[파이낸셜뉴스] 정부가 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출시 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. PF 대출시 일정 수준의 PF 사업 자기자본비율보다 낮은 사업장에 대해서는 대출에 적용하는 위험가중치를 높이고 충당금을 더 쌓도록 하는 것이다. 또한 시공사·시행사의 담보나 신용보다는 금융사가 PF 사업의 사업성·안정성을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화해 부실 사업장에 대한 무리한 대출이 벌어지지 않도록 하고 은행·보험사에 대해서는 장기임대주택사업 참여 길도 확대하기로 했다. 정부는 14일 오전 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.  ■금융권, PF대출 위험가중치·충당금 차등화.."대출기관이 사업성평가 면밀히해야" 먼저 정부는 금융권이 PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 위험가중치의 경우 현재 1금융권은 PF대출에 대해 150%, 2금융권은 100%가 적용되는데, 추후 마련될 자기자본비율 기준을 충족하지 못할 시 더 높은 위험가중치를 인식해야 하는 것이다. PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공하겠다는 것이다.  강영수 금융위 금융정책과장은 "은행의 경우 (PF 대출 관련) 위험가중치가 150%라 100억원을 대출한다고 가정 시 위험가중자산은 150억으로 인식해야 한다"며 "시행사 자기자본비율이 20%보다 낮을 경우 위험가중자산으로 150억보다 더 인식해야 하는 구조가 될 것"이라고 말했다. 강 과장은 "자기자본비율이 낮으면 결국 대출 비중이 많다는 의미인데, 이런 사업구조는 기본적으로 (사업성이) 안 좋을 수 있다"며 "부실 가능성이 크니, 위험가중치를 높게 주겠다는 취지"라고 말했다. 이어 "대출기관인 금융사는 사업성을 한 번 더 평가할 유인으로 작용할 것"이라고 덧붙였다. 상호금융권과 여신전문회사 등에도 PF 대출 시 자기자본 투입 비율에 따른 위험가중치와 충당금이 차등 적용된다. 그간 저축은행업권에만 이같은 자기자본비율 요건이 있었지만 리스크 관리 체계가 부족한 업권까지 확대하겠다는 것이다. 아울러 금융사가 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화하는 방안도 추진된다.  그동안 PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족했다. 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하지만 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식했다. 이에 PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화하기로 했다. 정부는 이와 관련 연구용역 등을 통해 평가기준·절차, 인증방안을 도출하고 '부동산개발사업관리법'에 근거를 마련해 내년 하반기 PF리스크 모범규준에 반영할 방침이다. ■업권별 상이한 PF대출 규제 체계 정비..소급 적용 않기로 업권별 상이한 PF대출 규제 체계도 정비한다. 위험가중치·충당금 규제뿐만 아니라 '거액신용공여 한도 규제', '부동산 PF 익스포져 한도 규제' 등이 업권별로 상이한데, 이를 '동일 기능, 동일 규제' 원칙에 따라 조정하는 차원이다. 현재 부동산 PF 익스포져 한도 규제는 은행업권은 없지만, 보험업권은 부동산 대출이 총자산의 25% 초과 시 위험가중치 상향 간접규제를 받고, 증권업권은 부동산 PF대출·보증은 각각 자기자본의 30%, 100% 한도 규제를 받는다. 이를 거액신용공여 한도 규제가 필요한 업권에도 마련하는 한편, 업권별로 다른 익스포져 한도 규제를 정비한다. 금융위는 내년 상반기 중 금융권 TF를 통해 업권별 감독규정세칙, PF 리스크 관리 모범규준 등 개정을 통해 정비할 방침이다. 다만 일정 기간 유예 후 단계적으로 시행하고 이전 PF대출 등에는 소급 적용하지 않기로 했다. 강 과장은 "내년 상반기 중 금융권 TF를 운영해, 부동산 경기 상황 등을 감안해 적정 수준의 자기자본비율 기준과 함께 위험가중치, 충당금 차등 비율을 정할 것"이라고 말했다. 아울러 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(올해 5월 출범)를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 등 개선방안을 도출·시행하기로 했다. 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정 역시 올해 12월까지 마련하기로 했다. ■은행·보험사 장기임대주택 사업 참여 허용 주택공급을 확대하는 차원에서 은행·보험사의 장기임대주택 사업 참여도 허용된다. 장기임대주택은 리츠(부동산투자회사) 등 기업(법인)이 '100가구 이상 임대주택을 20년 이상 의무적으로 운영'하는 제도다. 그동안 금융권에서 업무용 목적 외에 부동산 소유가 허용되지 않았다. 예를 들어 은행의 경우 은행법 시행령에 따르면 영업소·사무소, 연수시설, 복리후생시설 등 업무용 목적으로만 부동산을 소유할 수 있다. 