[파이낸셜뉴스] 한국투자증권은 8일 롯데리츠에 대해 "매수 적기다. 적극적으로 편입해야 할 때"라고 평가했다.  강경태 연구원은 "리파이낸싱으로 인한 가중평균 부채조달 금리 상승세는 멈췄다. 리테일 자산을 비롯해 전 산업에 걸친 스폰서 보유 복합 자산 가치가 10조원 이상"이라며 "금리 안정기에 자산 편입을 위한 조달 여건도 경쟁사 대비 우수하다는 것을 주지할 필요가 있다. 상장 리츠 중 가장 고통스러운 리파이낸싱을 겪은 후 성장 전략을 수립중인 롯데리츠를 적극 편입할 때가 왔다"고 밝혔다.  롯데리츠의 리파이낸싱은 지난해 7월 1700억원 규모 제1회 담보부사채로 시작됐다. 올해 12월 310억원 규모 제2회 무보증사채를 끝으로 마무리된다. 강 연구원은 "연 3%대 미만 Debt Finance(부채조달) 내역이 장부에서 사라진다는 의미다. 2023년 6월 5일 잔액 기준 가중평균 부채조달 금리는 연 5.13%(변동금리 담보대출 3개월CD금리 연 3.70%로 가정)"라며 "올해 7월말부터 시작되는 두번째 사이클은 현재 가중평균 금리 미만에서 마무리될 것이다. 금융비용 부담은 10기(2023년 하반기) 를 고점으로 점차 줄어갈 것"이라고 말했다.     ggg@fnnews.com 강구귀 기자

롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)가 담보부 회사채 발행에 나선다. 투자자들의 마음을 잡기 위해 롯데백화점 일부를 담보로 삼았다. 2일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠는 이달 17일께 최대 1500억원 규모의 공모 담보부사채를 발행할 예정이다. 1년 만기로 롯데백화점 광주점과 롯데마트 대구율하점, 경기양평점 등이 담보로 설정됐다. 기존 단기사채를 차환하기 위한 목적이다. 앞서 롯데리츠는 지난해 10월 유동성 확보를 위해 단기사채 2000억원을 발행한 바 있다. 3개월물로 이달 17일 만기가 도래한다. 3개월물 단기사채를 1년물 담보부사채로 차환하는 셈이다. 한국투자증권, KB증권, 미래에셋증권, 삼성증권, 키움증권 등 5곳이 대표주관을 맡았다. 롯데리츠의 담보부 사채는 처음이 아니다. 롯데리츠는 지난해 7월에도 롯데백화점 강남점을 담보로 한 담보부사채 2300억원어치를 발행한 바 있다. 계속되는 자금 소요와 차입금 만기 대응을 위해 부동산을 담보로 회사채 발행을 늘리고 있다. 시장에선 롯데리츠가 최근 지속적인 시중금리 상승이 이뤄지면서 차입금 이자 부담이 증가할 것으로 예상하고 있다. 1년 이내 대부분의 차입금 만기가 도래하기 때문이다. 금감원 전자공시에 따르면 올해 3월 안에 롯데리츠가 산업은행, 미즈호은행, 하나은행 등으로부터 빌린 대출의 만기가 도래한다. 약 8300억원 규모다. 이 같은 차입금 및 사채 등을 포함해 지난해 6월 말 기준 1년 이내 도래하는 유동부채는 1조원을 넘는다. 대부분 롯데리츠의 투자부동산 등이 담보로 제공됐다. 지난해 6월 말 기준 롯데리츠의 현금 및 현금성자산은 85억원, 기타유동금융자산은 181억원 수준에 불과하다. 자본시장에서의 차환 의존도가 커질 수밖에 없다. 롯데리츠의 신용등급은 A+ 수준이지만 담보부채권은 AA-를 부여받았다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 지분의 50%를 보유하고 있다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)가 공모 회사채 발행에 나선다. 