올해 정부의 종합부동산세 고지서 발송이 22일 시작되면서 대상자인 76만명 가운데 전년보다 최대 3배 가까이 부담이 늘어나는 '다주택자의 보유세 악몽'이 현실화됐다. 특히 내년에는 다주택자의 종부세 부담이 2020년보다 4배를 넘을 것으로 예측됐다. 그러나 전문가들은 다주택자나 고가 1주택자들이 종부세 강화로 정부가 기대했던 매물 출회보다 양도소득세 중과를 피하기 위해 최소한 내년 대선까지 버티기를 이어갈 것으로 보고 있다. 21일 국세청과 부동산 시장에 따르면 지난 6월 1일 과세 기준의 올해분 종부세 납세고지서와 안내문이 22일부터 발송된다. 이억원 기획재정부 1차관은 지난 19일 "국민 98%는 종부세와 무관하다"며 "1가구 1주택 고령층은 최대 80%까지 공제율을 높이고, 과세기준금액도 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향했다"며 우려가 과장된 측면을 강조했다. 그러나 국회예산정책처는 전국 기준 종부세 납부 대상자가 집값 급등으로 지난해보다 10만명 늘어난 76만명에 이를 것으로 예측했다. 실제로, 파이낸셜뉴스가 신한은행 부동산투자자문센터에 시뮬레이션을 의뢰한 결과 다주택자의 종부세 부담은 최소 수천만원에서 1억원을 넘는 사례도 나타났다. 강남구 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡와 영등포구 문래자이 전용 84㎡를 소유한 2주택자의 종부세는 지난해 2408만원에서 올해 7353만원으로 세 배 넘게 오른다. 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡와 마포구 마포래미안푸르지오(마래푸) 전용 84㎡ 2채를 보유한 다주택자는 지난해 종부세가 2269만원이었지만 올해는 6395만원으로 세 배 가까이 늘어난다. 종부세 부담이 가파르지만 예상보다 매물은 크게 늘지 않고 있다. 양도세가 부담이 더 크기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도세에 지방소득세까지 더하면 82.5%까지 세금을 내야 하는 상황에서 다주택자들의 매물 출회를 기대하긴 어렵다"며 "내년도 대선을 앞두고 후보자들의 부동산 규제 완화 공약을 기다리며 버티는 다주택자들이 더욱 늘어날 것"이라고 전망했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 오은선 기자 hoya0222@fnnews.com 김동호 오은선 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 정부의 종합부동산세(이하 종부세) 고지서 발송이 22일 시작되면서 대상자인 76만명 가운데 전년보다 최대 3배 가까이 부담이 늘어나는 '다주택자의 보유세 악몽'이 현실화됐다. 특히, 내년에는 다주택자의 종부세 부담이 2020년보다 4배를 넘을 것으로 예측됐다. 그러나, 전문가들은 다주택자나 고가 1주택자들이 종부세 강화로 정부가 기대했던 매물 출회보다 양도소득세 중과를 피하기 위해 최소한 내년 대선까지 버티기를 이어갈 것으로 보고 있다.  21일 국세청과 부동산 시장에 따르면 지난 6월 1일 과세 기준의 올해분 종부세 납세고지서와 안내문이 22일부터 발송된다. 이억원 기획재정부 1차관은 지난 19일 "국민 98%는 종부세와 무관하다"며 "1가구 1주택 고령층은 최대 80%까지 공제율을 높이고, 과세기준금액도 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향했다"며 우려가 과장된 측면을 강조했다. 그러나, 국회예산정책처는 전국 기준 종부세 납부 대상자가 집값 급등으로 지난해보다 10만명 늘어난 76만명에 이를 것으로 예측했다. 또 국회예산정책처의 올해 종부세 전망치는 5조9000억원으로 전년에 비해 2배 가량 늘어났다. 실제로, 파이낸셜뉴스가 신한은행 부동산투자자문센터에 시뮬레이션을 의뢰한 결과 다주택자의 종부세 부담은 최소 수 천만원에서 1억원을 넘는 사례도 나타났다. 강남구 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡와 영등포구 문래자이 전용 84㎡를 소유한 2주택자의 종부세는 지난해 2408만원에서 올해 7353만원으로 세 배 넘게 오른다. 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡와 마포구 마포래미안푸르지오(마래푸) 전용 84㎡ 2채를 보유한 다주택자는 지난해 종부세가 2269만원이었지만 올해는 6395만원으로 세 배 가까이 늘어난다. 이들은 올해보다 내년이 더 큰 문제다. 은마와 마래푸 2채를 지닌 다주택자가 내년까지 집을 처분하지 않으면 2022년도 종부세는 1억248만원으로 늘어난다. 지난해 2269만원과 비교하면 2년새 4.5배 늘어나는 셈이다. 종부세 부담이 가파르지만 예상보다 매물은 크게 늘지 않고 있다. 양도세가 부담이 더 크기 때문이다.  