[파이낸셜뉴스] 미래에셋그룹의 첫 리츠인 미래에셋맵스리츠(미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사)가 상장 후 첫 배당을 눈앞에 뒀다. 코로나19 사태에도 안정적인 임대차계약 구조로 공모투자자들에게 약속했던 수준을 상회하는 7.92% 연환산 배당수익률을 지급할 예정이다.  23일 금융투자업계에 따르면 미래에셋맵스리츠는 지난달 14일 이사회를 열고 1주당 132원의 현금배당을 의결했다. 총 배당액은 27억원 가량으로 올 3월에 배당이 이뤄질 예정이다.  연환산 배당수익률은 2020년 8월 상장 당시 목표로 했던 7.87%를 다소 초과한 7.92% 수준으로 예상된다. 최근 리테일 시장에 대한 우려에도 임차인인 GS리테일과의 장기임대차계약에 따른 안정적인 현금흐름 확보를 통해 코로나19 상황에도 목표 배당수익률을 달성한 것이다.  미래에셋맵스리츠의 현재 편입자산은 신분당선 광교중앙역 인근 광교 신도시 핵심지역에 소재하고 있다. 연면적 약 8만5950㎡(2만6000평) 수준으로 판매시설(롯데아울렛 광교점)과 문화집회시설(롯데시네마 광교아울렛점)을 포함해 지하 4층~지상 5층으로 구성돼 있다.  리츠(REITs) 자산관리회사(AMC)인 미래에셋자산운용은 안정적인 현금흐름이 가능할 것으로 예상되는 추가자산을 지속적으로 편입할 예정이다.  최창훈 미래에셋자산운용 부동산부문 대표는 “현재 상장된 ‘미래에셋맵스리츠’는 리테일 투자(도심형 아울렛)를 시작으로 성장성이 높은 우량 상업용 부동산의 신규 자산을 편입, 다양한 부동산 포트폴리오를 구축한 대형 리츠로 도약할 것”이라며 “기관 투자자 외에도 안정적인 배당을 희망하는 개인 투자자에게 투자 솔루션을 제공하는 리츠가 될 것”이라고 말했다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스]미래에셋맵스제1호리츠가 5일 유가증권시장에 상장한다. 한국거래소는 유가증권시장 상장 절차를 진행 중인 미래에셋맵스제1호리츠가 5일부터 매매거래가 시작된다고 3일 공시했다. 미래에셋맵스제1호리츠는 경기도 광교신도시 내 핵심지역에 위치한 광교센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자하는 리츠다. 지난달 13일에서 15일까지 일반인 대상 공모주 청약을 진행해 9대 1의 경쟁률을 기록했다. 증거금은 약 1794억원이 몰렸다. 앞서 기관투자자를 대상으로 한 수요예측에서도 총 128개 기관투자자가 참여해 54대 1의 경쟁률을 기록, 기관투자자 배정금액 320억원 중 47%에 해당하는 금액이 의무보호확약을 신청한 바 있다. 이달 공모시장 내 바이오, 2차전지 등 특정 섹터의 관심도가 높은 상황에서도 흥행에 성공했다는 평가가 잇따르고 있다. 미래에셋맵스제1호리츠의 주당 공모가는 5000원으로 공모금액은 720억 원이다. 회사 측에 따르면 향후 데이터센터, 물류센터, 오피스 등 안정적인 현금흐름이 예상되는 신규 자산을 편입해 투자가치를 높일 것으로 보인다. 미래에셋자산운용 부동산부문 최창훈 대표는 “미래에셋자산운용이 첫 번째로 운용하는 미래에셋맵스제1호리츠의 자산 가치를 인정하고 많은 관심을 보내준 사람들에게 감사한다”며 “상장 후에도 지속적으로 포트폴리오를 구축해 기관투자자 외에도 안정적인 배당을 희망하는 개인투자자에게까지 투자 솔루션을 제공하는 리츠가 될 것”이라고 말했다. 한편 광교센트럴푸르지오시티 상업시설 임차인은 AA의 우량 신용등급을 보유한 GS그룹 내 핵심 계열사인 GS리테일이다. 임대차계약기간 15년 동안 실제 상업시설 매출과 독립적으로 리츠가 고정임대료를 지급받는 구조로 경기변동에 따른 위험을 최소화하는 등 안정성을 추구하는 상품이다. kmk@fnnews.com 김민기 기자