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한됐다. 정부는 은행이 장기임대주택사업자(법인) 지분을 15% 이상 보유할 수 있도록 허용하기로 했다. 강 과장은 "은행은 다른 법인 지분을 15% 이상 보유한 순간 그 회사가 자회사로 묶이는데, 자회사로는 금융업종만 할 수 있었다"며 "장기임대주택 사업에서 은행 역할이 필요하다는 관점에서 관련 사업을 영위하는 법인에는 15% 이상 출자를 허용하려는 것"이라고 설명했다. 보험사의 경우 앞서 지난 8월 경제장관회의에서 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확히 했다.  펀드 등 간접투자 방식도 가능해진다. 현재 은행은 펀드 방식으로 간접투자를 하면 해당 출자분에 400%의 위험가중치가 부여된다. 위험가중치 부담을 완화해 참여를 유도하는 방안이 검토된다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 부동산PF 사업장의 자기자본 비율이 기준점보다 높으면 그만큼 금융회사의 위험가중치를 낮추고 충당금을 덜 쌓도록 유도하기로 했다. 그만큼 반대로 현재처럼 자기자본 투입비율이 3~5%에 불과하면 브리지론 등 대출해주는 금융회사의 위험가중치를 더 높이도록 한다는 것이다. 부실 PF 대출 리스크가 심각했던 상호금융과 여전, 새마을금고 등에 대해서는 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본지율 요건 도입을 검토하기로 했다. 다음은 부동산PF 제도 개선방안에 대한 금융위원회 관계자 일문일답. ―여러가지 방안이 나왔는데 현 시점에서 자기자본비율을 높일 수 있는 가장 실효적인 방법은. 어느 수준으로, 언제쯤 자기자본비율이 높아질 수 있는지 ▲자기자본비율을 높이는 방안으로 현물출자와 PF 보증수수료 등 인센티브와, 위험가중치 형태의 역인센티브, 부동산 신탁사의 기관 투자자 참여, 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여 등이 있다. 현물출자, 은행·보험사 참여, 부동산 신탁사의 기관 투자자 참여 등은 자금이 유입될 수 있는 여건 마련을 위한 것이고 PF 보증수수료, 위험 가중치, 규제 특례 등으로 유인체계를 마련하게 짜맞춰져 있다고 생각하면 된다.  ―실제로 작동하는 시기를 언제쯤으로 예상하나. ▲토지나 건축물 현물 출자 같은 경우 조세특례제한법 개정이 필요한 사항이다. 올해 예산과 세법 개정안 심사를 하고 있기 때문에 이번 개정 작업이 끝나면 다음번 조정 시에 조특법 개정 추진을 하기로 협의가 완료됐다. 저희 예상으로는 내년 중 법 개정이 되면 좀 더 출자하는 분이 혜택을 받을 수 있을 것으로 본다.  ―PF 대출시 일정수준을 20%로 예시해 위험가중치와 충당금 차등을 둔다고 했는데. 만일 20%를 넘어선 경우에는 충당금 부담이 줄어드는 건지. ▲기준점보다 높으면 혜택을 주고 기준점보다 낮으면 디스인센티브를 주는 구조다. 다만 기준점보다 높다고 해도 혜택을 못 주는 규제들이 있다. 예를 들어 은행에 적용되는 BIS 바젤 규제의 경우 강화하는 규제는 적용하되 완화는 하지 말라고 돼있다. 다만 저축은행 등 2금융권에는 이같은 규제가 없어서 인센티브가 될 수 있다. 충당금 같은 경우는 바젤 적용 대상이 아니기 때문에 기준점보다 더 높은 구조라면 충당금을 덜 쌓는 구조로 검토하려고 한다. 기본적으로 일정 수준보다 높은 자기 자본 비율에서는 현재보다 더 혜택을 받는다.  ―소급 적용은 하지 않는다고 했지만 제도 시행 이후에 주택 공급에 문제 있을 수 있다는 우려도 있는데.  ▲시행 전에 일어나는 대출에 대해서는 규제가 적용되지 않는다. 규제 전에 충분하게 할 수 있는 여건은 된다. 부동산과 관련된 자급 공급에는 큰 문제가 없다. ―업권별로 금융 건전성 규제체계가 다르다고 했는데 현행 규제가 어떻게 돼있는지.  ▲은행의 경우 위험가중치가 150%다. 충당금 같은 경우는 0.9%다. 만일 기준점이 20%이고 자기자본비율을 이보다 높은 30%로 넣었다면 충당금을 0.7% 정도 적용하는 식이다. 사업성 평가를 했는데 자기자본비율이 기준점보다 낮지만 사업성이 좋다면 충당금을 쌓으면 된다. 이 구조 하에서는 결국 사업성 평가를 어떤 형태든지 한 번 해보게 한다는 의미다. 사업성평가 의무와도 큰 틀에서 연결돼있다. 돈 없는 시행사라고 사업을 못하는게 아니다. 면밀하게 금융권의 사업성평가를 거치면 충분히 사업이 가능하다는 것이다.  ―장기 임대주택 사업 활성화의 경우 관심을 보이고 있는 은행이나 보험사가 있는지.  ▲은행들이나 보험사에 사전에 물어보지 않았다. 의무사항은 아니고 충분히 할 수 있는 영역이 있어서 관심을 가질 것으로 보인다.  ―새마을금고의 경우 저축은행과 같은 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토하겠다고 했는데 새마을금고 같은 경우 오히려 좀 더 강화된 기준을 적용해야 하는 것 아닌가. ▲새마을금고 같은 경우 지분투자, 사업성평가 등 전체적인 PF 사업 구조를 바꾸는 과정이기 때문에 새마을금고에 대해서면 특별히 강한 규제를 둔다는 것은 현재 시점에서는 생각하기 어렵다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

