[파이낸셜뉴스]다주택자와 임대·매매사업자도 2일부터 규제지역 내 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV) 30%까지, 비규제지역에선 LTV 60%까지 대출이 가능하다. 전세금 반환 등 임차보증금을 갚을 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 적용됐던 9억원 초과 주택에 대한 전입의무 등 각종 제한이 일괄 폐지됐다. 서민과 실수요자들은 총부채원리금 상환비율(DSR)·LTV 안에서 6억원 초과 대출을 받을 수 있다. 윤석열 정부의 부동산 대출 규제 정상화 일환으로 얼어붙은 부동산 시장에 온풍이 불 것이란 기대감과 함께 높은 금리에 정책 효과가 미미할 것이란 우려가 교차한다. 금융위원회는 2일 정례회의에서 이같은 내용이 담긴 은행업 감독규정 개정안을 의결했다. 이번 규제 완화의 핵심은 다주택자와 임대·매매사업자에게도 규제지역 내 주담대를 LTV 30%까지 허용하는 것이다. 임대·매매사업자는 다주택자와 마찬가지로 비규제지역에서 LTV 60%까지 주담대를 받을 수 있게 됐다. 서민과 실수요자는 규제지역 내 주택구입목적 주담대를 최대 6억원까지 받을 수 있었지만 이제는 DSR과 LTV 한도 내에서 6억원 초과 금액까지 대출을 받을 수 있다. 전세자금 반환 목적을 위한 주담대에 적용됐던 대출한도, 전입의무 등 각종 제한이 일괄 폐지됐다. DSR과 LTV 범위 한도 내에서는 임차보증금 반환 목적의 주담대가 가능하다. 당초에는 투기·투기과열지역 15억 초과 아파트에 대한 주담대는 대출한도가 2억원으로 제한되고 규제지역 내 9억원 초과 주택에는 전입의무가 있었다. 2주택 보유세대의 경우 규제지역 소재 담보대출을 받을 때 다른 보유주택은 처분해야 했지만 이런 규제가 사라졌다. 3주택 이상자도 규제지역 내 주담대를 받을 수 있게 됐다. 주택구입목적이 아닌 생활안정자금 주택담보대출의 대출한도 또한 폐지됐다. 당초 최대 2억원까지 대출이 가능했지만 이제는 DSR 및 LTV 한도 내에서 대출이 가능하다. 주담대 대환시 기존 대출시점의 DSR이 적용된다. 주담대 대환은 원칙적으로 신규대출로 취급돼 대환시점의 DSR이 적용됐지만 1년동안 한시적으로 기존 대출시점의 DSR을 적용한다. 금리상승과 DSR 규제강화로 대출한도가 낮아지는 것을 방지하기 위한 조치다. 이같은 규제 완화는 이날 정부 고시 후 즉시 시행됐다. 앞서 금융위가 업무보고에서 예고했던 △시가 9억원 초과 1주택자 및 부부합산 소득 1억원 이상 1주택자에 대한 전세대출보증규제 허용 △9억원 이하·총부채상환비율(DTI) 70% 이상 주택보유자들에게도 최대 3년간 원금상환을 유예해주는 금융권 프리워크아웃 확대 방안도 이날부터 시행됐다. 향후 정부는 규제완화 파급효과 등 가계부채·주택시장 상황을 종합적으로 살펴본 후 1주택자 LTV 추가 확대 등 추가 규제완화를 추진할 예정이다. 윤석열 정부가 2020년 이전 수준으로 부동산 대출규제 완화를 추진 중인 가운데 시중은행의 주담대 금리상단이 6%대로 여전히 높아 효과가 얼마나 있을지는 의문이라는 지적도 나온다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스] 금융당국이 다주택자와 임대사업자에 대한 주택담보대출을 허용하기로 가닥을 잡았다. 다만 대출금리가 높아지고 있는 상황에 대출 수요 증가는 제한적일 것으로 보인다. 16일 금융권에 따르면 전날 김주현 금융위원장은 청와대 영빈관에서 열린 윤석열 대통령 주재 '제 1차 국정과제 점검회의'에 참석해 다주택자와 임대사업자의 주담대를 허용하겠다고 밝혔다. 김 위원장은 "금융 안정 차원에서도 부동산의 연착륙이 굉장히 중요하다"면서 "저희도 일단 대출 규제를 하나하나 풀어가려고 한다"고 말했다. 그러면서 "현재 다주택자나 임대사업자에 대해서는 주택담보대출이 허용 안 되는 경우가 많다"면서 "앞으로 시장 상황을 봐서 국토부나 기재부하고 정책 방향을 맞춰서 이분들도 주택담보대출을 쓸 수 있도록 추진하려 한다"고 강조했다. 다만 은행권에서는 이번 규제 완화가 추진되더라도 대출 수요가 크게 늘지는 않은 것으로 보고 있다. 최근 고금리 상황이 지속되는 데다가 부동산 경기도 나빠지고 있기 때문이다. 실제 최근 변동형 주담대 금리 상단은 7%를 넘어 8%대를 넘보고 있다. 