[파이낸셜뉴스]  최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 현행 우리나라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도에 대해 분양 가격이 폭락하면 줄줄이 폭망하는 구조라고 비판하며 제도 개선을 시사했다. 최근 불거진 상속세 개편 논의와 관련해선 공론화 과정을 거치겠다며 원론적인 입장을 취했다. 최 부총리는 이날 한 방송에 출연해 최근 태영건설의 워크아웃을 계기로 문제가 대두된 부동산 PF 위기에 대해 "PF를 갑자기 줄이게 되면 금융 시장에 큰 문제가 올 수 있다"며 "충격이 덜하도록 연착륙 시키는 게 과제"라고 말했다. 최 부총리는 선진국 PF제도와 우리나라 PF제로를 비교하며 현행 PF제도의 개선 필요성을 설명했다. 최 부총리는 "선진국 PF는 기본적으로 땅은 자기 자본으로 사고, 땅 위에 건물을 짓거나 사업할 때 거기에서 오는 현금 흐름에 기반해 금융을 일으킨다"며 "반면 우리나라는 돈 100이 든다고 가정하면  한 5% 정도만 자기 돈으로 하고 나머지 95%는 대출을 일으켜서 땅부터 산다"고 했다. 그러면서 "(우리나라는) 나중에 아파트를 짓고 분양하는데, 분양 가격이 폭락하게 되면 줄줄이 영향을 받는, 쉽게 말해서 다 폭망하는 구조"라고 지적했다. 그러면서 "현행 구조에선 지금과 같은 상황이 반복될 수밖에 없다"며 "PF에 근본적인 제도 개선을 위해선 연구 용역을 통해 근본적인 구조 개선 노력을 병행할 것"이라고 덧붙였다. 그는 "부동산 PF 관리하기 위해 사업장별로 맞춤형 지원을 할 것'이라며 "정상 사업장에는 유동성을 공급하고, 부실 우려 사업장은 재구조화에 노력할 것"이라고 설명했다. 최 부총리는 상속세 개편과 관련해선 "(우리나라는) 선진국보다 너무 높고, 기업 지배 구조를 왜곡하는 측면이 있지만 매우 신중해야 한다는 입장도 있다"며 "대통령은 기본적인 원칙에 대한 화두를 던진 것"이라며 "찬반이 있는 과세인 만큼 사회적 공감대를 종합적으로 판단해 신중하게 추진하겠다"고 말했다. 최 부총리는 정부가 공식화 한 금융투자소득세(금투세) 폐지에 대한 '부자 감세' 지적에 동의하기 어렵다는 입장과 함께 2000만명 넘는 개인 투자자를 위한 감세라고 주장했다. 최 부총리는 "실제로 1단계 혜택은 일부 투자자가 보지만 그 투자자들은 시장에 영향을 미치는 투자자들"이라며 "일부에서 부자감세라고 하는데 동의하기 어렵고, 주식 투자자가 1400만명이나 되고 펀드까지 합치면 2000만 넘는 투자자를 위한 감세"라고 강조했다. 그러면서 "금투세는 개인소득세와 달라서 금융자산으로 이동, 국가 간 이동이나 부동산 주식 간 이동성 등 국내경제 상황 등을 종합적으로 고려해 결정한 사항"이라며 "가계 자산이 아직도 실물 자산에 많이 투자하고 있어 결국 가계 자산이 좀 더 자본시장을 통해 생산적인 부분으로 유도해야 할 시점에서 금투세 폐지를 결정했다"고 설명했다. 윤석열 대통령은 지난 2일 서울 여의도 한국거래소 개장식을 찾아 금투세 폐지 정책을 발표했지만, 4일 정부가 발표한 올해 경제정책방향에는 담기지 않아 경제부처 패싱 논란과 함께 총선을 앞둔 즉흥적 발표가 아니냐는 비판이 나왔다. 이에 대해 최 부총리는 "대통령이 행정부 수반이고 모든 정책은 대통령, 장관, 각 부처가 조율한다"며 "정부의 일관된 입장은 주식 양도 과세에 대한 대주주 기준을 완화하면서 금투세를 폐지하는 것"이라며 "언제 추진할지 고민하는 과정에서 결론을 내렸고, 관계 부처간 조율된 스케줄에 따라 대통령이 말씀하신 것"이라며 정부의 일관된 입장이라고 강조했다. 정부의 감세 정책으로 세수가 줄고 국가 채무가 증가할 것이라는 우려에 대해서는 국가 채무를 안정적으로 관리하기 위해 최선을 다하겠다는 원론적인 입장을 밝혔다. 최 부총리는 올해 한국경제의 불안 요인으로 물가와 내수를 꼽았다. 그는 "소비자 물가 상승률은 상반기까지 3%대에 머물다 하반기에 가서야 2% 초반으로 떨어질 것으로 보인다"며 "가장 시급한 것은 물가 안정 기조를 확고히 하는 것"이라고 강조했다. 이어 "수출에 비해 내수 회복세가 더딘 상황"이라며 "내수가 안 좋다는 것은 민생이 어렵다는 뜻인 만큼, 민생 경제의 빠른 회복이 중요한 과제"라고 말했다.  spring@fnnews.com 이보미 기자

