[파이낸셜뉴스] 상업용 부동산 투자 재개 시점으로 2025년 1분기가 우세했다. 2024년 3분기 21%, 2024년 4분기 21%를 포함하면 2025년 하반기 이후(17%)보다 비교적 빠른 투자 재개 기대다. ■ 빠른 투자 재개 기대하는 투자자 13일 국내 최대 상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 2024년 8월 중순부터 10일간 국내 주요 투자사 및 운용사 임직원 60여 명을 대상으로 설문을 실시한 결과 응답자의 29%가 2025년 1분기를 투자 재개 시점으로 예상했다. 2025년 2분기는 12%에 그쳐 빠른 투자 재개를 기대하는 것으로 분석됐다. 2024년 말 기준금리는 49%의 응답자가 3.5%에서 0.25%p 인하된 3.25%로 예측했다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인하 시사 발언으로 시장 내 금리 인하에 대한 기대감이 형성되면서다. 3.5% 이상(15%), 3%(30%), 3% 이하(6%) 순으로 나타났다. 투자자들은 "침체기에서 회복기로 진입하고 있는 단계로 판단된다. 올해 하반기 중 대출 일변도의 시대가 끝나고 자금 수요가 일부 다시 생기기 시작할 것이다. 내년 상반기부터 실물 에쿼티(지분) 투자 회복이 예상된다"면서도 "현재는 투자보다는 회수에 더 많은 관심을 갖고 있어서 당분간 투자 기조 유지는 어려울 것으로 전망된다"고 응답했다. 응답자 중 64%가 오피스 시장에 대해 회복기 또는 호황기로 전망, 상반기(50%) 대비 13% 증가했다. 오피스 자산의 가격이 유지되거나 5% 내외로 상승할 것이라는 응답은 34%에 달했다. 연말 금리 인하에 대한 기대감이 시장에 반영된 것으로 분석된다. 호텔 부문은 87%가 회복기 또는 호황기를 전망해 가장 긍정적인 전망을 보였다. 데이터센터 역시 81%가 회복기 또는 호황기를 예상해 투자 열기가 고조되고 있는 것으로 나타났다. 호텔(58%)과 데이터센터(52%)는 응답자 중 과반수가 5% 이하 수준으로 가격이 상승할 것이라고 예측했다. 반면, 물류센터와 리테일 시장에 대한 전망은 여전히 부정적인 것으로 나타났다. 리테일 부문은 응답자의 66%가 침체기로 예측했다. 물류센터의 경우 부정적 전망이 소폭 감소한 것으로 나타났다. 다만 79%가 후퇴기 또는 침체기로 전망했다. ■ 코어 자산 선호 지속 투자 전략과 관련 코어 자산에 대한 선호가 강세를 보였다. 응답자의 55%가 코어 투자를 가장 선호한다고 답변했다. 밸류애드(Value-add) 투자에 대한 선호도는 32%로 그 뒤를 이었다. 다만 개발 사업 투자에 대해서는 62% 응답자가 선호하지 않는다고 답했다. 젠스타메이트 리서치센터 관계자는 "투자자들 사이에서 2024년 하반기 또는 2025년 금리 인하 이후 투자 여건이 개선될 것이라는 기대가 형성되고 있다"며 "특히 데이터센터, 오피스, 호텔 부문의 회복세가 두드러질 것으로 예상된다"고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

올해 1분기 서울 상업용 부동산 거래금액이 서울스퀘어 등 잇단 빅딜 매각 성사로 역대 최고치를 경신했다. 22일 글로벌 종합 부동산서비스 회사인 존스랑라살르(JLL)가 발표한 서울 오피스 시장 동향 보고서에 따르면 올 1분기 상업용 부동산 거래금액은 역대 최고이던 지난해 1분기 2조4000억원을 웃돌았다. 올해 1분기 거래금액이 역대 최고치를 상회한데는 도심권역의 서울스퀘어, 기타 권역의 삼성 SDS 타워서관 등 메가딜 2건의 영향이 컸다는 분석이다. 이 2건의 거래금액만 1조6000억원에 달했다. 