정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 정리를 위해 도입한 '공공지원 민간임대 사업'에 대해 심사요건을 강화하기로 하고 세부 방안을 마련 중인 것으로 확인됐다. 재원인 주택도시기금이 바닥을 드러냈기 때문이다. 기금투자심의위원회(기투위) 운영도 한시적으로 중단돼 신규 출자도 이뤄지지 않으면서 업계의 우려가 커지고 있다. 9일 업계에 따르면 공공지원 민간임대 기투위가 올 2월 개최 이후 한시적으로 중단된 것으로 확인됐다. 국토부에 따르면 정확한 재개 시점은 정해지지 않았다는 설명이다. 공공지원 민간임대는 브릿지론 상환에 어려움을 겪는 PF 사업장을 대상으로 주택도시기금과 민간 자금으로 리츠를 설립하고 임대주택을 공급하는 사업이다. 기투위는 출자규모 등을 확정하는 핵심 절차다. 기투위가 열리지 않는다는 것은 신규 출자가 중단된다는 의미다. 기투위 운영이 한시적으로 중단된 것은 국토부와 주택도시보증공사(HUG)가 새로운 심사기준을 마련하고 있기 때문이다. HUG 관계자는 "공공지원 민간임대 수요가 늘면서 출자운영 효율화 등 개선책 마련을 위해 일시적으로 중단했다"고 말했다. 이 이면에는 재원인 주택도시기금 재원이 턱없이 부족하기 때문이다. 임대리츠 출자 예산은 올해 4500억원으로 현재 남은 재원은 1000억원에 불과하다. 1500억원 규모의 추경을 편성했지만 정상적인 사업 추진은 쉽지 않은 상황이다. 업계 한 관계자는 "재원이 부족하면서 정부가 기투위 운영을 한시적으로 중단하는 강수를 뒀다"며 "아울러 이미 진행 중인 사업에서도 부실화 된 사업장이 나온 것도 영향을 미친 것 같다"고 말했다. 이어 "지난해에만 3차에 걸쳐 28개 사업장이 우선 협상대상자로 선정됐다"며 "기투위가 열리지 않으면서 사업을 진행하지 못하고 있다"고 덧붙였다. 일단 정부는 HUG가 위탁해서 출자하는 주택도시기금의 출자 비중을 낮추는 것을 고려 중이다. 기금의 14%, 해당 사업자 6% 등 초기 자본 20%를 충당한다. 나머지 80%는 HUG PF 보증으로 민간자금을 끌어오는 방식으로 진행된다. 업계는 현재 14%로 돼 있는 기금이 10%대로 낮춰질 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 초기자본 20%를 충족하려면 민간 업체 비중이 현재 6%에서 10%대로 높아지게 되는 셈이다. 민간업체 부담이 커지는 셈이다. 한 건설사 관계자는 "건설 경기가 갈수록 악화되면서 많은 업체들이 공공지원 민간임대를 택하는 분위기"라며 "하지만 주택도시기금 예산이 고갈되면서 사업도 위기에 처하게 됐다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 최아영 기자
2025-06-09 18:52:47[파이낸셜뉴스] 중소형 증권사가 대형사 대비 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 고위험자산군 비중이 위험하다는 분석이 나왔다.9일 금융투자업계와 유안타증권에 따르면 자기자본 대비 부동산 PF 비중이 50%를 상회하는 곳은 메리츠증권, 교보증권, iM증권, LS증권, 다올증권 5개사로 추산된다. 공문주 유안타증권 연구원은 "중소형사의 브릿지론 부실화 비중이 높은 점을 감안하면 브릿지론 비중이 높은 중소형사의 건전성 및 대손부담이 높은 상황일 것으로 추산된다"고 지적했다. 부동산 PF 익스포져 중 브릿지론 비중이 30% 이상인 곳은 하나증권, 한화증권, IBK투자증권, iM증권, DB증권, SK증권, 부국증권 7개사이다. 대다수 증권사의 중·후순위 비중이 50%를 상회하고 있으며 중소형사 대부분은 70%를 상회하는 상황이다. 공 연구원은 "지방 부동산 경기회복이 지연되고 미분양 적체되는 상황"이라며 "사업장의위치 및 물건에 따라 중·후순위 부동산PF의 회수 가능성이 낮아질 수 있다"고 덧붙였다. 그러면서 지방부동산 회복 지연, 글로벌 경기 불황 등 전반적인 시장 불확실성이 높은 상황으로 유동성 지표 관리에 나설 필요가 있다고 조언했다. 증권사들의 조정유동성 비율은 금융당국의 권고 수준인 100% 수준을 상회하고 있으나 대다수 증권사가 100% 초반을 가리키고 있다. 즉 유동성 여력이 크지 않은 상황이라 일부 시장 충격에 100% 미달이 될 수도 있을 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 중소형 증권사는 브릿지론이 2조5000억원, 본 FP가 5조6000억원을 보유해 브릿지론 비중이 30.9%를 기록했다. 대형사는 브릿지론이 5조6000억원, 본PF가 17조6000억원으로 브릿지론 보유 비중이 23.5% 수준이다. 이에 증권사들은 급한대로 기업어음(CP) 발행으로 '비율' 맞추기에 나선 모습이다. 코스콤 CHECK에 따르면 지난 5월 31일 기준으로 국내 주요 증권사 10곳의 CP발행잔액은 30조4630억원으로 집계됐다. 1년 전인 지난해 5월 31일 이들 10개 증권사의 CP 잔액이 19조2740억원이었던 점을 고려하면 1년 사이 11조1890억원(36.7%) 증가한 것이다. 조정유동성비율은 기존 유동성자산을 유동성부채와 우발채무(채무보증)를 합산한 금액으로 나눈 것이다. 유동성부채는 잔존만기 3개월 이하의 부채를 뜻한다. 3개월 이상의 CP는 유동성부채에는 속하지 않지만 유동성자산에 속하기 때문에 조정유동성 비율을 끌어올리는 효과가 있다. 게다가 국민연금이 지난해부터 국내주식 거래증권사 평가항목에 '조정유동성비율'을 추가했다. 거래 상대방의 안전성을 측정하기 위한 수단으로 조정유동성비율을 택했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자
