[파이낸셜뉴스] 지난해 10월 기준 강남4구, 양천구, 마용성(마포, 용산, 성동) 등 서울 18개구 아파트 가격이 거품일 가능성이 높다는 지적이 나왔다. 반면 종로·중량·강북·도봉·구로·금천·관악구 등 7개 구의 경우 아파트 가격의 거품 가능성이 낮은은 것으로 나타났다. 2일 보험연구원 윤성훈 선임연구위원의 '서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토' 보고서에 따르면 서울 지역 아파트 가격 거품은 2017년 4월 강남구와 용산구를 시작해 이후 대부분의 지역으로 확대되고 있었다. 윤 선임연구위원은 서울 아파트 가격 거품 가능성을 △가격이 비합리적인지(과대분산 기준) △비합리적인 가격이 1년 이상 지속됐는지(장기성 기준) △이 기간 중 기대심리에 영향을 받아 가격 변동성이 확대됐는지(변동성 기준) 등을 거품의 기준으로 설정해 분석했다. 분석 결과 지난해 10월 기준으로 종로구, 중량구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개 구의 경우 아파트 가격의 거품 가능성이 낮은 반면 강남4구를 포함한 18개구의 경우 거품 가능성이 높은 것으로 나타났다. 거품 가능성이 높은 18개구는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역과 일치했다. 강남4구, 양천구, 마용성(마포, 용산, 성동)의 경우 거품 정도가 상대적으로 더 컸다. 또한 과대분산 기준으로 볼 때 가장 먼저 거품이 형성되기 시작한 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)이며, 이후 서초구, 송파구 및 양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 이어졌다. 윤성훈 선임연구위원은 "2017년 8·2대책과 2018년 9·13대책은 시기 측면에서 볼 때 규제 타이밍이 크게 늦었다고 보기 어렵고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 선정의 경우 적절한 것으로 평가된다"고 분석했다. 윤 선임연구위원은 같은 기준으로 2008년 금융위기 이전의 서울 아파트 가격 거품 가능성도 분석했다. 분석 결과 2000년대 초반 서울 아파트 가격의 거품기간은 2006월 5월~2009년 8월까지 약 3년 4개월간으로 분석됐고, 강남구의 거품기간은 2005년 11월 이전부터 시작해 2009년 2월에 끝나는 것으로 나타났다. 거품은 강남구에서 먼저 시작하고 먼저 꺼졌다. 거품이 꺼지는 시기에 전세 가격의 변동성이 커지는 현상이 발견됐다. 2008년 하반기에 발생한 글로벌 금융위기 충격이 서울 아파트 가격 거품 해소의 주된 요인이었던 것으로 내다봤다. 윤성훈 선임연구위원은 "서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지(과대분산 기준) 2년 2개월(2019년 10월 현재)이 넘었고, 12·16대책이 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격으로 작용할 것으로 예상된다"면서 "아울러 아파트 소유에 따른 실효세율 상승(공시지가 현실화 및 종부세율 인상 등)으로 이들 전세 가격이 단기적으로 상승할 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다. hsk@fnnews.com 홍석근 기자