지난해 아파트값이 폭락할 때 60대 이상 장년층 매입 비중은 늘어난 반면 30대 '영끌족'은 줄어든 것으로 나타났다. 반면 올해 아파트 값이 반등할 때 매입 비중이 장년층은 줄고, 30대는 늘어났다. 집값 하락 때는 장년층, 반등·상승 때는 젊은 계층이 아파트 구입에 더 나선 것으로 해석되고 있다. 12일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 서울 아파트 매매 거래 연령대별 통계를 분석한 결과 이같이 나타났다. 부동산원 실거래가 통계를 보면 서울 아파트 매매가는 2021년 13.09% 급등한 뒤 2022년에는 22.11% 폭락했다. 올해에는 1~9월 현재 13.42% 반등하며 전년 하락폭 대비 절반을 회복한 상태다. 통계 조사 이후 1년 단위로 아파트값이 심하게 요동친 것은 이번이 처음이다. 급등기인 2021년의 경우 60대 이상 아파트 매입 비중은 14.4%를 기록했다. 이후 20% 이상 집값이 떨어진 2022년에는 이 비중이 16.8%로 늘었고, 올해 1~10월에는 13.7%로 줄었다. 집값 하락기에 장년층 매입 비중 증가세가 눈에 띄게 나타난 것이다. 반대로 30대 매입 비중은 2021년에 36.4%에 달했다. 하지만 하락국면인 2022년에는 28.2%로 줄었고, 반등세를 보인 올 1~10월에는 33.4%로 다시 증가했다. 매입 비중 추이를 보면 30대의 경우 집값 하락기 때보다 상승·반등 때 주택 구매에 더 나선 셈이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "최근 서울 아파트 매매거래 패턴을 분석해 보면 이 같은 모습이 나타났다"며 "집값 하락 때 장년층 구매 비중이 늘고, 젊은층은 줄어든 것이 특징이다"라고 말했다. 집값 하락 때 장년층 구매 비중이 늘어난 이유는 무엇일까. 허 연구위원은 "장년층은 어느 정도 자산을 축적한 계층이고, 과거에 집값 하락기도 경험해 봤다"며 "하락기를 매수 시점으로 보는 경향이 강한 것 같다"고 말했다. 반면 30대의 경우 자산도 축적되지 않은 데다 침체기도 겪어 보지 못하다 보니 하락장에서 선뜻 매수에 나서지 않는다. 상승·반등기 때는 불안한 마음에 추격 매수에 나서는 것이 원인으로 분석되고 있다.이는 법원 등기정보광장 통계에서도 드러난다. 지난 10월 서울 집합건물 중 2030세대 매수 비중은 35.3%로 집계됐다. 9월에는 청년층 매수 비중이 37.8%로 연내 최고 수준을 기록했다. 특히 올해는 30대를 중심으로 특례보금자리론을 활용해 추격 매수에 나선 것으로 분석되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "경험과 자산이 부족한 젊은 계층일수록 오히려 상승할 때 구매하는 경향이 강하다"며 "실거래가 지수 기준으로 지난 9월이 단기 고점일 가능성이 높다"고 말했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표도 "아파트를 살 때는 가격이 하락한 매수자 우위 시장에서 구입하는 것이 현명하다"며 "내년 1·4분기가 또 다른 저점 국면으로 내집마련의 적기가 될 수 있다"라고 내다봤다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 한국부동산원이 최근 발표한 10월 아파트 실거래지수(잠정치)를 보면 하락세로 돌아섰다. 9월 대비 전국 -0.25%, 서울 -0.45%, 수도권 -0.35%, 지방 -0.14% 등이다. 세부 지역별로 보면 서울 도심권과 세종·대전 등 일부지역을 제외하고는 마이너스 변동률을 기록했다, 10월 확정지수가 하락세로 돌아서면 서울 아파트 실거래지수 기준으로 1월부터 시작된 반등세가 10개월만에 막을 내리게 되는 셈이다. 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 기준으로 하면 최고가는 2021년 10월의 23억8000만원이었다. 최저가는 올해 1월초 16억4500만원이다. 최근 거래가(9월)는 20억9500만원으로 최고점 대비 3억원 가량 차이가 난다. 반등 드디어 끝?...10월 잠정치 마이너스  아파트 시장 동향을 가장 잘 보여주는 지표가 한국부동산원의 실거래지수다. 