오는 10월께부터 본격적으로 실시될 예정인 보금자리주택 사전청약제도에 허점이 많아 제도의 실효성이 의문시되고 있다. 정부는 ‘MB표’ 서민용 주택인 보금자리주택(소형 분양·공공 임대·영구 임대·국민 임대 통합)공급 정책을 도입하면서 이들 공급예정인 주택을 지역별·공급기간별로 한 데 묶어 입주 1∼2년 전에 입주자를 모집하는 사전청약제도를 실시키로 했다. 하지만 사전청약때 제시되는 분양예정가격이 실제 입주때의 분양가격과 현격한 차이가 나거나 입주시기가 예상보다 지연될 가능성이 많아 자칫 정책의 신뢰성을 떨어뜨리고 입주예정자들에게 큰 혼란을 줄 수 있다는 지적이 일고 있다. ■성패 관건은 예상분양가-확정분양가 격차 축소 10일 국토해양부와 부동산 업계 등에 따르면 보금자리주택 사전청약제 성패의 제1 관건은 사전청약 당시에 제시하는 예상분양가와 입주 당시에 정해지는 확정분양가의 차이를 어떻게 줄이느냐다. 정부는 정식 청약을 1∼2년 앞두고 실시하는 사전청약 때 수요자들에게 예상 분양가를 알려준 후 실제 청약단계에서 분양가를 확정해 공고할 예정이다. 그러나 경기 급변기 등에는 1∼2년 사이에 물가변동과 자재비, 인건비 등 가격변동 요인이 많아 예상-확정분양가간 격차가 크게 벌어질 수 있다. 이는 보금자리주택은 아니지만 일반 택지지구의 사례를 통해 예측할 수 있다. 경기 광교신도시의 경우 정부와 경기도측은 2007년 6월 당시 3.3㎡당 900만∼1200만원대로 예측했으나 지난해 하반기 실제 분양가격은 1200만∼1300만원대로 큰 차이를 보였다. 특히 보금자리주택은 해당 사업부지의 보상이 진행되기 전에 사전예약을 받기 때문에 을 분양가격 예측이 더욱 어려워져 예상분양가와 확정분양간 격차가 더욱 크게 벌어질 수 있다. 대한주택공사 관계자는 “사전청약 후 최종 분양가를 산정할때까지 최대 2년이 지나면 통상적으로 사업비가 증가해 실제분양가격은 오를 수 밖에 없다”고 말했다. ■예정 입주시기-실제 입주시기 차이도 문제 정부가 사전청약을 받으면서 당초 약속했던 입주예정 시기보다 실제 입주시기가 늦어질 수 있는 것도 문제다. 사전청약 후 해당 사업지를 조성하거나 아파트를 건설하는 과정 등에서 암반이나 문화재 발견,각종 민원 제기 등으로 사업이 지연될 수 있기 때문이다. 사업이 지연되면 입주도 미뤄지고 이렇게 되면 입주일을 손꼽아 기다리던 사전청약 당첨자들에게 혼란을 야기할 수 있다. 더욱이 입주지연 기간이 길어질 경우 손해배상 등 책임을 둘러싼 송사가 양산할 수 있다. 이에 대해 국토부 김이탁 주택시장제도과장은 “계획수립 단계에서 지형조사를 실시하지만 그 후 우발 상황이 생길 것에 대비해 추가 보완대책을 고민해 볼 것”이라고 말했다. 한편 국토부는 보금자리 주택 사전청약제도의 문제점을 종합적으로 검토해 오는 10월께 첫 입주자를 모집할 계획이다. /cameye@fnnews.com 김성환기자

오는 10월께부터 본격적으로 실시될 예정인 보금자리주택 사전청약제도에 허점이 많아 제도의 실효성이 의문시되고 있다. 정부는 ‘MB표’ 서민용 주택인 보금자리주택(소형 분양·공공 임대·영구 임대·국민 임대 통합)공급 정책을 도입하면서 이들 공급예정인 주택을 지역별·공급기간별로 한 데 묶어 입주 1∼2년 전에 입주자를 모집하는 사전청약제도를 실시키로 했다. 하지만 사전청약때 제시되는 분양예정가격이 실제 입주때의 분양가격과 현격한 차이가 나거나 입주시기가 예상보다 지연될 가능성이 많아 자칫 정책의 신뢰성을 떨어뜨리고 입주예정자들에게 큰 혼란을 줄 수 있다는 지적이 일고 있다. ■성패 관건은 예상분양가-확정분양가 격차 축소 10일 국토해양부와 부동산 업계 등에 따르면 보금자리주택 사전청약제 성패의 제1 관건은 사전청약 당시에 제시하는 예상분양가와 입주 당시에 정해지는 확정분양가의 차이를 어떻게 줄이느냐다. 정부는 정식 청약을 1∼2년 앞두고 실시하는 사전청약 때 수요자들에게 예상 분양가를 알려준 후 실제 청약단계에서 분양가를 확정해 공고할 예정이다. 그러나 경기 급변기 등에는 1∼2년 사이에 물가변동과 자재비, 인건비 등 가격변동 요인이 많아 예상-확정분양가간 격차가 크게 벌어질 수 있다. 이는 보금자리주택은 아니지만 일반 택지지구의 사례를 통해 예측할 수 있다. 경기 광교신도시의 경우 정부와 경기도측은 2007년 6월 당시 3.3㎡당 900만∼1200만원대로 예측했으나 지난해 하반기 실제 분양가격은 1200만∼1300만원대로 큰 차이를 보였다. 특히 보금자리주택은 해당 사업부지의 보상이 진행되기 전에 사전예약을 받기 때문에 을 분양가격 예측이 더욱 어려워져 예상분양가와 확정분양간 격차가 더욱 크게 벌어질 수 있다. 대한주택공사 관계자는 “사전청약 후 최종 분양가를 산정할때까지 최대 2년이 지나면 통상적으로 사업비가 증가해 실제분양가격은 오를 수 밖에 없다”고 말했다. ■예정 입주시기-실제 입주시기 차이도 문제 정부가 사전청약을 받으면서 당초 약속했던 입주예정 시기보다 실제 입주시기가 늦어질 수 있는 것도 문제다. 