이달부터 시작하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가에서 3회 이상 만기를 연장했더라도 연체·연체유예·대주단 협약·자율협약 대상이 아닌 사업장의 경우 만기 연장기간을 감안해 '정상 사업장'으로 분류된다. '유의'나 '부실우려' 사업장으로 평가받더라도 PF보증이나 분양보증을 받은 경우에는 사업재구조화·경공매 등 사후관리방안 제출대상에서 예외가 인정된다. 그동안 건설업계가 요청했던 사항들이 최종안에 대부분 담기면 '유의'나 '부실우려' 등급을 받는 사업장 수가 다소 줄어들 전망이다. ■당국, PF 사업성 평가 최종안 확정파이낸셜뉴스가 9일 입수한 '부동산 PF 사업성 평가 및 건전성 분류 세부원칙'에 따르면 최종안은 건설업계 등 건의사항을 일부 수용하고 '장기간' '매우 부진' 등 모호한 문구를 구체화해 PF 사업성 평가 가이드라인을 제시했다. 금융감독원은 지난 7일 이 같은 내용을 핵심으로 한 최종안을 금융업계에 전달했다. 금감원 관계자는 "업계 의견을 수렴해서 최종안을 만들었다"며 "다음주 중 업권별 내규 개정작업을 거쳐 7월 초까지 사업성 평가를 완료하도록 할 계획"이라고 말했다. 핵심은 기존 만기 연장 횟수에 따라 사업성 등급을 나눴던 데 대한 예외조항을 마련한 것이다. 앞서서는 만기 연장 횟수 △2회 이상은 '보통' △3회 이상은 '유의' △4회 이상은 '부실우려' 등급을 받도록 기준을 마련했으나 최종안에서는 만기 연장기간을 감안해 예외가 가능하도록 허용했다. 지금처럼 자금 시장이 경색된 상황에서 만기를 3개월 등 짧게 여러 번 연장하는 것은 리스크 관리를 위해 불가피한 선택인데 만기 연장 횟수만 보고 일률적으로 등급을 나누는 것은 불합리하다는 지적에서다. 기존 '지속적이고 중대한 애로사항' 중 한 가지 이상만 발생해도 '보통' 등급을 받던 것은 두 가지 이상 발생 시로 기준을 낮춰 잡았다. 이외에도 문화재 발굴, 오염토 처리 등으로 사업이 지연되는 경우 사업성 평가 시 불이익이 없도록 하고 PF보증, 분양보증 사업장은 보증기관 사업장 관리기준 등을 고려해 보증기관과 협의해 평가토록 하는 등 개별 사업장의 상황을 구체적으로 고려했다. ■수조원대 손실 인식 불가피기존 발표했던 방안에서 구체적인 숫자와 상황을 가정해 안내한 점도 특징이다. 예를 들어 브릿지론 사업장이 '유의' 등급으로 평가받는 요건 중 하나인 '최초 대출 만기도래 후 장기간이 경과했으나 사업진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'을 6개월, '최초 대출 만기도래 후 장기간 경과했으나 사업진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'은 12개월이라는 예시를 마련했다. '부실우려' 등급의 경우 이 기간이 각각 12개월, 18개월로 늘어난다. 본PF 사업장이 '유의'나 '부실우려' 등급을 받게 되는 요건 중 공정률이 당초 계획 대비 '상당히 부진' 혹은 '매우 부진'한 예시로는 최초 대출 취급일 이후 18개월이 경과했는데 공정률이 계획 대비 3개월 이상 각각 20%p, 25%p 하회하는 경우를 특정했다. 금융권에서는 이번 최종안이 적용되면 당초 예상했던 충당금 적립 규모나 경·공매에 돌입하는 사업장 개수가 소폭 줄어드는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 다만 그 차이는 크지 않을 것이라는 분석이다. 금융권 관계자는 "건전성 분류를 악화하지 않을 수 있는 예외 사유를 반영해 달라는 건의가 수용됐다"며 "예외가 조금이라도 반영됐으니 (정리 대상이 되는) 총액은 줄겠지만 전체 비율을 바꿀 정도는 아닐 것"이라고 말했다. 금융당국 관계자도 "4단계로 나누는 기준을 명확히 하거나 보완한 것"이라며 "'유의'나 '부실우려' 등급이 약간 줄어들 수는 있지만 유의미한 숫자는 아닐 것"이라고 설명했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 지난 5일 금융업계에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성평가 기준 최종안을 전달했다. 건설업계가 요청했던 '만기연장 3회 이상'에 대한 예외사항 뿐 아니라 연체율·공정률 관련 '상당히 부진'이나 '매우 부진' 등을 판단하는 기준에 대한 예시가 명시됐다. 최종안을 전달 받은 금융회사는 이달부터 PF 사업장에 대한 사업성과 건전성을 분류하고 충당금 적립 및 경·공매 등 사후관리에 착수하게 된다. 최종안이 최초안 대비 일부 예외를 허용하면서 '유의'나 '부실 우려' 등급을 받는 사업장 수가 다소 줄어들 수 있겠지만 변화 폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 기간 구체화 등...당국, PF 사업성평가 최종안 발송 #OBJECT0# 파이낸셜뉴스가 9일 입수한 '부동산 PF 사업성 평가 및 건전성 분류 세부원칙'에 따르면 최종안은 '장기간', '매우 부진' 등 모호한 문구를 구체화해 PF 사업성 평가 가이드라인을 제시했다. 지난 5월 13일 금융당국이 발표한 '부동산 PF 사업성 평가기준'에 업계 의견을 반영한 '보완추진 사항'을 더하고 세세한 부분을 마저 정돈한 결과다. 금감원 관계자는 "업계 의견을 수렴해서 최종안을 만들었다"며 "다음주 중 업권별 내규 개정 작업을 거쳐 7월 초까지 사업성 평가를 완료하도록 할 계획"이라고 말했다. 