[파이낸셜뉴스] 약 143조원을 굴리는 우정사업본부의 해외 부동산 대출 투자 위탁운용사 우선협상대상자에 블랙스톤이 선정됐다. 과거 투자했던 미국 시카고 상업용 빌딩이 압류 소송에 휘말리는 등 어려움이 있지만 자산가치 조정을 투자 기회로 판단했다. 대출 자산에 최소 80% 이상 투자하는 전략을 통해 손실 위험을 낮출 방침이다. 23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 우체국보험은 1억달러(혹은 유로)를 해외 부동산 대출 자산에 투자키로 하고, 위탁운용사 우선협상대상자에 블랙스톤을 선정했다. 선·후순위, 메자닌(중순위) 등 대출 자산에 최소 80% 이상 투자할 계획이다. 북미, 유럽, 호주 등 선진국을 중심으로 투자해야 한다. 목표수익률은 외화 기준 순내부수익률(Net IRR) 7% 이상이다. 국내에 등록된 증권사를 판매사로 하는 조건이다. 앞서 우체국보험은 지난해 위탁운용사 2곳을 선정, 해외 부동산에 2억달러를 투자키로 한 바 있다. 우체국예금(2억달러)를 포함하면 모두 4억달러 규모다. 당시 우정사업본부의 해외 부동산 투자는 선진국 중심이었다. 우체국예금은 북미에 50% 이상, 우체국보험은 북미와 유럽·호주 등지에 투자키로 했다. 우체국예금은 밸류애드(가치상승) 전략을 사용한다. 밸류애드는 건물을 매입한 뒤 리모델링, 임대료 인상 등을 통해 부동산 가치를 높인 뒤 다시 파는 중위험·중수익 전략이다. 우체국보험은 주거용 임대주택에 70% 이상을 투자하는 전략였다. 또 우정사업본부는 삼성생명과 업무협약(MOU)을 체결, 4000억원 규모의 해외 공동투자 펀드를 조성키로 한 바 있다. 우정사업본부는 국민연금에 이은 국내 2위 연기금 투자자다. 우체국예금 약 83조원, 우체국보험 약 60조원의 운용자산이 있다. 우체국보험은 2023년 8월 말 기준 수익률 4.06%다. 운용자산별로 채권 61.1%, 금융상품 0.1%, 단기자금 1.3%, 대출금 6.3%, 국내주식 3.7%, 국내채권 4.5%, 해외주식 2.5%, 해외채권 7.2%, 대체투자 12.9% 등이다. 우정사업본부는 올해 투자 포트폴리오 다변화에 중점을 두고 있다. 자산운용 및 리스크 관리 선진화를 위해서다. 이번 해외부동산도 이와 같은 선상에 투자다. M&A, 인프라 코어 자산에도 투자한다. 우정사업본부는 전국 3300여개 우체국·물류센터, 4만3000여명 직원, 물류망·금융망 등 인적·물적 네트워크를 갖춘 과기정보통신부 소속 기관이다. 우체국예금은 1905년, 우체국보험은 1929년에 시작됐다. 1977년 농협으로 업무 이관 후 1983년 재개했다. 조해근 우정사업본부장이 이끌고 있다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 국부펀드 KIC가 영국 런던에서 한국 기관투자자 및 현지 전문가, 글로벌 부동산 컨설팅 기업이 모여 유럽 부동산 시장 전망을 논의하는 자리를 마련했다. 한국투자공사는 런던지사 주관으로 지난 25일 오후(현지시간) 제26차 ‘런던 국제금융협의체(London International Financial Cooperation Council)’를 개최했다고 26일 밝혔다. 회의에는 주영한국대사관 재경관을 포함해 정부, 공공 투자기관, 증권·은행·보험사 등의 투자 담당자 30여명이 참석했다. 이날 모임에서는 글로벌 종합 부동산 컨설팅 회사인 존스랑라살(JLL) 닉 휘튼(Nick Whitten) 유럽 수석 연구원이 임대용 주거 섹터를 중심으로 발표했다. 휘튼 수석 연구원은 “최근 유럽 부동산 시장에서 주거 분야는 꾸준히 성장하고 있다”면서 “2006년에는 유럽 부동산 거래량의 8% 수준에 그쳤으나, 2022년에는 24%로 증가했다”고 했다. 그는 이어서 “이는 오피스 거래량과 유사한 수준”이라고 덧붙였다. 특히 최근 들어서는 전통적인 임대 주택인 멀티 패밀리(Multifamly)는 물론, 임대용 단독 주택(Single Family Rental), 학생 기숙사(Student Housing), 노인용 주거시설을 포함한 헬스케어 등 섹터 내 다변화가 일어나고 있다고 했다. 