[파이낸셜뉴스]LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 부동산 대출 규제가 가계부채를 잡는 데는 도움이 됐지만, '집값 불평등'을 완화하지는 못했다는 연구 결과가 나왔다. 조정대상지역에 대출 규제를 강화했음에도 주택자산은 오히려 9.3% 증가한 것으로 나타났다. 한국은행은 "LTV, DTI 규제가 부채는 축소할 수 있었지만 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다"고 분석했다. 그럼에도 한은은 가계부채 관리와 같은 거시건전성 측면에서 LTV, DTI 규제를 시행하는 게 바람직하다고 제언했다. 10일 한국은행이 '거시건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향'(금융안정연구팀 김민수 차장, 최원용 조사역)에 따르면 지난 2017년부터 시행된 부동산 조정대상지역에 대한 LTV, DTI 규제 강화가 가계부채를 잡는 데는 효과가 있었지만, 이 지역의 주택자산은 오히려 증가한 것으로 나타났다. 부채의 불평등을 완화하는 데 기여했지만 '주택자산 불평등'을 막기에는 역부족이었다는 해석이다. 부동산 경기가 침체됐던 2014년 모든 권역에 LTV 70% 이하, DTI는 60% 이하로 규제가 완화됐다가, 시장이 과열됐던 2017년부터 △투기지역·투기과열지구 LTV와 DTI가 각각 40% 이하로 △조정대상지역은 LTV 60% 이하, DTI는 50% 이하로 강화됐다. 지난해 부동산 시장 침체 등으로 다시 규제가 완화됐다. BOK 연구에서는 규제가 강화된 2017년 전후를 나눠서 '패널 이중차분법'을 통해 규제 강화 효과를 분석했다. 우선 자산이 높은 가구는 LTV, DTI 규제 강화에 따라 부채 규모를 최대 13.6% 낮췄다. 김민수 차장은 "조정대상지역에 적용된 더 강한 규제는 자산 상위 가구의 부채 규모를 10.9~13.6% 낮추는 효과를 보였다"며 "2017년부터 시행된 강화된 규제가 자산 상위 가구를 중심으로 부채 중가를 억제해서 부채의 불평등을 완화하는 방향으로 작용했다"고 분석했다. 다만 자산이 적은 가구에는 유의미한 상관관계가 나타나지 않았다. 규제 강화로 대출은 둔화됐지만 조정대상지역의 주택자산은 오히려 9.3% 늘었다. 부동산 가격상승에 대한 기대심리 등으로 이 지역의 부동산 가격이 억제되지 못했다는 해석이다. 김민수 차장은 "주택가격 상승률이 물가상승률 2배 이상이거나, 주택 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역임을 고려하면 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다"고 설명했다. 특히 조정대상지역의 고가 주택은 값이 더 올랐다. 증가율이 같아도 집값이 상승한 절대값은 고가 주택이 더 클 수 있다. 김 차장은 "자산 증가율이 같더라도 절대값 자체는 자산 상위가구에서 더 크게 나타날 수 있다"라며 "다만 같은 증가율이면 지니계수, 5분위분배율 등 불평등도는 변하지 않는다"고 설명했다. 종합해볼 때 연구진은 규제 강화의 부작용보다는 '거시건전성'이라는 본 취지에 맞춰서 정책을 시행하는 게 바람직하다고 제언했다. 김 차장은 "거시건전성 정책 강화가 자산을 적게 보유한 가구의 대출 접근성을 제약해 부채·자산 불평등이 심화되는 현상은 2017년 LTV, DTI 규제 강화 사례에서는 실증적으로 나타나지 않았다"며 "거시건전성 제고라는 원래 취지에 맞게 시행하는 것이 바람직하다"고 강조했다.  아울러 저소득 가구의 제도권 대출이 막하지 않도록 세심한 지원대책이 필요하다고 덧붙였다. 한편 규제 강화가 무주택자와 1주택 이상 소유자간 불평등을 심화시켰는지에 대해 김 차장은 "추가 연구가 필요하다"고 했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]  추경호 부총리 겸 기획재정부장관은 23일 "저소득층이나 무주택자가 집을 마련할 때 총부채원리금상환비율(DSR)은 규제하고, 총부채상환비율(DTI)과 담보대출(LTV) 규제는 풀어서 운영할 것"이라고 밝혔다. 