[파이낸셜뉴스] 정부가 다음주 윤석열 정부의 첫 부동산 관계장관회의를 열고 임대차 시장 보완방안을 발표한다.  추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 14일 정부서울청사에서 부동산 전문가와 간담회를 열고 "다음주 중 부동산 관계장관회의 1차 회의 개최를 통해 임대차 시장 보완방안, 세제·금융·공급 등 부문별 3분기 추진 정상화 과제를 확정·발표하겠다"고 밝혔다. 이날 간담회는 향후 부동산시장을 둘러싼 리스크요인에 선제 대비하고 민생안정 기여, 국민 눈높이에 부응할 수 있는 시급한 부동산 정상화 과제에 대한 전문가들의 제언을 청취하기 위해 마련됐다.  추 부총리는 "정부는 현 부동산 시장 상황과 향후 여건에 대한 면밀한 진단을 바탕으로 민간 주택공급 애로요인을 해소하고 실수요자 주거안정을 저해하는 과도한 수요규제에 대한 적극적 정상화를 추진할 계획"이라며 "전문가들의 제언은 면밀하게 검토해 경제장관·지방자치단체 등이 참여하는 부동산 관계장관회의를 통해 순차적으로 구체화하겠다"고 강조했다. 이어 "다른 과제들에 대해서도 시급성, 시장 파급 효과 등을 종합적으로 감안해 세부 이행방안을 조속히 구체화하겠다"며 "향후에도 시장, 전문가와 소통하며 국민 기대수준에 부합하는 부동산 정상화와 국민 주거안정에 최선을 다할 것"이라고 덧붙였다. honestly82@fnnews.com 김현철 기자

총선 이후에도 '여소야대' 정국이 이어지면서 윤석열 정부가 추진 중인 부동산 정책의 차질이 불가피할 전망이다. 특히 올 초부터 민생토론회를 통해 내놓은 부동산 주요 정책들은 야권의 협조가 절실한 만큼 입법동력 상실 우려도 커지고 있다. 14일 국회 의안정보시스템에 따르면 지난 2020년 5월 21대 국회 출범 후 이날까지 발의된 국회 국토교통위원회 소관 법률안은 2352개에 달한다. 이 중 1041개 법안은 본회의를 통과했지만 여야 입장차 등으로 통과되지 못하고 계류 중인 법안이 1311개에 이른다. 계류 중인 법안 중에는 정부가 지난 2022년 6월 이후 6차례에 걸쳐 발표한 부동산 정책 과제도 대거 포함돼 있다. 법 개정이 수반돼야 하는 정책 과제는 51개다. 지난 2022년 6월 임대차시장 안정 부동산 정상화(법 개정 과제 7개), 2022년 8월 국민 주거안정 실현방안 270만가구 공급(19개), 2022년 9월 재건축부담금 합리화방안(1개) 등이다. 법 개정을 통해 현재까지 실현된 정책은 다주택자 양도세 중과 한시 유예, 생애최초 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV) 80% 완화 등 일부에 그치고 있다. 나머지 정책들은 여전히 진행 중이다. 지난 2022년 5월 출범 이후 줄곧 여소야대 정국이 이어져 이번 총선 결과로 부동산 정책 환경이 달라진 것은 아니다. 다만 야권이 압승하면서 정부의 부동산 정책 추진 환경은 악화될 것이란 우려가 높다. 당장 올 초부터 민생토론회를 통해 입법을 전제로 내놓은 부동산 정책들의 추진동력이 약화될 것으로 예상된다. 지난 1월 주택 공급 확대 및 건설경기 보완방안(법 개정 과제 18개)과 지난달 건설경기 회복 지원방안(6개)에 포함된 정책 과제들이다. 정부가 총선 전 발표한 부동산 정책 중 법안 개정 과제 상당수가 재건축·재개발과 관련돼 있다. 30년 넘은 아파트의 안전진단을 통과하지 않고 사업에 착수하는 재건축 패스트트랙과 재개발 사업 문턱은 낮추는 노후도 요건 완화는 도시정비법 개정이 선행돼야 한다. 지방의 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입한 1주택자에게 '1가구 1주택 특례' 적용도 조세특례제한법을 개정해야 한다. 지난달 민생토론회에서 제시된 '공시가격 현실화 로드맵 폐기'도 부동산공시법을 개정해야 한다. 앞서 문재인 정부는 부동산 공시가격을 2035년까지 시세의 90% 수준으로 현실화한다고 밝힌 바 있다. 정부는 보유세 부담을 덜기 위해 이를 폐기하기로 했다. 당정이 검토 중인 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)은 폐지는 물론 재건축초과이익환수제 개편도 추진이 어렵게 됐다. 전문가들은 정부의 부동산 정책 추진동력은 잃게 됐지만, 현재의 시장 흐름 기조는 변화되지 않을 것으로 내다봤다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "정책 자체가 달라지지는 않지만 정책환경이 달라진 것"이라며 "시장 전망은 기존대로 올해와 내년까지 부동산 거래량과 가격이 보합에서 유지되는 상황은 이어질 것"이라고 말했다. 이창무 한양대 교수는 "종부세 완화나 다주택자 규제, 공시가격 현실화 등은 여야간 정책 기조가 달라 불확실성이 커졌다"며 "시장 불안을 억제하고 공급 부족을 해소할 수 있도록 노력해야 한다"고 제언했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부의 공급 확대와 규제 완화, 재건축·재개발 정책, 감세 등의 추진 동력이 떨어질 것"이라며 "반대로 야권의 부동산 정책 기조인 기본 주택이나 공공임대 정책 등에는 힘이 실릴 전망"이라고 덧붙였다. ssuccu@fnnews.com 김서연 연지안 기자