그는 “유럽 민간 임대 주택의 임대료는 지난 10년간 16% 상승하는 등 구조적으로 성장하고 있다”며 “반면 2020년 이후 유럽의 신규 주택 인허가가 급감해 향후 공급 부족이 예상되는 상황”이라고 했다. 휘튼 수석 연구원은 “높은 건설 비용이라는 리스크에 따라 신규 주택 개발 건수가 감소할 것으로 예상되는 만큼, 주거 섹터에 관심을 가지고 투자를 검토해야 할 때”라고 전망했다. 이날 행사를 주관한 KIC의 박진성 런던지사장은 “최근 부동산 시장에서 다양한 변화가 관측되는 가운데, 투자자들이 주목하는 주거 섹터의 흐름을 상세히 알아볼 수 있는 자리였다”면서 “앞으로도 국내 기관과 교류를 강화하면서 협력해 나가겠다”고 말했다. KIC는 글로벌 금융 중심지(미국 뉴욕·샌프란시스코, 영국 런던, 싱가포르, 인도 뭄바이)에 해외 지사를 두고 있다. 현지에 진출한 국내 공공·민간 금융기관과 해외 투자 정보를 공유하고, 상호 협력체계를 구축하기 위해 노력하고 있다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스] 약 143조원을 굴리는 우정사업본부가 해외 부동산 대출 투자를 확대한다. 과거 투자했던 미국 시카고 상업용 빌딩이 압류 소송에 휘말리는 등 어려움이 있지만 자산가치 조정을 기회로 판단했다. 대출 자산에 최소 80% 이상 투자하는 전략을 통해 손실 위험을 낮출 방침이다. 27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 우체국보험은 1억달러(혹은 유로)를 해외 부동산 대출 자산에 투자키로 하고, 운용사 선정에 착수했다. 선·후순위, 메자닌(중순위) 등 대출 자산에 최소 80% 이상 투자할 계획이다. 최종 모집금액 기준 150억달러(또는 유로) 이상의 펀드가 대상이다. 북미, 유럽, 호주 등 선진국을 중심으로 투자해야 한다. 목표수익률은 외화 기준 순내부수익률(Net IRR) 7% 이상이다. 국내에 등록된 증권사를 판매사로 하는 조건이다. 앞서 우체국보험은 지난해 위탁운용사 2곳을 선정, 해외 부동산에 2억달러를 투자키로 한 바 있다. 우체국예금(2억달러)를 포함하면 모두 4억달러 규모다. 당시 우정사업본부의 해외 부동산 투자는 선진국 중심이었다. 우체국예금은 북미에 50% 이상, 우체국보험은 북미와 유럽·호주 등지에 투자키로 했다. 우체국예금은 밸류애드(가치상승) 전략을 사용한다. 밸류애드는 건물을 매입한 뒤 리모델링, 임대료 인상 등을 통해 부동산 가치를 높인 뒤 다시 파는 중위험·중수익 전략이다. 우체국보험은 주거용 임대주택에 70% 이상을 투자하는 전략였다. 또 우정사업본부는 삼성생명과 업무협약(MOU)을 체결, 4000억원 규모의 해외 공동투자 펀드를 조성키로 한 바 있다. 우정사업본부는 국민연금에 이은 국내 2위 연기금 투자자다. 우체국예금 약 83조원, 우체국보험 약 60조원의 운용자산이 있다. 우체국보험은 2023년 8월 말 기준 수익률 4.06%다. 운용자산별로 채권 61.1%, 금융상품 0.1%, 단기자금 1.3%, 대출금 6.3%, 국내주식 3.7%, 국내채권 4.5%, 해외주식 2.5%, 해외채권 7.2%, 대체투자 12.9% 등이다. 우정사업본부는 올해 투자 포트폴리오 다변화에 중점을 두고 있다. 자산운용 및 리스크 관리 선진화를 위해서다. 이번 해외부동산도 이와 같은 선상에 투자다. M&A, 인프라 코어 자산에도 투자한다. 우정사업본부는 전국 3300여개 우체국·물류센터, 4만3000여명 직원, 물류망·금융망 등 인적·물적 네트워크를 갖춘 과기정보통신부 소속 기관이다. 우체국예금은 1905년, 우체국보험은 1929년에 시작됐다. 1977년 농협으로 업무 이관 후 1983년 재개했다. 조해근 우정사업본부장이 이끌고 있다. 한편, 우체국보험 국내채권 사회책임형 예비 운용사에 한국투자신탁운용, 신한자산운용이 선정됐다. 우체국예금 유가증권신탁 풀에 하나증권, 한국투자증권이 선정됐다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 1000억원대 펀드 투자금을 불법으로 모으고 자금을 불법 운용한 혐의 등으로 기소된 장하원 디스커버리자산운용 대표(65)가 첫 재판에서 공소사실을 모두 부인했다.  