[파이낸셜뉴스]유가증권시장 상장을 앞둔 미래에셋맵스제1호리츠의 공모청약이 9대 1의 경쟁률을 기록했다. 16일 대표주관사 미래에셋대우에 따르면 지난 13일에서 15일까지 진행한 미래에셋맵스제1호리츠의 일반 투자자 청약 전체 물량 800만주에 약 7200만주가 접수됐다. 청약 증거금으로는 약 1794억원이 몰렸다. 앞서 지난 8~9일 진행한 기관투자자 대상 수요예측에서는 총 128개 기관투자자의 참여로 54대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 미래에셋맵스제1호리츠는 경기도 광교신도시 내 핵심지역에 위치한 광교센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자하는 리츠다. 우량 신용등급을 보유한 임차인인 GS리테일로부터 고정 임대료를 지급받는 임대차계약을 체결해 경기변동에 따른 위험을 최소화했다. 이번 공모를 통해 약 720억원을 조달, 후순위담보대출을 전액 상환할 예정이다. 미래에셋자산운용 부동산부문 최창훈 대표는 “기관투자자에 이어 미래에셋맵스제1호리츠의 투자 가치를 인정하고 관심을 보내준 일반 투자자 여러분들께도 감사드린다”며 “상장 후 국내 리츠 시장을 선도하며, 지속적이고 안정적인 성장을 통해 리츠의 투자가치와 주주이익 제고를 위해 노력하겠다”고 말했다. 미래에셋맵스제1호리츠의 시가총액 규모는 약 1005억원(공모가 기준) 수준으로 조만간 거래소 심사를 거쳐 유가증권시장에 상장될 예정이다. fnljs@fnnews.com 이진석 기자

[파이낸셜뉴스] 유가증권시장 상장을 앞둔 미래에셋맵스제1호리츠의 공모청약이 9대 1의 경쟁률을 기록했다. 16dlf 미래에셋대우에 따르면, 지난 13일에서 15일까지 진행한 미래에셋맵스제1호리츠의 일반 투자자 청약 전체 물량 800만주에 약 7200만주가 접수됐다. 청약 증거금으로는 약 1794억원이 몰렸다. 앞서 지난 8~ 9일 진행한 기관투자자 대상 수요예측에서는 총 128개 기관투자자의 참여로 54대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 미래에셋맵스제1호리츠는 경기 광교신도시 내 핵심지역에 위치한 광교센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자하는 리츠다. 우량 신용등급을 보유한 임차인인 GS리테일로부터 고정 임대료를 지급받는 임대차계약을 체결해 경기변동에 따른 위험을 최소화했다. 이번 공모를 통해 약 720억원을 조달, 후순위담보대출을 전액 상환할 예정이다. 미래에셋자산운용 부동산부문 최창훈 대표는 “기관 투자자에 이어 미래에셋맵스제1호리츠의 투자 가치를 인정하고 관심을 보내준 일반 투자자들에게 감사하다”며 “상장 후 국내 리츠 시장을 선도하며, 지속적이고 안정적인 성장을 통해 리츠의 투자가치와 주주이익 제고를 위해 노력하겠다”고 말했다. 미래에셋맵스제1호리츠의 시가총액 규모는 약 1005억원(공모가 기준) 수준으로 조만간 거래소 심사를 거쳐 유가증권시장에 상장될 예정이다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스] 미래에셋맵스제1호리츠가 지난 8일부터 9일까지 국내외 기관 투자자를 대상으로 수요예측을 마무리했다고 10일 밝혔다. 