아파트값 꼭지를 보면 전국은 2021년 10월(지수 144.4), 서울도 2021년 10월(188.9)이었다. 2020년 7월부터 전국과 서울 아파트값은 본격 상승세를 타기 시작해 1년이 넘은 2021년 10월까지 이어졌다. 최고점을 찍은 아파트값은 약보합세를 이어가면서 금리인상 등으로 하락한다. 서울은 2022년 12월, 전국은 2023년 1월 바닥을 찍는다. 꼭지점 대비 하락국면을 보면 전국은 약 16개월, 서울은 15개월이다. 이 기간 동안 하락폭을 보면 전국은 19.1%, 서울은 무려 24.6%에 달했다. 수도권에서는 최고가 대비 반토막 단지도 속출했다. 이후 아파트 실거래지수는 1월부터(서울·전국은 2월부터) 9월까지 상승세를 이어갔다. 올들어 누적 상승률은 전국 5.74%, 서울 13.42%다. 올 9월 현재 지수 수준은 고점 대비 서울은 85.6%, 전국은 86.3% 수준이다. 현재 가격 수준은 2021년 1~2월 수준이다. 실거래지수로 본 아파트값은 2021년 10월 피크를 찍고, 2022년 12월과 올 1월 바닥을 다진 후 반등국면을 유지하고 있는 상태다. 또 등장한 집값 폭락론...'일단 팔고 보자?' 결론적으로 보면 매도자 입장에서는 꼭지점인 2021년 10월에 판 것이 현명한 선택이었다. 반대로 매수자 입장에서는 밑바닥이었던 지난해 연말이나 올해초 아파트를 구입하는 것이 남들보다 싼 값에 살 수 있었던 셈이다. 통계청의 ‘2022년 주택소유 통계’를 보면 2021년 유주택자에서 2022년 무주택자가 된 사람은 37만3000명이다. 반대로 2021년 무주택자 가운데 2022년 유주택자는 68만6000명으로 집계됐다. 아파트 실거래지수 10월 확정치가 마이너스로 돌아서면 10개월여 간의 반등국면을 마무리하게 된다. 상대적으로 짧은 반등국면이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “금리 등 대내외 변수에 시장이 바로 영향을 받는 것 같다”고 말했다. 그렇다면 집을 지금 파는 것이 좋을까. 최근 들어 시장이 다소 움츠러들자 폭락론이 다시 수면 위로 부상하고 있다. 드디어 집값 2차 폭락이 시작됐다는 분석도 나온다.  전문가들의 충고는 ‘시황의 노예가 되지 말라’는 것이다. 과도한 폭락론의 문제는 객관적으로 변수를 분석하기 보다는 자기가 좋아하는 한쪽에 맞춰 그것에 맞는 정보만 취합하게 된다. 호재는 없고 악재만 반영한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시황의 노예가 되지 말고, 매도자와 매수자 모두 본인의 가격 기준을 갖고 시장을 차분하게 보는 것이 좋다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “야수의 심장이 필요하다”고 말했다. 그는 “군중심리에 휩쓸리지 말고 집을 팔려고 한다면 매각 뒤 무엇을 할지 정확한 계획을 갖는 게 필요하다”며 “집을 산다고 하면 시황보다 본인 자금 사정과 매물가격을 고려해 움직이는 것이 좋다”고 조언했다. 한번 집을 팔면 다시 사는 것은 쉽지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 전세가격이 오른 뒤 시차를 두고 매매시장에 영향을 미치는 것이 일반적인 아파트 시장의 패턴이었다. 하지만 최근 몇 년간은 매매·전세가가 함께 ‘폭등·폭락’하는 보기드문 상황이 펼쳐지고 있다. 지난해 동반 대폭락은 ‘대세 하락장'의 징후로 분석되기도 했다. 14일 업계에 따르면 서울 아파트 시장에서 최근 들어 매매·전세가의 엇갈린 흐름이 감지되고 있다. 전문가들은 내년에 전세가는 뜀박질하고, 매매가는 횡보하면서 ‘동반장세’가 막을 내릴 것으로 전망하고 있다.  서울 아파트 시장을 보면 하반기 들어 전세가 반등폭이 매매가를 앞지르고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 올 7월~9월에 매매가는 0.98%, 전세가는 1.32% 상승했다. 1월~6월에는 매매 -2.00%, 전세 -5.90% 변동률을 기록했다.  내년 전망도 다르지 않다. 