장 대표와 전 디스커버리 경영진 측 변호인은 30일 오후 4시 서울남부지법 제13형사부(명재권 부장판사) 심리로 진행된 첫 공판기일에서  "모든 공소사실을 부인한다"며 이같이 밝혔다. 장 대표와 전 디스커버리자산운용 경영진 등 4명은 자본시장법 위반(사기적 부정거래), 특정경제가중처벌법 위반(알선수재) 등 혐의로 재판에 넘겨졌다.  장 대표 측 변호인은 금융당국에 금융투자업 등록을 하지 않고 영업한 혐의에 대해 "자산운용 컨설팅을 제공한 사실만 있지만 자산운용사 내세워 영위한 사실은 없다"며 "컨설팅을 제공한 사실은 자본시장법에 따라서 제3자 위탁이 허용된 범위 내에서만 운용했다"고 주장했다. 아울러 투자 제안서에 대규모 부실이 발생한 사실을 기재하지 않은 혐의는 "부실 사항을 고의로 누락하거나 허위로 기재한 사실이 없다"며 "일부 판매기간 중 투자제안서에 부실률을 기재하지 않은 사실은 있으나 운용보고서에는 부실률 알 수 있는 자료를 충분히 제공한 바 있다"고 했다. 이어 서울주택도시공사(SH) 시행사업에 펀드자금을 투자한 대가로 시행자 주식을 취득한 혐의에 대해서는 "투자회사 임직원으로서 통제 목적으로 지분을 취득했을 뿐"이라며 "지분 투자 기회에 대한 대가 관계가 아니고 부정한 이익을 수령할 의사도 없었다"고 설명했다. 이 과정에서 지난 2019년 5월 구로구청장, 서울시의원 등에게 SH 임대주택 사업부지의 건축 허가 통과를 청탁하고 그 대가를 받은 혐의로 함께 재판에 넘겨진 국회의원 전 보좌관 A씨 측 변호인도 "모든 사실을 부인한다"며 "검찰은 현금을 받은 시기도 특정하지 못하고 있다"고 지적했다. 검찰은 장 대표 등이 미국 DCO펀드를 운용하면서 대량 불량채권 발생, 담보 손실을 알았음에도 부실 관련 정보를 조작하고 투자금을 모집해 2020년 4월 550여억 원의 환매중단 사태가 발생했다고 봤다. 당시 장 대표 등이 연체·미상환된 채권 비율 등 부실 정보와 담보 손실 사실을 알리는 경우 신규 펀드 모집이 어렵다고 판단하고 이 사실을 적극적으로 은폐했다는 것이다. 또 금융당국에 금융투자업 등록을 하지 않고 자본 잠식 상태 회사를 이용해 22억원 상당의 수익을 취득한 혐의도 있다. 아울러 지난 2018년 8월부터 12월까지 부동산 시행사 A업체의 SH 임대주택 사업에 부동산임대펀드 자금 109억 원을 빌려주는 대가로 B사의 주식을 취득해 투자 기회를 수수한 혐의도 받는다. 이들에 대한 수사는 지난해 5~6월 금융감독원이 검찰에 일부 혐의를 통보하며 시작됐다. 이후 검찰은 압수수색과 관계자 조사 등을 통해 디스커버리자산운용 관계자들에 두 차례 구속영장을 청구했으나 모두 기각됐다. 한편 장 대표는 1000억원대 부실 펀드를 판매한 뒤 환매를 중단한 혐의(특정경제범죄가중처벌법상 사기·자본시장법 위반)로 지난 2022년 7월 구속기소됐다가 같은 해 12월 30일 1심에서 무죄를 선고받았다. 현재 검찰 항소로 2심 재판이 진행 중이다. 이들에 대한 다음 재판은 오는 3월 22일로 예정돼 있다. wongood@fnnews.com 주원규 기자

잔뜩 움츠려 있던 리츠 상장지수펀드(ETF)가 미국에서 먼저 움직이고 있다. 상당수가 최근 한 달 새 10% 넘는 성과를 보이고 있다. 다만, 데이터센터나 호텔에 투자하는 상품과 달리, 상업용 부동산 리츠는 좀처럼 회복하지 못하는 모습이다. 24일 금융투자업계에 따르면 미국증시에 상장된 '부동산 셀렉트 섹터 SPDR(티커 XLRE)' 최근 1개월 수익률(현지시간 19일 기준)은 11.66%로 집계됐다. 2015년 10월 나온 이 상품은 미국시장에서 부동산 섹터를 대표하는 ETF로, 운용자산(AUM)이 55억7000만달러(약 7조2500억원)에 달한다. 'Real Estate Select Sector Index'를 추종하며 프로로지스, 아메리칸 타워, 에퀴닉스, 웰트타워, 크라운 캐슬 등이 주요 편입종목에 들어가 있다. 