[파이낸셜뉴스] '현금 부자' 현송교육문화재단이 마음을 바꿨다. 서울 중심권역(CBD)에 위치한 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥) 인수를 철회했다. 우선협상대상자로 선정, 구속력 있는 양해각서(MOU)를 체결하는 과정에서의 행보다. 8일 투자은행(IB)업계에 따르면 현송교육문화재단은 최근 씨티스퀘어빌딩 우선협상대상자 지위를 반납했다. 3.3㎡당 3650만원, 전체 인수자금으로 약 4200억원을 제시한 바 있다. 씨티스퀘어빌딩 숏리스트에는 현송교육문화재단을 비롯해 코람코자산신탁, HHR자산운용 등이 포함됐었다. IB업계 관계자는 "현송교육문화재단은 서울 온수동 서울럭비경기장 부지 등을 서해종합건설에 매각(5510억원)해 대규모 유동성을 확보했고, 지난해 하나금융그룹 강남사옥(옛 그레이스타워) 매각애서도 유력한 원매자로 거론됐었다"고 설명했다. 이번 인수 철회로 시장에서 현송교육문화재단의 신뢰에 영향이 있을 것이라는 업계의 진단이다. 앞서 한강에셋자산운용은 지난 2019년 홍콩계 투자사 오라이언 파트너스로부터 씨티스퀘어빌딩을 약 3000억원에 인수했다. 펀드 만기가 2달여 밖에 남지 않은 점을 고려하면 현실적으로 만기 연장, 리캡(자본재조정) 등이 대안으로 꼽힌다. 매각 추진 과정에서 자산가치를 충분히 인정받은 만큼 금리가 안정되고, 유동성이 공급될 때를 기다리는 것이 투자자(LP)들에게 유리한 것으로 분석된다. 특히 삼성화재 본사 사옥인 더에셋 강남, DL그룹 본사 사옥인 디타워 돈의문 등 여러 대형 상업용 부동산이 매물로 나와 있다는 점을 고려해야 한다. 한강에셋자산운용이 씨티스퀘어빌딩을 인수할 당시 대출금리는 2% 후반이다. 리캡시 대출금리는 높아질 수 있지만 장부상 자산가액이 낮아 담보대출비율(LTV)을 감안하면 담보대출 금액 자체가 높아질 가능성이 있다. 서울 서소문동 소재 씨티스퀘어빌딩은 지하 7층~지상 20층 규모로, 2019년 7월 준공됐다. 서울시가 오피스 임대면적의 약 80%를 임차하고 있으며, 오는 2029년 말까지 임대차 계약을 연장키로 확약했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 현송교육문화재단이 CBD(중심권역) 소재 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥) 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 15일 투자은행(IB)업계에 따르면 한강에셋자산운용은 씨티스퀘어 인수 우선협상대상자에 현송교육문화재단을 선정했다. 3.3㎡당 3650만원 제시다. 매각자문은 딜로이트안진, 세빌스코리아, 신영에셋이 맡고 있다. 앞서 현송교육문화재단을 비롯해 코람코자산신탁, HHR자산운용 등이 숏리스트(우선협상대상자 후보군)로 선정된 바 있다. 씨티스퀘어빌딩은 서울시 중구 서소문동 85-3 소재다. 지하 7층~지상 20층이다. 연면적 3만8250.91㎡다. 용적률은 999.59%, 건폐율은 52.30%, 전용률은 52.56%다. 2019년 7월 준공된 신축 오피스다. 천정고가 2.8m로 높은 편이다. 미국 그린빌딩위원회에서 인증하는 친환경 평가인 LEED의 플래티넘 등급을 취득키도 했다. 이 평가에서 최고 등급이다. 씨티스퀘어는 SK D&D의 시행으로 준공된 오피스다. 이도(YIDO)가 입주해있다. 서울특별시가 오피스 임대면적의 약 80%를 임차 중이다. 서울특별시는 올해 1월 2029년 12월까지 임대차 계약을 연장하는 것과 관련해 확약했다. 서울특별시 본청은 씨티스퀘어 500m 내에 위치해있다. 지속적이고 안정적인 임대수입 확보가 기대되는 부분이다. IB업계 관계자는 "씨티스퀘어빌딩은 대기업, 금융지주사 및 공공기관의 임차 선호도가 매우 높은 CBD의 서측 관문에 위치해있다"며 "서소문 도시정비형 재정비구역 내 재정비 사업을 통한 업무시설 개발이 다수 진행되는 만큼 입지적 위상 제고가 기대된다. 