뜨겁지도 차갑지도 않아야 한다. 실미지근해야 한다. 집값이 그렇다. 오르면 민심이 들끓고, 내리면 부동산경기가 냉각된다. 이때마다 정부는 각종 대책으로 온조조절을 해왔다. 하지만 부동산시장 안정을 위한 처방은 여간 까다로운 게 아니다. 정책 효과를 기대하기까진 긴 호흡이 요구된다. 더구나 주택시장은 건설업에 국한된 게 아니라 가계부채, 금융시스템, 세수, 일자리 등 연결고리가 광범위해 셈법이 간단치 않다. 가파른 상승은 정치적 부담과 가계부채 부실 우려를 낳고, 반대의 경우 프로젝트파이낸싱(PF)발 금융 리스크를 고조시키면서 재정곳간과 연관산업 고용 등은 감소시킨다. 넘치지도 부족하지도 않게 힘의 균형을 잡아야 하는 외줄타기와 같다. 특히 부동산 규제를 바라보는 여야 시각의 간극부터 난제다. 풀려고 하면 한쪽에선 조이려는 등 반작용이 되풀이돼 왔다. 정부 정책에 여야가 한목소리를 내는 게 생경할 정도다. 법안 처리에 합의할 듯하다가도 방치해 국회 문턱을 못 넘고 폐기되거나 반쪽이 되는 경우도 적지 않다. 윤 정부는 2022년 5월 출범 이후 굵직한 부동산 대책만 여섯 번 내놨다. 임대차시장 안정 부동산 정상화 과제(2022년 6월), 국민 주거안정 실현방안 270만가구 공급(8월), 재건축부담금 합리화방안(9월), 재건축안전진단 합리화방안(12월), 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(2024년 1월), 건설경기 회복 지원방안(3월) 등이다. 반년에 한번 가량이다. 이 같은 부동산시장 안정을 위한 정부의 강력한 의지도 국회의 벽을 제대로 넘지 못했다. 지난해 1·3 대책에서 내놓은 실거주 의무 폐지방침이 대표적이다. 법안은 1년 넘게 국회에 묶여있다가 지난달 생뚱맞게 3년 유예로 바뀌었다. 당장 입주하기 어려운 수분양자들은 숨통이 트이겠지만 세입자가 2년 후 전세계약갱신 청구권 행사로 2년을 더 연장하면 낭패다. 4년도 아니고 유예기간이 왜 3년인지 의미도 명확하지 않다. 2년 뒤 실거주를 해야 하는 집주인과 세입자 간 분쟁의 불씨만 남겨놨다. 정부가 지난달 28일 제시한 대책에도 국회를 거쳐야 하는 방안들이 부지기수다. LH 사업장 매입 시 취득세 25% 감면(지방세특례제한법), 정비사업 임대주택 인수가격 현실화(도시정비법), 건설자재 수급관리 협의체 구축, 건설분쟁조정위 공사비 갈등 신속 조정(건설산업기본법) 등은 법을 개정해야 한다. 특히 지방 미분양 해소의 구원투수로 등판 예고된 기업구조조정(CR)리츠에 대한 세제지원은 민간임대주택특별법 일부개정안 통과가 선행돼야 한다. 현행법상 리츠가 임대 목적으로 미분양 주택을 매입할 경우 임대등록이 안 돼 종부세 합산 배제, 취득세 감면 등 세제혜택을 받을 수 없어서다. 지난 2월 국토부도 지적한 내용이다. CR리츠가 미분양 주택을 매입할 만한 메리트가 반드시 있어야 투자자금이 유입돼 미분양 물량 부담을 덜어낼 수 있다. 그러나 이 역시 국회에 발목이 잡혀 있다. 앞서 발표된 대책에서도 재건축안전진단 규제완화(도시정비법 개정), 다주택자 세제완화(지방세법), 분양형 실버타운 재도입(노인복지법) 또한 법을 고치지 않으면 무용지물이다. 현재 부동산시장은 PF리스크 고조 등으로 경착륙과 연착륙의 기로에 서 있고 업계는 돈맥경화, 사업성 악화 등 총체적 난국에 빠졌다. 건설업은 국내총생산(GDP)의 15.5%(2022년 기준), 전체 고용에선 7.4%(2023년 기준)를 차지하는 국가기반산업이다. 정부 주요 정책이 한 치의 흐트러짐 없이 조속히 가동돼야 하는 이유다. 하지만 국회 동의 없이 핵심 방안들이 한 발짝도 앞으로 나가기 어려운 게 현실이다. 무엇보다 '반대를 위한 반대'로 타협 대신 갈등만 가득한 국회로 전락해 시장 정상화의 타이밍을 놓치는 건 최악의 시나리오다. 관련 법안 국회 통과를 위한 정부의 집요한 설득이 우선이지만, 손뼉도 마주쳐야 소리가 나는 법이다. 총선 이후 협치가 사라진 국회를 또 보고 싶지는 않다. winwin@fnnews.com

[파이낸셜뉴스] 지난 2020년 7월말부터 시행된 새 주택임대차 2법의 핵심은 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세 상한제’다. 임차인이 만기 연장을 희망할 경우 종전 임대차 금액의 5% 이내에서 2년간 더 거주할 수 있도록 한 것이다. 임대차 2법은 올해로 시행 4년째를 맞는다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월말 법 시행과 함께 기존 계약에도 소급적용됐다. 시행 4년째를 맞는 가운데 올해부터 갱신청구권을 사용해 전월세상한 ‘5%룰’이 적용된 임대차 계약이 대거 만기를 앞두고 있다. 19만가구 만기 도래...8월되면 시행 4년차 직방이 분석한 자료에 따르면 오는 3월부터 12월까지 전국 아파트 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 행사뒤 만기가 도래하는 임차인은 11만3000여가구로 조사됐다. 이들은 2년전인 2022년 계약 연장 당시 갱신청구권을 사용해 ‘5%룰’을 적용 받았다. 2025년의 경우 갱신청구권을 사용해 임대차 계약 만기가 돌아오는 임차인이 7만7000여가구다. 전국에서 올 3월부터 2025년말까지 19만여 임차 가구가 신규 계약을 해야 하는 셈이다. 서울의 경우 올해(3월~12월) 3만9000여가구, 내년 2만1000여가구 등 약 2년간 6만여 임차 가구가 대상이다, 집주인 입장에서는 그간 전셋값을 5% 이상 올리지 못했는데 신규 계약을 통해 한꺼번에 보증금을 높일 수 있다는 의미다. 