삼성금융네트웍스 산하 삼성생명과 삼성화재는 지난 14일 미래에셋자산운용과 판교 알파돔타워(사진) 매매계약을 체결했다고 16일 밝혔다. 해당 거래는 삼성SRA자산운용이 설정한 프로젝트 펀드를 통해 총 7284억원을 투자하는 방식으로 이뤄졌다. 업계에서는 삼성생명과 삼성화재가 부동산 시장 침체기에도 부동산 전문 운용사인 삼성SRA자산운용과 협업해 7200억대 규모의 거래를 성공적으로 완료한 점에 주목하고 있다. 알파돔타워 매입은 최근 1년간 판교 및 서울 핵심권역 내 거래 중 가장 큰 규모다. 알파돔타워는 2018년 3월 준공된 지하 7층~지상 15층, 연면적 8만7901.58m2 규모의 랜드마크급 오피스 자산이다. 주요 ICT 기업 및 대기업 R&D 센터 등이 위치한 판교 중심상업지역에서도 판교역과 직접 연결돼 우수한 입지 여건을 갖추고 있다. 특히 주요 임차인이 카카오 및 카카오 계열사라는 점과 97% 수준의 높은 임대율을 토대로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다. 한편 알파돔타워가 위치한 알파돔시티는 2007년 한국토지주택공사(LH), 대한지방행정공제회 등 6개사의 투자로 조성된 판교권역 내 대규모 복합단지다. 현재 카카오판교아지트(6-1블럭), 판교테크원(6-2블럭), 알파돔타워(6-3블럭), 그레이츠 판교(6-4블럭) 등이 들어서 있다. 알파돔시티와 테크노밸리에 이어 제2, 제3의 테크노밸리가 조성되고 있는 판교권역은 서울 3대 권역(GBD, CBD, YBD)에 이은 신성장 업무 권역으로 꼽힌다. 삼성생명 관계자는 "알파돔타워 매입을 통해 부동산 포트폴리오가 권역별로 다양해졌다"며 "향후 지속적으로 부동산 관련 투자를 늘려갈 계획"이라고 말했다. 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스]삼성금융네트웍스 산하 삼성생명과 삼성화재는 지난 14일 미래에셋자산운용과 판교 알파돔타워 매매계약을 체결했다고 16일 밝혔다. 해당 거래는 삼성SRA자산운용이 설정한 프로젝트 펀드를 통해 총 7284억원을 투자하는 방식으로 이뤄졌다. 업계에서는 삼성생명과 삼성화재가 부동산 시장 침체기에도 부동산 전문 운용사인 삼성SRA자산운용과 협업해 7200억대 규모의 거래를 성공적으로 완료한 점에 주목하고 있다. 알파돔타워 매입은 최근 1년간 판교 및 서울 핵심권역 내 거래 중 가장 큰 규모다.  알파돔타워는 2018년 3월 준공된 지하 7층~지상 15층, 연면적 8만7901.58m2 규모의 랜드마크급 오피스 자산이다. 주요 ICT 기업 및 대기업 R&D 센터 등이 위치한 판교 중심상업지역에서도 판교역과 직접 연결돼 우수한 입지 여건을 갖추고 있다. 특히 주요 임차인이 카카오 및 카카오 계열사라는 점과 97% 수준의 높은 임대율을 토대로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.  한편 알파돔타워가 위치한 알파돔시티는 2007년 한국토지주택공사(LH), 대한지방행정공제회 등 6개사의 투자로 조성된 판교권역 내 대규모 복합단지다. 현재 카카오판교아지트(6-1블럭), 판교테크원(6-2블럭), 알파돔타워(6-3블럭), 그레이츠 판교(6-4블럭) 등이 들어서 있다. 알파돔시티와 테크노밸리에 이어 제2, 제3의 테크노밸리가 조성되고 있는 판교권역은 서울 3대 권역(GBD, CBD, YBD)에 이은 신성장 업무 권역으로 꼽힌다. 