이번 수요예측에는 국내외 128개 기관투자자가 참여해 경쟁률 54대 1 기록했다. 기관 투자자 배정금액 320억원 중 47%에 해당하는 금액이 의무보호확약을 신청했다. 주당 공모가는 5000원으로 공모금액은 720억원이다. 일반 투자자 대상 청약은 오는 13일부터 15일까지 3일 간 미래에셋대우와 신한금융투자, SK증권에서 받는다. 미래에셋맵스제1호리츠는 미래에셋자산운용이 운용하는 첫 번째 부동산투자회사로 경기도 광교신도시 내 핵심지역에 위치한 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자하는 리츠다. 미래에셋맵스제1호리츠는 이번 공모를 통해 조달된 720억원으로 후순위담보대출을 전액 상환할 예정이다. 향후 물류창고, 데이터센터, 오피스 등과 같이 안정적인 현금흐름이 예상되는 신규 자산을 편입해 수익성은 극대화하고 리스크는 최소화해 투자가치를 높일 계획이다. 향후 10년 투자 기준 약 6.2% 수준의 평균 연환산 배당률이 예상되며, 상장 후 최초 배당률은 약 7% 후반 수준이 될 것으로 보인다. 미래에셋자산운용 관계자는 “본 자산은 상업시설의 매출과 독립적으로 AA의 우량 신용등급을 보유한 임차인인 GS리테일로부터 고정 임대료를 지급받는 구조로 경기변동에 따른 위험을 최소화했다”며 “앞으로 안정적인 현금 흐름을 기반으로 추가 자산 편입을 통해 포트폴리오 가치를 극대화시키겠다”고 말했다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스] 미래에셋자산운용의 첫 번째 부동산투자회사 미래에셋맵스제1호리츠가 유가증권시장 상장을 추진한다. 미래에셋맵스제1호리츠는 증권신고서 효력 발생을 시작으로 본격적인 공모절차에 돌입했다고 3일 밝혔다. 맵스제1호리츠는 경기도 광교 신도시 내 핵심지역에 위치한 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자하는 리츠다. 광교 신도시 주변에는 수원 구도심과 수지, 분당 등 인접 주거밀집지역으로부터 약 160만명 규모의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있다. 또 국내 최대기업인 삼성전자 수원 디지털시티와 광교 테크노밸리, 법조타운 등 대규모 업무시설이 밀집돼 있는 자족형 경제기반을 갖춘 복합 기능도시를 구축하고 있어 성장 잠재력이 높은 것이 특징이다. 현재 해당 상업시설은 신용등급이 우량한 임차인과 전차인으로 구성돼있다. GS그룹과 롯데그룹 내 핵심 계열사와 2035년 9월까지 임대차 및 전대차 계약이 체결돼 있다. 잔여 임대차 계약기간은 약 15년 이상으로 국내 기 상장된 리츠 중에서는 최장 기간이다. 회사 측에 따르면 이중 신용보강 구조로 경기변동에 따른 위험을 최소화했으며 향후 10년 투자 가정시 평균 연환산 배당률은 약 6% 초반이 될 것으로 예상하고 있다. 특히 이번 공모에 참여한 투자자는 상장일로부터 약 4개월 후, 약 7% 후반 수준의 배당률이 예정돼 있다. 맵스제1호리츠는 주요 핵심 권역에 위치한 오피스와 물류창고, 데어터센터 등의 추가 자산 편입을 통해 포트폴리오 가치를 극대화시킬 계획이다. 수익성은 극대화하고 리스크는 최소화하여 투자 가치를 높인다는 방안이다. 맵스제1호리츠가 이번 상장을 위해 공모하는 주식수는 1440만주이며 공모가는 5000원 단일가로 공모예정금액은 720억 원이다. 