사전청약 후 해당 사업지를 조성하거나 아파트를 건설하는 과정 등에서 암반이나 문화재 발견,각종 민원 제기 등으로 사업이 지연될 수 있기 때문이다. 사업이 지연되면 입주도 미뤄지고 이렇게 되면 입주일을 손꼽아 기다리던 사전청약 당첨자들에게 혼란을 야기할 수 있다. 더욱이 입주지연 기간이 길어질 경우 손해배상 등 책임을 둘러싼 송사가 양산할 수 있다. 이에 대해 국토부 김이탁 주택시장제도과장은 “계획수립 단계에서 지형조사를 실시하지만 그 후 우발 상황이 생길 것에 대비해 추가 보완대책을 고민해 볼 것”이라고 말했다. 한편 국토부는 보금자리 주택 사전청약제도의 문제점을 종합적으로 검토해 오는 10월께 첫 입주자를 모집할 계획이다. /cameye@fnnews.com 김성환기자

9일 서울 논현동 건설회관에서 진행된 ‘보금자리주택 사전청약제’ 공청회에서 행정비용이 과다발생할 수 있고 최종 분양가 책정시 오차가 커 청약자들의 불만이 커질 것이라는 지적이 제기됐다. 사전청약후 사업에 차질이 생길 경우 청약자들에게 혼란을 줄 수 있다는 분석도 나왔다. ■“분양가 오차범위 예측토록 해야” 사전청약시 사업자가 제공한 추정 분양가가 본청약단계인 1∼2년 후에는 달라질 수 있어 수요자들의 불만이 클 것이라는 의견이 나왔다. 국토연구원 강미나 연구원은 “추정 분양가를 사전청약자에게 알려주는 것은 바람직하지만 추후 1∼2년후 분양가를 책정할때는 가격차이가 심하게 발생할 가능성도 있다”면서 “맞춤형 주택을 만들기 위해 취향을 반영할때도 시공시 기술적 측면과 마감재 수준 등에 대한 지침을 미리 마련해놔야 한다”고 강조했다. 경기대학교 김진유 교수는 “원칙적으로 명확한 분양가 추정은 불가능하다며 잠정적으로 분양가를 정한 후 가격 변동 오차범위를 예측할 수 있도록 시스템을 만들어야 한다”고 조언했다 사전예약후 사업계획이 차질을 빚을 경우 혼란이 커질 것이라는 의견도 제기됐다. 지구계획단계에서 사전공급을 진행했기 때문에 향후 공사단계에서 문화재 등이 발굴되면 사업이 ‘올스톱’될 가능성이 있기 때문이다. 김 교수는 “사전예약시 청약자가 적으면 공급가구수와 면적을 유동적으로 조절토록 해야 한다”면서 “사전예약을 받은 후 공사중 문화재발굴 등의 우발상황이 발생하게 되면 해당 사업 자체가 취소되는 상황도 발생할 수 있다”고 말했다. 김 교수는 “현 상태로 가면 이처럼 수요자와 사업자 모두 리스크가 커질 수 있기 때문에 청약제도를 보다 간소화하는 것이 바람직하다고 본다”고 덧붙였다. ■두번 청약으로 행정비용 과다발생 우려 청약을 사실상 두번 진행해 행정비용이 크게 증가할 것이라는 분석도 나왔다. 강미나 연구원은 “사전청약과 본청약 등 사실상 청약단계가 늘었기 때문에 행정비용이 과다하게 늘어날 수도 있다”면서 “인터넷상 사전예약을 받을텐데 부적격자를 걸러내거나 관리운영할 수 있도록 안정적인 전산시스템도 필요하다”고 말했다. 이밖에 경실련 박경난 도시개혁센터 주거위원장은 “사전예약제의 취지도 좋지만 서민들이 해당 주택에 살면서 유지관리비를 적게 내도록 할수 있는 부분도 보완 연구가 필요하다”고 주장했다. 이와관련,국토해양부 시장제도과의 김이탁 과장은 “수도권 외곽이 아닌 내부에 집중적으로 공급하겠다는 것이 보금자리 주택의 취지”라며 “사전청약 진행으로 인한 행정비용문제나 청약관리시스템상의 문제는 5월부터 시뮬레이션을 거쳐 수정 보완해 나가도록 할 것”이라고 말했다. /cameye@fnnews.com김성환기자

"매수문의를 하던 고객이 금리인상이 발표되고 분위기가 어수선하니 조금 더 고민해보겠다며 방문을 연기했습니다. 당분간은 관망세로 돌아서는 사람들이 늘어날 것으로 보입니다."(서울 은평구 A공인 관계자) 한국은행이 기준금리를 0.75%로 인상한 후 첫 주말, 부동산시장은 별다른 변화 없이 앞으로 미칠 영향에 대한 다양한 전망이 오가며 어수선한 분위기를 나타냈다. 그동안 거래는 줄었지만 신고가는 여전히 이어진 가운데 일단은 '지켜보자'는 대기수요가 늘어나면서 거래감소는 한층 뚜렷해질 것으로 예상됐다. 29일 현지 중개업소에 따르면 지난 26일 기준금리 인상이 발표된 후 기존에 매수를 추진하던 수요자들이 거래보류 상태에 돌아선 사례들이 속속 등장하고 있다. 은평구 A공인 관계자는 "그동안 가격이 많이 오른 데다 아무래도 금리인상이 시장 분위기의 변곡점이 되지 않을까 하는 예측들이 나오는 만큼 매수자들이 한번 더 생각해보려고 조심스러워진 것이 사실"이라면서 "당분간은 시장 분위기 변화를 살펴보느라 거래가 뜸해질 것으로 보인다"고 전했다. 최근 부동산시장은 몇 달 동안 거래는 줄어들었지만, 신고가 행진은 지속되는 장이었다. 이 때문에 금리인상에도 불구하고 매도자와 매수자의 줄다리기가 더욱 팽팽해질 것으로 전망된다. 마포구 A공인 관계자는 "금리인상이 미치는 영향을 두고 각기 전망이 다른 가운데 매도자들은 호가를 더 올리려 하고, 매수자들은 반대로 떨어질 것을 기대하는 상황"이라면서 "눈치싸움이 더 치열해질 수밖에 없을 것"이라고 전했다. 