2025-06-09 14:28:57[파이낸셜뉴스] 지난해 말 제2금융권 토지담보대출(토담대) 연체율이 21.71%로 전년비 3배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 같은 기간 지난해 금융권 전체 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율은 3.42%로 소폭 하락했다. 금융위원회와 금융감독원은 19일 '부동산 PF 상황 점검회의'를 열고 PF대출 및 토담대 연체율 현황, 사업성평가 결과와 향후 계획, 부동산 PF 제도개선방안 추진상황 등을 논의했다. 지난해 12월 말 기준 2금융권 토담대 잔액은 18조4000억원으로 전년 말 대비 11조3000억원 감소했다. 반면 사업장 부실화 등으로 연체채권 잔액은 4조원으로, 전년말(2조1000억원) 보다 1조9000억원 증가했다. 이에 따라 지난해 12월 말 기준 토담대 연체율은 전분기 대비 3.14%포인트(p) 상승한 21.71%를 기록했다. 전년말 7.15% 대비로는 14.56%p 급등했다. 2금융권에서만 취급해온 토담대는 사업 초기 토지를 담보로 대출하는 상품으로 브릿지론보다 규제 수준이 낮고 정확한 수치도 알려지지 않아 '숨겨진 부실'로 알려졌다. 금융당국은 PF 연착륙 대책이 본궤도에 오른 점을 감안해 지난해 1·4분기부터 수치를 공표하기 시작했다. 은행, 증권, 보험 등을 포함한 전 금융권 PF 대출·토담대·채무보증 등 PF 익스포져는 202조3000억원으로 전분기 대비 8조1000억원 감소했다. 이는 신규 취급 PF 익스포져에 비해 사업완료와 정리·재구조화로 줄어드는 익스포져가 더 많은 데 따른 것이라고 금융당국은 설명했다. 사업성 평가 결과 유의(C)·부실우려(D) 여신은 19조2000억원으로 집계됐다. 이는 전체 PF 익스포져의 9.5% 수준으로 9월 말(22조9000억원, 10.9%) 대비 규모나 비중이 모두 감소했다. PF 대출 연체율은 전분기 대비 0.08%p 하락한 3.42%를 기록했다. PF 대출 연체율은 지난해 6월말 이후 하락세를 유지하고 있다. 지난해 4·4분기 신규 PF 취급액은 17조1000억원으로 전분기 대비 70000억원, 전년 동기대비 4조3000억원 증가했다. 같은 기간 신규 PF 취급액은 17조1000억원으로 3분기 연속으로 15조원을 상회했다. 금융당국은 지난해 말까지 유의·부실우려 사업장(6월말 기준 20조9000억원)의 30.9%인 6조5000억원이 정리·재구조화됐다고 설명했다. 경공매·수의계약·상각 등을 통해 4조5000억원을 정리했고, 신규자금 공급과 자금구조 개편을 통해 2조원의 재구조화를 마쳤다. 이를 통해 PF 고정이하 여신비율이 2.9%p, 연체율이 2.0%P 하락하는 등 건전성 지표가 개선됐다. 금융당국과 금융업권은 정리·재구조화 촉진을 위해 지난 1월 구축한 정보공개플랫폼 매물정보 확대를 통해 14개 사업장, 5천억원 규모에 대해 구체적인 매각 협상이 진행되고 있다며, 오는 26일 맞춤형 매각설명회를 추가로 열 예정이라고 밝혔다. 금융당국은 대출약정액 500억원 이상 중·대형 사업장에는 사업장별 관리를 강화하고 있고, 이를 통해 11개 사업장, 1조3천억원 규모에 매매계약체결이 가시화되고 있다고 덧붙였다. PF 구조 개선과 위기 재발 방지를 위한 제도개선 방안도 시행된다. 금융당국은 한국주택금융공사(HF)는 20일, 주택도시보증공사(HUG)는 31일부터 PF사업의 자기자본비율 상향을 유도하기 위해 자기자본비율이 높은 사업장에 사업자보증 보증료를 할인하기로 했다. PF 대출계약에서 연장사유를 대폭확대하고, 90일 범위에서 연장할 수 있도록 하는 한편, 자기자본비율 40% 이상인 경우 책임준공의무를 면제할 수 있도록 하는 책임준공 개선방안은 내달부터 시행한다. PF사업 자기자본비율에 따른 위험가중치·충당금 차등화, 자기자본지율 요건 도입 검토 등 금융권 건전성 제도 개선방안은 상반기 중 세부 방안을 확정한다. 금융당국은 "PF대출 연체율의 하락·안정세, 신규 PF 자금공급 증가, 정리·재구조화 상황 등을 감안시 부동산 PF 연착륙이 이뤄지고 있다"면서 "올해 상반기 중 신속한 정리·재구조화 이행을 위해 정리가 미흡한 금융회사에 대하여 현장점검을 실시할 것"이라고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2025-03-19 11:09:02【파이낸셜뉴스 김포=노진균 기자】 경기 김포시가 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 침체 속에서도 약 2조원 규모의 PF 조달에 성공하며 주목받고 있다. 