지난 6월 1일부터 양도세 최고세율이 최대 75%까지 올랐기 때문이다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 종부세율은 기존 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 두 배 뛰었다. 양도세의 경우도 2주택자는 기본세율에서 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 더해진다. 2주택자가 10억원에 취득한 아파트를 17억원에 매도하면 양도세만 처분 이익의 60%에 가까운 4억352만원을 내야 한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도세에 지방소득세까지 더하면 82.5%까지 세금을 내야 하는 상황에서 다주택자들의 매물 출회를 기대하긴 어렵다"라며 "내년도 대선을 앞두고 후보자들의 부동산 규제 완화 공약을 기다리며 버티는 다주택자들이 더욱 늘어날 것"이라고 전망했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 오은선 기자

[파이낸셜뉴스] 한국은행이 최근 발표한 ‘초저출산 및 초고령사회:극단적 인구구조의 원인, 영향, 대책’ 보고서가 이슈다. 눈길을 끄는 것은 집값을 2015년 수준으로 낮추면 출산율을 높일 수 있다고 분석한 내용이다. 다른 연구와 달리 8년 전인 특정시점(2015년)을 지목해 집값이 이 수준으로 낮아지면 출산율을 높이는데 도움을 줄 수 있다고 지적한 것이다. 그렇다면 2015년은 무슨 의미가 있고, 그 당시 아파트값은 어느 정도였을까. 2015년 OECD 통계 기준점...절반 이상 폭락해야  한은 보고서를 보면 출산율이 1%대로 올라갈 수 있도록 하는 6가지 정책 시나리오를 제시했다. 이 가운데 부동산 부문에서 한국의 실질주택가격지수가 2015년 수준으로 하락하는 경우 출산율의 변화가 0.002명 올라갈 수 있다고 전망한 것이다. 그렇다면 왜 2015년이 기준이 됐을까. 이에 대해 한은 관계자는 “OECD 통계가 2015년을 기준점(100)으로 하고 있다. 이에 맞춰 2015년을 기준으로 분석했다”라고 설명했다. 기준점이 된 2015년 우리 아파트값은 어느 정도일까. 한국부동산원의 월간 주택가격통계를 보자. 평균 매매가 기준으로 2015년 전국 아파트값(평균치)은 2억6896만원이었다. 지방은 1억8231만원, 수도권은 3억5787만원 등이다. 서울은 5억2601만원, 강남 4구는 8억3386만원 등을 기록했다. 아파트값은 지난 2021년 말과 2022년초 최고점을 찍었다. 2015년 평균가 대비 최고가를 비교하면 2배 가량 폭등했다, 전국 아파트값은 2015년 2억6896만원에서 2021년 5억1458만원(최고가)으로 91.3% 올랐다. 서울은 이 기간 5억2000만원에서 11억5172만원으로 119% 폭등했다. 강남 4구는 상승률이 120%에 달한다. 최고점 대비 2015년 수준으로 가격이 하락하려면 서울 아파트값은 11억원대에서 5억원대로, 전국은 5억원대에서 2억원대로, 수도권은 7억원대에서 3억원대로 내려가야 한다. 반토막 가량의 폭락이다. 2015년 가격보니...은마 10억원·마래푸 7억원 국토부 실거래자 자료를 토대로 개별단지별로 살펴보자. 강남구 대치동 은마의 경우 2015년 당시 평균 매매 거래가격은 10억7010만원이었다. 최고가는 28억2000만원이다. 올해 최저가는 21억원이다. 최소 10억원 이상 떨어져야 그나마 2015년 수준을 맞출 수 있다. 강북 중산층 주거단지인 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡의 경우 2015년 당시 평균 거래가액은 7억6567만원이었다. 최고가는 19억4500만원이다. 올해 최저가는 14억3000만원이다. 최소 절반 가량 떨어져야 2015년 수준이 된다. 집값이 출산율에 미치는 영향에 대해서는 국토연구원에서도 올해 초 보고서를 낸 바 있다. 집값이 1% 상승하면 최장 7년까지 출산율에 영향을 끼치고, 합계 출산율은 약 0.014명 감소한다는 것이 골자다. 출산율은 집값 뿐만 아니라 교육비 등 여러 요인이 영향을 미친다. 때문에 전문가들도 집값이 어느 정도 수준이 되어야 출산율에 도움을 줄 수 있을 지에 대해서는 명확하게 답을 내놓지 못하고 있다. 한은 관계자도 “집값이 어느 정도 수준이 되어야 하는지는 답하기 어렵다”며 “하향 안정화가 필요하다"라고 말했다. 출산율에 집값이 아닌 다른 요인이 더 영향을 미친다는 시각도 있다. 한 전문가는 "일본의 경우 부동산 버블붕괴 이후 출산율이 하락했다"며 "높은 집값이 부정적인 영향을 미치지만, 출산율 하락의 주요 원인이 아닐 수 있다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집값 보다 더 넓은 범위, 즉 자녀를 양육할 수 있는 여건이 조성되는 것이 핵심"이라며 "늦게 결혼하고 맞벌이 부부가 보편화 되고 있는데 자녀 양육, 교육, 주거 등에 대한 불안감을 줄여주는 것이 중요하다"고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