강남권역, 여의도권역을 비롯한 서울 A등급 오피스의 공실률도 올해 1분기 11.5%로 전분기 보다 1.3%포인트 감소했다. 강남권역은 공실률도 3대권역중 가장 큰폭인 2.90%포인트 감소한 4.64%를 기록했다. 공실률이 뚝 떨어진데는 지난해 공급된 강남 N타워 공실이 빠르게 해소된 영향이 컸다. 강남권역 주요 거래로는 △강남권역 오토웨이 타워에서 루첸타워 이전 계약을 체결한 현대오토에버 △대신증권 소재 위워크에서 시그니쳐타워 서관으로 이전한 아이콘(Icon), 다빈치(Divinci) 등이 꼽혔다. 여의도권역의 공실률도 소폭 감소했다. 공실률은 올해 1분기 11.25%로 전분기보다 1.28%p 줄었다. 2012 년 2분기 이후 가장 낮은 수치다. KT빌딩과 IFC가 공실률을 낮추는데 한몫 했다. 여기에 여의도권역의 KT 빌딩은 새마을휘트니스와 전국시도의회의장협의회가 다른 권역에서 이전해왔고, IFC는 프록터앤갬블(P&G)과 바이어스도프가 더 넓은 공간을 사용하며 공실률이 감소했다. 반면, 도심권역은 여전히 공실률이 높았다. 전분기 대비 0.14%p 감소했지만, 17.46%를 기록했다. 트윈트리타워에서 현대엔지니어링이 평수(5900㎡)를 줄였고, 콘코디언에서는 금호그룹이 퇴거하며 전층이 공실화됐다. JLL 관계자는 “올해 1분기에도 시장은 견조한 수요를 이어갔다”면서 “지난해 대형 매물 출회와 풍부한 유동성으로 뜨거운 열기를 보인 투자 시장의 흐름이 올해에도 이어질 것”으로 전망했다. 한편, JLL은 올해 거래가 예정된 주요 자산으로 도심권역의 스테이트타워 남산, T타워, 시티은행 다동사옥, HSBC, 여의도권역의 NH 투자증권 여의도 사옥, 메리츠화재 여의도 사옥, 강남권역의 삼성생명 삼성동 빌딩, 아남타워 등을 꼽았다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

▲2015년 2·4분기 상업용부동산 시장동향출처 : 국토교통부올 2·4분기 오피스(사무실), 상가 등 상업용 부동산의 투자 수익률이 평균 1.5%를 기록한 것으로 나타났다. 국토교통부는 전국 상업용 부동산(오피스 빌딩 824동·매장용 빌딩 4131동·집합상가 23000개)의 4~6월 투자수익률과 공실률, 임대료 등의 투자정보를 조사한 결과 이같이 집계됐다고 29일 밝혔다. 국토부는 저금리 기조 등으로 상업용 건물의 투자수요가 꾸준히 유입되면서 자산가치 상승 및 상승폭 확대가 지속되고 있다고 설명했다. 다만 소규모 투자가 용이해 지난 1·4분기 투자관심이 높았던 집합 매장용 상가는 자산가치 상승폭이 다소 둔화된 것으로 나타났다. 오피스 임대료는 기업경기 부진 등의 영향으로 하락한 반면 중대형 매장용 임대료는 소비심리 위축에도 신규창업 증가 등의 계절적 요인으로 인해 상승세가 계속됐다. 유형별로 살펴보면 우선 오피스는 기업경기 부진으로 인한 임차수요가 외곽으로 이전하면서 발생한 공실이 일부 신규 임차인 입주로 해소되며 공실률이 다소 하락했다. 다만 여전히 높은 공실률로 인해 임대료 하락 추세는 계속됐다. 중대형 매장용은 소비심리 위축에도 신규 매장 수요가 활발해 임대료 상승 추세가 계속됐다. 그러나 신규창업으로 인한 매장 교체 과정에서 공실이 발생, 공실률은 소폭 상승했다.한편 소규모 매장용은 음식 및 위생업종의 신규 창업이 늘면서 공실률이 4.91%를 기록, 1·4분기보다 소폭 하락했다. 집합 매장용은 저금리 기조로 인한 투자수요가 유입되면서 자산가치 상승세를 이어가고 있으나 상승폭은 다소 둔화된 것으로 확인됐다. 지역별로 살펴보면 서울은 오피스의 공실과 임대료가 동반 하락한 반면 매장용의 공실과 임대료는 동반 상승했다.