반경 1㎞ 내 지하철 5개 노선(1, 2, 4, 5호선 및 경의중앙선)이 통과할 뿐만 아니라 서울역 GTX(광역급행철도) 개통 시 광역 교통 편의성이 더욱 증가할 것"이라고 말했다. 한강에셋자산운용은 2016년 2월 자산운용업 등록 후 인프라부문 및 부동산부문을 특화해왔다. 2021년 12월 30일 국토교통부로부터 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 겸업 본인가를 받기도 했다. 현송문화재단은 서울 온수동 서울럭비경기장 부지 등을 서해종합건설에 5510억원에 매각, 대규모 유동성을 확보한 것으로 화제가 됐던 곳이다. 하나금융그룹 강남사옥(옛 그레이스타워) 2023년 매각 시도 당시 유력 원매자로 거론됐던 곳이다. 1975년 고(故) 주창균 일신제강 전 회장이 설립한 장학재단이다. 일신제강은 KG동부제철의 전신이다. 재단은 설립 이후 40여년간 이공계 학생을 중심으로 매년 100여명의 장학생을 선발해 지원하고 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

서울 중구 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥) 매각이 본격화된다. 3월 입찰, 6월 딜 클로징이 목표여서 '일정이 촉박하다'는 지적도 있지만 우량 자산에 대한 투자 기회로 꼽힌다. 27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한강에셋자산운용과 씨티스퀘어빌딩 매각자문사 딜로이트안진 등은 다음달 12일 입찰을 실시한다. 매각 측은 최근 잠재적 원매자들에게 티저레터(투자설명서)를 발송했다. 해당 자산의 펀드 만기는 올해 하반기다. 한강에셋운용은 지난 2019년 홍콩계 투자사 오라이언 파트너스로부터 씨티스퀘어를 약 3000억원에 인수했다. 씨티스퀘어빌딩은 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만8250.91㎡ 규모로, 2019년 7월 준공됐다. 서울시가 오피스 임대면적의 약 80%를 임차하고 있다. 특히 서울시는 2029년 12월까지 임대차 계약을 연장키로 확약했다. 지속적·안정적 임대수입 확보가 기대되는 부분이다. IB업계 관계자는 "대기업, 공공기관, 금융사 등의 임차 선호도가 높은 중심권역(CBD)에 위치했다"며 "반경 1㎞ 안에 지하철 5개 노선이 통과할 뿐만 아니라 서울역 광역급행철도(GTX) 개통시 교통 편의성이 더욱 증대될 것"이라고 전했다. 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 중구 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥) 매각이 본격화된다. 3월 입찰, 6월 딜 클로징이 목표여서 '일정이 촉박하다'는 지적도 있지만 우량 자산에 대한 투자 기회로 꼽힌다. 27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한강에셋자산운용과 씨티스퀘어빌딩 매각자문사 딜로이트안진 등은 다음달 12일 입찰을 실시한다. 매각 측은 최근 잠재적 원매자들에게 티저레터(투자설명서)를 발송했다. 해당 자산의 펀드 만기는 올해 하반기다. 한강에셋운용은 지난 2019년 홍콩계 투자사 오라이언 파트너스로부터 씨티스퀘어를 약 3000억원에 인수했다. 씨티스퀘어빌딩은 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만8250.91㎡ 규모로, 2019년 7월 준공됐다. 서울시가 오피스 임대면적의 약 80%를 임차하고 있다. 특히 서울시는 2029년 12월까지 임대차 계약을 연장키로 확약했다. 