최근 금리인상과 함께 대출한도를 줄이고 있는 것 역시 관건이 될 것으로 보인다. 구로구 A공인 관계자는 "최근 9억원 이하 아파트를 알아보는 사람이 많았는데, 신용대출 한도가 줄어들면서 예산계획이 틀어져서 애를 먹는 사람이 생겨나고 있다"면서 "자금융통 때문에 시간을 지체하다 매도자가 호가를 올려버리면서 거래가 깨지는 경우도 생기고 있는데, 본격적으로 대출한도가 줄어드는 다음 달부터는 이런 현상이 더욱 늘어나지 않겠느냐"고 말했다. 금리인상 결정 이후 가을 전세시장에 대한 불안감도 높다. 마포구 B공인 관계자는 "가을에 전세가 또 오를 것이란 전망들이 많이 나오고 있는 데다 대출이 막힐 수도 있다는 불안감까지 겹쳐지면서 미리 전세를 알아보려는 문의가 늘고 있다"면서 "이미 전세가 많이 오른 만큼 반전세 수요도 늘어나고 있는데 가을에는 심화될 것으로 보인다"고 전했다. 양지영 R&C연구소장은 "금리가 오르면 통상적으로는 전세가격이 떨어지지만, 내년까지 입주물량이 크게 감소하고, 사전청약제 등으로 수요가 늘면서 전세가격 상승은 단기간 진정되기 어려울 것"이라고 전망했다. aber@fnnews.com 박지영 기자

[파이낸셜뉴스] 노형욱 국토교통부 장관은 3기 신도시 등 사전 청약 첫날인 28일 "본청약에 들어가면 공급물량이 늘기 때문에 길게 봐서 전세난 해소에 도움이 될 것"이라고 밝혔다. 노 장관은 이날 서울 장지동에 위치한 위례 사전청약 접수처와 신혼희망타운 모델하우스를 방문해 기자들과 만난 자리에서 '사전 청약에 당첨되면 본청약때까지 의무 거주 기간이 있어 해당 전세 수요가 물리며 전세 시장이 불안해 질 수 있다'는 우려에 대해 이 같이 말했다. 노 장관은 또 신혼부부에게 너무 많은 물량이 쏠려 중장년층에 대한 역차별 논란이 있다는 지적에 대해 "1차 물량 상당 부분이 청년 세대에 배정돼 그런 말씀이 있을 수는 있지만 올해와 내년 6만2000가구 중 4050세대가 들어갈 물량이 있다"며 "지금은 시작하는 첫 번째 단계인데 전체로 보면 그쪽에도 충분한 기회가 될 것"이라고 설명했다. 이번 현장 방문은 인천계양·성남복정1·위례 등 1차 공급지구 사전청약제 접수 시작에 맞춰 진행 상황을 점검하고, 추가적인 공급 조기화 방안 등을 논의하기 위한 취지다. 노 장관은 "접수처에 방문해 보니 사전청약에 대한 국민 여러분의 관심이 정말로 높다는 것을 실감했다"며 "청약 대기 수요 해소에 큰 효과가 있을 것으로 기대한다"고 말했다. 실제, 청약 열기는 뜨거웠다. 김수상 국토부 주택토지실장은 "한 때 사전청약접수 홈페이지 동시 접속자수가 최대 4000명을 넘어섰고 오후 1시기준으로 1만명 이상이 접수했다"며 "일부지역은 청약자수가 공급물량을 넘어선 지역도 있다"고 말했다. 국토부는 올해 사전청약은 사업 속도가 빠른 인천계양(300호), 성남금토(700호), 파주운정3(900호) 등을 추가해 당초 발표한 3만호 보다 2000호 확대된 3만2000호 규모로 추진키로 했다. 내년 공급 물량 3만2000호 중 2000호를 조기에 공급하는 것이다. 월별로 7월(4333호), 10월(1만호), 11월(4만1000호), 12월(13만6000호) 등 네 차례에 걸쳐 공급한다. 또 현재까지 신규 택지 공공분양에만 시행하던 사전청약을 공공택지 민간분양과 2·4대책 공공분양 등에 확대 적용하는 방안을 마련하기로 했다. 국토부는 "공공택지 중 민간이 공급하는 물량이 전체 공공택지의 40%에 이르고, 2·4대책 사업 중 주민 3분의2 동의를 충족하는 사업장이 10곳에 이르는 등 주민 호응이 높아 상당한 물량 확보가 가능할 것"으로 기대했다. 국토부 관계자는 "사전청약을 확대 적용하는 민간시행 사업별로 사전청약 시점에 차이가 있을 수 있지만, 전반적으로 본 청약시점 대비 약 2~3년 가량 청약 시점이 빨라지는 효과가 예상된다"고 말했다. 국토부는 8월 중 예상물량, 사업별·주체별 사전청약 조건, 민간시행자와 토지주 등의 활발한 참여를 유도할 수 있는 다양한 인센티브 방안 등을 종합한 사전청약 확대 방안을 발표할 계획이다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 내일 인천 계양지구를 시작으로 연내 3만200호를 공급하는 3기 신도시 사전 청약이 본격화된다. 국토교통부는 16일 인천 계양지구 등 3기 신도시 모집공고를 시작으로 사전 청약이 본격 시행된다고 15일 밝혔다. 사전청약 제도는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 약 1~2년 앞당기는 것이다. 사전 청약 이후 사업 승인, 주택 착공, 본청약의 순으로 진행된다. 내년까지 총 6만2000호에 대한 사전 청약이 이뤄진다. 올해 사전청약을 통해 총 3만200호를 공급한다. 월별로 7월 4만3000호, 10월 9만1000호, 11월 4000호, 12월 12만8000호 등 네차례에 걸쳐 이뤄진다. 