오피스의 경우 서울역 상권에서 사옥이전으로 인한 대형 공실이 신규 입주로 인해 해소되면서 공실률이 하락했다. 여전히 부진한 임대수요 영향으로 임대료 하락은 계속됐다. 매장용은 마곡지구 개발 진척에 따라 수요가 이동하며 인근 화곡상권의 공실이 증가했으며 임대료는 신규창업으로 인한 매장교체 등으로 전반적인 상승세를 보였다. 지방에서는 부산, 대구 등 영남지역이 강세를 보이고 있다. 특히 대구는 부동산 시장 활황으로 자산가치 상승세가 지속되고 있다. 임대인이 수익률을 유지하기 위해 보증금 비중을 낮추고 월세비중을 올리면서 전환율이 하락, 실질적 임대료는 다소 하락했다.ehkim@fnnews.com 김은희 기자

국토교통부는 올 1·4분기 전국 상업용부동산 수익률을 조사한 결과 오피스가 1.46%로 전 분기 대비 0.07%P 하락했다고 30일 밝혔다. 자본수익률과 소득수익률 모두 전분기보다 낮은 각각 0.27%, 1.19%를 기록했다. 중대형 매장용도 투자수익률이 1.49%로 전분기보다 0.07%가 줄었다. 소득수익률은 1.23%로 전분기와 비슷했지만 자본수익률이 0.26%로 전분기보다 크게 줄어든데 따른 것이다. 또 소규모 매장용은 투자수익률이 1.34%를 기록했다. 그러나 집합매장용은 투자수익률이 2.09%로 전분기보다 0.49%가 늘었다. 소득수익률은 1.40%로 0.02%P 줄었지만 자본수익률이 0.47% 늘면서 전체적인 수익률이 증가했다. 오피스의 경우 지역별로는 서울(1.76%), 경북(1.73%), 경기(1.59%) 등이 높았으며, 중대형 매장용은 대구(1.95%), 부산(1.87%), 울산(1.72), 서울(1.63%)등이 높았다. 소규모 매장용은 대구(1.94%), 부산(1.84%), 제주(1.68%) 등이 좋았다. 자세한 내용은 통계청 국가통계포털(kosis.kr), 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(r-one.co.kr) 및 부동산가격정보 앱(app)을 통해 스마트폰에서도 확인할 수 있다. kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

실물경기 회복이 더뎌지면서 올 1·4분기 전국 오피스빌딩과 매장용빌딩 등 상업용부동산 투자수익률이 하락했다. 국토교통부는 전국에 소재한 상업용부동산에 대한 1·4분기 투자수익률을 분석한 결과 오피스빌딩이 1.45%, 매장용빌딩이 1.50%로 조사돼 전분기 대비 각각 0.08%, 0.03% 하락했다고 23일 밝혔다. 실물경제에서 민간부문 회복세가 아직 견고하지 않은데다 미국의 양적완화 축소, 신흥국 경제 불안, 엔화약세 등 위험요인이 상존한데 따른 것으로 국토부는 분석했다. 투자수익률은 임대료 수입 등의 소득수익률과 자산가치 상승 등의 자본수익률을 합한 것으로 소득수익률은 전 분기 대비 0.01% 포인트 증가했지만 자본수익률이 0.03~0.09% 포인트나 하락했다. 투자수익률은 오피스빌딩의 경우 경북(1.72%), 부산(1.70%), 서울(1.58%) 순으로 높았으며 광주(0.52%)는 가장 낮았다. 매장용은 울산(1.81%), 부산(1.69%), 경기(1.61%) 순으로 높았다. 상업용부동산 임대가격지수는 오피스빌딩이 기업의 구조조정 여파 등으로 전 분기 대비 0.1% 내렸다. 매장용빌딩은 민간소비 증가 등 경기회복 기대감이 형성되며 중소형 빌딩을 중심으로 수요가 늘어 0.3% 상승했다. 지역별로는 오피스빌딩의 경우 강원, 충남, 경남이 상승했으며 서울, 부산, 인천 등은 하락했다. 매장용빌딩은 서울, 부산, 광주 등이 상승했으며 인천, 대전은 하락했다. 공실률은 오피스빌딩이 11.1%, 매장용빌딩은 10.3%로 조사됐다. 전 분기 대비 각각 0.4%, 0.1%가 상승했다. kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