매매는 ‘강보합’이나 ‘소폭하락’을 예측하는 반면 전세는 큰 폭의 오름폭 전망도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전세 대체수요 역할을 했던 비 아파트 시장이 제 역할을 못하는 가운데 내년 서울 아파트 입주물량도 고작 1만여 가구에 그친다”며 “전셋값이 너무 오르지 않을까 걱정이 된다”라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “전세가는 더 오를 것 같고, 매매시장은 현재 조정장 초입으로 소박스권이 예상된다"라고 분석했다.  한국부동산원의 서울 아파트값 통계를 보면 최근 몇 년을 제외하고는 전세와 매매는 시차를 두고 움직였다. 매매위축, 전세가 상승, 매매가 상승 등이 그것이다.  실제로 금융위기 이후인 2009년부터 2014년까지 매매시장은 고전을 면치 못한 반면 전세가는 고공행진을 이어갔다. 같은 기간 전세가는 연 평균 7.06% 급등했다. 반면 매매가는 0.99% 하락했다. 2015년~2019년에는 매매시장 위주이 흐름이 이어졌다. 2020년부터는 전에 볼 수 없었던 동반 상승·동반 하락이 나타났다. 2022년의 경우 매매가 -7.70%, 전세가 -10.11% 등으로 모두 대폭락했다. 매매도 전세도 반토막 단지가 속출했다. 고 대표는 “매매·전세 흐름이 다시 예전 모양새로 돌아갈 것으로 보인다”며 “전세가 비중이 높아지면 결국 집값을 끌어올리게 될 것으로 예상된다"라고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 집값이 낙폭을 줄여 나가자 ‘폭락론’과 ‘폭등론’이 다시 불 붙고 있다. ‘영끌 5적’과 ‘폭락 5적’으로 대표되는 이들의 논쟁이 그것이다. ‘영끌 5적’은 폭락론자들이 폭등론자를 비난하는 말이다. 반대로 ‘폭락 5적’은 폭등론자들이 하락론자를 비꼬는 말이다. 이들의 공통점은 집값이 ‘무조건 한 방향’으로 간다는 것. ‘떨어져도 언제가는 오를 것’이고 ‘상승해도 언제가는 폭락할 것’이 핵심이다. 방향만 다를 뿐 공포 비즈니스다. 한 전문가는 “공포 비즈니스에 희생양이 되지 말라”고 충고했다. 다시 불 붙은 ‘폭락이’ ‘폭등이’ 논쟁 과거 문재인  정부 때 폭락론자와 폭등론자들은 논쟁을 벌였다. 문 정부의 각종 부동산 규제 정책으로 집값이 ‘사망선고’를 받았다는 것이 폭락론자들의 골자다. 반대로 폭등론자들은 규제가 공급 감소로 연결되면서 집값이 상승할 것이라고 주장했다. 이들은 유튜브는 물론 각종 부동산 커뮤니티에서 자신들의 주장을 전파했다. 이 때 승자는 폭등론자들이다. 집값이 유례없는 상승곡선을 그렸기 때문이다. 폭등론자들은 쪽집게 전문가로 인정받았다. 이후 지난해 하반기 폭등론과 폭락론이 다시 붙는다. 집값이 다시 오를 것이라는 주장과 정반대의 주장이 맞선 것이다. 결과적으로 이번에는 폭락론자들의 승리다. 폭락론자들은 전문가로 인정 받았고, 이 때 등장한 것이 ‘영끌 5적’이다. 최근 들어 주택시장이 변곡점에 들어서자 잠잠했던 폭락론자와 폭등론자의 논쟁이 다시 벌어지고 있다. 유튜브와 부동산 커뮤니티에는 집값 대폭등, 집값 대폭락 등의 글이 넘쳐나고 있다. 한 전문가는 “집값이 하락한다는 분과 토론을 하면서 소신 발언을 했는 데 비방성 댓글이 도배했다”고 말했다. 부동산 커뮤니티에는 서로 비빙하는 댓글이 넘쳐나고 있다. 결론은 '폭락' '폭등'...오로지 한 방향 폭락론자와 폭등론자들은 예나 지금이나 같은 사람들이고, 여전히 같은 주장을 하고 있다. 시시각각 변하는 변수에 따라 전망이 달라질 수 있는 데 그렇지 않다. 또 다른 전문가는 “폭락론과 폭등론은 방향을 설정해 놓고 여기에 부합되는 팩트만 넣는 것 같다”며 “나머지 변수는 무시하는 확증편항이다”고 지적했다. 폭등론자들의 주장은 ‘부동산은 우상향할 수 밖에 없다’, ‘가구수가 늘어나 집값은 오를 수 밖에 없다’ ‘화폐가치가 떨어지니 부동산 가치가 오른다’ 등의 논리다. 금리 인상 등 집값 하락 변수도 상승 변수로 돌변한다. 폭락론자들은 ‘집값 대붕괴 온다’ ‘집주인 파산시대 온다’ 등의 극단적 전망을 내놓고 있다. 최근 실거래가가 반등한 것에 대해서도 ‘가짜 거래’ ‘거짓 강세장’ 등의 분석을 전달하고 있다. 지금 집값이 오르는 것은 허위 거래이며, 인구 감소 등 집값은 붕괴될 수 밖에 없다고 주장한다. 