삼성생명 관계자는 “알파돔타워 매입을 통해 부동산 포트폴리오가 권역별로 다양해졌다”며 “향후 지속적으로 부동산 관련 투자를 늘려갈 계획”이라고 말했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 판교 알파돔타워(알파돔시티 6-3블록)의 2차 입찰이 눈 앞이다. 1차 입찰에 6곳이 몰리며 원매자 숫자로는 흥행했지만 가격면에서 매각 측의 눈 높이를 충족시키기 어려웠던 것으로 보인다. '밸류에이션 갭'에서 매도자와 매수자의 온도 차이가 극명한 상황인 셈이다. 1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용이 운용하는 '미래에셋맵스전문투자형사모부동산투자신탁63호'와 판교 알파돔타워 매각주관사 존스랑라살(JLL)코리아는 2일 오후 1시까지 2차 제안서를 받는다. 앞서 1차 매각 입찰에는 삼성SRA자산운용을 포함해 캐피탈랜드, 코람코자산운용, 이지스자산운용, IKR(이지스투자파트너스-KKR 합작법인), ANW 등 6곳이 참여했다. 이번 2차 입찰은 기존 입찰 참여자로 하여금 매도자가 만족할 만한 가격을 써내는 데 목적이 있다. 적격예비후보를 선정해 실제 딜(거래) 가능성을 높이는 것도 한몫한다. IB업계 관계자는 "2차 입찰을 진행해도 만족할 만한 가격으로 입찰이 들어올지는 미지수다. 현재 캡레이트(자본환원율) 4%대 수준으로 알고 있다"고 설명했다. 알파돔타워는 경기도 성남시 분당구 판교역로 152 소재다. 대지면적 5929.7㎡, 연면적 8만7901.58㎡다. 지하 7층~지상 15층 규모다. 2018년 3월 23일에 준공돼 용적율, 건폐율은 각각 900.16%, 76.03%다. 현재 임대율은 97% 수준으로 알려졌다. 알파돔타워를 포함해 알파돔시티 내에는 카카오판교아지트(6-1블록), 네이버가 입주한 판교테크윈(6-2블록), 이전에 게임사 크래프톤 본사가 입주해 있던 그레이츠 판교(6-4블록) 등이 있다. 알파돔시티 개발사업은 2007년 한국토지주택공사(LH)와 행정공제회, 롯데·두산·GS건설 등 건설사 6곳이 출자해 이뤄졌다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 수도권 주택시장에 아파트와 상업시설, 오피스 등을 아우르는 복합용도개발(MXD)에 대한 시장 수요자들의 관심이 커지고 있다. MXD를 통해 고급스럽고 상징성 있는 건물이 들어서면 지역의 부촌 지위도 강화되는 만큼 지자체와 개발주체도 적극 나서고 있다는 분석이다. 교통 편의성에 랜드마크 환금성도 우수22일 더피알에 따르면 MXD는 교통 중심지에 다양한 기능을 갖추기 때문에 생활이 편리하며 초고층으로 지어지는 특성상 랜드마크로서 환금성도 뛰어나 부동산 중에서도 안전자산으로 꼽힌다. 시장의 관심만큼 상승세도 뛰어나다. 판교 알파리움 전용 129㎡C는 최근 26억원으로 거래되며 신고가를 경신했다. 판교 알파리움은 MXD 방식으로 개발된 알파돔시티의 주거시설로 판교역과 현대백화점, 업무시설(알파리움타워)까지 갖췄다. 주거복합단지는 지역 내 우위도 압도적이다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 청량리역에 위치한 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'는 올해 들어 거래된 전용면적 84㎡ 평균 분양권 금액이 18억1465만원에 달했다. 같은 시기 동대문구 평균 실거래가(8억524만원)보다 10억원 가량 비쌌다. 업계 관계자는 "MXD는 특정 지역에 부족한 인프라를 일거에 공급하도록 계획되므로 거주만족도가 매우 높다"며 "기존에 공급된 복합단지들이 높은 평가를 받고 선망의 대상이 되면서 MXD로 개발된 단지에 대한 관심도 크게 늘었다"고 전했다. 