금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 브릿지론 구조조정 가이드라인 마련에 나선 이유는 그만큼 브릿지론 부실이 전체 부동산 PF 부실을 몰고 올 수 있다는 위기감 때문이다. 실제 최근 부동산 PF 부실로 금융당국은 물론 금융권 전체가 긴장하는 가운데 부동산 PF 만기도래 금액 가운데 절반 이상인 브릿지론인 것으로 나타났다. 부동산PF 사업에서 브릿지론은 사업 초기 단계에 일으키는 고금리 단기대출로 대개 토지매입 잔금이나 토지구입 계약금을 치를 때 일으킨다. 하지만 최근 브릿지론에서 본PF로 전환되지 못하는 것에서 한발 더 나가 연장조차 쉽지 않은 상황이다. ■금리상승·미분양에 본PF 전환 막혀 3일 금융업계에 따르면 브릿지론에서 가장 중요한 것은 본PF로의 연결이다. 시행사가 브릿지론을 통해 토지매입, 인허가 등 이슈를 처리하고 본PF를 일으켜야만 차주들이 빌려준 돈을 받을 수 있기 때문이다. 본PF로 전환되지 못할 경우 만기연장 또는 자금회수가 집행되는데 자금회수가 집행될 경우 시행사의 현금동원 능력이 충분하지 않아 상환에 실패한다면 차주들이 큰 손실을 떠안을 수밖에 없다. 만기연장 결정이 나더라도 시행사는 고금리 부담을 지게 된다. 부동산 금융시장 경색으로 PF가 사실상 멈춰 있다는 점을 고려하면 브릿지론 비중이 높은 차주들을 중심으로 부실 우려가 커질 수밖에 없다. 금융투자업계 전문가는 "현재 만기 도래한 본PF는 3~4년 전에 집행된 건으로, 부동산 호황기에 분양이 순조롭게 됐고 지난해 집행된 건은 만기가 3~4년으로 미분양 나더라도 올해 이슈는 아니다"라며 "당장 급한 불을 꺼야 하는 건 브릿지론"이라고 말했다. 김예일 한국신용평가 연구원 역시 "단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브릿지론의 부실화"라고 말했다. ■올해 상반기 만기 집중 브릿지론의 만기 도래 시기는 올해 상반기에 집중돼 있다. 실제 한국신용평가에 따르면 증권사의 경우 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%가 브릿지론으로 나타났다. 저축은행업계에서도 전체 사업장 중 1회 이상 만기 연장된 사업장 비중은 브릿지론이 24%, 본PF가 15%로 브리지론이 더 높다. 올해 상반기 브리지론의 경우 약 64%, 본PF의 경우 약 38%가 만기 도래한다. 캐피털업계 역시 브릿지론은 약 90%의 상환기간이 1년 내 집중돼 있어 만기 집중도가 높고 본PF 전환 여부에 따른 부실화 리스크가 높다. 이에 따라 저축은행과 증권사, 캐피털사들의 자산건전성이 올해 상반기부터 본격적으로 악화될 것으로 우려된다. 오유나 한국신용평가 수석애널리스트는 "캐피털사의 경우 올해 1·4분기부터 만기연장이 이뤄졌던 현장들의 만기가 도래하면서 요주의이하자산비율을 중심으로 자산건전성 저하가 본격화될 전망"이라고 말했다. 업계에서는 부동산 경기 악화로 브릿지론 연장이나 본PF 전환과 같은 사업 진행이 쉽지 않고 만기연장되더라도 차주 이자부담이 급격히 늘어 결국 구조조정이 필요하다고 판단하고 있다. 곽수연 한국신용평가 연구원은 "PF대주단 협의체 출범으로 만기연장 비중이 높아질 것으로 예상한다"면서 "만기연장 시 금리 약 연 10~13%로 예년의 2배 수준으로 조달금리 상승 효과가 상당히 반영돼 차주 이자부담이 커져 사업성이 악화될 것"이라고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2023-04-03 18:28:59[파이낸셜뉴스]금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 브릿지론 구조조정 가이드라인 마련에 나선 이유는 그만큼 브릿지론 부실이 전체 부동산 PF 부실을 몰고 올 수 있다는 위기감 때문이다. 실제 최근 부동산 PF 부실로 금융당국은 물론 금융권 전체가 긴장하는 가운데 부동산 PF 만기도래 금액 가운데 절반 이상인 브릿지론인 것으로 나타났다. 부동산PF 사업에서 브릿지론은 사업 초기 단계에 일으키는 고금리 단기 대출로 대개 토지매입잔금이나 토지구입 계약금을 치룰 때 일으킨다. 하지만 최근 브릿지론에서 본 PF로 전환되지 못하는 것에서 한발 더 나가 연장 조차 쉽지 않은 상황이다. ■금리상승·미분양 등에 본 PF 전환 막혀 3일 금융업계에 따르면 브릿지론에서 가장 중요한 것은 본 PF로의 연결이다. 시행사가 브릿지론을 통해 토지매입, 인허가 등 이슈를 처리하고 본 PF를 일으켜야만 차주들이 빌려준 돈을 받을 수 있기 때문이다. 만약 브릿지론에서 대주를 구하지 못해 본 PF로 연결되지 않는다면 이때부터 차주들의 손실이 발생한다. 본 PF로 전환되지 못할 경우 만기 연장 또는 자금 회수가 집행되는데 자금회수가 집행될 경우 시행사의 현금 동원 능력이 충분하지 않아 상환에 실패한다면 차주들이 큰 손실을 떠안을 수밖에 없다. 만기 연장 결정이 나더라도 시행사는 고금리 부담을 지게 된다. 부동산 금융시장 경색으로 PF가 사실상 멈춰있다는 점을 고려하면 브릿지론 비중이 높은 차주들을 중심으로 부실 우려가 커질 수밖에 없다. 금융투자업계 전문가는 "현재 만기 도래한 본 PF는 3~4년 전에 집행된 건으로 부동산 호황기에 분양이 순조롭게 됐고 지난해 집행된 건은 만기가 3~4년으로 미분양 나더라도 올해 이슈는 아니다"라며 "당장 급한 불을 꺼야 하는 건 브리지론"이라고 말했다. 