이번에는 3기 신도시인 인천계양(1050호), 위례신도시(418호), 성남복정1(1026호), 의왕청계2(304호), 남양주진접2(1535호)에서 총 4333호가 공급된다. 10월에는 남양주왕숙2 지구(1400호), 성남복정2(1800호) 등에서 총 9100호가 공급된다. 11월에는 하남교산(1000호), 과천주암(1500호), 시흥하중(700호), 양주회천(800호) 등에서 4000호가 공급된다. 12월에는 남양주왕숙·부천대장·고양창릉 등 3기 신도시에서 5900호가 구리갈매역세권(1100호), 안산신길2(1400호) 등의 입지에서도 공급된다. 3기 신도시 중 첫 번째로 공급되는 인천계양 지구는 서울~부천~인천을 잇는 수도권 서부지역 요충지로 조성된다. 총 1만7000호(분양+임대)가 공급된다. 이번에 사전 청약 물량은 1050호다. 여의도공원 4배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 27%), 판교 테크노밸리 1.7배 규모의 일자리 공간(전체 면적의 22%) 등 자족·녹지 비중이 대폭 반영됐다. 보행특화도시, 창의혁신도시, 아이돌봄교육도시, 스마트시티 등 4가지 특화전략을 마련해 추진된다. 김포공항역~계양지구~대장지구~부천종합운동장을 잇는 S-BRT(간선급행버스체계)와 서울 지하철 5·7·9호선, 공항철도, GTX(수도권광역급행철도)-B노선 등의 교통망도 구축된다. 남양주진접2 지구(총 1만호)는 별내신도시·왕숙신도시 생활권을 공유한다. 수도권 제1순환고속도로, 세종포천고속도로(구리~포천)등 광역교통망과 4호선 연장 신설역(풍양역) 예정돼 있다. 의왕청계2 지구(총 2000호)는 청계1 지구와 연계해 다양한 생활 인프라와 편의시설 등을 공유하는 하나의 완성된 도시로 조성된다. 성남복정1 지구(총 4400호)는 지구 내 신설예정인 남위례역이 8호선과 위례선으로 연결돼 서울~성남~위례신도시를 잇는 거점으로 구축된다. 위례지구는 서울과 바로 인접하면서도 지구 내 풍부한 녹지와 수변공간이 조성된다. 사전청약 접수는 일반적인 청약과 같은 순서로 이뤄진다. '공공분양주택'의 경우 오는 28일부터 8월3일까지 특별공급에 대한 청약신청 접수가 진행된다. 8월4일에는 일반공급 1순위 중 '해당지역 거주·무주택기간 3년·청약통장 600만원 이상 납입자' 접수가, 8월5일에는 1순위 중 해당지역 거주자 전체에 대한 청약신청 접수가 이뤄진다. 일반공급 1순위 중 수도권 거주자는 8월6일부터 10일까지 청약신청 가능하다. '신혼희망타운'의 경우 7월28일부터 8월3일까지 해당지역 거주자를 대상으로 우선 청약신청 접수를 받는다. 수도권 거주자는 8월4일부터 11일까지다. 사전청약 당첨자는 청약유형과 관계없이 모두 9월1일 발표된다. 자격검증 등의 과정을 거쳐 11월쯤 확정된다. 국토부 관계자는 "내일부터 시행되는 사전청약제는 정부가 추진해온 공급대책 효과를 조기화하고 청약대기 수요 해소에 큰 효과가 있을 것으로 기대한다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

정부가 3기 신도시 주택공급 과정에 패스트트랙과 사전청약제 등을 적용해 2기 신도시보다 공급 시기를 57개월(4년 9개월) 단축하겠다는 방침이다. 이를 위해 3기 신도시 광역교통대책은 기존보다 16개월 이상 빨리 마무리했고, 토지보상도 2기 신도시보다 10개월 단축을 목표로 정했다. ■지구지정~최초공급 24개월까지 단축 국토교통부는 3기 신도시 지구계획 수립·토지보상 병행 등에 패스트트랙(Fast-Track)을 적용해 보상 착수기간을 단축하는 등 신속하게 사업을 추진하고 있다고 24일 밝혔다. 토지보상 마무리까지 2기 신도시인 성남판교(24개월), 위례(30개월) 등이 평균 27개월 소요됐던 것에 비하면 3기 신도시인 하남교산(14개월), 인천계양(14개월) 등은 평균 17개월로 줄이겠다는 계획이다. 남양주왕숙·하남교산·인천계양은 보상절차가 진행 중이며, 고양창릉·부천대장은 상반기에 보상공고에 들어갈 계획이다. 사업 속도가 빠른 왕숙·교산·계양은 지난해 10월 지구계획을 마련해 관계기관간 협의 중이며 올해 상반기에 순차 확정할 계획이다. 고양창릉·부천대장은 지구계획을 올해 말까지 확정할 예정이다. 3기 신도시는 본 청약보다 1~2년 먼저 공급하는 사전청약제를 시행한다. 정부는 교통대책과 보상기간 단축, 사전청약제 시행 등으로 주택공급시기를 기존 신도시 대비 평균 57개월 단축한다는 계획이다. 지구지정에서 최초 주택공급까지 2기 신도시는 평균 81개월이 소요됐지만 3기 신도시는 남양주 왕숙 25개월, 하남교산 25개월, 인천계양 21개월 등 평균 24개월이 소요된다. 사전청약은 오는 7월 인천계양을 시작으로, 9~10월에는 남양주왕숙2, 11~12월에는 남양주왕숙, 하남교산, 고양창릉, 부천대장 등 수도권 공공택지에서 연말까지 3만호를 조기공급한다. 