서울지역 아파트가격이 8주 연속 상승했다. 특히 재건축과 학군수요로 서초구와 강남구의 상승폭이 크게 나타났다. 9일 한국감정원이 11월 1주(6일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과 매매가격과 전세가격 모두 0.01% 상승을 기록했다. 주간 아파트 매매가격은 조정대상이나 투기과열지구 및 투기지구로 지정된 지역은 관망세를 나타냈고 역세권과 배후수요 풍부하거나 교통망 구축 등 호재가 있는 지역은 소폭 상승했다. 수도권은 서울이 0.08%, 경기는 0.02%, 인천은 0.03% 올랐다. 서울은 도심·강남·여의도권 등 업무지구 접근성이 양호한 지역을 중심으로 오름세를 보였다. 강북권은 직장인 수요가 풍부한 중구, 종로구와 서울숲 인근, 뉴타운 등 거주여건 양호한 지역 위주로 성동구, 상대적으로 저렴한 동대문구 등에서 상승세가 나타났다. 강남권은 강남구와 서초구가 학군수요·재건축 단지 사업 진척 등으로 올랐고 역세권 등 직주근접성 양호한 단지 중심으로 동작구, 구로구 등에서 상승한 것으로 집계됐다. 시도별로는 대구(0.08%) 서울(0.08%) 전남(0.06%) 등은 상승했고 충북(0.00%)은 보합, 경남(-0.15%) 경북(-0.13%) 울산(-0.08%) 등은 하락했다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 하락 지역(67→61개)은 감소, 보합 지역(14→20개)은 증가했고 상승 지역(95→95개)의 숫자는 같았다. 전세가격은 가을이사철이 마무리단계에 접어들고 신규 입주아파트의 전세공급이 늘어남에 따라 예년에 비해 낮은 수준의 상승세가 이어졌다. 시도별로는 세종(0.15%) 대전(0.11%) 등은 상승했고 광주(0.00%)와 부산(0.00%)은 보합, 경남(-0.18%), 충남(-0.09%) 등은 하락했다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(91→86개)은 감소, 보합 지역(30→35개)은 증가했고 하락 지역(55→55개)은 유지됐다. 수도권 전세는 서울이 0.05%, 경기는 0.02%, 인천은 0.02% 올랐다. 지방은 세종이 지난 2·4분기 하락폭이 컸던 단지를 중심으로 전세가격 회복세를 보이고 충북이 매매가격 추가하락을 우려하는 전세유지수요로 상승하며 지난주 대비 하락폭이 축소됐다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

전국 아파트 매매가격이 7주 연속 상승했다. 20일 한국감정원은 4월 3주(4월 17일 기준)차 전국 주간 아파트 가격을 조사한 결과 매매가격은 0.02% 상승, 전세가격은 0.01% 상승을 기록했다고 밝혔다. 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 확대(0.01%→0.02%)됐고 전세가격은 지난주와 동일한 상승폭을 유지했다. 올해 매매가격 누계 상승률은 0.07%, 전세가격 누계 상승률은 0.22%로 집계됐다. ■아파트 매매가격 전주 대비 0.2% 상승 아파트 매매시장은 은행권에서 처음으로 DSR(총부채원리금상환비율)을 대출심사 기준으로 시행함에 따라 금리상승과 함께 실수요층의 대출부담 우려가 커졌다. 그럼에도 수도권은 0.05% 오르며 지난주 대비 상승폭이 확대됐고 지방은 지난주 하락에서 보합으로 전환됐다. 부산지역이 정비사업·서부산권 개발 등으로 상승폭이 확대됐고 강원은 서울 접근성 향상 기대와 올림픽 특수 등 개발 호재로 올랐다. 서울은 0.09% 오르며 지난주 대비 상승폭 확대됐다. 강북권(0.07% 상승)은 성동구가 성수전략정비구역·뚝섬주변지역 개발사업 호재, 마포구와 은평구는 재개발·뉴타운 사업으로 수요가 증가하는 등 모든 지역에서 상승하며 지난주 상승폭을 유지했다. 강남권(0.10% 상승)에서는 강동구가 둔촌주공(5월 관리처분인가 예정) 등 재건축 사업 기대로 상승폭 확대됐고 강서구는 기업입주 효과로, 구로구는 높은 전세가율로 인한 매매수요로 상승하며 지난주 대비 상승폭 확대됐다. 시도별로는 강원(0.12%) 부산(0.10%) 서울(0.09%) 전남(0.04%) 제주(0.04%) 등은 상승했고 충북(-0.10%) 경북(-0.09%) 충남(-0.06%) 울산(-0.04%) 등은 하락했다. ■4월 셋째주 전세가격 0.01% 올라 아파트 전세가격은 인근에 직장이 많거나 교통여건이 양호한 지역은 중소형 아파트를 중심으로 수요가 꾸준히 이어지며 상승세를 나타냈다.  