김예일 한국신용평가 연구원 역시 "단기적으로 증권사가 직면한 위험요인은 브릿지론의 부실화"라고 말했다. ■올해 상반기 만기 집중..구조조정 불가피 브릿지론의 만기 도래시기는 올해 상반기에 집중돼있다. 실제 한국신용평가에 따르면 증권사의 경우 연말까지 만기가 도래하는 금액 약 14조원 중 58.4%가 브릿지론으로 나타났다. 저축은행업계에서도 전체 사업장 중 1회 이상 만기 연장된 사업장 비중은 브릿지론이 24%, 본PF가 15%로 브리지론이 더 높다. 올해 상반기 브리지론의 경우 약 64%, 본PF의 경우 약 38%가 만기도래한다. 캐피탈업계 역시 브릿지론은 약 90%의 상환 기간이 1년 내 집중돼있어 만기 집중도가 높고 본PF 전환 여부에 따른 부실화 리스크가 높다. 이에 따라 저축은행과 증권사, 캐피탈사들의 자산건전성이 올해 상반기부터 본격적으로 악화될 것으로 우려된다. 오유나 한국신용평가 수석 애널리스트는 "캐피탈사의 경우 올해 1·4분기부터 만기 연장이 이뤄졌던 현장들의 만기가 도래하면서 요주의이하자산비율을 중심으로 자산건전성 저하가 본격화될 전망"이라고 말했다. 업계에서는 부동산 경기 악화로 브릿지론 연장이나 본 PF 전환과 같은 사업 진행이 쉽지 않고 만기 연장되더라도 차주 이자부담이 급격히 늘어 결국 구조조정이 필요하다고 판단하고 있다. 곽수연 한국신용평가 연구원은 "PF대주단 협의체 출범으로 만기연장 비중이 높아질 것으로 예상한다"면서 "만기 연장시 금리 약 연 10~13%수준으로 예년의 2배 수준으로 조달금리 상승 효과가 상당히 반영돼 차주 이자부담이 커져 사업성이 악화될 것"이라고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2023-04-03 16:35:55[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 최근 '부동산 PF에 대한 금융회사의 사업성 평가결과'를 공개한 가운데 제2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 예상손실액이 8조1000억~11조9000억원으로 최악의 시나리오는 피했다는 분석이 나왔다. 추가 적립 필요 충당금은 3조~8조7000억원 수준으로 예상됐다. 다만 제2금융권의 시간벌기용 부실 사업장 매각이 많아질 경우 부동산 PF 정상화가 지연되고 추가 적립 필요 충당금도 더 증가할 수 있다는 지적이다. ■'PF 사업장 질서있는 구조조정' 추가 관리 중요 NICE신용평가는 8월 30일 '부동산 PF 사업성 평가기준 강화 후 금융회사 실적 중간점검' 보고서에 "질서 있는 부실 정리가 진행 중이나 아직 낙관하기는 이르다"면서 "앞으로 추가 관리가 중요하다"고 말했다. 금융당국이 8월 29일 발표한 '부동산 PF에 대한 금융회사의 사업성 평가결과'에 따르면 전체 금융권 부동산 PF 익스포져 216조5000억원 중 1차 평가대상 익스포져는 33조7000억원이다. 그 중 유의(7조4000억원)와 부실우려(13조5000억원) 사업장은 총 21조원으로 전체 PF 익스포져의 9.7% 수준이다. 증권, 저축은행, 여신전문(신용카드·캐피탈) 3개 업권으로 한정하면 전체 부동산 PF 익스포져 70조6000억원 중 1차 평가대상 익스포져는 15조8000억원이다. 그 중 유의(3조4000억원) 및 부실우려(6조5000억원)는 총 10조1000억원으로 전체 부동산 PF 익스포져의 14.3% 수준이다. 업권별로 유의 및 부실우려 사업장 규모를 살펴보면 △증권 3조2000원(유의 1조4000억원, 부실우려 1조9000억원) △저축은행 4조5000억원(유의 1조4000억원, 부실우려 3조2000억원) △여신전문 2조4000억원(유의 1조원, 부실우려 1조4000억원) 등이다. 올해 6월 말 기준 제2금융권이 부동산PF에 적립하고 있는 대손충당금은 11조8000억원, 대손준비금은 2조4000억원이다. 업권별로는 증권 3조4000억원(충당금 2조6000억원, 준비금 8000억원), 저축은행 2조2000억원(충당금 2조2000억원), 여신전문 2조2000억원(충당금 1조3000억원, 준비금 9000억원)이다. ■2금융권 PF 손실 11.9조원..비관적 시나리오 피해 보고서는 증권, 캐피탈, 저축은행 등 제2금융권의 PF 관련 손실 규모는 NICE신용평가가 지난 4월 제시한 낙관적 시나리오와 중립적 시나리오 사이인 8조1000억~11조900억원 수준이 될 것으로 예상됐다. 비관적 시나리오(13조8000억원 손실)는 피한 셈이다. 앞서 NICE신용평가는 지난 4월 '부동산 PF 손실인식 현황과 추가손실 전망' 보고서에서 부동산 PF 예상손실 및 추가 적립 필요 충당금에 대해 시나리오별(낙관적, 중립적, 비관적) 경락률을 상이하게 가정해 추가 손실규모를 추정했다. 보고서는 "당시의 스트레스 테스트 결과와 비교해 보면 현재 증권, 캐피탈, 저축은행의 대손충당금 및 대손준비금 합계 규모는 낙관적 시나리오의 손실 예상 규모 수준"이라고 설명했다. 이어 "향후 본격화될 경매 및 공매 진행과정에서 중·후순위를 중심으로 손실이 좀 더 확대될 수 있다"며 "이런 점을 고려할 때 증권, 캐피탈, 저축은행의 부동산 PF 관련 손실규모는 낙관적과 중립적 시나리오 사이 수준이 될 가능성이 높다"고 말했다. 