한강벨트 상승장 끝나나...전문가 "대출규제로 갭투자·풍선효과 지역 위축"

28일부터 즉시 시행..“강남·한강벨트 타깃”
전문가 “풍선효과·실수요 반발 등 파급 클 것”

서울의 한 부동산중개사무소에 아파트 매매·전월세 매물 시세가 게시돼 있다. 뉴스1

[파이낸셜뉴스] 정부가 서울 전역의 부동산 가격이 급격히 오르면서 '패닉 바잉'까지 나타나자 전격적으로 주택담보대출을 6억원으로 제한했다. 또 다주택자의 주담대를 원천 차단하는 등 실수요자 이외의 자금이 부동산 시장으로 유입되는 것을 차단했다. 전문가들은 그동안 천정부지로 치솟았던 한강벨트 아파트의 매수세가 위축될 것으로 전망하면서도 외곽지역으로의 풍선효과가 나타날 수 있다고 지적했다.

■주담대 6억 상한제 도입..갭투자·다주택 전면 제한
27일 정부가 내놓은 '가계부채 관리 강화 방안'에 따르면 우선 수도권 및 규제지역 내 주택을 매입하는 경우 주담대 총액을 6억원으로 제한된다. 기존에는 LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등에 따라 대출한도가 차등 적용됐지만, 이번에는 절대금액으로 상한선을 뒀다. 이에 따라 고가 아파트를 구입하려면 자기자본 10억원 이상이 필요해졌다.

주택을 추가로 구입하려는 다주택자나 기존 주택을 처분하지 않은 1주택자의 경우 주담대 이용이 아예 불가능하다. 조건부로 주담대를 받을 수 있는 1주택자도 신규 주택 매입 후 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다. 이 경우에만 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 50%가 적용된다.

정부는 갭투자 차단도 병행했다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 28일부터 금지되며, 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역에 한해 90%에서 80%로 하향 조정된다. 생활안정자금 목적의 주담대도 수도권과 규제지역 내 1주택자 대상은 1억원까지만 허용되며, 다주택자는 금지된다. 주담대 만기는 최대 30년, 신용대출 한도는 차주 연소득 이내로 제한된다.

■“15억 이상 고가아파트 충격 불가피”..시장 불안 여전
전문가들은 이번 조치가 주택시장에 미치는 영향과 실수요자 부담 등 다각도의 파급효과를 낳을 것으로 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 대책은 대출 실수요 외 모든 유입 경로를 차단한 정량적 규제”라며 “최근 급등한 한강벨트 등 고가주택 시장에 직접적인 영향을 줄 것”이라고 설명했다. 실제 서울 강남권과 마포·성동 등 인기지역은 15억원 이상 고가 아파트 비중이 높아 대출 활용이 어려워지면서 매수세가 위축될 가능성이 제기된다. 그는 “정부가 토지거래허가구역을 지정하지 않더라도, 주담대 상한제와 실거주 의무를 병행하며 사실상 갭투자 차단 효과를 노린 것”이라고 분석했다.

서울 중구 남산에서 내려다본 아파트 단지. 뉴스1

남혁우 우리은행 WM영업전략부 연구원은 “조건부 전세대출은 그간 은행 자율로 제한하던 영역이었으나 이번에 제도적으로 차단됐다”며 “마포·성동 등 토지거래허가구역 해제 이후 갭투자 수요가 몰렸던 지역들이 직접적인 영향을 받을 것”이라고 분석했다. 이어 “6억원 한도 제한 역시 과천·판교·분당 등 상급지에 대한 유동성을 제어하는 효과가 있다”며 “단기적으로는 거래 관망세가 확산되고, 일부 투자수요는 주식 등 대체 자산으로 이동할 가능성도 있다”고 말했다.

전문가들은 대출 규제로 인한 거래 위축 외에도 외곽 지역으로의 ‘풍선효과’ 가능성을 함께 우려했다. 함 랩장은 “6억~8억원 매입이 가능한 노도강, 금관구 등 외곽 지역으로 수요가 몰릴 수 있다”며 “전세대출 제한과 기준금리 인하 기대가 맞물리면 전세가격 상승이 가속화될 수 있다”고 전망했다.

■“단기효과 한계..실수요 반발·시장 불확실성 고조”
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 조치는 단순한 LTV 조정이나 규제지역 지정 수준을 넘어서는 강력한 대출 억제책”이라며 “인위적으로 시장을 눌러 거래를 줄이려는 방식으로, 단기적으론 효과가 있겠지만 장기적으로 얼마나 지속 가능할지는 논란이 될 수 있다”고 지적했다. 이어 “고정된 6억원 한도는 주택가격이 올라갈수록 상대적으로 더 강한 억제 효과를 가지게 된다”며 “서울과 수도권의 평균 매매가를 감안하면 실수요자 반발도 커질 수밖에 없다”고 강조했다.

그는 또 “정부가 이번 조치를 단행한 것은 여러 규제를 단계적으로 도입하기보다는, 먼저 고강도 대책을 시행해 시장의 반응과 효과를 점검하겠다는 판단으로 해석된다”며 “향후 결과에 따라 LTV·DSR 등 추가 규제 여부를 결정할 가능성이 크다”고 말했다.

한편 금융위원회는 “시장 안착 여부에 따라 필요 시 LTV 추가 강화, DSR 적용 확대 등 추가 조치도 즉시 시행할 수 있다”고 밝혔다. 정부는 향후 매주 시장 점검회의를 열어 지역별 대출 흐름과 규제 이행 상황을 점검할 방침이다.

[e-mail] 장인서 기자

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