나머지 3만2000호는 내년에 입주자를 모집할 계획이다. ■교통대책도 2기보다 16개월 당겨 정부는 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 인천계양과 부천대장의 교통대책을 이날 확정했다. 이로써, 3기 신도시의 광역교통대책은 모두 마무리됐다. 3기 신도시는 입주 시 교통불편을 최소화하기 위해 입지 발표부터 교통대책을 마련해 기존 대비 평균 16개월 이상 빨리 확정했다. 지구지정에서 교통대책 확정까지 2기 신도시가 평균 27개월 소요됐다면, 3기 신도시는 평균 11개월이 걸렸다. 3기 신도시 광역교통개선대책의 핵심은 서울도심까지 30분대 출퇴근이 가능하도록 지하철 등 대중교통을 확장한 것이다. 이번에 교통대책이 확정된 인천계양, 부천대장은 서로 인접한 지구임을 감안해 두 지구를 통합하는 광역교통개선대책을 수립했다. 대중교통 부분은 김포공항역~계양지구~대장지구~부천종합운동장을 잇는 S-BRT 등 신교통수단을 설치해 주변 철도노선(5·7·9호선, 공항철도, GTX-B 등)으로의 원활한 연계가 가능한 교통망을 구축한다. 도로교통 부분은 국도39호선(벌말로) 확장, 경명대로 신설, 오정로 확장 등을 통해 도로용량을 확보하고 도로 간 연계성을 개선하여 광역교통 접근성을 대폭 강화한다. kimhw@fnnews.com 김현우 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 3기 신도시 주택공급 과정에 패스트트랙과 사전청약제 등을 적용해 2기 신도시보다 공급 시기를 57개월(4년 9개월) 단축하겠다는 방침이다. 이를 위해 3기 신도시 광역교통대책은 기존보다 16개월 이상 빨리 마무리했고, 토지보상도 2기 신도시보다 10개월 단축을 목표로 정했다. ■지구지정~최초공급 24개월까지 단축 국토교통부는 3기 신도시 지구계획 수립·토지보상 병행 등에 패스트트랙(Fast-Track)을 적용해 보상 착수기간을 단축하는 등 신속하게 사업을 추진하고 있다고 24일 밝혔다. 토지보상 마무리까지 2기 신도시인 성남판교(24개월), 위례(30개월) 등이 평균 27개월 소요됐던 것에 비하면 3기 신도시인 하남교산(14개월), 인천계양(14개월) 등은 평균 17개월로 줄이겠다는 계획이다.   남양주왕숙·하남교산·인천계양은 보상절차가 진행 중이며, 고양창릉·부천대장은 상반기에 보상공고에 들어갈 계획이다. 사업 속도가 빠른 왕숙·교산·계양은 지난해 10월 지구계획을 마련해 관계기관간 협의 중이며 올해 상반기에 순차 확정할 계획이다. 고양창릉·부천대장은 지구계획을 올해 말까지 확정할 예정이다. 3기 신도시는 본 청약보다 1~2년 먼저 공급하는 사전청약제를 시행한다. 정부는 교통대책과 보상기간 단축, 사전청약제 시행 등으로 주택공급시기를 기존 신도시 대비 평균 57개월 단축한다는 계획이다. 지구지정에서 최초 주택공급까지 2기 신도시는 평균 81개월이 소요됐지만 3기 신도시는 남양주 왕숙 25개월, 하남교산 25개월, 인천계양 21개월 등 평균 24개월이 소요된다. 사전청약은 오는 7월 인천계양을 시작으로, 9~10월에는 남양주왕숙2, 11~12월에는 남양주왕숙, 하남교산, 고양창릉, 부천대장 등 수도권 공공택지에서 연말까지 3만호를 조기공급한다. 나머지 3만2000호는 내년에 입주자를 모집할 계획이다. ■교통대책도 2기보다 16개월 당겨 정부는 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 인천계양과 부천대장의 교통대책을 이날 확정했다. 이로써, 3기 신도시의 광역교통대책은 모두 마무리됐다. 3기 신도시는 입주 시 교통불편을 최소화하기 위해 입지 발표부터 교통대책을 마련해 기존 대비 평균 16개월 이상 빨리 확정했다. 지구지정에서 교통대책 확정까지 2기 신도시가 평균 27개월 소요됐다면, 3기 신도시는 평균 11개월이 걸렸다. 3기 신도시 광역교통개선대책의 핵심은 서울도심까지 30분대 출퇴근이 가능하도록 지하철 등 대중교통을 확장한 것이다. 이번에 교통대책이 확정된 인천계양, 부천대장은 서로 인접한 지구임을 감안해 두 지구를 통합하는 광역교통개선대책을 수립했다. 대중교통 부분은 김포공항역~계양지구~대장지구~부천종합운동장을 잇는 S-BRT 등 신교통수단을 설치해 주변 철도노선(5·7·9호선, 공항철도, GTX-B 등)으로의 원활한 연계가 가능한 교통망을 구축한다. 도로교통 부분은 국도39호선(벌말로) 확장, 경명대로 신설, 오정로 확장 등을 통해 도로용량을 확보하고 도로 간 연계성을 개선하여 광역교통 접근성을 대폭 강화한다. kimhw@fnnews.com 김현우 기자