올해 1·4분기 전국의 빌딩 등 상업용부동산 투자수익률 1%대를 기록한 것으로 나타났다. 오피스빌딩의 투자수익률은 부산이 가장 높았으며 서울이 뒤를 이었다. 국토교통부는 전국에 소재한 오피스빌딩 824동과 매장용빌딩 2331동 등 상업용부동산에 대한 1·4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사한 결과 투자수익률이 1%대를 기록하는 등 전분기 수준을 유지한 것으로 나타났다고 24일 밝혔다. 올해 1·4분기 전국 상업용부동산 투자수익률은 오피스빌딩이 1.67%, 매장용빌딩은 1.61%인 것으로 조사됐다. 오피스빌딩은 부산(1.95%), 서울(1.83%)순으로 대부분의 시·도에서 1% 이상의 수익률을 보인 반면, 충북(0.88%)과 광주(0.90%)는 상대적으로 수익률이 낮았다. 또 매장용빌딩은 모든 시·도에서 1%대 이상의 수익률을 보인 가운데, 충남(2.10%)이 가장 높고 광주(1.12%)가 가장 낮았다. 올해 1·4분기 기준 공실률은 오피스빌딩이 8.5%,매장용빌딩이 8.9%로 나타났다. 오피스빌딩은 서울의 경우 신규 대형오피스 공실해소 실적 저조 및 수도권 외곽으로의 임대수요 이동영향으로 6%대의 공실률을 보였고, 지방은 10%대 이상의 공실률이었다. 매장용빌딩은 서울의 경우 교통여건 개선 및 외국인 관광객 밀집 지역을 중심으로 공실률 수준이 낮아 5%대를 보였으며, 경남, 경기, 부산, 제주를 제외한 지방은 10%대 이상의 공실률 수준을 보였다. 아울러 올해 1·4분기 임대료는 오피스빌딩이 ㎡ 당 1만4900원,매장용빌딩은 3만1100원이었다. 오피스빌딩의 임대료는 서울이 ㎡당 2만400원으로 가장 높았으나 공급적체 영향에 따른 공실 증가로 인해 임대료는 약보합세를 보였다. 또 충북과 전북의 ㎡당 오피스빌딩 임대료는 ㎡당 4100원으로 전국에서 가장 낮았다. 반면 매장용빌딩의 ㎡당 임대료는 상권 집중 및 활성화 지역인 서울이 5만8900, 경기도가 3만2400원으로 높게 나타났다. ck7024@fnnews.com 홍창기 기자

【뉴욕=정지원특파원】 미국의 상업용 부동산 가격이 지난 1년간 크게 떨어진 것으로 발표된 가운데 지난 2·4분기 사무실용 건물의 가격은 4.1%가 오른 것으로 나타났다. 이에 따라 미국 금융위기의 ‘마지막 뇌관’으로 지적돼왔던 상업용 부동산 시장도 마침내 바닥을 치기 시작한 게 아니냐는 기대감이 커지고 있다. 파이낸셜타임스(FT)지는 19일(현지시간) 무디스 인베스터 서비스의 발표를 인용해 미국의 6월 상업 부동산 가격이 전달 대비 1% 하락, 최근 1년 새 27%나 떨어졌다고 보도했다. 그러나 지난 4월부터 6월까지 사무실용 건물 가격은 평균 4.1%가 올라 지난 2007년 2·4분기 이후 처음으로 증가세로 돌아섰다. 지난 1·4분기 미국의 사무실용 건물 가격은 전분기대비 무려 18.6%나 떨어진 바 있다. FT는 “큰 도시들은 아직 사무실용 건물 가격이 폭락하고 있지만 중·소규모 도시에서는 오르고 있다”고 전했다. 무디스도 “전반적으로 지난 6월 미국의 상업용 부동산 거래가 5월에 비해 나아졌다”고 밝혔다. 그러나 업계 전문가들은 아직 상업용 부동산이 위험하다는 입장이다. 매사추세츠 공대의 데이비드 겔트너 부동산 경제학 교수는 “상업용 부동산 매매가 늘어난 것은 압류되거나 경매처리된 건물들에 대한 매입건수가 많아졌기 때문”이라고 분석했다. 한편, 미 연방준비제도이사회(FRB)는 상업용 부동산 시장의 침체를 해결하기 위해 정부의 긴급대출 지원 프로그램인 기간물자산담보대출창구(TALF)를 6개월 더 연장하겠다고 최근 발표한 바 있다./jjung72@fnnews.com

