[파이낸셜뉴스] ARA코리아자산운용이 3일 서울시 영등포구 여의도 소재 5성급 호텔인 '콘래드 서울' 매매계약을 최종 체결했다. 4000억원 초반에 거래다. 콘래드 서울은 브룩필드자산운용이 소유한 여의도 국제금융센터(IFC)에 포함된 자산이다. 객실 총 434개다. 콘래드 서울 매각 이후에도 브룩필드는 계속해서 IFC를 소유하고 운영한다. ARA코리아의 강동헌(Anthony Kang) 한국총괄대표는 “ARA코리아는 이번 인수를 통해 여의도 지역에서의 입지를 강화하고, 콘래드 서울의 브랜드 가치와 ARA코리아의 글로벌 자산운용 역량을 결합해 호텔의 수익성을 극대화할 계획”이라고 말했다. 브룩필드의 앙쿨 굽타 (Ankur Gupta) 아시아태평양 및 중동 부동산 대표는 “콘래드 서울은 2016년 인수 이후 운영을 개선한 결과 강력한 성과를 보이고 있는 우수한 자산이다. 팬데믹으로 인한 여행 수요 회복 덕분에 유리한 여건을 누리고 있다. 여전히 IFC Seoul을 자랑스럽게 소유하고 운영하고 있다. 아시아 태평양 지역에서 중요한 시장이자 역동적이고 혁신적인 경제인 한국에서 브룩필드의 지속적인 성장을 기대한다”고 말했다. ARA코리아는 2020년 여의도의 랜드마크 빌딩인 파크원 타워II를 약 1조원에 인수했다. 2019년 서울 도심의 랜드마크 빌딩인 서울스퀘어를 약 1조원에 인수했다. 판교 알파리움타워도 2017년 5000억원 대에 인수 후 2022년 1조원 이상에 성공적으로 매각한 바 있다. 강동헌 ARA코리아 한국총괄대표는 “이번 인수는 COVID-19 팬데믹 이후 호텔 산업이 회복세를 보이는 가운데 이뤄졌다. MZ세대의 럭셔리 호텔 선호 경향 및 외국인 방문의 지속적인 증가로 호텔의 가치가 상승하고 있으며 향후 호텔 산업에 대한 전망도 긍정적”이라며 “앞으로도 국내외에서 유사한 기회를 지속적으로 모색할 계획”이라고 말했다. ARA Korea는 2002년부터 공모 및 사모펀드, 국내와 해외의 대체투자-부동산 실물 분야에서 다양한 투자와 자산운용을 하고 있다. 리츠(부동산투자회사)를 운용하고 있는 ARA코리아와 서울스퀘어, 파크원, 마블아치플레이스 등을 운용하고 있는 부동산 전문사모 집합투자회사인 ARA 코리아자산운용주식회사로 구성돼 있다. 현재 운용자산(AUM) 3조원 규모의 2개의 리츠, 8개의 사모펀드를 운용 중이다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2024-06-03 18:09:15[파이낸셜뉴스] 5성급 호텔인 '콘래드 서울' 우선협상대상자에 ARA코리아자산운용 선정이 유력하다. 다른 경쟁 숏리스트(적격후보)들에게 제외를 통보하면서다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캐나다 브룩필드자산운용과 콘래드 서울 매각주관사 JLL(존스랑라살)은 우선협상대상자로 ARA를 유력하게 보는 것으로 알려졌다. 앞서 2차 입찰에는 ARA코리아자산운용, 블루코브자산운용, 그래비티자산운용, 블랙스톤, 케펠자산운용 등 컨소시엄 4곳이 몰렸다. 브룩필드자산운용은 이번 2차 입찰에서 1차 입찰보다 가격을 높이고, 딜(거래) 종결성을 위해 LOC(출자확약서), 외국인 출자 비율 등을 고려한 것으로 알려졌다. 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%를 외국자본이 투자해야 하는 만큼 각 컨소시엄은 해외 투자자를 확보한 것으로 알려졌다. IB업계가 보는 가격은 4000억원선이다. 브룩필드는 2016년 11월 AIG자산운용으로부터 IFC 서울 전체를 사들였다. 총 2조5500억원의 인수대금 가운데 선순위 대출 1조6000억원, 중순위 대출 2050억원 등 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다. IFC 서울은 프라임급 오피스빌딩 3개동과 복합쇼핑몰(IFC몰), 5성급 호텔(콘래드 서울) 등으로 구성됐다. 전체 연면적이 약 50만6300㎡에 달한다. 앞서 브룩필드는 2021년 IFC 서울을 매각키로 하고, 4조1000억원을 제시한 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 하지만 인수자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국토교통부의 인가를 받지 못해 무산됐다. 이 과정에서 미래에셋운용은 2000억원 상당의 이행보증금을 냈는데 브룩필드는 미래에셋운용이 계약 의무를 이행하지 않았다는 이유로 반환을 거부했다. 이에 미래에셋운용은 지난해 9월 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 브룩필드가 콘래드 서울 매각에 나선 것은 올해 돌아오는 2조2800억원 규모의 대출을 의식한 것으로 보인다. 고금리 상황이라 국내는 물론 해외에서도 투자자(LP)를 구하기가 어려워진 때문이다. 브룩필드는 2019년 자본재구조화(리캡)에 나서면서 IFC 서울 인수금융을 2조2800억원까지 확대했다. 당시 회수한 투자금 4750억원은 배당 형태로 LP들에 지급했다. 최근 콘래드서울 호텔의 객실가동률(OCC)은 80%선이다. IB업계 관계자는 "국내 자산운용사 입장에서는 해외 투자자를 통해 지분 10%를 확보해야 하는 어려움이 있으나 콘래드 서울은 여의도권역(YBD)에서도 핵심자산으로 꼽힌다"며 "관광객보다 업무 방문객 수요가 많아 객실점유율(OCC)이 높다. 