내년 서울시에서 공급되는 재개발·재건축 정비사업 물량이 지난 2006년 이후 최대 공급량인 2만8000여가구로 조사됐다. 수요자들의 선택권은 늘어나는 반면 입주민들의 이주 시점에 따라 전·월세 불안이 가중될 수 있다는 분석이다. 15일 부동산114에 따르면 서울지역 재개발·재건축 정비사업의 사업단계별 공급예정 물량을 살펴본 결과 사업시행인가 단계는 100개 구역 총 9만6659가구, 관리처분인가 단계는 32개 구역 총 2만7980가구로 집계됐다. 일반적으로 정비사업은 관리처분인가 이후 1년 이내에 이주·분양에 돌입한다는 점을 감안하면 관리처분인가 단계에 있는 32개 구역 총 2만7980가구가 내년 신규분양에 나설 가능성이 높다. 현재 관리처분인가 단계를 밟고 있는 32개 구역에서 재개발·재건축 사업이 원활하게 진행될 경우 내년 공급 예정 물량은 최근 9년 중 최대치다. 연도별 재건축·재개발 분양가구수는 △2006년(1만375가구) △2007년(2만1067가구) △2008년(2만2363가구) △2009년(1만6877가구) △2010년(1만2398가구) △2011년(2만1044가구) △2012년(1만4770가구) △2013년(2만4060가구) △2014년(2만7980가구 예상)이다. 사업시행인가 단계에 있는 100개구역 9만6659가구 중 일부도 내년에 분양을 시작하면 공급물량은 더 늘어날 수 있다. 가령 현재 사업인가 단계지만 선 이주가 진행된 송파 가락시영의 경우 관리처분을 통과하면 총 8106가구(일반분양 약 1600가구 예상)가 공급된다. 또 1만1378가구 규모인 강동구 고덕주공 2~4·6·7단지도 지난 2011~2012년 사업시행인가 통과 후 관리처분 절차를 서두르는 분위기다. 이에 따라 내년 재개발·재건축 공급량이 과거보다 크게 늘어날 경우 기존 임차인의 이주수요도 급증할 것으로 예상된다. 부동산114 윤지해 선임연구원은 "기존 입주민들의 이주가 시작될 경우 일부 지역에서는 전·월세 불안감이 커질 수 있다"며 "내년 이주수요가 다소 많을 것으로 예상되는 강동구, 서대문구, 성동구, 양천구 등 지역을 중심으로 전·월세 가격 상승에 대비할 필요가 있다"고 말했다. 그는 "이들 지역에서 내년 재계약을 앞둔 임차인은 가격 상승 이전에 미리 전·월세계약 갱신을 마무리 짓는 것이 좋다"고 조언했다. gms@fnnews.com 고민서 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 정책상품인 디딤돌 대출에 대해 한도축소 등 규제에 나선다고 하자 시장은 발칵 뒤집혔다. 부동산 커뮤니티에는 '이건 선을 넘었다' '서민들의 내집마련을 끊는 정책이다' 등 비난 여론이 쏟아졌다. 정부가 부랴부랴 ‘잠정 유예’ 한다고 밝혔지만 여진은 계속 이어지고 있다. 앞서 박상우 국토교통부 장관은 “정책대출 대상을 줄이거나 정책 모기지 목표를 건드리는 일은 가급적 하지 않으려고 한다”고 밝힌 바 있다. 시장에서는 정부의 현 기조를 고려해 볼 때 대출규제 강도를 계속 높여나갈 것으로 보고 있다. 디딤돌 대출 규제는 시간문제라는 분석이다. 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 역시 기정 사실로 받아들이고 있다. 정부 선 넘었다...비판에 '잠정 유예'  지난 2021년 하반기 신조어 가운데 하나가 ‘대출 오픈런’이다. 주택담보 대출이 꽉 막히자 수요자들이 대출을 받기 위해 이곳저곳을 돌아다녔다. ‘대출 난민’ ‘대출 오픈런’ 등의 기사가 연일 쏟아졌다. 당시 문재인 정부의 가계대출총량관리 지침에 따라 시중은행들이 하나 둘 대출 문을 걸어 잠궜다. 담보대출은 물론 전세대출도 중단된 것이다. 시장은 대혼란에 빠졌고, 돈을 빌려주는 곳마다 사람들이 몰리면서 초유의 대출대란이 발생했다. 현 정부 역시 올해 들어 슬슬 대출 문턱을 높여왔다. 지난해 9월 정책대출인 특례보금자리 대출 일반형과 50년 만기 주택담보대출 상품 판매을 중단했다. 올해는 9월에 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입했다. 이어 디딤돌 대출을 규제한다는 소식이 전해졌다. 서민대출 간판 상품에 대해 규제하는 것에 대해 ‘이건 선을 넘었다’는 지적도 나왔다. 디딤돌 대출 규제는 일단 잠정 유예 됐다. 한 전문가는 “대출규제를 악으로 여겨온 현 정부가 결국 수요억제 카드를 본격적으로 활용하기 시작했다”며 “내년에 추가 금리 인하가 예정된 만큼 디딤돌 대출 규제는 시간 문제이다”고 말했다. 대출규제 2개월...아파트값 변동률 보니 그렇다면 대출규제가 본격화된 지난 9월부터 시장은 어떤 변화를 겪고 있을까. 우려했던 대로 대출규제 여파가 비 강남권 및 지방에 영향을 미치고 있다. 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 보면 지난 9월부터 10월 14일까지 서울 아파트 매매가는 1.04% 올랐다. 경기는 0.54%, 인천은 0.45% 상승했다. 지방은 0.13% 집값이 하락했다. 서울에서도 편차가 컸다. 강남 4구가 몰려 있는 동남권은 아파트값이 1.48% 상승했다. 특히 대출규제 이후 서초구가 1.91%로 가장 집값이 많이 올랐다. 그 뒤를 강남(1.70%), 성동(1.585), 용산(1.51%), 마포(1.51%) 등의 순이다. 이 기간 집값이 전국에서 가장 많이 오른 상위 10위권 가운데 경북 상주를 제외하고 서울 등 수도권 노른자 지역이 차지했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대출규제 이후 수요자들이 두 계층으로 나눠지고 있다”며 “자금여력이 부족한 수요자들의 경우 시장 진입이 어려운 상황이다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “외곽지역의 경우 가격 부담 문제가 아니라 대출이 안 나오고 줄어드니까 아예 못 사는 상황이 나타나고 있다”고 말했다. 대출규제가 결국 집값 반등으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다. 윤 연구원은 “내년은 아마 풍선효과의 해로 보고 있다”며 “대출을 누르면 결국 전월세 시장이 불안하고, 결국에는 전월세 가격 불안이 매매 수요를 자극시킬 것으로 보인다”고 말했다. 정부의 대출규제 강도에 따라 풍선효과들이 본격적으로 나올 수 있다는 지적이다. 고 교수는 “문재인 정부 때 경험한 것처럼 억누르면 항상 부작용이 생기게 된다”며 “대출규제에 시장이 적응한 뒤 연말이나 내년 초께 반등할 수도 있다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