문재인 대통령이 18일 신년 기자회견에서 "부동산 공급을 위한 특단의 대책을 마련하겠다"고 밝히면서 변창흠표 공급대책에 한층 힘이 실릴 전망이다. 그러나, 이날 '예고편' 성격의 정부 합동설명회에선 3기 신도시 조기 공급, 공공 재개발·재건축 속도, 역세권이나 신규 택지 고밀개발 등 기존 공개된 대책만을 되풀이해 시장의 기대치와는 상당한 온도차를 보였다. 특히 시장에선 설 이전 발표할 '특단의 대책'에 재건축 규제완화나 양도세 감면, 분양가상한제 유예, 새 임대차보호법 보완책 등은 제외될 것으로 관측하고 있어 단기 집값 안정화나 전세시장 진정 효과는 크지 않을 것이라는 반응이 지배적이다. ■공급대책 '재탕·삼탕' 발표 이날 합동설명회는 기획재정부, 국토교통부, 서울시, 국세청, 경찰청, 금융감독원까지 참여해 그간의 부동산 정책의 추진상황과 향후 계획을 발표했다. 특히, 이날 오전 신년 기자회견에서 문 대통령의 '특단의 공급대책' 발언이 나온 직후라 시장의 관심이 높았다. 이 자리에서 정부는 공급부족 논란과 관련해 지난해 서울의 주택공급물량은 8만여 세대로 최근 3년간의 입주 물량인 연평균 7만5000세대를 상회한다고 밝혔다. 이를 두고, 정부가 다시 한번 공급부족은 없다는 '자화자찬'식 설명에 그치면서 문 대통령의 부동산 위기 인식과는 거리감이 있다는 비판이 제기됐다. 정부는 3기 신도시와 주거복지로드맵 등을 통해 수도권 127만 세대 규모의 공급계획을 추진할 예정이며, 언제든 추가 주택공급이 가능하도록 지속적으로 신규 택지 발굴을 지속해 나가겠다고 설명했다. 또한 3기 신도시의 '사전청약제'를 오는 7월부터 시작할 계획과 함께, 지난해 5·6대책, 8·4대책을 통해 발표한 용산정비창, 태릉골프장, 과천청사 등 도심 내 신규 택지들도 대부분 개발구상에 착수한 상태라는 설명을 내놨다. 아울러, 서울시는 유휴부지를 활용한 복합개발, 역세권 개발 사업 등도 현재 총 127곳의 사업지에서 총 9만 세대 공공주택 규모로 추진 중이라고 밝혔다. 또한 공공재개발 등 공공정비사업, 역세권 주택공급 활성화, 전세대책 등도 차질 없이 추진한다는 계획도 덧붙였다. 이는 정부가 기존에 밝힌 공급방안과 비교해 새로운 부분은 찾아볼 수 없었다. 시장 전문가들은 시장과 정책의 온도차가 여전히 좁혀지지 않았다는 지적이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "(공공정비사업이나 역세권 고밀도 개발 등) 언급되는 대책들은 중장기적으로는 약간 효과 있을 수 있지만, 시장 반응은 다를 것이다"라며 "결국 집값을 잡으려면 강남이나 마용성(마포·용산·성동구) 등 대규모 아파트를 잡아야 하는데 역세권 개발로는 한계가 있다"고 지적했다. ■"규제완화 없이 특단 힘들어" 변창흠 신임 국토부 장관이 취임하면서 밝힌 확실한 '설 이전 공급대책'이나 문 대통령의 '특단의 대책'에 대한 시장의 기대감도 바닥을 치고 있다. 전문가들은 시장이 기대하는 규제완화 논의가 빠질 경우 공급대책의 효과가 미미할 것이라고 봤다. 심 교수는 전세 물량 공급에 대해 "민간을 활용하지 않으면 공급이 불가능하다"고 단정했다. 그는 "(집값은) 가구 분할 때문이 아니라 임대차 2법 시행 이후 폭등한 것"이라며 "6월부터 세금이 중과되기 때문에 그 전에 매물이 조금 나올 수 있지만, 규제 완화가 없으면 매물 잠금이 다시 되풀이될 것"이라고 분석했다. kimhw@fnnews.com 김현우 기자 김나경 인턴기자

[파이낸셜뉴스] 2020년은 쏟아지는 정부의 부동산 대책 속에서 격변의 시기를 보냈다. 그간 발표된 대책들이 속속 시행되는 2021년에도 이러한 흐름은 지속될 것으로 보인다. 특히 세제의 변경이 많아 주택 소유자들은 관련 내용을 사전에 숙지할 필요가 있다. 부동산114가 2021년 신축년에 새로 시행되거나 달라지는 부동산 제도를 정리했다. [1월] ▶양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주 지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 하지만 2021년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함해 과세 여부를 따진다. 단, 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다. ▶1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 2021년 1월 1일부터 1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 준다. 따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세부담이 증가할 수 있다. ▶소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정 소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐다. 2021년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억원을 초과하면 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%p 늘어난 45%를 적용한다. ▶종합부동산세율 최고 6%까지 인상 2021년부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상 · 조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다. 