오는 8일부터 9일까지 국내외 기관 투자자를 대상으로 수요예측이 진행된다. 13일부터 15일까지는 일반 투자자 대상의 공모 청약을 진행할 예정이다. 대표 주관사는 미래에셋대우, 공동 주관사는 신한금융투자, 인수단은 SK증권이다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 중구 소재 정동빌딩(정동 15-5)의 매각 흥행여부에 눈길이 몰리고 있다. 이번 매각은 지난 2014년 이지스자산운용이 인수 한 이후 행보다. 부동산펀드 투자자(LP)였던 삼성화재, NH농협손보, 메트라이프생명이 투자 결실을 얻을 수 있을 지 주목된다. 1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용과 정동빌딩 매각자문사 CBRE코리아, 세빌스코리아는 오는 5월 2일 매각 입찰을 실시한다. 20여곳이 넘는 원매자들이 NDA(비밀유지확약서)를 체결, IM(투자설명서)을 수령했다. 이지스자산운용은 이지스사모부동산투자신탁42호를 통해 정동빌딩을 보유하고 있다. 2014년 삼성SRA자산운용(현 삼성투신운용)으로부터 이 빌딩을 인수한 바 있다. 당시 삼성SRA자산운용을 통해 엑시트(회수)한 투자자들은 삼성생명 등이다. 삼성SRA자산운용은 2010년 3월 부동산펀드(삼성사모부동산투자신탁제2호)를 통해 약 1780억원에 인수한 바 있다. 이지스자산운용은 정동빌딩 인수대금 2800억원 중 1600억원을 대출을 통해 조달한 것으로 알려졌다. 1200억원은 NH손해보험, 삼성화재, 메트라이프생명의 참여를 통해 조달한 것으로 전해졌다. 정동빌딩은 1978년 준공된 오래된 건물이지만, 2007년 정동PFV가 건물을 매입해 업무시설 및 근린생활 시설로 용도변경을 하고 증축, 2010년 3월에 준공됐다. 2009년 미래에셋맵스자산운용(현 미래에셋자산운용)과 싱가포르 부동산 투자회사 퍼시픽스타코리아가 인수를 추진했던 자산이다. 정동빌딩은 서울역사박물관과 덕수궁 사이에 있으며 맞은편에는 정동공원이 있다. 대지면적 4200.3㎡, 매각면적 3만9343.15㎡다. 지하5층~지상20층 규모다. 매각면적은 3만9343.15㎡다. 임차인도 안정적인 자산이다. 현재 김앤장법률사무소, 뉴질랜드대사관, 네덜란드대사관, 노르웨이대사관, 국토교통부 용산공원조성추진기획단, GGGI글로벌녹색성장연구소, 한국언론진흥재단 미디어교육원 및 종합교육연수원, 오퍼스PE 등이 입주해있다. 같은 CBD(도심권역)의 '더 익스체인지 서울' 빌딩은 코람코자산운용-시티코어가 우선협상대상자로 선정된 바 있다. JLL(존스랑라살) 코리아에 따르면 올해 1·4분기 서울 A급 오피스 투자는 약 3조462억원어치 거래됐다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 메가 딜이 7건이나 체결되면서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다. 권역별 공실률은 도심권역 1.7%, 강남권역(GBD) 0.3%, 여의도권역(YBD) 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. 정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “1·4분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사된 것이 확인됐다. 