경기 분당·일산 등 1기 신도시 3만9000여가구가 올해 재건축 선도지구로 지정된다. 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등이다. 1기 신도시 정비대상 주택물량의 10∼15%로 당초 계획(5∼10%)보다 규모가 늘었다. 22일 국토교통부가 발표한 내용이다. 선도지구는 오는 11월 최종 결정된다고 한다. 선도지구, 즉 특별정비구역으로 지정되면 안전진단 면제, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 여러 규제가 풀린다. 최소 10년 이상 걸리는 재건축 기간도 7년 이내로 단축된다. 첫 선도지구는 내년에 바로 재건축을 추진해 2030년 입주할 수 있다. 노후 신도시 재개발은 여러 순기능이 있다. 입주민의 주거환경을 개선하고 생활·교통 인프라를 갖춘 주택 공급을 늘린다. 선도지구 적용대상은 1기 신도시를 포함해 서울 가양, 경기 용인 수지, 경기 안산, 경남 창원 등 전국 108곳(215만채)에 이른다. 얼어붙은 부동산 시장에 온기를 불어넣는 마중물 역할도 할 것이다. 재개발 연관산업을 활성화하고 고용창출 등의 효과도 볼 수 있다. 입주민들도 상수도관 부식이나 누수, 좁은 주차장 문제 등 여러 불편을 해소해 삶의 질이 개선될 것이다. 선도지구의 혜택은 파격적이다. 용적률(현재 169~226%)이 최대 750%로 완화되고, 높이도 최고 75층까지 허용된다. 이 때문에 첫 선도지구에 선정되려는 경쟁도 과열 조짐을 보인다고 한다. 선도지구 지정 여부를 가르는 소유주 동의율이 이미 80%를 넘긴 대규모 아파트 단지가 여럿 있다고 한다. 한 치의 시비가 없도록 선정권을 가진 자치단체는 공정하고 투명하게 절차를 진행해야 한다. 신도시 재개발을 이왕 시작한 이상 신속하게 추진하는 게 중요하다. 그러나 부작용이 없어야 한다. 가장 먼저 전세대란이 우려된다. 통상 재건축·재개발에 따라 이주민은 학군·직장 등을 고려해 인근으로 집을 옮긴다. 대규모 이주에 따른 수급 불균형으로 전셋값이 급등하면 전월세 구하기가 어려워진다. 신혼집을 구하려는 부부나 대출을 받아 전세를 구하려는 일반 세입자 등 선의의 피해자가 생길 수도 있다. 정부는 이날 실질적인 이주대책까진 내놓지 않았다. 전세 수급 모니터링과 신규 공급 확대 등 원론적인 대책 발표에 그친 것은 아쉬운 대목이다. 치솟은 공사비 등의 악조건으로 인근 유휴부지 이주단지 조성계획이 현실적으로 어려울 수 있다. 그럼에도 전세대란과 부동산 시장 과열이 없도록 후속조치 마련에 만전을 기해야 한다. 대규모 재개발인 만큼 완공 후에 잡음이 일지 않도록 처음부터 계획을 잘 세우기 바란다. 자치단체장의 재량권 남용 우려 등 부작용 차단대책도 요구된다. 거주민이 크게 늘어나는 고밀도 개발이니만큼 도로·교량·상수도·가스관 등 제반시설 확충도 면밀히 살펴야 한다. 용적률 상향 특혜에 따른 초과이익 환수 등의 형평성 문제도 풀어가야 한다. 신혼·다자녀 부부를 우대하는 방안도 빼놓아선 안 되며 인구구조 변화도 설계에 반영해야 할 것이다.

[파이낸셜뉴스] 김기현 국민의힘 대표가 19일 이재명 더불어민주당 대표가 국회 교섭단체대표 연설에서 불체포특권 포기를 선언한 데 대해 "먼저 사과부터 했어야 옳다"고 지적했다. 김 대표는 이날 국회에서 열린 최고위회의에서 "작년 선거(대선) 당시 특권을 포기한다고 공약해놓고 지키지 않은 것에 대해 최소한 사과했어야 마땅하다"며 이같이 말했다. 김 대표는 "특권을 보호받고자 송영길 전 (민주당) 대표의 지역구를 물려받고 특권을 정치적 생명줄처럼 부여잡았던 자신의 과오부터 반성하고 사과했어야 한다"며 "민생을 얻으려고 한번 써먹는 카드에 불과했는데 다시 특권을 포기하겠다고 하니 믿을 수가 없다"고 했다. 김 대표는 "이번 불체포특권 포기 약속이 여러 차례 보여준 공수표 공약이 되지 않도록 해야 될 것"이라며 "불체포특권 포기 약속을 어떻게 실현할 것인지 밝혀주시길 바란다"고 했다. 또한 김 대표는 이 대표가 연설 대부분을 윤석열 대통령 비판에 할애한 것에 대해 "탈원전, 소득주도성장, 부동산 폭등, 전월세대란, 일자리 증발 등 참담한 결과를 만든 장본인이 민주당 정권인데, 적반하장도 유분수지 어떻게 이렇게 몰염치하게 말할 수 있냐"고 비판했다. 그러면서 그는 "거대 의석인 민주당이 새 정부 기조에 통 크게 협조한 적이 있냐"며 "자당 행태에 대한 반성은 없이 대통령과 정부 탓으로 채운 이 대표의 연설은 두고 두고 내로남불의 교과서가 될 것"이라고 했다. 유상범 국민의힘 수석대변인도 최고위회의가 끝난 후 "대선에서 불체포특권을 포기하겠다고 대국민 선언을 해놓고 민주당 노웅래, 윤관석, 이성만 의원까지 모두 불체포특권 행사를 했다. 반면 우리당(국민의힘) 하영제 의원은 불체포 특권을 포기하고 가결을 선택했다"고 꼬집었다.  유 수석대변인은 "이처럼 평소 말과 행동이 달라 신뢰가 가지 않는 사람으로 인식되는데, (김 대표의 말은) 국민들이 믿을 수 있도록 어떻게 포기할 것인지에 대한 신뢰성 있는 절차를 말해달라는 취지"라고 설명했다" stand@fnnews.com 서지윤 기자