[파이낸셜뉴스] 9월 전국 부동산 거래량과 거래금이 모두 전월대비 두지릿수 하락률을 기록한 것으로 나타났다. 정부의 대출 규제 강화와 경기 불확실성 확대로 당분간 부동산 시장 위축이 지속될 수 있다는 분석이다. 전국 부동산 거래량 전월대비 21.9% 감소14일 빅데이터 및 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛의 '9월 전국 부동산 유형별 매매시장 동향 보고서'에 따르면 전국 부동산 거래량은 총 7만1217건으로 8월(9만1139건) 대비 21.9% 감소했다. 월간 거래량을 기준으로 보면 올해 중 가장 낮은 수치다. 거래금액은 27조2553억원으로 직전월 37조340억원 보다 26.4% 줄어들었다. 전년 동월(7만9294건, 26조34억원)과 비교하면 거래량은 10.2% 감소했으나 거래액은 4.8% 늘었다. 9개 부동산 유형 중 공장·창고 등(집합)의 거래량이 8월 대비 0.5% 가량 오른 것을 제외하면 모든 유형의 거래량이 하락했다. 아파트가 전월 대비 31.1% 줄어들며 감소폭이 가장 컸으며 뒤이어 △연립·다세대 18.2% △단독·다가구 14.3% △오피스텔과 토지가 각각 14.1% △상업·업무용빌딩 10.5% △상가·사무실 4.3% △공장·창고 등(일반)이 1.3% 순으로 감소한 것으로 나타났다. 거래금액 기준으로는 상업·업무용빌딩(33.2%)을 비롯해 공장·창고 등(집합)과 토지가 각각 2.5%, 1.1%씩 전월 대비 증가했지만 나머지 6개 유형은 거래금액이 줄어들었다. 상가·사무실이 8월과 비교해 44.1% 내리며 가장 큰 폭으로 하락했고 아파트 또한 41.6%의 감소세를 보였다. 오피스텔 23.8%, 연립·다세대 21%, 단독·다가구 20.5%, 공장·창고 등(일반) 3.5% 순으로 뒤를 이었다. 분기 기준으로 보면 올해 3·4분기 거래량은 2·4분기 대비 7.2% 감소했지만 거래금액은 6.8% 증가한 것으로 집계됐다. 아파트 하락폭 가장 커...대출 규제 등으로 시장 위축9월 한달 간 이뤄진 전국 17개 시도 아파트 거래량은 총 2만9545건으로 직전월(4만2869건)과 비교해 31.1% 감소하며 9개 부동산 유형 중 하락폭이 가장 컸다. 거래금액은 41.6% 내린 12조8450억원으로 집계됐다. 전국 17개 시도 가운데 제주(4.6%)를 제외한 16개 지역에서 거래량이 감소했으며 특히 서울을 포함한 수도권의 하락률이 큰 것으로 나타났다. 9월 서울 아파트 거래량은 총 2896건으로 전월(6183건) 대비 53.2% 줄며 하락률 1위를 기록했고 이어서 경기(41%, 7608건)와 인천(39.3%, 1762건)을 비롯해 세종(38.6%, 297건)과 울산(28.6%, 825건) 등의 순으로 감소했다. 거래금액은 전국 17개 시도 모두 전월대비 하락세를 보였다. 서울은 전월(7조5845억원) 보다 53.4% 내린 3조5335억원으로 거래량과 함께 거래금액도 가장 크게 감소했다. 다음으로 경기(45.4%, 3조8765억원), 인천(44%, 6763억원), 세종(42.4%, 1515억원), 울산(33.4%, 2600억원) 등이 뒤를 이었다. 전국에서 발생한 9월 상가·사무실 거래량은 총 3415건으로 8월 3569건에서 4.3% 하락했다. 거래금액은44.1% 내린 1조2234억원을 기록하며 전체 부동산 유형 중 가장 큰 폭으로 감소했다. 