수도권은 0.05% 오르며 전주 대비 상승폭이 확대됐고 지방은 봄 이사철 감소와 입주물량 공급이 집중되며 0.02% 하락했다. 서울은 0.05% 상승하며 지난주의 오름폭을 유지한 가운데 강남권의 상승폭(0.07% 상승)이 확대됐다. 특히 강동구는 관리처분인가를 앞둔 재건축단지 이주수요 영향으로 지난해 7월 이후 40주 만에 상승 전환됐고 직장인 수요가 풍부한 금천구, 영등포구 등을 중심으로 지난주 대비 상승폭이 커졌다. 0.04% 오른 강북권은 도심권 업무지구의 출퇴근이 편리한 중구와 마포구에서 상승폭이 확대됐지만 광진구는 노후아파트 선호도 감소와 학군 수요 감소 등의 영향으로 하락하며 전체적으로는 지난주 상승폭과 같았다. 시도별로는 강원(0.11%) 전북(0.07%) 인천(0.06%) 서울(0.05%) 부산(0.05%) 등은 상승했고 세종(-1.46%) 충남(-0.16%) 경북(-0.08%) 경남(-0.04%) 등은 하락세를 보였다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

서울 금천구 가산동 삼익아파트 32평형이 총합수익률 10.17%로 7월 한달 서울지역 아파트 중 최고의 수익률을 기록했다. 이어 동대문구 장안동 현대홈타운 42평형과 서초구 잠원동 롯데캐슬2차 50평형이 10.05%와 9.76%의 수익률을 각각 기록해 그 뒤를 이었다. 정부의 부동산안정 대책 여파로 수익률 10위권내에 오른 강남권 아파트는 2곳에 그쳤다. 신도시에서는 일산 대화동 성저건영 61평형과 57평형이 6.05%의 수익률로 공동 1위를 기록한데 이어 분당 구미동 무지개LG 38평형이 5.14%로 3위를 차지했다. 4위는 산본 수리동 가야주공5단지 24평형으로 수익률은 4.62%였다. 수도권에서는 용인시 기흥읍 신갈주공 15평형이 10.24%로 가장 높은 수익률을 기록했다. 고양시 식사동 SK VIEW 45평형과 수원시 망포동 청와아파트 21평형이 수익률 9.36%와 9.22%로 2,3위에 각각 올랐다. 7월 한달간 매매가격 변동률은 서울 -0.3%, 신도시 -0.24%, 경기도 -0.32%를 기록했다. 지난 6월에 서울, 수도권을 비롯한 전국의 아파트값이 하락세로 돌아섰지만 그 하락폭은 미미했다. 반면 7월에는 하락률도 0.2∼0.3%대로 커졌고, 지역별로도 하락세가 확산되는 양상을 보였다. 서울은 7월 한달간 -0.3% 하락해서 지난 6월의 -0.04%보다 하락폭이 커졌다. 특히 재건축 개발이익환수제와 주택거래신고제의 악재가 겹친 강남권이 서울시 전체 가격하락을 주도했다. 서울 재건축 아파트값은 -0.92% 하락해서 지난달 -0.67%보다 하락폭이 커졌고, 일반 아파트의 하락률 -0.15%보다도 0.7%나 높은 하락률을 기록했다. 구별로는 강남권의 강동구(-1.14%), 강남구(-0.61%), 송파구(-0.58%)가 가장 큰 폭으로 하락했고, 중랑구(-0.36%), 구로구(-0.27%), 양천구(-0.27%), 노원구(-0.26%), 강서구(-0.24%) 등도 매매가격이 떨어진 것으로 조사됐다. 신도시는 7월 -0.24%의 변동률을 기록, 지난달 -0.06%보다 하락폭이 컸다. 지역별로는 분당(-0.44%), 중동(-0.19%), 평촌(-0.18%)이 하락했고, 일산(0.07%), 산본(0.01%)은 그나마 보합세를 유지했다. 특히 분당은 인근 용인지역의 입주물량이 쏟아지고 있고 계절적 비수기를 맞아서 가격하락폭이 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 평형으로는 소형평형이 큰 폭으로 하락했는데 이는 투자나 월세 수입을 목적으로 한 다주택 보유자가 많기 때문인 것으로 풀이된다. 수도권도 -0.32%의 변동률로 지난달(-0.22%)보다 하락폭이 다소 커졌다. 지역별로도 등락폭이 커서 광명시는 경우, 한달간 -1.19% 하락한 것으로 조사됐고, 수원시(-0.96%), 김포시(-0.62%), 평택시(-0.55%), 성남시(-0.47%), 오산시(-0.39%)등이 비교적 하락폭이 컸다. 특히 광명시는 재건축 약세가 지속되며 연 4주째 하락했고, 하락폭도 커지고 있다. / courage@fnnews.com 전용기 기자

