[파이낸셜뉴스] 대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화’에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드”라며 “추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 ‘8·16대책’부터 최근의 ‘8·8대책’까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나 둘 정상화 시켰다. 15억 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득증 내집마련 기회박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않은 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 “토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다”며 “결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다”라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다”고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출 뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다”며 “결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다”고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수 많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다.  투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다.  이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수 밖에 없다”고 말했다. 윤 팀장은 “대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다”며 “가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다”고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수 밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다”고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 대통령실은 2일 부동산 관련 대책과 관련해, "이번 종합대책에는 공급 쪽이 주된 내용이 되지만 지금 대출규제나 금융도 보고는 있다"고 말했다. 대통령실 고위관계자는 이날 서울 용산 청사에서 기자들과 만나 "다만 대출규제를 대책에 포함할지 여부는 결정되지 않았다. 다만 이번 대책은 공급위주로 확실히 진행될 것"이라면서 이같이 말했다. 최근 집값 상승과 관련 고위관계자는 "서울 집값이 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구) 위주로 매매가격이 올라가는 속도가 가파르고 있다고 보고 있다"고 진단했다. 이어 "정부도 대책이 필요하다고 보고 있고, 현재 대책을 관계부처와 논의 중"이라면서 "8월에 늦지 않은 시점에 8월 15일 이전에 발표를 할 예정"이라고 밝혔다. hjkim01@fnnews.com 김학재 김윤호 기자