예를 들어, 브릿지론 사업장이 '유의' 등급으로 평가받는 요건 중 하나인 '최초 대출 만기 도래 후 장기간이 경과했으나 사업 진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'을 6개월, '최초 대출 만기 도래 후 장기간 경과했으나 사업 진행에 필요한 부지매입을 완료하지 못한 경우'의 '장기간'은 12개월이라는 예시를 마련했다. '부실 우려' 등급의 경우 이 기간이 각각 12개월, 18개월로 늘어난다. 본PF 사업장이 '유의'나 '부실 우려' 등급을 받게 되는 요건 중 공정률이 당초 계획 대비 '상당히 부진' 혹은 '매우 부진'한 예시로는 최초 대출 취급일 이후 18개월이 경과했는데 공정률이 계획 대비 3개월 이상 각각 20%p, 25%p 하회하는 경우를 특정했다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증사고가 발생한 경우는 '부실 우려' 등급으로 판단되는 요건 중에서 제외됐다. 금감원은 이같은 내용을 담은 최종안을 지난 5일 협회를 통해 은행·보험·여신·저축은행·증권 등 각 업계에 전달했다. 이를 바탕으로 금융회사는 분기별로 PF 사업장별 사업성을 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 평가하고 사후관리를 진행해야 한다. 사업성 평가 결과 '유의' 등급 사업장은 재구조화 또는 자율 매각을 하도록 하고 '부실 우려' 등급 사업장은 상각, 경·공매를 통한 매각 등을 통해 신속하게 정리하는 것을 원칙으로 한다. 부담 약간 덜었지만...수조원대 손실 인식 불가피 금융권에서는 이번 최종안이 적용되면 당초 예상했던 충당금 적립 규모나 경·공매에 돌입하는 사업장 개수가 소폭 줄어드는 효과가 있을 것으로 내다봤다. 다만 그 차이는 크지 않을 것이라는 분석이다. 금융권 관계자는 "건전성 분류를 악화하지 않을 수 있는 예외 사유를 반영해 달라는 건의가 수용됐다"며 "예외가 일부라도 조금이라도 반영됐으니 (정리 대상이 되는) 총액은 줄겠지만 전체 비율을 바꿀 정도는 아닐 것"이라고 말했다. 예컨대 보완추진 사항이 반영된 최종안에는 만기 연장 3회 이상의 경우에도 자체적으로 정상 여신을 유지하는 경우에는 만기 연장을 감안해 예외를 적용하도록 하는 내용이 포함됐다. 기존 '지속적이고 중대한 애로사항' 중 한 가지 이상만 발생해도 '보통' 등급을 받던 것을 두 가지 이상 발생 시로 기준을 낮춰 잡았다. 이외에도 문화재 발굴, 오염토 처리 등으로 사업이 지연되는 경우 사업성 평가 시 불이익이 없도록 하고 PF보증, 분양보증 사업장은 보증기관 사업장 관리 기준 등을 고려해 보증기관과 협의해 평가토록 하는 등 개별 사업장의 상황을 구체적으로 고려했다. 이처럼 예외가 허용되면 최초안을 기준으로 했을 때보다 높은 등급으로 평가받는 사업장이 있을 수 있지만 이는 예외일뿐 추세에는 큰 변동이 없을 것이라는 입장이다. 금융당국 관계자도 "4단계로 나누는 기준을 명확히 하거나 보완한 것"이라며 "'유의'나 '부실 우려' 등급이 약간 줄어들 수는 있지만 유의미한 숫자는 아닐 것"이라고 설명했다. 금감원은 앞서 전체 PF 사업장 230조원 규모 가운데 5~10%(최대 23조원)가 '유의' 또는 '부실 우려'로 평가돼 구조조정 수순에 들고 특히 2~3%(최대 7조원)는 경·공매가 필요할 것으로 예측했다. '유의' 등급까지는 기존 '부실 우려' 등급과 비슷한 수준 충당금만 적립하면 되지만 신설된 '부실 우려' 등급으로 판정되면 충당금을 익스포져의 최대 75%까지도 크게 높여 쌓아야 한다. 나이스신용평가는 이번 신용평가로 증권·저축은행·캐피탈 등 2금융권의 추가 충당금 부담만 최소 3조원에서 최대 8조7000억원에 이를 것으로 예상했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스]3회 이상 만기연장한 사업장이더라도 자체적으로 정상여신을 유지하는 경우 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 시 '유의·부실우려' 등급을 받지 않을 수 있다. 오피스텔, 지식산업센터 등 비주거시설의 경우 '부실' 분류 기준이 분양률 60% 미만에서 50% 미만으로 내려간다. 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 공사가 지연되는 경우도 예외가 인정된다. 금융당국이 다음달부터 본격화되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가를 앞두고 개별 사업장의 상황을 감안해 평가기준을 유연하게 조정할 필요가 있다는 건설업계의 우려를 반영한 결과다.  건설업계 아우성에, 금감원 '보완 추진 사항' 마련이복현 금융감독원장은 29일 서울 강남구 건설회관에서 '부동산 PF 연착륙을 위한 건설업계와 제2차 간담회'를 열고 "부동산PF 사업성 평가기준 개편과 관련한 건설업계의 의견 중 상당 부분을 개편된 기준에 반영할 예정"이라고 밝혔다.  이번 간담회는 지난 '부동산 PF 연착륙 방안' 발표 이후 금융감독원이 건설업계와 단독으로 만나는 첫 자리로 건설업계 의견을 청취하고 연착륙 대책이 원활히 작동할 수 있도록 건설업계의 적극적인 이해와 협조를 요청하기 위해 열렸다. 