정부가 1세대 1주택자의 보유세 부담을 줄이기 위해 공정시장가액 비율을 대폭 하향 조정하면서 올해 서울 강남권 고가 아파트 소유자의 보유세 부담이 최대 40%까지 줄어들 것으로 예측됐다. 강북권 준고가 아파트 역시 최대 25%까지 보유세가 감소할 것으로 전망된다. 고가 아파트가 많은 서울과 수도권을 중심으로 1주택자의 세 부담이 줄면서 강남권을 중심으로 '똘똘한 한 채' 현상은 한층 짙어질 것으로 보인다. ■강남권 고가 아파트 세부담 감소 16일 정부가 발표한 '새정부 경제정책방향'에 따르면 올해 1가구 1주택 실수요자의 재산세는 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮추고, 100% 적용하던 종합부동산세는 최대로 하향한 60%로 조정한다. 현행법에서 종부세와 재산세 등 보유세는 공시가격에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 이 비율이 내려가면 세금 부담도 줄어든다. 또 종부세의 경우 올해만 한시적으로 1세대 1주택자에 대해서는 특별공제 3억원을 도입하기로 했다. 이렇게 되면 1세대 1주택자는 종부세 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과가 생긴다. 정부 예시를 보면 당초 1세대 1주택자가 올해 공시가격 기준 10억원 주택을 보유했다면 재산세는 296만4000만원을 내야 한다. 이번에 발표한 정부의 세 부담 완화안을 적용하면 재산세는 203만4000원으로 93만원 줄어든다. 이렇게 되면 10억원 이하 주택 보유자의 올해 재산세 부담은 2020년 222만원보다 줄어드는 셈이다. 실제로 고가 주택일수록 이번 조치로 보유세 감면효과가 클 것으로 분석됐다. 파이낸셜뉴스가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 받은 시뮬레이션 자료에 따르면 서울 강남권 주요 고가 아파트의 경우 18%에서 40%대까지 보유세 부담이 줄어든다. 서초구 아크로리버파크(112㎡)의 경우 올해 보유세 부담은 전년 대비 1528만248원(-40.11%) 줄어들 것으로 예측됐다. 2020년과 비교해서는 444만8088원 감소한다. 종부세는 51.82% 줄어든다. 강남구 래미안대치팰리스(84㎡)의 보유세 부담은 전년 대비 647만4826원(-35.73%) 낮아지고, 종부세는 55.16% 감소한다. 서초구 반포자이(84㎡) 보유세는 전년 대비 473만8320원(-28.67%) 줄어들고, 재건축 호재가 있는 송파구 잠실5주공(82㎡)은 지난해보다 200만8272원(-18.56%) 감소한다. 우 팀장은 "공정시장가액비율 조정으로 전반적으로 보유세 부담이 줄어들 것으로 보인다"며 "세 부담 완화를 통해 현금흐름 부담이 줄어들 수 있다는 점은 긍정적"이라고 말했다. 아울러 정부는 올해 3·4분기부터 생애최초 주택담보인정비율(LTV) 상한을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도는 현 4억원에서 6억원으로 확대할 계획이다. 7월부터 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계(총대출액 1억원 초과 대출) 시행에 따른 실수요자 생활자금 문제를 해소하기 위해 신용대출 연소득 범위 내 제한을 폐지하고, DSR 배제 한도 등도 확대하는 등 보완할 계획이다. ■마래푸 종부세 '0원' 강북권 준고가 아파트 역시 보유세 부담이 4~25%대로 낮아지는 것으로 분석됐다. 강동구 래미안고덕힐스테이트(84㎡)의 보유세 부담은 전년 대비 13만4265원(-4.48%) 줄어든다. 성동구 래미안 옥수리버젠(84㎡)은 85만4520원(-19.25%), 마포구 마포래미안푸르지오(84㎡)는 98만1545원(-22.45%)으로 각각 전년 대비 보유세 부담이 경감된다. 특히 마포래미안푸르지오는 이번 정부 방침으로 올해 종부세가 부과되지 않는다. 전문가들은 실수요자의 세부담이 줄어든다는 점은 긍정적이라고 평가하면서도 강남권의 '똘똘한 한 채' 현상은 한층 짙어질 것으로 우려했다. 송승현 도시와경제 대표는 "실수요자에게 혜택을 주는 부분에 대해서는 찬성하지만, 강남권 1세대 1주택자에게 혜택이 집중될 것"이라며 "똘똘한 한 채 현상이 강화되면서 지역 양극화가 심화될 가능성이 있다"고 말했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "조세 부담이 줄어든다는 점은 긍정적"이라며 "단편적인 개편보다는 종합적인 방안 마련이 필요한데, 대전제로 보유세는 높이되 거래세를 낮춰서 시장 활성화를 유도해야 한다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 김희수 오은선 기자