이는 대출 구조 취약성과 경기 침체로 인해 전국적으로 부동산 개발사업이 위축되고 있는 상황에서 이루어낸 괄목할 만한 성과다. 30일 김포시와 김포도시공사 등에 따르면 시는 2024년 한 해 동안 총 1조9094억원 규모의 PF를 성공적으로 조달했다. 이는 지역경제 활성화와 도시 경쟁력 강화를 위한 중요한 기반을 마련한 것으로 평가받는다. 주요 개발사업별 PF 조달 내역을 살펴보면, 김포한강시네폴리스 조성사업에 1조2300억원, 한강시네폴리스 공동주택사업에 2700억원, 풍무역세권 도시개발사업에 3000억원이 각각 투입됐다. 또한, 감정4지구와 걸포4지구 도시개발사업은 각각 894억원과 200억원의 브릿지론 만기연장을 통해 안정적인 사업 기반을 확보했다. 업계 관계자들은 김포시의 이러한 성과가 전국적으로 부동산 개발사업이 위축되고 PF 부실 사례가 속출하는 상황에서 이루어졌다는 점에 주목하고 있다. 김포시의 체계적인 사업 관리와 철저한 사업성 검토가 이러한 성공적인 결과를 가져온 주요 요인으로 분석된다. 특히 김포시는 PF 사업 부실화의 주요 원인으로 지목되던 '사업성 평가 미흡'과 '시공사의 신용보증 의존' 관행에서 탈피해, 투자자들의 신뢰를 바탕으로 안정적인 자금 조달에 성공했다는 점에서 높은 평가를 받고 있다. 김포도시관리공사 관계자는 "국내 PF 시장의 어려움 속에서도 철저한 사업성 검토와 체계적인 관리를 통해 안정적인 사업 추진이 가능했다"며 "김포의 사례가 단순한 지역 개발을 넘어 국내 PF 시장에도 중요한 교훈이 될 것"이라고 전했다. 김포시의 이러한 성과는 서울과 인접한 지리적 이점과 높은 성장 가능성을 바탕으로 한 것으로 분석된다. 시는 이를 통해 지역 내 인프라 확충과 경제 활성화를 동시에 도모하고 있어, 중장기적인 도시 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. njk6246@fnnews.com 노진균 기자
2024-12-30 20:39:04[파이낸셜뉴스] 지방 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 추가 부실이 발생할 수 있다는 한국은행 경고가 나왔다. 비수도권에 미분양 주택이 쌓여 있고 최근 아파트 초기 분양률도 하락하고 있기 때문이다. 지방 부동산 시장 부진이 지속될 경우 인허가 등 절차가 지연되고 공사 대금 회수가 어려워질 수 있다는 지적이다. 24일 한국은행 금융안정보고서에 따르면 지난 9월 말 기준 부동산 PF 사업성 평가에서 유의(C) 또는 부실우려(D) 등급을 받은 PF 위험노출액(익스포저)은 22조9000억원으로 집계됐다. 전체 부동산 PF 익스포저((210조9000억원)의 10.9% 수준이다. 유형별로 보면 토지담보대출이 13조5000억원으로 가장 많았으며 브릿지론 4조8000억원, 본PF 4조5000억원 순이었다. 업권별로는 상호금융 10조9000억원, 저축은행 4조4000억원, 증권 3조8000억원, 여신전문금융 2조7000억원, 보험 7000억원, 은행 4000억원 등으로 비은행권에 부실이 집중됐다. 한은은 "부실PF 익스포저가 순차적으로 정리되면 금융기관의 자산건전성이 점차 개선될 것"이라며 "PF 여신 대부분이 공사 착공 전 토지매입단계인 브릿지론과 토담대이고 본PF 대출 비중이 낮은 점을 고려할 때 부동산PF 구조조정이 건설업에 미치는 직접적인 영향은 크지 않을 것"이라고 분석했다. 다만 지방 부동산을 중심으로 추가 PF 부실 우려가 있다고 한은은 경고했다. 수도권과 지방의 주택가격이 차별화되는 양상을 보이고 있기 때문이다. 올해 3·4분기 기준 미분양주택 물량은 수도권이 1만4000가구에 그친 반면, 비수도권은 5만3000가구로 전체 미분양주택 물량의 80%가량을 차지했다. 아파트 초기분양률 또한 비수도권을 중심으로 하락했다. 올해 3·4분기 수도권 초기분양률은 70%인 반면 비수도권은 45%에 그쳤다. 한은은 "지방 부동산시장의 부진이 지속될 경우 토지매입, 인허가 등의 절차가 지연될 가능성이 높고 분양 단계로 넘어가더라도 공사 대금을 제때 회수하지 못하면서 해당 프로젝트가 부실화될 가능성이 있다"고 말했다. 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 시장도 부진한 흐름이 이어져 주의가 필요하다고 한은은 지적했다. 지난 11월 기준 부동산 유형별로 과거 1년간 가격 상승률을 비교한 결과, 수도권 지역에서 아파트는 1.8%, 단독·다가구는 2.1% 올랐지만 연립·다세대는 0.2%, 오피스텔은 1.4% 내렸다. 지방에서는 단독·다가구가 0.7% 오른 반면 아파트(-1.6%), 연립·다세대(-1.2%), 오피스텔(-2.9%) 모두 일제히 하락했다. 