이 원장은 "사업성 평가시에는 다양한 위험요인을 종합적으로 고려토록 하고 있고 사업의 특수성이 인정될 경우 예외 평가하는 등 합리적이고 객관적인 평가가 가능하다"고 말했다.  구체적으로는 공정률 평가기준에 경과기간 요건을 보완하고 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 본 PF 전환이 지연되는 경우 해당 기간은 경과기간 산정 시 제외하는 내용 등이 포함됐다. 비분양형 시설의 매도 등 미완료 경과기간 산정 시점도 당초 '준공 예정일'에서 '준공예정일 이후 6개월 경과 시'로 조정했다. 또한 사업 특수성으로 평가 예외가 가능한 사례는 도시 개발사업 이외에 도시정비사업, 공공지원 민간임대 사업 등으로 구체화하기로 했다. 이 외에 부지매입 기준에 소유권 확보 이외 권원 확보를 포함하고 매도청구나 토지수용 진행 시 이 기준 적용을 제외토록 부지 매입 기준도 명확히 할 예정이다. 분양 개시 이후 18개월이 경과했는데 분양률 60% 미만일 경우 '유의' 등급을 받도록 한 것을 비주거시설에 한해 10%p 완화한 50% 미만 기준을 적용하고, 금융회사가 사업성 평가 과정에서 필요한 경우 시행사 등의 의견을 청취할 수 있는 근거도 마련할 계획이다. 이 원장은 "부동산 PF 사업성 평가기준 개편과 관련한 건설업계 의견 중 상당 부분을 개편된 기준에 반영할 예정"이라며 "앞으로도 엄정한 PF 부실 정리·재구조화 원칙이 저해되지 않는 수준에서 건설업계와 논의를 계속해 나가겠다"고 말했다. 김주현 "부동산 PF 연착륙 속도 내야...제도개선 병행" 이번 보완 추진 사항 마련을 시작으로 금융위, 금감원은 금융·건설업계 의견을 수렴해 앞서 발표한 '부동산 PF 연착륙 방안'에 기초해 발빠른 정리에 나서겠다는 방침이다. 이날 간담회에 참석한 건설업계 관계자들은 연착륙 대책 추진의 필요성에 공감하면서도 금융회사가 평가기준을 경직적으로 적용하지 않도록 관리해 줄 것을 건의했다. 또한 대책 시행에 따른 시장충격 완화를 위해 정책금융기관 보증 확대, 과도한 금리·수수료 부과 관행의 지속적 개선 등도 요청했다. 김주현 금융위원장은 이날 서울 마포구 프론트원에서 '대출 갈아타기 서비스 간담회'를 마치고 기자들과 만나 "지난해 말부터 태영건설 60개 사업장을 실사하면서 감독당국의 이해도가 높아졌다"며 "평가기준을 더 합리화하고 정교하게 해서 지원할 수 있는 것은 과감하게 지원하고 어정쩡하고 정리 잘 안 되는 것은 빠르게 정리하고 충당금도 쌓도록 하겠다"고 밝혔다.  이어 "시공사, 시행사가 보증을 서다 보니 PF 사업성 평가가 어려워진 측면이 있다"며 "그런 쪽으로 기재부와 국토부가 나름대로, 저희는 또 저희 나름대로 (개선)하고 있다"고 말했다. 금융당국과 관계기관은 격주 단위로 부동산PF 연착륙 대책 관련 금융업계·건설업계 등 현장 의견을 수렴하고 세부 대책 추진상황과 일정을 면밀히 점검할 계획이다. 금융위는 다음주 중 건설업계를 모아 구체적인 부동산 PF 연착륙 방안을 설명하는 자리도 한 차례 가질 예정이다. seung@fnnews.com 이승연 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 만기연장 3회 이상의 경우에도 자체적으로 정상 여신을 유지하는 경우 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 예외 사유로 인정하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG) 등 분양보증 사업장은 사업장 매각·정리 등 사후관리 대상에서 제외한다. 이외에 공정률 평가기준에 경과기간 요건을 보완하고 문화재 발굴, 오염토 발견 등으로 본 PF 전환이 지연되는 경우 해당 기간은 경과기간 산정시 제외하기로 '사업성 평가기준'을 보완 추진한다. 이복현 금융감독원장은 29일 서울 강남구 건설회관에서 '부동산 PF 연착륙을 위한 건설업계와 제2차 간담회'를 열고 이같이 밝혔다. 지난 14일 부동산 PF 연착륙 대책을 발표한 뒤 건설업계 의견을 청취하고 연착륙 대책이 원활히 작동할 수 있도록 건설업계의 적극적인 이해와 협조를 요청하기 위한 자리였다. 이날 간담회에 참석한 건설업계 관계자들은 연착륙 대책 추진의 필요성에 공감하면서도 "다양한 개별 사업장의 상황을 충분히 감안해 평가기준을 조정할 필요가 있다"고 강조했다. 특히 "금융회사가 평가기준을 경직적으로 적용하지 않도록 관리해 달라"며 대책 시행에 따른 시장 충격 완화를 위해 정책금융기관 보증 확대와 과도한 금리·수수료 부과 관행의 지속적 관행 등도 요구했다. 이에 이 원장은 사업성 평가시에는 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려토록 하고 있고 사업의 특수성이 인정될 경우 예외로 평가하는 등 합리적이고 객관적인 평가가 가능하다고 설명했다. 그는 "부동산 PF 사업성 평가기준 개편과 관련한 건설업계 의견 중 상당 부분을 개편된 기준에 반영할 예정"이라며 "앞으로도 엄정한 PF 부실 정리·재구조화 원칙이 저해되지 않는 수준에서 건설업계와 논의를 계속해 나가겠다"고 했다. 구체적으로는 부동산 PF 사업성 평가기준 보완 추진 사항도 9가지 언급했다. 예를 들어 사업 특수성으로 평가 예외가 가능한 사례를 도시 개발사업 이외에 도시정비사업, 공공지원 민간임대 사업 등으로 구체화할 예정이다. 