"무진장 올랐을까봐 걱정했는데 작년보다 4% 정도 올랐네요. 일단 한숨은 돌렸는데 내년이 두렵습니다."(시세 20억원대 서울 아파트 소유주 A씨) 26일 부동산 시장에 따르면 지난주 올해 종합부동산세 고지서를 받아든 소유주들은 대부분 안도의 표정을 지었다. 1주택자인 A씨는 "2021년에는 종부세 고지서에 120만원이 찍혔는데 작년엔 59만원, 올해는 70만원 정도 나왔다"며 "3년 전에 비하면 이 정도는 약과"라고 전했다. ■평균 세부담 완화…강남권은 두배이날 기획재정부와 국세청 발표에 따르면 올해 주택분 종부세 부과대상의 1인당 평균 세액은 145만3000원으로 지난해(360만4000원)보다 대폭 줄었다. 종부세 납부대상과 납부 총액은 작년 대비 소폭 올랐지만 개개인의 부담은 완화된 양상이다. 이는 정부가 지난 2022년부터 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율을 60%로 대폭 낮춘 후 유지하고 있기 때문이다. 종부세의 핵심인 공정시장가액비율이 낮을수록 공시지가와 거래가격의 격차가 벌어져 세부담이 줄어든다. 문재인 정부 시기인 2021년에는 공정시장가액비율이 95%까지 오르기도 했다. 다만 집값이 급등한 서울 강남권에서는 종부세가 큰 폭으로 증가한 것으로 분석됐다. 부동산 세금 계산 서비스 '셀리몬' 시뮬레이션에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 소유한 1세대 1주택자의 종부세는 지난해 82만원에서 올해는 162만4000원으로 두 배가량 오른다. 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 82.61㎡ 1세대 1주택자의 종부세 부담도 올해 155만7000원으로 작년 70만5000원 대비 두 배 이상 늘어난다. ■"집값 올랐는데…내년엔 어쩌죠"특히 올해 하반기 들어 강남·목동·여의도 등 일부 단지에서 꾸준히 신고가가 경신되면서 내년 종부세에 대한 우려도 쏟아지고 있다. 종부세 산출기준인 공시가격에 시세가 반영된다는 점에서 집값 상승은 종부세 상승과 직결되기 때문이다. 작년 수준의 종부세를 고지받았다는 소유주 B씨는 "우리 단지는 재건축 얘기가 나오면서 가격이 계속 오르는데 내년 종부세가 또 확 오르는 것은 아닐지 걱정된다"고 우려했다. 영등포구 여의도동에 위치한 B씨의 아파트는 지난 10월 신고가를 갈아치우며 30억원대 진입을 코앞에 두고 있다. 공동주택 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 주택의 적정 가격을 조사, 매년 4월에 공시된다. 따라서 소유주들은 올해 하반기 실거래가에 민감할 수밖에 없다. 하지만 정부의 전방위 대출규제에도 대표적 '한강생활권' 단지인 한남더힐, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 갤러리아포레 등 고가 단지에서는 최근 신고가 거래가 이어지고 있다. 용산구 한남동 한남더힐 전용 235㎡는 지난 9월에 100억원의 신고가를 쓰며 고공행진 중이다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 54억원(올해 10월)에, 인근의 래미안퍼스티지 전용 115㎡는 53억7000만원(올해 8월)에 거래돼 손바꿈됐다. 이들 단지는 공시지가 역시 작년보다 올해 상승했는데, 내년에도 공시가격 상승세가 꺾이지는 않을 전망이다. ming@fnnews.com 전민경 기자