전날 공시된 11월 신규 코픽스는 전월 대비 0.36%p 오른 4.34%를 기록했다. 코픽스는 변동형 주담대 준거금리로 활용된다. 더욱이 최근 주택시장 침체도 가속화되는 상황이다. 특히 대법원 등기정보광장 통계에 따르면 월세 거래 비중이 전세 거래를 넘어서는 '전세의 월세화' 현상이 일어나고 있다. 고금리로 대출이자 부담이 크게 늘어나면서다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스]   김주현 금융위원장은 15일 "현재 다주택자나 임대사업자의 경우 주택담보대출(주담대)이 허용되지 않는데 앞으로 시장상황을 봐서 이들도 주담대를 받을 수 있도록 추진하겠다"고 밝혔다. 김 위원장은 이날 청와대 영빈관에서 열린 윤석열 대통령 주재 '국정과제 점검회의'에서 이같이 전했다. 그는 "부동산 문제는 금융안정 차원에서도 연착륙하는 것이 중요하다"며 "대출규제를 하나씩 풀려 하는데 최근 투기지역에서 주택담보대출비율(LTV)을 50%까지 완화하는 방안을 발표했다"고 말했다. 이어 "현재 다주택자나 임대사업자들에 주담대 허용이 안되는데 국토부, 기재부와 정책방향을 맞춰 이들도 주택담보대출을 쓸 수 있도록 추진하려고 한다"고 밝혔다. 김 위원장은 "금리가 높아 어려운 분들이 많아 송구하고 안타깝다"며 "보금자리론이라는 주택금융공사의 제도가 있는데, 가입자격을 현행 주택가격 기준 6억원에서 한시적으로 9억원까지 올리려고 한다"고 언급했다. 이어 "(보금자리론은) 주택금융공사가 시중금리보다 낮은 금리로 고정금리로 대출해 주는 제도"라며 "현재 많은 이들이 변동금리를 쓰고 있어 내년 봄이 되면 (금리가) 많이 올라갈 가능성이 높다. 주금공이 제공하는 고정금리 보금자리론으로 갈아탈 수가 있고 DSR 규제를 적용받지 않기 때문에 집을 마련하시는 이들도 요긴하게 쓸 수 있는 제도"라고 강조했다. 한편 보금자리론은 약정 만기(최장 50년) 동안 고정된 금리로 원리금을 매달 상환하는 주택담보대출인데, 은행이 일정 조건에 맞춰 대출을 실행하면 주택금융공사가 해당 대출자산을 사 오는 방식으로 공급된다. theknight@fnnews.com 정경수 기자

[파이낸셜뉴스 최경식 기자] 정부가 가계대출의 편법적인 자금동원 수단으로 지목된 임대사업자대출에도 주택담보인정비율(LTV) 규제 적용을 유력하게 검토하고 있다. 현재 임대사업자대출 한도가 80%인데, 통상 1~3년인 만기가 돌아올 때 LTV를 적용하면 투기지역.투기과열지구의 경우 LTV 40%(다주택자는 30%)로 최대 대출의 절반을 갚아야 할 것으로 전망된다. ■임대사업자대출, 주담대 규제 우회통로 9일 금융권에 따르면 정부가 조만간 발표할 주택시장 안정대책에 임대사업자대출과 전세대출 규제 강화가 포함될 것으로 전해졌다. 특히 현재 임대사업자대출에 대해선 LTV 규제가 없고, 다주택자들도 정부의 공적보증을 통한 전세대출을 받을 수 있기 때문에 임대사업자대출과 전세대출이 주택담보대출(주담대) 규제의 우회통로로 지목되고 있다는 지적이다. 이에 따라 임대사업자대출에 대해 LTV 규제를 도입하고, 현재 시행 중인 임대업이자상환비율(RTI) 강화가 검토되고 있다. 현재 임대사업자로 등록한 개인은 담보주택 가격의 80%까지 대출이 가능하다. 이로 인해 임대사업자로 등록한 후 임대사업자대출을 받아 주택을 구입하는 사례가 나타나고 있다는 게 금융당국의 판단이다. 금융당국은 임대사업자대출이 투기자금 마련 통로로 이용되는 상황을 더 이상 두고볼 수 없다고 판단한 것으로 분석된다. 실제로 임대사업자대출은 2016년 19.4%, 2017년 23.8%, 올해 2.4분기 24.5%로 증가율이 고공행진을 이어가고 있다. 금융당국 관계자는 "아직 확정된 것은 아니지만 임대사업자대출에 대해 LTV 규제 도입을 유력하게 검토하고 있다"고 말했다. ■은행.2금융권 동시시행 검토 현재 주택담보대출의 경우 투기지역.투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다. 임대사업자로 등록하면 담보가액의 최대 80%까지 빌릴 수 있던 게 LTV가 적용되면 대출 한도가 반으로 줄어들게 되는 것이다. 임대사업자대출 LTV 적용은 법령 개정 없이 시행할 수 있기 때문에, 은행권과 제2금융권에 동시 실시하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 일반 주담대와 동일한 비율로 임대사업자대출에도 LTV를 적용할지는 부처 간 조율이 아직 이뤄지지 않은 상태다. 