보고서는 다만 "앞으로 본격화될 경매와 공매 진행 과정에서 중순위와 후순위를 중심으로 손실이 좀 더 확대될 수 있다"며 낙관하긴 아직 이르다는 평을 내렸다. 특히 "최근 저축은행 구조조정 펀드와 관련한 ‘파킹(Parking) 거래’ 논란과 같이 부실 정리가 아닌 시간벌기용 매각이 많아질 경우 부동산 PF 정상화가 좀 더 지연되고 추가 적립 필요 충당금도 더욱 증가할 것이므로 면밀한 관리가 요구된다"고 강조했다. ■급격한 신용도 저하위험 완화..하반기 신용등급 하향조정 가능성 한편 증권·캐피탈·저축은행의 상반기 실적과 자산건전성이 부동산PF를 중심으로 저하되고 있어 올해 하반기 일부 금융사의 추가 신용도 하향압력이 존재한다고 보고서는 내다봤다. 실제로 올해 상반기 증권, 캐피탈, 저축은행의 실적은 대체로 전년 동기 대비 저하됐다. 2024년 상반기 업권별 당기순이익은 증권 3조9000억원, 캐피탈 1조7000원이며 저축은행은 4000억원 적자를 기록했다. 전년동기 대비로는 증권과 캐피탈이 각각 4조6000억원과 1조9000억원 증가한 반면 저축은행은 1000억원 감소했다. 내수경기 회복 지연, 부동산 PF 충당금 및 준비금 적립 확대로 관련 대손비용이 증가한 영향이다. 자산건전성도 부동산 PF를 중심으로 저하 추세가 지속되고 있다. 강화된 부동산 PF 사업성 평가기준이 올해 2·4분기 본격적으로 적용되면서 사업실적이 부진한 본PF와 만기연장으로 연명 중인 브릿지 사업장 등에서 부실 인식이 증가됐다. 특히 유의∙부실우려 사업장의 자산건전성이 고정이하로 분류되며 대손충당금 및 준비금이 확대된 모습이다. 보고서는 "다만 개별 회사별 신용평가 방향성은 차별화되어 나타날 것"이라며 "브릿지론, 중∙후순위 등 고위험 부동산 PF 비중에 따라 업권 및 회사별 추가 대손인식 규모 및 건전성 저하 수준이 달라질 전망이기 때문"이라고 말했다. 특히 "중∙후순위 부동산 PF 비중이 큰 경우 추가 대손충당금 및 준비금 적립이 필요할 것으로 보인다"며 "부동산 PF 연착륙 추진 과정에서 잠재부실이 많이 드러난 금융회사는 올해 하반기 중 신용등급이 하향조정될 가능성이 있다"고 내다봤다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2024-08-31 01:19:21지난 1·4분기 기준 금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 3.55%로 전 분기 대비 0.85%p 급등했다. 특히 저축은행업권과 증권업권의 PF 대출 연체율이 각각 11%대, 17%대로 치솟았다. PF 시장 불확실성에 사업장에 대한 자금 공급이 원활하지 않은 가운데 금융권이 자체 리스크 관리를 강화하고 있는 점이 연체율 상승에 영향을 미쳤다는 분석이다. 금융당국은 5일 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관 합동으로 '제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의'를 열고 이같이 밝혔다. 금융당국에 따르면 지난 3월 말 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 3.55%로 지난해 12월 말(2.70%) 대비 0.85%p 상승했다. 지난해 3월 말(2.01%)과 비교하면 1년 새 1.54%p 올랐다. 전체 PF 대출 잔액은 134조2000억원으로 지난해 말(135조6000억원)보다 1조4000억원 줄었다. 금융위는 PF 사업장에 대한 신규 자금 공급이 부진한 가운데 금융권이 부실 브릿지론에 대해 예상손실을 100% 인식하는 등 리스크 관리를 강화한 것이 영향을 미쳤다고 분석했다. 부실 PF 사업장 정리가 지연되는 점도 연체율 상승 요인으로 지목됐다. 업권별로 살펴보면 저축은행 PF 대출 연체율이 지난해 말(6.96%)보다 4.30%p 오른 11.26%를 기록했다. 같은 기간 증권은 17.75%로 3.84%p 상승했으며 여신전문은 5.27%, 상호금융은 3.19%로 각각 0.62%p, 0.07%p 올랐다. 대출 잔액 규모가 가장 큰 은행과 보험권의 연체율은 0.51%, 1.18%로 상대적으로 낮았다. 상승 폭도 각각 0.16%p에 그쳤다. 이 수치들은 저축은행 토지담보대출이나 새마을금고 관리형토지신탁 등이 포함되지 않아 실제로는 연체율이 더 높을 수 있다는 지적이다. 다만 참석자들은 PF 연체율 상승이 시스템 리스크로 전이될 가능성은 매우 낮다고 평가했다. 건전성이 양호한 은행과 보험사가 65%로 PF 대출의 절반 이상을 차지하고 있으며 과거 위기 대비 연체율 수준이 낮은데다 PF 대출 만기 도래 시점도 고르게 분포돼 있기 때문이다. 연체율이 높은 증권과 저축은행의 경우 자본비율이 높고 상당한 충당금을 이미 적립하고 있어 향후 추가적인 손실이 발생해도 관리 가능하다는 설명이다. seung@fnnews.com 이승연 기자