# 서울 강남구 노른자 땅인 청담동 131 부지는 '청담 501'이라는 하이엔드 오피스텔 개발이 추진되는 곳이다. 하지만 대출 만기 연장만 거듭하다 결국 지난 9월 공매에 부쳐졌다. 5회까지 진행돼 입찰가가 534억원에서 370억원까지 추락했지만 팔리지 않았다. 결국 수의계약에서 간신히 주인을 찾을 수 있었다. 26일 업계에 따르면 지난 5월부터 정부의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 정리가 본격화 되면서 공매물건이 폭증하고 있지만 낙찰건수는 한자릿수에 머물고 있는 것으로 조사됐다. 이들 PF 사업장의 경우 대부분 지식산업센터·물류센터·오피스텔 등 비 아파트 상품이다. PF 부실채권(NPL)이 소화되지 못하고 가득 쌓여가고 있다. 온비드에 따르면 지난 5월부터 11월 25일까지 개찰이 진행된 신탁사 토지(대지) 매각 공매건수는 총 3415건으로 집계됐다. 신탁사 토지 매각 공매는 대부분 PF 사업장이다. 세부적으로 보면 매달 평균 487건이 공매로 나왔다. 월별로는 6월 336건에서 7월 817건을 기록하더니 8월 521건, 9월 512건, 10월 477건 등 고공행진을 이어가고 있다. 앞서 1~4월에는 매달 평균 294건 가량이 공매에 부쳐졌다. 월 기준으로도 200~300건대다. 5월 이후 약 2배 가량 PF 공매 물건이 늘어난 것이다. 문제는 시장에서 소화되지 않고 있다는 점이다. 낙찰건수가 6월과 7월 각 3건, 8월 6건, 9월 8건, 10월 2건 등이다. 11월에는 25일까지 1건의 낙찰건수를 기록하고 있다. 지난 5월부터 11월 25일까지 개찰이 진행된 3415건 가운데 낙찰은 고작 27건에 불과했다. 업계 한 관계자는 "공매 물건은 폭증하는 데 낙찰률은 1%대에도 미치지 못하고 있다"며 "부실채권이 팔려야 PF 시장도 빠르게 정상화 되는 데 현실은 그렇지가 않다"고 분석했다. PF 부실채권이 소화되지 않는 이유는 호황기 때 비싸게 주고 샀던 땅이다 보니 아직 시장에서 만족할만한 수준으로 가격이 떨어지지 않은 것이 한 이유다. 더 중요한 것은 비 아파트 시장은 더 얼어붙었고, 부동산 PF도 올스톱 되면서 반값 이하로 떨어져도 메리트가 없기 때문이다. 한 시행사 관계자는 "지식산업센터 부지를 공매로 반의 반값에 산다고 해도 PF 실행도 안 되고, 분양도 장담할 수 없다"며 "결국 비 아파트 시장이 살아나고 PF 대출이 다시 가동되지 않는 이상 매수에 나서기가 쉽지 않다"고 말했다. 또다른 업계 관계자는 "오피스텔 주택수 제외, 지식산업센터 지원시설 확대 등 비 아파트 시장을 살리기 위한 수요진작을 골자로 한 추가대책이 필요하다"고 강조했다. PF 정상화를 돕은 신디케이트론·지원펀드 등 각종 정부 정책 지원은 아파트에 집중돼 있는 것이 현실이다. 공매가 진행될수록 가격은 낮아진다. 결국 수차례 진행된 입찰에도 주인을 찾지 못하면 정크본드로 전락하는 셈이다. 신탁사 관계자는 "결국 정크본드로 전락하면 선순위도 채권 보전이 쉽지 않게 된다"며 "시행사와 시공사 문을 닫고, 금융기관도 고스란히 손실을 떠 안을 수 밖에 없다"고 우려했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #."무진장 올랐을까봐 걱정했는데 작년보다 4% 정도 올랐네요. 일단 한숨은 돌렸는데 내년이 두렵습니다." (시세 20억원대 서울 아파트 소유주 A씨) 25일 부동산 시장에 따르면 지난주 올해 종합부동산세 고지서를 받아든 소유주들은 대부분 안도의 표정을 지었다. 1주택자인 A씨는 "2021년에는 종부세 고지서에 120만원이 찍혔었는데 작년엔 59만원, 올해는 70만원정도 나왔다"며 "3년 전에 비하면 이 정도는 약과"라고 전했다. ■1인 평균 세부담 완화...강남권은 두배 쑥이날 기획재정부와 국세청 발표에 따르면 올해 주택분 종부세 부과 대상의 1인당 평균 세액은 145만3000원으로 지난해(360만4000원)보다 대폭 줄었다. 종부세 납부대상과 납부총액은 작년 대비 소폭 올랐지만 개개인의 부담은 완화된 양상이다. 이는 정부가 지난 2022년부터 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율을 60%로 대폭 낮춘 후 유지하고 있기 때문이다. 