부지매입 기준에 소유권 확보 이외 권원 확보를 포함하고 매도청구나 토지수용 진행 시 이 기준 적용을 제외토록 부지 매입 기준도 명확히 한다. 아울러 분양 개시 이후 18개월이 경과했는데 분양률 60% 미만일 경우 '유의' 등급을 받도록 한 것을 비주거시설에 한해 10%p 완화한 50% 미만 기준을 적용하고, 금융회사가 사업성 평가 과정에서 필요한 경우 시행사 등의 의견을 청취할 수 있는 근거도 마련할 계획이다. 이 원장은 "지금의 PF 시장은 고금리 및 공사비 상승 등올 PF 사업성이 전반적으로 저하됐고 사업장별 옥석을 구분하기 어려워 신규자금 공급마저 위축된 상황"이라며 "건설업에 미치는 영향 최소화 등을 위해 금융뿐만 아니라 건설업계가 참여하는 PF 수수료 제도·관행 개선 태스크포스(TF)를 이번주 개시했고 신디케이트론 등 정상화 가능 사업장에 대한 자금공급 지원 강화를 위한 다각적인 방안을 추진하고 있다"고 밝혔다. 그러면서 "다양한 이해관계가 얽혀 있는 부동산 PF의 재구조화 및 정리가 쉽지 않은 과제이지만 지금 제대로 부실을 정리해내지 못하면 PF 시장이 다시금 활력을 찾는 데 상당한 시간이 걸릴 수 있다"며 "금융권과 건설업계가 상호 손실 분담 등을 통해 협력적인 자세로 동참해야 한다"고 강조했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 이달 말 기준 연체중 또는 만기연장 횟수 3차례 이상인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 우선적으로 다음 달 내 사업성을 평가한다. 사업성 평가가 끝나면 금융권은 7월 말까지 유의·부실우려 사업장에 대한 재구조화·정리계획을 제출해야 한다. 금감원은 정리실적 부진 시 현장점검을 실시해 사후관리가 실효성 있게 진행되도록 할 예정이다. 금감원은 27일 서울 영등포구 여의도 본원 대회의실에서 금융권 부동산 PF 평가 담당자 100여명을 대상으로 부동산PF 사업성 평가 설명회를 열고, 지난 14일 발표한 사업성 평가기준 개선방안에 대해 언급했다. 금융권은 내달 중 이달말 기준 연체유예를 포함해 연체중이거나 만기연장 횟수 3회 이상 사업장을 대상으로 우선 사업장 평가를 한다. 이후 유의·부실우려 사업장에 대해서는 사업 진행상황과 만기, 여신구조 등을 종합적으로 고려해 평가가 끝난 이후 한 달 후인 7월 말까지 재구조화·정리계획을 제출해야 한다. 금감원은 금융권으로부터 제출받은 유의·부실우려 사업장에 대한 사후관리 계획을 제출받아 이행상황을 점검한다. 만일 정리 실적이 부진하다면 필요시 현장점검을 실시해 사후관리가 실효성 있게 진행되도록 할 예정이다. 금감원은 사업성 평가시 한 개 지표에 의존하지 않고 만기연장 횟수, 공정률, 분양률 등 다양한 위험요인을 종합적으로 고려토록 했다. 도시개발사업 등 사업의 특수성이 인정되는 경우 예외평가도 가능하다. 금감원은 사업성 평가기준 개선에 따라 PF유형, 사업 진행단계, 대상시설, 소재지, 공정·분양 현황, 대출관리 현황 등에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 정교하고 세밀한 기준을 준비했다고 밝혔다. 아울러 △세부기준에 따라 PF사업 평가유형을 사업 진행단계별로 추가적으로 세분화해 핵심지표를 선별하고 △PF사업장 소재지별·대상시설별 세분화된 통계를 활용하는 한편 △경과기간별 분양률 분석, 공사비지수와 건설사 시공능력평가 정보 등 외부정보도 활용해 종합판별체계를 갖출 계획이다. 금감원은 "이번 사업성 평가가 PF 시장의 불확실성을 해소하고 자금 선순환을 촉진할 수 있는 중요한 계기가 될 것"이라며 "지금이 옥석가리기를 통한 PF시장 연착륙의 적기인 만큼, 원칙에 따라 엄정하게 평가해 달라"고 당부했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 오는 6월부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장별 사업성 평가가 실시돼 PF 부실 사업장에 대한 옥석가리기가 본격화된다. 올해 4월부터 저축은행업권에서 먼저 적용하고 있는 경·공매기준은 5월말까지 상호금융·새마을금고 등으로 확대된다. 은행·보험업권이 조성하는 신디케이트론은 세부 운영방안을 마련해 오는 6월 중순경 가동한다.  금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관은 23일 '제1차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의'를 개최하고 이같은 내용을 논의했다. 이날 회의에서는 지난 14일 발표한 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'과 관련해 세부방안별 향후 추진일정을 점검하고 건설업계의 의견을 청취했다. 금융위에 따르면 부동산PF 연착륙 대책 가운데 사업성 평가기준은 6월초까지 각 업권별 모범규준·내규 개정을 추진하고, 7월초까지 금융회사는 사업장별로 사업성 평가를 실시할 예정이다. 대주단 협약은 6월초까지 금융협회 등에 개정안을 공유·의견수렴을 진행하고, 6월말까지 금융권 협약 및 업권별 협약(저축은행·여전·상호·새마을금고)을 개정할 계획이다. 은행·보험업권이 조성하는 신디케이트론은 지난 14일 발족한 협의체에서 세부 운영방안을 마련하고 6월 중순경 가동 하는 것을 목표로 했다.  