[파이낸셜뉴스]  ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주> 집값이 하락하면서 정부가 각종 부동산 대책들을 내놓았습니다. 대표적으로 2022년 ‘12·21대책’과 2023년 ‘1·3대책’을 꼽을 수 있는데요. 규제지역이 대폭 해제됐고, 다주택자에 대한 징벌적인 세금 규제들도 하나씩 풀리고 있습니다. 물론 법 개정은 여야 합의가 있어야만 가능합니다. 대표적으로 2주택자 취득세 중과 폐지 및 3주택자 취득세율 감면은 지방세법 개정이 계속 미뤄지고 있습니다. 그런데, 사람들의 관심이 많은 세법과 달리 정부의 의지로 개정이 가능하지만 개정이 안 되고 있는 사항이 있으니 바로 대출 규제입니다. 대출 규제 다 사라졌다?...'이게 뭐죠' 앞서 2022년 10월 27일 국토부는 ‘제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획’으로 세법과 달리 대출에만 과잉 적용되던 규제들을 대거 완화했습니다. 종전 주택 처분 조건을 6개월에서 2년으로 연장하고, 중도금 대출 규제를 9억에서 12억으로 인상(추후 23년 1·3대책에서 상한 폐지), 15억 초과 아파트 주담대 허용 등이 그것입니다. 이어서 2023년 3월 2일 금융위원회는 사실상 다주택자에 대한 대출금지 정책을 폐지한다고 발표했습니다. 규제지역에 따라 LTV에 차이는 있지만 대출을 받을 수 있고, 종전 생활안정자금대출의 금액 상한도 없앤 것입니다. 따라서 지금은 다주택자라고 해서 대출이 안 나오는 게 아니다 보니 종전처럼 일시적 2주택 처분조건부에 대한 사항이 남아있지 않습니다. 그리고 이러한 규제는 다 사라진 줄 아는 사람들이 많습니다. 하지만 여전히 잔존한 규제들이 많은 사람들을 괴롭히고 있습니다. 대출 약정서에는 여전히 '실거주 의무'  우선 해당 규정은 소급 적용하지 않는다는 것입니다. 예를 들어 일시적 2주택으로 처분조건부로 대출을 받은 사람인 경우, 지금은 처분조건부가 없어졌음에도 불구하고 처분을 지켜야 합니다. 위반 시 대출 금액 회수 및 3년 간 주택대출금지가 내려집니다. 그리고 분양권 중도금 대출을 받은 사람은 실거주 의무가 남아있습니다. 1·3대책에서 분양가상한제 지역의 실거주 의무를 폐지하겠다고 정부가 발표했습니다. 주택법 개정이 안 되고 있는 것과 별개로 법 개정이 되어도 대출 약정서에는 그대로 존재하는 아이러니한 상황이 발생합니다.  생활안정자금대출의 경우 금액 상환은 폐지됐지만 추가 주택매수 금지 서약서를 여전히 작성해야 합니다. 다주택자가 주택을 매수할 때 대출을 받는 것은 허용이 되는데, 기존 주택에서 대출을 받아서 다른 주택을 추가로 사면 안 되는 규정이 유지되는 합당한 이유가 있는지, 규제의 존속 의미를 찾을 수가 없습니다. 해당 사항은 세법도 아니고 대출 규정이지만 시점에 따라 유지를 시키는 게 유의미한지 의문입니다. 그런데 한 가지 합리적인 가설로는 ‘정부도 이런 규제들이 남아있는지 모른다’는 것입니다. 정부도 대출 규제 잔재 모른다? 전 정권에서 하도 여러 가지 규제들을 걸어뒀다 보니 대표적으로 원성이 높은 규제들을 풀어도 세부적인 디테일한 규제들이 남아있어 효과가 반감되고, 이에 대해 비판이 있으면 또 규제를 추가 완화하는 게 반복되고 있습니다. 그런데 이러한 사항에 대한 부분도 여론 형성이 되는 것만 규제를 하는데요. 대출 규정 같은 경우는 수많은 사람들 중에서도 소수라는 게 문제입니다. 다주택자도 대출이 되지만 종전에 대출받은 사람만 문제인 것과 당시는 아이러니하게도 다주택자는 대출이 안 되다 보니 일시적 2주택이나 청약, 생활안전자금대출 등 경우의 수가 한정된 사람들이 특정 기간에 대출 받았을 때만 남아있는 규제입니다. 즉, 이러한 불합리한 규정이 남아있는 것을 인지하지도 못하고, 관심도 없을 가능성이 높습니다. 다주택자 대출 규제가 풀려야 한다는 언론 기사는 많이 봤었지만, 3·2대책 이후로는 DSR 완화 정도의 의견만 있을 뿐 더 이상 이러한 대출 규제의 잔재를 없애야 한다는 내용은 없습니다. 정부도 언론도 관심을 갖지 않는 동안 소수의 사람들은 이제는 왜 남아있어야 하는지 모르는 규제로 고통 받고 있는 현실이 안타깝습니다. /김제경 투미부동산컨설팅 소장 ※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]   부동산 시장의 경색 국면이 장기화될 경우 금융당국이 추가 규제 완화에 나설 것이라고 밝혀 관심이 쏠리고 있다. 