최근 부동산가격 하락에 따라 시장에서 DSR 규제 완화론이 거론되기도 했지만 DSR 완화 가능성을 일축한 것이다. 추 부총리는 이날 YTN에서 "금리가 가파르게 오르다 보니 서민, 일반경기에 굉장히 큰 타격을 줄 수 있다는 목소리가 커지고 있다"면서 부동산 대출 관련 전체적인 정책 방향을 설명했다. 추 부총리는 "지난 5년간 주택가격이 너무 급등하니 주택담보대출, 가계대출이 굉장히 많이 늘었다"며 "전 세계적으로 높은 수준이라 조금만 금리를 올려도 대출 상환 부담이 굉장히 크다"고 강조했다. 우리나라 가계부채 급증에 대한 우려감도 드러냈다. 추 부총리는 "빚이 많으면 위기에 빠질 수 있는데, 가계부채도 지난 5년 동안 엄청나게 늘어 우리가 경계해야 할 수준까지 와 있다"며 걱정을 드러냈다. 한은과 매주 소통하면서 가계부채 등 경제적인 문제를 점검하고 있다고 했다. 추 부총리는 "제가 공식, 비공식적으로 한은 총재와 만나 금융시장 상황과 경기상황을 점검하고 있다"며 "경제가 어려워서 대출을 쓰는 서민들이 이자 상환 부담에 굉장히 힘들어해서, 결국은 중앙은행에서 금리 정책을 하면서 그런 부분을 고려해 정책을 할 것이다. 금리정책은 전적으로 독립적인 금통위에서 결정한다"고 강조했다. 그는 "돈을 당장 빼 쓰는 분들은 좋을지 모르지만, 나중에 상환능력 문제에 있어 자칫하면 국가 시스템 리스크로 간다"고 밝히기도 했다. 소비자물가는 시간을 두고 서서히 안정될 것이라며 비교적 긍정적인 시각을 드러냈다 추 부총리는 "1·4분기 지나면 4%대 물가를 보게 될 것"이라며 "하반기에는 3%대 물가를 볼 수 있다"고 전망했다. lkbms@fnnews.com 임광복 기자

신규 분양시장에서 12월은 전통적으로 비수기로 통하는 시기지만 올해는 상황이 다른 것 같다. 올 12월에만 전국에서 9만여가구에 가까운 아파트 물량이 쏟아지기 때문이다. 12월 기준 월간 분양물량으로 사상 최대치다. 새 정부 들어 부동산 시장 규제책이 계속해서 발표되면서 분양 시기를 저울질했던 건설사들이 내년 초 새 대출 정책 전 물량을 쏟아내고 있어서다. 하지만 대출과 청약 조건 규제 강화에도 불구하고 특히 서울 지역에서 지난 10~11월 분양했던 단지들은 모두 안정적으로 1순위 마감에 성공하며 여전히 수요가 공급보다 더 절실하다는 점을 입증하고 있어 건설업계의 기대감이 높아지고 있다. ■12월 전국 9만589가구 분양 예정… 역대 최대 22일 부동산114 및 업계에 따르면 올 12월은 유례없는 겨울 분양 성수기를 맞을 것으로 보인다. 전국에서 9만여 가구가 분양을 앞두고 있는 것은 물론이고 서울에서도 최근 5년 새 가장 많은 6149가구가 공급되기 때문이다. 이는 정부의 연이은 청약 및 대출 규제 발표로 내년 부동산 시장 전망이 불확실해져서다. 특히 모든 가계대출의 대출 가능 여부와 대출 한도를 결정하는 신DTI와 DSR의 적용이 내년으로 예고된 만큼 연말 분양 시장의 희소가치는 더욱 높아질 기세다. 지금까지는 추가 주택담보대출(이하 주담대)을 받을 경우 기존 주담대의 연간 이자만 부채에 포함됐지만, 신 DTI가 적용될 경우 기존 주담대의 원금과 이자가 모두 부채에 포함된다. 이로 인해 추가로 받을 수 있는 대출금은 현저하게 줄어들면서 다주택자의 부담이 대폭 늘어나게 된다. 주담대 뿐만 아니라 모든 가계대출의 총체적 상환능력 비율을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR)의 표준 모형도 공개를 앞두고 있다. 신DTI는 내년 1월부터 적용되며, DSR은 내년 하반기에 1금융권부터 적용될 예정이다. 뿐만 아니라 향후 순차적으로 연체 가산금리 산정체계 개편, 소액장기 연체채권 정리 방안, 정책 모기지 개편 등 가계부채 종합대책의 후속 대책이 예고된 만큼 내년 부동산 시장은 살얼음판을 걷는 긴장의 연속이 될 전망이다. ■서울 100% 가점제 적용에도 모두 1순위 마감 새로운 규제가 시행되기 전인 올 연말 막바지 분양의 희소성이 더욱 높아지고 있다. 