[fn마켓워치]7484억 삼성물산 서초사옥 딜 마무리

14일 삼성물산에 잔금납입..펀드 1300억 구조 호평

7484억원 규모 삼성물산 서초사옥 딜(거래)이 마무리된다. 국내 오피스 빌딩 거래 사상 단위면적당 최고가를 기록했다. 3.3㎡당 3050만원이다. 리츠만이 아닌 수익증권 형태 펀드를 만들어 투자자 친화적 구조라는 호평이 나온다.

14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 삼성물산 서초사옥 우선협상대상자 NH투자증권과 코람코자산신탁은 이날 삼성물산에 잔금납입을 완료한다. 공정거래위원회의 승인이 났기 때문이다.

잔금 마련을 위해 선순위대출 4500억원은 교보생명, 현대해상, 신한생명 등 대주단 5~6곳이 참여했다. 대출금리를 3.7%에서 3.5%로 낮추면서 지분 투자자의 부담을 덜었다.

지분 투자자는 3200억원 규모로 참여한다. 주택도시기금 1600억원, 농협중앙회, 다른 기금 등이다. 지분 투자 구조는 코람코자산신탁이 설정한 리츠가 3200억원의 주식을 발행해 이뤄진다. 이 주식을 현대인베스트먼트가 운용하는 펀드가 1300억원어치 매입해 다시 수익증권으로 발행하는 형태다. 펀드 오브 펀드 구조다.

이번 거래에서 우선협상대상자측은 협상을 통해 지분 투자자의 수익률을 높이는 데 기여했다. 삼성물산 서초사옥은 삼성화재와 임대차계약이 3년 정도 남아있는 만큼 임대료 수입은 정해져 있다. 운영비용을 낮추지 않고서는 지분 투자자의 수익률을 높일 방법이 없다.

이에 건물관리 비용, 리츠운용을 하는 코람코자산신탁의 수수료를 줄이기로 했다. NH투자증권의 셀다운 수수료도 낮추기로 했다. 투자자 입장에서는 운영비용만 20억원 가량 절감했다. 이에 삼성물산 서초사옥의 지분 투자자의 수익률은 당초 5% 중반에서 6% 육박하는 수준으로 높아졌다.

IB업계에서는 삼성물산 서초사옥이 안정적인 GBD(강남업무지구) 권역의 프라임급 오피스 자산이라는 점, 운영비용 등이 낮아진 점을 고려해 우수한 물건으로 보고 있다. 이에 매각가격인 7484억원도 적정하다는 시각이 많다.

당초 숏리스트에 오른 5개 컨소시엄 중에서는 NH투자증권-코람코자산신탁 컨소시엄보다 높은 가격을 제시한 곳도 있었다.

한편, 2007년 12월에 준공한 삼성물산 서초사옥은 지하7층, 지상 32층에 연면적 8만1117㎡다. 지하철 강남역과 연결된 국내 대표급 오피스로 꼽힌다.

[e-mail] 강구귀 기자

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