종부세 부담이 커지면서 일부 다주택자는 과세기준일인 6월 1일 전 주택 처분에 나설 것으로 보인다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세부담이 커질 전망이다. ▶종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대 2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 된다. 현행 최고 70%에서 10%p 상향 조정되기 때문에 1주택을 소유한 은퇴자의 종합부동산세부담이 다소 줄어들 것으로 보인다. ▶법인 주택양도 추가 세율 10%→20% 인상 2021년 1월 1일부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 개인과 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치다. 이와 더불어 추가세율 적용대상에는 주택을 취득하기 위한 권리인 입주권, 분양권이 추가된다. 2020년 6월 18일 이후에 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)도 추가세율이 적용된다. ▶신혼부부 · 생애최초 특별공급 기준 완화 무주택 실수요의 특별공급 신청 기회를 늘리기 위해 특별공급 소득요건이 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 아울러 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다. ▶분양주택 입주 예정일 사전 통보 신설 지금까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고 상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 있었다. 이에 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제가 발생하기도 했다. 이러한 문제를 방지하기 위해 2021년부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 했다. ▶재건축 아파트 실거주요건, 안전진단 절차 대폭 강화 2021년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우, 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다. ‘2년 실거주’는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌을 했지만, 앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정이다. ▶입주 전 하자보수 의무화 2021년 1월 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며, 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 한다. 사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 한다. 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다. 또한 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다. [2월] ▶전매제한 위반자 10년 입주자격 제한 2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한된다. 지금은 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나, 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었다. 이에 따라 국토부는 전매제한 위반행위에 대한 불이익을 공급질서 교란행위에 따른 처분 수준으로 강화하기로 했다. ▶수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정 투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과된다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하고, 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 한다. 거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주한다. 