특히, 전국 부동산 시장을 리드하는 서울의 경우 각종 규제로 인해 투자 수요가 대폭 빠져나간 상황에서도 실수요자들이 적극적으로 청약 시장에 뛰어들고 있다.실제 지난 10~11월 두 달간 서울에 분양한 10개 단지 일반분양 3935가구에 쏟아진 청약통장은 총 3만2588건이다. 전처럼 수십대 1의 경쟁률이 줄줄이 쏟아진 것은 아니었지만 10개 단지 모두 안정적으로 1순위 청약 마감에 성공했다. 다만, 단지별 당첨가점은 극과 극이다. 투기과열지구에 해당하는 서울에선 전용면적 85㎡ 이하 면적에 청약할 경우 100% 가점제가 적용되는데, 단지마다 가점 높은 통장의 쏠림 현상이 나타나고 있다. 업계 관계자는 "최근 몇년 동안 항상 연말이면 내년 전망이 어둡게 나왔기 때문에 다음해로 사업을 넘기는 것보다는 좀 더 시장에 온기가 있을 때 빨리 분양하는게 낫다는 분위기가 형성됐다"면서 "게다가 올해는 규제 정책도 많이 나오고 내년 초 당장 새로운 대출 규제가 적용되다 보니 12월에 물량이 몰린 것 같다"고 평가했다. 규제에도 불구하고 완판을 이어가고 있는 서울 지역에서는 롯데건설 '독산역 롯데캐슬 뉴스테이 플러스', 우남건설 '서울 항동지구 우남퍼스트빌', 대림산업 'e편한세상 송파 파크센트럴', 현대건설.현대엔지니어링.GS건설 컨소시엄의 '디에이치자이(가칭)' 등이 분양을 앞두고 있다. wonder@fnnews.com 정상희 기자

금융당국이 지난 24일 발표한 가계부채 종합대책과 관련해 신 총부채상환비율(DTI) 규제 적용시 금융소비자의 피해가 없도록 최대 30일 동안의 예고기간을 부여한다. 8.2부동산 대책이 급작스럽게 시행된 탓에 대출을 신청한 차주들이 대출승인부터 변경된 내용을 적용받아 혼란스러워했던 전례를 감안해서다. 은행들은 예고기간 동안 고객들에게 최대한 변경된 내용을 알릴 계획이다. 또는 대출 유예기간을 부여하는 방안도 고민한다. 26일 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원, 시중은행들은 신 DTI 계산식 등을 확정하기 위한 테스크포스(TF)팀을 준비하고 있으며, TF에서 현재 쟁점이 되는 기존 대출에 대한 소급 적용 및 기타 규정들을 논의한다. 내년부터 주택담보대출을 보유한 차주가 추가로 주담대를 받을 때 대출액은 신DTI 규정에 따라 기존 대출이자뿐만 아니라 원금까지 포함된 연간 원리금 상환액을 바탕으로 결정된다. 문제는 올해 연말에 기존 DTI로 대출을 신청했음에도 불구하고 대출승인이 내년 초에 미뤄지는 차주에 대해 어떤 DTI 기준을 적용할지다. 특히 연말에 신DTI 대신 기존 DTI 적용을 노리는 대출이 몰릴 것으로 예상되는 만큼 이에 대한 대책에 관심이 쏠리고 있다. 금융권에서는 소급적용이나 올 연말 한달 동안 대출 유예기간을 두는 방안 등이 논의될 것으로 전망하고 있다. 지난 8.2 부동산 대책에서는 앞서 6.19 대책이 2주의 유예기간을 부여했던 것과 달리 발표 다음날부터 효력이 발생해 일부 실수요자들의 피해가 발생하기도 했다. 금융당국 관계자는 "유예기간 설정 등에 대해 아직 내부적으로 논의가 필요하지만 일단 시행시 은행권이 소비자들에게 시행 내용을 알릴 수 있도록 최고 30일의 예고기간을 두는 방안도 고민할 것"이라고 말했다. pjw@fnnews.com 박종원 기자

대표적인 정책모기지인 보금자리론에 대해서는 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용하지 않기로 하면서 5억원 이하 주택을 구입하려는 무주택자는 DTI를 최대 80%까지 적용받을 수 있게 된다. LTV는 70%를 받을 수 있다. 금융당국과 주택금융공사가 실수요자와 무주택자들의 주택담보대출 문턱이 높아질 것을 우려해 정책모기지에 대해서는 예외를 두기로 했기 때문이다. 11일 금융권에 따르면 주택금융공사는 지난달 26일 보금자리론에 대해 LTV와 DTI를 청약조정지역 대상 기준인 각각 60%와 70%를 적용하는 내용의 내부 규정을 개정했다. 