[파이낸셜뉴스]   임대차2법 이후 품귀현상을 빚었던 전세매물이 연말부터 지속적으로 쌓이면서 서울과 수도권 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물들이 등장하고 있다. 겨울철 전세 비수기에 따른 일시적인 현상이라는 분석과 함께 급등한 전세가를 받아줄 여력이 있는 수요가 감소한데다 매매 전환 수요가 늘어나 가격 하락이 확대될 수 있다는 전망이 엇갈리고 있다. 특히 경기 남부지역은 연말 갭투자가 많이 이뤄지면서 전세매물이 넘쳐나 가격조정을 받고있는 것으로 나타났다. ■서울 매물 한달새 50% 증가..마래푸 가격 낮춰 28일 부동산 시장과 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 현재 인터넷에 등록된 서울지역 전세매물은 2만702건으로 한달 전(1만3647건)보다 51.6% 증가했다. 가장 많이 전세매물이 늘어난 곳은 마포구로 255건에서 995건으로 290%나 급증했다. 그 뒤로 광진구가 183건에서 457건으로 149% 증가했다. 경기도 역시 한달 전(1만7457건)보다 38% 증가한 2만4098건의 전세 매물이 등록돼 있다.  실제로, 한달 전보다 매물이 3배 이상 늘어난 마포구 일대는 최근 전세가 쌓이면서 소진속도가 느린 상황이다. 마포래미안푸르지오(59㎡)는 지난 달 8억7000만원에 전세입자를 찾았지만 현재는 7억8000만원까지 매물이 나와있다. 기존 실거래가와 비슷한 수준으로 나왔던 매물들은 최근 문의가 없자 몇 천만원씩 가격을 하향조정하고 있다. 공덕역 인근 도원삼성래미안(59㎡)도 지난 달만해도 6억원까지 거래됐지만 현재 나와있는 매물은 5억7000만원까지 있다. ■가을 '갭투자 후폭풍'에 동탄 전세가 하락 2기 신도시인 경기도 동탄신도시도 갭투자로 전세매물이 쌓이고 있는 것으로 파악됐다. 동탄신도시 동탄역시범우남퍼스트빌(73㎡)은 지난해 12월 5억5000만원까지 거래됐지만 현재는 5억3000만원에 전세 매물이 나와있다. 기존에 5억5000만원에 내놨다가 최근 2000만원 하향 조정했다. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지(84㎡)도 지난해 9월 7억원에 거래됐지만 현재 5억8000만원에 매물이 나와있다.  동탄신도시 A공인 관계자는 "지난 가을 전세가가 많이 오르면서 갭투자가 많이 일어났다"며 "하지만 잔금 날짜가 다가오자 가파르게 오른 전세가에 들어올 세입자를 구하지 못하는 일이 속출하면서 가격을 계속해서 내리고 있는 상황"이라고 설명했다. B공인 관계자는 "전세가 워낙 많이 올라 동탄신도시 내 세입자들이 외곽으로 많이 빠져 나갔다"면서 "특히 시범단지 전세로 살던 사람들이 동탄 외곽으로 집을 사서 나가는 사례가 많았다"고 전했다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "연초는 보통 전세비수기로 설 연휴가 지난 후 봄이사철에 많이 움직이기 때문에 이 시기까지 이런 흐름이 이어질 지 지켜볼 필요가 있다" 면서 "상반기 보유세 인상 이슈가 있어 증가분만큼 세입자에 전가될 수 있는데다, 저금리에 따른 월세전환이 이어지고, 입주물량이 적은 상황이기 때문에 전세시장을 현재 상황만으로 쉽게 속단할 수 없다"고 내다봤다. KB국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "4년치 인상분을 한 번에 올린 배짱 매물들이 시장에서 소화가 안되고 있는 상황으로 보인다"면서 "호가거품이 높아져 전세입자가 감당할 수 있는 수준을 넘어서 다른 곳으로 이사하는 수요들도 생기면서 매물이 쌓이고 있는 것"이라고 설명했다. aber@fnnews.com 박지영 기자 , 김나경 인턴기자

9억원 이상 고가주택의 공시가격이 최대 40% 이상 대폭 오르면서 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동)에서 다주택자들이 최소 수천만원 이상 저렴하게 급매물을 내놓고 있다. 정부의 고강도 부동산 정책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 경기침체 및 증시 하락에 세부담까지 커지면서 버티기 힘든 이들이 서서히 주택 정리에 나서고 있는 것.다만 마용성에서는 주택 처분을 서두르고 나타나는 반면 강남 핵심지는 아직까지 '눈치보기' 분위기가 짙은 상황이다. 부동산 중개업계에서는 다주택자 양도세 중과 면제 혜택이 끝나는 6월에 가까워지면서 사정이 급한 다주택자들이 호가를 크게 내린 매물을 던질 것으로 예상했다. ■마용성 다주택자 급매 속출19일 부동산 업계에 따르면 전날 공동주택 공시가격이 발표되고 마용성을 중심으로 다주택자들이 내놓은 매물이 크게 늘었다. 마포구 아현동 A 중개업소 관계자는 "확실히 다주택자 위주로 팔겠다는 분위기가 형성되고 있다"면서 "1주택자의 경우 대기업 맞벌이거나 전문직이 많아 보유세 100만원 정도 오른 건 신경을 안쓰지만 다주택자들은 세부담이 수천만원 커지니 발을 동동 구르고 있다"고 전했다.현재 강북 대장주로 꼽히는 '마포래미안푸르지오(마래푸)' 전용 84㎡는 로얄층은 16억원까지, 저층은 15억원까지 매물이 나와있다. 