현재 주담대에 대해선 투기지역.투기과열지구의 경우 40%의 LTV만 적용되고, 주담대가 1건 이상 있는 경우엔 30%로 낮아진다. 임대사업자대출에 대해 LTV를 도입하더라도, 당장 규제 비율을 초과한 대출을 상환해야 하는 것은 아니다. 신규 대출부터 적용되고, 기존 대출은 만기 도래 시부터 적용되기 때문이다. 아울러 정부는 RTI 강화도 검토 중이다. RTI는 주택임대업의 1.25배, 비주택은 1.5배가 적용되고 있지만, 자율 규제이고 도입 초기이다 보니 은행들이 느슨하게 적용하는 사례가 적지 않다는 판단에 따른 것이다. 전세대출의 보증 제한은 예고된 대로 무주택자에 대해선 기준을 강화하지 않되, 유주택자에 대해선 주택수에 따라 차등적용할 방침이다. 정부는 당초 오는 10월부터 주택금융공사의 전세보증요건을 강화할 방침이다. kschoi@fnnews.com 최경식 기자

[파이낸셜뉴스] 지난 8일 발표한 '부동산 공급확대 정책'에 이어 정부가 세부과제 추진을 위한 입법에 속도를 내고 있다. 9월 중 법률 제·개정안을 발의하고 빠르게 공급을 가시화하겠다는 목표다. 정부는 23일 김범석 기획재정부 제1차관 주재로 기획재정부·국토교통부·행정안전부와 '제5차 부동산 시장 및 공급상황 점검 TF'를 열고 세부 추진과제에 대한 후속 입법 계획 점검에 나섰다. 이번 회의는 지난 8일 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'(8·8대책)의 후속조치를 위해 마련했다. 지난 22일 기준 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 가격 상승세는 소폭 둔화세를 보이는 중이다. TF 참석자들은 공급대책 및 시중 유동성·가계대출 관리의 영향과 시장 상황을 예의주시하기로 의견을 모았다. 8·8 대책의 후속 입법과제의 핵심은 정비사업의 패러다임을 규제에서 지원으로 전환하는데 있다. 정부는 도심내 아파트 공급을 획기적으로 확대하기 위해 정비사업 절차를 간소화하는 '재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법(가칭)'을 제정하고 '도시정비법' 개정을 추진한다는 방침이다. PF 조정위원회의 조정 대상은 '부동산개발사업관리법' 제정을 통해 민간개발까지 범위를 넓힌다. 임대주택 인수가격 산정기준을 개선하기 위한 '소규모주택정비법'도 함께 개정할 계획이다. '민간임대주택' 개정으로 6년 단기등록임대도 전격 도입된다. 단기 임대가 늘어나며 소형주택 공급이 활성화될 것이라는 기대다. 안심전세앱에서 임대인의 주택보유 건수 등을 확인 할 수 있도록 '주택도시기금법' 개정도 추진한다. 비(非) 아파트의 경우 시장 정상화를 위해 세제 지원을 포함한 '조세특례제한법', '지방세특례제한법' 개정이 필요하다. 법률 제·개정 사안에 대해서는 입법 과정에서 국회와 적극 소통하며 9월중으로 조속히 법안 발의를 추진하기로 했다. 정부는 신축매입임대를 수도권 중심으로 내년까지 총 11만호를 공급하고 이 가운데 5만호는 올해 안으로 완비하는 것이 목표다. 현재 총 9만8000호 규모의 매입신청이 접수되는 등 사업자들이 높은 관심을 보이고 있어 차질없는 목표 달성이 가능할 것이라고 내다보고 있다. '주택법 시행령', '도시정비법 시행령', '소규모주택정비법 시행령', '소득세법 시행령', '종합부동산세법 시행령', '지방세법 시행령' 등 하위 법령은 9월중으로 개정안을 마련하고 신속히 개정에 착수한다. 별도 법령 개정이 필요하지 않은 세부 추진과제 중 각 기관의 내규 및 업무처리지침 개정 등 행정조치에 대해서는 8월중으로 완료 및 실행에 들어갈 방침이다. 공급대책으로 인한 투기 증가 등 주택 수요 측면도 모니터링에 들어간다. 시중 유동성·가계대출 관리 역시 함께 강화된다. 정부는 "오는 9월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 2단계 및 수도권 주택에 대한 은행권 주담대 스트레스 가산금리 적용이 시장에 안착할 수 있도록 준비할 것"이라며  "가계부채 증가 추이, 부동산 시장 상황 등에 따라 필요시 추가적인 건전성 강화 조치를 단계적으로 검토·시행해 나가겠다"고 밝혔다. 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 기존 0.75%p에서 1.2%p로 상향해 적용한다. chlee1@fnnews.com 이창훈 기자