상봉터미널, 용산정비창 등 서울 MXD 눈길서울시는 MXD에 가장 적극적인 지자체 중 하나다. 고질적인 개발용지 기근의 해법으로 '입체 복합화'를 시도 중이다. 서울 내 높이 제한을 대거 해제하고 주요 역세권과 용산, 잠실 등지에서 다양한 복합 개발을 추진하고 있다. 대표적인 사업이 상봉터미널 재개발이다. 지난해 사업을 종료한 상봉터미널의 노후 시설을 허물고 지하 8층~지상 최고 49층, 연면적 29만1688㎡ 규모의 주상복합 5개 동을 건설하는 사업이다. 단지명은 '더샵 퍼스트월드 서울'로 확정됐고 12월 분양이 예정돼 있다. 공동주택 999가구와 함께 오피스텔 308실, 판매시설(2만5913㎡), 문화 및 집회시설(2987㎡), 근린생활시설(521㎡)도 등을 조성한다. 시공은 포스코이앤씨가 맡았다. 용산정비창 개발도 물꼬가 트였다. 지난 6월에는 용산국제업무지구 도시개발구역의 계획안이 통과됐다. 용산정비창 49만8000㎡ 면적을 복합개발하는 사업으로 20여개 획지로 나눠 국제업무, 업무복합, 업무지원 기능을 배치할 계획이다. 주변 MXD 사업도 활기를 띤다. 지난해 공급한 '용산 호반써밋 에이디션'은 65가구 1순위 청약에 1만575명이 몰려 경쟁률이 162대1에 달했다. 용적률이 891%에 달하는 고층 주거복합단지로 아파트와 오피스텔, 오피스로 구성됐다. 이웃한 용산철도병원 부지 MXD 사업도 내년 착공을 목표로 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 추진하고 있다. 용산철도병원 부지에 지하 6층~지상 33층 규모 주거복합시설을 건설하는 사업이다. 공동주택 610가구와 근린생활시설, 문화 및 집회시설로 구성된다. 잠실 일대에 전개되는 국제교류복합지구 개발도 궤도에 오르기 시작했다. 서울시는 7월 잠실종합운동장 일대에 추진되는 스포츠·MICE 복합공간 개발계획을 확정했다. 시는 2026년 착공을 목표로 사업을 추진한다는 방침이다. 업계 관계자는 "MXD 사업이 추진된다는 건 좁은 면적조차 극복해서 개발할 만한 가치가 있는 땅이라는 의미"라며 "특히 서울에서는 주로 미래 부촌으로서의 잠재력이 뛰어난 주요 교통 요충지의 MXD 사업이 활기를 띤다"고 전했다.  kim091@fnnews.com 김영권 기자

적극적인 글로벌 투자 행보로 우려의 시선을 받았던 미래에셋증권이 튼튼한 재무 안정성을 입증했다. 24일 나이스신용평가가 9개 종합금융투자사업자에 대한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 및 대체투자 자산 관련 우발부채(지난해 말 기준)를 점검한 결과 미래에셋증권의 자기자본 대비 우발부채 비중이 15.2%로 가장 낮았다. NH투자증권(39.6%)과 삼성증권(20.5%)을 제외한 6곳이 50% 안팎을 기록한 점을 감안하면 높은 수준의 안정성을 유지하고 있는 것으로 평가된다. 나이스신용평가는 국내 부동산 PF와 관련 위험 단계 별로 총 3개의 시나리오 테스트를 진행했다. 25개 증권사의 기적립 대손충당금 및 준비금 규모 2조원을 고려할 경우 시나리오별로 1조1000억~1조9000억원의 추가 손실이 발생할 것으로 추정됐다. 나이스신용평가는 "시나리오별 초대형사의 추가 손실 추정 규모는 3000억~6000억원이고, 대형사는 6000억~1조원, 중소형사는 2000억~3000억원"이라며 "초대형사의 자기자본 대비 추가 적립 부담이 대형사보다 낮았다"고 설명했다. 이어 "대형사와 중소형사는 각각 자기자본의 3~6%를 추가 손실로 인식해야 하는 것으로 나타났다"고 덧붙였다. 