2024-06-05 18:52:47[파이낸셜뉴스] 지난 1·4분기 기준 금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 3.55%로 전 분기 대비 0.85%p 급등했다. 특히 저축은행업권과 증권업권의 PF 대출 연체율이 각각 11%대, 17%대로 치솟았다. PF 시장 불확실성에 사업장에 대한 자금 공급이 원활하지 않은 가운데 금융권이 자체 리스크 관리를 강화하고 있는 점이 연체율 상승에 영향을 미쳤다는 분석이다. 금융당국은 5일 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관 합동으로 '제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의'를 열고 이같이 밝혔다. 금융당국에 따르면 지난 3월 말 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 3.55%로 지난해 12월 말(2.70%) 대비 0.85%p 상승했다. 지난해 3월 말(2.01%)과 비교하면 1년 새 1.54%p 올랐다. 전체 PF 대출 잔액은 134조2000억원으로 지난해 말(135조6000억원)보다 1조4000억원 줄었다. 금융위는 PF 사업장에 대한 신규 자금 공급이 부진한 가운데 금융권이 부실 브릿지론에 대해 예상손실을 100% 인식하는 등 리스크 관리를 강화한 것이 영향을 미쳤다고 분석했다. 부실 PF 사업장 정리가 지연되는 점도 연체율 상승 요인으로 지목됐다. 업권별로 살펴보면 저축은행 PF 대출 연체율이 지난해 말(6.96%)보다 4.30%p 오른 11.26%를 기록했다. 같은 기간 증권은 17.75%로 3.84%p 상승했으며 여신전문은 5.27%, 상호금융은 3.19%로 각각 0.62%p, 0.07%p 올랐다. 대출 잔액 규모가 가장 큰 은행과 보험권의 연체율은 0.51%, 1.18%로 상대적으로 낮았다. 상승 폭도 각각 0.16%p에 그쳤다. 이 수치들은 저축은행 토지담보대출이나 새마을금고 관리형토지신탁 등이 포함되지 않아 실제로는 연체율이 더 높을 수 있다는 지적이다. 다만 참석자들은 PF 연체율 상승이 시스템 리스크로 전이될 가능성은 매우 낮다고 평가했다. 건전성이 양호한 은행과 보험사가 65%로 PF 대출의 절반 이상을 차지하고 있으며 과거 위기 대비 연체율 수준이 낮은데다 PF 대출 만기 도래 시점도 고르게 분포돼 있기 때문이다. 연체율이 높은 증권과 저축은행의 경우 자본비율이 높고 상당한 충당금을 이미 적립하고 있어 향후 추가적인 손실이 발생해도 관리 가능하다는 설명이다. 실제 '부동산 PF 연착륙 방안'이 발표되고 최근 금융시장은 상당히 안정적인 모습을 보였다. 건설사 보증 PF-ABCP가 원활하게 정상차환되고 있으며 발행금리도 하락하고 있다. 한편 금융당국은 이달 말부터 시작되는 1차 사업성 평가 이후에도 건설·금융업계 의견을 계속해서 수렴할 예정이다. 사업성 평가기준 관련해서는 건설·금융업계 의견을 반영해 이달 중 각 업권별 모범규준·내규 개정을 추진한다. 이후 금융회사들은 7월 초까지 사업장별로 사업성평가를 실시하고 7월말까지 유의·부실우려 사업장에 대한 사후관리 계획을 제출한다. 금감원은 8월부터 사후관리 진행사항을 점검할 계획이다. seung@fnnews.com 이승연 기자
2024-06-05 15:40:49#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 금융당국이 발표한 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준 개선방안'에 따라 230조원 규모 PF 사업장의 5∼10%(11조5000억~23억원)가 구조조정 칼날 위에 설 전망이다. 추가 충당금 적립과 경·공매가 진행되면서 제2금융권은 수조원대 추가 손실이 불가피할 것으로 보인다. 전문가들은 제2금융권 신용등급 하향조정과 일부 비수도권 건설사 및 시행사 파산이 발생할 수 있다고 내다봤다. ■PF 부실 사업장 최대 23조원 13일 금융당국에 따르면 PF 사업성 평가기준 개선에 따라 사업장 등급은 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 확대된다. 현재 가장 낮은 등급인 '악화우려' 사업장은 금융사가 대출액의 30% 가량을 충당금으로 쌓아야 한다. 그러나 앞으로 '부실우려' 사업장은 충당금을 회수의문 수준인 75% 수준으로 높아진다. 금융당국은 전체 사업장 중 90∼95%가 정상 사업장이 될 것이라고 판단했다. 나머지 5~10% 중 2∼3%가 경·공매가 필요한 '부실우려'로, 3∼7%가 재구조화·자율매각이 필요한 '유의'로 분류될 것으로 예상된다. 지난해 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모가 약 230조원임을 고려하면 최대 7조원 가량이 경·공매 물량으로 나오게 된다. 재구조화·자율매각까지 포함한 구조조정 대상 사업장 규모는 23조원에 달할 수 있다. 이번 평가기준 개선안을 바탕으로 오는 6월 금융사가 사업성 평가를 진행한 뒤 7월 금감원이 이를 점검하고 8월 평가 결과를 조정하면 9월부터는 구조조정 매물이 시장에 본격적으로 나오기 시작할 것으로 금융당국은 예상했다. 경·공매에서 팔리지 않는 매물에 대해서는 저축은행·여신업권의 자체 펀드와 은행·보험업권의 신디케이트론(최대 5조원) 등을 통해 소화될 것으로 보인다. 최하단은 공적 자금이 투입되는 캠코 PF 부동산 정상화 펀드(1조1000억원)가 받치는 구조가 예상된다. ■2금융권 수조원대 추가 손실 전망 이번 개선방안으로 브릿지론·토지담보대출 등 고위험 부동산 PF 비중이 높은 저축은행 등의 추가 손실이 커질 것으로 우려된다. 나이스신용평가가 지난달 발표한 저축은행·캐피탈·증권 등 3개 업종 스트레스테스트에 따르면 제2금융권의 부동산 PF 관련 예상 손실은 시나리오별 최소 8조원에서 최대 13조8000억원에 달한다. 