국토교통부의 수장인 원희룡 장관이 주택임대사업자 등록 제도 부활의 강하게 힘을 싣고 있다. 이전 정부에서 추진해 온 임대차3법에 대한 강한 드라이브를 걸고 있는 것이다. 실제로 지난달 서울 한국프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회 현장에서 원 장관은 주택임대사업자 등록제도에 대한 언급을 한 것으로 알려졌다. 특히 소형아파트에 대해서는 임대사업자 확대 방향을 시사했다. 앞서 윤석열 대통령이 대선 과정에서 발표한 공약과도 그 궤를 함께하는 것으로, 기정사실화 되고 있기도 하다. 이에 따라 등록임대주택 신규 등록이 허용되어 세재 혜택을 받을 수 있는 60㎡ 이하 소형아파트를 중심으로 기대감이 커지고 있다. 지난달 ‘국토교통부’가 발표한 일명 ‘6.21 부동산대책’, 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제도 그 맥을 함께한다. 흔들리는 임대차 시장 안정화 카드 중 하나로 친(親)임대사업자를 꺼내든 것이다. 계약갱신청구권, 전월세상한제 등을 포함한 임대차3법 추진 후폭풍으로, 당장 오는 8월 대규모의 ‘전세대란’이 우려되는 만큼 임대인의 안정적인 공급을 유도해 임차인의 부담까지 이어지게 하겠다는 것이다. 이러한 소형, 다주택자 중심 세제 혜택 확대 환경이 조성되면서 주목받는 물건은 단연 ‘소형아파트’다. 중·대형 면적에 비해 가격경쟁력이 있고 가구 분화로 인해 소형 면적의 인기가 높다는 것 역시 긍정적인 호재로 작용한다. 서울 당산역 인근에 위치한 ‘디마크 당산’은 이러한 추세를 반영한 25층 복합문화주거시설로 소형주택 152세대, 오피스텔 40실로 구성되어 있다. 지하1층에서 지상3층까지 상업시설까지 완비되어 있어 경쟁력을 확보했다는 평가다. ‘디마크 당산’은 서울 영등포구 당산동 6가 일원에 위치한 지하 7층~지상 25층 총 2개 동으로, 선호도 높은 전용면적 기준 37㎡~47㎡의 소형아파트, 오피스텔로 구성되어 있다. 2호선과 9호선이 교차하는 당산역과 불과 5m 거리다. 초근접 역세권이라는 장점을 바탕으로 대형업무지구인 여의도역 3분, 마곡나루역 12분, 강남역 24분 등 빠른 이동이 가능하다. 신월에서 당산까지 연결되는 목동선까지 신설되면 트리플역세권을 확보하게 된다. 이 외에도 타임스퀘어, 신세계백화점, 더현대서울, IFC 등 대형쇼핑공간과 인접해 당산역 메인상권과 더불어 이용이 가능하다. 내부로 들어오면 한강·남산 파노라마뷰를 확보한 실내에 세련된 인테리어를 적용하고 전세대 와이드테라스를 배치해 여유를 선사한다. 공간활용성을 극대화할 수 있도록 각종 가전 등도 무상 제공한다. 지하 2층은 멀티플렉스 영화관이 입점예정이며, 지하1층부터 지상3층까지 상업시설과 메디컬전문시설로 구성되어 있으며 종합메디컬은 입점이 확정된 상태로 생활인프라의 완성도를 높인다. 한편, ‘디마크 당산’과 관련된 보다 자세한 문의는 홈페이지 등을 통해 확인할 수 있다.

지난 몇년간 급등세만 반복하던 주택시장에 빨간불이 켜졌다. 올 들어 수도권 주요 지역과 서울 외곽지역에서 급매물이 나오며 가격 하락을 시작하더니 지난 7월부터 서울 강남권 등 인기지역도 약보합세로 돌아섰다. 윤석열 정부가 다주택자 양도세 중과 한시유예, 종합부동산세 완화 등 반시장적인 규제를 푸는 내용의 대책을 연달아 내놨지만 부동산 시장의 내리막길은 더 가팔라지고 있다. 문재인 정부때 20차례가 넘는 고강도 대책에도 꿋꿋하게 오름세를 탔던 주택시장이 왜 이처럼 완전히 달라졌을까. 국내외적으로 여러 이유가 있지만 가장 큰 이유는 미국의 가파른 금리인상이다. 코로나19 여파로 2년 넘게 경기 침체가 지속되고 있는 상황에서 갑작스럽게 맞는 고금리 파고는 자산시장을 급속하게 얼어붙게 만들고 있다. 게다가 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 살인적 인플레이션에다 경기침체까지 동반하는 스태그플레이션도 점점 현실화되고 있는 상황이다.그러나 국내 주택시장 입장에서만 보면 꼭 악재만 있는 것도 아니다. 주택경기를 선도하는 서울의 경우 입주물량이 올해는 물론 내년에도 급속히 줄어든다. 공급이 부족하다는 것은 가격에 직접적인 영향을 미친다는 점에서 결코 가볍게 볼 일이 아니다. 또 임대차2법 부작용에 따른 전월세 가격 급등 우려도 있다. 일각에서는 8월이 시작됐지만 전셋값이 약세를 보이고 있어 계약갱신청구권 후유증이 전혀 없다는 분석이 많다. 하지만 이는 철모르고 하는 얘기다. 새 정부가 주택시장에서 반시장적 규제를 걷어내려는 의지를 확고히 하고 있고 하나둘씩 규제를 풀고 있다는 점은 무시 못할 요인이다. 또 미국의 금리인상 기조가 계속될 수 있을지도 관건이다. 벌써 미국 경제가 피로감을 보이고 있다는 징후가 각종 지표에서 포착되고 있다. 하반기 주택시장에서 주목해야 할 가장 중요한 변수 세 가지를 짚어본다. 지난 2일(현지시간) CNBC와 AP통신은 뉴욕 연방준비은행 보고서를 인용, 미국의 올 2·4분기 가계부채 총액이 16조1500억달러(2경1190조원)를 기록해 사상 최대치를 경신했다고 보도했다. 코로나19 팬데믹이 시작되기 전인 2019년 4·4분기보다 2조달러 이상 증가한 것이다. 특히 신용카드 잔액은 460억달러 증가했다고 지적했다. 뉴욕 연준은 "모든 종류의 채무가 크게 늘었으며 저소득층의 신용카드와 자동차론 연체율이 크게 오른 만큼 예의주시하고 있다"고 했다. 저소득층 연체율이 올라가고 있다는 것은 그만큼 금리상승세가 경제에 즉각적인 영향을 미치기 시작했다는 것을 의미한다. 