공포 비즈니스에 누군가는 또 희생양 문재인 정부 때에 폭등론자 유튜버들이 방송을 중단해 화제가 됐다. 폭락론를 주장했던 한 유튜버는 집을 사라고 말하며 변신을 했다. 그는요즘 주택을 살 수 있는 절호의 기회라고 주장한다. 알짜 정보는 회원에 가입해야 볼 수 있다. 이들 폭등론자와 폭락론자들은 어느새 ‘팬덤’ 문화를 형성하고 있다. 이들이 노리는 것 가운데 하나가 팬덤이다. 특정 전망에 나도 모르게 빠져들고 맹신하는 것이다. 더 자극적인 분석과 제목으로 유혹한다. 한 직장인은 “난 폭락론자들의 주장을 믿는다. 그래서 아직도 집을 안 사고 있다”고 말했다. 전망은 시시각각 변한다. 부동산은 더더욱 그렇다. 오죽했으면 내로라 하는 각종 연구기관들의 전망이 한 번도 맞은 적이 없다. 한 연구소 관계자는 “매년 전망을 내놓는데 매년 어긋났다”며 “전망이 무슨 의미가 있을까 싶다”고 말했다.  “특정 변수를 과대포장하면 극단론이 등장한다. 이런 공포 비즈니스에 희생양이 되지 마라. 팬덤에 절대 빠지지 마라" 전문가들의 충고다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 내집 마련은 예나 지금이나 어렵다. 이유도 다양하고 시기를 선택하는 것도 고민이다. 반대로 집을 마련하지 않겠다고 생각하는 사람도 적지 않다. 이들 역시 나름 이유가 있기 마련이다. 직방이 2021년부터 매년 자사 앱 이용자를 대상으로 내집마련 이유와 내집마련 계획이 없는 이유에 대해 설문조사를 하고 있다. 설문을 분석해 보면 내집을 마련하겠다는 이유는 ‘전월세에서 벗어나고 싶다’는 비중이 압도적 1위를 차지하고 있다는 점이다. 반대로 집 마련 계획이 없는 이유는 ‘집값이 너무 비싸서’ ‘집값이 떨어질까봐’ 등이 번갈아 가며 1위와 2위를 기록했다. 오를 땐 '비싸서'...내릴 땐 '폭락할까봐' 2021년 5월에 실시된 설문조사를 보자. 2021년은 전국 아파트값이 폭등하던 때다. 한국부동산원 통계를 보면 2021년 전국 아파트 매매가는 14.10% 상승했다. 2020년에도 7.57% 올랐다. 주택 매입 계획이 없다고 응답한 이유에 대해 가장 많은 31.9%가 ‘가격 상승으로 금액 부담이 커져서’ 라고 답했다. ‘보유 주택이 있어 추가 매입의사가 없다’는 응답은 22.7%, ‘집값이 고점으로 가격이 하락할 것 같아서’가 22.5% 등의 순을 기록했다. 50% 이상이 가격 상승에 대한 피로감으로 주택매입 의사가 없다고 답한 것이다. 1년 뒤인 2022년 5월에 실시된 설문조사에서도 가장 많은 29.6%가 주택 매입계획이 없는 이유로 ‘주택 가격이 너무 비싸서’라고 답했다. 2022년 11월에 실시된 조사에서는 전혀 다른 응답이 나온다. ‘향후 가격이 하락할 것 같아서’가 33.0%로 1위를 차지했다. ‘주택 가격이 너무 비싸서’는 15.0%로 3위를 기록했다. 전국 아파트값은 2022년 하반기부터 본격적으로 낙폭이 커지지 시작했고, 집값이 떨어질까봐 매수하기 어렵다는 수요자들이 늘어난 것이다. 올해 5월에 실시한 조사에서는 또 반대의 결과가 나온다. 주택 매입 계획이 없다고 답한 응답자는 ‘주택 가격이 너무 비싸서’가 31.1%로 가장 많았다. 올해 들어 급매물이 소진되면서 원하는 저가 매물을 찾기 어려워지자 매입을 꺼리는 것으로 해석된다. 내집마련 이유에 대한 질문에서는 ‘전월세 살이를 청산하고 싶다’ 비중이 압도적 1위다. 설문조사를 보면 2023년 5월 조사에서는 ‘전월세에서 자가로 내집마련’ 응답 비중이 47.4%를 기록했다. 2022년 11월 조사에서는 45%다. 2022년 5월 조사에서는 43.1%, 2021년 5월 조사에서는 41.7% 등을 기록했다. 예나 지금이나 10명 중 4명 가량은 내집마련 이유로 전월세 살이 청산을 꼽고 있는 것이다. 표본보단 실거래 통계...'나만의 기준 세워라' 부동산 투자 격언 중 하나가 ‘남들이 팔 때 사고, 살 때 팔아라’라는 말이 있다. 이를 위해서는 우선 표본통계보다 실거래가 통계를 볼 것을 전문가들은 권하고 있다. 표본통계와 실거래가 통계 간 격차가 커져서다.  실제로 한국부동산원 표본통계로는 금융위기 당시인 2008년 전국 아파트 값은 5.01% 상승했다. 2009년에는 1.49% 올랐다. 