현재 금융위원회가 유력하게 검토하고 있는 방안은 1주택자 주택담보대출비율(LTV)확대와 등록임대사업자의 LTV 우대 등이다. 8일 금융권 등에 따르면 금융위원회는 지난주 새해 업무보고에서 오는 3월 말부터 다주택자도 부동산 규제지역인 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산 내에서 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있도록 LTV를 30%까지 허용하기로 했다. 지난 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 것을 5년 만에 복원하는 것이다. 임대·매매 사업자의 대출 규제도 해제해 3월 말부터 규제 지역 내 LTV는 30%까지, 비규제 지역은 60%까지 허용한다. 무주택자와 1주택자는 지난 1·3 부동산대책을 통해 LTV 한도가 규제 지역은 50%, 비규제 지역은 70%로 확대됐다. 금융위원회는 3월 말부터 이런 대출 규제 완화를 시행한 뒤 가계부채 및 주택시장 상황을 봐가며 대출 규제 추가 완화 여부를 결정할 방침이다. 금융당국 관계자는 "다주택자 및 임대·매매사업자에 대한 대출 규제 완화가 다음 달부터 시행되는데 시장 상황을 봐서 경색국면이 이어진다면 1주택자 LTV확대 등도 검토할 것"이라고 말했다. 금융위가 제시한 추가 부동산 대출 규제 완화 방안은 1주택자의 LTV를 더 확대하는 것과 등록 임대사업자의 LTV를 우대해 주는 방안 등이다. 현재 1주택자의 LTV 상한은 지난 1·3 부동산대책을 통해 규제지역은 50%, 비규제지역은 70%까지 확대된 상태다. 이 상한을 더 늘릴 수 있다는 것이다. 2주택자의 대출 규제도 더 풀어서 규제 지역 내 LTV를 30%에서 40%, 임대 사업자는 규제 지역 내 LTV를 30%에서 50%까지 상향하는 방안 등이 검토되고 있다. 금융위는 생활안정자금과 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 1·4분기 내에 완화하기로 했다. 먼저 그동안 2억원으로 묶였던 생활안정자금 목적의 주담대 한도가 폐지된다. 아울러 전셋값 하락으로 임차보증금 마련이 어려워진 임대인들을 위해 투기지역과 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 대출한도(2억원)를 폐지하고 LTV 한도만큼 대출을 허용할 계획이다. 9억원 초과 주택에 대한 전입 의무와 다주택자의 다른 주택 처분 의무도 폐지된다. padet80@fnnews.com 박신영 기자

[파이낸셜뉴스] 한덕수 국무총리는 6일 미분양 아파트 7만 가구가 쌓인 것에 대해 "부동산 규제를 철폐하면서 대출도 과거보다 풀어가는 쪽으로 정책을 펴겠다"고 밝혔다. 한 총리는 이날 국회 정치·외교·통일·안보 분야 대정부질문에서 '현재 미분양 아파트가 7만 가구가 넘는데 윤석열 정부에선 어떤 해결책을 갖고 있냐'는 질문에 이같이 답했다. 한 총리는 "적절한 가격을 유지하게 하려면 수요를 억제하면서 공급이 늘어야 하는데 전 정부에선 공급이 다소 부족했다"며 "수요 억제책으로 부동산이 폭등했는데 징벌적 수요억제책을 줄이면서 공급을 해야 한다"고 설명했다. 문재인 정부 부동산 정책은 문제가 있었다고 지적했다. 한 총리는 "부동산 가격 문제는 분명히 전 정부에 있던 현상"이라며 "금리도 낮은데다 유동성이 풀렸고, 전 세계적으로 부동산 값이 뛰었기 때문"이라고 밝혔다. 현재 부동산 가격하락 관련 금리 등이 영향을 미친다고 진단했다. 그는 "전 세계 금리가 10배쯤 올랐고 부동산 수요는 줄었다"며 "금리를 올리는 것은 전체 경제에 영향을 미친다"고 밝혔다.  lkbms@fnnews.com 임광복 기자