또 마켓워치는 지난달 31일 미국부동산전문사이트 리얼티닷컴 발표를 인용해 미국 200개 대도시의 주택 4채 중 1채꼴로 매매가격이 하락했다고 보도했다. 미국 주택가격이 하락한 이유는 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 잇따라 인상하며 주택담보대출 금리가 급등한 영향이 크다고 마켓워치는 분석했다. 미국 기준금리가 올 초 0~0.25%에서 지난 7월 기준 2.25~2.50%까지 급등하면서 주택담보대출(모기지론) 평균금리도 1년 전 2.5%에서 5.3%로 두배 이상 올랐다고 설명했다. 앞서 7월 28일에는 미국 2·4분기 국내총생산(GDP) 증가율이 -0.9%를 기록, 지난 1·4분기(-1.6%)에 이어 2분기 연속 마이너스 성장했다는 미국 상무부의 발표가 있었다. 이처럼 미국 경제지표들이 줄줄이 악화된 수치를 기록하자 전문가들의 경고가 나오고 있다. 미국경제가 이미 침체 국면에 진입했다는 말까지 나왔다. 피에르 올리비에르 고린차스 국제통화기금(IMF) 수석이코노미스트는 7월 26일 "미국이 경기침체를 피하기는 쉽지 않을 것"이라고 경고했으며, 빌 클린턴 행정부에서 재무장관을 지낸 래리 서머스 하버드대 교수도 최근 "구조적 장기침체에 빠질 것"이라는 주장을 펴기도 했다. 국내도 마찬가지다. 한국경제학회 조사에 따르면 국내 경제학자 39명 중 21명이 "이미 (스태그플레이션) 초기 진입단계에 있다"고 답했으며 2명은 "상당히 진행되고 있는 상태"라고 진단했다. 국내 경제학자 54%가 스태그플레이션 단계에 있다고 본 것이다. 이는 미국 기준금리와 국내 기준금리 오름세도 점점 브레이크가 걸리고 있다는 것을 의미한다. 국내에서는 미국 금리와 동조화를 우려하는 목소리도 본격 등장하기 시작했다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 미국을 따라 기준금리를 가파르게 올릴 경우 한국경제에 경기둔화가 그대로 파급될 수 있어 통화정책을 독립적으로 운용할 필요가 있다고 제언했다. 금리역전이 일어나도 외국자금의 대규모 유출이 일어나지 않는다는 것이다. KDI에 따르면 과거 한미 기준금리가 역전됐던 △1999년 6월∼2001년 2월 △2005년 8월∼2007년 8월 △2018년 3월∼2020년 2월 등 3차례 시기 중 외국인 자금은 오히려 순유입을 기록했던 것으로 조사됐다. 어쨌든 국내외 금리 추이는 하반기 주택시장 기울기의 방향을 가를 가장 중요한 변수다. 진짜 괜한 걱정이었을까. 서울 아파트 평균 전셋값이 3년3개월 만에 처음으로 하락했다. 부동산 시장에서는 계약갱신청구권제 도입 2년이 지나는 8월부터 전셋값 폭등을 우려했지만 오히려 전셋값이 떨어진 것이다. KB국민은행 통계에 따르면 올 7월 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 전월 6억7792만원보다 소폭 떨어졌다. 2019년 4월 4억6210만원 이후 무려 39개월 만이다. 부동산 시장에서는 8월부터 4년 동안 오르지 못한 전셋값을 한꺼번에 반영한 신규 전세매물이 쏟아지게 되는 '8월 대란설'까지 나왔었다. 그런데 뚜껑을 열어보니 전세매물이 늘어나고 있고, 신규 전세매물을 찾는 수요까지 감소하는 등 반대 현상이 나타나고 있다는 것이다. 시장에서는 새 정부가 내놓은 상생임대인제도도 효과를 미치면서 8월 전세대란설은 없었다고 분석하고 있다. 그러나 7월 집계된 신규 계약건 중 계약갱신청구권을 사용하고 새로 나온 물건이 얼마나 포함됐을까. 통상적으로 임대차계약 신고는 계약이 이뤄진 후 한달 이내에 집주인이나 세입자가 신고하는 경우도 있지만 대부분은 세입자가 입주 후 동주민센터나 대법원(등기소)에 확정일자 신고를 하는 방법으로 이뤄진다. 7월 통계에는 계약갱신청구권이 끝난 매물이 거의 포함되지 않았을 수도 있다는 것이다. 따라서 계약갱신청구권이 만료된 매물이 나오기 시작하는 8월 이후부터 연말까지가 전세시장의 진짜 모습이 될 것이라는 것이다. 시장에서는 진짜 전세대란 여부는 10월 안팎이 돼야 실감할 수 있다고 보고 있다. 일각에서는 상생임대인제도가 새롭게 도입되기 때문에 이 같은 변수를 상쇄하고 있다고 분석한다. 계약갱신청구권을 사용한 전월세 물건의 임대료 인상을 5% 이내로 제한하면 집주인의 양도소득세 비과세 요건(2년 거주)을 완화해주는 것으로, 이 제도 시행으로 집주인이 한꺼번에 4년치 전세금 인상액을 받으려는 움직임이 없다는 것이다. 그러나 이 또한 맞지 않는 말이다. 실제 시장에서는 현실과는 너무 동떨어졌다는 얘기가 나오고 있다. 상생임대인제도는 양도세 비과세 혜택을 누리리면 1주택일 경우만 가능하다. 여러 주택일 경우 마지막 한 채가 상생임대주택이어야 한다는 것이다. 주택 보유수별로 잘 살펴보자. 1가구1주택자는 아마도 현재 보유하고 있는 주택에 거주할 여건이 되지 않아 자신의 집을 임대를 주고 있는 경우만 해당된다. 그러나 1주택자는 대부분 양도세 면제 혜택을 받기 때문에 큰 매력이 없게 된다. 2주택자의 경우라면 상생임대인주택 혜택을 받으려면 세를 주고 있는 주택에 앞서 기존 주택부터 팔고 마지막에 상생임대주택을 팔아야만 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 또 3주택 이상 다주택도 마찬가지다. 상생임대인제도가 전세시장 안정에 거의 영향을 못 미칠 것으로 분석하는 이유다. 올 하반기 입주물량 감소도 잘 봐야 한다. 부동산R114 등에 따르면 올 하반기 서울 입주물량은 8418가구로 전년동기 대비 41% 감소하는 것으로 집계됐다. 하반기 입주물량이 1만가구를 밑도는 것은 2010년 이후 처음이다. 다만 수도권 지역에서 입주가 늘어나기 때문에 얼마나 충격을 완화할지가 변수다. 경기 지역은 7만3551가구, 인천은 1만8834가구로 전년 같은 기간보다 각각 25%, 39% 증가한다. 