[파이낸셜뉴스] 금융당국은 이달 중 신용대출에 이어 전세자금대출, 아파트 주택담보대출까지 '온라인·원스톱 대환대출 인프라' 적용 범위가 확대된다고 8일 밝혔다. 기존 15분만에 완료되던 신용대출 갈아타기와 달리 이번에 개시되는 주담대·전세대출 대환대출 인프라는 갈아타기까지 약 2~7일이 소요된다. 신속성만큼 정확성·안정성이 중요하므로 여신·보증심사 등에 긴 시간이 필요하기 때문이다. 대신 소득 증빙을 위한 서류 제출은 하지 않아도 되도록 절차를 간소화하고, 주택구입 계약서 등 필요 서류도 직접 촬영해서 비대면으로 제출할 수 있게 했다. 여러 금융회사를 방문하거나 앱을 설치해 정보탐색을 할 필요 없이 간편하게 저금리 대출 상품으로 이동할 수 있는 것이다. 대환대출을 여러 번 신청할 경우에도 신용점수상 불이익이 없다.  시세 조회가 가능한 10억원 이하 아파트 담보대출과 모든 보증부 전세자금대출이 대상이다. 다만 저금리 정책금융상품 등은 대환할 수 없다. 또 과도한 이동 방지를 위해 전세대출은 기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임차 계약 기간 절반이 지나가기 전까지만 대환할 수 있다. 전세계약 갱신 시에는 기존 전세 임차 계약기간의 만료 2개월 전부터 15일 전까지 대출 신청을 완료해야 한다. 또 현 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 비율을 상회하는 차주는 대환대출할 수 없고, 대환 시 대출금 증액 등은 제한된다. 다음은 일문일답. ―대출비교 플랫폼을 이용하려면 무엇을 준비해야 하나요? ▲대환대출 서비스를 보다 편리하게 이용하려면 △대출비교 플랫폼 앱을 설치한 뒤 가입하고 △해당 플랫폼 내 마이데이터 가입을 미리 해 두면 좋습니다. △또한, 주택구입 계약서, 등기필증(주택담보대출), 전세 임대차계약서(전세대출) 등 제출이 필요한 서류를 준비하여야 하며, 해당 서류를 직접 촬영하여 비대면으로 제출할 수 있고, 비대면 제출이 어려운 차주는 영업점 방문을 통해서도 제출 가능합니다. 소득 증빙을 위한 서류 등(건강보험자격득실확인서, 사업자등록증, 주민등록등·초본, 가족관계증명서 등)은 금융회사가 직접 확인하므로 별도 제출이 불필요합니다. ―마이데이터는 왜 가입해야 하고, 대출비교 플랫폼마다 따로 가입해야 하는 것인지? ▲대출비교 플랫폼에서 마이데이터를 가입하는 경우에만 기존에 받은 대출 정보가 실시간으로 정확하게 제공되므로, 이를 반영한 신규 대출 조건도 제시 받을 수 있습니다. 한편, 대출비교 플랫폼별로 제휴를 맺은 금융회사가 다르므로 더 나은 신규 대출 상품을 찾기 위해 2개 이상의 플랫폼을 이용하는 경우가 있는 바, 이 때 대출비교 플랫폼별로 각각 앱 설치, 서비스 가입 및 마이데이터 가입을 하여야 플랫폼별 대출비교·추천 서비스를 이용할 수 있습니다. ―기존 신용대출 갈아타기는 15분 내 원스톱으로 가능한데, 주담대·전세대출의 경우에도 동일한지? ▲주담대·전세대출은 대출심사 시 관련 규제와 서류 등을 금융회사 직원이 직접 검토·확인하므로, 신용대출(15분 이내)에 비해 긴 시간(약 2~7일)이 소요됩니다. 주담대·전세대출은 주거와 관련된 거액의 금융상품인만큼 대출 심사의 신속성 이상으로 정확성·안정성이 중요하므로 기존의 여신·보증심사 절차가 충분히 준수되도록 하되, 대출이동 중 영업점 방문을 최소화하는 등 불편함을 개선하였습니다. ―기존 주택담보대출 갈아타기와 달라지는 점은? ▲대환대출 인프라가 없었을 때는 금융소비자가 대출을 갈아타는 경우 여러 금융회사의 영업점을 방문하거나, 앱을 설치해 갈아탈 대출 조건을 비교하는 등 정보탐색에 비용·시간이 소요되었으며 신규 대출 약정시에도 기존 대출 상환을 위해 기존 대출 금융회사의 영업점 방문, 직원 통화 등 본인확인을 거쳐 상환 절차를 진행해야만 했습니다. 