만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 한다. [4월] ▶경비원에 갑질 못한다…공동주택관리법 개정 매년 발생하던 경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 조항을 포함해 3가지의 주요 내용이 개정됐다. 2021년 4월 21일부터 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 등의 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 매년 국토교통부 장관에게 제공해야 한다. 또한 공동주택에 종사하는 경비원은 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 「경비업법」적용 제외 규정을 신설했다. 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의 및 그 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를 「공동주택관리법」과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했고, 입주자 또한 이를 적용해 고질적인 경비원 갑질문제를 해결하고자 했다. [6월] ▶양도소득세 중과세율 인상 2020년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상된다. ▶전월세 신고제 시행 임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능하다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외된다. [7월] ▶신축 공동주택 에너지성능 기준 강화 2021년 7월부터 30가구 이상 신축 공동주택의 에너지성능 기준을 현행 건축물 에너지효율등급 1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 상향한다. 이에 따른 에너지 절감율은 기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3%p 강화된다. ▶전세난 해결을 위한 공공 전세주택 총 11만4000가구 공급 전세 대란이 확산되면서 정부는 앞으로 2년간 수도권 7만 가구, 서울 3만5,000가구 등 전국 총 11만4,000가구의 임대 전세주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 4만9,000가구는 2021년 상반기까지 공급한다. 우선 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9,093가구(수도권 1만5,652가구)를 전세형으로 전환하고, 민간이 건설한 공공 전세주택 1만8,000가구을 매입해 추가로 공급할 계획이다. 이외에도 상가, 오피스 등을 리모델링해 주택으로 공급할 방침이다. ▶3기 신도시 등 3만가구 사전청약 우선 진행 2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행된다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 순차적으로 진행될 예정이다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 한다. 사전청약에는 생애최초 특별공급 등 추첨제 물량도 상당히 포함돼 있어 상대적으로 가점이 낮은 젊은 주택 수요자들도 혜택을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. ▶공공참여형 가로주택정비사업 확대 현재 서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 2021년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진된다. 이를 통해 앞으로 전국 5,000가구(수도권 4000가구, 지방 1000가구)가 공급될 것으로 예상된다. 공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받게 된다. ▶시세의 90%까지 공시가격 현실화 추진 공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세의 90%로 상향한다. 가격대별로 현실화율 시점은 상이하다. 9억원 미만 공동주택의 2020년 평균 현실화율인 68.1%를 2023년까지 70%로 인상하고, 이후 매년 약 3%p씩 높여 2030년엔 90%까지 높일 계획이다. 2020년 공동주택 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%로 목표에 비해 낮은 수치다. 이런 상황에서 공시가격을 장기적으로 높이는 동안 국민들의 세 부담이 커질 것을 감안해 정부는 2021년부터 2023년까지 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별 0.05%p 낮추기로 했다.    sjmary@fnnews.com 서혜진 기자