[파이낸셜뉴스] #. "'주택담보대출비율(LTV)도 풀렸으니 소득이 있는 자녀에게 부동산을 증여·매도하고 싶다'라는 50~60대 자산가들의 문의가 체감상 20% 정도 늘었다."(서울 서초구 소재 은행 자산관리센터 관계자) #."가계대출 문의는 그대로다. LTV를 70%까지 풀어줘도 이자부담에 집 사겠다는 상담은 거의 없다."(서울 관악구 소재 시중은행 관계자) 지난 3일 정부의 부동산 규제 완화 후 소득·자금 여력에 따라 대출 문의가 '양극화'하고 있는 것으로 나타났다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 유지로 중저소득자 대출한도에는 사실상 변화가 없는 데다, 내주 기준금리 인상 가능성이 큰 상황에서 규제 완화 효과가 '부자들'에 국한되는 게 아니냐는 지적이 나온다. ■부동산 대책후, 강남권 문의 20% 늘어 8일 파이낸셜뉴스 취재를 종합하면 '큰 손'들이 주 고객층인 서울 강남·서초 일대의 자산관리(WM)센터에는 정부의 1.3대책 이후 부동산 매매·증여 문의가 10~20%가량 늘었다. 서초구 소재 한 시중은행 WM센터 관계자는 "연말에만 해도 부동산 쪽 상담이 끊기다시피 했는데 1.3 대책 후 문의가 이어지고 있다. 센터에 매일 한두건 이상은 매수 관련 금융상담이 들어온다"며 분위기를 전했다. 강남구 소재 또다른 WM 관계자도 "3일 대책 발표 전에 비해 부동산 관련 문의가 10~20% 늘었다"고 밝혔다. 특히 근로 소득이 있는 자녀에게 자신이 가진 부동산을 증여·매도하려는 문의, 서울 강남과 용산의 '똘똘한 한 채'를 추가 매수하려는 문의가 주를 이룬다.  지난 3일 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전 지역을 규제지역에서 해제하고, 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있도록 LTV 규제를 완화한 영향이다. 기존에 대출을 받을 수 없던 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 되면서 오히려 자산가들의 문의가 더 많아졌다는 해석도 나온다. 강남구 소재 WM센터 관계자는 "그동안은 다주택자들이 자녀에게 증여나 매도를 하려고 해도 대출 규제와 세 부담으로 망설이고 있었는데 1.3대책 이후 시세를 타지 않은 물건을 자녀에게 주겠다는 상담이 들어오고 있다"라며 "자산가들이 소득이 있는 자녀의 주택담보대출을 문의하는 경우도 있었다"고 말했다. ■중위권 소득자, 아직 때 아니다 '관망' 자산가들은 '규제가 완화된 지금이 타이밍'이라며 증여·추가 투자를 모색하는 자산가들과 달리 중저소득자들은 높아진 이자부담에, 주택가격이 더 떨어질 수 있다는 우려에 여전히 차분한 모습이다. 남아있는 DSR규제를 비롯해 고금리, 꺾인 부동산 매수세 등 상황이 복합적으로 좋지 않기 때문이다. 강북구에서 대출중개 업무를 담당하는 A씨는 "LTV 규제가 완화됐다고 하더라도 누구나 대출 한도가 늘어난 게 아니다"라며 "5일부터 규제가 완화됐는데 부동산 매수 문의는 별로 없다"고 말했다. 그러면서 그는 "고소득자가 많이 있는 강남, 송파, 서초 이런 곳들은 15억원 이상 부동산에 대한 주담대가 풀리면서 수요가 늘어날 수 있겠지만 강북 지역은 딱히 그런 상황이 아니다"라고 설명했다. 관악구 소재 시중은행 관계자도 "집값이 더 떨어질 수 있다고 생각하는 고객들이 더 많다. LTV 규제 완화에도 가계 대출 문의가 거의 없다"고 현장 상황을 전했다. 대출상담사 B씨는 "연봉 5000만원이면 최대 3억원까지 대출받을 수 있는데 여기에 마이너스통장, 자동차 할부 등 다른 대출이 끼면 체감상 대출 금액은 많지 않다"라며 "현금 자산이 5억원 이상인 자산가, 고소득자들은 하반기 이후를 내다보고 있다"고 설명했다.  ■둔촌주공 인근 은행 전화 쏟아져 이런 가운데 시류를 타지 않는 강남3구와 용산, 1.3대책 최대 수혜지로 꼽히는 둔촌 주공 등 일부 지역만 매수심리가 불붙을 수 있다는 전망도 나온다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 "시장에서는 '규제가 유지되는 지역들이 정부가 가격이 불안정하다고 보는 지역'이라는 인식을 갖고 있다"며 "강남3구는 오히려 오를 수 있다고 보고 매수심리가 일부 회복될 수 있다"고 내다봤다. 실제 둔촌 주공아파트의 인근 중개업소와 시중은행에는 문의가 빗발치는 등 분위기가 한껏 달아올랐다. 둔촌동 한 공인중개소에서는 "당첨자 중 기존 규제 때문에 계약을 포기한 경우가 있었다“면서 ”규제 완화 소식을 듣고 뒤늦게 번복할 수 있는지를 묻는 전화가 최근 잦았다"고 설명했다.  근처 시중은행도 문의가 끊이질 않았다는 반응이다. 둔총동 소재 한 시중은행 관계자는 “최대 수혜지로 꼽힌 후 맞벌이 부부, 대기업 직장인을 중심으로 대출 문의가 크게 늘었다”라며 "다만 고금리 상황에 부동산 시장 위축으로 대출 건수 자체에는 큰 차이가 없다"고 말했다.  dearname@fnnews.com 김나경 이승연 김동찬 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 시장의 연착륙이 올해 민생안정을 위한 금융과제 중 하나로 꼽혔다. 김소영 금융위원회 부위원장은 “세제 개편과 규제 지역 조정 등 규제 완화와 대출 규율을 조속히 정상화하고 PF시장의 리스크도 철저히 관리해 나가겠다”고 밝혔다. "금융시장 불안 확대 가능성…조치 확대 등 적시 대응할 것"  김 부위원장은 4일 국민의힘과 여의도연구원이 공동으로 국회에서 개최한 ‘힘내라 우리 경제 도약하는 한국금융' 토론회에 참가해 이같이 말했다. 토론회에는 김 부위원장을 비롯한 금융위원회, 금융감독원, 한국은행 등 금융당국 관계자들과 한국금융연구원, 자본시장연구원 등 유관기관 관계자들이 참가했다.  김 부위원장은 “지난해 가파른 금리 인상으로 취약차주의 고통이 커졌고 부동산, 주식 등 자산시장이 하락했다”면서 “글로벌 통화 긴축 지속 여부 및 경기 둔화 우려 등 여러 불확실성이 시장 불안으로 확대될 가능성이 남아있기 때문에 올해에는 무엇보다도 견고한 금융안정이 뒷받침되어야한다”고 설명했다.  금융위원회는 올해 금융시장 당면한 과제로 △유동성 위기 △부동산 시장 △취약차주 부실을 꼽았다. 특히 회사채 금리가 높아지고 주거비용이 늘어나 주택 수요가 줄어들면서 미분양이 발생하고 취약차주의 주거 부담이 늘어나고 있다고 지적했다.  2021년 말 이후 미분양 주택은 계속 증가하는 추세다. 지난 2021년 11월 1만4094건을 기록한 미분양주택은 지난해 10월 4만7217건을 기록했다. 주택담보대출 금리도 폭등했다. 지난 2020년 8월 기준금리가 0.5%에 불과했을 당시에는 만기 30년 5억원짜리 대출의 한 달 원리금 상환액이 195만원이었으나 현재 기준금리가 3.25%까지 오르며 지난해 10월 기준 263만원까지 치솟았다.  이에 금융위는 대출규제를 정상화하고 특례보금자리론을 공급한다는 계획이다.  이형주 금융위원회 금융정책국장은 "다주택자 주택담보대출를 허용하고 생활안정자금, 임차보증금 반환목적 주담대 규제를 개선하는 등 대출 규제 정상화와 특례보금자리론 공급을 통해 주거 비용 경감에 나설 것“이라고 밝혔다.  소상공인 대환대출, 고정금리 전세자금 대출상품 확대, 올해 정책서민금융 10조원 공급, 금융권 주택담보대출 자율채무조정 대상 확대 등도 언급했다. 금리 인상기에 취약 차주의 금융 및 주거 부담 경감하기 위해서다. 이 국장은 “특별대손준비금 및 금융안정계정 설치 등을 통한 금융사 건전성 강화로 고금리 기조 지속에 대비해 금융권의 손실흡수 능력을 선제적으로 제고할 것”이라고 말했다. 특례보금자리론 공급·PF-ABCP 장기대출 전환 사업자보증 신설  부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려에 대한 지적도 제기됐다.  