거래량과 거래금액 모두 전월 대비 줄었지만 전년 동월(3240건, 1조609억원)과 비교하면 각각 5.4%, 15.3% 증가했다. 9월 전국 오피스텔 거래량은 총 2416건으로 전월과 비교해 14.1% 줄었으며 거래금액은 4964억원으로 23.8% 감소했다. 다만 전년 동월(2128건, 4609억원)과 비교하면 각각 13.5%, 7.7% 오른 것으로 나타났다. 정수민 부동산플래닛 대표는 "거래량과 거래금액이 큰 폭으로 상승했던 7월 이후 전국 부동산 시장이 연속해서 거래가 감소하며 우하향 그래프를 그리고 있다"며 "정부의 대출 규제 강화로 시장이 위축되고 경기 불확실성이 증가하면서 그동안 시장 상승을 이끌어온 아파트 거래를 비롯한 전체 부동산 거래가 감소했으며, 정부의 정책 기조가 유지되는 한 이러한 상황은 당분간 지속될 전망"이라고 전했다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 9월 서울에서 오피스빌딩 거래량은 전월에 비해 감소한 반면 거래금액은 크게 늘어난 것으로 나타났다. 반면 사무실은 올들어 가장 많은 거래량을 기록했지만 거래금액은 오히려 하락했다. 9월 서울 오피스빌딩 7018억 거래...미래에셋증권빌딩 3727억 '최고' 12일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛의 '9월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서'에 따르면 오피스빌딩 매매는 총 5건으로 전월(8건) 대비 37.5% 하락했다. 반면 거래금액은 전월 4931억원에서 42.3% 상승한 7018억원으로 집계됐다. 전년 동월(7건, 2537억원)과 비교하면 거래량은 28.6% 감소, 거래금액은 176.6% 증가한 수준이다. 이 기간 오피스빌딩 중 단일 매매거래금액이 가장 높은 빌딩은 영등포구 여의동에 위치한 '미래에셋증권빌딩'으로 3727억원을 기록했다. 다음으로는 중구 남대문2가의 '명동N빌딩'이 1601억원, 강남구 역삼동 소재의 '유신빌딩'이 1260억원에 각각 거래됐다. 주요 권역별로 8월에 거래가 전무했던 종로구·중구(CBD)는 9월에는 1건, 1601억원의 거래가 성사됐다. 영등포구·마포구(YBD)는 전월과 마찬가지로 1건이었지만 영등포구 '미래에셋증권빌딩'이 3727억원에 매매되며 거래금액이 전월(250억원) 대비 1390.8%까지 대폭 상승했다. 강남구·서초구(GBD)의 경우 거래량과 거래금액이 1건, 1600억원으로 전월(3건, 3382억원)보다 하락했다. 그 외 지역(ETC)은 거래량 1건, 거래금액은 90억원으로 전월(4건, 1300억원) 대비 각각 75%, 93.1% 떨어졌다. 분기 기준으로 보면 올해 3·4분기 서울시 오피스빌딩 거래는 총19건, 거래금액은 1조8618억원으로 전분기(20건, 9850억원) 대비 거래량은 5% 감소한 대신 거래금액은 89% 증가했다. 전년 동기(22건, 9230억원)와 비교하면 거래량은 13.6% 줄었지만 거래금액은 101.7% 상승했다. 사무실 거래량 올해 최대...거래금액은 3분의 1토막 9월 한달 간 발생한 사무실(집합) 거래량은 169건으로 전월(128건) 대비 32% 증가하며 올해 최고치를 달성했다. 거래금액은 71.5% 하락한 2736억원으로 나타났다. 중구 장교동 한화빌딩(장교빌딩 제외)이 집합건물임에도 단일 거래로 8080억원에 신고된 영향으로 분석된다. 9월에는 영등포구 여의도동 태영빌딩에서 총 거래금액 2193억원 규모의 거래가 15건 발생해 눈길을 끌었다. 주요 권역별로는 8월(4건)과 거래량이 동일한 CBD를 제외하고 모든 지역에서 두자릿수 상승률을 보였다. GBD는 15건에서 19건으로, YBD는 35건에서 40건으로 각각 26.7%, 14.3% 증가했으며 ETC는 74건에서 43.2% 상승한 106건을 기록했다. 