업권별 최대 손실액은 저축은행 4조8000억원, 캐피탈 5조원, 증권사 4조원 등이다. 지난해 말 기준 이들 업종의 충당금은 약 5조원 정도다. 캐피탈과 증권사는 지난해 이익이 각각 3조원 이상으로 올해 이익에서 충당금을 일부 충당할 수 있지만 지난해 5000억원의 손실을 낸 저축은행은 추가 증자를 해야 하는 상황이다. 이혁준 나이스신용평가 본부장은 "제2금융권은 올해 실적이 나빠질 수 밖에 없다"며 "올해 8월 중순께 발표되는 2·4분기 실적부터 충당급 적립이 크게 늘어날 것"이라고 말했다. 이 본부장은 "지난해 신용등급 또는 신용등급 전망이 상향 조정된 곳이 4곳, 하향 조정된 곳이 7곳이었는데 올 들어서는 상향 조정된 곳이 2곳, 하향조정된 곳이 9곳에 달한다"며 "올해 분기 실적이 발표될 때마다 하방 압력이 지속되면서 신용등급 또는 등급 전망이 하향되는 곳이 작년보다 늘어날 것"이라고 우려했다. ■구조조정 적기 놓쳤다는 지적도 금융업계와 전문가들은 '레고랜드 사태' 이후 PF 리스크가 본격화했음에도 금융당국이 정상적인 사업 추진이 어려운 사업장에 대출 만기 연장 및 자금 지원을 해 연명하게 했다고 비판했다. 이윤홍 한양대 겸임교수는 "(2년 전보다) 공사비가 2배 인상됐고 건설사가 공사비 100% 확보 조건이 아니면 참여하지 않아 공사비용의 경우도 PF 대출로 조달해야 한다"며 "현재 사업성이 나오는 브릿지론 사업장이 거의 없어 구조조정 시기를 놓쳤다"고 평가했다. 이 교수는 "PF 대출채권 매각을 추진하더라도 사업성이 없어 큰 폭의 할인이 이루어지지 않을 경우 매각이 쉽지 않다. 사실상 후순위 및 중순위는 상환가능성이 낮고 선순위인 시중은행에서도 손실이 불가피하다"며 "금융사들의 건전성 악화만 불러올 것"이라고 덧붙였다. 실제로 지난해 말 기준 금융권의 부동산 PF(본PF·브릿지론) 대출잔액은 135조6000억원으로 전년 말 대비 5조3000억원 늘었다. 같은 기간 금융권의 부동산 PF 대출 연체율은 2.70%로 2022년 말 1.19%에서 2배 넘게 급등했다. 권대영 금융위원회 사무처장은 이에 대해 "그때(레고랜드 사태 직후) 구조조정에 착수했으면 파괴적인 구조조정이 일어났을 것"이라며 "지금은 구조조정이 지연됐다는 평가가 있을 수 있지만 연착륙을 하자는 것"이라고 반박했다. 은행·보험업권의 신디케이트론 조성 관련해 당국의 '팔 비틀기' 아니냐는 지적에 대해서도 권 사무처장은 "금융사도 완전 부실을 강제적으로 인수하는 게 아니고 내부 이사회를 거쳐 인수하게 된다"며 "은행 수익이 20조원 넘고 보험사도 7조원이어서 여력이 있으며 금융사가 최대 이해관계자이기 때문에 원칙적으로 책임 있게 해결하는게 맞다"고 말했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자
2024-05-13 16:14:06[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 대상에 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 대상기관을 새마을금고까지 확대한다. 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화하고 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화한다. 이를 통해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 신속히 정리되도록 유도한다. 이를 위해 은행·보험업계에서는 최대 5조원 규모의 신디케이트론을 조성해 신규자금을 지원하기로 했다. 금융당국은 이번 조치로 230조원 규모의 PF 사업장 가운데 최대 7조원 규모의 부실 PF 사업장이 경공매 시장에 나올 것으로 예상했다. 금융위원회·금융감독원은 12일 정부서울청사에서 이같은 내용을 담은 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다. 권대영 금융위 사무처장은 이날 브리핑에서 "고금리와 고물가가 상당 기간 지속될 우려가 있는 상황에서 사업성이 낮은 정상 사업장까지 관대하게 만기연장이 이뤄지고 매도자와 매수자간 간극이 있는데다 제2금융권 중심으로 연체율도 오르고 있다"며 "PF 사업장에 대한 불확실성을 해소하고 예측 가능성을 높여 이전보다 질서있고 속도나는 연착륙을 추진하겠다는 것이 이번 대책의 핵심"이라고 말했다. ■PF 사업성평가 기준 강화..브릿지론에 만기연장 횟수·연체여부 살핀다 먼저 PF사업성 평가기준 개선을 통해 PF 사업장의 옥석 가리기를 본격화할 방침이다. 본PF, 브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함하여 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 한다. 또한 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가기준을 강화한다. 특히 본PF 대비 리스크 위험이 높은 브릿지론 같은 경우 경과 기간별 토지매입, 인허가 현황, 본PF미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부 등을 따질 예정이다. 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각, 상각, 경·공매 등을 통해 정리되도록 유도한다. 