종부세의 핵심인 공정시장가액비율이 낮을 수록 공시지가와 거래가격의 격차가 벌어져 세 부담이 줄어들게 된다. 문재인 정부 시기인 2021년에는 공정시장가액비율이 95%까지 오르기도 했다. 이같은 기조는 당분간 유지될 것으로 전망된다. 신방수 세무사는 "공정시장가액비율이 고무줄 잣대이긴 하지만 정부가 지금까지 완화하는 방향으로 정책을 폈기 때문에 갑자기 이를 확 올리기는 부담스러울 것"이라고 내다봤다. 다만 집값이 급등한 서울 강남권에서는 종부세가 큰 폭으로 증가한 것으로 분석됐다. 부동산 세금 계산 서비스 '셀리몬' 시뮬레이션에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 소유한 1세대 1주택자의 종부세는 지난해 82만원에서 올해는 162만4000원으로 두 배가량 오른다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 82.61㎡ 1세대 1주택자의 종부세 부담도 올해 155만7000원으로 작년 70만5000원 대비 두 배 이상 늘어난다. ■"집값 또 올랐는데...내년 종부세 어쩌죠?"특히 올해 하반기 들어 강남·목동·여의도 등 일부 단지에서 꾸준히 신고가가 경신되면서 내년 종부세에 대한 우려도 쏟아지고 있다. 종부세 산출 기준인 공시가격에 시세가 반영된다는 점에서 집값 상승은 종부세 상승과 직결되기 때문이다. 작년 수준의 종부세를 고지 받았다는 소유주 B씨는 "우리 단지는 재건축 얘기가 나오면서 가격이 계속 오르는데 내년 종부세가 또 확 오르는 것은 아닐지 걱정된다"고 우려했다. 영등포구 여의도동에 위치한 B씨의 아파트는 지난 10월 신고가를 갈아치우며 30억원대 진입을 코앞에 두고 있다. 공동주택 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 주택의 적정 가격을 조사해 매년 4월에 공시된다. 따라서 소유주들은 올해 하반기 실거래가에 민감할 수밖에 없다. 하지만 정부의 전방위 대출 규제에도 대표적인 '한강 생활권' 단지인 한남더힐, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 갤러리아포레 등 고가 단지에서는 최근 신고가 거래가 이어지고 있다. 용산구 한남동 한남더힐 전용 235㎡는 지난 9월에 100억원의 신고가를 쓰며 고공행진 중이다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 54억원(올해 10월)에, 인근의 래미안퍼스티지 전용 115㎡는 53억7000만원(올해 8월)에 거래돼 손바꿈됐다. 이들 단지들은 공시지가 역시 작년보다 올해 상승했는데, 내년에도 공시가격 상승세가 꺽이지는 않을 전망이다. 오문성 한국조세정책학회장(한양여대 교수)는 "일반인들이 평소에 자신의 주택 공시지가를 찾아본다거나 미리 종부세를 예측하기는 쉽지 않다"며 "궁극적으로는 이중과세 논란이 있는 종부세가 폐지되고 재산세에 편입돼야 한다고 본다"고 전했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스]  #.서울 강남구 노른자 땅인 청담동 131 부지는 '청담 501'이라는 하이엔드 오피스텔 개발이 추진되는 곳이다. 하지만 대출 만기 연장만 거듭하다 결국 지난 9월 공매에 부쳐졌다. 5회까지 진행돼 입찰가가 534억원에서 370억원까지 추락했지만 팔리지 않았다. 결국 수의계약에서 간신히 주인을 찾을 수 있었다. 26일 업계에 따르면 지난 5월부터 정부의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 정리가 본격화 되면서 공매물건이 폭증하고 있지만 낙찰건수는 한자릿수에 머물고 있는 것으로 조사됐다. 이들 PF 사업장의 경우 대부분 지식산업센터·물류센터·오피스텔 등 비 아파트 상품이다. PF 부실채권(NPL)이 소화되지 못하고 가득 쌓여가고 있다. 