1·4분기 강세를 보이던 리츠주의 상승세가 최근 한풀 꺾인 모양새다. 이달에 상장한 새내기 리츠주도 공모가를 밑돌며 힘을 쓰지 못하고 있다. 증권가에서는 미국이 연내 금리인하 횟수를 축소하면서 기대감이 약해진 탓으로 평가한다. 리츠주의 주가가 공모가를 밑돌면서 유상증자 등 자금 조달이 막힌 점도 영향을 미쳤다. 2일 한국거래소에 따르면 이날 신한글로벌액티브리츠는 전 거래일 대비 1.99% 내린 2705원에 장을 마감했다. 상장 첫날인 지난 1일 공모가 대비 8.00% 하락한데 이어 2거래일 연속 약세다. 기존에 상장된 리츠주도 지지부진한 모습이다. 지난 1개월간 'KRX리츠TOP10' 지수는 1.19% 하락했다. KRX 테마 가운데 지수 하락률 6위다. 리츠주와 함께 인프라 종목 10개로 구성된 'KRX부동산리츠인프라지수'도 같은 기간 1.70% 내렸다. 지난 1·4분기까지만 해도 리츠주는 상승곡선을 그렸다. 1·4분기 'KRX리츠TOP10' 지수는 5.04%, 'KRX부동산리츠인프라지수'는 4.89% 각각 상승했다. 금리인하 기대감이 오름세를 이끌었다. 삼성자산운용의 'KODEX한국부동산리츠인프라ETF' 등 국내 운용사가 앞다퉈 리츠·인프라 ETF를 출시하면서 수급이 들어온 점도 주가를 뒷받침했다. 분위기가 반전된 것은 6월에 열린 미국 연방공개시장위원회(FOMC)다. 연내 금리인하 횟수를 종전 3회에서 1회로 조정, 2회 인하를 기대했던 시장의 기대를 빗겨갔다. 유상증자 등 신규투자를 위한 자금줄이 막힌 점도 영향을 미쳤다. 리츠주는 부동산 호황기에 유상증자로 신규자산 편입을 위한 자금이나 차환 자금 등을 마련했지만 최근 주가가 공모가를 넘지 못하면서 증자가 어려워졌다. 한국투자밸류자산운용 방원석 팀장은 "리츠가 외형을 확장하고, 신규자산을 편입하기 위해서는 유상증자가 필요한데 현재 주가가 공모가를 밑돌면서 주주 반발 등으로 쉽게 자금 조달에 나서기 어려운 상황이 됐다"고 전했다. 이어 "일부 리츠는 6월 말 분기 배당으로 배당락이 있었다"며 "리츠 중에서도 대장주인 맥쿼리인프라의 경우 보유 포트폴리오 중 BNCT(부산신항컨테이너터미널)가 물동량이 줄면서 예상 배당을 소폭 하회한 점도 영향을 미쳤을 것"이라고 짚었다. 증권가는 금리인하에 대한 방향성이 유효한 만큼 리츠주의 비중을 확대할 때라고 조언한다. 다만, 시가총액이 크거나 국내 오피스 편입 리츠를 중심으로 적립식 투자에 나설 것을 추천했다. 한 증권사 애널리스트는 "하반기 국내에서 금리가 인하되면 리츠주는 상승 탄력을 받을 수 있을 것"이라면서도 "모든 리츠주가 매력적인 것은 아니고, SK리츠와 롯데리츠 등 거래량이 있고, 수급 플레이가 가능한 시가총액이 높은 종목을 추천한다"고 말했다. hippo@fnnews.com 김찬미 기자

[파이낸셜뉴스] 신한글로벌액티브리츠가 지난 3일에서 5일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 결과 최종 공모가를 희망 공모 밴드(3000원~3800원) 하단인 3000원에 확정했다고 11일 밝혔다. 이번 수요예측에는 국내 기관 512개, 해외 기관 23개 등 총 535개 기관이 참여해 총 6억3193만4000주를 신청했다. 경쟁률은 지난 2022년 이후 상장한 리츠 중 가장 높은 38.7대 1을 기록했다. 신한리츠운용 관계자는 “최근 고금리 등 해외부동산 시장 침체에도 불구하고 약 1년 2개월 만의 리츠 상장에 도전하게 됐다”며 “첫날부터 많은 기관 투자자 분들이 적극적으로 수요예측에 참여해 2022년 이후 상장 리츠 중 가장 높은 기관 경쟁률을 기록하며 선방하는 모습을 보였다”고 말했다. 한편, 신한글로벌액티브리츠는 이번 상장에서 약 2333만 주를 공모한다. 공모가가 3000원으로 확정되면서 공모 금액은 700억원으로 정해졌다. 신한글로벌액티브리츠는 오는 13일부터 14일까지 이틀간 일반청약을 거쳐 6월 말 유가증권시장 상장 예정이다. 상장 주관은 신한투자증권과 한국투자증권이 맡았다. hippo@fnnews.com 김찬미 기자