이 관계자는 "지난주에 팔린 마래푸 전용 59㎡ 4건 모두 다주택자 매물"이라며 "호가가 계속 내려가고 있는데 다주택자 양도세 중과 면제 혜택이 종료되기 직전에 15억원까지 내려갈 것"이라고 전했다. 이날부터 개별 공동주택 공시가격이 일반에 공개되면서 세부담을 피부로 느끼게 된 다주택자들의 발걸음이 빨라지고 있다.전날 국토부 발표에 따르면 시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 등으로 '현실화율(시세 대비 공시가격 반영률)'이 제고되면서 고가 주택이 많은 강남 4구와 마용성 등에서 40% 가까이 공시가격이 상승한 아파트가 속출했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 도움으로 공시가 상승에 따른 예상 보유세를 시뮬레이션한 결과 9억원 초과 아파트 대부분이 올해 공시가 인상으로 보유세가 세부담 상한선(150%) 가까이 증가하는 것으로 나타났다. 마래푸 전용 84㎡는 지난해 공시가격이 9억원 이하로 종부세 없이 재산세만 246만원가량 납부했으나 올해는 공시가격이 10억원대에 진입하면서 종부세까지 부담까지 더해져 총 354만원의 보유세를 내야 한다. 다주택자들의 세부담은 더욱 커 대치동 은마아파트 전용 84㎡와 대치동 래미안대치팰리스, 개포 주공1단지까지 3가구를 보유한 3주택자일 경우라면 보유세가 지난해 5279만원에서 올해는 무려 8624만원으로 증가한다. ■강남은 '눈치보기'… 4월 말부터 약세 전망잠실, 반포, 대치, 도곡 등 강남권 역시 수천만원 호가를 내린 급매물이 나오고 있지만 '눈치보기' 장세가 아직까지 있는 상황이다. 송파구 잠실동 D 중개업소 관계자는 "잠실엘스 전용 84㎡의 경우 2억원 정도 조정된 20억원에 급매가 나왔는데 집주인이 갈아타기를 하려고 싸게 내놨다"며 "더 크게 호가가 떨어지기는 힘들 것"이라고 말했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 공시가격 발표 전보다 1000만~3000만원 정도 호가가 내린 매물이 나오고 있다. 대치동 E 중개업소 대표는 "집주인들이 분위기를 살피는 상황"이라며 "아직까지 피부에 와닿을 정도로 호가를 낮춘 급매물은 없다"고 말했다. 강남구 도곡동 E 중개업소 관계자도 "다주택자들이 대부분 2월에 매도를 많이 했다"며 "팔 사람들은 85% 가량 다 팔았다고 보며 집값이 조정되더라도 1억~2억원까지 크게 떨어질 분위기는 아니다"라고 말했다. 업계 관계자들은 4월 말 보유세가 확정되면 하락 분위기가 본격화될 가능성이 있다고 내다봤다. 서초구 반포동의 중개업자는 "강남 다주택자의 경우 일반 월급쟁이로는 감당할 수 없는 세금을 내야 하기 때문에 집을 처분해야 하는 상황"이라며 "매수자 역시 4월말까지 지켜보고 매입문의 해오는게 더 이득일 것"이라고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 강현수 기자

[파이낸셜뉴스] 9억원 이상 고가주택의 공시가격이 최대 40% 이상 대폭 오르면서 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동)에서 다주택자들이 최소 수천만원 이상 저렴하게 급매물을 내놓고 있다. 정부의 고강도 부동산 정책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 경기침체 및 증시 하락에 세부담까지 커지면서 버티기 힘든 이들이 서서히 주택 정리에 나서고 있는 것. 다만 마용성에서는 주택 처분을 서두르고 나타나는 반면 강남 핵심지는 아직까지 '눈치보기' 분위기가 짙은 상황이다. 부동산 중개업계에서는 다주택자 양도세 중과 면제 혜택이 끝나는 6월에 가까워지면서 사정이 급한 다주택자들이 호가를 크게 내린 매물을 던질 것으로 예상했다.  ■마용성 다주택자 급매 속출 19일 부동산 업계에 따르면 전날 공동주택 공시가격이 발표되고 마용성을 중심으로 다주택자들이 내놓은 매물이 크게 늘었다.  마포구 아현동 A 중개업소 관계자는 "확실히 다주택자 위주로 팔겠다는 분위기가 형성되고 있다"면서 "1주택자의 경우 대기업 맞벌이거나 전문직이 많아 보유세 100만원 정도 오른 건 신경을 안쓰지만 다주택자들은 세부담이 수천만원 커지니 발을 동동 구르고 있다"고 전했다. 현재 강북 대장주로 꼽히는 '마포래미안푸르지오(마래푸)' 전용 84㎡는 로얄층은 16억원까지, 저층은 15억원까지 매물이 나와있다. 이 관계자는 "지난주에 팔린 마래푸 전용 59㎡ 4건 모두 다주택자 매물"이라며 "호가가 계속 내려가고 있는데 다주택자 양도세 중과 면제 혜택이 종료되기 직전에 15억원까지 내려갈 것"이라고 전했다. 이날부터 개별 공동주택 공시가격이 일반에 공개되면서 세부담을 피부로 느끼게 된 다주택자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 전날 국토부 발표에 따르면 시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 등으로 '현실화율(시세 대비 공시가격 반영률)'이 제고되면서 고가 주택이 많은 강남 4구와 마용성 등에서 40% 가까이 공시가격이 상승한 아파트가 속출했다.  