블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장리츠들이 코어자산들을 제한적으로 검토하고 있다. 오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 케펠자산운용이 서울 여의도 하이투자증권빌딩(옛 KTB투자증권빌딩) 인수 우선협상대상자로 유력하다. 투어만 20여곳 이상이 참여한 자산이다. 여의도권역(CBD) 내 오피스 가격의 견조함은 고금리 기조가 지속됨에 불구, 투자자들의 관심을 끌었다. 29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용이 운용하는 미래에셋맵스프런티어사모부동산신탁29호, 하이투자증권빌딩 매각자문사 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 존스랑라살(JLL)은 우선협상대상자에 케펠자산운용을 선정할 것으로 보인다. 이지스자산운용, 하이자산운용, 신한리츠운용 등 7곳의 경쟁을 뚫은 결과다. 약 3550억원을 제시했다. 하이투자증권빌딩은 미래에셋자산운용이 2011년 5월 국민연금의 투자를 통해 2400억원에 인수했다. 하지만 2020년 마스턴투자운용과 협상하다가 매각이 불발된 바 있다. 하이투자증권빌딩은 여의도 공원 바로 맞은 편에 있다. 대지면적 3707㎡, 연면적 4만9826㎡다. 지하 7층~지상 19층 규모다. 업무시설 A동과 카페와 음식점이 입점한 B동으로 이뤄졌다. 2012년 리모델링을 한 바 있다. 입주자로는 하이투자증권, 한국포스증권, 키움캐피탈, 엘엔에스자산운용, 이스트우드자산운용, 블래쉬자산운용, 오하자산운용, 베가인베스트먼트, 코레이트자산운용, 신한투자증권, 대구은행 등 금융사들이 있다. 한국M&A거래소도 입주해있다. 현재 공실률은 자연 공실률 수준인 약 5%다. 안정적인 캐시플로우(현금흐름)가 가능한 자산이라는 평가다. 2027년까지 임차인의 약 56%가 임대차 만기다. 향후 임대수입 상승 및 사옥 활용도 기대된다. IB업계 관계자는 "하이투자증권빌딩이 있는 여의도 국제금융 중심지구 내 금융특정개발진흥지구는 서울시에서 발표한 '여의도 금융중심지구단위계획(안)'에 따른 용도지역 조정 가능 대상지다. 조정기준 충족 시 용도지역 상향 및 용적률 상승이 가능할 것으로 기대된다"며 "한국의 월스트리트인 'YBD' 자산인 점이 매력적"이라고 말했다. 서울 오피스 가치는 견조한 편이다. 하인즈에 따르면 2022년 서울 오피스 임대료 상승률은 16%에 달한다. 하인즈-JLL(존스랑라살) 연구에 따르면 서울은 지난 10분기 중 9분기에 걸쳐 오피스 공급 증가율을 상회하는 수요 증가율을 보였다. 오피스 공실률은 2·4분기 기준 2.0%로 2021년 1·4분기 대비 15.4% 줄었다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 금리인상으로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 상업용 부동산 시장도 혼돈에 빠지고 있다. 금리상승에 따른 급격한 자산 가치 하락으로 매도자들이 싼 값에 못팔겠다며 딜(거래)을 포기하는 사례가 잇따르고 있기 때문이다. 올해 매도자-매수자간 밸류에이션(가치) 갭(차이)이 역대 최고에 달할 것이라는 전망도 나오고 있다. 