한은 관계자는 "지난 11월 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'으로 부동산 PF의 구조적 한계가 개선되면 그간 여러 차례 반복되어 온 PF대출 급증 관련 리스크의 현실화를 예방하고 안정적인 부동산 개발 여건 형성과 부동산 시장의 경기 순응성 완화에 기여할 수 있을 것"이라며 "다만 금융기관의 대출 심사가 강화되고 부동산 개발업체의 자본확충 부담이 증가하는 만큼 공급 위축 가능성도 있기 때문에 향후 정책추진 과정에서 부작용이 발생하지 않도록 해야 한다"고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2024-12-24 12:45:36[파이낸셜뉴스] 증권사들의 고정이하자산이 1년 사이 두 배 넘게 증가한 것으로 나타났다. 부동산 경기 침체가 장기화하고 고금리 장기화에 부실채권이 크게 증가한 결과다. 18일 신용평가업계에 따르면 증권사의 고정이하자산 규모는 올해 3월 말 기준 6조5223억원으로 지난해 3월 말(3조82억원) 대비 53% 증가했다. 고정이하자산은 금융기관의 대출금 중 연체기간이 3개월 이상인 부실채권을 말한다. 지난 2019년 12월 말 증권업계 고정이하자산 규모가 1조1964억원 수준이었던 점을 감안하면 부실채권은 4년여 만에 5배 넘게 증가한 것이다. 증권업계 고정이하자산비율은 2019년 12월 말 1.2%에 불과했으나 올해 3월 말 기준 4.4%로 늘었다. 부실채권이 늘면서 대손충당금도 늘었다. 지난해 대손충당금 규모는 3조847억원이었으나 올해 3월 말 5조5215억원으로 증가했다. 건설사 장기 침체로 부동산PF 부실이 늘고, 고금리 장기화로 인한 주식시장 부진이 결정적인 영향을 미친 것으로 분석된다. 상황이 이렇다보니 일부 증권사들의 신용도도 악화하는 모습이다. 나이스신용평가는 이달 들어 SK증권의 신용등급을 A0에서 A-로 내려잡았다. 하나증권(AA0)과 다올투자증권(A0)에 대한 신용도는 유지하면서도 등급전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 하향했다. 윤재성 나신평 연구원은 "저하된 자산건전성 지속 고금리 지속과 부동산경기 회복 지연, 보수적인 건전성분류 기준 적용 등으로 인해 2023년 4·4분기 중 증권사의 자산건전성지표가 크게 저하됐다"면서 "2024년에도 브릿지론 등 부실화된 고위험 부동산PF 사업장의 처분이 용이한 우호적인 환경이 조성되지 않고 있다"고 설명했다. 증권업계 신용공여형비중도 늘었다. 신용도를 지원함으로 채권을 발행하는 형태이다. 지난해 3월 말 신용공여형비중은 83.7%였으나 올해 3월 말 기준 86.2% 수준으로 소폭 늘었다. ROE도 급락했다. 지난해 3월 말 기준 ROE는 15.1%였으나 올해 3월말 기준 8.6%까지 추락했다. 이런 상황에서 증권업계는 ROE 개선에 고민하는 모습이다. 국민연금에서 최근 증권, 보험사에 대한 비중 확대를 염두에 두고 포트폴리오 조정에 들어갈 것으로 알려지면서 증권업계는 밸류업 방안에 고심하는 모습이다. 금투업계 관계자는 "밸류업은 크게 지배구조 개선, ROE를 올리는 문제로 볼 수 있다"면서 "지배구조 개선이 힘들면 결국 인건비 등을 줄여 ROE를 끌어올리는 방안을 고심할 것"이라고 귀띔했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자
2024-07-18 14:34:35[파이낸셜뉴스] 중소형 증권사의 부동산금융에서 고위험 사업장의 비중이 높은 것으로 나타났다. 상대적으로 낮은 자본규모로 영업경쟁력이 열위에 있는 만큼 고위험 사업장 확대를 통해 대응하는 과정에서 나온 결과다. 문제는 고금리 지속과 부동산경기 회복 지연, 보수적인 건전성분류 기준 적용 등으로 인해 2023년 하반기 중 증권사의 자산건전성 지표가 크게 낮아진 점이다. 2024년에도 브릿지론 등 부실화된 부동산 사업장의 처분이 어려운 환경이 지속되고 있어 자산건전성 개선은 나타나지 않고 있다. ■중소형사 브릿지론 비중 38.3% 13일 NICE신용평가에 따르면 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 익스포져(위험노출액) 중 브릿지론(단기차입금) 비중은 중소형사(자기자본 1조원 미만 9개사) 38.3%, 대형사(자기자본 1조~4조원 9개사) 30.1%, 종합금융투자사 27.5% 순으로 집계됐다. 일부 종투사의 대형 건설사 보증건, 유동성 공여형 브릿지론 규모를 제외하면 차이가 더 벌어진다. 부동산PF 익스포져 내 중·후순위 비중도 중소형사 76.1%, 대형사 74%, 종투사 27.9% 순이다. 하지만 브릿지론 등 부실화된 부동산 사업장의 처분이 어려운 환경이 지속되고 있다. 기관들이 부동산PF에 대한 익스포져를 줄이고 있어서다. 다수 브릿지론은 본PF 전환이 이뤄지지 않고 만기연장이 이뤄져 사업성 저하가 지속되고 있다. 