온비드에 따르면 지난 5월부터 11월 25일까지 개찰이 진행된 신탁사 토지(대지) 매각 공매건수는 총 3415건으로 집계됐다. 신탁사 토지 매각 공매는 대부분 PF 사업장이다. 세부적으로 보면 매달 평균 487건이 공매로 나왔다. 월별로는 6월 336건에서 7월 817건을 기록하더니 8월 521건, 9월 512건, 10월 477건 등 고공행진을 이어가고 있다. 앞서 1~4월에는 매달 평균 294건 가량이 공매에 부쳐졌다. 월 기준으로도 200~300건대다. 5월 이후 약 2배 가량 PF 공매 물건이 늘어난 것이다. 문제는 시장에서 소화되지 않고 있다는 점이다. 낙찰건수가 6월과 7월 각 3건, 8월 6건, 9월 8건, 10월 2건 등이다. 11월에는 25일까지 1건의 낙찰건수를 기록하고 있다. 지난 5월부터 11월 25일까지 개찰이 진행된 3415건 가운데 낙찰은 고작 27건에 불과했다. 업계 한 관계자는 “공매 물건은 폭증하는 데 낙찰률은 1%대에도 미치지 못하고 있다”며 “부실채권이 팔려야 PF 시장도 빠르게 정상화 되는 데 현실은 그렇지가 않다”고 분석했다. PF 부실채권이 소화되지 않는 이유는 호황기 때 비싸게 주고 샀던 땅이다 보니 아직 시장에서 만족할만한 수준으로 가격이 떨어지지 않은 것이 한 이유다. 더 중요한 것은 비 아파트 시장은 더 얼어붙었고, 부동산 PF도 올스톱 되면서 반값 이하로 떨어져도 메리트가 없기 때문이다. 한 시행사 관계자는 “지식산업센터 부지를 공매로 반의 반값에 산다고 해도 PF 실행도 안 되고, 분양도 장담할 수 없다”며 “결국 비 아파트 시장이 살아나고 PF 대출이 다시 가동되지 않는 이상 매수에 나서기가 쉽지 않다”고 말했다. 또다른 업계 관계자는 "오피스텔 주택수 제외, 지식산업센터 지원시설 확대 등 비 아파트 시장을 살리기 위한 수요진작을 골자로 한 추가대책이 필요하다”고 강조했다. PF 정상화를 돕은 신디케이트론·지원펀드 등 각종 정부 정책 지원은 아파트에 집중돼 있는 것이 현실이다. 공매가 진행될수록 가격은 낮아진다. 결국 수차례 진행된 입찰에도 주인을 찾지 못하면 정크본드로 전락하는 셈이다. 신탁사 관계자는 “결국 정크본드로 전락하면 선순위도 채권 보전이 쉽지 않게 된다”며 “시행사와 시공사 문을 닫고, 금융기관도 고스란히 손실을 떠 안을 수 밖에 없다”고 우려했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  정부의 대출규제가 강화, 부동산 매매시장의 냉기가 서울 주요 지역으로 번지고 있다. 강남, 용산, 성수 등 지역에서 전고가 대비 10억원 이상 낮은 가격에 거래 됐기 때문. 이촌동 '래미안첼리투스' 13층, 전고점보다 13억 하락 25일 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 최근 한 달 간 거래된 서울 아파트 중 가장 하락폭이 컸던 곳은 용산구 이촌동 ‘래미안첼리투스’ 였다.  전용 124㎡가 지난 10월 24일 40억5000만원(13층)에 거래됐다. 이는 지난 6월에 거래가인 53억5000만원(43층)에 비해 13억원(24%) 떨어진 수준이다. 층수 차이를 감안하더라도 하락폭이 상당히 크다. 강남구 상황도 비슷하다. 청담동 동양파라곤 전용 전용 171㎡은 지난 7월 59억5000만원(8층)에 팔렸지만, 지난 10월 28일에는 50억원(6층)에 거래됐다. 집값이 석 달 만에 9억5000만원(15%) 하락한 것. 성수동 트리마제도 마찬가지다. 전용 152㎡가 지난 10월 28일 57억원(4층)에 거래됐다. 이는 2022년 5월 거래가인 65억원(25층) 대비 8억원(12%) 떨어진 수준이다. 또 얼마전 입주한 강동구 둔촌동 올림파크포레온 전용 96㎡ 중에서는 석 달 만에 7억1000만원(26%) 하락한 거래도 있었다. 서울 외곽서 시작된 냉기, 핵심지로 번져 이렇듯 서울 외곽지역 매매시장에서 시작된 침체가 핵심지 고가 아파트까지 번지고 있는 상황. 