롯데백화점 강남점을 담보로 신용도를 보강했다. 12일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠는 오는 29일 1500억원 규모의 담보부 회사채 발행을 계획하고 있다. 수요예측에서 흥행하면 1700억원~2300억원까지 늘리기로 했다. 수요예측일은 이달 25일 또는 26일로 예상된다. 미래에셋증권, 한국투자증권, 삼성증권, SK증권이 공동 대표주관을 맡았다. 트렌치는 1~2년물이 유력하다. 이번에 발행하는 회사채는 담보부사채로, 담보물건은 서울 강남구 대치동 롯데백화점 강남점이다. 해당 건물의 감정평가금액(6월 2일 기준) 5620억원 수준이다. 이동선 나이스신용평가 연구원은 "감정평가금액 기준 토지의 비중이 약 92%로, 담보가치의 변동성이 크지 않다"며 "뛰어난 입지기반 등을 고려할때 전반적으로 자산가치가 매우 우수하다"고 평가했다. 이어 이 연구원은 "담보물을 기반으로 한 회수 및 리파이낸싱 가능성 등을 감안해 해당 채권의 신용등급을 한 단계 상향조정된 AA-로 평가했다"고 덧붙였다. 앞서 롯데쇼핑은 지난 2019년 리츠(REITs)업계 최초로 1700억원 규모의 담보부사채를 발행한 바 있다. 지난해 12월에는 무보증사채 310억원 어치를 찍었다. 롯데리츠는 2019년 3월 설립된 부동산투자회사로, 같은 해 10월 기업공개(IPO) 이후 롯데쇼핑이 지분의 50%를 보유하고 있다. 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] NH농협리츠운용이 전라남도에 소재한 쇼핑센터 엔스퀘어를 매입했다.  5일 투자은행(IB)업계에 따르면 NH농협리츠운용은 NH리테일일반사모부동산투자신탁1호(이하 NH리테일1호)를 통해 전라남도 무안군에 소재한 쇼핑센터 엔스퀘어((N Square)를 1190억원에 사들였다. 부동산펀드의 운용 기간은 7년이다.  3.3㎡(1평)당 거래가격은 830만원에 형성됐다. 매도자는 이지스자산운용이다. 자금조달은 수익증권 투자자와 대출로 이루어졌으며, 한국투자증권, 산업은행, 신한은행 및 농협계열사 등이 참여했다.  엔스퀘어는 연면적 4만7054㎡, 지상 4층 규모로 롯데마트가 임차하고 있다. 특히 롯데마트는 장기간의 책임임대차계약을 맺고 있어 펀드의 안정적인 배당이 예상된다.  NH농협리츠운용은 임차인으로부터 수취하는 임대수익, 매각대금 등으로 이익분배금 등을 지급할 예정이다. 엔스퀘어는 전라남도 서남권 유일 대형 복합 쇼핑몰로 목포, 무안인구 30만명의 탄탄한 수요를 기반으로 한다.  업계 관계자는 "주변 대형마트의 출범기준 고려 시 경쟁자의 진입은 어려울 것으로 판단되며 엔스퀘어는 향후 높은 자산가치 상승이 예상된다"고 말했다.  한편 NH농협리츠운용은 작년 펀드 사업본부 출범과 동시에 부동산 개발, 펀드 운용 경험이 풍부한 전문인력, 물류센터 개발 및 범농협 네트워크를 바탕으로 다양한 자산 및 사업을 구상하고 있다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] NH투자증권은 28일 롯데리츠에 대해 예상 배당수익률이 5% 수준으로 다른 리츠 대비 높게 유지되고, 다양한 자산 편입을 통한 성장 전략이 계속될 것으로 전망했다. 이에 투자의견 ‘매수(buy)’와 목표주가 7300원을 모두 유지했다. 롯데리츠는 지난 3월 유상증자 완료로 백화점 6개점, 마트 4개점, 아울렛 3개점, 물류센터 1개점 등 총 14개 점포, 자산규모 2조3000억원을 확보했다. 