다만 이는 5억~6억원 이하의 주택에 한해 적용하되, 5억원 이하의 주택은 기존대로 LTV 70%, DTI 80%를 적용키로 했다. 서울 지역이 투기과열지구와 투기지역 등으로 지정됐어도 보금자리론을 이용하는 실수요자나 무주택자들은 주택가격 5억원 이하로는 기존 LTV와 DTI를 그대로 적용받게 된 것이다. 정부의 8·2부동산대책이 발표된 이후 주금공의 내부 규정에 이와 같은 구체적인 내용이 명시돼있지 않아 은행 등 일부 대출창구에서 혼선이 빚어지기도 했다. 주금공은 이번 규정 개정을 계기로 기준이 명확해져 더 이상의 혼선을 없을 것으로 기대했다.  보금자리론은 주금공이 설계한 장기 고정금리 분할상환 대출이다. 부부합산소득 7000만원 이하와 주택가격 6억원 이하면 대상이 된다. 당초에는 보금자리론 등에 대해서도 8·2부동산대책의 규제 강화방안을 적용하는 안을 검토했다. 이에 정책모기지 공급규모가 축소되는 것 아니냐는 전망이 나왔다. 그러나 실수요자와 무주택자들에 대한 정책모기지까지 규제하지 않기로 하면서 숨통이 틘 것이다. 금융권 관계자는 "정책모기지에 대한 규제 강화가 이뤄질 것이라는 시각이 지배적이었지만 이번 주금공의 규정 개정을 통해 실수요자와 무주택자들의 숨통이 틔일 것"이라며 "투기지역 노원구라도 5억원 이하 아파트라면 최대 3억원까지 받을 수 있다"고 말했다. 내년도 보금자리론의 공급규모는 올해 15조원보다 더 많이 책정될 전망이다. 정책모기지의 공급규모가 줄어들기보다 서민 실수요 중심으로 더 늘어날 것으로 전망되기 때문이다. 다만 국토교통부가 디딤돌대출과 보금자리론을 합치는 방안을 강구하고 있어 변수로 작용할 수 있다. 디딤돌대출은 주택을 완전히 처분한 상황에서만 대출이 가능하다. 즉 일시적 2주택자는 디딤돌대출을 받을 수 없다. 반대로 보금자리론은 다른 집으로 이사갈 예정인 '일시적 2주택자'를 용인한다. 디딤돌대출과 보금자리론을 합칠 경우 이같은 실수요자인 일시적 2주택자들의 대출문턱이 좁아지는 것이다. 그렇다고 무주택자 전용인 디딤돌 대출에 일시적 2주택자를 허용할 경우 디딤돌 대출의 취지가 무색해진다. 금융당국은 디딤돌대출과 보금자리론을 합치는 것에 대해 부정적인 것으로 전해지고 있다. 금융권 관계자는 "디딤돌대출을 기준으로 보금자리론을 흡수하면 주택 가격도 5억원 이하로 축소될 수 있어 주택 선택도 쉽지 않다"고 지적했다. maru13@fnnews.com 김현희 기자

#1. 고교 동창인 A씨와 B씨는 서울 투기지역 및 투기과열지구에서 각각 5억원의 같은 단지 주택을 구입했다. 서로가 4억원의 전세 임대차계약을 체결했다. 전세자금대출이 보증금의 80%에 달해 3억2000만원을 대출받았다. 주택담보대출을 받았다면 주택담보인정비율(LTV).총부채상환비율(DTI) 40%를 적용받아 대출액이 2억원에 불과했지만, 전세자금대출로 우회해 1억2000만원의 대출을 더 받을 수 있었다. #2. 서울 투기지역 다주택자인 C씨는 두번째 주택담보대출을 받기 위해 세대 외 거주하는 무주택자인 모친 D씨를 차주(빌리는 사람)로 내세웠다. 8.2대책으로 투기지역에서 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한돼 본인 명의로 추가대출이 어렵기 때문이다. 결국 C씨가 담보제공자가 돼 D씨를 차주로 LTV 40% 수준의 대출을 받을 수 있었다. 서울 등 투기과열지구.투기지역에서 강화된 대출규제를 피하는 우회 편법대출에 대한 우려가 나오고 있다. 8.2 부동산대책 이후 주춤하던 서울 주택가격이 6주 만에 상승 움직임을 보이자 주택 수요자들이 대출을 최대한 늘릴 수 있는 방법을 찾는 것으로 보인다. 25일 업계에 따르면 정부가 주택 관련 대출을 옥죄면서 다주택자 등 수요자들 사이에서 이를 피하려는 편법 우회대출 방법이 확산되고 있다. ■주담대 규제 강화에 편법 등장 부동산업계 한 관계자는 "본인은 두번째 부동산을 담보 제공하고 가족을 차주로 내세우는 대출이나 전세자금으로 편법 대출하는 방법이 통용되고 있다"며 "규제를 피해 대출을 최대한 받아내는 방식인데, 금융당국의 제재를 받을 수도 있다"고 말했다. 