지난해에는 전세가격이 하락하면서 갱신청구권 임대차 만기가 크게 문제가 되지 않았다. 절대량도 많지 않았다. 하지만 올해는 전세시장이 꿈틀 거리는 가운데 아파트 입주물량도 줄어든다. 특히 8월부터는 온전히 ‘2+2’와 ‘5%룰’이 적용된 전세계약이 만료가 된다. 파급효과가 클 수 있다는 점이다. 직방 자료를 보면 전국 기준으로 전체 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 사용 비중은 10% 안팎이다. 하지만 갱신계약 대비로는 절반 가량이다. 4년치 상승분 미리 받자?...악몽 또 재현되나 현 정부는 새 임대차법의 전면 재검토를 대선 공약으로 내걸었다. 임대차법 개선 방안은 현재 국토연구원이 연구용역을 수행해 다음 달 말이면 용역이 끝난다.  '폐지' 보다는 일부 ‘보완’이 유력시 된다. 임대차 2법 폐지시 또 다른 후폭풍이 발생할 수 있다. 이런 가운데 최근 임대차 2법과 관련해 헌법재판소가 합헌 결정을 내리면서 폐지의 명분이 약해졌다. 임대차 2법은 임차인 권리를 강화시켰지만 한편으로는 전셋값을 자극하는 부작용을 낳기도 했다. 법 시행 당시 신규 계약을 하는 집주인들이 재계약 때 보증금을 제대로 인상하지 못할 것으로 생각해 ‘4년치 전세’를 한번에 올리는 부작용이 대표적이다. 임대인과 임차인의 갈등도 늘어났다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 33만1729가구로 지난해(36만5953가구) 대비 9%가량 줄어든다. 특히 서울은 지난해 3만2879가구에서 올해 1만1107가구로 2만가구 넘게 줄어드는 것으로 추산됐다. 최근 들어 전셋값이 상승세를 보이고 있다. 입주물량이 줄어든 가운데 임대차 계약이 순차적으로 만료되면 전셋값 인상 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 나오고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “앞으로 4년간 또 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 신규 계약을 맺으면서 전세금을 크게 올리는 현상이 나타날 가능성도 적지 않다”라고 전망했다. 전월세 시장에 큰 영향을 안 줄 수 있다는 지적도 있다. 전체 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 사용 비율이 10% 안팎에 불과하다는 것이 그 중 한 이유다. 시행 4년차를 맞는 임대차 2법이 임대차 시장에 어떤 영향을 미칠지 초미의 관심사로 부상하고 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

국토교통부 등 정부 부처가 2일 합동으로 전세사기 예방과 피해자 지원을 위한 종합처방책을 내놨다. 무자본 갭투자·악성 임대인 퇴출이라는 선제적 대응책과 피해임차인 구제라는 두 가지 방안이 뼈대다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증 전세가율을 기존 100%에서 90%로 낮춘 건 조직적인 전세사기를 막기 위함이다. 공인중개사에게 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보를 열람할 권리를 부여한 점도 악성 전세사기 예방책이다. 전세사기 피해대책 중엔 기존 전세대출을 연 1∼2%의 저금리 대환 대출로 갈아타는 상품이 눈에 띈다. 정부가 부동산가격 급등기에 활개를 쳤던 전세사기 예방과 지원에 고심한 흔적이 엿보인다. 그러나 신속한 시행과 보완 작업 등 풀어야 할 과제가 쌓여 있다. 정부 의지에 발 맞추어 국민의힘이 전세사기 방지 6대 법안을 2월 임시국회에서 우선 처리하겠다고 밝힌 건 고무적이다. 집주인 동의가 없어도 보증사고, 세금 체납 등 개인정보를 확인할 수 있는 법안이 대표적이다. 정부는 사기뿐만 아니라 전세시장에 드리운 잠재적 불안요인도 살펴보면서 해소책을 고민해야 한다. 우선, 전세공급 주체인 임대인의 신용 리스크다. 집값 하락세로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 가시권에 들어왔다. 임대인의 보증금 반환이 지연되거나 계약파기로 이어지면 임차인과 배상분쟁이 벌어질 수 있다. 지난해 12월 한국은행이 공개한 금융안정보고서에 따르면 전세보증금이 10% 떨어지면 집주인의 11.2%는 금융자산을 처분하고 빚까지 내야 보증금 하락분을 마련할 수 있는 것으로 나타났다. 3.7%의 집주인은 금융자산을 팔고 추가로 돈을 빌려도 보증금 하락분을 막아낼 수 없다. 전세 수요가 월세로 이동해 월셋값 급등을 낳는 풍선효과도 우려된다. 월셋값 상승은 주거비 부담이 늘어 소비여력이 낮아진다는 점을 뜻한다. 전세와 월세 수요의 역전현상은 지난해부터 수치로 확인됐다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국에서 체결된 임대차계약 가운데 월세계약이 51.9%를, 전세 비중은 48.1%를 기록했다. 전세는 우리나라에서 유달리 선호되는 거주 유형이다. 전세보증금은 서민과 중산층의 안정적 거주공간이자 자산을 불리기 위한 목돈이다. 정부는 전세시장의 이상 움직임은 없는지 면밀히 관찰하며 문제가 발생하면 대책을 신속히 내놓기 바란다.