주택이나 오피스 자산의 비중이 적고, 데이터센터나 통신기지국(셀타워)에 집중하는 것이 특징이다. '뱅가드 부동산(VNQ)'도 같은 기간 12.17%의 성과를 냈다. AUM이 338억4000만달러 수준으로, 미국 부동산 시장에 투자하는 상품으로는 가장 몸집이 크다. 2018년 기초지수를 'MSCI US IMI Real Estate 25/50 index'로 바꾸면서 'XLRE'와 마찬가지로 데이터센터나 개인용 창고 등 비중이 강화됐다. 블랙록자산운용이 굴리는 '아이셰어즈 U.S. 부동산(IYR)'과 디멘셔널자산운용의 '디멘셔널 글로벌 부동산(DFGR)'도 각각 12.09%, 10.79% 수익률을 기록했다. 두 상품 모두 'XLRE'와 포트폴리오가 유사하다. 금리인하 기대감이 주효한 것으로 분석된다. 지난해부터 이어진 긴축 기조에 리츠산업 자체가 힘을 쓰지 못했으나 미국이 내년 피벗(통화정책 방향 전환)을 시사하면서 주가를 끌어올리고 있다. 기본적으로 대출 혹은 유상증자를 통해 자산을 사들이는 리츠는 고금리 상황에서 이자 부담이 가중될 수밖에 없다. 임대수익은 고정돼 있는데 고정비가 불어나는 꼴이기 때문이다. 차환(리파이낸싱) 시기까지 닥쳐오면 고민은 더욱 깊어지게 된다. 배당수익을 노리는 수요도 있다. XLRE과 VNQ의 배당수익률은 각각 3.36%, 4.07%로 양호한 수준이다. IYR과 DFGR의 수치는 각각 1.92%, 2.04%로 상대적으로 낮다. 국내 시장도 유사하다. 11개 리츠 ETF 가운데 미국 투자상품 3개가 최근 1개월 평균 수익률 9.8%를 내며 나란히 1~3위를 차지하고 있다. 다만, 오피스 등 상업용부동산에 투자하는 리츠는 아직 이런 흐름에 올라타지 못하고 있다. 현재는 데이터센터·물류창고 같이 인공지능(AI)과 엮이거나 호텔·리조트 등 여행수요 회복의 수혜권에 있는 산업을 중심으로 반등 움직임이 감지된다. 키움증권 김진영 연구원은 "리츠섹터는 지난 2년 간 주요 자산군 중 가장 부진한 수익률을 기록했던 만큼 정책금리 인하 및 경기 연착륙 기대가 높아지면서 주가도 되살아나는 모습"이라며 "산업별로 성장 차별화가 이뤄져 주가도 상이한 상황"이라고 설명했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 잔뜩 움츠려 있던 리츠 상장지수펀드(ETF)가 미국에서 먼저 움직이고 있다. 상당수가 최근 한 달 새 10% 넘는 성과를 보이고 있다. 다만, 데이터센터나 호텔에 투자하는 상품과 달리, 상업용 부동산 리츠는 좀처럼 회복하지 못하는 모습이다. 24일 금융투자업계에 따르면 미국증시에 상장된 ‘부동산 셀렉트 섹터 SPDR(티커 XLRE)’ 최근 1개월 수익률(현지시간 19일 기준)은 11.66%로 집계됐다. 2015년 10월 나온 이 상품은 미국시장에서 부동산 섹터를 대표하는 ETF로, 운용자산(AUM)이 55억7000만달러(약 7조2500억원)에 달한다. ‘Real Estate Select Sector Index’를 추종하며 프로로지스, 아메리칸 타워, 에퀴닉스, 웰트타워, 크라운 캐슬 등이 주요 편입종목에 들어가 있다. 주택이나 오피스 자산의 비중이 적고, 데이터센터나 통신기지국(셀타워)에 집중하는 것이 특징이다. ‘뱅가드 부동산(VNQ)’도 같은 기간 12.17%의 성과를 냈다. AUM이 338억4000만달러 수준으로, 미국 부동산 시장에 투자하는 상품으로는 가장 몸집이 크다. 2018년 기초지수를 ‘MSCI US IMI Real Estate 25/50 index’로 바꾸면서 ‘XLRE’와 마찬가지로 데이터센터나 개인용 창고 등 비중이 강화됐다. 블랙록자산운용이 굴리는 ‘아이셰어즈 U.S. 부동산(IYR)’과 디멘셔널자산운용의 ‘디멘셔널 글로벌 부동산(DFGR)’도 각각 12.09%, 10.79% 수익률을 기록했다. 두 상품 모두 ‘XLRE’와 포트폴리오가 유사하다. 금리인하 기대감이 주효한 것으로 분석된다. 지난해부터 이어진 긴축 기조에 리츠산업 자체가 힘을 쓰지 못했으나 미국이 내년 피벗(통화정책 방향 전환)을 시사하면서 주가를 끌어올리고 있다. 