지속적·안정적 임대수입 확보가 기대되는 부분이다. IB업계 관계자는 "대기업, 공공기관, 금융사 등의 임차 선호도가 높은 중심권역(CBD)에 위치했다"며 "반경 1㎞ 안에 지하철 5개 노선이 통과할 뿐만 아니라 서울역 광역급행철도(GTX) 개통시 교통 편의성이 더욱 증대될 것"이라고 전했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 한국 상장 리츠(REITs, 부동산 투자회사)가 제2성장기를 노리고 있다. 최근 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 기준금리 인하 가능성을 시사하면서다. 2022년에는 금리 급상승과 부동산 경기 침체 후 리츠 수익률이 크게 떨어졌었다. 2022년 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 4월 26일 1296.96에서 10월 26일 767.01로 반년 만에 40% 하락을 겪은 바 있다. 리츠는 부동산투자를 전문으로 하는 주식회사다. 다수의 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익을 투자자에게 배분해 '부동산 간접투자기구'로도 불린다. ■하반기 상장리츠가 오피스 거래 주도 14일 이경자 삼성증권 대체투자팀장은 "올해 상반기 서울 오피스 거래액은 1조6000억원으로 전년 대비 60%나 감소했지만 하반기에 상장리츠의 주도로 오피스 거래가 크게 늘어날 전망"이라며 "상장리츠는 프라임급 오피스 편입이 늘어나기 시작했다. 금리 하락기 레버리지 추구가 가능해서다. 그간 기업 스폰서 리츠는 미래 가치보다 단기적인 배당에 초점을 맞춰 계열사의 중소 자산 편입이 주를 이뤘지만 최근 그룹의 상징적인 자산을 담는 사례가 증가했다"고 밝혔다. 리츠의 하반기 주요 편입 예정자산은 한화리츠의 장교빌딩(8000억원), 삼성FN리츠의 삼성화재 판교사옥, 디앤디플랫폼리츠의 명동N오피스 등이다. 상장리츠가 편입을 추진하는 오피스로는 신한알파리츠의 서초GS타워(2200억원), 신한알파리츠의 씨티스퀘어(4300억원), 코람코라이프인프라리츠의 DF빌딩 우선주(400억원) 등도 있다. 이 팀장은 "상장리츠들은 그간 고금리로 재원 조달이 어려울 뿐 아니라 적정한 배당수익률을 창출하기 어려워 중소 자산, 높은 일드의 자산을 방어적으로 편입했다. 우선주 트랜치 투자가 유행한 것도 금리 영향이다. 하반기 금리 인하가 예고되고 대출금리 하락이 가시화되며 리츠들은 과감한 편입 전략을 택하고 있다. 대형 자산이면서 상징성 있는 자산을 편입해 리츠의 정체성을 살리고 있다"며 "기업 스폰서 리츠들은 그룹차원의 부동산 유동화에 상장리츠를 활용하되, 장기적 관점에서 리츠와 그룹사들이 균형적 관계로 성장하고 있음을 시사한다"고 봤다. 이들 상장리츠들의 최근 자산편입 추진 규모는 2조원에 이른다. LTV(담보대출비율) 50%을 가정하고 필요 자본을 유상증자로 조달 가정 시 예상되는 유상증자 규모는 1조원대다. 해당 리츠 시가총액의 30%로 추정된다. 상장리츠의 베팅에는 오피스 거래 가격의 견조함이 있다. 투자수요가 하락한 2023년 하반기부터 실수요 목적의 SI(기업)들이 오피스 매입으로 시장 거래를 주도하면서 오피스 거래 가격은 유지돼왔다. 삼성증권이 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 총 32건의 주요 오피스 거래를 분석한 결과 매수 주체의 20%는 상장리츠였고 19%는 사옥이었다. 그간 국내 오피스 거래는 대부분 펀드 형태로 기관 투자자가 대부분이었다는 점에서 현격한 변화다. 메트로타워, 서울로타워, 대한통운빌딩, 삼부빌딩 등 노후 오피스의 재개발을 위한 매입 목적도 14%로 비중이 크게 늘었다. 