이 같은 현상은 8.2대책으로 주담대 등 대출 규모가 크게 줄어서 나타나는 현상이다. 서울.과천.세종 등 투기과열지구.투기지역 LTV와 DTI가 40%로 줄어 주택가격과 연봉 등에 따라 대출 가능액이 줄었다. 투기지역은 원칙적으로 아파트 담보대출을 가구당 1건으로 제한했다. 단, 투기지역내 기존 주담대가 있어도 신규 아파트 담보대출을 받은 후 2년 내 기존 주택을 처분하고 기존 주담대를 상환하기로 약정하면 예외적으로 추가 담보대출 1건이 가능하다. 하지만 위 사례처럼 다주택자 등이 규제를 교묘히 빠져나가는 편법 우회대출 우려가 높아지고 있다. ■"대출 회수조치 당할 수도" 금융당국도 가계대출 옥죄기가 본격화되면서 풍선효과가 전방위로 확산하자 차단에 나섰다. 금융당국은 지난달 전국 은행 검사부장 회의를 소집해 강화된 LTV.DTI 규제를 우회한 편법대출이 있는지 자체점검하라고 지시했다. 점검 결과를 분석한 뒤 필요하면 현장점검에 나선다는 계획이다. 한 은행 직원은 "차주가 계약서와 달리 용도 외 유용된 것으로 파악될 경우 대출 회수조치를 할 수도 있다"며 "금융사 직원들도 제재를 받을 수 있어 주의하고 있다"고 말했다. 금융감독원의 은행업감독규정은 은행은 여신 실행 후 여신자금의 용도 외 유용을 방지해야 한다. 차주가 여신을 용도 외로 유용할 경우 지체 없이 회수해야 한다. lkbms@fnnews.com 임광복 기자

재건축 집단대출의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 8.2 부동산대책으로 혼선을 빚는 가운데 금융당국이 다음주 초까지 맺어진 시행사와 은행 간의 집단대출협약에 대해서는 기존대로 LTV.DTI를 각각 50~60%와 40%로 적용키로 했다. 이르면 다음주 중에 투기과열지구와 투기지역의 LTV.DTI 변경안을 포함한 은행업감독규정이 개정될 예정이기 때문이다. 금융당국은 시행사와 은행이 집단대출협약을 맺은 것에 대해 대출승인과 같다고 판단, 감독규정 개정일자 기준으로 조정하겠다는 것이다. 10일 금융권에 따르면 금융감독원은 8.2 부동산대책 발표 이후 은행 영업점의 혼선을 막기 위해 재건축 주택에 대한 LTV와 DTI의 사례와 질의응답서를 제작해 배포할 계획이다. 은행업 감독규정은 다음주 중에 규제개혁위원회의 심사를 통과해 곧바로 금융위원회 정례회의에서 통과될 것으로 예상된다. 재건축 주택에 대한 LTV와 DTI 적용은 8.2 부동산대책 이후 혼선을 빚었다. 집단대출은 시행사와 은행이 대출협약을 통해 진행되며 중도금 대출 신청은 각 분양권자들이 신청하면 된다. 그러나 시행사와 협약을 맺은 은행들의 대출승인 시기가 다른 탓에 분양권자 간의 규제 형평성 문제가 발생했다. 예를 들어 지난달 재건축 아파트의 대출협약을 맺은 은행들 중 한 곳은 지난달에 승인받고, 다른 한 곳은 이달로 승인시기를 잡았으면 같은 아파트 분양권자라 하더라도 서로 다른 LTV와 DTI를 적용받게 된다. 지난달 승인받은 은행을 선택한 분양권자들은 기존 완화된 규제로, 이달 승인받은 은행의 분양권자는 8.2 부동산대책이 적용된 더욱 엄격한 규제를 받는 것이다. 결국 줄어든 LTV.DTI를 적용받는 분양권자는 자금조달에서 상대적으로 불리하게 된다. 지난 7일 서울 명동 은행연합회에서 열린 금융당국과 은행권 간의 회의에서도 이 같은 점이 주요 논란이 됐다. 금융당국은 아직 은행업감독규정이 개정되지 않은 만큼 감독규정 개정일 전에 시행사와 대출협약을 맺은 은행들의 집단대출 모두 종전 LTV와 DTI를 적용키로 했다. 세부적인 승인기준이 은행마다 다르기 때문에 은행연합회에서 질의응답서(FAQ) 방식으로 정리해 배포한다. 문제는 분양권자 중 중도금대출이 아닌 잔금대출에 LTV를 적용받기로 한 사람들이다. 중도금대출 시기는 지난 3일 이전이어서 종전 LTV와 DTI를 적용받지만 잔금대출 시기는 그 이후여서 엄격한 규제를 받는다. LTV와 DTI 적용을 잔금대출 시기로 미룬 분양권자는 말 그대로 '선의의 피해자'가 되는 셈이다. 금융당국도 이 같은 분양권자의 애로사항을 인식하고 이 같은 사례에 대해 개선안을 고민할 계획이다. 금융당국 관계자는 "분양권자마다 자금조달 등에 따라 중도금대출에 LTV를 적용하거나 아예 잔금대출 때 LTV와 DTI를 적용하는데, 이번 대책으로 문제가 발생한 만큼 개선책을 고민해볼 것"이라고 말했다. maru13@fnnews.com 김현희 기자