새 정부는 출범하자마자 부동산 시장을 멍들게 하는 반시장 규제 완화에 나섰다. 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시 유예하는 조치를 발표한 데 이어 5월 30일 민생대책, 6월 16일에는 새 정부 경제정책방향, 6월 21일에는 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(6·21 부동산대책)'을 내놨다. 시장 참여자들이 가장 힘들어하는, 부동산 시장 정상화를 위해 가장 급하다고 하는 거래, 보유 단계 '대못'부터 손댄 셈이다. 종합부동산세 부담을 줄여주기 위해 공정시장가액비율을 현재 100%에서 60%로 대폭 낮추고 한시적으로 1주택자에 한해 특별공제 3억원을 도입하는 등 보유세를 대폭 낮춰주기로 했다. 또 생애최초주택 구입자 대상 취득세 감면과 주택담보인정비율(LTV)도 완화하고 임대차시장 안정을 위해 상생임대인제도 요건 완화, 민간건설임대 공급 확대 등의 방안도 포함시켰다. 그러나 부동산 시장 정상화엔 갈 길이 아직 멀다. 문재인 정부 시절 박아놓은 대못이 너무도 많고 깊기 때문이다. 앞서 내놓은 대책들도 법 개정을 통해야만 하는 것들도 대부분이다. 거대 야당이 눈을 부릅뜨고 버티고 있는 상황에서 국회 문턱을 넘는다는 보장도 없다. 그렇다고 꼭 비관적인 것은 아니다. 총선이 2년도 안 남은 상황이라 야당도 대놓고 반대만 할 수는 없기 때문이다. 벌써부터 서울·수도권 지역 야당 국회의원들은 이제 부동산 규제를 풀어야 한다는 말까지 대놓고 나오고 있다. 당장 종부세를 놓고도 이 같은 조짐을 읽을 수 있다. 정부와 여당은 올해 종부세 부과 기준을 12억원(1주택자 기준)으로 상향하는 방안을 추진하자 더불어민주당 박성준 의원(서울 중·성동을)은 종부세 기준선을 15억원으로 올리는 법안을 발의하기도 했다. 정치권은 여야 모두 새로운 지도체제가 출범하면 서서히 총선 정국으로 들어가게 된다. 야당인 민주당도 서울과 수도권 의원을 중심으로 지역구민의 목소리를 담아 규제완화에 동참할 가능성이 높다고 시장은 보고 있다. 특히 여당이 과감한 규제완화를 추진한다 하더라도 무조건적인 반대만 할 수 없다는 것이다. 하반기 주택시장에서 금리 추이와 전세시장, 규제완화 추이를 정밀하게 주목해야 하는 이유다. kwkim@fnnews.com

[파이낸셜뉴스] 지난 몇년간 급등세만 반복하던 주택시장에 빨간불이 켜졌다. 올 들어 수도권 주요 지역과 서울 외곽지역에서 급매물이 나오며 가격 하락을 시작하더니 지난 7월부터 서울 강남권 등 인기지역도 약보합세로 돌아섰다. 윤석열 정부가 다주택자 양도세 중과 한시유예, 종합부동산세 완화 등 반시장적인 규제를 푸는 내용의 대책을 연달아 내놨지만 부동산 시장의 내리막길은 더 가팔라지고 있다. 문재인 정부때 20차례가 넘는 고강도 대책에도 꿋꿋하게 오름세를 탔던 주택시장이 왜 이처럼 완전히 달라졌을까. 국내외적으로 여러 이유가 있지만 가장 큰 이유는 미국의 가파른 금리인상이다. 코로나19 여파로 2년 넘게 경기 침체가 지속되고 있는 상황에서 갑작스럽게 맞는 고금리 파고는 자산시장을 급속하게 얼어붙게 만들고 있다. 게다가 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 살인적 인플레이션에다 경기침체까지 동반하는 스태그플레이션도 점점 현실화되고 있는 상황이다. 그러나 국내 주택시장 입장에서만 보면 꼭 악재만 있는 것도 아니다. 주택 경기를 선도하는 서울의 경우 입주물량이 올해는 물론 내년에도 급속히 줄어든다. 공급이 부족하다는 것은 가격에 직접적인 영향을 미친다는 점에서 결코 가볍게 볼 일이 아니다. 또 임대차2법 부작용에 따른 전월세 가격 급등 우려도 있다. 일각에서는 8월이 시작됐지만 전세값이 약세를 보이고 있어 계약갱신청구권 후유증이 전혀 없다는 분석이 많다. 하지만 이는 철모르고 하는 애기다. 새 정부가 주택시장에서 반시장적인 규제를 걷어내려는 의지를 확고히 하고 있고 하나둘씩 규제를 풀고 있다는 점은 무시못할 요인이다. 또 미국의 금리인상 기조가 계속될 수 있을지도 관건이다. 벌써 미국 경제가 피로감을 보이고 있다는 징후가 각종 지표에서 포착되고 있다. 하반기 주택시장에서 주목해야 할 가장 중요한 변수 세 가지를 짚어본다. (1)美연준, 빅스텝 계속 될까..국내 금리는? 지난 2일(현지시간) CNBC와 AP통신은 뉴욕 연방준비은행 보고서를 인용해 미국의 올 2·4분기 가계부채 총액이 16조1500억달러(2경1190조원)을 기록해 사상 최대치를 경신했다고 보도했다. 코로나19 팬데믹이 시작되기 전인 2019년 4·4분기보다 2조달러 이상 증가한 것이다. 특히 신용카드 잔액은 460억 달러가 증가했다고 지적했다. 뉴욕 연준은 "모든 종류의 채무가 크게 늘었으며 저소득층의 신용카드와 자동차론 연체율이 크게 오른 만큼 예의주시하고 있다"고 했다. 저소득층 연체율이 올라가고 있다는 것은 그만큼 금리상승세가 경제에 즉각적인 영향을 미치기 시작했다는 것을 의미한다. 또 마켓워치는 지난달 31일 미국부동산전문사이트 리얼티닷컴 발표를 인용해 미국 200개 대도시의 주택 4채 중 1채 꼴로 매매가격이 하락했다고 보도했다. 미국 주택 가격이 하락한 이유는 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)이 기준금리를 잇따라 인상하며 주택담보대출금리가 급등한 영향이 크다고 마켓워치는 분석했다. 미국 기준금리가 올 초 0~0.25%에서 지난 7월 기준 2.25~2.50%까지 급등하면서 주택담보대출(모기지론) 평균금리도 1년전 2.5%에서 5.3%로 두배 이상 올랐다고 설명했다. 앞서 28일에는 미국 2·4분기 국내총생산(GDP) 증가율이 -0.9%를 기록해 지난 1·4분기(-1.6%)에 이어 2분기 연속 마이너스 성장했다는 미국 상무부의 발표가 있었다. 