[파이낸셜뉴스] 대신파이낸셜그룹이 선보인 일본 레지던스 비상장 리츠가 완판됐다. 대신자산신탁은 총 290억원을 모집하는 ‘대신재팬레지던스리츠제1호’ 공모에 약 368억원이 몰렸다고 24일 밝혔다. 이번 ‘대신재팬레지던스리츠제1호’는 도쿄의 핵심 지역에 위치한 주거용 부동산에 투자하는 상품이다. 도쿄 지역 임대 주택 투자는 낮은 공실률과 보증 보험 의무화에 따른 안정적인 임대료 수익이 장점으로 꼽힌다. 또 대신파이낸셜그룹이 보통주 투자자로 참여해, 임대수익률이 하락하더라도 우선주 투자자들의 안정적인 배당을 지원한다는 점도 이목을 끌었다. 박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 “도쿄 지역의 부동산은 일본 경제 성장과 함께 밸류 성장이 예상되는 지역”이라며 “대신파이낸셜그룹은 앞으로도 글로벌 부동산에서 기회를 포착해 상장 리츠 등 다양한 투자처를 제공할 것”이라고 말했다. zoom@fnnews.com 이주미 기자

대신증권이 일본 도쿄 레지던스에 투자하는 비상장 리츠를 공모한다. 대신증권은 '대신재팬레지던스리츠제1호'를 오는 20일부터 사흘 동안 모집한다고 16일 밝혔다. 대신파이낸셜그룹에서 일본 부동산 자산에 투자하는 첫 공모 리츠다. 연평균 최대 7% 수준의 배당수익과 매매차익을 목표로 한다. 대신파이낸셜그룹이 보통주 투자자로 참여한다. 기초자산의 임대율이 낮아져 배당금이 감소해도 공모 투자자들이 대신그룹에 돌아갈 배당을 먼저 받을 수 있도록 설계했다. 투자대상이 위치한 지역은 미나토구, 주오구, 시부야구 등으로 높은 임대 수요와 부동산 가치 상승이 기대되는 곳이다. 기초자산은 수요가 가장 많은 일반 맨션이다. 10곳 가운데 9곳이 2020년 이후 완공된 건물로, 평균 공실률은 5% 안팎이다. 일본 레지던스는 임차인의 보증보험 가입 의무화로 임대료 연체 및 미납 리스크가 낮다. 해당 리츠의 발행가액은 주당 5000원으로 총 290억5500만원을 모집한다. 운용기간은 5년이며, 배당은 6개월 단위로 지급한다. 모집 목표를 초과할 경우 청약경쟁률에 따라 배정된다. 대신증권 안석준 리테일솔루션부장은 "지난해부터 주택시장을 중심으로 일본 부동산 시장에 외국자본의 유입이 이어지고 있다"고 전했다. zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 대신증권이 일본 도쿄 레지던스에 투자하는 비상장 리츠를 공모한다. 대신증권은 ‘대신재팬레지던스리츠제1호’를 오는 20일부터 사흘 동안 모집한다고 16일 밝혔다. 대신파이낸셜그룹에서 일본 부동산 자산에 투자하는 첫 공모 리츠다. 연평균 최대 7% 수준의 배당수익과 매매차익을 목표로 한다. 대신파이낸셜그룹이 보통주 투자자로 참여한다. 기초자산의 임대율이 낮아져 배당금이 감소해도 공모 투자자들이 대신그룹에 돌아갈 배당을 먼저 받을 수 있도록 설계했다.  투자대상이 위치한 지역은 미나토구, 주오구, 시부야구 등으로 높은 임대 수요와 부동산 가치 상승이 기대되는 곳이다. 기초자산은 수요가 가장 많은 일반 맨션이다. 10곳 가운데 9곳이 2020년 이후 완공된 건물로, 평균 공실률은 5% 안팎이다. 