커지는 매도자-매수자 시각 괴리 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용이 운용하는 '미래에셋맵스전문투자형사모부동산투자신탁63호'와 판교 알파돔타워 매각주관사 존스랑라살(JLL)코리아가 최근 진행한 매각 입찰에는 삼성SRA자산운용을 포함해 캐피탈랜드, 코람코자산운용, 이지스자산운용, IKR(이지스투자파트너스-KKR 합작법인), ANW 등 6곳이 참여했다. 하지만 알파돔타워 매각 측의 고민이 깊어지는 것으로 알려졌다. 만족할 만한 가격으로 입찰이 들어오지 않아서다. 이에 일단 적격예비후보를 선정, 2차 입찰을 추진할 것으로 전해졌다. IB업계 관계자는 "2차 입찰을 진행해도 만족할 만한 가격으로 입찰이 들어올지는 미지수다. 현재 캡레이트(자본환원율) 4%대 수준으로 알고 있다"며 "'밸류에이션 갭'에서 매도자와 매수자의 온도 차이가 극명한 상황"이라고 설명했다. 신한카드도 눈독을 들였던 타워8은 우선협상을 진행하던 이지스자산운용의 포기로 딜(거래) 프로세스가 난감해진 상황이다. 당초 이지스자산운용은 3.3㎡당 3800만원을 제시하며 경쟁자들을 크게 따돌렸다. 이지스자산운용은 추가 협의를 통해 매각측인 DWS자산운용에서 3.3㎡당 3500만원이라는 가격 재조정을 받았다고 주장했다. 하지만 이지스자산운용은 재차 내부 투자심사위원회에서 투자 안건을 부결시켰다. 이 와중에 블랙스톤은 타워8 거래 가격으로 3.3㎡당 3350만원을 제시하기도 했다. IB업계 관계자는 "DWS자산운용은 타워8 관련 대출 만기가 내년이고, 에쿼티(지분)는 폐쇄형인 것으로 안다"며 "자산이 우량한 만큼 급하게 매각할 것이 없다고 판단하는 것으로 안다"고 강조했다. 앞서 2022년 7월 지알이파트너스자산운용이 매입한 서울 명동의 화이자타워는 매각 측은 3.3㎡당 3500만원 이상을 고수했고 원매자는 3.3㎡당 3000만원 초반을 제시해 매각이 무산됐다. 스타로드자산운용이 공동투자자 안젤로고든과 함께 인수한 서울 강남대로 363강남타워(옛 덕흥빌딩)도 매각을 철회했다. KB스타오피스 전문투자형 사모부동산자투자신탁 제3-1호의 KDB생명타워(서울 동자동) 수익증권 450억좌도 원매자들의 관심에도 매각이 원점으로 돌아갔다. M&G리얼에스테이트와 캐피탈랜드투자운용이 보유한 서울 역삼동 소재 '아이콘 역삼'은 원매자와 눈높이를 맞추기 어려웠다. 교보자산신탁도 강남구 삼성로 512 소재 삼성동 빌딩 매각을 잠정 연기한다고 통보한 바 있다. 앞서 존스랑라살(JLL)코리아-신영에셋 컨소시엄, 세빌스코리아, 교보리얼코, CBRE-컬리어스 컨소시엄, 쿠시먼앤웨이크필드, 에비슨영, 에이커트리, 딜로이트안진회계법인 등 8곳이 삼성동 빌딩 매각주관사가 되기 위해 문을 두드린 바 있다. 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매입협상도 결렬, 소송 중이다. 미래에셋자산운용은 브룩필드자산운용에 낸 2000억원 규모 이행보증금을 반환받기 위해 싱가포르국제중재센터(SIAC)에 제소했다. 인수자금 및 부대비용 4조3000억원으로 예상된 빅 딜의 무산이다. 2022년 오피스 거래 7년 만에 감소  글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 지난해 서울, 판교의 오피스 거래 규모는 총 13조4000억원으로 역대 최대 규모를 기록한 2021년(14조9000억원)보다 10% 감소했다. 2015년 이후 처음 감소한 것으로 7년 만이다. 국내외 금리 상승, 금융시장의 변동성 확대, 유동성 위축 등으로 불확실성이 커지면서 투자도 움츠러든 것으로 풀이된다.  