이처럼 미국 경제 지표들이 줄줄이 악화된 수치를 기록하자 전문가들의 경고가 나오고 있다. 미국경제가 이미 침체 국면에 진입했다는 말까지 나왔다. 피에르 올리비에르 고린차스 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트는 7월26일 "미국이 경기 침체를 피하기는 쉽지 않을 것"이라고 경고했으며 빌 클린턴 행정부에서 재무장관을 지낸 래리 서머스 하버드대 교수도 최근 "구조적 장기 침체에 빠질 것"이라는 주장을 펴기도 했다. 국내도 마찬가지다. 한국경제학회 조사에 따르면 국내 경제학자 39명 중 21명이 "이미 (스태그플레이션) 초기 진입단계에 있다"고 답했으며 2명은 "상당히 진행되고 있는 상태"라고 진단했다. 국내 경제학자 54%가 스태그플레이션 단계에 있다고 본 것이다. 이는 미국 연준금리와 국내 기준금리 오름세도 점점 브레이크가 걸리고 있다는 것을 의미한다. 국내에서는 미국 금리와 동조화를 우려하는 목소리도 본격 등장하기 시작했다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 미국을 따라 기준금리를 가파르게 올릴 경우, 한국경제에 경기둔화가 그대로 파급될 수 있어 통화정책을 독립적으로 운용할 필요가 있다고 제언했다. 금리 역전이 일어나도 외국자금의 대규모 유출이 일어나지 않는다는 것이다. KDI에 따르면 과거 한미 기준금리가 역전됐던 △1999년 6월∼2001년 2월 △2005년 8월∼2007년 8월 △2018년 3월∼2020년 2월 등 3차례 시기 중 외국인 자금은 오히려 순유입을 기록했던 것으로 조사됐다. 어쨌든 국내외 금리 추이는 하반기 주택시장 기울기의 방향을 가를 가장 중요한 변수다. (2)전세대란 온다더니..전셋값 오히려 떨어졌는데? 진짜 괜한 걱정이었을까. 서울 아파트 평균 전셋값이 3년3개월만에 처음으로 하락했다. 부동산 시장에서는 계약갱신청구권제 도입 2년이 지나는 8월부터 전셋값 폭등을 우려했지만 오히려 전셋값이 떨어진 것이다. KB국민은행 통계에 따르면 올 7월 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 전월 6억7792만원보다 소폭 떨어졌다. 2019년 4월 4억6210만원 이후 무려 39개월만이다. 부동산 시장에서는 8월부터 4년 동안 오르지 못한 전셋값을 한꺼번에 반영한 신규 전세매물이 쏟아지게 되는 '8월 대란설'까지 나왔었다. 그런데 뚜껑을 열어보니 전세매물이 늘어나고 있고 신규 전세매물을 찾는 수요까지 감소하는 등 반대 현상이 나타나고 있다는 것이다. 시장에서는 새 정부가 내놓은 상생임대인제도도 효과를 미치면서 8월 전세대란설은 없었다고 분석하고 있다. 그러나 7월 집계된 신규 계약건 중 계약갱신청구권을 사용하고 새로 나온 물건이 얼마나 포함됐을까. 통상적으로 임대차계약 신고는 계약이 이뤄진 후 한달 이내에 집주인이나 세입자가 신고를 하는 경우도 있지만 대부분은 세입자가 입주 후 동주민센터나 대법원(등기소)에 확정일자 신고를 하는 방법으로 이뤄진다. 7월 통계에는 계약갱신청구권이 끝난 매물이 거의 포함되지 않았을수도 있다는 것이다. 따라서 계약갱신청구권이 만료된 매물이 나오기 시작하는 8월 이후부터 연말까지가 전세시장의 진짜 모습이 될 것이라는 것이다. 시장에서는 진짜 전세대란 여부는 10월 안팎이 돼야 실감할 수 있다고 보고 있다. 일각에서는 상생임대인제도가 새롭게 도입되기 때문에 이같은 변수를 상쇄하고 있다고 분석한다. 계약갱신청구권을 사용한 전월세 물건의 임대료 인상을 5% 이내로 제한하면 집주인의 양도소득세 비과세 요건(2년 거주)을 완화해주는 것으로 이 제도 시행으로 집주인이 한꺼번에 4년치 전세금 인상액을 받으려는 움직임이 없다는 것이다. 그러나 이 또한 맞지 않는 말이다. 실제 시장에서는 현실과는 너무 동떨어졌다는 얘기가 나오고 있다. 상생임대인제도는 양도세 비과세혜택을 누리리면 1주택일 경우만 가능하다. 여러 주택일 경우 마지막 한 채가 상생임대주택이어야 한다는 것이다. 주택보유수별로 잘 살펴보자. 1가구1주택자의 경우는 아마도 현재 보유하고 있는 주택에 거주할 여건이 되지 않아 자신의 집을 임대를 주고 있는 경우만 해당된다. 그러나 1주택자는 대부분 양도세 면제 혜택을 받기 때문에 큰 매력이 없게 된다. 2주택자의 경우라면 상생임대인주택 혜택을 받으려면 세를 주고 있는 주택에 앞서 기존주택부터 팔고 마지막에 상생임대주택을 팔아야만 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 또 3주택 이상 다주택도 마찬가지다. 상생임대인제도가 전세시장 안정에 거의 영향을 못미칠 것으로 분석하는 이유다. 올 하반기 입주물량 감소도 잘 봐야 한다. 부동산R114 등에 따르면 올 하반기 서울 입주물량은 8418가구로 전년 동기 대비 41% 감소하는 것으로 집계됐다. 하반기 입주물량이 1만가구를 밑도는 것은 2010년 이후 처음이다. 다만 수도권 지역에서 입주가 늘어나기 때문에 얼마나 충격을 완화할지가 변수다. 경기 지역은 7만3551가구, 인천은 1만8834가구로 전년 같은기간보다 각각 25%, 39% 증가한다. (3)규제 완화 기조 확인했지만 과연 '대못' 규제 사라질까 새 정부는 출범하자마자 부동산 시장을 멍들게 하는 반시장 규제 완화에 나섰다. 5월10일 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 한시 유예하는 조치를 발표한데 이어 5월30일 민생대책, 6월16일에는 새정부 경제정책방향, 6월21일에는 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(6·21 부동산대책)'을 내놨다. 