일본 레지던스는 임차인의 보증보험 가입 의무화로 임대료 연체 및 미납 리스크가 낮다. 해당 리츠의 발행가액은 주당 5000원으로 총 290억5500만원을 모집한다. 운용기간은 5년이며, 배당은 6개월 단위로 지급한다. 모집 목표를 초과할 경우 청약경쟁률에 따라 배정된다. 대신증권 안석준 리테일솔루션부장은 “지난해부터 주택시장을 중심으로 일본 부동산 시장에 외국자본의 유입이 이어지고 있다”고 전했다.  zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 이지스자산운용의 대표 상장 리츠인 이지스밸류플러스리츠의 공모채 발행에 청신호가 켜졌다. 공모채를 발행하려면 신용평가회사 2곳 이상에서 신용평가를 받아야 하는데 신용등급 획득에 성공해서다. 공모채 발행이 가능한 상장리츠는 금융권 차입 외에 자금조달 전략을 다양하게 펼칠 수 있다. 이지스자산운용은 21일 한국기업평가와 한국신용평가의 기업신용등급 평가에서 신용등급 ‘A-(안정적)’를 각각 획득했다고 밝혔다. A-(안정적) 등급은 전반적인 채무상환 능력이 높으며 자산 구성과 재무 구조 등을 고려할 때 향후 신용등급이 안정적이라는 의미다. 이지스밸류리츠는 이지스자산운용의 첫 공모·상장 리츠로 2020년 7월 상장했다. 서울 중심업무지구(CBD) 내 프라임급 오피스인 ‘태평로빌딩’, ‘트윈트리타워’ 등이 대표 기초자산이다. 한국기업평가는 이지스밸류리츠에 대해 △매우 우수한 현금 흐름 안정성 및 자산 포트폴리오 △매우 우수한 커버리지 지표(EBITDA/고정비) 등을 긍정적으로 평가했다. 한국신용평가는 △매우 우수한 보유자산 가치 △운영자산을 통한 현금흐름의 안정성 우수 등을 평가 근거로 삼았다. 이번 신용등급 획득은 리츠의 재무적 안정성을 공인받는 효과도 있다. 신평사는 평가대상의 채무상환 능력을 볼 수 있는 현금흐름과 재무 상태 등을 고려해 신용등급을 매긴다. 신용등급이 높을수록 채무 상환 가능성이 높다는 의미로, 더욱 우호적인 금리에 대출이 가능해진다. 이지스밸류리츠는 다양한 자금조달 수단을 활용해 차입 구조를 재편하고 있다. 앞서 지난달 주주배정 유상증자로 628억원을 조달했다. 이 자금으로 트윈트리타워 매입 목적의 브릿지론 1760억원 중 600억원을 상환했다. 이번 신용등급 확보로 금리 변동 추이에 따라 공모채 발행으로 나머지 대출을 차환하는 선택지가 생겼다. 이지스자산운용 관계자는 “이지스밸류리츠는 상장 이후 제3자배정, 주주배정 유상증자를 모두 실행한 국내 유일의 상장리츠”라며 “공모채 발행을 포함한 다양한 자금 조달 수단을 통해 리츠의 성장성과 안정성을 제고하며 투자자의 성원에 보답하겠다”고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

한화자산운용의 '한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)'가 국내 2개 신용평가사로부터 신용등급 'A+'를 받았다. 27일 업계에 따르면 한국신용평가, 나이스신용평가는 한화리츠의 기업 신용등급을 일제히 'A+'로 평가했다. 등급전망도 '안정적'으로 매겼다. 등급평가 요인으로는 △우수한 보유자산가치 △임대의 질적 수준 및 현금흐름 안정성 우수 △재무구조 우수 등이 꼽혔다. 한화리츠는 이번 신용등급 확보로 자금조달 경로를 확장할 전망이다. 기관 및 일반 투자자를 대상으로 하는 공모채 발행이 가능해져 대출 이외에 경쟁력 있는 재무전략을 펼칠 수 있게 됐다. 