반면 실거래가 통계를 보면 2008년 4.01% 하락했고, 2009년에는 기술적 반등으로 9.46% 상승했다. 올해처럼 집값이 변곡점에 들어설 때는 더더욱 그렇다. 표본통계로는 매수는 물론 매도 타이밍을 놓치기 딱 좋다.  최근 실거래 통계를 보면 매수자 입장에서는 지난해 12월에 가장 싼 매물을 구입할 수 있었다. 반면 이 때 집을 판 사람은 가장 낮은 가격에 판 셈이다.  박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “실수요자는 실거래가 통계나 2000가구 이상 대단지 흐름을 보고 움직이는 것이 좋다”고 말했다. 또 어느 지역, 어느 가격대, 어느 면적의 집을 구입할 건지 나름 대로 기준을 정해 놓는 것도 중요하다. 해당 아파트의 최고점 가격을 분석한 뒤 어느 정도 선까지 떨어지면 매입하겠다는 기준을 정해 놓는 것도 한 방법이다.  넓은 집이나 상급지로 이동하려면 가격차를 고려해야 한다. 현재 살고 있는 지역·주택과 옮기고 싶은 지역·주택 간의 격차를 분석하는 것이다. 주택 가격 사이클을 보면 일시적으로 둘 간의 가격 격차가 좁아지는 때가 있기 마련이다. 이 때를 이동 타이밍으로 삼는 것도 한 방법이다. 함영진 직방 실장은 “매수 타이밍을 예측하는 것은 쉽지 않다. 가장 중요한 게 나름대로 기준과 원칙을 정해 놓는 것”이라며 “60~70% 정도 자금 마련이 됐다면 거래량이 회복 기미를 보이는 타이밍에 선택을 하는 것도 고려해 볼 필요가 있다”고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 【광주=김나경 기자】 "부동산 문제는 민주당에 대해 국민들이 실망한 제일 큰 이유. 오로지 우리가 부족했다" "시장에서 형성된 가격 통제하지 않겠다"  이재명 더불어민주당 대선후보가 대선을 100일 앞둔 29일 광주 김대중컨벤션센터에서 전국민 선거대책위원회 회의를 갖고 부동산 문제 해결을 약속했다.  부동산 정책 실패로 민심이 이반했다고 보고, 시장을 인정하겠다는 메시지로 현 정부와 차별화를 꾀한 것으로 보인다. 이 후보는 주택 대규모 공급 계획과 함께 거래세 완화·보유세 강화의 기조를 제시했다. 유동성 감소 및 금리 인상에 따른 부동산 가격 폭락이 걱정된다는 전망도 밝혔다. 이 후보는 이날 현장 참가자가 작성한 메시지에서 부동산 문제가 나오자 "부동산 문제는 우리 민주당에 대해 국민들이 실망을 표현한 제일 큰 이유 중 하나"라며 "(당정이) 물론 노력했겠지만 정치는 무한 책임을 지는 것"이라며 잘못을 인정했다. 이 후보는 야당의 발목 잡기, 세계 경제 등 대외 여건, 정부 정책에 대한 국민의 불신이 정책 실패의 이유가 될 수 없다고 단언했다. 어떤 이유에서라도 부동산 문제는 현 정부가 잘못한 것이라고 지적한 셈이다.  이 후보는 "여러분이 만들어줄 이재명 정부는 부동산 문제로 고통을 받지 않게 하겠다. 자신 있다"면서 부동산 정책 구상을 밝혔다. 시장 가격을 통제하지 않는 대신, 세제 개편을 통해 투기용 수요를 악제하는 게 골자다.  이 후보는 "공급을 늘리고 비정상적인 수요를 통제하면 시장에서 가격이 형성된다"고 한 뒤 "결정된 가격을 억압할 필요가 없다"고 말했다.  특히 이 후보는 "누군가는 특정 위치의 특정 건물을 아주 높은 가격을 줘서라도 사고 싶어 한다. 그에 상응하는 세금을 내면 되는 것"이라며 시장 가격을 인정하겠다고 거듭 강조했다. 대신 이 후보는 세금 개편을 거론했다. 그는 "집은 돈을 벌기 위한 수단이 아니다"라고 전제한 후 "거래세를 낮추고 보유세를 올려서 부동산 투기를 막겠다"고 했다. 다만 실수요자에 대한 금융 혜택은 오히려 올린다는 방침이다. 또한 외국인의 부동산 투기 문제도 해결하겠다고 밝혔다. 이 후보는 "경기도에서 외국인 법인 주택 매입을 허가제로 바꿨더니 투기가 대폭 줄었다"며 "허가 받기 어려운 비정상적 수요가 많기 때문에 금융, 조세, 거래제도 개혁을 통해 투기용 수요를 억제하겠다"고 설명했다. 이런 가운데 이 후보는 부동산 하락장이 우려된다고 전망했다. 이 후보는 "부동산 폭락이 걱정된다. 전세계적으로 유동성이 줄고 이자율은 올라가고 있기 때문에 급격한 하락이 경제 충격이 올 것을 걱정해야 하는 상황이 온다"고 했다. 