Q&A ―주택담보인정비율(LTV).총부채상환비율(DTI) 규제는 언제부터 적용되는가? ▲주택담보대출에 대한 LTV.DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용한다. 감독규정 개정까지 최소 2주 이상이 걸릴 것으로 예상된다. 다만 행정예고(20일) 등 LTV.DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획이다. 집단대출에 대한 LTV.DTI 규제는 3일부터 입주자 모집 공고되는 사업장의 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다. 분양 신청자는 분양공고시점부터 중도금대출이 강화된 LTV.DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약해야 한다. ―투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택 매매 계약만 하고 잔금을 치르지 못해 이전등기를 못한 경우는 어떻게 되나? ▲투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다. ―투기과열지구 내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지, 예외는 없는지? ▲정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 내달 중 발의해 올해 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다. 또 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정, 12월쯤 적용할 예정이다. true@fnnews.com 김아름 기자

― LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되는 것인지? ▲주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후 대출승인분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용한다. 감독규정 개정까지 최소 2주이상이 걸릴 것으로 예상된다. 다만 행정예고(20일) 등 LTV·DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획이다. 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 8월3일부터 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다. 앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식하고 청약 등 해야 한다. ―투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택 매매 계약만 하고 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지? ▲투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다. ―투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지? 예외사유는 없는지? ▲정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 내달 중 발의해 올해 12월까지 법 개정을 완료할 예정이다. 또 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정, 12월경부터 적용할 예정이다. 