앞서 한화리츠는 한화손해보험 서울 여의도 사옥과 한화생명보험 서울 노원, 경기 평촌·증동·구리 사옥 등을 매입했고, 올해 3월 상장했다. 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 한화자산운용의 ‘한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)’가 국내 2개 신용평가사로부터 신용등급 ‘A+’를 받았다. 27일 업계에 따르면 한국신용평가, 나이스신용평가는 한화리츠의 기업 신용등급을 일제히 ‘A+’로 평가했다. 등급전망도 ‘안정적’으로 매겼다. 등급평가 요인으로는 △우수한 보유자산가치 △임대의 질적 수준 및 현금흐름 안정성 우수 △재무구조 우수 등이 꼽혔다. 한화리츠는 이번 신용등급 확보로 자금조달 경로를 확장할 전망이다. 기관 및 일반 투자자를 대상으로 하는 공모채 발행이 가능해져 대출 이외에 경쟁력 있는 재무전략을 펼칠 수 있게 됐다. 앞서 한화리츠는 한화손해보험 서울 여의도 사옥과 한화생명보험 서울 노원, 경기 평촌·증동·구리 사옥 등을 매입했고, 올해 3월 상장했다. 오지민 한신평 애널리스트는 “보유자산의 질이 우수하고, 일부 계열사 오피스에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있어 중장기적으로 외형을 확대할 전망"이라고 설명했다. 황종 나이스신평 연구원은 “한화 계열사를 비롯해 메리츠화재해상보험, KB손해보험 등 우량한 신용도를 지닌 임차인들을 확보해 임대수익 회수 가능성이 높다”고 진단했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성그룹 최초의 공모상장 리츠(REITs) 삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사)는 지난 10일 금융위원회에 제출한 증권신고서의 효력이 발생해 본격적인 공모 절차에 돌입했다. 27일 금융투자업계에 따르면 삼성FN리츠는 이번 상장을 통해 총 1189억원을 조달할 계획이다. 공모가는 5000원이며, 공모주식수는 2378만주다. 삼성FN리츠는 지난 26일 효력 발생을 시작으로 수요예측을 3월 20~21일, 청약을 같은 달 27~28일 진행한다. 이후 유가증권시장에 4월 중으로 상장할 예정이다. 공동 대표 주관사는 삼성증권과 한국투자증권이며, 공동 주관사는 NH투자증권과 KB증권이다. 삼성FN리츠는 삼성금융네트웍스의 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권)가 참여한 영속형 리츠다. 국내 핵심 업무지구에 위치한 우량 오피스 자산 ‘대치타워’와 ‘에스원빌딩’을 기초 자산으로 하는 코어 자산 포트폴리오를 구축했다. 대치타워는 강남권 업무지구 내에서도 핵심 업무지구인 테헤란로에 위치한 연면적 4만5191.76㎡(1만3671평) 규모의 오피스 자산이다. 삼성생명보험이 주요 임차인으로 약 65%를 사용하고 있으며 현재 임대율이 99.1%이기에 안정적인 임대 수입이 기대된다. 또 대치타워는 테헤란로에 인접한 120여개 오피스 자산 중 기준층 면적 기준 8위로 큰 자산이며, 신용도가 높은 우량 임차인이 많은 공간을 임차해 사용하기에 적합한 자산이기에 임차 안정성이 높은 자산으로 손꼽히고 있다. 특히, 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 복합환승센터, 국제교류복합지구 등 대규모 개발 호재가 집중된 삼성동 인근에 위치해 임대료 및 자산가치 상승이 기대된다. 에스원빌딩은 서울 도심업무지구에 위치한 자산으로 연면적 2만7611.5㎡(8352평) 규모의 A급 오피스다. 