아울러 이 후보는 "곧 발표하게 될 대규모 주택 공급정책을 시행하면 국민이 고통 받는 주택 문제, 부동산 불로소득 문제를 해결할 수 있다"고 강조했다. 이 후보는 현 정부의 공급 계획에 더해 무주택자를 위한 장기임대 공공주택(기본주택 100만호) 등 총 250만호를 공급하는 부동산 공급 구상을 밝힌 바 있다.  한편 이 후보는 이날 "지금 이 순간부터 제 목표는 오직 경제 대통령, 민생 대통령"이라며 "국민의 지갑을 채우고 나라 경제를 성장시키는 데 모든 역량을 집중할 것"이라고 약속했다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]  이재명 더불어민주당 대선후보는 29일 "사실 저는 부동산 가격 폭등이 아니라 폭락이 걱정된다"며 부동산의 급격한 하락 가능성을 경고했다. 부동산 가격 폭락을 지속적으로 주장해온 이 후보는 과거 집값이 급락할 경우 정부가 구입해 공공주택으로 전환한다는 계획을 밝히기도 했다. 이 후보는 이날 광주 서구 김대중컨벤션센터에서 열린 전국민 선거대책위원회에서 "유동성이 세계적으로 줄어들고 이자율은 올라가고 있다. 집값은 실제 가격보다 높은 가격으로 형성돼있어 급격한 하락이 충격을 주지않을까 걱정해야되는 상황"이라며 이같이 말했다. 대책을 만들겠다고 밝힌 이 후보는 "세계적인 추세에 따라 거래세를 낮추고 보유세를 올려 투기가 발생하지 않도록 하겠다"며 "금융혜택은 실수요자에게 늘리고 실수요자가 아니면 제한하겠다"고 강조했다. 이 후보는 "조세제도와 거래제도를 개혁해 투기용 수요를 억제하고, 곧 발표하게될 대규모 주택공급정책을 시행하면 해결이 가능하다"며 "이때까지 제가 뭐 하겠다고 해서 안한 것은 없다. 경기도 공약 이행률 98%다. 부동산 투기문제를 왜 못잡겠나"라고 자신했다. 공급을 늘리고 비정상적인 수요는 세금부담 강화로 통제하겠다는 큰틀의 계획을 밝힌 이 후보는 "합리적으로 결정된 가격은 억압할 필요없이 존중한다. 특정위치, 특정건물을 아주 높은 가격을 줘서라도 사고싶은 사람은 인정해야 한다"면서도 "그럴 경우 그에 상응하는 세금 부담을 하면 된다"고 말했다. 이 후보의 부동산 폭락 전망은 지속적으로 제기돼왔다. 이 후보는 지난 7월에도 부동산 가격 폭락시 대안으로 공공주택을 거듭 강조한 바 있다. 전세계적인 금리인상이 단행될 경우, 금융 부담이 가중돼 부동산 가격 하락이 불가피함을 지적한 이 후보는 당시 경기도지사 시절, 부동산시장법 제정 토론회 직후 기자들에게 "집값이 너무 지나치게 떨어지면 정부가 구입해서 공공주택으로 전환해야 부동산 시장의 위협을 완화할 수 있다"고 말했다. 이 지사는 "부동산 하향안정화가 지나치게 발동할 경우 금융시스템이나 실물경제에 심각한 위협을 초래한다"며 "주택부분은 공공주택이 엄청나게 부족하니 싱가포르 주택청처럼 해야 한다"고 설명했다. hjkim01@fnnews.com 김학재 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]  여권 유력 대권주자인 이재명 경기도지사가 6일 부동산 가격 폭락을 대비한 공공주택 필요성을 강조했다. 정부 관료들이 부동산 폭락을 회피하는 정책을 추진해왔음을 언급한 이 지사는 "부동산 대폭락에 대비한 하방 안정성을 고려해, 아주 심각하게 우리 사회가 견디기 어려울 정도로 (집값이) 떨어질 경우 공공주택을 할 수 있다"고 말했다. 정부 관료들을 향해 "가만히 보면 사실은 집값을 올리려 한다는 느낌을 받는게 집값 상승의 원인 중 하나같다"고 말한 이 지사는 부동산 가격 폭락시 대응책까지 거론하면서 집값 하락을 유도할 것임을 시사했다. 이 지사는 이날 서울 여의도의 한 호텔에서 열린 부동산시장법 제정 토론회에서 "부동산 가격이 정상 범위를 벗어나 폭락하면 금융시스템에 손상을 주고, 실물경제까지 영향을 미쳐 국가경제가 타격을 받는다. 이 문제도 해결해야 한다"며 이같이 말했다. 이 지사는 해결책으로 싱가포르를 꼽았다. 그는 "싱가포르가 부동산 문제로 국민들이 고통을 받지 않게 된 것은 국가가 토지를 매입했기에 가능했다"며 "국가가 주택을 짓고 땅은 국가가 갖고 건축물만 분양해 집값 안정으로 주택 투기가 안 나온 것"이라고 설명했다. 이 지사는 "우리도 최소한의 장치를 마련해야 하고 공공주택도 늘려야해서 대폭락에 대비해야 한다"며 "공공주택이 시장을 안정화시키게 할 것이다. 