이번 유상증자를 통해 포함된 신규 자산 백화점 2개점(중동·안산), 마트 2개점(계양·춘천), 아울렛 1개점(이천), 물류센터 1개점(김포)은 8000억원 규모다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “물류센터가 포함된 점은 향후 롯데그룹이 보유한 다양한 자산이 편입될 가능성을 보여줬다고 판단한다”고 말했다. 신규자산은 모두 트리플넷(Triple net, 제세공과금·보험료·재산세를 임차인이 부담)으로 고정되고 변동임대료가 혼합돼 있다. 임대료 조건은 고정임대료의 경우 매대대금의 3.8%, 변동임대료의 경우 전년도 매출액의 0.5%다. 올해 1·4분기 실적은 영업수익은 전년 동기 대비 8.7% 증가한 207억원, 영업이익은 6.2% 증가한 127억원을 기록했다. 1·4분기 기준 배당가능이익은 6.7% 증가한 147억원으로 올해 영업수익과 영업이익은 각각 950억원, 630억원을 기록할 것으로 전망했다. 이 연구원은 “2·4분기부터 1·4분기 편입된 신규 자산 효과가 본격화되면서 이익 증가도 계속될 것으로 추정한다”고 전했다. 현재 주가 기준으로 올해 롯데리츠의 배당수익률은 5.3% 수준으로 전망했다. 이 연구원은 “업종 내 다른 자산을 보유한 회사들 대비 높은 배당수익률과 롯데그룹을 중심으로 계속되는 자산 편입 등을 고려하면 업종 내 최선호주를 유지한다”고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]SK증권은 28일 롯데쇼핑에 대해 최근 롯데리츠가 김포물류센터를 포함한 자산을 추가로 매입하며 답보상태던 롯데ON의 실마리를 풀기 시작했다며 투자의견을 '중립'에서 '매수'로 상향하고 목표주가를 9만원에서 13만5000원으로 높였다. 유승우 SK증권 연구원은 "이커머스의 핵심이 물류임을 감안했을 때 롯데ON은 성장성이 답보 상태였다"며 "최근 롯데리츠가 김포물류센터를 포함한 롯데쇼핑의 자산을 추가로 매입하며 롯데글로벌로지스와 물류에 대한 투자를 집행할 개연성이 높아졌다"고 짚었다. 앞서 지난해 11월 SK증권은 롯데그룹 차원에서 출범한 롯데ON이 부진을 면하기 위해서는 롯데글로벌로지스의 상장 혹은 롯데리츠의 신규 트렌치로 롯데글로벌로지스의 물류센터나 롯데마트 추가 편입으로 자금 조달이 필요하다고 강조한 바 있다. 유 연구원은 "물류 역량이 GMV 상승의 핵심인데 실제로 롯데리츠가 동사와 롯데글로벌로지스의 연면적 3만870.3m2(제곱미터)의 김포 물류센터를 955억원에 매입을 결정했고, 롯데백화점 2곳(중동점, 안산점), 롯데마트 2곳(계양점, 춘천점), 롯데프리미엄아울렛 1곳(이천점)도 매입했다"며 "이를 시작으로 롯데글로벌로지스와 동사는 함께 물류 투자를 늘려갈 개연성이 높다"고 설명했다. 이어 "온라인 마켓플레이스인 롯데ON은 아직 물리적 결합 수준에 불과해 이커머스시장에서 GMV 기준으로 존재감이 낮다"면서도 "이번 롯데리츠 자산 편입이 동사가 물류 투자를 통해 배송 역량 강화로 롯데ON 성장성을 보여주겠다는 시그널로 해석할 수 있다"고 분석했다.   kmk@fnnews.com 김민기 기자