삼성그룹 계열의 국내 1위 보안솔루션 기업 에스원이 준공 이후 21년 간 100% 임차해 사용하고 있어 안정적인 임대 수입이 기대된다. 여기에 여의도 업무지구 및 기타 업무지구로부터 높은 접근성을 보유하고 있다. 해당 자산 인근에는 삼성본관빌딩, 삼성생명 서소문빌딩 등 삼성계열사 연관 자산들이 삼성 클러스터를 형성하고 있다. 또한 남대문 권역 개발과 서울역 북부역세권 개발의 영향을 모두 받을 수 있는 곳에 위치하고 있다. 삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1, 4, 7, 10월 결산 기준 분기 배당을 실시할 예정이다. 보유하고 있는 우량자산의 안정성을 기반으로 평균 5.6%(연 환산 기준, 초기 3년 예상 평균 수익률)의 배당을 통해 정기적이고 안정적인 현금흐름을 제공할 예정이다. 상장 후 삼성FN리츠는 삼성생명 및 삼성화재가 보유한 우량 자산에 대한 우선 매수 협상권을 활용해 우량 자산을 편입하고, 국내외 주요 권역의 신규 자산을 추가로 편입해 대형다물리츠로 성장한다는 계획을 갖고 있다. 이후 효율적인 자산 운용을 통한 자산의 수익성을 개선하고, 적극적인 정보 제공을 통한 주주가치를 제고할 예정이다. 삼성FN리츠 관계자는 “삼성FN리츠는 삼성금융네트웍스가 직접 참여하고 운용하는 리츠로 차별화된 신뢰성과 안정성, 수익성을 보유하고 있다”며 “상장 이후 우량 자산을 지속적으로 편입하고 운용 경험 및 역량을 총동원해 국내 대표 리츠로 성장시킬 것”이라고 말했다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(삼성FN리츠)가 4월 초 상장을 목표로 증권신고서를 제출했다. 삼성금융그룹 최초의 공모상장 리츠(REITs)로 투자자들의 관심을 모은다. 13일 금융투자업계에 따르면 삼성FN리츠는 삼성생명의 100% 자회사 삼성SRA자산운용이 운영하는 영속형 리츠다. 올해 1·4·7·10월 결산을 통해 분기 배당을 실시할 예정이다. 삼성FN리츠 관계자는 "삼성증권과 한국투자증권(대표 주관사), NH투자증권과 KB증권(공동 주관사) 등 4개 국내 대형 증권사가 주관사단으로 참여한다"고 설명했다. 삼성FN리츠는 핵심 지역의 우량 오피스인 대치타워와 에스원빌딩을 보유, 자산 및 임대차 안정성이 높은 것으로 평가받는다. 서울 대치동 대치타워는 강남권역(GBD)의 A급 오피스다. 삼성FN리츠는 상장 리츠 가운데 처음으로 GBD의 오피스 전체 지분을 확보했다. 에스원이 100% 임차하고 있는 서울 태평로 에스원빌딩을 편입해 굵직한 국내 오피스 라인업을 갖췄다. 이들 자산은 주변 개발 계획에 따라 지속적인 자산 가치 상승이 기대된다. 삼성FN리츠는 신용등급 AAA의 삼성생명 및 삼성화재가 스폰서로 참여해 안정성 및 자본조달 등의 이점을 갖췄다. 스폰서 리츠는 스폰서의 자산 및 역량 활용, 자본조달 이점, 임대차 안정성 등의 이유로 다른 상장 리츠 대비 주가 하락에 대한 방어능력이 상대적으로 강한 것으로 알려져 있다. 삼성FN리츠는 스폰서가 보유한 다수의 우량 오피스에 대해 우선매수협상권을 갖고 있어 향후 우량 오피스 자산을 확보하는데 유리한 고지를 점하고 있다. 삼성FN리츠 관계자는 "삼성금융네트웍스의 역량을 담은 첫 공모리츠로 자산 매입 경쟁력과 안정적인 운영 기반을 확보하고 있다"며 "스폰서가 보유한 우량 자산뿐만 아니라 국내외 부동산투자 시장 내에서 신규 자산을 발굴해 성장을 추구할 예정"이라고 말했다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자