기본적으로 대출 혹은 유상증자를 통해 자산을 사들이는 리츠는 고금리 상황에서 이자 부담이 가중될 수밖에 없다. 임대수익은 고정돼 있는데 고정비가 불어나는 꼴이기 때문이다. 차환(리파이낸싱) 시기까지 닥쳐오면 고민은 더욱 깊어지게 된다. 배당수익을 노리는 수요도 있다. XLRE과 VNQ의 배당수익률은 각각 3.36%, 4.07%로 양호한 수준이다. IYR과 DFGR의 수치는 각각 1.92%, 2.04%로 상대적으로 낮다. 국내 시장도 유사하다. 11개 리츠 ETF 가운데 미국 투자상품 3개가 최근 1개월 평균 수익률 9.8%를 내며 나란히 1~3위를 차지하고 있다. 다만, 오피스 등 상업용부동산에 투자하는 리츠는 아직 이런 흐름에 올라타지 못하고 있다. 현재는 데이터센터·물류창고 같이 인공지능(AI)과 엮이거나 호텔·리조트 등 여행수요 회복의 수혜권에 있는 산업을 중심으로 반등 움직임이 감지된다. 키움증권 김진영 연구원은 “리츠섹터는 지난 2년 간 주요 자산군 중 가장 부진한 수익률을 기록했던 만큼 정책금리 인하 및 경기 연착륙 기대가 높아지면서 주가도 되살아나는 모습”이라며 “산업별로 성장 차별화가 이뤄져 주가도 상이한 상황”이라고 설명했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 미국 뉴욕 부동산 플랫폼 코리니(Koriny)는 대체투자 전문운용사인 이지스자산운용의 미국법인 IGIS USA와 전략적 업무협약(MOU)을 체결했다고 9일 밝혔다. 미국 부동산 투자 및 관리사업을 추진하기 위한 목적이다. 뉴욕을 시작으로 미국 주요 도시에 위치한 부동산을 대상으로 유망 자산 발굴, 공동사업 투자 유치, 투자 펀드 조성, 부동산 자산운용 관리 등이 대상이다. 이번 제휴로 미국 부동산 투자에 관심이 있는 기관 및 고액 자산가를 대상으로 체계적인 부동산 자산운용 컨설팅 서비스를 연계할 예정이다. 기존 부동산 투자상품이 상업용 마켓에 편중되어 있었다면, 이번 양사의 업무협약을 통해 안정적이고 지속적인 상승세를 보이는 레지덴셜 마켓의 투자 상품을 구축한다. 리스크 분산과 동시에 안정적인 수익률, 다양한 투자 전략을 확대해 포트폴리오를 강화할 예정이다. 문태영 코리니 대표는 “고금리에도 뉴욕의 주택 임대료와 매매가격이 모두 상승하면서 많은 투자자들이 레지덴셜 마켓에 대한 투자 문의가 증가하고 있다”며 “맨해튼의 평균 임대료도 현재 5552달러(약 738만원)까지 올라 연이어 최고치를 경신하고 있다. 이러한 상승세는 앞으로 점차 증가될 것으로 전망된다. IGIS USA와 전략적 파트너십을 통해 다양한 투자 옵션을 구축하고 균형 잡힌 포트폴리오를 펼칠 계획”이라고 밝혔다. IGIS USA의 송태일 법인장은 “그동안 국내 기관투자자들이 쌓아놓은 한국 투자자의 시장내 위상을 발판삼아 코리니와 함께 국내 패밀리오피스, PB 고객 등을 대상으로 안정적인 주거투자 상품을 개발해 나갈 예정”이라고 밝혔다. 코리니(Koriny)는 뉴욕 맨해튼 소재 ‘4 월드 트레이드 센터(Four World Trade Center)’에 본사를 두고 있는 프롭테크(Prop-tech·부동산과 기술의 합성어) 기업이다. 미국 내 주거·상업용 부동산 투자자문, 중개·법률·세무·대출·관리 등을 제공하는 부동산 플랫폼 역할을 수행하고 있다. 코리니는 분야별로 전문화된 부동산 컨설팅 서비스, 매물추천 등을 아우르는 토탈 서비스를 지향한다. 한국에는 서울 여의도에 지사를 두고 있다. 이지스자산운용은 2010년 설립한 대체투자 전문 자산운용사다. 2022년 기준 이지스자산운용의 전 세계 부동산 운용자산(AUM) 규모는 62조원이다. 6년 연속 GRESB에서 5 Star를 획득했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 미국과 유럽 부동산 시장이 내리막을 걸으면서 이에 투자한 국내 해외부동산 펀드 손실 우려가 퍼지고 있다. 최근 약 6년 동안 판매된 상품 금액만 1조3000억원에 달한다. 