[파이낸셜뉴스] 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 ‘롯데리츠’)는 12일 이사회를 열고 8000억원 규모의 백화점, 프리미엄아울렛, 마트 및 물류센터 자산을 추가로 편입하기 위한 안건을 결의했다고 밝혔다. 롯데쇼핑 역시 같은 날 이사회를 열고 롯데백화점 중동점을 비롯한 5개 점포를 롯데리츠에 양도하고 해당 부동산에 대해 임차하기로 결의했다. 이번에 롯데리츠가 추가 편입하고자 하는 자산은 롯데백화점 중동점 및 안산점, 롯데프리미엄아울렛 이천점, 롯데마트 계양점 및 춘천점, 롯데김포물류센터 등 총 6곳으로 구성돼 있다. 추가 편입이 이뤄질 경우 롯데리츠는 유통 점포뿐 아니라 물류센터까지 자산으로 보유하게 되면서 질적·양적 성장은 물론 자산 포트폴리오 구성의 다변화도 꾀할 수 있게 된다. 롯데쇼핑은 자산 유동화를 통해 효율적인 자산 운용을 이루는 한편, 조달된 자금을 기존 사업 경쟁력 강화 및 신사업에 투자한다는 계획이다. 2019년 10월 30일 유가증권시장에 상장한 롯데리츠는 롯데백화점, 아울렛, 마트 등을 자산으로 구성해 10개 점포에서 발생한 임대수익을 투자자에게 배당하는 구조를 지니고 있다. 롯데리츠의 앵커투자자 및 책임임차인은 지분 50%를 소유한 롯데쇼핑이며, 자산관리는 롯데AMC가 맡고 있다. 리츠의 주요 수익원은 임대수익이라 할 수 있는데, 특히 롯데리츠의 경우 임차인인 롯데쇼핑과의 장기 책임임대차 계약을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능하다. 관련 인허가 절차 등을 거쳐 추가 자산 편입이 이뤄질 경우, 롯데리츠가 보유한 자산 규모는 현재 1조5000억원에서 2조3000억원으로 증가하게 되며, 매년 임대 수익은 현재 약 750억원 수준에서 약 1100억원 수준으로 상승할 것으로 예상된다. 또한 편입을 추진하고 있는 롯데 백화점, 프리미엄아울렛, 마트가 대부분 수도권 핵심지에 위치하고 있어 더욱 안정적인 임대 수익을 창출하는 한편, 자산 포트폴리오 구성의 다변화를 이뤄 유통업계의 변동성이 심화되어 가고 있는 시장 상황에도 유연하게 대응할 예정이다. 롯데리츠는 롯데글로벌로지스와의 우선매수협상권 체결을 통해 롯데글로벌로지스가 현재 소유 중이거나 건설 중인 물류센터에 대해 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 확보할 계획이다. 향후에도 언택트 시대 투자자의 선호도가 높은 우량 물류 자산 편입을 추진해 롯데리츠의 지속 성장을 위해 힘쓴다는 방침이다. 롯데리츠 관계자는 추가 자산 편입을 골자로 한 이번 이사회 결과에 대해 “6곳의 우량한 자산 편입을 통해 양적인 성장은 물론 투자 포트폴리오 구성에서도 질적으로 한단계 더 성장할 것으로 기대한다”면서 “앞으로도 자산의 경쟁력 증대를 위해 힘쓰고, 국내 최대 상장리츠로서 주주가치 극대화를 위한 노력을 지속할 계획”이라고 밝혔다. padet80@fnnews.com 박신영 기자

[파이낸셜뉴스]KTB투자증권은 1일 롯데리츠에 대해 올해 배당수익률은 5.3%로 부동산업종 차선호주를 유지한다고 평가했다. 라진성 KTB투자증권 연구원은 “롯데리츠는 기업공개(IPO) 모니터링 기간(3~12개월)이 종료되는 올해 10월 안으로 S&P 및 MSCI글로벌(리츠)지수 추가 편입 가능성이 높은 상황으로 강력한 주가 모멘텀이 될 것”이라고 내다봤다. 이어 “만약 MSCI 리밸런싱 이슈 종료로 주가 하락 시 매수 기회다”고 설명했다. 라 연구원은 “MSCI는 지난달 29일 장 마감 가격 기준으로 지수 정기변경(리밸런싱) 사항을 반영했다”며 “롯데리츠는 MSCI 스몰캡지수에 편입된 것으로 파악한다”고 밝혔다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 84개 자가점포에 대한 우선매수협상권(ROFO)을 보유 중이다. 