미래에셋증권은 앞서 투자한 핵심 부동산 자산에서 조 단위의 평가이익을 기록한 바 있다. 중국 상하이 푸동타워를 비롯해 페어몬트오키드 하와이 호텔, 호주 포시즌스 호텔 등 해외 자산의 가격은 인수 당시와 비교해 50~80% 상승했다. 국내 투자 자산인 서울 광화문 포시즌, 경기 판교 알파돔 등에서도 조 단위가 넘는 투자 성과를 보였다. 대신증권 박혜진 연구원은 "(미래에셋증권은) 2·4분기에도 컨센서스를 대폭 상회하는 호실적을 기록할 것"이라며 "지난 5월 PF 정상화 방안이 발표됐기 때문에 부동산 PF 관련 충당금 추가 적립 규모는 유의미하지 않을 것으로 예상한다"고 전했다. IBK투자증권 우도형 연구원은 "2·4분기 커버리지 증권사들의 국내 부동산 PF 및 해외 대체투자 자산에 대한 비용은 크지 않을 것으로 생각된다"며 "지난해 4·4분기 증권사들이 이미 보수적으로 충당금을 적립한 점, 1·4분기 실적에서 충당금 적립이 거의 없었던 점 등을 감안할 때 2·4분기 부동산 PF 관련 충당금 적립은 감내할 수 있는 수준이 될 것"으로 판단했다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

18일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '2024 대한민국 국토대전' 시상식에서는 대통령상과 국무총리상을 수상한 작품의 사례 발표가 진행됐다. 프로젝트를 직접 기획한 실무 담당자들이 직접 설명에 나서 참석자들의 호응을 얻었다. 대통령상을 수상한 희림종합건축사사무소의 판교 '알파돔시티 6-1·6-2 복합시설 및 컬처밸리'는 디자인과 공공성을 갖춘 랜드마크다. 발표자로 나선 조민건 희림종합건축 전략사업2본부 본부장은 "알파돔시티 업무단지에 정점을 찍는 마지막 프로젝트"라며 "주민들이 많이 찾고 좋아하는 공간 뿐 아니라 모두를 만족시키는 건물을 만들기 위해 끊임없는 노력이 이어졌다"고 말했다. 판교역과 맞닿은 판교 알파돔시티 6-1·6-2 복합시설은 지하 7층~지상 15층 규모다. 지하 1층~지상 3층의 저층부 상업시설과 4~15층의 업무시설로 구성됐다. 조 본부장은 "판교역과 중앙광장에 맞닿아 있는 위치적 특징을 고려해 디자인 뿐만 아니라 지하철 역사, 광장 등 공공시설 연계와 활성화를 염두에 두고 계획했다"고 강조했다. 우선 주변 자연환경과 시설, 동선을 고려해 건물을 배치했다. 주변 환경과 조화를 위해 2개동의 건물이지만 4개동으로 나눠 계획했다. 그는 "입면디자인도 차별화했다"며 "예를 들어 알파돔 타워 메인 정면부는 컴퓨터 언어인 0과 1를 상징화했다"고 설명했다. 조 본부장이 강조한 것은 공공 랜드마크인 컬처밸리이다. 그는 "컬처밸리는 판교역과 십자광장을 둘러싼 건물들을 연결하는 공공 보행통로"라며 "판교역 대합실과 지하 환승주차장에서 지상 3층의 컬처밸리로 연결된다"고 말했다. 이어 "공공역사와 업무·상업시설의 보행동선을 합리적으로 연결해 공공의 보행 편의성을 확보했다"며 "컬처밸리는 다양한 전시나 행사가 이뤄지는 공간이기도 하다"고 강조했다. 그는 "알파돔 시티는 현재 밤만 되면 다채로운 모습으로 시민들에게 사랑 받고 있다"며 "판교 프로젝트는 건축 공공성 측면에서도 주목받고 있다"고 말했다. 정영균 희림종합건축 대표는 "좋은 건축물을 만들기 위해 노력한 건축주와 시공사에도 감사를 드린다"고 덧붙였다. 국무총리상을 수상한 충남 홍성군 '홍성 고미당 마을 경관협정 사업'은 지자체와 주민, 전문가가 협업한 사례다. 임중구 홍성군 공공디자인 전문위원은 "현재 여러 곳에서 현장 견학을 오고 있다"며 "홍성군 프로젝트가 다른 마을 및 지자체로 확산되고 있다"고 말했다. 