본PF는 미분양 우려 혹은 분양가 인상 기대로 인한 분양연기로 절대 규모가 감소하고 있지 않다. NICE신용평가는 해외상업용오피스 등 부동산펀드 자산은 기중 평가손익과 만기시 최종 손실규모간에 차이가 발생할 수 있는 점 등을 감안하면 부동산 익스포져와 관련한 최종 손실인식 규모에 대해서는 여전히 다소 보수적인 접근이 필요하다고 봤다. 올해 3월 말 기준 국내 증권사의 자기자본 대비 순요주의이하자산 비율은 9.4%, 고정이하자산비율은 3.4%를 기록하고 있다. 종투사 9개사는 각각 6.2%, 3.1%를 기록하며 상대적으로 나은 수준이다. 반면, 대형 및 중소형사의 경우 2022년 상반기까지 브릿지론 등 고위험 부동산PF를 중심으로 위험인수가 지속된 결과 3분기 이후 요주의이하자산이 급격히 늘어났다. 2024년 3월말 기준 대형사와 중소형사의 순요주의이하자산 비율은 각각 13.4%, 20.9%, 고정이하자산비율은 각각 5.1%, 4.2%로 저하됐다. 윤재성 NICE신용평가 금융평가본부 금융평가1실 수석연구원은 "금융당국은 PF 사업성 재평가를 통해 상각∙매각 등 신속한 처분을 유도하고 있으나 우호적인 환경이 조성되지 않아 단기간 내 해소는 어려울 전망이다. 종투사의 경우 해외 익스포저를 중심으로 기초자산의 평가손실 위험이 상존하고 있고, 대형사 및 중소형사의 경우 브릿지론 등 고위험 부동산PF 익스포져를 중심으로 건전성 저하 여부에 대해 살펴볼 필요가 있다. 건전성 저하 폭이 크고 계열지원의 제한 등으로 재무적 대응능력이 열위한 증권사를 중심으로 모니터링을 지속할 예정"이라고 밝혔다. 한국신용평가는 "국내 부동산금융이 브릿지론뿐 아니라 본PF대출에 대해 낮아진 사업성을 반영하고 있다"며 "2023년 4분기부터 건전성 지표 저하 폭이 확대됐다. 신규 PF사업성 평가 기준 도입에 따라 브릿지론과 중∙후순위 본PF 중심으로 요주의, 고정이하비율 상승 전망, 업체별 추가 대손부담은 차별화될 것"이라고 설명했다. 이어 "고금리, 부동산경기 감안 시 비부동산 영업기반 중요도 상승, 포트폴리오 다각화 수준 낮은 증권사는 이익창출력 회복이 더딜 가능성이 있다"고 지적했다. ■정통 IB부문 수수료수익 회복 요원 2024년 1분기 정통 IB부문 수수료수익은 종투사의 경우 전년 동기 대비 25.5% 늘어났다. 하지만 대형사는 22.4% 감소하였고, 중소형사는 0.7% 증가에 그쳤다. 자본여력을 보유한 종투사의 경우 우량 PF딜 위주의 영업을 통해 부동산금융부문의 회복도 나타나고 있다. 2024년 1분기 채무보증 및 부동산PF 주선·자문 수수료수익은 종투사의 경우 전년 동기 대비 31.3% 늘어났다. 대형사는 12.4% 증가에 머물렀고, 중소형사는 39.7% 크게 감소했다. 윤 수석연구원은 "향후 중소형사의 사업다각화를 통한 수익창출력 개선여부와 이를 통해 현재 저하된 재무안정성을 얼마나 회복시킬수 있는지에 대해 살펴볼 예정"이라며 "2024년 들어 국내외 주식거래대금이 늘어나면서 위탁매매부문에 경쟁력을 보유하고 있는 증권사를 중심으로 실적 개선폭이 높게 나타났지만, 부동산금융을 중심으로 지난 수년 간 사업을 확장한 중소형사의 경우 부동산PF 환경 저하로 훼손된 수익창출력이 회복되지 않고 있다. 중소형사는 리스크관리와 사업다각화를 위해 부동산금융을 축소하고 정통 IB부문 확대를 위한 인력 강화를 추진하고 있지만, 자본여력이 큰 대형사와의 경쟁을 극복해야 하는 상황"이라고 강조했다. 한편, 일부 증권사의 경우 경기민감도가 높은 금융자회사를 보유하고 있는 경우가 있다. 고금리 지속과 부동산PF 환경 저하로 인해 캐피탈, 저축은행, NPL투자회사의 실적이 저하된 가운데 2022년 하반기 이후 이러한 자회사를 보유한 증권사의 지원부담이 지속돼왔다. 윤 수석연구원은 "2024년에도 부동산 투자자산과 한계차주 부실화 가능성이 상존하고 있어 자회사에 대한 추가 지원 가능성을 배제할 수 없다. 지원부담 현실화시 해당 증권사의 재무안정성 변동 추이에 대해 모니터링이 필요하다"고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2024-07-12 07:34:03[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 대상에 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 대상기관을 새마을금고까지 확대한다. 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화하고 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화한다. 이를 통해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 신속히 정리되도록 유도한다. 이를 위해 은행·보험업계에서는 최대 5조원 규모의 신디케이트론을 조성해 신규자금을 지원하기로 했다. 금융당국은 이번 조치로 230조원 규모의 PF 사업장 가운데 최대 7조원 규모의 부실 PF 사업장이 경공매 시장에 나올 것으로 예상했다. 금융위원회·금융감독원은 12일 정부서울청사에서 이같은 내용을 담은 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다. 