금융당국 관계자는 "사업성 평가는 일률적인 기준에 따라 경직적으로 운영되는 것이 아니라 금융회사가 융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려하여 평가할 것"이라며 "필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 했다"고 설명했다. ■금융권 최대 5조 신디케이트론으로 지원 사격 사업성이 충분한 정상 PF 사업장에 대한 차질없는 금융공급을 지원할 방침이다. 기존에 발표한 대로 브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원하고 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원도 확대한다. 사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하고 민간·공공이 함께 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원한다. 구체적으로 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 'PF 대주단협약' 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다. 6개월 이상 연체 PF채권에 대해 3개월 내 경·공매 원칙을 실시하는 등 금융회사의 PF채권 경·공매기준도 도입한다. 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브는 민간과 공공이 함께 지원한다. 상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대한다. 5개 시중 은행과 5개 보험사가 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다. 아울러 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코 부동산 정상화펀드에 우선매수권 도입을 추진한다. PF채권 매도자에게 캠코펀드 등이 차후 PF채권 처분시 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것이다. ■신규자금 추가시 건전성 분류 '정상' 등 당근책 제시 신규자금 투입에 대해 건전성 악화가 우려되는 만큼 금융사들에 대해 한시적 규제완화 등을 제공한다. 부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 요주의 이하가 아닌 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다. 아울러 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화 및 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유한도 초과 허용, 상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부 완화, 보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화 및 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입) 인정, 종투사의 주거용 PF 대출 NCR 위험값 완화, 금투사의 PF-ABCP 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등 금융회사의 재구조화·정리 자금 공급에 필요한 규제완화를 추진한다. 지난해 하반기부터 시행한 저축은행 예대율 완화 등 2금융권 규제유연화조치 일부는 올해 말까지 추가 연장한다. PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진할 방침이다. 금융당국은 이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이다. 인센티브 등 제도개선 사항도 올해 6월까지 완료할 계획이다. 권 처장은 "시장과 긴밀한 소통을 통한 부동산 PF의 불안 차단과 추진상황의 정기적 점검·보완을 위해 금융위·금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영할 계획"이라며 "TF를 통해 금융·건설업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항도 지속 발굴해 나갈 것"이라이어 "금융권이 질서있는 연착륙의 책임있는 주체로서 스스로 해결한다는 각오로 역할에 최선을 다하도록 이번 대책을 추진해나갈 생각"이라며 "연착륙 과정에서 캠코 등 공적역할확대가 필요한 경우 관계기관과 협의하여 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다"고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