이 팀장은 "서울 오피스 공실은 2분기 3.2%로 전분기 대비 0.4%p 하락했다. 2023년에는 2%대를 유지했으나 2024년 들어 YBD(여의도권역), CBD(중심권역)에서 10만평이 공급되며 일시적으로 공실이 상승했으나 여의도 TP타워 등에서 임차가 마무리되며 빠르게 하락하고 있다"며 "2022년 대규모 공급이 이뤄졌던 BBD(분당권역)도 2개분기만에 1%대 이하로 공실이 하락해 현재 0%대다. 자연 공실률인 5%를 하회하는 수치는 현재 임차인들의 자유로운 이전이 어려운 공급 부족 상황임을 시사한다"고 지적했다. ■해외 대비 갈길 먼 한국 상장리츠 한국리츠협회에 따르면 2023년 말을 기준으로 미국의 상장리츠 수는 204개이며 시가총액은 1640조원에 달한다. 일본 상장리츠 수는 58개이고 시가총액은 141조원 규모다. 아시아 최대 부동산 투자신탁 시장으로 꼽히는 싱가포르는 상장리츠 수가 40개, 시가총액은 98조원이다. 싱가포르의 GDP 대비 상장리츠 시가총액 비율은 16.5% 수준이다. 미국의 GDP 대비 상장리츠 시가총액 비율이 5.1%를 훌쩍 뛰어넘는다. 반면 국내 상장리츠 수는 2023년 말을 기준으로 23개다. 최근 상장한 '신한글로벌액티브리츠'를 포함하면 현재 총 24개다. 시가총액도 7조4000억원으로 미국·일본·싱가포르 대비 매우 낮다. GDP 대비 시가총액 비율도 0.3%에 그친다. 과거 기관투자자들을 위한 사모 리츠 위주로 편향되면서 일반 국민들이 투자하기에 한계가 있었다는 지적도 나온다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 위탁관리리츠 중 신한알파리츠의 상장일이 2018년 8월로 최고참 리츠다. 이를 포함해 2018년 2건, 2019년 2건의 위탁관리리츠가 상장됐으며 그 외 17개 리츠는 모두 2020년 이후 상장됐다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 상업용 부동산 시장에서 살얼음(위태위태한 상황)이 가고 봄이 오는지가 주목된다. PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 무산을 막고, 주인 다시 찾기에 성공하면서다. 2022년 레고랜드 사태(강원중도개발공사 회생 신청), 2023~2024년 고금리 지속으로 인한 밸류에이션(가치) 조정 상황에서 '희망 행보'다. ■대출 만기 연장·주인 찾기 성공하는 오피스 20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캡스톤자산운용은 서울 을지로 유안타증권 빌딩 인수를 위한 약 2610억원 규모 브릿지론(토지매입 등 사업초기 소요되는 단기 차입금) 연장에 성공했다. 4월 만기를 앞두고 연장에 실패하면 대주단에 의해 매각 절차가 진행될 뻔했다. 앞서 2022년 캡스톤자산운용은 NH아문디운용에서 3060억원에 유안타증권빌딩을 사들였다. 브릿지론, 약 400억원 규모 펀드 자금을 통해서다. 유안타증권이 유안타증권빌딩에 대한 우선매수권을 행사하지 않으면서 성사됐다. 유안타증권은 여의도 앵커원빌딩으로 사옥을 옮겼다. 행정당국의 사업시행인가도 눈 앞인 것으로 알려졌다. 5500억원 규모 본PF 자금 조달을 두고 청신호가 켜진 배경이다. A증권사가 이번 프로젝트에 긍정적인 관심을 보이고 있는 만큼 본PF 성사가 관전 포인트다. 이 빌딩은 명동 도시정비형 재개발 1지구로 지정돼 지난 3월 건축심의를 통과했다. 지하 8층~지상 24층 규모(연면적 4만5522㎡)의 오피스와 근린생활시설 등이 들어설 예정이다. 유안타증권빌딩은 지하 5층~지상 16층 규모다. 1987년 9월 준공 후 2011년에 리모델링을 했다. 건물 연면적은 2만8024㎡다. 용적률은 638.5%다. 1987년 9월 준공, 약 35년이 된 만큼 건축법상 대수선을 통해 10% 규모 용적률을 추가적으로 활용 할 수 있는 여지가 있는 것으로 알려졌다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)은 현송교육문화재단이 우선협상대상자 지위를 철회, 한강에셋자산운용이 '한강국내전문투자사모부동산투자신탁 13호'의 펀드 만기 연장을 추진했었다. 