서울 집값 85주 연속 상승에도 경매는 '온도차'
디에이치자이개포, KB시세보다 4.7억 낮게 출발
목동7단지 17.5억·중계동 대형 10.8억 입찰
감정가 아닌 '현재 시세 할인율' 따져야
[파이낸셜뉴스] 서울 아파트값은 85주째 올랐다. 그런데 추석 연휴가 끝나면 법원에서는 시세보다 수억원 낮은 가격표를 단 서울 아파트들이 줄줄이 새 주인을 찾는다. 강남·목동부터 노원·구로까지 다양하다. 경매시장에서 감정가보다 얼마나 떨어졌는지가 아니라 현재 시세보다 실제 얼마나 싼지가 관전 포인트다.
25일 법원경매업계 등에 따르면 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 76.77㎡가 10월 1일 서울중앙지방법원에서 경매에 부쳐진다. 감정가와 최저입찰가는 30억3000만원이다. KB시세 일반가 35억원보다 4억7000만원 낮다. 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건이지만 현재 시세를 기준으로 보면 약 13% 낮은 가격에서 경매가 시작되는 셈이다.
추석 연휴 직후인 10월 7일에는 양천구 목동신시가지7단지 전용 59.39㎡가 나온다. 최저입찰가는 17억5000만원으로 KB시세 일반가 20억원보다 2억5000만원, 지난 7월 실거래가 19억6000만원보다 2억1000만원 낮다.
같은 날 구로구 개봉동 두산아파트 전용 84.96㎡도 6억4500만원에 첫 경매를 시작한다. KB시세 일반가 7억6500만원보다 1억2000만원 낮고 지난 8월 실거래가 8억원과 비교하면 약 19% 싸다.
유찰 물건의 할인 폭은 더 크다. 노원구 중계동 동진·신안아파트 전용 134.74㎡는 감정가 13억5000만원에서 한 차례 유찰돼 최저입찰가가 10억8000만원으로 내려갔다. KB시세 일반가 15억원과는 4억2000만원 차이다.
반대로 '경매니까 싸다'는 공식이 통하지 않는 곳도 있다.
실제 마포구 아현동 마포더클래시 전용 59.97㎡는 10월 6일 감정가 22억3000만원에 첫 경매가 진행된다. KB시세 일반가 22억2500만원과 비슷하고 지난 7월 실거래가 21억5000만원보다는 오히려 8000만원 높다.
서초구 서초동 서초교대이편한세상 전용 84.97㎡도 같은 날 34억6100만원에 입찰을 시작한다. KB시세 일반가 30억원보다 높은 수준이다.
일반 매매시장과 경매시장의 온도차도 커지고 있다는 평가다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올라 85주 연속 상승했다. 반면 9월 셋째 주 서울 아파트 경매 낙찰가율은 89.3%로 전주보다 5.5%포인트 떨어졌다.
부동산업계 관계자는 "결국 추석 이후 경매시장에서 봐야 할 숫자는 '몇 번 유찰됐는가'가 아니다. 감정가가 20% 내려갔더라도 현재 시세가 더 낮다면 싼 물건이 아니다"라면서 "반대로 유찰되지 않은 신건도 감정평가 이후 집값이 올랐다면 현재 시세보다 낮은 가격에서 경매를 시작할 수 있다"라고 언급했다.
디에이치자이개포와 목동7단지가 후자라면 마포더클래시와 서초교대이편한세상은 첫 경매가격만 놓고 보면 뚜렷한 가격 메리트를 찾기 어렵다.
경매업계 관계자는 "감정가는 평가 시점의 가격인 만큼 현재 시장가격과 차이가 날 수 있다"며 "유찰 횟수보다 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 현재 시세를 먼저 비교해야 한다"고 짚었다. 이어 "선순위 임차인과 대항력, 인수 권리, 체납 관리비와 명도 비용 등도 따져야 한다"라며 "추석 이후 경매장에서 찾아야 할 것은 많이 유찰된 집이 아니라 지금 시세보다 실제로 싼 집이고 관련 된 사안도 꼼꼼히 살펴야 한다"라고 덧붙였다.
[email protected] 김경아 기자
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