지난 10월 주택 1139채를 보유해 '빌라왕'으로 불린 40대 임대업자 김모씨가 갑자기 사망하면서 수 백여명에 달하는 임차인들이 보증금을 돌려 받을 수 있는지에 관심이 집중되고 있다. 임차인들이 받아야할 보증금은 적게는 1억원 이하에서 많게는 2억원 이상으로 추산된다. 정부는 뒤늦게 전세금보증보험에 가입한 임차인을 대상으로 보증금 반환 기간을 최대한 앞당기고, 미가입자의 경우 가구당 최대 1억6000만원을 연 1%의 저금리로 대출해 주기로 했다. 이에 정부의 발표대로 하면 피해를 본 임차인들이 보증금을 모두 돌려 받을 수 있는지 따져봤다. 결론부터 말하면 현행법상 임차인들이 당장 전세보증금을 돌려 받기는 쉽지 않다. 다만 시간이 걸리더라도 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입자는 법원이 상속재산 관리인을 지정하면 HUG로부터 대위 변제를 받을 수 있는 반면 미가입자는 상속재산 관리인을 상대로 보증금 반환청구소송을 제기하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있는건 아니다. ■4촌 이내 상속 가능하지만 상속자 없어 임대인인 김씨가 급사하면서 보증금을 돌려줄 사람이 없어졌고, 숨진 김씨 소유의 주택 마저 상속이 이뤄지지 않으면서 전세 안전장치인 '대위변제'도 쉽지 않은 상황이다. 임차인들은 김씨의 상속 문제가 정리될 때까지 기다려야 하는 상황이다. 우선 집주인이 사망하면 가장 먼저 상속 절차가 시작된다. 4촌 이내 친족에 상속할 수 있다. 상속 순위를 정하고 있는 형행 '민법 제1000조 1항'은 피상속인의 △직계비속 △직계존속 △형제자매 △4촌 이내 방계혈족을 4순위로 정하고 있다. 하지만 숨진 김씨의 유일한 혈육인 부모의 상속 의사가 불명확해 아직 상속이 이뤄지지 않고 있다. 최근 부동산 시장 침체로 자산보다 갚아야할 보증금이 많아지면서 상속을 받을 이유가 없기 때문이다. 김씨는 지난해 종합부동산세 62억원을 체납해 소유 주택도 압류된 상태다. 자산보다 채무가 많을 경우 상속을 받는 사람이 포기할 수도 있다. 현재 상황에선 전세금을 돌려줘야할 사람이 없는 셈이다. 부모가 상속하지 않는다면 임차인들은 향후 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 한다. ■전세금반환보증보험 가입자도 '발동동' 무엇보다 '안전장치'로 인식되던 '전세금반환보증보험'에 가입한 임차인조차 보증금 반환에 어려움을 겪고 있다. 보증기관인 HUG의 전세보증금반환보증 약관 '제7조 보증채무 이행청구 조항'에 따르면 전세계약의 해지 또는 종료된 후 한달 이내 전세보증금을 반환받지 못한 경우 '주택 임대차보호법' 제3조의3에 따라 '주택임차권등기'를 마친 후 이행 청구를 할 수 있다. 즉, 전세금보증반환보증 절차가 이행되기 위해서는 가장 먼저 '주택임차권등기'부터 완료해야 한다. 하지만 김씨가 사망하면서 임차인들은 임대차 계약해지를 통보할 수 없고, 상속조차 이뤄지지 않아 HUG는 심사절차 조차 시작하지 못하고 있다. 구상권을 청구할 수 있는 집주인이 없어 '대위변제' 절차를 밟지 못하고 있다. 대위변제는 집주인이 계약 만료후 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 세입자가 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보한 뒤 HUG가 대신 보증금을 임차인에게 지급한다. 이후 HUG는 집주인에게 구상권을 청구한다. 구상권은 채무자에게 그만큼의 돈을 청구할 수 있는 권리다. 전세보증금반환보증 약관 제11조 대위 및 구상 조항은 공사가 보증채권자에게 보증채무를 이행한 경우 공사는 주채무자에게 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에게 가지는 권리를 대위해 갖는다고 명시하고 있다. '빌라왕' 김씨 보유 주택 세입자 중 HUG의 전세보증금 반환 보증보험에 가입한 사람은 614명(54%)이다. 보증보험 가입자 중 보증금이 1억원 이하인 피해자는 54명, 1억~2억원인 피해자는 191명, 2억~3억원 181명, 3억원 초과는 14명이다. 2억원 이상 피해자가 195명이다. HUG 관계자는 "전세금반환보증보험이 시행되기 위해서는 대위변제가 이뤄져야 하는데, 아직까지 숨진 김씨의 상속이 이뤄지지 않아 절차를 진행하지 못하고 있다"고 말했다. 피해자 중 46%인 525명은 전세보증금 반환 보증보험 조차 가입하지 않아 더 심각한 피해가 우려된다. 이들의 경우 주택 경매 등 청산 절차를 진행할 수 있다. 다만 경매는 집값의 70~80% 수준으로 낙찰되는 게 일반적이다. 따라서 전세금을 모두 돌려받기 쉽지 않다. 최근 집값이 하락하고 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "피해를 입은 임차인을 위한 보증보험 혜택을 확대하는 방안을 검토해야 한다"며 "전세 보증보험 가입시 계약기간의 절반 이상이 남아야 가입할 수 있는데, 이 기간을 좀 더 확대한다면 정부가 구상권을 청구해 임차인의 피해를 어느 정도는 해결해 줄 수 있을 것"이라고 말했다. ■상속재산 관리인 선정 등 과제 산적 이에 정부는 전세금보증보험에 가입한 임차인의 경우 보증금 반환 기간을 앞당기겠다고 발표했다. 