우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 도움으로 공시가 상승에 따른 예상 보유세를 시뮬레이션한 결과 9억원 초과 아파트 대부분이 올해 공시가 인상으로 보유세가 세부담 상한선(150%) 가까이 증가하는 것으로 나타났다.  마래푸 전용 84㎡는 지난해 공시가격이 9억원 이하로 종부세 없이 재산세만 246만원가량 납부했으나 올해는 공시가격이 10억원대에 진입하면서 종부세까지 부담까지 더해져 총 354만원의 보유세를 내야 한다. 다주택자들의 세부담은 더욱 커 대치동 은마아파트 전용 84㎡와 대치동 래미안대치팰리스, 개포 주공1단지까지 3가구를 보유한 3주택자일 경우라면 보유세가 지난해 5279만원에서 올해는 무려 8624만원으로 증가한다. ■강남은 '눈치보기'..4월 말부터 약세 전망 잠실, 반포, 대치, 도곡 등 강남권 역시 수천만원 호가를 내린 급매물이 나오고 있지만 '눈치보기' 장세가 아직까지 있는 상황이다.  송파구 잠실동 D 중개업소 관계자는 "잠실엘스 전용 84㎡의 경우 2억원 정도 조정된 20억원에 급매가 나왔는데 집주인이 갈아타기를 하려고 싸게 내놨다"며 "더 크게 호가가 떨어지기는 힘들 것"이라고 말했다.  강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 공시가격 발표 전보다 1000만~3000만원 정도 호가가 내린 매물이 나오고 있다. 대치동 E 중개업소 대표는 "집주인들이 분위기를 살피는 상황"이라며 "아직까지 피부에 와닿을 정도로 호가를 낮춘 급매물은 없다"고 말했다.  강남구 도곡동 E 중개업소 관계자도 "다주택자들이 대부분 2월에 매도를 많이 했다"며 "팔 사람들은 85% 가량 다 팔았다고 보며 집값이 조정되더라도 1억~2억원까지 크게 떨어질 분위기는 아니다"라고 말했다.  업계 관계자들은 4월 말 보유세가 확정되면 하락 분위기가 본격화될 가능성이 있다고 내다봤다.  서초구 반포동의 중개업자는 "강남 다주택자의 경우 일반 월급쟁이로는 감당할 수 없는 세금을 내야 하기 때문에 집을 처분해야 하는 상황"이라며 "매수자 역시 4월말까지 지켜보고 매입문의 해오는게 더 이득일 것"이라고 말했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 강현수 기자

[파이낸셜뉴스] 정부 32개 기관이 참여해 역대 최대 규모로 진행되는 부동산 이상거래 단속 집중 첫날 현장의 분위기는 '소문난 잔치에 먹을 것 없는' 상황이 연출됐다. 지난 18일 오후 3시, 서울 강남 대치동 인근 래미안대치팰리스 1단지 아파트 인근의 공인중개사무소 11곳 중 3곳은 문을 닫은 상태였다. 국토부 관계자는 "철저하게 보안을 유지했지만, 점검에 앞서 이뤄진 사전점검과 과거 경험을 통해 공인중개사무소가 문을 닫은 것 같다"며 "앞으로도 지속적인 단속을 시행할 것"이라고 마했다.  ■반쪽자리 조사 그친 첫날 20일 국토교통부에 따르면 지난 18일 오후 3시부터 6시까지 서울 강남구 대치동과 마포구 아현동 일대 공인중개사무소 2곳에 대한 관계기관 합동조사가 이뤄졌다. 일명 '래대팰(래미안 대치팰리스)'과 '마래푸(마포 래미안푸르지오)'로 불리는 이 두 단지는 지역 대표 아파트로 최근 실거래가가 급등하는 양상을 보였기 때문이다. 국토부는 관계기관 첫 합동점검인 이날 철통보안 속에서 동행하는 취재 기자들에게도 단속 지역에 대한 정보를 일체 노출하지 않았다. 하지만 오후 3시께, 래대팰 인근 공인중개사무소 11곳 중 3곳을 제외하고는 모두 문을 닫은 상태였다. 서울 강남과 강북의 주요 아파트 단지들은 연례행사처럼 반복되는 공인중개사무소 점검에 대해 '내성'이 생긴 탓이었다. 이날 현장 조사에는 국토부 부동산산업과장 등 4명, 서울시 및 구청관계자 7명 등 총 11명이 참가했다. 5개 공인중개사무소를 방문해 중개대상물 확인설명의무 위반 4건, 확인설명서 보관의무(3년) 위반 1건, 중개대상물 확인설명서 미서명 1건 등 총 6건을 적발하는데 그쳤다. 강남 공인중개사무소 2곳에서 총 4건의 적발 사안인, 마포 1개 사무소에서는 2건이 적발됐다. 국토부는 위반행이에 대해 등록관청 등을 통해 행정처분 및 고발 등의 조치를 취할 예정이다. 이날 래대팰 점검 현장에서 만난 한 주민은 "오히려 정부에서 단속을 하면 해당 지역이 더 유명해지고 투자자만 더 찾아 가격만 오른다"며 "현장 점검 실효성에 대해 의문"이라고 목소리를 높였다. ■합동조사 통해 이상과열 차단 이번 관계부처 합동조사는 12월까지 약 80일 동안 진행될 예정이다. 지난 18일 대치동과 마포를 시작으로 향후 서울 25개 자치구 전지역을 주단위로 현장 점검한다. 이 중 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 서대문, 마포구, 용산구, 성동구 등 최근 시장 과열징후가 포착된 8개 자치구는 집중 조사지역으로 지정됐다. 