2024-05-13 11:59:00부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 4월 위기설이 사그라들지 않고 있다. 누적돼온 부동산 PF 부실이 4월 총선 이후 터질 것이라는 일각의 관측이다. 정부는 위기설을 일축하고 있다. 성태윤 대통령실 정책실장도 지난 24일 방송에 출연해 위기 가능성은 전혀 없다고 잘라 말했다. 정부는 PF 대출 만기도 다변화돼 있고 연체율도 직전 분기 대비 0.28%p 상승한 2.70%에 이르렀지만, 역사적 고점 대비로는 안정적이어서 위기는 없을 것이라고 설명한다. 특히 금융권이 이런 연체율을 감내할 충분한 체력을 갖추고 있다고 판단하고 있다. 그러나 위기설을 그저 낭설이라며 무시하거나 외면해서는 안 된다. 만약의 경우를 가정하면서 유비무환의 자세로 대비하는 게 바른 대응이다. 그러자면 부실 사업장 구조조정에 속도를 내야 한다. 부동산 PF 사업 구조조정 시나리오는 정부의 예측 가능 통제와 일정에 따라 순탄하게 진행되고 있다고 본다. 실제로 금융당국은 부동산 PF 사업장의 신속한 정리를 유도하기 위해 PF 사업성 평가기준을 재분류하고 PF 대주단 협약을 개정하는 방안을 다음달 내놓는다는 방침이다. 이 개정안을 토대로 5∼6월부터 개정 방안이 본격 집행될 것이다. 이 방안의 핵심은 대주단 협약 개정에 만기 연장 기준을 높이고, 경·공매로 넘어갈 수 있는 요건을 완화해 '옥석 가리기'를 지원하는 것이다. 다시 말해 사업성이 지나치게 악화했거나, 착공된 지 너무 오래돼 사업성이 떨어지는 사업장은 신속 정리하겠다는 의미다. 반면 살릴 수 있는 사업장은 적극 지원해 살리는 것이다. 결과적으로 5월부터 일부 부실 사업장의 구조조정은 불가피하다. 부동산 시장 정상화를 위한 적극적인 정책개입이지 이를 위기라고 부를 수는 없다. 현재 PF 만기는 특정 시점으로 과도하게 쏠리거나 2금융권 연체율이 통제 불가능할 정도로 급등했다고 볼 수 없다. 물론 '브릿지론' 과정에서 발생할 수 있는 일시적 유동성 경색은 철저하게 모니터링해야 한다. 부실 부동산 PF에 따른 경제 전반의 위기론도 과장된 면이 많다. 오히려 경제상황이 나아지고 있음을 보여주는 지표들이 속속 나오고 있다. 제조업 업황도 좋아지는 추세다. 산업연구원의 3월 전문가 설문조사 지수가 114로 2021년 7월 이후 최고치를 기록했다. 지난해 8월 이후 7개월 연속 100 이상(긍정 답변 우세)이자 3개월 연속 상승이다. 고금리 행진의 끝도 보인다. 미국의 중앙은행인 연방준비제도는 최근 기준금리를 5.25∼5.50%로 재차 동결하면서 3차례 금리인하 가능성을 시사했다. 미국의 기준금리 인하 가능성에 따라 우리도 숨통이 트였다. 경제는 심리다. 근거가 박약한 위기설이 퍼지면 될 일도 망칠 수 있다. 정부는 경제위기설이 터무니없다고 판단하면 그 이유를 국민들에게 조목조목 잘 설명해 불안감을 씻어줘야 한다.
2024-03-25 19:07:36부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 4월 위기설이 사그라들지 않고 있다. 누적돼온 부동산 PF 부실이 4월 총선 이후 터질 것이라는 일각의 관측이다. 정부는 위기설을 일축하고 있다. 성태윤 대통령실 정책실장도 지난 24일 방송에 출연해 위기 가능성은 전혀 없다고 잘라 말했다. 정부는 PF 대출 만기도 다변화돼 있고 연체율도 직전 분기 대비 0.28%p 상승한 2.70%에 이르렀지만, 역사적 고점 대비로는 안정적이어서 위기는 없을 것이라고 설명한다. 특히 금융권이 이런 연체율을 감내할 충분한 체력을 갖추고 있다고 판단하고 있다. 그러나 위기설을 그저 낭설이라며 무시하거나 외면해서는 안 된다. 만약의 경우를 가정하면서 유비무환의 자세로 대비하는 게 바른 대응이다. 그러자면 부실 사업장 구조조정에 속도를 내야 한다. 부동산 PF 사업 구조조정 시나리오는 정부의 예측 가능 통제와 일정에 따라 순탄하게 진행되고 있다고 본다. 실제로 금융당국은 부동산 PF 사업장의 신속한 정리를 유도하기 위해 PF 사업성 평가기준을 재분류하고 PF 대주단 협약을 개정하는 방안을 다음달 내놓는다는 방침이다. 이 개정안을 토대로 5∼6월부터 개정 방안이 본격 집행될 것이다. 이 방안의 핵심은 대주단 협약 개정에 만기 연장 기준을 높이고, 경·공매로 넘어갈 수 있는 요건을 완화해 '옥석 가리기'를 지원하는 것이다. 다시 말해 사업성이 지나치게 악화했거나, 착공된 지 너무 오래돼 사업성이 떨어지는 사업장은 신속 정리하겠다는 의미다. 반면 살릴 수 있는 사업장은 적극 지원해 살리는 것이다. 결과적으로 5월부터 일부 부실 사업장의 구조조정은 불가피하다. 부동산 시장 정상화를 위한 적극적인 정책개입이지 이를 위기라고 부를 수는 없다. 현재 PF 만기는 특정 시점으로 과도하게 쏠리거나 2금융권 연체율이 통제 불가능할 정도로 급등했다고 볼 수 없다. 물론 '브릿지론' 과정에서 발생할 수 있는 일시적 유동성 경색은 철저하게 모니터링해야 한다. 부실 부동산 PF에 따른 경제 전반의 위기론도 과장된 면이 많다. 오히려 경제상황이 나아지고 있음을 보여주는 지표들이 속속 나오고 있다. 제조업 업황도 좋아지는 추세다. 산업연구원의 3월 전문가 설문조사 지수가 114로 2021년 7월 이후 최고치를 기록했다. 지난해 8월 이후 7개월 연속 100 이상(긍정 답변 우세)이자 3개월 연속 상승이다. 고금리 행진의 끝도 보인다. 미국의 중앙은행인 연방준비제도는 최근 기준금리를 5.25∼5.50%로 재차 동결하면서 3차례 금리인하 가능성을 시사했다. 미국의 기준금리 인하 가능성에 따라 우리도 숨통이 트였다. 경제는 심리다. 근거가 박약한 위기설이 퍼지면 될 일도 망칠 수 있다. 정부는 경제위기설이 터무니없다고 판단하면 그 이유를 국민들에게 조목조목 잘 설명해 불안감을 씻어줘야 한다.