권대영 금융위 사무처장은 이날 브리핑에서 "고금리와 고물가가 상당 기간 지속될 우려가 있는 상황에서 사업성이 낮은 정상 사업장까지 관대하게 만기연장이 이뤄지고 매도자와 매수자간 간극이 있는데다 제2금융권 중심으로 연체율도 오르고 있다"며 "PF 사업장에 대한 불확실성을 해소하고 예측 가능성을 높여 이전보다 질서있고 속도나는 연착륙을 추진하겠다는 것이 이번 대책의 핵심"이라고 말했다. ■PF 사업성평가 기준 강화..브릿지론에 만기연장 횟수·연체여부 살핀다 먼저 PF사업성 평가기준 개선을 통해 PF 사업장의 옥석 가리기를 본격화할 방침이다. 본PF, 브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함하여 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 한다. 또한 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가기준을 강화한다. 특히 본PF 대비 리스크 위험이 높은 브릿지론 같은 경우 경과 기간별 토지매입, 인허가 현황, 본PF미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부 등을 따질 예정이다. 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매 등을 통해 정리되도록 유도한다. 금융당국 관계자는 "사업성 평가는 일률적인 기준에 따라 경직적으로 운영되는 것이 아니라 금융회사가 융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려하여 평가할 것"이라며 "필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 했다"고 설명했다. ■금융권 최대 5조 신디케이트론으로 지원 사격 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 차질없는 금융공급을 지원할 방침이다. 기존에 발표한 대로 브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원하고 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원도 확대한다. 사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하고 민간·공공이 함께 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원한다. 구체적으로 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 'PF 대주단협약' 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다. 6개월 이상 연체 PF채권에 대해 3개월 내 경·공매 원칙을 실시하는 등 금융회사의 PF채권 경·공매기준도 도입한다. 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브는 민간과 공공이 함께 지원한다. 상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대한다. 5개 시중 은행과 5개 보험사가 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다. 아울러 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코 부동산 정상화펀드에 우선매수권 도입을 추진한다. PF채권 매도자에게 캠코펀드 등이 차후 PF채권 처분시 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것이다. ■신규자금 추가시 건전성 분류 '정상' 등 당근책 제시 신규자금 투입에 대해 건전성 악화가 우려되는 만큼 금융사들에 대해 한시적 규제완화 등을 제공한다. 부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 요주의 이하가 아닌 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다. 아울러 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용, 상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화, 보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 및 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입) 인정, 종투사의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화, 금투사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 금융회사의 재구조화·정리 자금 공급에 필요한 규제완화를 추진한다. 