한편 9월에 거래가 성사된 5개의 오피스빌딩은 모두 법인이 매수했다. 이 중 법인이 매도한 거래가 4건(6678억원), 개인이 매도한 거래가 1건(340억원)이었다. 사무실 시장은 전체 169건의 거래 중 법인이 121건(71.6%)을 사들였다.  9월 서울시 오피스빌딩 공실률은 8월(2.37%)보다 0.01%p 오른2.38%로 집계됐다. 권역별로는 GBD만 전월 대비 0.07%p 감소한 2.31%의 공실률을 기록했으며 CBD는2.59%, YBD는2.02%로 각각 0.02%p, 0.21%p 상승했다. 같은 달 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)은 평균 19만8444원으로 8월(19만8248원) 대비 소폭 증가했다. 각 권역별로는 CBD(19만4932원)만 전월(19만5130원) 대비 198원 감소했으며 GBD(20만7207원), YBD(18만9305원)는 각각 627원, 311원씩 증가했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 "9월 서울 오피스 시장은 오피스빌딩과 사무실 거래에서 대조적인 흐름을 보였다"며 "영등포구 여의도동 태영빌딩에서 2193억원 규모의 거래가 성사되는 등 사무실 거래량이 올해 최고치를 기록해 주목받았고, 오피스 빌딩의 매수 주체가 모두 법인으로 확인돼 법인의 적극적인 투자가 두드러진 모습을 보였다"고 전했다.  kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스]  "미국 멀티패밀리(상업용 임대 아파트) 투자에서 가치 회복(밸류 리커버리)의 물결이 올 것이다" 토마스 홀 GL캐피탈파트너스 매니징 파운딩 파트너는 8일 "코로나19 이후 시장의 급변한 변화의 사이클이 마지막 단계에 접어들며, 투자자에게 기회의 시기가 도래했다"고 밝혔다. 코로나 회복기 동안 높은 금리, 팬데믹 기간 동안 중단되었던 건설 재개로 과도하게 공급된 물량으로 인해 임대료 성장률이 감소하고, 인플레이션으로 인한 운영비 증가로 NOI(순영업수익)가 압박을 받는 주택시장 불균형 상태에 변화가 오고 있음을 시사했다. 홀 파트너는 “현재 우리는 매우 흥미로운 투자 사이클의 시점에 들어섰다”며 “향후 5년 간 9400억달러 규모의 멀티패밀리 부채가 만기를 맞이하면서 현재 상황이 투자에 유리하다. 대출 만기 중 상당수는 LTV(담보대출비율)나 부채 서비스 커버리지를 적정 수준으로 낮추기 위해 디레버리징이 필요하다. 만기가 동시에 도래하는 다수의 대출이 대규모 현금 유입을 필요로 하는 소유주 그룹은 향후 12~24개월 동안 시장 가격에 자산을 매각해야 한다. 투자자 입장에선 비교적 저렴한 가격에 투자할 기회가 생길 수 있다”고 언급했다. 이에 2025년 부동산 자산 가치가 최저점을 기록할 가능성이 높다고 봤다. 핵심 지역의 신규 멀티패밀리 개발 자산 가치는 고점 대비 약 40% 하락한 상황에서 저점을 기록하고 있어서다. 그는 “지난 18개월 동안 미국 아파트의 캡 레이트(cap rate∙투자 대비 수익률∙자본환원율)는 10년 만기 국채 수익률이 크게 상승했음에도 불구하고 소폭 상승에 그쳤다. 2024년 2분기 동안 단기 금리가 3.5%로 시장이 더 균형을 이루며 매수자와 매도자가 일치했던 시기가 잠시 있었다. 이후 단기 금리가 장기 금리보다 높게 유지되면서 수익률 곡선의 역전이 나타났다. 이는 캡 레이트가 높게 유지될 가능성을 시사한다. 