국토교통부는 지난 22일 '빌라왕' 사건 피해자들을 대상으로 설명회를 개최했다. 이날 공개한 '보증금 반환절차 안내문'을 보면 전세금 보증보험에 가입한 임차인들의 보증금 반환 기간을 앞당길 계획이다. 임차권 등기 이전에 대위변제 심사를 먼저 진행해 보증금 반환 기간을 1~2개월 단축하겠다는 것이다. 원희룡 국토교통부 장관은 "전세보증금 반환보증에 가입했어도 (임대인 사망으로) 반환받는데 시간이 걸리는 게 문제인데 (정부가) 상속인을 확정짓고, 임차권 등기와 반환 등 관련 절차가 몇 달 이상 걸리는데 이를 최대한 앞당기고 절차 전이라도 피해상황을 취합해 최소한 절차만 행정 개선되면 보증금 반환에 들어갈 수 있도록 조치하려고 한다"고 말했다. 하지만 상속인 확정 등 핵심 과제는 여전히 남아있다. 김씨 소유의 빌라가 1100채 이상인 데다 각 부동산별 세입자를 둘러싼 재산 관계가 복잡해 당장 상속재산 관리인 선정이 쉽지 않다. 상속과 상속포기, 상속재산 관리인 선임 등 해당 절차들이 진행되는 데 1년 이상 걸릴수 있다는 전망도 나온다. 국토부 관계자는 "HUG 보증 가입자들은 임차권 등기를 하기 전에는 이사를 하면 안 된다"며 "임차권 등기를 해야 임차인이 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다"고 말했다. 아울러 보증보험에 가입하지 않은 미가입자에게 가구당 최대 1억6000만원(연 금리 1%)을 지원하기 위해 내년 예산안에 1660억원을 반영했다. 경매가 진행되고 있는 곳에 대해서는 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 활용한 긴급 거처를 지원할 계획이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존에는 전세보증보험을 통해 전세금을 돌려받을 수 있었지만, 빌라왕 사태를 계기로 제도의 허점이 드러난 만큼 제도 보완 방안을 마련해야 한다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 지난 10월 주택 1139채를 보유해 '빌라왕'으로 불린 40대 임대업자 김모씨가 갑자기 사망하면서 수 백여명에 달하는 임차인들이 보증금을 돌려 받을 수 있는지에 관심이 집중되고 있다. 임차인들이 받아야할 보증금은 적게는 1억원 이하에서 많게는 2억원 이상으로 추산된다. 정부는 뒤늦게 전세금보증보험에 가입한 임차인을 대상으로 보증금 반환 기간을 최대한 앞당기고, 미가입자의 경우 가구당 최대 1억6000만원을 연 1%의 저금리로 대출해 주기로 했다. 이에 정부의 발표대로 하면 피해를 본 임차인들이 보증금을 모두 돌려 받을 수 있는지 따져봤다. 결론부터 말하면 현행법상 임차인들이 당장 전세보증금을 돌려 받기는 쉽지 않다. 다만 시간이 걸리더라도 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입자는 법원이 상속재산 관리인을 지정하면 HUG로부터 대위 변제를 받을수 있는 반면 미가입자는 상속재산 관리인을 상대로 보증금 반환청구소송을 제기하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있는건 아니다. 4촌 이내 상속 가능하지만 상속자 없어 임대인인 김씨가 급사하면서 보증금을 돌려줄 사람이 없어졌고, 숨진 김씨 소유의 주택 마저 상속이 이뤄지지 않으면서 전세 안전장치인 '대위변제'도 쉽지 않은 상황이다. 임차인들은 김씨의 상속 문제가 정리될 때까지 기다려야 하는 상황이다. 우선 집주인이 사망하면 가장 먼저 상속 절차가 시작된다. 4촌 이내 친족에 상속할 수 있다. 상속 순위를 정하고 있는 형행 '민법 제1000조 1항'은 피상속인의 △직계비속 △직계존속 △형제자매 △4촌 이내 방계혈족을 4순위로 정하고 있다. 하지만 숨진 김씨의 유일한 혈육인 부모의 상속 의사가 불명확해 아직 상속이 이뤄지지 않고 있다. 최근 부동산 시장 침체로 자산보다 갚아야할 보증금이 많아지면서 상속을 받을 이유가 없기 때문이다. 김씨는 지난해 종합부동산세 62억원을 체납해 소유 주택도 압류된 상태다. 자산보다 채무가 많을 경우 상속을 받는 사람이 포기할 수도 있다. 현재 상황에선 전세금을 돌려줘야할 사람이 없는 셈이다. 부모가 상속하지 않는다면 임차인들은 향후 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 한다. 전세금반환보증보험 가입자도 '발동동' 무엇보다 '안전장치'로 인식되던 '전세금반환보증보험'에 가입한 임차인조차 보증금 반환에 어려움을 겪고 있다. 보증기관인 HUG의 전세보증금반환보증 약관 '제7조 보증채무 이행청구 조항에 따르면 전세계약의 해지 또는 종료된 후 한달 이내 전세보증금을 반환받지 못한 경우 '주택 임대차보호법' 제3조의3에 따라 '주택임차권등기'를 마친 후 이행 청구를 할 수 있다. 즉, 전세금보증반환보증 절차가 이행되기 위해서는 가장 먼저 '주택임차권등기'부터 완료해야 한다. 하지만 김씨가 사망하면서 임차인들은 임대차 계약해지를 통보할 수 없고, 상속조차 이뤄지지 않아 HUG는 심사절차 조차 시작하지 못하고 있다. 구상권을 청구할 수 있는 집주인이 없어 '대위변제' 절차를 밟지 못하고 있다. 