관계자는 "당초 산은이 담보 건물을 기반으로 실질 손실이 제로라고 공언했던 것을 무색하게 만드는 사안"이라며 "담보로 설정한 건물의 실거래가를 (감정평가를 통해) 파악을 했음에도 해당 건물에 터무니없는 규모로 담보를 걸고 수은이 담보해 놓은 건물에 또 무의미한 담보를 더하는 등 방만한 모습을 보이면서, 결국 200억원 이상의 혈세를 날리고 허위 공언까지 한 셈"이라고 지적했다.  정재호 의원은 "정부에선 RG 프로그램 규모 확대 등 여러 정책 방안을 통해 국내 조선업 일자리를 지키고 경쟁력을 제고하려는 목표를 내세웠지만, 정작 산은은 경영 상황 및 전망이 매우 안 좋은 필리핀 조선소에 계속 보증을 섰다가 '예견된 손실'을 당하게 됐다"며 "산은의 세심한 정책 관리가 필요하다"고 강조했다.  kschoi@fnnews.com 최경식 기자

부동산 매도인이 중도금을 지급받은 상태에서 다른 사람에게 근저당권을 설정한 행위가 배임에 해당하는지를 놓고 대법원에서 열띤 공방이 펼쳐졌다. 개인간 사적인 거래계약을 이행하지 않는다고 해서 형사상 처벌을 할 수 있느냐가 쟁점으로 대법원이 어떤 최종 결론을 내놓을지 관심이 쏠린다. ■김명수 대법원장 취임 두 번째 공개변론 대법원 전원합의체는 22일 서울 서초동 대법정에서 배임 혐의로 기소된 심모씨의 상고심 사건 공개변론을 열었다. 이날 공개변론은 김명수 대법원장 취임 후 두번째다. 심씨는 2012년 10월 경남 고성군 토지 660㎡를 A씨에게 9700만원에 매도하는 매매계약을 체결, 계약금 2000만원을 받았다. 잔금 지급과 소유권이전등기절차가 미뤄지던 중 심씨는 이듬해 2월7일 A씨에게서 중도금 명목으로 1000만원을 지급받은 뒤 다른 사람에게 돈을 빌리면서 매각한 토지에 근저당권(채권최고액 합계 9500만원)을 설정했다. 검찰은 심씨의 이런 행위를 부동산 이중매매(부동산을 팔고 소유권이전등기를 경료해주기 전 다른 사람에게 또 다시 파는 행위)로 보고 배임 혐의를 적용, 재판에 넘겼다. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 해 본인에게 손해를 가한 때 성립하는 범죄다. 1, 2심 재판부는 채권최고액 합계 9500만원을 피해액으로 보고 배임 혐의를 유죄로 인정, 다른 범죄사실(무고)과 합해 징역 8월을 선고했다. 하급심 판결에 불복해 심씨가 상고하자 대법원은 현재 대법원에 관련 유사사건이 27건 계류중이고 하급심에서도 동일한 쟁점의 유사사건들이 진행중인 점 등을 고려, 올 1월 이 사건을 대법관 전원이 심리하는 전원합의체에 회부했다. ■민사상 책임, 형벌 적절한가 공방 재판의 쟁점은 부동산 매도인이 매수인에 대한 등기의무를 이행하지 않은 것이 민사상 채무불이행을 넘어 형사책임을 물을 수 있는지다. '어느 누구도 계약상 의무의 이행불능만을 이유로 구금되지 아니한다'는 국제규약에도 어긋난다는 점도 문제가 된다. 그러나 대법원은 1972년 이래로 매도인의 등기협력의무는 매수인의 재산보호를 본질적 내용으로 하는 타인의 사무가 되기 때문에 매도인이 부동산을 제3자에게 이중으로 양도한 경우에는 배임죄가 성립한다는 입장을 견지해왔다. 검찰 측은 "이중매매는 고의적으로 첫 번째 계약한 매수인에게 부당함에도 다른 매수인에게 부동산을 넘긴 것으로 관련 국제규약에 위배되지 않는다"며 "식당에서 음식을 먹고나서 돈을 가져오지 않은 것을 깨달은 것과 처음부터 돈이 없으면서 음식을 시켜먹는 것은 다르다"고 주장했다. 이어 "우리나라 부동산 거래는 전 재산을 대부분 투자하는 일생일대 거래가 대부분으로, 매수인은 잔금을 치르고 등기서류를 받기전에 계약금 및 중도금을 매도인에 우선적으로 지급해 매도인보다 불리한 지위에 있다"며 "계약파탄으로 인한 보호필요성은 매수인에 더 크게 요구한다"며 "기존 대법원 판례를 변경하는 것은 국민 대다수의 일상에 혼란을 가져올 수 있다"고 덧붙였다. 변호인 측은 "계약이행을 강제하는 것이 아니라 매매계약 체결당시 적절한 당사자들의 적절한 합의점을 찾아야한다는 새로운 법·경제학적 관점이 대두되고 있다"며 "계약이 이행되지 않을 때 재산의 원상회복이나 적절한 손해배상을 통해 형벌이 아닌 당사자의 이익을 보호하는 방법을 강구해야 한다"고 주장했다. 이를 위해 △에스크로 제도 △공증인을 통한 부동산 매매 △손해보험제도 △가등기와 처분금지 가처분 등을 대안으로 제시했다. 변호인 측은 "부동산 거래는 개인을 이익을 위한 거래로 이는 자기보호를 위해 바기비용을 들이는 수익자 부담 원칙이 적용돼야 한다"며 "부동산 이중매매를 배임죄로 처벌하지 않을 경우 에스크로 제도 등 이러한 거래가 활성활 될 수 있을 것"이라고 밝혔다. fnljs@fnnews.com 이진석 기자