서울 ‘대장아파트’의 가격 흐름을 볼 수 있는 KB부동산의 ‘선도아파트 50지수’ 상승률도 반토막이 났다. 지난 10월 선도아파트 50지수는 전월 대비 1.09% 올랐다. 하지만 이는 같은달 상승폭인 2.16%에 비하면 절반 수준이다. 이 지수에는 서초구 반포동의 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 송파구 가락동의 헬리오시티, 잠실동의 잠실엘스, 강남구 대치동의 은마아파트 등이 포함된다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 평균 거래가는 11억6532만원으로, 전월(12억4331만원) 대비 1억원 낮아졌다. 이달은 평균 거래가가 10억5379만원으로, 아파트 매매거래량도 7월 9191건을 고점으로 8월 6483건 9월 3105건 급감했다. 정부 대출규제 한파.. 내년 상반기까지 침체 전망 나와 최근 서울 집값이 주춤하는 이유는 지난 9월부터 시작된 정부의 대출규제 때문이다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계와 더불어 유주택자에 대한 주택담보·전세자금대출 제한 등 대출의 문턱이 대폭 높아졌기 때문이다. 한국은행이 지난달 11일 기준금리를 기존 3.50%에서 3.25%로 인하했지만 아직까지 시장에서는 체감하지 못하는 이유다. 이에 내년 상반기까지 서울 부동산도 침체된 분위기를 벗어나기 어렵다는 전망이 나오고 있다. 함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 “내년은 금리인하를 체감할 수 있고, 입주량이 줄어드는 하반기에 거래량, 가격 등에서 활기를 띨 것으로 보인다”면서 “내년 스트레스DSR 3단계 도입이나 금융권의 가계대출 규제가 변수가 될 수도 있다”고 말했다. gaa1003@fnnews.com 안가을 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트 월세시장이 심상치 않다. 대출 규제로 매매수요가 전월세로 전환되고, 전세대출 마저 문턱이 높아지면서 1000만원 월세도 흔해지고 있다. 22일 파이낸셜뉴스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난 9월 서울 아파트 시장에서 500만원 이상 고액 월세거래는 95건으로 집계됐다. 이 가운데 월 1000만원 이상 계약은 10건으로 조사됐다. 10월에도 고액 월세 거래가 이어지고 있다. 이날 기준으로 서울 아파트 500만원 이상 월세 거래는 74건으로 이 가운데 6건이 1000만원 이상이다. 8월에도 1000만원 이상 월세가 14건으로 집계됐다. 월세 가격도 치솟고 있다. KB부동산의 월간주택가격동향에 따르면 지난 10월 서울 아파트 월세지수는 118.0을 기록했다. KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 가장 높은 수치다. 월세 지수는 하반기 들어 신기록을 경신하고 있다. 다른 통계에서도 확인된다. 한국부동산원 월간 아파트값 통계를 보면 서울 아파트 10월 월세지수는 130.8로 조사 이래 가장 높은 수치를 보였다. 올들어 1~10월 서울 아파트 월세는 2.51% 상승했다. 1~10월 기준으로 조사 이래 가장 높은 상승률이다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡에서도 월세 1000만원 거래가 나왔다. 국토부 실거래가 자료를 보면 지난 9월 성동구 성수동 ‘트리마제’ 전용 84㎡는 보증금 1억원에 월세 1000만원에 임대차 계약이 체결됐다. 올해 초만해도 월세는 700만원대 수준이었다. 용산구와 강남구 고급주택의 경우 월세가 2000만원을 훌쩍 넘는 경우도 적지 않다. 시장에서는 전세대출도 문턱이 높아지면서 월세로 전환되는 수요가 늘고 있다는 설명이다. 집주인들도 금리 인하로 월세를 놓는 것이 훨씬 유리한 상황이다. 아파트 월세화는 더욱  ljb@fnnews.com 이종배 기자