대환대출 인프라 구축 후 금융소비자는 갈아탈 신규 대출 조건을 모바일에서 한 번에 확인할 수 있어 정보탐색이 훨씬 쉬워지고 대출 약정시에도 기존처럼 금융회사 영업점을 방문하거나 직원과 통화할 필요 없이 대출이동 중계시스템(금결원)을 통해 대출금 상환이 자동으로 처리됩니다. ―대환 신청을 여러번 하고, 대출 심사 결과가 부결인 경우 신용점수 등에 영향을 미치는지? ▲대환대출 인프라를 이용하여 대출 갈아타기를 하는 경우 동시에 여러 금융회사에서 대출금을 수령할 목적으로 신청을 하는 경우 등 부정한 목적이 아닌 통상적인 범위 내에서라면 2번 이상의 대환 신청과 금융회사의 대출 심사결과 부결 등이 있더라도 CB사 신용점수와 금융회사의 자체 신용평가에 영향을 미치지 않습니다. ―금리수준, 중도상환수수료가 높아 효과가 없지 않을지? ▲과거에 비해 주담대·전세대출 금리가 다소 높은 수준이고 대환 시 발생하는 중도상환수수료 등까지 감안할 경우 대환대출이 활발히 발생할 수 있는 여건은 아닌 상황입니다. 다만, 대출상품에 대한 정보가 부족하여 자신에게 가장 유리한 대출을 받지 못한 차주 등 대환이 필요한 소비자가 쉽게 대출을 탐색하여 대환이 가능할 뿐 아니라 향후 금리가 하락할 경우 많은 금융소비자가 더 낮은 금리의 대출 상품으로 손쉽게 갈아탈 수 있는 시스템을 구축하였습니다. 또한, 금융회사가 고객 유치를 위해 더 낮은 금리의 상품을 출시하는 등 금융권의 경쟁 활성화 여건이 조성된 것에 의의가 있으며 이미 다수 금융회사는 주담대·전세대출 대환 인프라 서비스 개시 시점에 맞추어 낮은 금리의 상품을 출시한 바 있습니다. ―대환대출 인프라를 통해 갈아탈 수 있는 대출의 대상은? ▲시세 조회가 가능한 아파트를 담보로 하는 10억원 이하의 아파트 담보대출과 모든 주택(아파트, 다세대, 연립주택 등)에 대해 모든 보증기관(한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험)의 보증서를 담보로 한 보증부 전세자금대출이 대상입니다. ―대환대출 인프라를 통해 갈아탈 수 없는 기존대출에는 어떤 것들이 있나요? ▲소비자의 대환 수요가 적거나, 별도 협약 체결을 통해 제공되는 저금리 정책금융상품(주택도시기금(디딤돌대출, 버팀목 전세자금대출), 주택금융공사(보금자리론) 등), 잔금대출, 중도금 집단대출, 지자체 협약 대출 등은 대환대출 인프라를 통해 갈아탈 수 없습니다. ―기존주택 처분 조건 약정 이행부 주담대를 받았지만 아직 기존주택을 처분하지 않은 경우에도 대환이 가능한지? ▲기존주택 처분조건 약정을 이행하지 않은 주택담보대출은 신규 대출이 불가능합니다. 기존주택 처분조건 약정을 이행하지 않은 차주가 대환을 하게 되는 경우, 처분 기한이 신규대출 체결일로부터 새롭게 기산되어 처분 기한이 연장되는 결과가 발생하기 때문입니다. ―전세대출 갈아타기가 가능한 시점은 구체적으로 언제인가요? ▲기존대출 실행 3개월 이후부터 전세 임차 계약기간의 1/2이 도과하기 전까지 전세대출 대환이 가능합니다. 대환대출 인프라를 통한 과도한 대출 이동 등을 방지하기 위해 전세대출 실행 3개월 이후부터 대환이 가능하며 전세 관련 보증기관의 보증 상품 특성 등을 감안할 때 전세 임차 계약기간의 1/2이 도과한 후에는 대환이 불가합니다. 전세계약 갱신시에는 기존 전세 임차 계약기간의 만료 2개월 전부터 15일 전까지 대출 신청이 완료되어야 합니다. 통상 전세계약 만료 2개월 전부터 계약 연장이 이루어지며 전세계약 만료일 전까지 대출심사를 안정적으로 완료하기 위해 약 15일의 기간을 확보할 필요가 있기 때문입니다. ―전세대출 갈아타기시 임대인 동의가 필요한가요? ▲전세대출을 최초로 받는 경우와 마찬가지로, 전세대출 대환 시에도 임대인의 동의가 필수사항은 아닙니다. 다만, 전세대출 대환 시점에 금융회사가 임대차계약이 유지중인지 여부를 확인하기 위해 임대인에게 임대차계약 사실을 확인해 줄 것을 요청 할 수 있습니다. ―현 DSR 규제비율을 상회하는 차주도 이용할 수 있나요? ▲현재 차주 단위 DSR 규제비율(은행 40%, 제2금융권 50%)을 초과하는 차주의 경우, 대환을 위한 신규 대출을 받을 수 없습니다. 이 경우 기존 부채의 일부를 먼저 상환하여 현재 규제비율을 준수하게 된 이후 대환대출 인프라를 이용할 수 있습니다. 전세자금대출의 경우 DSR 산정시 제외되고 있어, 대환 시에도 동일하게 산정 제외됩니다. ―대환 시 대출금 증액은 불가능한 것인지? ▲대환대출 인프라를 이용하여 대환할 경우 새로운 대출 한도는 기존 대출의 잔여 금액 이내로 제한됩니다. 