고미당 마을은 전형적인 농촌 지역으로 다양한 역사와 관광자원을 갖춘 곳이다. 하지만 불과 몇해 전만 해도 담장은 무너지기 직전이었고, 방치된 축사와 창고 등도 널려 있었다. 현재는 '경관협정사업'을 통해 새로운 모습으로 탈바꿈했다. 임 전문위원은 "지난 2018년 경관협정 초기 단계부터 주민들의 참여율이 상당히 높았다"며 "강한 의지와 적극성으로 2019년부터 경관협정 추진위원회를 구성했다"고 말했다. 이어 "1차 연도에는 경관협정이 무엇이고, 왜 경관협정을 해야 하는지 등 주민들과 소통하는 데 주력했다"며 "2차 연도에는 교육을 토대로 체결한 경관협정 내용에 따라 경관개선을 추진하는 방식으로 진행됐다"고 설명했다. 고미당 마을 경관협정은 일회성으로 그치지 않는 것도 특징이다. 그는 "고미당 사업의 경우 지역 주민들이 스스로 경관관리를 위해 '경관관리단'을 구성하고, 현재까지 잘 운영하고 있는 게 가장 큰 강점"이라고 말했다. 현재는 마을 주민들이 적극적으로 앞장서 경관을 관리하고 있다. 임 전문위원은 "농촌의 작은 프로젝트가 국무총리상을 수상한 것에 대해 다소 의아해 하는 분들이 있다"며 "하지만 농촌의 작은 마을 하나 하나가 바뀌면 우리나라의 국토 경관도 결국 아름다워지게 된다"고 덧붙였다. west@fnnews.com 성석우 이종배 김서연 연지안 최용준 기자

2024 대한민국 국토대전에서 대통령상을 수상한 경기 성남의 '판교 알파돔시티 6-1, 6-2 복합시설 및 컬처밸리'는 대한민국 정보통신기술(IT) 산업의 중심인 판교에서도 중심 지역인 판교역의 새로운 랜드마크 건물이다. 글로벌 건축회사인 희림종합건축사사무소가 설계한 판교 알파돔시티 업무단지의 정점을 찍는 건축물이다. 판교역 북측에 위치하면서 판교역과 맞닿은 판교 알파돔시티 6-1, 6-2 복합시설은 지하 7층~지상 15층 규모다. 지하 1층~지상 3층의 저층부 상업시설과 4~15층의 업무시설로 구성된 업무·상업 복합시설이다. 현재 6-1은 카카오 판교 아지트가, 6-2는 테크원이 사용 중이며 각각 연면적 16만2731㎡, 19만7135㎡에 이른다. 특히 판교 알파돔시티 6-1, 6-2 복합시설은 판교역과 중앙광장에 맞닿아 있는 위치적 특징과 알파돔시티 업무단지를 완성하는 마지막 단계의 프로젝트다. 건축물 디자인뿐만 아니라 지하철 역사, 광장 등 공공시설 연계와 활성화를 염두에 두고 계획됐다. 첫번째 디자인 랜드마크는 알파돔 타워다. 메인 정면부에는 대한민국 IT의 중심인 판교의 정체성을 담은 상징적 랜드마크를 만들기 위해 IT의 기본이 되는 컴퓨터 언어를 상징화했다. 주변 건물과 조화뿐만 아니라 내부 공간에서 조망을 고려했으며, 두 오피스 타워가 마주보는 내측 밸리의 입면은 창의적인 협업이 이뤄질 수 있게 서로 소통하는 듯한 다이내믹한 입면을 구현했다. 또 실내광장인 아트리움은 판교역 중앙광장과 연결해 24시간 시민에게 개방된 와우 스페이스로로 조성했고, 수직동선을 통해 공공 보행통로인 컬처밸리와 연결된다. 아트리움의 미디어 사이니지는 풍부한 콘텐츠로 방문자에게 다양한 공간적 경험을 제공한다. 두번째 공공 랜드마크는 컬처밸리이다. 판교 알파돔시티 6-1, 6-2 복합시설과 함께 완공된 컬처밸리는 판교역과 십자광장을 둘러싼 건물들을 연결하는 공공 보행통로이다. 지자체의 많은 관심을 받으며 계획됐다. 신분당선 판교역 대합실과 지하 환승주차장에서 지상 3층의 컬처밸리로 연결되는 입체적 동선계획은 공공역사와 업무·상업시설의 보행동선을 합리적으로 연결해 공공의 보행 편의성을 확보했다. 