무엇보다 투자자가 2만7000명을 훌쩍 넘어 수익률 하락이 현실화될 경우 피해 범위가 대폭 커질 수 있는 만큼 리파이낸싱 펀드 도입을 추진해야 한다는 주장도 나온다. 5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘해외부동산 공모펀드 판매현황’ 자료에 따르면 2018년부터 개인 대상으로 판매된 해외부동산 공모펀드 판매액은 1조478억원으로 집계됐다. 법인 판매액(2279억원)까지 합치면 총 수치는 1조2757억원으로 늘어난다. 투자자수는 개인 2만7187명, 법인 381개사다. 해당 공모펀드들이 투자한 지역별로 보면 미국이 2599억원(설정액 기준)으로 선두였다. 영국·스페인·프랑스(2306억원), 독일(1875억원), 이탈리아(1205억원) 등 유럽 국가들 비중도 상당했다. 펀드를 굴리는 운용사 중에선 한국투자리얼에셋운용(4963억원)이 최대 규모를 맡고 있었다. 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원), 하나대체투자자산운용(925억원) 등이 뒤를 이었다. 상품 판매사 중에선 한국투자증권(5087억원)이 가장 많이 취급했다. 이어 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원), 하나은행(910억원) 등 순이었다. 문제는 이들 국가 부동산 시장이 오피스 투자수요 급락에 따른 매매가격 하락세를 겪고 있다는 점이다. 전 세계 중앙은행이 지난해부터 공격적으로 기준금리를 올리면서 배당수익률이 감소하고 코로나19를 거치며 정착된 재택 근무가 오피스 임대 수요를 감소시킨 영향으로 풀이된다.  이 같은 흐름이 중단 혹은 역전되지 않는다면 판매된 펀드들에서 손실이 발생할 수 있다. 미국에선 상업용부동산(CRE) 관련 불안감이 확산된 지 오래다. 뉴욕 맨하탄 오피스 평균 공실률은 2019년말 13% 수준에서 올해 1·4분기 19.9%(직접 공실률은 15.4%)까지 뛰었다. 반면 평방피트(ft²)당 거래평균가격은 2021년말 1000달러에서 778달러로 떨어졌다. 유럽 시장 사정도 마찬가지다. 올해 상반기 상업용부동산 총 거래량은 710억유로(약 100조8000억원)로, 전년 동기 대비 60%가량 줄어들었다. 이에 대환 대출을 투자대상으로 하는 리파이낸싱(Refinancing) 펀드를 조성해 개인투자자들 대규모 손실을 예방해야 한다는 주장도 나온다. 기관투자자 중심 사모펀드는 추가 자본 출자로 리파이낸싱이나 대출 만기 연장이 가능한 반면 공모펀드는 이 작업이 현실적으로 불가능하다. 윤창현 의원은 “해외 부동산 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위”라며 “주택담보대출비율(LTV) 60% 건물이 20% 가격 하락 시 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드 도입 등 대책마련에 서둘러야 할 것”이라고 지적했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스]역대급 금리 인상기에 부동산 시장이 바닥을 기고 있습니다. 덩달아 부동산에 투자하는 금융 상품의 성적도 좋지 않은데요. 그러나 위기는 곧 투자 기회이기도 합니다. 최근 ‘금리 정점론’이 스멀스멀 주목받으면서 다시 떠오르는 투자 상품이 있습니다. 바로 ‘리츠(REITs)’인데요. 금리가 안정기에 접어들수록 리츠만의 ‘배당 매력’은 큰 힘을 발휘할 수 있습니다. 오늘은 다시금 황금기를 맞을 준비를 하는 리츠에 대해 알아보겠습니다. ■소액으로 건물주될 수 있다는 ‘리츠’가 뭔데? 리츠는 소액으로 부동산을 공동 구매할 수 있는 부동산 간접투자 상품입니다. 여러 명의 투자자로부터 자금을 모아서 상가, 오피스빌딩 같은 부동산에 투자해 여기서 나오는 임대료나 매각 차익 등으로 얻은 수익을 투자자들에게 배당금으로 나눠주는 방식이죠. 리츠는 1960년 미국에서 최초로 도입된 이후 2000년대 들어서 유럽과 아시아로 확산했습니다. 우리나라는 1997년 IMF 외환위기 이후에 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 5월 처음 도입됐습니다. 