2024-03-25 18:36:54금융감독원(원장 이복현·사진)이 2월부터 제2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 충당금 적립을 집중적으로 점검한다. 금감원은 PF 사업장의 사업성 평가를 위한 구체적인 기준을 제시하고 이 기준에 맞춰 충당금을 적립하지 않으면 제2금융권과 일대일 면담에 나설 예정이다. 금융당국이 제2금융권의 충당금을 확대해 손실 흡수능력을 높이는 동시에 PF대출 부실로 금융시장으로 불안이 확산되지 않도록 한 다음 전국 PF사업장 3000여곳을 본격적으로 정리하려는 계획을 세운 것으로 풀이된다. 28일 금융권에 따르면 금감원은 지난 25일 저축은행, 캐피털, 상호금융업계 임원을 불러 PF 리스크 점검회의를 열고 충당금을 선제적으로 적립해달라고 당부했다. 금감원은 PF 전환이 안 되는 브릿지론에 대해 결산 시 예상손실 100%로 인식해 충당금을 쌓고 본PF로 전환된 사업장 중에서도 공사가 지연되거나 분양률이 낮은 경우 과거 경험 손실률 등을 고려, 충당금을 적립하라고 주문했다. 금감원은 또 저축은행의 토지담보대출이 사실상 PF대출 성격인 만큼 PF대출 수준으로 충당금을 적립해야 한다고 강조했다. PF대출 충당금 적립률은 정상(2%), 요주의(10%), 고정(30%), 회수의문(75%), 추정손실(100%) 등 연체상황에 따라 다르게 적용된다. 그동안 이자유예, 만기연장 등은 PF대출에서 정상이나 요주의로 분류했지만 고정 이하로 변경될 것으로 보인다. 금감원은 내달부터 진행되는 지난해 말 기준 결산 검사에서도 검사국 차원에서 PF 부실을 대비한 충당금 적립 '적정성'을 집중 점검하기로 했다. 금감원은 담보가치 등 사업성 평가를 엄격히 해서 충당금 적립을 강화하는 한편 PF 부실 사업장 정리에 속도를 낼 방침이다. 금융당국은 금융사들이 만기연장을 통해 부실을 이연시키는 방식을 고수하면서 PF 구조조정이 더디게 진행되고 있다고 판단하는 것으로 알려졌다. 실제 상당수 사업장은 금융사의 손실 인식 우려나 부동산 경기회복에 대한 막연한 기대감 등으로 멈춰서면서 사업성이 부족해 경·공매가 진행 중인 PF 사업장은 지난해 9월 말 120곳으로, 전체 PF 사업장 3000여곳 대비 4% 수준에 그쳤다. 그사이 전체 금융권의 PF 연체율은 지난 2022년 말 1.19%에서 지난해 9월 말 기준 2.42%로 상승했다. 저축은행의 PF 연체율이 같은 기간 2.05%에서 5.56%로 뛰었다. 한국건설산업연구원 등 추산에 따르면 지난해 상반기 중 제2금융권에서 취급한 PF의 만기연장 비율은 브릿지론은 70%, 본PF는 50% 정도로 부동산시장 회복이 지연될 경우 향후 부실 발생 규모는 예상 밖으로 매우 클 가능성이 있다는 우려가 나오고 있다. 국내 PF 시장은 착공 이전 단계에서 시행사가 토지매입을 위해 조달하는 자금인 브릿지론과 사업 인허가와 시공사 선정이 이뤄진 이후 브릿지론 상환과 건축비용 조달을 위한 본PF라는 이중 대출구조로 이뤄진다. 브릿지론은 주로 2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰는 것으로, 지난 2011년 저축은행 사태를 촉발한 바 있다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자
2024-01-28 18:06:12