대위변제는 집주인이 계약 만료후 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 세입자가 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보한 뒤 HUG가 대신 보증금을 임차인에게 지급한다. 이후 HUG는 집주인에게 구상권을 청구한다. 구상권은 채무자에게 그만큼의 돈을 청구할 수 있는 권리다. 전세보증금반환보증 약관 제11조 대위 및 구상 조항은 공사가 보증채권자에게 보증채무를 이행한 경우 공사는 주채무자에게 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에게 가지는 권리를 대위해 갖는다고 명시하고 있다. '빌라왕' 김씨 보유 주택 세입자 중 HUG의 전세보증금 반환 보증보험에 가입한 사람은 614명(54%)이다. 보증보험 가입자 중 보증금이 1억원 이하인 피해자는 54명, 1억~2억원인 피해자는 191명, 2억~3억원 181명, 3억원 초과는 14명이다. 2억원 이상 피해자가 195명이다. HUG 관계자는 "전세금반환보증보험이 시행되기 위해서는 대위변제가 이뤄져야 하는데, 아직까지 숨진 김씨의 상속이 이뤄지지 않아 절차를 진행하지 못하고 있다"고 말했다. 피해자 중 46%인 525명은 전세보증금 반환 보증보험 조차 가입하지 않아 더 심각한 피해가 우려된다. 이들의 경우 주택 경매 등 청산 절차를 진행할 수 있다. 다만 경매는 집값의 70~80% 수준으로 낙찰되는 게 일반적이다. 따라서 전세금을 모두 돌려받기 쉽지 않다. 최근 집값이 하락하고 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "피해를 입은 임차인을 위한 보증보험 혜택을 확대하는 방안을 검토해야 한다"며 "전세 보증보험 가입시 계약기간의 절반 이상이 남아야 가입할 수 있는데, 이 기간을 좀 더 확대한다면 정부가 구상권을 청구해 임차인의 피해를 어느 정도는 해결해 줄 수 있을 것"이라고 말했다. 상속재산 관리인 선정 등 과제 산적 이에 정부는 전세금보증보험에 가입한 임차인의 경우 보증금 반환 기간을 앞당기겠다고 발표했다. 국토교통부는 지난 22일 '빌라왕' 사건 피해자들을 대상으로 설명회를 개최했다. 이날 공개한 '보증금 반환절차 안내문'을 보면 전세금 보증보험에 가입한 임차인들의 보증금 반환 기간을 앞당길 계획이다. 임차권 등기 이전에 대위변제 심사를 먼저 진행해 보증금 반환 기간을 1~2개월 단축하겠다는 것이다.  원희룡 국토교통부 장관은 "전세보증금 반환보증에 가입했어도 (임대인 사망으로) 반환받는데 시간이 걸리는 게 문제인데 (정부가) 상속인을 확정짓고, 임차권 등기와 반환 등 관련 절차가 몇 달 이상 걸리는데 이를 최대한 앞당기고 절차 전이라도 피해상황을 취합해 최소한 절차만 행정 개선되면 보증금 반환에 들어갈 수 있도록 조치하려고 한다”고 말했다. 하지만 상속인 확정 등 핵심 과제는 여전히 남아있다.  김씨 소유의 빌라가 1100채 이상인 데다 각 부동산별 세입자를 둘러싼 재산 관계가 복잡해 당장 상속재산 관리인 선정이 쉽지 않다. 상속과 상속포기, 상속재산 관리인 선임 등 해당 절차들이 진행되는 데 1년 이상 걸릴수 있다는 전망도 나온다. 국토부 관계자는 "HUG 보증 가입자들은 임차권 등기를 하기 전에는 이사를 하면 안 된다"며 "임차권 등기를 해야 임차인이 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다"고 말했다.  아울러 보증보험에 가입하지 않은 미가입자에게 가구당 최대 1억6000만원(연 금리 1%)을 지원하기 위해 내년 예산안에 1660억원을 반영했다. 경매가 진행되고 있는 곳에 대해서는 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 활용한 긴급 거처를 지원할 계획이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존에는 전세보증보험을 통해 전세금을 돌려받을 수 있었지만, 빌라왕 사태를 계기로 제도의 허점이 드러난 만큼 제도 보완 방안을 마련해야 한다"고 말했다.   ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

임대차 3법은 임차인의 주거안정을 보장한다는 목적으로 2년 전 시행됐다. '계약갱신청구권제'와 '전월세상한제'는 사전 준비 부족으로 임대료 급등과 임대료 이중가격 형성이라는 문제를 야기했지만, 이에 반해 '임대차신고제'는 주택임대시장의 투명화에 기여했다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 임대차법 시행 후 임대인은 임대료를 인상할 수 있는 4년의 기회비용을 고려해 신규 임대차 계약시 임차인에게 최대한 높은 임대료를 제시했고 임차인은 4년 거주를 위해 높은 임대료를 수긍해야만 했다. 임차인은 증액된 전세보증금 부담으로 전세보다는 보증부월세나 월세를 선택할 수밖에 없었다. 결국 임차인은 임대료가 저렴한 외곽지역으로 떠나야만 하는 상황이 발생했다. 실제 사례로 임차 수요가 많은 임대주택지역인 서울시 송파구에 있는 대단지 아파트 내 전용 면적 84㎡의 전세가 최고가와 최저가의 차이가 임대차법 시행 전에는 2억원 정도였다. 하지만 올해 6월에는 그 차이가 7억원 정도였다. 