하지만 신한리츠운용이 4281억원에 인수키로 하고, 기존 펀드의 투자자인 현대코퍼레이션이 우선주 730억원, 보통주 100억원 규모로 재투자키로 했다. 2019년 300억원 투자 후 행보다. 거래 예정일은 7월 31일이다. 비히클 교체 과정에서 현대코퍼레이션은 329억원의 매각 차익을 거두게 됐다. ■부동산 대출·크레딧펀드에 돈이 몰린다 골드만삭스 대체투자사업부(Goldman Sachs Alternatives)는 웨스트 스트리트 리얼 에스테이트 크레딧 파트너스 제4호(West Street Real Estate Credit Partners IV) 펀드 및 관련 집합기구(Vehicle)의 결성을 완료했다. 펀드 규모는 70억 달러 이상이다. 부동산 크레딧 투자에 쓰인다. 이번 펀드 결성에는 한국의 기관투자자(LP)들도 참여했다. 이번 4호 펀드는 목표액을 초과 달성했다. 현재까지 동일 시리즈 중 최대 규모로 결성됐다. 신규 투자자, 부동산 부문 장기 투자자, 골드만삭스 및 임직원은 물론, 국부펀드, 보험사, 미국 및 해외 연기금 등의 기관투자자들이 대거 참여했다. 패밀리 오피스, 골드만삭스의 개인자산관리사업부, 제3자 웰스 채널 투자자 등도 출자를 약정했다. 4호 펀드는 동일 모집 시리즈 중 지속가능금융공시규제(SFDR) 제8조에 따라 공시가 이루어지는 첫 펀드다. 골드만삭스 관계자는 "이번 펀드는 세계 부동산 시장의 큰 혼란으로 부동산 크레딧 분야에 거대한 투자 기회가 열린 가운데 결성돼 의미가 크며, 차용자에게 대출 규모와 집행에 대한 확신을 줄 수 있어서 매력적"이라고 설명했다. 골드만삭스는 현재까지 전 세계 8개 투자 건에 18억달러 이상을 약정했다. 리차드 스펜서 골드만삭스 대체투자사업부 부동산 크레딧 부문 최고투자책임자(CIO)는 "부동산 크레딧 시장의 특징은 이미 심각한 수급 불균형이 더 심화되고 있다는 점"이라면서 "이러한 상황은 차용자에게 대출 규모와 집행에 대한 확신을 줄 수 있는 대안적인 대출 수단에 매력적인 기회를 제공하고 있다"고 말했다. 국내 부동산 대출에도 돈이 몰리고 있다. 에쿼티(지분) 투자 기반 개발사업의 불안전성이 아직 높은 만큼 실물 담보대출로 선회하는 모습이다. 단순 채권투자보다 담보물이 있어 리스크(위험)를 낮출 뿐만 아니라 수익률도 높다는 평가다. 중소기업중앙회 산하 노란우산은 국내 부동산 대출 펀드(6000억원 규모) 위탁운용사 우선협상대상자에 한국투자리얼에셋운용과 캡스톤자산운용을 선정했다. 각각 3500억원, 2500억원 출자한다. 오피스, 물류 등 국내 주요 도시 부동산의 순수 대출형에 투자한다. 실물 대상 담보대출 및 개발사업 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 대상이다. 주주 대여 또는 우선주 투자은 물론 토지 담보대출과 브릿지 대출도 불가능하다. PF 대출 비중은 40% 이하로, 담보대출은 선순위 및 중순위 담보대출비율(LTV) 70% 이하만 가능하다. 선순위 대출 투자 비중이 70% 이상이어야 가능한 셈이다. 앞서 노란우산은 지난해 코람코자산운용(1200억원)과 신한자산운용(1500억원)에 출자해 국내 부동산펀드 설정에 참여한 바 있다. 건설근로자공제회는 국내 선순위 부동산 대출펀드 운용사에 삼성SRA자산운용, 하나대체투자자산운용 등 4곳을 선정했다. 각각 500억원을 출자, 총 2000억원을 투자한다. 실물 담보대출 및 PF 대출 등 선순위를 중심으로 한 순수 대출형이 투자대상이다. LTV 65% 이하의 선순위로 구성된 대출 투자 비중이 70%를 넘어야 한다. 우정사업본부는 국내 부동산 담보대출에 운용사 1곳을 선정, 4000억원을 투자키로 했다. 우체국예금이 3000억원, 우체국보험이 1000억원을 각각 출자한다. 목표수익률은 5.0% 이상이다. 