프라임 오피스의 캡레이트는 2022년 4·4분기 기준 4%대 중반으로 집계됐다. 5년물 국고채 평균 수익률(3.9%)과의 스프레드는 50bp(1bp=0.01%)다. 스프레드가 300bp를 넘나들던 호황기에 비하면 오피스 투자 여건이 좋지 않은 데다 금리 인상도 이어질 것으로 전망돼 올해 오피스 투자는 위축세가 불가피할 것으로 예상된다.  쿠시먼앤드웨이크필드는 "올해 금리 인상 속도는 완화될 것으로 예상되나, 높은 인플레이션과 지정학적 리스크 등으로 고금리 기조는 지속될 것"이라며 "캡레이트는 오르되 자산 가격의 조정이 이루어지고 거래 규모는 감소할 것"으로 예상했다.  JLL코리아는 "저금리 때 자산을 매입해 올해 만기가 도래한 투자자들은 고금리로 인한 리파이낸싱 이슈를 더 크게 겪을 것"이라며 "유동성이 부족한 투자자들은 자금 회수를 위해 펀드나 리츠 지분을 매각하거나 다소 낮은 가격을 수용할 수도 있다"고 말했다. 이어 "금융시장 변동성으로 전체 거래 규모가 줄어들 것"이라며 "우선협상대상자가 선정되더라도 거래가 지연되거나 무산되면서 종결까지 시간이 오래 걸릴 수 있다"고 진단했다.  한편, 폐기물 업체와 같은 특수 인프라 자산도 매도자-매수자간 괴리가 큰 상황이다. 약 20%에 달하는 가격 갭이 있는 것으로 알려졌다.  IB업계 관계자는 "건축폐기물, 소각 등 폐기물 업체는 2021년 상반기까지 좋은 가격을 받기 원한다"며 "현재 자산 가치 조정에 따른 새로운 가격을 받아들이지 않고 있는 상황"이라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매입협상 결렬에 2000억원 규모 인수 보증금의 향방이 주목된다. 미래에셋자산운용은 이행보증금을 반환받기 위해 싱가포르국제중재센터(SIAC)에 제소했다. 이에 캐나다 브룩필드자산운용은 미래에셋자산운용의 계약 의무 불이행이 원인이라며 맞서고 있는 상태다. ■미래에셋 Vs 브룩필드 주장 엇갈려 브룩필드자산운용은 28일 “매각 협약은 미래에셋 측의 계약상 의무 불이행 때문에 해지됐다”라며 “브룩필드가 실행하려 했던 역내 거래(on-shore transaction)는 브룩필드가 2016년 IFC를 인수한 이래 창출한 가치에 따라 한국 과세 당국에 상당한 세수를 제공했을 것”이라고 주장했다. 앞서 미래에셋자산운용은 IFC 매도자인 브룩필드자산운용과 양해각서(MOU)에 미래에셋자산운용이 IFC의 매입을 위해 설립한 리츠(부동산투자회사)의 영업인가를 전제로, 우선협상기간까지 영업인가를 받지 못할 경우 보증금 전액을 반환받는 조건이 있다고 주장했다. 미래에셋자산운용은 지난 8월 IFC 매입을 위한 ‘세이지리츠’를 설립했으나 영업인가를 받지 못했다. 미래에셋자산운용은 리츠 영업인가를 받지 못한 뒤 대안 거래 구조를 제안했지만, 브룩필드자산운용 측이 이를 받아들이지 않은 것으로 주장했다. 미래에셋자산운용을 비롯한 국내외 투자자들은 입찰초기부터 매도인이 IFC 매각차익에 따른 세금을 한국 과세당국에 납부해야 하는 역내거래 조건을 일관되게 주장해왔다. 입찰 당시 최종적으로 역내거래에 합의했던 브룩필드자산운용은 리츠 영업인가 승인을 받지 못한 것을 계기로 역외거래를 시도하고자 입장을 바꿨다고 미래에셋자산운용은 주장했다. 이와 관련 브룩필드자산운용은 "한국 과세 당국에 세금을 내지 않기 위해 역외 거래를 주장한 적도 없다"고 해명했다. IFC 매각과 관련 세금 문제가 중요 사안으로 떠오른 것은 브룩필드가 싱가포르에 있는 특수목적법인(SPC)을 통해 IFC를 보유하고 있기 때문이다. 