한시적 금융 규제완화는 우선 시행 가능한 비조치의견서를 5월중 발급하고, 나머지는 6월말까지 비조치의견서 발급 등 필요조치를 완료할 계획이다.  아울러 지난 4월부터 저축은행업권에서 먼저 적용하고 있는 경·공매기준은 업계의 의견수렴 과정을 거쳐 5월말까지 상호금융·새마을금고 등으로 확대한다. 캠코펀드의 경우 우선매수 청구권을 부여하는 방안에 대해 5월말까지 운용사와 협의를 진행해 6월 이후 투자건부터 도입을 추진한다. 경·공매 참여를 통한 자산취득 및 최대 4400억원 신규자금대여 허용과 취득세 한시 감면도 추진중이다. 공사비 상승 등에 따른 추가(증액) 공사비에 대한 추가 보증의 경우 주택금융공사(HF)가 현재 관련 상품을 설계중이며, 6월말까지 신규상품을 출시할 예정이다. 주택도시보증공사(HUG)도 앞서 승인한 사업장의 경우 심사를 거쳐 PF보증금액 증액이 가능하며, 그 외 사업장은 현재 한시적으로 운영 중인 미분양주택에 대한 PF대출 보증(미분양대출보증)을 통해 추가 공사비에 대한 보증을 공급할 예정이다. 이날 회의에서는 부동산PF 연착륙 대책과 관련해 건설업계의 의견도 청취했다. 금융위는 "건설업계에서는 주로 사업성 평가기준 개선과 관련하여 다양한 지표 활용, 평가기준 완화 적용 등의 의견을 제시했다"며 "이 외에도 비주택 PF보증의 조속한 시행, 과도한 PF 수수료 개선, 유동성 공급을 위한 정책자금 확대 등을 건의했다"고 말했다.  관계기관은 건설업계의 의견·건의사항과 관련해 추가적인 검토를 거쳐 수용가능한 사항에 대해서는 세부방안 추진과정에서 충분히 반영해나갈 것이라고 했다. 또한 향후에도 부동산PF 연착륙 관련 건설업계가 느끼는 애로사항과 정책적 제언을 지속적으로 제시해줄 것을 요청했다. 금융위는 "우선 격주 단위로 부동산PF 연착륙 대책 관련 금융업계·건설업계 등 현장의 의견을 수렴하고 세부대책의 추진상황과 일정을 면밀하게 점검할 예정"이라며 "이미 발표한 대책 외에도 부동산PF 연착륙을 위해 추가적으로 필요한 사항에 대해서도 적극적으로 논의를 해 나갈 것"이라고 말했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 앞으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대해서는 브릿지론, 본 PF 등 사업장의 구체적인 내용에 따라 다른 사업성 평가 기준이 적용된다. 대상 기관에 새마을금고를 추가하고 부동산 PF 대출 외에 위험이 유사하다고 평가받는 토지담보대출 및 채무보증 약정까지 평가 대상이 확대된다. 13일 금감원은 이 같은 내용의 '부동산PF 사업성 평가기준 개선방안'을 발표했다. 금융업권이 모범규준 등 자율기준에 따라 분기별로 부동산 PF 사업성 평가를 실시 중이나 현행 기준은 PF 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못해 실효성이 미흡하다는 점을 고려한 조치다. 이번 평가기준 개선에 따라 부동산 PF 사업장 평가의 객관성·합리성을 제고하고 질서 있는 정리가 가능할 것으로 기대된다. 이번 개선 방안의 주요 내용은 △평가대상 확대 △평가등급 세분화 △평가기준 구체화 △사후관리 기준 마련 등으로 구성됐다. 우선 부동산 PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 평가 대상에 포함한다. 금융당국이 관리하는 금융회사 뿐 아니라 행안부가 관리·감독하고 있는 새마을금고도 평가기관에 추가했다. 이에 따라 2023년 말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 230조원 수준으로 추산된다. 또 기존 양호-보통-악화우려 등 3단계로 구분했던 사업성 평가등급을 양호-보통-유의-부실우려 등 4단계로 세분화했다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장은 '부실우려' 등급으로 분류하고 회수의문 수준으로 충당금을 적립하도록 할 계획이다. 기존 평가기준이 본 PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재하다는 점도 개선했다. 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별해 브릿지론에 대한 평가체계를 강화했다. 각 평가등급별 기준도 PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 구체화했다. 이와 함께 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험 요인을 종합적으로 고려하도록 평가기준 경직성도 완화했다. 마지막으로 유의, 부실우려 사업장에 대해 사후관리 기준을 명시하고 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하도록 관리를 강화한다. 다만 본PF 사업장이나 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경·공매가 아니라 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진하기로 했다. 금감원은 이 같은 평가기준 개선이 금융회사와 건설사에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보고 있다. 