국내 오피스, 물류시설 등의 선순위 담보대출 위주로, 일부 중·후순위 담보대출 투자는 30% 이하로 가능하다. 대출 기간 안정적인 이자수익 확보가 가능한 실물 자산 담보대출이 대상인 셈이다. IB업계 관계자는 "조정기인 부동산 시장 환경에서 높은 조성원가로 사업성이 어려워진 개발시장의 에쿼티 참여보다는 기업이나 실물 부동산 담보부 사모대출시장이 긍정적"이라며 "부동산 대출펀드는 실물 부동산 및 개발 사업장에서 지분 투자 대비 위험도가 낮다. 금리 상승기에 수요가 크게 늘어났고, 높은 금리를 제시하면서 투자매력이 높아졌다"고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] DL그룹 본사 사옥 매각을 위해 3인방이 뭉쳤다. 아크플레이스 매각 이후 삼성화재 본사 건물인 '더 에셋 강남' 등 시장에 대어(大魚)들이 다수 나온 상황에서 총력전을 펼치기 위해서다. 통상 단독 주관이 수수료 수입에 유리하지만, 현재 시장에선 각 하우스의 역량을 끌어모아 매각에 성공하는 것이 지상과제가 됐다. 24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴투자운용은 마스턴일반사모부동산투자신탁제79호의 신탁 부동산인 '디타워 돈의문' 매각자문사에 CBRE코리아-컬리어스코리아-딜로이트안진회계법인을 우선협상대상자로 선정했다. '디타워 돈의문'은 마스턴투자운용이 2020년 6660여억원에 하나자산신탁으로부터 인수한 자산이다. DL이 펀드 지분 28.33%를 보유하는 등 주요 투자자(LP)로 참여하고, 사옥으로 활용하면서 현재의 '디타워 돈의문'이라는 건물명으로 바꿨다. 기존에는 센터포인트 돈의문였다. 디타워 돈의문에는 DL, DL이앤씨(옛 대림산업), DL케미칼, DL에너지 등이 입주했다. 3자연합은 대세가 됐다. KB자산운용은 최근 'KB와이즈스타부동산투자신탁3호'를 통해 보유한 센터플레이스 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-NAI코리아-에이커트리를 선정했다. KB자산운용으로선 2019년 KB금융그룹과 공모 투자자들의 자금을 공동으로 투자한 만큼 성공적인 엑시트(회수)가 필요하다. 타임스퀘어타워(서울시 영등포구 영중로 15)도 매각자문사가 3자연합이다. NAI코리아, 알스퀘어, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 매각 업무를 맡고 있다. 펀드 만기는 10월이다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)은 딜로이트안진, 세빌스코리아, 신영에셋이 매각자문을 맡아 인수 우선협상대상자에 현송교육문화재단을 선정했지만 불발됐다. 앞서 잠실 삼성SDS타워 매각 당시 CBRE코리아-컬리어스코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-에스원 등 4자연합이 참여한 바 있다. 이 자산은 유경PSG자산운용-NH투자증권이 6300억원에 매입, KB자산운용이 8500억원에 인수한 바 있다. IB업계 관계자는 "대부분의 자산들은 버블이 꺼졌는데 주요 권역의 오피스는 고점 가격에서 크게 벗어나지 않는 수준을 유지하고 있다"며 "이를 반영한 수준으로 매물들이 대거 나온 상황이라 시장이 다 소화하기 어려운 상황이다. 원매자의 관심을 끌고 실제 매각까지 이어지기 위해 최선을 다해야 되는 상황"이라고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