김영도 한국금융연구원 자본시장연구실장은 “금리 상승, 부동산가격 하락, 건설비용 상승으로 부동산PF 부실 위험 부각되면서 2021년 이후 발행잔액이 증가한 PF-자산유동화기업어음(ABCP)의 만기가 단기화되고, A-2등급 비중(26.6%)이 늘어나는 등 부실 징후가 가시화되고 있다"고 말했다.  이에 금융위는 PF-ABCP을 장기대출로 전환하는 사업자 보증 신설을 제시했다. 이 국장은 "금융시장 내 불안심리 확산을 차단하고 시장안정 조치를 적시에 실시하기 위해 정부와 한국은행 간 긴밀한 협조 및 가용 정책 수단을 총동원해 시장 불안에 적시에 대응하겠다"고 밝혔다.  한국은행도 부동산시장 연착륙을 위해 △주택거래 활성화 △부동산세제 단계적 정상화 △규제지역 해제 및 대출규제 완화 △부동산익스포저 건전성 관리 등이 필요하다며 정책 마련을 위해 관계기관간 공조를 강화하겠다고 밝혔다.  이정욱 한국은행 금융안정국장은 “부동산과 연계돼 누증된 가계부채 리스크 관리를 위해 기재부 등 유관기관과 함께 가계부채TF를 구성하여 대응방안을 함께 수립했다”면서 “소득기반 대출 규제정책(DSR)의 안착, 안심전환대출 및 분할상환 유도, 주택시장 파이낸싱 구조 개선(리츠 등)을 공동 모색할 것”이라고 말했다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

정부가 채권시장 안정을 위해 5조원의 채권시장안정펀드 추가 캐피털콜(펀드자금 요청)을 요청하고 금융기관의 유동성 지원, 건전성 규제완화 카드를 꺼낸 것은 단기자금시장의 경색을 풀기 위한 조치다. 채권시장이 안정되지 않으면서 기업들은 자금조달에 애를 먹고 있다. 특히 카드사, 저축은행 등 2금융권으로 번지는 자금경색을 조기에 차단하기 위한 것이다. 권대영 금융위원회 상임위원은 "연말과 연초에 생길 수 있는 다양한 국내외 상황에 대한 리스크를 점검하고, 이에 대한 대응을 심도 있게 논의를 했다"며 "채권시장 안정과 기업의 자금 안정성, 부동산시장 안정 등 세 가지 측면에서 정책 공조를 했다"고 설명했다. ■CP시장 유동성 공급 28일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 비상거시경제금융회의에서 5조원을 자금시장에 풀기로 했다. 한국은행은 이 중 환매조건부채권(RP) 매입을 통해 최대 2조5000억원까지 유동성을 지원하다. 이창용 한은 총재는 "채안펀드의 5조원 가운데 50%로 유동성을 지원키로 했으며, 금융기관 내 자체 지원을 고려해 규모를 결정했다"며 "이는 신용위험과 한은의 금리인상 기조와 상충되지 않는 범위 내에서 지원될 것"이라고 밝혔다. 이번 유동성은 현 통화정책 기조에 배치되지 않도록 RP 매각 등 공개시장 운영을 통해 곧바로 흡수할 계획이다. 한은은 지난달 27일 일시적인 유동성 위축을 완화하기 위해 증권사, 증권금융 등 한국은행 RP 매매 대상기관에 대해 6조원 규모의 RP 매입을 한시적으로 실시해 현재 2조5000억원을 매입한 상태다. 정부의 자금시장 안정을 위한 이번 조치는 단기자금시장의 금리가 크게 상승하고 있기 때문이다. 금융투자협회에 따르면 이날 기업어음(CP) 91일물 금리는 5.51%를 기록하며 연중 최고치를 기록했다. 지난 9월 22일부터 46일간 연속 상승했다. ■예대율 축소…유동성·차입규제 완화 금융시장 안정을 위한 추가 규제유연화 조치도 시행키로 했다. 먼저 은행 예대율(예금과 대출의 비율) 규제를 추가 완화해 금융사의 대출여력을 확대키로 했다. 대출을 통해 자금시장에 돈을 공급하기 위한 것이다. 정부자금을 재원으로 하는 11종류의 대출을 예대율 산정 시 대출금에서 제외하는 방식이다. 소상공인시장진흥기금 대출, 관광진흥개발기금 대출 등 총 11종류가 해당되며 규모는 8조~9조원 규모다. 이럴 경우 예대율은 0.6%p 축소돼 8조5000억원 추가 대출이 가능하다. 또 보험에서는 퇴직연금(특별계정) 차입규제를 내년 3월까지 한시적으로 완화한다. 연말 퇴직연금 대이동이 이뤄질 경우 보험사가 대량으로 우량채권 등을 매도해 자금을 마련할 수밖에 없게 된다. 