컬처밸리는 실내외의 넓은 폭을 가진 보행공간으로 계획해 전시나 행사가 이뤄질 수 있는 공공문화공간 역할도 한다. 판교역 야외 중앙광장을 감싸고 있는 컬처밸리 외부 입면에는 길이 220m, 폭 2.8m의 미디어 사이니지를 설치해 광장에 있는 시민이 영상을 감상할 수 있도록 했다. 이 결과 컬처밸리와 함께 중앙광장은 지역의 명소가 돼 게임 관련 행사, 문화 공연 등 다양한 행사가 열리고 있다. 이처럼 판교 알파돔시티 6-1, 6-2 복합시설 및 컬처밸리는 건물의 내·외부 공간과 인접 광장까지 모두 활성화되는 성공적인 통합 디자인의 사례로 평가받고 있다. 희림종합건축사사무소 관계자는 "디자인과 공공성이라는 두 가지 관점을 잘 살린 지역을 대표하는 랜드마크 역할을 하고 있다"며 "많은 입주자와 시민이 즐겨 찾는 명소로 자리매김하고 있다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 국내 부동산 펀드 시장이 금리 인상 등 여파로 얼어붙은 상황에서 KB자산운용이 올해 최대 규모 부동산 거래를 성사시켰다. 2일 자산운용 업계에 따르면 KB자산운용은 최근 ‘잠실 삼성SDS타워’ 매입을 완료했다. 연면적 9만9536.9㎡(3만110평)로 지상 30층, 지하 7층 규모 건물이다. 삼성SDS타워는 향후 10년간 삼성SDS가 전체 오피스를 임차해 10년간 공실 우려가 없는 우량자산으로 평가된다. 타워 매매금액은 8500억원이다. 판교 알파돔 타워(7284억원), 콘코디언 빌딩(6292억원), 마제스타 시티타워1(5200억원) 매매가액을 웃돈다. 지난 6월 인수 우선협상대상자 선정 당시 입찰 금액은 평당 2800만원으로 상대적으로 저렴했으나, 매도인이 KB자산운용 자금모집 능력을 높게 사 우선 협상 대상자로 선정됐다. 딜소싱, 리스크 관리 역량 및 컴플라이언스가 뒷받침된 결과라는 게 KB자산운용 설명이다. 특히 KB금융지주 계열사인 KB국민은행을 필두로 KB손해보험, KB라이프, KB캐피탈 등이 참여한 ‘KB코어+블라인드펀드’가 주축이 됐다. KB증권이 거래완료에 대한 안정성을 추가해 국내 주요 보험사 등 기관 투자자들 참여를 이끌었다. 신동헌 KB자산운용 부동산운용본부장은 “KB금융계열사가 참여한 4번째 부동산 투자펀드로 현재 시장 상황은 매수자 입장에서 우량 자산을 편입시킬 수 있는 기회”라며 “향후에도 검증된 노하우를 활용해 우량 자산을 적극 편입할 예정”이라고 말했다. KB자산운용은 종로타워와, 이레빌딩 등 우량자산을 성공적으로 매각한 바 있으며, 중구 을지로에 위치한 센터 플레이스를 공모펀드로 운용 중이다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 서울 부동산 투자 시장에서 오피스 투자가 5년 내 최저 수준이다. 고금리 기조에 차입 부담을 느낀 투자자들이 크게 늘어난 영향이다. 실제로 CBRE 리서치의 설문조사에 참여한 국내 응답자의 83%는 LTV(담보대출비율) 및 차입 비용에 대한 대출 기관의 태도를 하반기 부동산 투자의 주요 대두되는 위험(리스크) 요소로 답변했다. ■상반기 서울 거래 11.5兆→6.1兆 1일 CBRE에 따르면 매매가격 100억원 이상 상반기 기준 서울 상업용 부동산 투자시장 거래 규모는 2022년 11조5000억원에서 2023년 6조1000억원으로 절반 가량 줄었다. 반기 기준으로 2022년 상반기가 가장 많았고, 2022년 하반기 7조원 후 하락세인 것을 고려하면 2023년 전체는 크게 줄어들 것으로 예상된다. 