라 연구원은 “롯데쇼핑의 구조조정 대상은 임차료를 내는 부실점포이며, 롯데쇼핑이 보유 중인 자산을 추가 편입할 경우 보유지분(50%)에 대한 의결권 행사가 불가능해 부실점포 매입은 제한적”이라며 “오히려 롯데글로벌로지스의 물류센터 등 양질의 자산 편입이 고려대상인 것으로 파악된다”고 평가했다. 그러면서 “연간 1.5%의 고정 임대료 상승률 적용 중으로, 현재 EBITDA 대비 임대료 수준을 감안 시 당분간 부담 가능한 수준이다”며 "배당금의 예측가능성이 높고, 배당컷은 제한적일 것"이라고 전망했다. fnljs@fnnews.com 이진석 기자

[파이낸셜뉴스] 한화투자증권은 21일 롯데리츠에 대해 예상 배당수익률이 6%대를 넘어서는 지금이 매수 적기라고 판단했다. 송유림 한화투자증권 연구원은 "중장기적인 관점에서 리츠 투자를 고려한다면 올해 예상 배당수익률이 6%대를 넘어서는 지금이 롯데리츠의 매수 적기"라며 "안정적인 배당 지급이 이뤄지는 가운데 향후에 있을 자산 매입까지 고려한다면 그 이상의 배당수익률도 충분히 기대할 수 있기 때문"이라고 설명했다. 롯데리츠는 업계 내 최초 신용등급 획득 및 회사채 발행을 통해 차입 금리를 2.09%까지 낮추면서 배당수익률도 6%대까지 끌어올렸다. 뿐만 아니라 코로나19 여파에 따른 오프라인 유통시장 축소, 롯데쇼핑의 구조조정 등은 롯데리츠의 자산편입을 가속화시키는 요인으로 작용할 것으로 예상했다.  송 연구원은 "롯데그룹의 변화로 미루어봤을 때 리테일뿐만 아니라 물류센터, 호텔 등 타 계열사 자산의 편입 가능성도 배제할 수 없는 상황"이라며 "이로써 롯데리츠는 배당주뿐만 아니라 성장주로서의 매력을 더할 전망인데, 이렇게 되면 배당금 증가뿐만 아니라 멀티플 상향까지도 더해질 수 있어 의미가 크다"고 판단했다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자

[파이낸셜뉴스] NH투자증권은 5일 롯데리츠에 대해 안정적인 배당 매력이 부각되고 있다며 투자의견 '매수'와 목표주가 '7만5000원'을 유지했다. 이민재 NH투자증권 연구원은 "지난해 10월말 이후 롯데리츠를 포함한 대부분의 리츠 주가는 평균 15% 이상 하락한 상태"라며 "이는 롯데리츠 상장 후 높아진 관심으로 인한 밸류에이션 부담과 수급 이슈 때문"이라고 설명했다. 하지만 올해 실적기준과 주요 상장 리츠의 배당수익률이 5~6%로 높아진 것을 감안하면 여전히 매력적인 구간이란 분석이다. 특히 올해 리츠 시장은 계속되는 상장과 추가 세제 혜택이 주어질 전망이다. 켄달스퀘어(물류센터, 7000억원), 벨기에리츠(오피스, 4000억원), 코람코에너지플러스(주유소, 2000억원)외 총 6개, 공모규모 합계 등 약 2조원의 리츠 업체들이 상장될 예정이다. 또 공모 리츠와 부동산 펀드 투자자들은 오는 3월부터 추가 세제 혜택을 받을 전망이다. 5000만원 한도로 3년 보유 시 배당소득에 대해 9%의 분리과세를 적용할 예정이다. 현재는 14%(주민세 별도)의 세율이 적용된다. 이민재 연구원은 "롯데쇼핑과 체결한 연간 1.5%의 임대료 상승률과 평균 금리 2.09%에 불과한 우수한 조달 능력 등으로 안정적인 이익은 여전히 유효하다"고 평가했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자