리츠의 구조는 위탁관리, 기업구조, 자기관리리츠로 구분할 수 있습니다. 자기관리리츠는 투자할 부동산 자산을 직접 선정하고 운용하는 부동산투자회사입니다. 자기관리리츠를 제외한 위탁관리·기업구조조정 리츠는 자산운용 전문인력을 포함한 상근 임직원이 없어 자산운용을 전문 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 방식입니다. AMC는 리츠의 자산운용을 수탁받아 △투자대상 선정 △리츠 설립 및 영업인가 △자금조달 △부동산 매입·관리·처분·청산 등을 담당하죠. ■높은 배당 수익에 세금 부담도 낮아 ‘일거양득’ 리츠의 가장 큰 장점은 높은 배당수익률입니다. 리츠는 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 투자자에게 배당하게끔 돼 있습니다. 즉 리츠 주식회사는 수익의 90% 이상을 배당으로 배분한 후에 남은 돈을 운용비로 사용해야 하는 것이죠. 한국리츠협회에 따르면 지난해 상장리츠의 배당수익률을 7.8%, 정책형 리츠를 제외한 전체 리츠의 배당수익률은 9.9% 수준이었습니다. 또 리츠는 양도세, 보유세 등 각종 세금 부담이 큰 부동산 직접투자보다 세금 부담이 훨씬 덜합니다. 더구나 투자금액을 현금화하기까지 오랜 시간이 걸리는 직접투자 방식과 달리 원하는 시점에 현금화할 수 있어 유동성 확보에도 용이합니다. 무엇보다 요즘 같은 고금리 시기에 대출받기도 힘든 상황에서 레버리지를 감수하지 않고도 내가 감당할 수 있는 금액만으로 부동산에 투자할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 통상 국내 리츠는 1년에 2~4번 배당을 실시합니다. 만약 정말 ‘월세’처럼 매달 배당을 받고 싶다면 배당 날짜가 서로 다른 국내 리츠에 분산해 투자하거나 해외 리츠를 고려해 봐야 합니다. 아직 한국에는 월 배당 리츠가 없기 때문입니다. 리츠에 투자하는 법은 주식시장에 상장된 리츠를 사는 것과 새롭게 만들어지는 리츠의 공모에 참여하는 방식으로 나뉩니다. 전자의 경우 현재 국내 주식시장에 상장된 리츠는 총 23개 중 선택해 구매하면 투자하면 됩니다. 후자와 같은 공모리츠 청약은 상장 후 주가가 오르면 시세차익을 얻는 방식인데 최근엔 부동산 침체로 성과가 좋지 않습니다. 지난 3월 한화리츠가 일반투자자를 대상으로 진행한 청약의 최종 경쟁률은 0.53대1로 미달했었죠. ■해외 리츠 투자는 ‘국내 상장 ETF’로...“금리 상승기에는 취약” 만약 해외 리츠에 투자하고 싶다면 어떤 방식이 가장 효율적일까요? 정답은 해외 리츠에 투자하는 ‘국내 상장 ETF’입니다. 바로 세제 혜택 때문인데요. 현재 국내 공모 리츠 혹은 리츠에 투자하는 펀드의 배당소득세는 최대 5000만원에 한해 9.9%로 분리과세 혜택이 적용됩니다. 통상 해외주식에 투자하는 국내 상장 ETF, 해외 상장 ETF의 배당금에 배당세 14%, 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%의 배당소득세과 붙는 것과 결과적으로 큰 차이가 나는 것이죠. 이러한 배당소득 분리과세 특례는 2026년 말까지 적용될 예정입니다. 기존에는 올해 말까지만 적용될 예정이었지만 정부가 해외 주요국에 비해 국내 부동산 투자 시장이 주택 위주로 편중되자 분산을 위해 혜택을 제공하고 있는 건데요. 더구나 혜택을 받을 수 있는 기준 자체도 완화됐습니다. 분리과세 혜택이 적용되던 리츠를 3년 안에 팔아도 매도 금액을 다시 신규 리츠에 투자하면 계속 보유 중인 것으로 인정하기로 한 겁니다. 기존에는 한 종목에 반드시 3년 이상 투자했어야 했으나 중간에 사고팔아도 리츠에만 투자하면 세제 혜택을 주기로 한 거죠. 다만 리츠 투자에는 주의할 점도 있습니다. 우선 대부분의 리츠는 건물 임대료 수익을 배당해 주는 구조로 돼 있습니다. 그런데 최근처럼 전세계가 금리 인상 기조를 가져가면서 상업용 부동산의 가치가 크게 하락하거나 경기 침체로 건물에 공실이 늘면 수익구조가 위협을 받아 주가가 크게 떨어질 수 있습니다. 