첫 날 단속 지역은 부동산 거래가 가장 과열된 지역으로 인근 공인중개업소 역시 단속을 예상했을 가능성이 크다. 실제 현장점검 계획이 발표되면 날짜가 특정되지 않더라도 주요 지역 공인중개사무소는 문을 닫아두고, 전화 영업으로 전환해 운영하는 경우가 많다. 현장점검과 함께 정부는 금융위원회, 국세청 등 관계기관과 협동으로 편법 대출, 탈세, 부정 거래 등 각종 불법행위를 막는다는 계획이다. 18일 현장 점검에 참여한 국토부 관계자는 "현장점검에서는 중개사 자격증 불법대여, 중개보수 초과, 설명 의무 위반 등 실거래조사로는 확인할 수 없는 현장 점검 사안을 중점적으로 살펴본다"고 말했다. 하지만 현장의 공인중개업소들은 정부가 집값 급등기 때마다 현장의 공인중개사무소만 들쑤신다는 지적이 나온다. 중개업소 관계자들은 "정부가 집값이 오를 때마다 애꿎은 부동산으로 눈길을 돌린다"고 입을 모았다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

"매도자는 서울 불패 신화 믿고 버티고, 매수자는 더 떨어질 거라는 기대감에 눈치를 보고 있어요. 내년에 보유세(종부세) 오르고 이달 말에 금리 오르면 매수자들은 더 움츠러들 겁니다." (서울 잠실동 공인중개사무소 대표) 대출을 틀어막고 세금을 대폭 늘린 9·13대책이 '약발'을 받으면서 가격 상승폭이 큰 서울 강남과 마용성(마포·용산·성동구)을 중심으로 호가가 1억~2억원 정도 하락하고 있다. 전문가들은 서울 아파트 가격이 하락세를 보이고 있지만 지난 한 해 상승폭과 비교하면 아직 '절반' 정도 떨어진 것이라고 진단했다. 매도자와 매수자의 눈높이가 다른 만큼 당분간 거래절벽 현상이 지속될 것으로 보인다. ■서울 주요지역 호가 2억 하락 지난 24일 저녁 KT 통신장애가 덮친 서울 마포구 아현동 일대 공인 중개사무소는 최근 시장 분위기를 반영하듯 적막감이 감돌 정도로 조용했다. 이 지역 대장주로 꼽히는 '마포래미안푸르지오(마래푸)'의 급매물은 현재 1억원 가까이 호가가 하락했다. 매물 문의를 하자 공인중개사무소 관계자는 아파트의 단지와 층수를 특정해서 설명해줬다. 허위매물이 아니라는 뜻이다.한 공인중개사무소 관계자는 "9·13 대책 이후 호가가 1억원 정도 내렸다"면서 "전용 59㎡는 현재 급매물(호가)이 11억5000만원에 전세 5억5000만원, 114㎡는 급매물이 13억~14억원에 형성됐고, 전세는 6억5000만원에 거래가 되기도 했다"고 말했다.  마래푸 84㎡ 전세는 지난 8~9월 실거래가 기준 최고 8억원에 거래되다 이번에 2억원 가까이 떨어졌다. 인근에 마포자이 3차 입주 물량과 전세 재계약 시점 등이 가까워진 탓으로 풀이된다.  서울에서 하락세가 가장 큰 강남도 분위기는 비슷하다.재건축을 앞둔 잠실주공5단지는 매매가 약 2억원, 전세가격은 6000만원가량 떨어졌다. 잠실동 한 공인중개사무소 대표는 "전용 112㎡(34평)가 19억2000만원에 거래되다 9·13대책 이후 17억4000만원에 나와 있다"며 "매매는 1억8000만원가량 떨어졌고 전세도 현재 5000만~6000만원가량 하락했다"고 말했다. ■서울 집값 하락 이제 절반?전문가들은 거래절벽이라는 이상현상이 해소되기 위해선 서울 기준 20% 정도 가격하락이 필요하다고 분석했다.실제 부동산114가 분석한 자료에 따르면 지난해 8·2대책 이후 9·13대책까지 서울 아파트 가격은 21.65% 상승했다. 마래푸 전용 84㎡의 경우 한때 최고가 15억원을 돌파하고 현재 13억8000만원 수준까지 가격이 떨어졌다. 서울 평균 상승률을 적용할 경우 이 아파트는 12억원이 돼야 급등 전 가격 수준으로 회복하는 셈이다.문제는 집값은 한번 오르면 내리지 않는, 반대로 한번 하락하면 좀처럼 멈추지 않는 경직성이 있는 만큼 어느 정도 선에서 하락을 멈출지가 관건이다. 특히 이달 말 한국은행의 기준금리 인상이 거의 확실시되고 있고, 내년부터 인상된 보유세가 적용되면 다주택자들의 주택 보유 부담은 더 늘어날 전망이다. 전문가들은 앞서 서울 집값의 비정상적인 급등은 수요 공급에 따른 시장효과라기보다 심리적인 측면이 크다고 보고 있다. 변창흠 세종대 교수는 "지난 3년간 서울지역 주택 인허가, 분양, 준공 건수를 보면 앞선 10년 평균과 비교해 각각 2만호, 8000호, 9000호씩 증가했다"면서 "앞선 서울의 집값 급등은 수요공급 측면보다 심리적 요인과 일부 부동산 상승 세력이 결합한 측면이 크다"고 말했다.■급등세 멈추자 실수요자 등장일부 지역에선 집값이 안정세를 찾자 단기투자 대신 장기투자들이 속속 등장하고 있다.직장인 정모씨는 지난달 경기도 수원 인계동에 있는 신반포(한신) 아파트 소형을 1억2500만원에 매입했다. 재건축을 앞둔 단지로 한달 만에 실거래가가 2000만원가량 올랐다. 서울에 각종 규제가 이어지면서 인천, 부천 등 비규제 지역까지 투자자들이 관심을 보이고 있는 것이다.정씨는 "수도권 외곽이긴 하지만 3년 뒤에 부동산 정책이 바뀌고 하락장을 벗어나면 또 오를 것으로 생각한다"면서 "한동안 집값이 안정세를 보일 것으로 전망되지만 실거주를 겸해 장기투자 목적으로 구입했다"고 말했다. 이에 부동산 전문가들은 "부동산 시장은 투자자와 실수요자가 공존하고 있는 만큼 정부의 일관된 부동산 정책을 통해 시장에 안정감을 줘야 최근 거래절벽이라는 이상현상이 해소될 것"이라고 밝혔다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