연간 기준 서울 상업용 부동산 투자시장 거래 규모는 2017년 7조원, 2018년 12조4000억원, 2019년 16조2000억원, 2020년 17조5000억원, 2021년 20조9000억원, 2022년 18조5000억원였다. 올해 상반기에서 오피스 부문의 투자 감소가 두드러진 상황이다. 도심권역(CBD)의 콘코디언빌딩 등 딜(거래)가 종결됐지만 전체 오피스 투자 규모는 3조원을 소폭 상회한 수준이다. 과거 5년 내 최저 수준이다. 최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 "가격 조율의 어려움 및 제한적인 투자 여력이 여전히 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 오피스의 경우 딜 규모와 비례해 자금 조달에 대한 리스크가 확대되면서 중소형 딜을 중심으로 딜이 종결될 가능성이 높아지고 있다. 물류 섹터의 경우 하반기에 매각을 철회하거나 연기한 사례가 크게 증가하면서 향후 더욱 선택적인 투자 활동으로 이어질 것"으로 봤다. 이에 CBRE코리아는 상업용 부동산의 국내 2023년 총 투자 규모가 전년 대비 약 20-30% 수준 감소할 것으로 전망했다. 세빌스코리아는 현재 3·4분기 서울 오피스 투자시장 거래 규모를 2조6000억원 수준으로 집계했다. 연내 종결 예상 거래를 고려하면 올해는 10조3000억원으로 추산했다. 2021년 14조9000억원 대비 70% 수준이다. 3·4분기 서울 오피스 주요 거래로는 미래에셋자산운용이 DWS자산운용으로부터 5490억원에 매수한 종각 인근의 Tower 8, 이지스자산운용이 신한리츠운용으로부터 2384억원에 인수한 용산 더프라임타워가 있다. 판교에서는 싱가포르투자청(GIC)이 기존 네이버(NAVER)가 보유하고 있던 판교 테크원(알파돔시티 6-2블럭)의 부동산펀드 수익증권 일부를 3500억원에 인수했다. 거래 지연이나 가격 조정이 이뤄지는 사례가 늘어나는 가운데, 상대적으로 낮은 금리의 펀드 대출 조건을 승계하면서 수익자만 교체하는 셰어딜(Share Deal)의 빈도가 증가하고 있다. 상반기 거래 중 약 31%가 셰어딜로 진행되었으며, 3분기에는 39%까지 확대된 것으로 나타났다. 홍지은 세빌스코리아 리서치·컨설턴시 본부의 전무는 “최근 프라임 오피스 매물이 꾸준히 시장에 나오고 있지만, 금리가 여전히 높은 수준이어서 투자자들의 적극적인 투자 결정은 어려워 보인다”며 “거래 종결을 위해 매각 방식 변경, 거래 형태 변화, 투자자 모집 구조 다변화 등 다양한 전략이 필요한 시점”이라고 말했다. 이같은 추세를 반영, 서울 프라임 오피스의 공실률도 상승으로 돌아섰다. 세빌스코리아에 따르면 3·4분기 서울 프라임 오피스의 공실률은 2021년 1·4분기 이후 CBD, GBD(강남권역), YBD(여의도권역)에서 처음으로 상승했다. CBD는 2.0%에서 3.5%, GBD는 2.2%에서 2.4%, YBD는 1.3%에서 4.6%로 늘었다. 이들 권역의 평균 공실률은 같은 기간 1.9%에서 3.4%로 증가했다. ■2024년 하반기 회복 기대 하지만 부동산 투자자문사들은 2024년 하반기에는 국내 상업용 부동산 시장의 회복이 이뤄질 것으로 보고 있다. 내년 초 보궐선거 등 시장의 대외 불확실성의 추가적인 해소와, 일부 자산의 잠재 부실 리스크 및 가격 조정 현실화로 시장 내 의사결정이 보다 수월해질 것이란 기대다. 최수혜 CBRE코리아 이사는 "미국의 기준금리가 올해 피크아웃(정점 후 하락) 할 것으로 전망, 내년부터 안정화될 것이다. 물가상승률 완화와 경기 연착륙 전망이 금리 안정화에 기여할 것"이라고 봤다. 