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토한다. ―법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지? ▲이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 법 개정이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 조합원 분양이 제한된다. 예를들어 지난해 8월 조합원 분양 전에 A재건축아파트를 취득했고 올 12월 법이 시행된 뒤 내년1월 B재건축아파트를 취득했으면 B재건축아파트 관리처분인가 후 5년뒤인 2023년2월까지 A 재건축아파트 조합원 분양신청이 불가하다. ―자금조달계획 신고시 제출 서류와 절차는? 허위 신고시 어떤 불이익이 있는지? ▲투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 된다. 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시·군·구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재하여 제출하면 된다. 신고를 받은 시·군·구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있다. 자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다. ― 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는? ▲1가구 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 2018년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. ―1가구 1주택 양도소득세 비과세의 거주요건이 적용되는 주택은 매수시점인지 매도시점인지? ▲대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간 2년 이상 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다. 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도할 때 거주요건을 충족해야 1가구 1주택 비과세가 적용된다. true@fnnews.com 김아름 기자

가계부채 감축을 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화할 경우 경기위축으로 이어질 가능성이 높다는 분석이 나왔다. DTI 규제강화로 가계부채 10% 감소 시, 국내총생산(GDP)은 2조7000억원이 감소하는 것으로 조사됐다. 한국경제연구원(원장 권태신)은 'LTV·DTI 변화가 가계부채에 미치는 영향 및 거시적 파급효과 분석'보고서를 통해 이같이 밝혔다. 이승석 한경연 부연구위원은 "연구결과 DTI 규제강화로 인한 GDP 감소효과가 주택담보대출비율(LTV)보다 최대 1.4배 큰 것으로 나타났다"면서 "경제규모나 소득수준에 비해 주택가격이 높게 형성된 우리경제의 특성상 상환능력을 감안해 대출상한을 결정하는 DTI의 경우 차입규제효과가 LTV보다 클 수밖에 없다"고 설명했다. 이 부연구위원은 "결국 차입규제가 강화되면 차입규제에 대한 소비탄력성이 큰 중·저소득층이 일반재와 주택에 대한 소비를 큰 폭으로 줄이기 때문에 경기가 위축될 가능성이 더 높다"고 주장했다. 실제 규제강화가 현실화 될 경우, LTV 상한을 10% 하향 조정하면 가계부채가 천 원 감소할 때 GDP는 15원, DTI는 21원 감소했다. 금액으로 환산 시 DTI 규제강화로 가계부채가 2016년 3·4분기 기준 1290조원에서 10% 감소한다고 가정할 경우, GDP는 2조 7090억 원이 줄었다. 마찬가지로 LTV 규제강화로 가계부채가 10% 감소한다고 가정했을 때 GDP는 1조9350억원 감소했다. GDP 대비 가계부채 비율은 LTV 상한을 10% 낮춰 규제를 강화할 경우 6.3% 포인트 하락했다. 같은 방식으로 DTI 규제를 강화하면 GDP 대비 가계부채 비율은 10% 포인트 하락했다. courage@fnnews.com 전용기 기자