"매도자는 서울 불패 신화 믿고 버티고, 매수자는 더 떨어질 거라는 기대감에 눈치를 보고 있어요. 내년에 보유세(종부세)오르고 이달 말에 금리 오르면 매수자들은 더 움츠러들 겁니다." (서울 잠실동 공인중개사무소 대표) 대출을 틀어막고 세금을 대폭 늘린 9·13대책이 '약발'을 받으면서 가격 상승폭이 큰 서울 강남과 마·용·성(마포·용산·성동구)을 중심으로 호가가 1~2억원 정도 하락하고 있다. 전문가들은 서울 아파트 가격이 하락세를 보이고 있지만 지난 한해 상승폭과 비교하면 아직 '절반' 정도 떨어진 것이라고 진단했다. 매도자와 매수자의 눈높이가 다른 만큼 당분간 거래절벽 현상이 지속될 것으로 보인다. ■서울 주요지역 호가 2억원 하락 지난 24일 저녁 KT 통신장애가 덮친 서울 마포구 아현동 일대 공인 중개사무소는 최근 시장 분위기를 반영하듯 적막감이 감돌 정도로 조용했다. 이 지역 대장주로 꼽히는 '마포래미안푸르지오(마래푸)'의 급매물은 현재 1억원 가까이 호가가 하락했다. 매물 문의를 하자 공인중개사무소 관계자는 아파트의 단지와 층수를 특정해서 설명해줬다. 허위매물이 아니라는 뜻이다. 한 공인중개사무소 관계자는 "9·13 대책 이후 호가가 1억원 정도 내렸다"면서 "전용 59㎡는 현재 급매물(호가)이 11억5000만원에 전세 5억5000만원, 114㎡는 급매물이 13억~14억원에 형성됐고, 전세는 6억5000만원에 거래가 되기도 했다"고 말했다. 마래푸 84㎡ 전세는 지난 8~9월 실거래가 기준 최고 8억원에 거래되다 이번에 2억원 가깝게 떨어졌다. 인근에 마포자이 3차 입주 물량과 전세 재계약 시점 등이 가까워진 탓으로 풀이된다.  서울에서 하락세가 가장 큰 강남도 분위기는 비슷하다. 재건축을 앞둔 잠실주공5단지는 매매가 약 2억원, 전세가격은 6000만원 가량 떨어졌다. 잠실동 한 공인중개사무소 대표는 "전용 112㎡(34평)가 19억2000만원에 거래되다 9·13대책 이후 17억4000만원에 나와 있다"며 "매매는 1억8000만원 가량 떨어졌고 전세도 현재 5000~6000만원 가량 하락했다"고 말했다. ■서울 집값 하락 이제 절반 왔다? 전문가들은 거래절벽이라는 이상현상이 해소되기 위해선 서울 기준 20% 정도 가격하락이 필요하다고 분석했다. 실제 부동산114가 분석한 자료에 따르면 지난해 8·2 대책 이후 9·13 대책까지 서울 아파트 가격은 21.65% 상승했다. 마래푸 전용 84㎡의 경우 한때 최고가 15억원을 돌파하고 현재 13억8000만원 수준까지 가격이 떨어졌다. 서울 평균 상승률을 적용할 경우 이 아파트는 12억원이 돼야 급등 전 가격 수준으로 회복하는 셈이다. 집값은 한번 오르면 잘 내리지 않고, 반대로 한번 하락하면 좀처럼 멈추지 않는 경직성이 있는 만큼 어느 정도 선에서 하락을 멈출지가 관건이다. 특히 이달 말 한국은행의 기준금리 인상이 거의 확실시 되고 있고, 내년부터 인상된 보유세가 적용되면 다주택자들의 주택 보유 부담은 더 늘어날 전망이다. 전문가들은 앞서 서울 집값의 비정상적인 급등은 수요 공급에 따른 시장효과라기 보다 심리적인 측면이 크다고 보고 있다. 변창흠 세종대 교수는 "지난 3년간 서울 지역 주택 인허가, 분양, 준공 건수를 보면 앞선 10년 평균과 비교해 각각 2만호, 8000호, 9000호씩 증가했다"면서 "앞선 서울의 집값 급등은 수요 공급 측면보다 심리적 요인과 일부 부동산 상승 세력이 결합한 측면이 크다"고 말했다. ■급등세 멈추자 일부 실수요자 등장 일부 지역에선 집값이 안정세를 찾자 단기투자 대신 장기투자 현상이 속속 등장하고 있다. 직장인 정모씨는 지난달 경기도 수원 인계동에 있는 신반포(한신) 아파트 소형 아파트를 1억2500만원에 매입했다. 재건축을 앞둔 단지로 한 달만에 실거래가가 2000만원 가량 올랐다. 서울에 각종 규제가 이어지면서 인천, 부천 등 비규제 지역까지 투자자들이 관심을 보이고 있는 것이다. 정 씨는 "수도권 외곽이긴 하지만 3년 뒤에 부동산 정책이 바뀌고 하락장을 벗어나면 또 오를 것으로 생각한다."면서 "한동안 집값이 안정세를 보일 것으로 전망되지만 실 거주를 겸해 장기투자 목적으로 구입했다"고 말했다. 이에 부동산 전문가들은 "부동산 시장은 투자자와 실수요자가 공존하고 있는 만큼 정부의 일관된 부동산 정책을 통해 시장에 안정감을 줘야 최근 거래절벽이라는 이상 현상이 해소될 것"이라고 밝혔다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자