예를 들어 기존대출 3억원 중 1억원을 상환한 경우 대환 시 한도는 잔액 2억원으로 제한됩니다. 다만, 전세계약을 갱신하면서 전세보증금이 증액되는 경우에는 보증금 증가분만큼 한도 증액을 허용하였습니다. ―리스크 관리방안(만기, 한도제한 등)으로 인해 대환대출 인프라를 통한 이자 절감, 금융권 경쟁 촉진 효과가 제한되지는 않는지? ▲주담대·전세대출 대환대출 인프라는 금리 경감을 통해 차주의 주거금융비용 부담을 덜어주기 위한 취지로 구축한 것이며 대환 시 한도와 만기가 증가할 경우 도리어 차주가 부담하는 총 원리금 상환액은 증가할 가능성이 있습니다. 또한, 특정기관으로의 과도한 쏠림현상 확대 등이 발생하지 않도록 하면서 건전한 경쟁을 촉진하는 것이 보다 바람직할 것으로 생각되며, 다만 리스크 관리방안으로 인해 이자상환 부담을 절감하려는 소비자들이 불편을 겪지 않도록 리스크 관리방안을 탄력적으로 운영해나갈 계획입니다. seung@fnnews.com 이승연 기자

고금리에도 가계빚이 줄기는커녕 다시 역대급 증가를 기록했다. 한국은행이 13일 발표한 8월 금융시장동향에 따르면 지난달 은행 가계대출 잔액은 1075조원으로 전달 대비 6조9000억원이나 불어났다. 증가 폭은 부동산 폭등기였던 2021년 7월 이후 가장 큰 수치다. 지난해 부동산 하락 국면에서 주춤했던 가계빚이 다시 한국 경제의 숨통을 죄기 시작했다. 빚에 허덕이는 가계가 많아질수록 소비는 위축되고 경제는 활력을 잃을 수밖에 없다. 당국과 금융권의 철저한 리스크 관리를 촉구한다. 가계빚은 지난 3월까지도 감소세가 완연했다. 그러던 것이 4월 이후 증가세로 돌아선 뒤 지난달까지 5개월 연속 오름세를 탔다. 증가 폭도 4월 2조3000억원에서 5월 4조2000억원으로 불어난 뒤 지난달 급기야 7조원에 육박한 것이다. 정부가 부동산 경착륙을 막겠다며 내놓은 여러 규제완화책이 가계빚 증가의 큰 원인이 된 것도 사실이다. 금융위원회가 지난해 6월 금융규제 정상화 방안을 발표한 뒤 국내 최초로 50년 만기 모기지(주택담보대출·주담대)가 도입됐다. 부동산대출을 억제하는 핵심수단 중 하나인 주택담보인정비율(LTV)을 대폭 완화했다. 규제지역 내 다주택자나 임대 매매사업자도 주담대를 받을 수 있도록 했으며, 투기과열 지역의 15억원 초과 아파트에도 주담대 요건을 풀어줬다. 9억원 이하 아파트에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 풀어주는 특례보금자리론도 허용했다. 그 결과가 지금의 주택담보대출 폭증인 것이다. 한은에 따르면 은행권의 지난달 주택담보대출은 전달 대비 7조원이나 늘었다. 2020년 2월(7조8000억원) 이후 3년6개월 만에 가장 많았다. 집값이 다시 심상찮은 흐름을 보이자 지난 정부에서 집값 폭등기를 경험했던 젊은 층의 불안감이 커졌고, 묻지마 '영끌'이 되살아났다. 상반기 서울 아파트 매입자의 35%가 2030세대였다는 수치가 이를 말해준다. 하지만 이제는 과거 같은 저금리 시대로 돌아갈 수 없는 경제여건이다. 이창용 한은 총재가 영끌족에게 "스스로 감당할 수 있는지 고려하며 부동산에 투자해야 한다"고 했던 경고도 같은 맥락이다. 우리나라 가계빚 문제에 해외 기관에서도 수없이 우려를 드러냈다. 국내총생산(GDP) 대비 우리나라 가계부채 비율은 지난 3월 말 104.3%로 경제협력개발기구(OECD) 37개 회원국 중 압도적 1위다. 최근 방한한 국제통화기금(IMF) 연례협의단은 정부의 가계대출 관련 정책을 적극 재검토하라고 권고했다. 가뜩이나 복잡한 글로벌 정세 속에 한국 경제는 침체의 고통에서 꼼짝하지 못하고 있다. 유가는 연내 배럴당 100달러까지 치솟을 것이라는 전망이 나오는 가운데 경제성장률은 기껏해야 1%대로 예상된다. 감당할 수 없는 빚은 금융시장을 위협하고, 실물경제를 더욱 수렁에 빠뜨릴 수 있다. 부채를 억제하기 위해선 한은이 금리를 올려야 하지만 경기침체 걱정에 선뜻 단행하기 어렵다. 가계부채 추세가 이대로 계속되면 금융시장 불균형은 더욱 심화될 수 있다. 당국도 급증하는 빚을 줄이기 위한 대책을 13일 부랴부랴 내놓았다. 50년 만기 DSR 산정 만기를 최장 40년으로 제한하고 가산금리도 적용하는 등 대출한도 축소에 나서겠다는 것이다. 다소 늦은 감은 있다. 그렇지만 지금이라도 바로잡아야 한다. 정교한 정책과 강력한 의지만이 부채를 줄일 수 있다.