이어 "국내 부동산 투자의 주요 어려움으로 지목된 매도자와 매수자 간 기대 가격 격차가 2022년 하반기 대비 2023년 상반기에 일부 줄어들었다. 시장의 가격차가 향후 섹터 전반에 걸쳐 보다 좁혀지면서 하반기 거래 규모에 기여할 것"이라며 "해외 자본 경쟁력 증가에 따른 인바운드 투자 회복도 한몫할 것으로 보인다. 올해 상반기 서울 부동산 투자 시장 규모 중 해외 자본의 비중은 약 28%로 전녀 동기 대비 약 24%p 상승했다. 상반기 캐나다계 브룩필드자산운용이 선매입한 국내 최대 규모 인천 KP물류센터가 준공된 영향이다. 미국계 KKR, 싱가포르계 케펠이 각각 SK남산그린빌딩, 한국은행 소공별관을 인수했다"고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 2·4분기 투자 시장 거래 규모가 전 분기 대비 230% 증가하면서 회복세가 나타나고 있다는 분석이 나왔다.  17일 종합 부동산 서비스사 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발간한 '2023년 2·4분기 부동산 투자 시장 보고서'에 따르면 올해 2·4분기 서울 및 분당 권역의 오피스 빌딩은 총 12건이 거래됐고, 거래 규모는 3조3000억원으로 나타났다. 이는 전년 동기 대비 약 13% 감소한 것이지만 전분기 대비해서는 약 230% 증가했다. 지난해 말부터 대내외적 금융 환경 악화로 얼어붙었던 투자 활동이 재개되면서 시장 회복이 관찰됐다는 평가다. 실제 도심권역(CBD)에서는 콘코디언빌딩이 약 6292억원에 DWS자산운용으로부터 마스턴투자운용에 매각됐다. 이는 지난해부터 지연된 대형 딜이클로징됐다는 점에서 투자 시장에 회복 신호를 알리는 역할을 했다는 설명이다. 또 한국은행이 소유하고 있던 소공별관은 케펠자산운용이 약 1400억원에 매입했으며, 서소문에 위치한 동화빌딩은 마스턴투자운용으로부터 JB금융그룹이 2632억 원에 매입했다. 동화빌딩은 부동산 경기 위축으로 한차례 매각이 불발되었으나, JB금융그룹이 신사옥 개발을 위해 매수자로 나서면서 거래가 마무리됐다. 이어 보고서는 GBD((강남·서초)에서는 현대자동차가 SK D&D가보유한 스케일타워의 수익증권(전체의 50%)을 2532억원에 매입했으며, 평당가가 5000만원을 상회해 GBD 내 최고가를 경신했다고 설명했다. 사옥마련을 위해 지분을 매입한 현대자동차는 오토웨이타워에 입주 중인 조직을 스케일타워로 이전시킬 것으로 알려졌다. 또 판교 알파돔타워는미래에셋자산운용으로부터 7284억원에 삼성SRA 자산운용이 매입했으며, 삼성생명과 삼성화재가 투자에 참여했다. 그밖에 여의도현대카드빌딩 1관은 현대카드가 NH아문디자산운용으로부터 2450억원에 매입했으며, 아스테리움 용산도 엠플러스자산운용에서신한리츠운용으로 소유권이 이전됐다. 보고서는 "최근 글로벌 오피스 시장의 리스크가 대두되고 있다. 재택근무로 오피스 공실률이 높아지면서 오피스 전망에 대한 불확실성이 확대된 데다, 금리 인상까지 겹쳐 투자 활동이 위축되었기 때문"이라며 "반면 한국의 오피스 시장은 예외적인 현상을 보이고 있는데, 이는 낮은 재택근무 전환율로 오피스 수요는 지속되는 상황에서 신규 공급은 부족한 것이 배경으로 꼽힌다"고 분석했다. 앞으로 국내는 하반기 딜 클로징을 앞둔 자산도 많아 금리 인상발 침체기를 차츰 벗어나고 있다는 시각이다. 보고서는 "한국 시장은 글로벌 부동산 시장의 영향을 받을 수는 있지만, 견고한 펀더멘털을 보유하고 있어 해외 대비 리스크는 크지 않을 것"이라고 전망했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자