시장 참여자들이 가장 힘들어하는, 부동산 시장 정상화를 위해 가장 급하다고 하는 거래, 보유 단계 '대못'부터 손댄 셈이다. 종합부동산세 부담을 줄여주기 위해 공정시장가액비율을 현재 100%에서 60%로 대폭 낮추고 한시적으로 1주택자에 한해 특별공제 3억원을 도입하는 등 보유세를 대폭 낮춰주기로 했다. 또 생애최초주택 구입자 대상 취득세 감면과 주택담보인정비율(LTV)도 완화하고 임대차시장 안정을 위해 상생임대인제도 요건 완화, 민간건설임대 공급 확대 등의 방안도 포함시켰다. 그러나 부동산 시장 정상화엔 갈길이 아직 멀다. 문재인 정부 시절 박아놓은 대못이 너무도 많고 깊기 때문이다. 앞서 내놓은 대책들도 법개정을 통해야만 하는 것들도 대부분이다. 거대 야당이 눈을 부릅뜨고 버티고 있는 상황에서 국회 문턱을 넘는다는 보장도 없다. 그렇다고 꼭 비관적인 것은 아니다. 총선이 2년도 안남은 상황이라 야당도 대놓고 반대만 할 수는 없기 때문이다. 벌써부터 서울 수도권 지역 야당 국회의원들은 이제 부동산 규제를 풀어야 한다는 말까지 대놓고 나오고 있다. 당장 종부세를 놓고도 이같은 조짐을 읽을 수 있다. 정부와 여당은 올해 종부세 부과 기준을 12억원(1주택자 기준)으로 상향하는 방안을 추진하자 더불어민주당 박성준 의원(서울 중·성동을)은 오히려 종부세 기준선을 15억원으로 더 올리자는 법안을 발의하기도 했다. 정치권은 여야 모두 새로운 지도 체제가 출범하면 서서히 총선 정국으로 들어가게 된다. 야당인 민주당도 서울과 수도권 의원을 중심으로 지역구민의 목소리를 담아 규제완화에 동참할 가능성이 높다고 시장은 보고 있다. 특히 여당이 과감한 규제완화를 추진한다 하더라도 무조건적인 반대만 할 수 없다는 것이다. 하반기 주택시장에서 금리 추이와 전세시장, 규제완화 추이를 정밀하게 주목해야 하는 이유다. kwkim@fnnews.com 김관웅 기자

서울 아파트의 평균 전세 가격 상승세가 3년3개월만에 꺾였다. 재계약 증가 등으로 신규 전세 수요가 위축되면서 매물이 늘어난 영향이 컸다. 금리인상이 본격화되면서 전월세 전환율은 1년여 만에 최고 수준까지 치솟았다. 26일 KB부동산 월간 주택가격통계에 따르면 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 전월(6억7792만원) 대비 하락했다. 서울의 아파트 전세 가격이 하락한 것은 2019년 4월(4억6210만원) 이후 처음이다. 서울 아파트 전셋값은 올해 6월까지 꾸준히 상승했다. 1월 6억6932만원에서 2월 6억7257만원, 3월 6억7419만원, 4월 6억7570만원. 5월 6억7709만원 등으로 집계됐다. 하지만 이달 들어 강남권과 강북권 모두 평균 전셋값이 하락했다. 강북 14개구의 평균 전셋값은 지난달 5억6066만원에서 이달 5억6059만원으로 하락했고, 강남 11개구는 7억8820만원에서 7억8809만원으로 낮아졌다. 최근 전세물량은 늘어난 반면 신규 전세수요는 급감해 전셋값을 끌어내린 것으로 보인다. 계약갱신청구권 사용으로 재계약이 늘고 전셋값 급등에 따른 금리 부담 등이 전세 수요를 위축시켰다는 게 전문가들의 분석이다. 이런 상황에서 전세 물량이 늘어난 것도 한몫했다. 부동산빅데이터 업체 아실이 집계한 25일 기준 서울 아파트 전세 물량은 3만1324건이다. 1개월 전의 2만7965건보다 12%(3359건)나 늘었다. 또 대출금리 상승으로 월세나 반전세(전세+월세)를 찾는 세입자는 늘어난 것으로 보인다. 실제 서울 아파트 전월세 전환율은 3.21%로, 지난달(3.19%) 대비 소폭 상승했다. 전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용되는 연 환산이율이다. 이는 지난해 6월(3.22%) 이후 1년1개월 만에 가장 높은 수치다. 이에 한국부동산원의 전세수급 지수도 지난 18일 92.5로 집계돼 6월 이후 하락세를 보이고 있다. 수도권 아파트 전셋값 동향도 마찬가지다. 경기도 아파트 평균 전셋값은 6월 3억9206만원에서 7월 3억9161만원, 인천 아파트는 2억1570만원에서 2억1481만원으로 낮아졌다. 수도권의 전셋값 역시 이달 평균 4억6846만원으로 2019년 6월(3억1408만원) 이후 3년1개월 만에 하락 전환됐다. 전셋값 하락 반전으로 전문가들은 임대차법 도입 2년을 맞아 우려됐던 '8월 전세 대란' 가능성은 낮을 것으로 예상했다. 당초 시장에서는 2020년 7월 말 도입된 계약갱신권을 소진한 신규 전세 매물이 8월부터 쏟아지면서 전세 시장이 불안해질 수 있다는 전망이 나왔다. 하지만 계약갱신권을 통한 전세 계약 연장이 이뤄지고, 계약 갱신 시 임대료를 5% 이내 인상시 양도소득세 비과세 요건(2년 거주)을 완화해주는 '상생임대인' 제도 등이 도입되면서 전셋값 급등은 나타나지 않는 분위기다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "7~8월은 전통적인 비수기로 이사 수요 크게 움직이지 않는데다, 계약갱신청구권 사용으로 재계약이 늘면서 신규 거래가 줄어든 영향이 있다"며 "아울러 기준금리가 오르면서 대출 이자를 내는 것보다 월세를 내는 것이 유리해져 월세 거래가 늘어난 점을 고려하면 8월 전세대란이 나타나기는 어렵다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실제로 계약갱신청구원이 사용된 사례가 8월에만 집중되는 것이 아니라, 임대차2법이 도입된 이후로 분산돼 사용됐다. 8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하는 등의 상황은 벌어지기는 어려울 것"이라며 "다만 그간 지적돼온 전세의 2중가격, 3중가격의 문제는 계속적으로 발생할 것"이라고 내다봤다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