서울시 마포구에 있는 대단지 아파트 내 전용 84㎡의 전세가 최고가와 최저가 차이도 임대차법 시행 전에는 1억원이었지만 올해 6월에는 3억원으로 변했다. 전월세상한제 문제점을 해결하는 방안은 두 가지다. 첫째, 임대차 계약시 임차인의 주거안정을 위해 갱신계약, 신규계약 상관없이 모든 임대차 계약에 전월세상한제를 적용해야 한다. 다만 임대인의 재산권보호를 위해 임대료인상 상한율을 5%로 획일화하지 않고, 임대주택이 속한 지역과 임대료 시세를 기준으로 '탄력 요율제'를 적용하고 지역과 시세기준으로 최소 1~10%까지 차등화할 필요가 있다. 임대료 인상 상한율을 지역과 시세 기준으로 확정해야 임대인과 임차인간 분쟁 발생을 최소화할 수 있어서다. 둘째, 임대료를 인상하지 않는 임대인에게는 '상생임대인등록제'를 활용해 세금 감면혜택을 제공하면 건전한 임대차시장을 조성하는데 기여할 것으로 생각한다. 계약갱신청구권제도 임차인의 주거안정을 위해 개편이 필요하다. 현재는 임대인이 현 계약 종료 후 임대료를 얼마나 인상할지 모르는 임대인 중심의 임대료 깜깜이 인상방식이다. 하지만 탄력 요율제를 도입해 지역과 시세를 기준으로 요율을 정하되, 당사자간 합의를 중시해 시장 논리를 충분히 반영해야 할 것이다.마지막으로 임대차신고제는 제도의 범위를 최대한 확대하는 방향으로 개정해야 한다. 이를 통해 일반 국민 누구나 거주지의 임대료 시세를 투명하고 정확하게 판단할 수 있다. 기존 임대차신고 시행 지역을 전국으로 확대하고, 신고대상금액 기준도 모든 임대차계약으로 확대해야 최하위 임차인 주거계층도 국가에서 지원하는 주거복지 사각지대에서 벗어날 수 있다. 2년 전 임대차법의 목적인 임차인의 주거안정 및 임대인의 합리적인 재산권 행사를 위해 충분한 준비와 사례 분석이 있었으면 하는 아쉬움이 있다. 지금이라도 2년간 축적된 문제점들을 보완해 법과 제도를 개선한다면 임차인의 주거안정과 임대인의 합리적인 재산권 보호라는 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을 것이다.김민수 한국부동산자산관리사협회장

[파이낸셜뉴스] 더불어민주당이 일시적 2주택자 종부세 감면 '소급 적용'을 포함해 선거 공약으로 냈던 부동산 입법을 추진한다. 다주택자 종부세 과세기준을 11억원으로 올리는 등 다주택자 보유세 완화 정책이 포함된다. 대선 참패의 최대 변수로 꼽혔던 부동산 세제 개편을 통해 '결자해지'에 나선 셈이다. 민주당은 이르면 이번주 부동산 정책방향을 발표할 예정이다. 3일 본지 취재를 종합하면, 민주당은 7월 임시국회를 앞두고 이재명 전 대선후보, 송영길 전 서울시장 후보 공약을 포함해 부동산 정책방향을 총정리 중이다. 3월 대선과 6월 지방선거 당시 냈던 법안들을 가다듬어 후반기 국회에서 처리한다는 방침이다. 김성환 정책위의장은 기자와 만나 "이번주 부동산 TF회의를 열어 지선 당시 결정이 안 된 정책 방향 등을 정할 예정"이라며 "종부세 일부 보완 입법도 있다"고 말했다. 종부세 보완 입법 핵심은 다주택자 종부세를 일부 완화하고, 일시적 2주택자의 '선의의 종부세'를 감면하는 내용이다. 당 핵심 관계자는 "일시적 2주택자 종부세와 관련해서는 지난해 12월 윤후덕 의원이 선대위 정책본부장으로서 대표발의한 조세특례제한법 개정안이 기본 뼈대가 될 것"이라며 "정부가 추진하는 것도 있지만, 민주당은 기 납부한 종부세에 대해서도 소급 적용하는 것을 입법 추진하려 한다"고 밝혔다. 윤 의원안은 이사·상속 등으로 일시적 2주택자가 된 경우, 신규 취득한 주택에는 2년간 종부세에서 합산 배제하고, 전통사찰 등 종중이 소유한 주택 부속토지에 있는 주택을 종부세 산정에서 배제하는 것이다. 고령층·저소득자는 주택 처분시까지 납부를 연기하는 종부세 이연제 내용도 법안에 담겼다. 특히 2021년도 납세분부터 소급 적용토록 했다. 소급 적용은 입법 사안인 만큼 정부의 6.21 부동산 대책에 맞서 변별력을 확보하려는 것으로 해석된다. 지난 4월 김성환 의장은 "결자해지의 마음으로 법안을 처리해서 억울하게 부과된 종부세를 되돌려 드릴 수 있도록 하겠다"고 밝힌 바 있다. 농·어촌 주택 소유자에 대해서도 종부세 감면을 추진한다. 농·어촌 주택을 3년 이상 보유시 종부세 산정할 때 합산 배제하는 안(윤후덕 의원안)과 농지법상 농업인에 해당하는 등 요건을 충족할 경우 종부세에서 합산 배제하는 안(신정훈 의원안) 등 법안이 발의된 상태다. 당 정책위 관계자는 "농어촌 주택은 종부세 산정에서 포함시키지 않고, 1가구 1주택자로 간주하는 방안 등을 검토해볼 생각"이라며 "정부안이 제출되고 나면 추가 검토해볼 수 있다"고 말했다. 송영길 전 서울시장 후보의 공약으로, 지난 5월 당론 채택했던 '다주택자 종부세 부과기준 상향' 법안도 추진한다. 다만 다주택자 종부세 과세기준을 11억원으로 상향할 지, 2주택자에 한정할 지는 추가 논의중이다. 이 관계자는 "1가구 3주택 이상까지는 아니고 2주택자에 대해 (1가구 1주택자와 같이) 11억원까지 비과세로 하자는 방안을 추진하자는 의견이 있다"고 전했다. 전·월세 대책과 관련해선 임차인 지원을 확대하는 법안을 추진한다. 우선 총 급여 7000만원 이하 무주택 근로자의 월세세액 공제율을 10→15%로, 총 급여 5500만원 이하 근로자에는 12→17%로 인상하는 방안 내용의 조세특례제한법 개정안을 당론 발의한 상태다. 