지난해 하반기부터 시행한 저축은행 예대율 완화 등 2금융권 규제유연화조치 일부는 올해 말까지 추가 연장한다. PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진할 방침이다. 금융당국은 이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이다. 인센티브 등 제도개선 사항도 올해 6월까지 완료할 계획이다. 권 처장은 "시장과 긴밀한 소통을 통한 부동산 PF의 불안 차단과 추진상황의 정기적 점검·보완을 위해 금융위·금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영할 계획"이라며 "TF를 통해 금융·건설업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항도 지속 발굴해 나갈 것"이라이어 "금융권이 질서있는 연착륙의 책임있는 주체로서 스스로 해결한다는 각오로 역할에 최선을 다하도록 이번 대책을 추진해나갈 생각"이라며 "연착륙 과정에서 캠코 등 공적역할확대가 필요한 경우 관계기관과 협의하여 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다"고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2024-05-13 11:59:00[파이낸셜뉴스] [파이낸셜뉴스] 태영건설에 대한 기업개선계획 의결과 함께 금융당국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 정상화 계획 집행이 본격화한다. 부동산 PF 사업장에 대한 옥석가리기가 본격화될 것으로 예상되면서, 건설사는 물론 증권사, 캐피탈, 저축은행, 새마을 금고 등의 대손충당금 부담도 커지고 있다. ■부동산 PF 옥석가리기 본격화 1일 금융투자업계에 따르면 지난 1월 워크아웃을 개시한 태영건설에 대한 기업개선계획(PF사업장 처리방안, 재무구조 개선방안 등) 의결이 지난 4월 30일 계획대로 처리됐다. PF사업장 처리방안의 경우 본PF 중 1곳, 브릿지론 중 9곳이 경·공매로 분류된다. 이때 중·후순위 채권자 동의 여부가 중요하다. 태영건설 기업개선계획을 시작으로 전체 부동산 PF 사업장 정상화 계획도 발표될 예정이다. 하반기부터 본격적으로 전체 부동산 PF 사업장에 대한 ‘옥석가리기’가 진행되는 셈이다. 최성종 NH투자증권 연구원은 "브릿지론 단계 사업장 중심으로 경·공매 활성화가 주된 방향이 될 것"이라며 "경·공매 물량 증가할 가능성이 있다"고 말했다. 이 과정에서 금융당국은 △저축은행 경·공매 활성화 방안 마련 △상호금융업권 대손충당금 적립 비율 강화 등 부실자산 정리 및 손실흡수능력 강화를 유도해 나간다는 방침이다. 이에 최 연구원은 "시스템 리스크 전이 가능성은 제한적이나, 부동산 사업환경 여건 개선을 기대하기 어려운 상황 속 하위 건설사 및 제2금융권에 대한 펀더멘털 저하 경계감은 점차 높아질 것"이라고 전망했다. ■금융사 대손충당금 부담 가중 실제 이를 반영하듯 나이스 신용평가는 KB저축은행, 대신저축은행, 다올저축은행, 애큐온저축은행 등 4개사의 장기신용등급 등급전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 강등했다. KB저축은행(신용등급 A)은 부동산PF 익스포저(위험노출액)에 대한 충당금 적립과 고금리 영향 등에 따른 대손비용 증가해 지난해 936억원 적자 전환했다. 대신저축은행(신용등급 A)도 개인신용대출과 부동산PF 대출을 중심으로 대손비용 부담이 발생하면서 지난해 440억원 적자 전환했다. 다올저축은행(신용등급 BBB+)은 조달비용 상승에 따른 순이자마진 하락과 개인신용대출과 부동산PF대출 관련 대손비용 증가로 지난해 82억원 적자 전환했다. 애큐온저축은행(신용등급 BBB)은 지난해 633억원의 당기순손실이 발생했다. 저축은행중앙회는 4월 1일부터 부실화된 일부 PF대출의 효율적 정리를 위해 경·공매 활성화 방안을 마련, 표준규정에 반영하여 시행하고 있다. 6개월 이상 연체된 PF대출에 대해서 3개월 단위로 주기적인 경·공매 실시와 적정 공매가 산정 등이 포함되어 있다. 금투업계는 본격적인 PF사업장 옥석가리기 과정에서 하위 건설사 및 제2금융권에 대한 펀더멘털 저하에 대한 경계감 높아질 것으로 보고 있다. 증권업계 등도 마찬가지다. A증권사 관계자는 "올해 1·4분기 대손충당금 강화로 실적은 더 악화했다"고 귀띔했다. ■지급보증부담 현실화...금융사만 옥죄기 불만↑ 금융투자업계에선 경공매처리되는 사업장에 대한 PF지급보증 우발채무는 태영건설의 본채무로 전환되면서 지급보증부담이 현실화되기 시작될 것으로 보고 있다. 금투업계에서는 금융업계에만 책임을 과도하게 지우고 있다는 목소리도 커지고 있다. 김상만 하나증권 연구원은 "금융권의 PF대출 관련 충당금의 현실화를 위해서는 건설사PF 충당금의 현실화가 병행되어야 할 것"이라면서 "PF금융 관행상 PF대출에 대한 부담은 궁극적으로 건설사에 귀속될 수 밖에 없는 구조이기 때문"이라고 말했다. 그러면서 "결국 금융사PF처리 문제는 건설사PF처리와 맞물려 돌아갈 수 밖에 없고, 돌고 돌아 다시 전반적인 부동산경기에 연동될 수 밖에 없는 구조"라고 덧붙였다. khj91@fnnews.com 김현정 기자