이럴 경우 채권 금리가 급등하고 이는 대출금 인상으로 이어진다. 정부가 차입규제를 완화한 이유다. 증권의 경우 채무보증 이행 증권사 순자본비율(NCR) 위험값을 명확히 한다. 신용등급, 부실화 여부, 보유기간 등을 감안해 합리적으로 산정할 계획이다. 여신전문금융사에 대해서도 원화 유동성 비율 규제를 내년 3월까지 한시적으로 완화한다. 여전사 조달여건 부담 완화를 위해 원화 유동성 비율을 10%p 한시적 완화한다. 여신성 자산 축소로 인한 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저(대출+지급보증) 비율 증가에 대해서도 내년 3월까지 완화해 CP 발행의 어려움을 해소한다. 금융지주사에 대해서는 지주그룹 자회사 간 신용공여 한도를 3월까지 한시적으로 10%p 완화한다. 자회사의 다른 자회사에 대한 신용공여 한도는 현재 10%에서 20%로 완화하고, 자회사의 다른 자회사에 대한 신용공여 합계는 현 20%에서 30%로 완화한다. jiany@fnnews.com 연지안 김동찬 기자

정부의 잇따른 부동산 규제완화로 부동산시장 연착륙 기대감이 일고 있다. 다만 고금리 부담이 여전해 매수심리 회복에 한계가 있다는 관측도 만만치 않다. 10일 발표된 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'에 따르면 최근 낙폭이 컸던 경기도 안양 동안구, 수원 영통구, 화성, 의왕 등 수도권 조정대상지역이 대폭 해제됐다. 또 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 요건이 완화돼 전문가들은 부동산시장 연착륙에 일조할 것으로 내다봤다. 생애최초 주택구입자는 주택담보인정비율(LTV)이 80%, 최대 6억원까지 확대됐다. 이 경우 7억5000만원짜리 집을 1억5000만원에 살 수 있게 된다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 "수도권 규제지역 해제는 해당 지역의 세제, 대출, 재정비사업과 관련된 규제로부터 자유로워질 수 있고 대출규제 완화는 실수요자들의 한도를 높여주는 기준이 된다"며 "분양 관련된 완화책으로 수요가 확대될 수 있어 긍정적"이라고 평가했다. 특히 혜택이 축소된 등록임대사업자의 연내 정상화 추진은 부동산시장 경착륙 우려를 차단하기 위한 정부의 강력한 의지로 풀이되고 있다. 민간 임대사업자 등록제도는 다주택자의 부동산투기 조세회피 수단으로 활용된다는 지적이 나오면서 지난 2020년 7월부터 비아파트만 등록임대사업자 신규등록을 허용해왔다. 하지만 정상화된다면 다주택자들의 숨통이 트일 것으로 보인다. 내년 5월까지 매도해야 양도세 중과가 배제돼 급하게 팔려고 했던 다주택자들이 임대사업자로 선회해 매물을 거둬들일 가능성이 높아졌다. 임병철 부동산R114 팀장은 "등록임대사업자에 대한 개선방안으로 거래가격을 크게 낮춘 급급매물에 대한 관심이 잇따를 수 있어 거래 숨통이 다소 트일 것으로 전망된다"고 말했다. 미분양주택 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 신설에 대해서는 현재 시장 상황을 감안하면 부족하다는 지적이 나오지만 정부에서 우선적으로 대응을 하고 있어 긍정적이라는 분석이다. 다만 위축된 주택거래 심리를 반전시키는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "최근 시끄러웠던 부동산 PF에 대한 조치는 파급력이 더욱 큰 사안을 사전에 방지하겠다는 의미"라며 "토지매입 등으로 사업지를 벌려놓은 상태에서 미분양이 발생하거나 기존 PF의 차환이 어려워지면 PF가 좌초되거나 신용공여 등을 한 건설사까지 여파가 미치기 때문"이라고 말했다. 이어 "환율도 크게 올라 평소처럼 똑같이 원자재를 수입해도 공사비는 오를 가능성이 높다. 