정부의 '주거분야 민생안정 방안'에 대해 전문가들은 오는 8월 '임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)' 시행 2년을 맞아 우려됐던 전세대란 우려가 잦아드는 것과 맞물려 일부 시너지 효과를 기대했다. 반면 공공주택 100만가구 공급계획에 대해서는 장기사업인 만큼 당장 가시적 정책효과를 거두기 어려울 것으로 분석했다. 부동산 전문가들은 단기적 효과에 초점을 맞춘 전월세 지원방안에 대해서 긍정적 반응을 보였다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 20일 "이번 대책은 전월세시장 안정화에 초점을 둔 만큼 8월 임대차3법 시행 2년을 맞아 불안해진 전세시장 안정화와 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대한다"며 "임대차시장에서 단기적인 안정화 효과를 거둘 수 있을 것"이라고 말했다. 임대차3법의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년) 첫 만료를 앞두고 전세시장은 임대료 대폭 상승에 대한 우려가 제기됐지만 금리인상, 정부 정책 등과 맞물려 전세물량이 쌓이면서 '전세대란' 우려가 잦아들고 있는 분위기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세의 월세화, 지방 아파트의 높은 전세가율 등으로 깡통전세 리스크, 금리인상 등으로 이자 부담이 커진 임차인을 위한 방안이 잘 짜인 느낌"이라며 "다만 내년에 시행하는 제도가 다수 포함돼 시행시기를 조기화할 필요가 있다"고 제언했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대차3법 부작용 완화 등은 당장 현실에 필요한 내용"이라며 "부작용이 많은 것으로 나타난 만큼 앞으로 임대차3법의 유지 자체에 대한 논의도 필요한데, 이는 전면 재검토까지 포함한 논의까지 의미한다"고 말했다. 하지만 공공주택 100만가구 공급계획은 최소 수년이 소요되는 만큼 당장 가시적인 효과를 거두기 어려울 것으로 전망했다. 임 수석은 "공공임대 50만가구, 청년주택 50만가구 등 공공주택 100만가구 공급계획이 포함돼 있는데, 이는 임기 내 추진 계획으로 당장 가시적인 효과를 기대하기 어렵다"며 "향후 사업추진 상황과 시장 여건을 살펴봐야 할 것"이라고 말했다. 이 위원은 "임대시장과 함께 매매시장의 주택공급 같은 다른 정책방안이 실효성 있게 현실화되는 것이 필요하다"고 조언했다. longss@fnnews.com 성초롱 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 정부의 '주거분야 민생안정 방안'에 대해 전문가들은 오는 8월 '임대차3법(전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권)' 시행 2년을 맞아 우려됐던 전세대란 우려가 잦아드는 것과 맞물려 일부 '시너지' 효과를 기대했다. 반면 공공주택 100만 가구 공급 계획에 대해서는 장기 사업인 만큼 당장 가시적인 정책 효과를 거두기 어려울 것으로 분석했다. 부동산 전문가들은 단기적 효과에 초점을 맞춘 전월세 지원 방안에 대해서 '긍정적' 반응을 보였다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "이번 대책은 전월세 시장 안정화에 초점을 둔 만큼 8월 임대차 3법 시행 2년을 맞아 불안해진 전세시장 안정화와 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대한다"며 "임대차 시장에서 단기적인 안정화 효과를 거둘 수 있을 것"이라고 말했다. 임대차 3법의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년) 첫 만료를 앞두고 전세시장은 임대료 대폭 상승에 대한 우려가 제기됐지만 금리인상, 정부정책 등과 맞물려 전세 물량이 쌓이면서 '전세 대란' 우려가 잦아들고 있는 분위기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세의 월세화, 지방 아파트의 높은 전세가율 등으로 깡통 전세 리스크, 금리 인상 등으로 이자 부담이 커진 임차인을 위한 방안이 잘 짜여진 느낌"이라며 "다만, 내년에 시행하는 제도가 다수 포함돼 시행 시기를 조기화할 필요가 있다"고 제언했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대차 3법 부작용 완화 등은 당장 현실에 필요한 내용"이라며 "부작용이 많은 것으로 나타난 만큼 앞으로 임대차 3법의 유지 자체에 대한 논의도 필요한데, 이는 전면 재검토까지 포함한 논의까지 의미한다"고 말했다.  하지만 공공주택 100만 가구 공급 계획은 최소 수 년이 소요되는 만큼 당장 가시적인 효과를 거두기 어려울 것으로 전망했다. 임 수석은 "공공임대 50만가구, 청년주택 50만 가구 등 공공주택 100만 가구 공급 계획이 포함돼 있는데, 이는 임기내 추진 계획으로 당장 가시적인 효과를 기대하기 어렵다"며 "향후 사업 추진 상황과 시장 여건을 살펴봐야 할 것"이라고 말했다. 이 위원은 "임대시장은 매매시장과 연결돼 있어 별도로 임대시장 만을 분리해 시장 안정 효과를 내기는 한계가 있다"며 "임대 시장과 함께 매매시장의 주택 공급 같은 다른 정책 방안이 실효성 있게 현실화되는 것이 필요하다"고 조언했다. 송승현 도시와경제 대표는 "표면적으로 볼때 보증수수료 할인 확대 등 각종 공제가 혜택처럼 보이지만 급등한 집값을 감안하면 실질적 혜택을 보기는 어려울 것"이라며 "서민들이 크게 체감할 수 있을지는 의문"이라고 말했다. ssucu@fnnews.com 김서연 성초롱 기자