또 리츠가 건물을 구입할 때 투자금 외에 대출받아서 자본금을 마련하는 경우가 많은데요. 이익의 90%를 배당해야 하는 구조이기 때문에 근본적으로 자본 증식이 어렵기 때문입니다. 이같은 대출 이자는 전부 비용입니다. 때문에 고금리에 시중금리가 빠르게 오를 경우 부채비율이 높아지고 임대료 수익 상당 부분을 대출 이자에 쓸 수밖에 없기도 하죠. 물론 리츠의 수익률이 크게 떨어진 지금을 투자의 타이밍이라고 보는 해석도 있는 만큼 투자에 정답은 없습니다. 금리 인상이 리츠 투자의 명과 암을 좌우하는 만큼 금리 인상 기조가 막바지에 접어들었다는 견해가 힘을 얻을수록 리츠의 인기는 높아지게 될 겁니다. 결국 위기를 기회로 삼기 위해 중요한 건 리츠 회사의 운용 능력이 얼마나 안정적이고 해당 리츠가 매입한 자산이 얼마나 꾸준한 배당 수익을 안겨줄 수 있는지 고르는 능력일 겁니다. 금리가 안정세를 찾을 때까지 어떤 리츠가 자신에게 맞을지 살펴보는 것도 남은 연말을 알차게 보내는 투자법이 될 수도 있겠네요. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

[파이낸셜뉴스] 한국계 투자 기관이 미국 부동산에 2000억원을 투자한다. 현지 운용사인 아르테미스 리얼 에스테이트 파트너스(Artemis Real Estate Partners)가 조성하는 플래그십 펀드에 첫 참여다. 이 펀드는 임대료의 꾸준한 상승이 있는 산업시설은 물론 멀티패밀리(임대주택) 등에 투자한다. 특정 섹터가 아닌 다양한 자산으로 구성된 포트폴리오를 구성할 계획이다. 대출 투자는 물론 지분 투자도 병행한다. 14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국계 투자 기관 A는 최근 아르테미스가 4번째로 조성한 '아르테미스 리얼 에스테이트 파트너스 펀드 IV'에 참여했다. 펀드는 당초 목표 15억달러를 상회한 22억달러 규모로 조성됐는데 한국계 기관은 2000억원 규모로 참여했다. 전체 자금의 약 25%는 미국 외 기관에서 약정했다. 한국계를 포함해 아시아 및 중동 국부펀드 등 자금이 들어온 것으로 알려졌다. 아르테미스는 지난 2009년 드보라 하몬과 미국 상무장관을 역임한 페니 프리츠커가 만든 부동산 운용사다. 미국 워싱턴 DC가 본사로 뉴욕, LA, 애틀란타에 지사를 두고 있다. 미국 부동산 시장에서 지분 투자 및 대출 투자에 주력한다. 멀티패밀리, 산업용 부동산, 리테일, 숙박시설, 셀프 스토리지, 시니어 하우징, 메디컬오피스 시설 등에 투자 중이다. 300개 이상 자산을 매입했고, 총 매입가는 130억달러(한화 약 16조5400억원)에 달한다. 3개 펀드에서 171건에 투자했는데 이중 70%는 이미 엑시트(회수)를 마친 상태다. 목표 IRR(순내부수익률)은 14~15%였지만 이를 상회한 Net IRR 23%의 수익률을 기록했다. 이번 펀드는 시리즈 펀드다. 미국 부동산 시장에서 다양한 지분 및 대출에 투자한다. 2012년 4억3600만달러 규모 펀드를 시작으로 2015년 5억8000만달러, 2018년 10억1000만달러 규모로 조성한 바 있다. 아르테미스는 이번에 모집한 자금을 포함해 총 30억달러에 달하는 드라이파우더(미소진 약정액)를 보유하고 있다. 풍부한 자금력을 기반으로 전 영역에 걸친 투자를 준비하고 있다는 입장이다. 지난해 한 해 동안은 경기 하락세를 대비해 자금을 집행하지 않아서다. 이번 펀드는 메자닌(중순위), 선순위 지분투자, 합작회사(조인트 벤처·JV)를 활용한 지분투자 및 대출투자, 부실채권(NPL) 등에서 투자 기회가 있을 것으로 보인다. 아르테미스의 길버트 대표는 "3호 펀드는 대출 투자 위주로 투자했고, 4호 펀드도 초기 투자는 대출 투자 위주로 집행할 계획이다. 현재 시장에서 자본구조상 가장 합리적인 판단"이라며 "운영권을 확보하려는 디벨로퍼, 스폰서와 협력할 수 있는 기회가 될 것이다. 향후 시장 전반의 조정이 이뤄지면 지분 투자 비중을 높여 나갈 계획"이라고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자