공사비가 오르면 그만큼 분양가도 높아져 집값상승으로 연결될 가능성이 높다"며 "분양시장과 기존 주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과가 있겠지만 심리가 위축돼 시장분위기 상승 반전보다 연착륙에 기여할 전망"이라고 말했다. 하지만 치솟는 금리는 거래 정상화의 큰 걸림돌로 지적되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지금은 금리가 시장의 최대변수다. 인상 랠리가 마무리되기 전까지는 거래 회복이 쉽지 않아 보인다"면서 "서울도 최근 들어 낙폭이 큰 노도강 등 강북권 일부 지역의 규제지역 해제 검토가 필요해 보인다"고 덧붙였다. true@fnnews.com 김아름 기자

이번 정부의 첫 대출규제 완화책이 나오면서 그 효과에 대한 금융권의 관심이 커지고 있다. 대책엔 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출을 허용하고 무주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 50%로 완화하는 등의 내용이 포함됐다. 하지만 금융권에서는 이번 규제완화가 침체기를 겪고 있는 부동산 시장 분위기를 극명하게 반전시키기는 어려울 것이란 반응이다.30일 금융권에서는 지난 27일 윤석열 대통령이 주재한 제11차 비상경제민생회의 발표 내용 가운데 부동산 대출규제 완화가 주목을 받고 있다. 투기 및 투기과열지구 내 무주택자에 한해 15억원 초과 아파트에 대한 주담대를 허용한다. 무주택자와 1주택자의 LTV 기준을 주택 가격, 지역과 무관하게 50%로 단일화한다. 또한 청약 당첨자의 기존 주택 처분기한을 현행 6개월에서 2년으로 연장하고 신규 아파트의 중도금 대출 한도도 현행 9억원에서 12억원으로 확대한다. 이는 최근 고금리 등 여파로 부동산 시장이 급속도로 냉각되자 이를 정상화하기 위한 조치로 풀이된다. 부동산 매매 등에 걸린 각종 '빗장'을 풀어줌으로써 연착륙을 도모한다는 취지다. 앞서 투기심리 과열로 가계부채 부담이 늘어난다는 이유로 정부는 지난 2019년 15억원 초과 아파트 주담대를 금지하는 등 조치를 취한 바 있다. 다만 금융권에서는 이번 규제완화책이 실시되더라도 부동산 시장이 활기를 찾기는 어려울 것이라고 보는 분위기다. 금리상승으로 대출에 대한 이자 부담이 불어난 데다가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 여전하기 때문이다. 현행 DSR 규제하에서는 총대출액이 1억원이 넘으면 은행권 기준으로 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘을 수 없도록 제한한다. 이는 특히 소득이 적은 사람에게 엄격한 제한이 된다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "분양시장과 고가주택 중심 거래에 다소 숨통을 터주는 효과"라면서도 "거래 심리가 위축돼 있어 시장 상승 반전은 어려울 것"이라고 전망했다. 금융권 한 관계자는 "대출을 많이 허용한다고 해도 고금리 시대에는 선뜻 (대출)할 사람이 없다"면서 "규제완화로 큰 효과를 기대하기는 어렵겠지만 시장이 더 냉각되는 것을 막을 수 있다는 차원에서 긍정적"이라고 말했다. 이에 가계대출과 부동산 경색을 함께 풀어갈 방안으로 다른 규제완화도 조심스럽게 검토해봐야 한다고 전문가들은 조언한다. 박 위원은 "지금은 금리가 무서워서 거래가 많이 되긴 어렵다. 가계부실 때문에 마구잡이로 규제를 완화할 수도 없다"면서 "서울 강남과 수도권 핵심지역을 제외하고 투기과열지구와 조정대상 지역을 조기 해제할 필요가 있다"고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 규제완화가 시작이라고 본다"면서 "징벌적인 양도세, 취득세 물리는 구조를 정상화하는 등 조금 더 강도 높은 규제완화를 고려할 수 있을 것"이라고 전했다. seung@fnnews.com 이승연 기자