'현금 부자' 현송교육문화재단이 마음을 바꿨다. 서울 중심권역(CBD)에 위치한 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥) 인수를 철회했다. 우선협상대상자로 선정, 구속력 있는 양해각서(MOU)를 체결하는 과정에서의 행보다. 8일 투자은행(IB)업계에 따르면 현송교육문화재단은 최근 씨티스퀘어빌딩 우선협상대상자 지위를 반납했다. 3.3㎡당 3650만원, 전체 인수자금으로 약 4200억원을 제시한 바 있다. 씨티스퀘어빌딩 숏리스트에는 현송교육문화재단을 비롯해 코람코자산신탁, HHR자산운용 등이 포함됐었다. IB업계 관계자는 "현송교육문화재단은 서울 온수동 서울럭비경기장 부지 등을 서해종합건설에 매각(5510억원)해 대규모 유동성을 확보했고, 지난해 하나금융그룹 강남사옥(옛 그레이스타워) 매각에서도 유력한 원매자로 거론됐었다"고 설명했다. 이번 인수 철회로 시장에서 현송교육문화재단의 신뢰에 영향이 있을 것이라는 업계의 진단이다. 앞서 한강에셋자산운용은 지난 2019년 홍콩계 투자사 오라이언 파트너스로부터 씨티스퀘어빌딩을 약 3000억원에 인수했다. 펀드 만기가 2달여 밖에 남지 않은 점을 고려하면 현실적으로 만기 연장, 리캡(자본재조정) 등이 대안으로 꼽힌다. 매각 추진 과정에서 자산가치를 충분히 인정받은 만큼 금리가 안정되고, 유동성이 공급될 때를 기다리는 것이 투자자(LP)들에게 유리한 것으로 분석된다. 특히 삼성화재 본사 사옥인 더에셋 강남, DL그룹 본사 사옥인 디타워 돈의문 등 여러 대형 상업용 부동산이 매물로 나와 있다는 점을 고려해야 한다. 한강에셋자산운용이 씨티스퀘어빌딩을 인수할 당시 대출금리는 2% 후반이다. 리캡시 대출금리는 높아질 수 있지만 장부상 자산가액이 낮아 담보대출비율(LTV)을 감안하면 담보대출 금액 자체가 높아질 가능성이 있다. 서울 서소문동 소재 씨티스퀘어빌딩은 지하 7층~지상 20층 규모로, 2019년 7월 준공됐다. 서울시가 오피스 임대면적의 약 80%를 임차하고 있으며, 오는 2029년 말까지 임대차 계약을 연장키로 확약했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 오피스 매각도 3자연합이 대세가 됐다. 단독 주관이 수수료 수입에 유리하지만, 현재 시장에선 각 하우스의 역량을 끌어모아 매각에 성공하는 것이 지상과제가 되서다. 펀드 만기 및 유동성 확보 차원에서 대형 딜(거래)이 쏟아지고 있는 상황이 부동산 자문사들을 뭉치게 만들었다. 26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KB자산운용은 최근 'KB와이즈스타부동산투자신탁3호'를 통해 보유한 센터플레이스 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-NAI코리아-에이커트리를 선정했다. 서울 중구 남대문로9길 40 소재 서울 도심권역(CBD)의 알짜 오피스다. KB자산운용으로선 2019년 KB금융그룹과 공모 투자자들의 자금을 공동으로 투자한 만큼 성공적인 엑시트(회수)가 필요하다. 부동산 자문사의 3자연합을 선택한 배경으로 보인다. 센터플레이스는 빌딩 내 상가를 제외한 지상 4~23층 오피스다. 연면적 3만2720㎡ 규모다. 2023년 4분기 기준 공실률은 2.7%다. 하나카드, 하나은행 등 하나금융그룹 계열사 등이 입주해있다. KB자산운용은 펀드 설정 당시 6% 수준의 배당금 지급을 약속한 바 있다. 타임스퀘어타워(서울시 영등포구 영중로 15)도 매각자문사가 3자연합이다. NAI코리아, 알스퀘어, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 매각 업무를 맡고 있다. 코람코자산신탁의 실적이 LF그룹의 기대에 못미치는 상황에서 반전을 이끌어내기 위해 매각에 최선을 다해야하는 상황이다. LF그룹의 코람코자산신탁 지분율은 67.08%다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)은 3자연합을 통해 효과를 보고 있는 사례다. 딜로이트안진, 세빌스코리아, 신영에셋이 매각자문을 맡아 인수 우선협상대상자에 현송교육문화재단을 선정한 상태다. 펀드 만기가 올해 하반기여서 6월 내 매각 클로징(종료)을 목표로 한 자산였다. 