2024-04-29 16:17:03[파이낸셜뉴스] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화 영향으로 저축은행 신용등급이 줄줄이 강등됐다. 5월 PF발(發) 위기설이 본격화한 것이 아니냐는 불안감도 가중하고 있다. 덩달아 캐피탈, 증권사의 재무부담도 가중될 것이란 전망이다. ■저축은행 신용등급 줄 강등...부동산 PF 충당급 적립 영향 28일 신용평가업계에 따르면 나이스 신용평가는 KB저축은행, 대신저축은행, 다올저축은행, 애큐온저축은행 등 4개사의 장기신용등급 등급전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 강등했다. KB저축은행(신용등급 A)은 부동산PF 익스포저(위험노출액)에 대한 충당금 적립과 고금리 영향 등에 따른 대손비용 증가해 지난해 936억원 적자 전환했다. 부동산담보대출 중심으로 고정분류자산이 크게 늘어나면서 고정이하여신비율은 2021년 말 1.6%에서 지난해 말 10.1%로 뛰었다. 2021년 700억원의 후순위사채 발행에 힘입어 개선된 국제결제은행(BIS) 기준 자본비율은 위험가중자산 증가와 최근 적자 전환에 따른 자기자본 감소로 지난해 말 10.8%로 저하됐다. 자기자본 대비 부동산PF 익스포저 비중이 200%를 상회하며 양적 부담이 존재하고 있다. 대신저축은행(신용등급 A)도 개인신용대출과 부동산PF 대출을 중심으로 대손비용 부담이 발생하면서 지난해 440억원 적자 전환했다. 나신평은 대신저축은행에 대해 브릿지론과 PF 대출을 중심으로 고정이하여신이 확대됐다고 지적했다. 다올저축은행(신용등급 BBB+)은 조달비용 상승에 따른 순이자마진 하락과 개인신용대출과 부동산PF대출 관련 대손비용 증가로 지난해 82억원 적자 전환했다 다올저축은행은 지난해 말 기준 자기자본 대비 225.0% 수준의 부동산PF 익스포저를 보유하고 있다. 수도권 사업장 비중이 높고 중후순위 비중이 낮은 편이지만, 부동산경기 위축으로 사업성이 저하된 상황임을 감안할 때 향후 관련 자산의 부실위험 등 건전성 저하 가능성이 높아진 것으로 판단된다. 애큐온저축은행(신용등급 BBB)은 지난해 633억원의 당기순손실이 발생했다. 지형삼 나신평 책임연구원은 "고금리 지속과 부동산경기 위축, 저축은행의 대출심사 강화 기조 등을 감안할 때 총여신은 당분간 감소세가 이어질 것으로 보인다"며 "조달과 대손비용 증가로 수익성이 저하된 가운데, 차주의 채무상환부담 누적에 따라 부실여신 관련 부담요인이 계속될 전망"이라고 진단했다. ■금융당국의 PF 정상화 계획 및 집행...증권사·캐피탈 '대손 부담 가중' 저축은행을 시작으로 캐피탈, 증권사의 신용도 하락, 구조조정이 이어질 것이란 조심스러운 예측이 나온다. 금융당국이 PF 정상화 계획을 본격화하면서 충당금 적립 강도를 높여나갈 것으로 보이기 때문이다. 금융당국은 이달 중 부동산 PF 정상화 계획을 공고하고, 다음달부터 실제 집행에 들어갈 계획이다. 기존 사업장 평가를 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(회수의문)을 추가할 예정이다. 회수의문은 악화우려 사업장 중 사업 진행이 불가능한 곳을 추가 분류하는 방안이다. 사업장별 PF대출 충당금 최소 적립률을 △정상 2% △요주의 10% △고정 30% △회수의문 75% 등으로 나누는 방안이다. 경·공매를 통해 PF 부실채권 매각가격이 낮아지면 PF 사업장에 돈이 돌면서 사업장이 정상화될 것이란 판단에서다. 회수의문 사업장은 경매 및 공매로 넘겨서 발생할 손실을 미리 반영하려는 의도다. 사업성이 없는 현장을 만기를 연장해가며 버티지 말라는 의미다. 이렇게 되면 저축은행, 캐피탈, 증권사의 수익성 악화는 더 가중될 가능성이 크다. 더 높은 충당금 적립을 요구받기 때문이다. 공문주 유안타증권 연구원은 "이 과정에서 증권사의 충당금 부담도 심화될 것"이라며 "부동산 PF의 양적, 질적 부담이 높고 IB외 수익 기반이 취약한 중소형사의 부담이 가중될 것"이라고 말했다. 이어 "특히 브리지론 비중이 높은 경우 2024년 만기가 집중되어 있어 재무안정성의 변동이 빠르게 나타날 수 있다"고 지적했다. 김승준 하나증권 연구원은 "하반기 중으로 이러한 방식으로 정리, 더 이상의 브릿지PF와 관련한 소음은 없어질 수 있다"면서 "다만 이후 남은 것은 본PF와 관련된 이슈"라고 짚었다. 그는 "쌓여가는 미분양은 책임준공을 약속한 건설사에게 유동성 문제로 이어질 수 있다"면서 "브릿지PF 청산 시점을 바닥으로 보기보다, 청약 분위기와 미분양 지표를 여전히 모니터링하며 바닥을 확인할 필요가 있다"고 설명했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자
2024-04-28 17:33:19