많은 매도자가 자산을 시장에 내놓도록 유인할 것”이라며 “시중에 상당한 자본이 존재하기 때문에 만기 또는 손상된 대출로 인해 많은 매도자가 시장에서 퇴출되며, 매수 경쟁이 치열해질 것이다. 구매자들에게는 선택의 폭이 넓어지겠지만, 금리 인하 기대로 매도를 미뤄온 자산 가치를 기대했던 판매자들은 예상보다 낮은 평가금액에 실망할 수 있다”고 설명했다. 이어 “멀티패밀리는 장기 금리 인하와 자본 가용성의 증가로 인해 더욱 선호되는 투자 대상이며, 높은 임대 수요, 저렴한 주택의 부족, 안정적인 일자리 증가 등의 기본 요소가 여전히 투자 매력을 유지한다. 지난 24개월 동안 신규 주택 구입 비용이 임대료를 초과하며 개인들은 구입을 미루고 임대를 선호하고, 임금 상승이 임대료 상승을 앞지르면서 고소득 가구가 임차인 인구에 계속 합류하며 멀티패밀리 주택에 대한 장기적 수요가 지속적으로 촉진되고 있다”며 “2024년은 기록상 아파트 흡수량이 가장 높은 해가 되었으며, 2025~2026년에는 신규 주택 공급이 감소할 것으로 예상된다. 특히 2026년에는 신규 공급이 10년 만에 최저 수준에 이를 것"이라고 강조했다. 그는 "정상적인 임대료 성장이 이뤄지면 두 번째 가치 회복의 물결이 나타날 것이다. NOI 급등이 가격을 더 높이기 전에 앞으로 2년이 최적의 멀티패밀리 투자 시기"라며 “GL캐피탈파트너스는 경쟁이 덜 치열하고, 가격 경쟁력이 높은 고급 교외의 B급 자산에서 기회를 모색하고 있다. A급 자산의 가치가 회복되면 임대료가 상승하고, B급 자산의 임대료도 따라서 상승할 것”이라고 전망했다. 그는 “한국 기관 투자자의 포트폴리오는 투자 시점 및 구조에 따라 일부는 가치를 유지할 가능성이 있지만, 도심 코어 아파트, 오피스, 호텔 부문은 코로나19 이후 가장 저조한 실적을 기록하면서 평균적으로 다른 포트폴리오에 비해 실적이 저조할 것”이라며 “2025년으로 접어들며 금리 인하로 인해 부동산 거래가 크게 증가할 것으로 예상됨에 따라, 더 많은 원매자가 시장에 진입할 가능성에 주목할 필요가 있다. 금리 인하로 차입 비용이 낮아지면서 추가적인 부동산 거래가 촉진될 것”이라고 밝혔다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령의 승리와 관련 홀 파트너는 "장기 금리가 상승하고 단기 금리가 하락해 수익률 곡선이 정상화되고 대출 환경이 더욱 안정될 것"이라며 "임대 시장에서는 기본적으로 소유자의 권리가 회복되고, 자본 시장에 대한 규제가 감소하며, 일반 단독 주택 시장의 구매 감당력은 계속 낮게 유지될 것이다. 임차인 보호에 중점을 둔 진보적 정책의 해체는 지속돼 부동산 소유자와 자유 자본 시장에는 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다. 이어 "트럼프의 정책에 따르면 석유 산업과 관련 도시들은 확장과 성장을 할 수 있다. 청정 에너지 정책이 철회되면서 일부 시장에 이익을 줄 수 있습니다. 자본 이득세는 유지될 예정으로, 이는 부동산 가치를 계속해서 지지할 것"이라고 말했다. 한편 GL캐피탈파트너스는 미국 멀티패밀리에 특화된 부동산 투자사다. 20억달러, 1만세대 이상의 멀티패밀리 자산을 투자 및 운용하고 있다. 2011년 이후 다양한 메트로 시장에서 캐시플로우(현금흐름)와 밸류애드(가치상승) 전략을 통해 높은 수익을 달성해 왔다. 홀 대표는 16년 이상 20억달러 이상의 멀티패밀리 투자를 관리해왔다. GL캐피탈파트너스의 대표이자 계열사인 부동산 자산 관리 회사 그린리프파트너스 매니지먼트의 공동대표로도 활동하고 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자