우린 공공주택이 워낙 적어서 늘려야 한다"고 말했다. 무엇보다 이 지사는 부동산 정책이 문재인 정부에서 성공하지 못한 것을 정부 관료들의 저항으로 꼽았다. 이 지사는 "정부 관료들 중 일부가 왜 부동산 정책 안정화 정책 하지않는지 보니, 폭락은 절대 있을 수 없다고 해서 윗쪽으로 밀어올리는 정책을 했다"며 "떨어지는게 불안한 것이다"라고 지적했다. 이어 "앞으로 가야할 길은 관료들의 저항, 소위 토건세력의 저항, 기득권의 저항을 이겨야 한다"며 "강력한 리더십을 발휘해 엄정하게, 지시 불이행에 대한 책임을 물어야 한다"고 촉구했다. hjkim01@fnnews.com 김학재 기자

코로나19 충격으로 글로벌 거시경제가 위기 상황으로 흘러가고 있다. 시장에서는 위험자산인 주식을 던지고 현금을 모으면서 대부분 국가의 주식시장이 급락했다. 우리나라도 마찬가지다. 지수가 2200을 넘었던 코스피는 현재 1600선으로 내려왔다. 한때 1500선을 하회하기도 했다. 외환시장에서 원·달러 환율은 1150원대에서 1280원대까지 급등(원화 약세)하기도 했다. 한 치 앞을 전망할 수 없을 정도로 시장의 변동성이 확대된 상황에서 그나마 버티고 있는 것은 부동산이다. 상승세가 축소되고 일부 하락세도 나타났지만 급락, 폭락의 움직임은 없어 보인다. 실제 부동산에 대한 심리를 볼 수 있는 한국은행의 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)를 보면 '12·16 부동산대책' 이후 하락세를 지속했지만 지난달에는 112로 보합세를 보였다. 지수가 100을 넘는다는 것은 부동산 시장에 대한 심리가 긍정적이라는 의미다. 물론 앞으로의 부동산 시장이 현재의 분위기를 유지할 수 있을지, 아니면 더는 버티지 못하고 폭락 흐름으로 갈지는 알 수 없다. 정부가 부동산 규제를 강화했고, 코로나19발 글로벌 경제침체 가능성이 있는 만큼 보합세 지속이 쉽지 않다는 정도가 상식선의 전망이다. 이 같은 분위기를 타고 유튜브 등에서 유행 중인 키워드는 '부동산 폭락'이다. 전문가라는 사람들이 서울 집값이 반토막이 난다고 이야기하는 등 이른바 '공포 마케팅'을 하고 있는 것이다. 근거도 거의 동일하다. 코로나19발 경기침체, 높아진 인구고령화, 생산가능인구 감소, 정부 규제정책, 장기 상승에 따른 피로감 등이다. 그리고 반토막이 나면 그때 집을 사라고 한다. 이런 유튜브 방송의 조회수는 수만에서 수십만에 이른다. 그럼 근본적인 질문을 해보고 싶다. 현재 우리 경제 상황에서 부동산이 폭락하면 좋을까. 결론부터 이야기하자면 폭등도 문제지만 더 큰 문제는 폭락이다. 단순하게 생각하면 부동산이 폭락하면 서민들이 저렴하게 '내집마련'을 할 기회가 생길 것처럼 보인다. 하지만 이런 일은 현실이 되지 않는다. 부동산 가격 하락은 거시경제로 보면 경기침체다. 외환위기, 금융위기가 찾아와 경제가 역성장을 기록할 때 의미 있는 집값 하락이 나타난 점을 봐도 알 수 있다. 경제위기 상황에 가장 힘든 계층은 바로 서민층이다. 일자리를 상실하거나 월급이 줄어드는 상황에서 있는 자산을 팔아서라도 생존해야 하는 서민층이 부동산 폭락기에 내집마련을 한다는 것은 어불성설이다. 더구나 현재 우리 경제 유동성에서 부동산이 차지하는 비중은 어느 때보다 높다. 가계대출의 대부분을 차지하는 게 주택담보대출이라는 점만 봐도 그렇다. 지난해 말 기준 가계대출 잔액 1504조4000억원 중에서 주택담보대출은 56.0%에 이른다. 부동산에 유동자금이 몰려 있는 상황에서 폭락이 현실화되면 가계부채가 대형 버블(거품)로 변하고, 금융시스템과 실물경제 위기로 전이되면 과거 어느 때보다 큰 거시경제위기가 현실화될 수 있다. 이는 곧 서민들의 위기이기도 하다. 코로나19발 경제침체 우려가 갈수록 커지고 있는 현재 필요한 것은 부동산 시장의 안정적 관리다. 위기에서도 폭락하지 않고 코로나19발 경제침체가 지나간 이후에도 폭등하지 않도록 버블을 관리하는 정책적 노력이 있어야 한다. 정책적 노력, 즉 규제는 효과가 즉각적으로 나타나지 않는다는 점을 고려하면 미리미리 시나리오에 따른 대책을 준비해둬야 한다. coddy@fnnews.com 예병정 경제부 차장