정부가 27일 역전세 반환대출 규제완화를 시행하면서 역전세난에 처한 임대인들의 '숨통'은 트이겠지만 가계부채 증가 리스크는 커질 것으로 우려된다. 이미 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 증가세에 들어서고, 건전성 관리가 시급해진 상황에 대출한도를 늘려 잡을 수 있는 또 다른 '쪽문'을 열어뒀다는 지적이다. 은행권에서는 전체 가계부채 규모 대비 이번 규제완화로 늘어나는 대출 규모는 크지 않을 것이라는 예상이 우세하지만 우량고객을 대상으로 한 대출이 아니라 연체율 관리가 시급하다는 입장이다. ■집주인 대출 한시적 규제완화 26일 부동산업계에 따르면 이번 규제완화에 따라 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있게 될 것으로 보인다. 이번 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 40%는 제외되고, 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되면서 대출한도가 늘어나기 때문이다. 예를 들어 역전세로 평균 전세금 차액이 7000만원 내외인 경우 대출 없는 개인 임대인은 대출금리 4.0%, 30년 만기로 자금을 빌리면 기존보다 최대 1억7500만원까지 대출을 추가로 받을 수 있다. 5채를 보유한 임대사업자는 대출금리 4.0% 적용 시 최대 3억7500만원까지 대출한도가 늘어날 것으로 예상된다. 다만 기존에 대출이 있는 경우 등 임대인의 상황에 따라 대출한도는 바뀔 수도 있다. 정부 관계자는 "기본적으로 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 지원하는 것인 만큼 대부분은 이번 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대책의 목적은 경기 변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화하는 것"이라며 "대출 규제완화를 통해 역전세로 여러움을 겪고 있는 임대인에게는 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다. 반면 은행권에서는 안 그래도 높은 가계부채가 더 늘어 연체율 관리가 어려워질까 예의 주시하고 있다. 올 하반기 리스크 관리를 가장 큰 숙제로 꼽는 은행들에 부담스러운 부분이다. 은행권 관계자는 "이번 규제완화로 대출이 늘어나도 추가 이자이익보다 연체율 리스크가 더 커질 수 있기 때문에 달갑지 않다"고 설명했다. 특히 기존 대출한도 내에서 추가 대출을 받을 수 없었던 이들의 대출길이 열렸다는 점에서 건전성 악화에 대한 우려도 제기된다. 은행권 관계자는 "내규에 맞춰 관리를 하겠지만 아무래도 우량한 차주라고는 볼 수 없다"고 지적했다. ■가계빚, 쌓은 데 또 쌓는다 이미 올 하반기 가계부채가 금융권 주된 관심사로 떠오른 가운데 은행권 가계대출 규모와 연체율은 동반상승하는 추세다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 지난 4월 말 677조4691억원에서 지난 20일 기준 678조5700억원까지 꾸준히 늘고 있다. 특히 전세자금대출을 포함한 주담대 잔액이 이 기간 3조3570억원(508조9827억원→512조3397억원) 불어나 증가세를 견인했다. 5대 은행의 6월 말 기준 연체율은 0.29%로 지난해보다 0.12%p 뛰었다. 특히 가계대출의 연체율이 지난해 6월 말 0.14%에서 올해 6월 말 0.25%로 두 배 이상 상승했다. 다만 금융권은 이번 규제완화로 인한 실질적 가계부채 증가폭은 크지 않을 것이라는 입장이다. 추가 대출을 받을 수 있는 차주가 제한됐고, 그중 일부만 대출을 받을 것으로 예상하기 때문이다. 또한 담보가 있는 대출이고, 1년만 한시적으로 규제를 완화하기 때문에 리스크가 낮다는 진단도 나온다. 금융당국도 "기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며, 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이라며 "이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적"이라고 강조했다. seung@fnnews.com 이승연 김동찬 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 27일 역전세 반환대출 규제 완화를 시행하면서 역전세난에 처한 임대인들의 '숨통'은 트이겠지만 가계부채 증가 리스크는 커질 것으로 우려된다. 이미 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 증가세에 들어서고 건전성 관리가 시급해진 상황에 대출 한도를 늘려잡을 수 있는 또 다른 '쪽문'을 열어뒀다는 지적이다. 은행권에서는 전체 가계부채 규모 대비 이번 규제완화로 늘어나는 대출 규모는 크지 않을 것이라는 예상이 우세하지만 우량 고객을 대상으로 한 대출이 아니라 연체율 관리가 시급하다는 입장이다.  집주인 대출 한시적 규제완화 26일 부동산업계에 따르면 이번 규제 완화에 따라 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있게 될 것으로 보인다. 