임대차 시장과 관련해선 신규계약시 전·월세를 5%이내 인상한 '착한 임대인'(정부 '상생 임대인'과 같은 개념)에 대한 재산세·종부세 감면을 통해 임대차 3법을 보완한다는 방침이다. 재산세, 취득세의 경우도 1가구 1주택자의 세 부담을 완화하는 방향으로 검토 중이다. 지난해 시가표준액과 올해 시가표준액 중 적은 것을 적용해 2022년도 재산세 과세표준을 산정하는 특례 도입 등이다. 생애최초 주택 구입자의 취득세 감면 일몰 규정을 삭제하고, 감면 주택기준을 수도권 7억원(비수도권 6억원)으로 상향하는 내용의 법안을 서영교 의원이 대표발의했다. 정부가 종부세 개편 방안을 이달 내 확정해 입법에 반영하겠다고 한 만큼 향후 정부·여당과 거대야당 간 부동산 정책 논쟁이 치열하게 전개될 예정이다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스] 더불어민주당이 일시적 2주택자 종부세 감면 '소급 적용' 등 선거 당시 내놨던 부동산 공약을 후반기 국회에서 추진한다. 다주택자 종부세 과세기준을 11억원으로 올리고 농어촌 주택 종부세를 감면하는 등 다주택자 종부세를 일부 완화하는 방안도 포함된다. 선거의 최대 변수로 꼽혔던 '부동산 세제' 개편을 통해 결자해지에 나선 셈이다. 7월 임시국회 개원에 나선 민주당은 이르면 이번주 부동산 세제 개편 방향을 발표할 예정이다. 3일 본지 취재를 종합하면, 민주당은 7월 임시국회를 앞두고 이재명 전 대선후보, 송영길 전 서울시장 후보의 공약을 포함해 부동산 정책 방향을 총정리 중이다. 3월 대선과 6월 지방선거 당시 냈던 법안들을 다듬어 후반기 국회에서 처리한다는 방침이다. 김성환 정책위의장은 기자와 만나 "이번주 부동산 TF회의를 열어 지선 당시 결정이 안 된 정책 방향 등을 정할 예정"이라며 "종부세 일부 보완 입법도 있다"고 말했다. 종부세 보완 입법 핵심은 다주택자 종부세를 일부 완화하고, 일시적 2주택자의 '억울한 종부세'를 감면하는 내용이다. 당 핵심 관계자는 "일시적 2주택자 종부세와 관련해서는 지난해 12월 윤후덕 의원이 선대위 정책본부장으로서 대표발의한 조세특례제한법 개정안이 기본 뼈대가 될 것"이라며 "정부가 추진하는 것도 있지만, 민주당은 기 납부한 종부세에 대해서도 소급 적용하는 것을 입법 추진하려 한다"고 밝혔다. 윤 의원안은 이사·상속 등으로 일시적 2주택자가 된 경우, 신규 취득한 주택은 2년간 종부세에서 합산 배제하고, 전통사찰 등 종중이 소유한 주택 부속토지에 있는 주택을 종부세 산정에서 배제하는 내용이다. 고령층·저소득자가 주택 처분시까지 납부를 연기하는 종부세 이연제 내용도 이 법안에 담겼다. 특히 2021년도 납세분부터 소급 적용토록 했다. 소급 적용은 입법 사안인 만큼 정부의 6.21 부동산 대책에 맞서 변별력을 확보하려는 것으로 해석된다. 지난 4월 김성환 의장은 "결자해지의 마음으로 법안을 처리해서 억울하게 부과된 종부세를 돌려 드리겠다"고 밝힌 바 있다.  농·어촌 주택 소유자에 대해서도 종부세 감면을 추진한다. 농·어촌 주택을 3년 이상 보유시 종부세 산정할 때 합산 배제하는 안(윤후덕 의원안)과 농지법상 농업인에 해당하는 등 요건을 충족할 경우 종부세에서 합산 배제하는 안(신정훈 의원안) 등 관련 법안이 이미 발의된 상태다. 당 정책위 관계자는 "농어촌 주택은 종부세 산정에 포함시키지 않고, 1가구 1주택자로 간주하는 방안 등을 검토해볼 생각"이라며 "정부안이 제출되고 나면 추가 검토해볼 수 있다"고 말했다. 송영길 전 서울시장 후보의 공약으로, 지난 5월 당론 채택했던 '다주택자 종부세 부과기준 상향' 법안도 추진한다. 다만 다주택자 종부세 과세기준을 11억원으로 상향할 지, 2주택자에 한정할 지는 추가 논의 중인 것으로 보인다. 이 관계자는 "1가구 3주택 이상까지는 아니고 2주택자에 대해 (1가구 1주택자와 같이) 11억원까지 비과세로 하자는 방안을 추진하자는 의견이 있다"고 전했다. 전·월세 대책과 관련해선 임차인 지원을 확대하는 법안을 추진한다. 우선 총 급여 7000만원 이하 무주택 근로자의 월세세액 공제율을 10→15%로, 총 급여 5500만원 이하 근로자에는 12→17%로 인상하는 방안 내용의 조세특례제한법을 당론 발의한 상태다. 임대차 시장과 관련해선 신규계약시 전·월세를 5%이내 인상한 '착한 임대인'(정부의 '상생 임대인'과 같은 개념)에 대한 재산세·종부세 감면을 통해 임대차 3법을 보완한다는 방침이다. 재산세, 취득세의 경우 1가구 1주택자의 세 부담을 완화하는 방안을 검토 중이다. 지난해 시가표준액과 올해 시가표준액 중 적은 것을 적용해 2022년도 재산세 과세표준을 산정하는 특례 도입 등이다. 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 일몰 규정을 삭제하고, 감면 주택 가격 기준을 수도권 7억원(비수도권 6억원)으로 상향하는 내용의 법안을 서영교 의원이 대표발의했다. 4일 국회 본회의가 열릴 예정인 가운데 민주당의 부동산 정책 방향도 이르면 이번주 발표될 예정이다. 정부가 종부세 개편 방안을 이달 안에 확정해 입법에 반영하겠다고 한 만큼 후반기 국회 문이 열리면 정부여당과 거대야댱 간 부동산 정책 논쟁이 치열하게 전개될 것으로 보인다. dearname@fnnews.com 김나경 기자