앞서 잠실 삼성SDS타워 매각 당시 CBRE코리아-컬리어스코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아-에스원 등 4자연합이 참여한 바 있다. 이 자산은 유경PSG자산운용-NH투자증권이 6300억원에 매입, KB자산운용이 8500억원에 인수한 바 있다. 원매자의 눈길을 끌기 위해 부동산 매각자문사가 풍수지리까지 동원한 사례도 있다. 2023년 매물로 나온 강남파이낸스플라자(옛 삼성파이낸스빌딩)에 대해 CBRE코리아는 이 자산을 "왕기가 서린 터"라고 표현한 바 있다. 풍수적으로 목마른 용이 개천물을 마시는 '갈룡음수형(渴龍飮水形)'으로 볼 수 있다는 설명이다. IB업계 관계자는 "대부분의 자산들은 버블이 꺼졌는데 주요 권역의 오피스는 고점 가격에서 크게 벗어나지 않는 수준을 유지하고 있다"며 "이를 반영한 수준으로 매물들이 대거 나온 상황이라 시장이 다 소화하기 어려운 상황이다. 원매자의 관심을 끌고 실제 매각까지 이어지기 위해 최선을 다해야 되는 상황"이라고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 타임스퀘어타워(서울시 영등포구 영중로 15) 매각이 속도를 내고 있다. 이 건물은 NH아문디자산운용이 1935억원에 인수, 2550억원에 매각해 연 IRR(순내부수익률) 17%를 기록했던 자산이다. 코람코로선 LF그룹의 자회사(지분율 67.08%)로서 반전을 이끌어낼 수 있는 기회다. 18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁은 리츠(부동산투자회사)인 '코크렙제51호위탁관리부동산투자회사'가 보유한 타임스퀘어타워 A~B동(오피스동) 매각자문사에 NAI코리아, 알스퀘어, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 선정했다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)에 이은 대규모 컨소시엄에 의한 매각 행보다. 씨티스퀘어빌딩은 현송교육문화재단이 인수 우선협상대상자로 선정된 상태다. 이번 타임스퀘어 매각은 임차인인 효성ITX 등 투자자들이 얼마나 수익을 거둘지가 관심사다. 다만 리츠 주주총회 결정에 따라 매각이 중도 철회 될 수 있는 가능성도 있다. 영등포 타임스퀘어는 2009년 섬유업체 경방이 6000억원을 들여 설립한 복합쇼핑몰이다. 서울 서남부 상권을 겨냥해 신세계백화점과 쇼핑몰·영화관, 메리어트 호텔, 오피스 A·B동 등으로 구성됐다. 코람코자산신탁은 건물 준공전인 2008년부터 오피스 A·B동에 대한 매매계약을 체결했다. 2009년 1월 1010억원에 인수 후 7년간 오피스동을 운영하다가 2016년 NH아문디자산운용에 매각한 바 있다. NH아문디자산운용은 2015년 8월 대체투자본부를 설립 후 첫 국내 부동산 블라인드 펀드 투자 및 엑시트(회수) 성과를 타임스퀘어타워를 통해 거뒀다. 이번 타임스퀘어타워 A동은 1층 및 6~20층, B동은 1층 및 6~16층이 매각 대상이다. 연면적 기준 전체 34만895.38㎡ 중 3만9008.07㎡다. 대지면적은 4만4291.1㎡ 중 2506.4㎡다. 서울 주요 권역 오피스 건물의 전용률은 평균적으로 50%, 여의도권역(YBD)은 45% 수준인 반면 타임스퀘어 오피스동은 70%를 넘는다. IB업계 관계자는 "타임스퀘어는 서울 서남부 일대에서 유동 인구가 많은 지역에 위치해 있다. 하루 평균 이용객이 약 20만명에 달한다"며 "CBRE코리아에 따르면 2023년 4분기 기준 여의도권역의 공실률은 3.6% 수준이다. 임대료의 급격한 상승에도 자연 공실률 수준인 약 5%에 못미친다. 타임스퀘어타워는 여의도권역 오피스의 임대료에 부담을 느끼는 기업의 대안이 될 수 있을 것"이라고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자