금융시장에서 비중이 큰 은행·보험업권의 경우 전체 PF 여신 규모 자체는 크지만 대부분 본PF 사업장으로 사업성이 양호하며, 저축은행 등 중소금융업권은 높은 자본비율을 유지하는 가운데 PF 부실에 대비해 그간 선제적 충당금을 적립해왔다는 이유에서다. 건설사가 영향을 받을 수 있는 부분은 공사가 진행 중인 본PF의 공사중단에 따른 채무인수 시에 제한되는데 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론, 토담대 사업장일 것으로 예상돼 건설사 부담이 크지 않을 것으로 보인다고도 덧붙였다. 본PF의 경우 건설사가 대부분 책임준공 약정, 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무가 현실화할 가능성이 있지만 브릿지론 단계에서와 달리 공사 중단보다는 대주단 및 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많다. 금감원은 "금번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이뤄질 경우 PF 시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF 시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동 될 것으로 전망된다"고 평가했다. 그러면서 "이런 과정을 뒷받침하기 위해 실효성 있는 수요 기반 확대 및 이를 촉진할 수 있는 인센티브 제공 노력이 필요하다"며 "이에 은행·보험업권이 최초 1조원 규모의 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 감안해 최대 5조원까지 규모를 확대하는 방안을 적극 검토하겠다"고 밝혔다. seung@fnnews.com 이승연 기자

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가시 악화우려(고정이하) 등급을 악화우려·회수의문으로 세분화하고 사업성 평가 예시에 '착공 지연 기간'과 '만기 연장 횟수' 등을 구체적으로 언급할 방침이다. 이처럼 사업성 평가기준을 구체화할 경우 부실 사업장에 대한 충당금 적립 압박에 제2금융권이 부실 사업장을 경·공매로 넘길 여지가 커질 것이란 판단이다. 저축은행업계에서도 충당금을 제외한 금액을 최저 입찰가에 반영하는 내용으로 PF 사업장 공매 관련 표준 규정을 개정할 방침이어서 PF 사업장 정리에 속도가 날 것으로 기대된다. 28일 금융당국 따르면 금융감독원은 내달 발표할 PF 사업성 평가기준에 PF 사업장을 3단계에서 4단계로 세분화하고 이를 판단할 사업성 평가 예시를 이전보다 구체적으로 명시할 방침이다. 현재 PF 사업장 평가기준은 '양호(정상)-보통(요주의)-악화우려(고정이하)' 등 3단계다. 이 중 '악화우려'를 두단계로 세분화해 '양호-보통-악화우려-회수의문'의 4단계로 나누고 '악화우려'와 '회수의문' 등급 평가시 고려할 예시도 구체화한다. 현재 악화우려 등급을 판단할 때 고려되는 예시는 △사업추진 곤란 예상 사업장 △인허가 소송 문제 등으로 사업계획서상 최초 일정보다 2년 이상 장기 지연 등으로 모호하다. 금감원 관계자는 "현재 기준이 모호하고 단순하다는 점을 감안해 등급 단계를 세분화하고 예시를 다양하게 제시할 것"이라며 "'착공 지연 기간, 만기 연장 횟수 등을 구체적으로 명시해 이에 해당할 경우 종합적으로 평가한 뒤 사업성을 판단할 것"이라고 말했다. 저축은행중앙회도 PF 부실 사업장의 경공매를 활성화하기 위해 부실채권 매각을 주기적으로 지도하고 매각가격을 합리적으로 설정하는 내용의 표준규정 개정을 마련할 예정이다. 부실채권 매각 주기는 가능한 범위 내에서 분기마다 한 번씩으로 하고 매각가격은 회수가능성과 대손충당금 등을 감안한 '합리적 가격'으로 규정하는 것으로 알려졌다. 현재 79개 저축은행 전체에 적용되는 업무 가이드라인인 표준규정에는 '6개월 이상 연체된 채권'에 대해 경·공매 절차를 조속히 시행하도록 명시돼 있지만 '주기'를 명시하진 않았다. 매각 가격 관련해서는 구체적인 수치 대신 '회수가능성과 대손충당금 등을 감안한 합리적 가격'으로 언급할 것으로 알려졌다. 금감원 관계자는 "6개월 이상 연체일 경우 자산건전성상 '고정'으로 분류되며 이에 대한 충당금을 30% 쌓아야 한다"며 "회수가능성과 대손충당금 등을 감안해 매각 가격을 결정한다면 매각 가격이 그만큼 내려갈 것"이라고 말했다. 이 관계자는 "현재 6개월 이상 연체 채권이 8000억원 규모"라며 "이전에는 절반 수준만 경·공매로 나왔지만 이제 더 많은 물량이 나올 것으로 예상된다"고 덧붙였다. 금감원의 사업성 평가기준과 저축은행업계의 자체적인 표준규정 개정 등으로 PF 부실 사업장 정리에 가속도가 붙을 전망이다. 부동산 경기 침체로 사업장 부실 우려가 확대되고 있는 가운데 부동산 PF대출 연체율은 지난해 말 기준 2.70%로 올라섰다. 특히 사업 초기 토지만 확보한 브릿지론 단계에 대출을 많이 한 저축은행 연체율이 6.94%로 치솟아 '경고등'이 켜졌다. 전년 말(2.05%) 대비 3배 이상 상승한 수치다. PF부실의 여파로 저축은행은 지난해 말 5천559억 원의 순손실을 기록하면서 2015년 이후 9년 만에 적자로 전환했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자