BNK부산은행은 개인 및 기업의 부동산 대출 취급시 적용되는 근저당권 설정비율을 기존 120%에서 110%로 하향 적용한다고 12일 밝혔다. 이와 함께 연대보증 설정비율도 10% 하향해 110%로 운영한다. 근저단권 설정비율과 연대보증 설정비율 하향 조정은 고객 중심 경영 강화와 금융소비자 권익 보호를 위한 조치라고 은행측은 설명했다. 부산은행은 기존에는 주택담보대출에 대해서 근저당권 설정비율을 110%로 적용해 왔다. 근저당권 설정비율이 110%로 낮아짐에 따라 국민주택채권 매입비용 등 금융비용 부담이 줄고 동일 담보물로 추가대출 진행시 대출 가능 금액도 일부 증가하게 된다. BNK부산은행 김성주 여신영업본부장은 "고객들의 금융비용과 채무 부담을 덜어주기 위해 근저당권과 연대보증 설정비율을 하향하게 됐다"면서 "고객 중심 경영 실천을 위해 제도 개선을 지속적으로 추진해 나가겠다"고 전했다. hsk@fnnews.com 홍석근 기자

BNK부산은행은 고객 중심 경영 강화와 금융소비자 권익 보호를 위해 개인 및 기업의 부동산 대출 취급시 적용되는 근저당권 설정비율을 기존 120%에서 110%로 하향 적용한다고 12일 밝혔다. 이와 함께 연대보증 설정비율도 10% 낮춰 110%로 운영한다. 근저당권 설정비율이 110%로 낮아짐에 따라 국민주택채권 매입비용 등 금융비용 부담이 줄고 동일 담보물로 추가대출 진행시 대출 가능 금액도 일부 증가하게 된다. BNK부산은행 관계자는 "고객들의 금융비용과 채무 부담을 덜어주기 위해 근저당권과 연대보증 설정비율을 낮추게 됐다"며 "고객 중심 경영 실천을 위해 제도 개선을 지속적으로 추진해 나가겠다"고 말했다. bsk730@fnnews.com 권병석 기자