이번 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 40%는 제외되고 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되면서 대출 한도가 늘어나기 때문이다.  예를 들어 역전세로 평균 전세금 차액이 7000만원 내외인 경우 대출없는 개인 임대인은 대출금리 4.0%, 30년 만기로 자금을 빌리면 기존보다 최대 1억7500만원까지 대출을 추가로 받을 수 있다. 5채를 보유한 임대사업자의 경우 대출 금리 4.0%를 적용시 최대 3억7500만원까지 대출 한도가 늘어날 것으로 예상된다. 다만, 기존에 대출이 있는 경우 등 임대인의 상황에 따라 대출 한도는 바뀔 수도 있다. 정부 관계자는 "기본적으로 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 지원하는 것인 만큼 대부분은 이번 규제 완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대책의 목적은 경기 변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화하는 것"이라며 "대출 규제 완화를 통해 역전세로 여러움을 겪고 있는 임대인에게는 도움이 될 수 있을 것"이라고 말했다. 반면 은행권에서는 안 그래도 높은 가계부채가 더 늘어 연체율 관리가 어려워질까 예의 주시하고 있다. 올 하반기 리스크 관리를 가장 큰 숙제로 꼽는 은행들에게 부담스러운 부분이다. 은행권 관계자는 "이번 규제 완화로 대출이 늘어나도 추가 이자이익보다 연체율 리스크가 더 커질 수 있기 때문에 달갑지 않다"고 설명했다. 특히 기존 대출한도 내에서 추가 대출을 받을 수 없었던 이들의 대출길이 열렸다는 점에서 건전성 악화에 대한 우려도 제기된다. 은행권 관계자는 "내규에 맞춰 관리를 하겠지만 아무래도 우량한 차주라고는 볼 수 없다"고 지적했다. 가계 빚, 쌓은 데 또 쌓는다 이미 올 하반기 가계부채가 금융권 주된 관심사로 떠오른 가운데 은행권 가계대출 규모와 연체율은 동반상승하는 추세다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 지난 4월 말 677조4691억원에서 지난 20일 기준 678조5700억원까지 꾸준히 늘고 있다. 특히 전세자금대출을 포함한 주담대 잔액이 이 기간 3조3570억원(508조9827억원→512조3397억원) 불어나 증가세를 견인했다. 5대 은행의 6월 말 기준 연체율은 0.29%로 지난해보다 0.12%p 뛰었다. 특히 가계대출의 연체율이 지난해 6월 말 0.14%에서 올해 6월 말 0.25%로 두 배 이상 상승했다.  다만 금융권은 이번 규제완화로 인한 실질적인 가계부채 증가폭은 크지 않을 것이라는 입장이다. 추가 대출을 받을 수 있는 차주가 제한됐고 그 중 일부만 대출을 낼 것으로 예상하기 때문이다. 또한 담보가 있는 대출이고 1년만 한시적으로 규제를 완화하기 때문에 리스크가 낮다는 진단도 나온다. 금융당국도 "기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이라며 "금번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적"이라고 강조했다. seung@fnnews.com 이승연 김동찬 김서연 기자

다주택자와 임대·매매사업자도 2일부터 규제지역 내 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 30%까지, 비규제지역에선 LTV 60%까지 대출이 가능하다. 전세금 반환 등 임차보증금을 갚을 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 적용됐던 9억원 초과 주택에 대한 전입의무 등 각종 제한이 일괄 폐지됐다. 서민과 실수요자는 총부채원리금상환비율(DSR)·LTV 안에서 6억원 초과 대출을 받을 수 있다. 윤석열 정부의 부동산 대출규제 정상화 일환으로 얼어붙은 부동산시장에 온풍이 불 것이란 기대감과 함께 높은 금리에 정책효과가 미미할 것이란 우려가 교차한다. 금융위원회는 2일 정례회의에서 이 같은 내용이 담긴 은행업 감독규정 개정안을 의결했다. 이번 규제완화의 핵심은 다주택자와 임대·매매사업자에게도 규제지역 내 주담대를 LTV 30%까지 허용하는 것이다. 임대·매매사업자는 다주택자와 마찬가지로 비규제지역에서 LTV 60%까지 주담대를 받을 수 있게 됐다. 서민과 실수요자는 규제지역 내 주택구입 목적 주담대를 최대 6억원까지 받을 수 있었지만 이제는 DSR과 LTV 한도 내에서 6억원 초과 금액까지 대출받을 수 있다. 전세자금 반환 목적을 위한 주담대에 적용됐던 대출한도, 전입의무 등 각종 제한이 일괄 폐지됐다. DSR과 LTV 범위 한도 내에서는 임차보증금 반환 목적의 주담대가 가능하다. 당초에는 투기·투기과열지역 15억원 초과 아파트에 대한 주담대는 대출한도가 2억원으로 제한되고, 규제지역 내 9억원 초과 주택에는 전입의무가 있었다. 2주택 보유세대의 경우 규제지역 소재 담보대출을 받을 때 다른 보유주택은 처분해야 했지만 이런 규제가 사라졌다. 3주택 이상자도 규제지역 내 주담대를 받을 수 있게 됐다. 주택구입 목적이 아닌 생활안정자금 주택담보대출의 대출한도 또한 폐지됐다. 당초 최대 2억원까지 대출이 가능했지만 이제는 DSR 및 LTV 한도 내에서 대출이 가능하다. 주담대 대환 시 기존 대출시점의 DSR이 적용된다. dearname@fnnews.com 김나경 기자