이번 거래는 해외법인인 SPC의 지분을 넘기는 구조로 해외 사모펀드가 역외 법인을 이용해 소유한 국내 자산을 거래할 때는 역외 거래가 돼 국내 과세 당국에 매각 차익에 따른 세금을 내지 않아도 된다. 싱가포르 과세당국에 내는 세금은 자산 종류와 펀드의 관여도에 따라 세율이 달라진다. 반면 역내 거래로 진행할 경우 국내 과세당국에 세금을 내야 한다. 이번 IFC 매각 대금이 4조1000억원이었던 것을 고려하면 한국 과세당국에 내야 할 세금은 수천억원에 달할 것으로 예상됐다. 미래에셋자산운용은 '미래에셋맵스일반사모투자신탁67호' 펀드 설정을 통해 브룩필드자산운용에 이행보증금 2000억원을 납부했다. 이 펀드는 미래에셋증권 1500억원, 미래에셋캐피탈 350억원, 미래에셋자산운용 150억원 규모로 출자가 이뤄졌다. 미래에셋금융그룹은 인수자금 및 부대비용 4조3000억원 중 2조원을 인수금융으로, 나머지 2조3000억원을 주주대출 및 지분투자로 마련할 계획였다. IB업계 관계자는 "미래에셋그룹과 브룩필드자산운용은 달러원 환율 1200원 초반에 거래 계약을 체결했는데, 달러원 환율은 28일 1443원으로 급등했다"며 "원화로 대금을 받는 브룩필드자산운용 입장에선 당초 예상 및 기대보다 거래대금을 적게받는 것처럼 느낄 것"이라고 말했다. ■인수 무산 자체는 신용도 영향 적어 나이스신용평가는 이번 IFC 인수 무산과 관련 미래에셋금융그룹 계열사 신용도에 미치는 영향은 제한적이라고 봤다. 다만 금융회사의 대체투자 관련 리스크에 대해 모니터링을 강화한다는 계획이다. 나이스신용평가 관계자는 "미래에셋금융그룹이 IFC 인수 본입찰에 참여한 2022년 2월 당시 국고채(3년물) 금리는 0.9~1.0% 수준이었으나, 9월 현재 4.5%를 돌파했다. 금리상승은 자산가치에 할인율로 작용하는 자본비용 증가로 연결돼 국내외 부동산·특별자산 등 대체자산을 포함한 전반적 자산시장에 부정적 영향을 미치고 있다"고 밝혔다. 이어 "PE, 리츠, 인프라, 헤지펀드 등 글로벌 대체투자 지수는 연초가 대비 4~33% 하락한 수준이며 부동산 중심의 리츠 지수 하락률은 25.7%에 이른다. 미래에셋금융그룹은 IFC인수 우선협상자 선정 이후 캡레이트를 4%대로 예상하였으나, 이후 시중금리가 급격히 상승함에 따라 조달비용 및 투자자 요구수익률 상승으로 자금조달에 차질을 겪었다"고 강조했다. 2022년 6월 말 미래에셋증권의 부동산 익스포져(우발부채, 대출채권, 펀드, 리츠 등)는 5.5조원으로 자기자본의 60% 수준이다. 국내 1위의 자기자본 규모에 힘입어 업계 평균(68.8%) 대비 낮으나, 절대 규모로는 NICE신용평가가 신용등급을 부여하고 있는 25개 증권사 중 2위다. 판교 알파돔(6117억원), 하와이 하얏트호텔(5871억원) 등 1000억원 이상의 거액 투자건도 2.6조원으로 전체 부동산 익스포져의 47.9%다. 미래에셋캐피탈은 부동산 PF(7085억원) 이외 수익증권과 투자신탁 등의 형태로 약 3000억원 규모의 부동산 관련 대체투자 익스포져(위험노출액)를 보유하고 있다. 미래에셋자산운용은 상해 푸동빌딩(2668억원), 홍천 블루마운틴골프장(1204억), 호주 포시즌호텔(922억원), 광화문 포시즌호텔(1948억원) 등 국내외 대체자산에 대한 고유재산투자규모가 9201억원이다. 2022년 6월 말 자기자본의 38.5%다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자