오피스 위주인 국내 운용사들에게 포트폴리오를 확대할 수 있는 좋은 기회"라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2024-03-07 19:20:03[파이낸셜뉴스] 서울 여의도 소재 5성급 호텔인 '콘래드 서울'의 새 주인이 되기 위한 경쟁이 치열하다. ARA코리아자산운용 등 4파전이 벌어지고 있다. 당초 기대가격은 5000억원이지만 각 컨소시엄은 3000억~4000억원선을 제시한 것으로 알려졌다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캐나다 브룩필드자산운용이 최근 실시한 콘래드 서울 2차 입찰에 ARA코리아자산운용, 블루코브자산운용, 그래비티자산운용 등 4개 컨소시엄이 몰렸다. 브룩필드자산운용은 이번 2차 입찰에서 1차 입찰보다 가격을 높이고, 딜(거래) 종결성을 위해 출자확약서(LOC), 외국인 출자 비율 등을 고려한 것으로 전해졌다. 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%를 외국자본이 투자해야 한다. 브룩필드는 2016년 11월 AIG자산운용으로부터 IFC 서울 전체를 사들였다. 총 2조5500억원의 인수대금 가운데 선순위 대출 1조6000억원, 중순위 대출 2050억원 등 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다. IFC 서울은 프라임급 오피스빌딩 3개동과 복합쇼핑몰(IFC몰), 5성급 호텔(콘래드 서울) 등으로 구성됐다. 앞서 브룩필드는 2021년 IFC 서울을 매각키로 하고, 4조1000억원을 제시한 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 하지만 인수자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국토교통부의 인가를 받지 못해 무산됐다. 브룩필드가 콘래드 서울 매각에 나선 것은 올해 돌아오는 2조2800억원 규모의 대출을 의식한 것으로 보인다. 고금리 상황이라 국내는 물론 해외에서도 투자자(LP)를 구하기가 어려워졌다. 브룩필드는 2019년 자본재구조화(리캡)에 나서면서 IFC 서울 인수금융을 2조2800억원까지 확대했다. 당시 회수한 투자금 4750억원은 배당 형태로 LP들에 지급했다. 최근 콘래드서울 호텔의 객실가동률(OCC)은 80%선이다. IB업계 관계자는 "국내 자산운용사 입장에서는 해외 투자자를 통해 지분 10%를 확보해야 하는 어려움이 있으나 콘래드 서울은 여의도권역(YBD)에서도 핵심자산으로 꼽힌다"며 "업무 방문객 수요가 많아 객실점유율(OCC)이 높다. 오피스 위주인 국내 운용사들에게 포트폴리오를 확대할 수 있는 기회"라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2024-02-07 08:03:16[파이낸셜뉴스] 5성급 호텔 '콘래드 서울' 인수전이 ARA코리아자산운용 등 3파전으로 좁혀질 전망이다. 당초 기대가격은 5000억원였지만 각 컨소시엄이 제시한 수준은 3000억~4000억원선이다. 2021년 미래에셋자산운용이 IFC 서울 우선협상대상자로 선정시 호텔만 산정한 협의가격은 3400억원으로 알려졌다. 3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캐나다 브룩필드자산운용은 2023년 12월 13일 1차 입찰에 이어 2024년 1월 25일 2차 입찰을 실시키로 했다. 현재 좁혀진 숏리스트(적격후보)는 ARA코리아자산운용, 블루코브자산운용, 그래비티자산운용이다. 블랙스톤도 이들 중 한 곳과 컨소시엄을 이룬 것으로 알려졌다. 앞서 1차 입찰에는 케펠자산운용 등 약 6곳의 원매자들이 참여한 바 있다. 브룩필드자산운용은 이번 2차 입찰을 통해 1차 입찰보다 가격을 올리려고 하는 것으로 전해졌다. 하지만 실제 가격은 4000억원선이라고 IB 업계는 보고 있다. 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%를 외국자본이 투자해야 하는 만큼 각 컨소시엄은 해외 투자자를 확보한 것으로 알려졌다. 브룩필드는 2016년 11월 AIG자산운용으로부터 IFC 서울 전체를 사들였다. 총 2조5500억원의 인수대금 가운데 선순위 대출 1조6000억원, 중순위 대출 2050억원 등 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다. IFC 서울은 프라임급 오피스빌딩 3개동과 복합쇼핑몰(IFC몰), 5성급 호텔(콘래드 서울) 등으로 구성됐다. 전체 연면적이 약 50만6300㎡에 달한다. 앞서 브룩필드는 2021년 IFC 서울을 매각키로 하고, 4조1000억원을 제시한 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 하지만 인수자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국토교통부의 인가를 받지 못해 무산됐다. 이 과정에서 미래에셋운용은 2000억원 상당의 이행보증금을 냈는데 브룩필드는 미래에셋운용이 계약 의무를 이행하지 않았다는 이유로 반환을 거부했다. 이에 미래에셋운용은 지난해 9월 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 브룩필드가 콘래드 서울 매각에 나선 것은 올해 돌아오는 2조2800억원 규모의 대출을 의식한 것으로 보인다. 고금리 상황이라 국내는 물론 해외에서도 투자자(LP)를 구하기가 어려워진 때문이다. 브룩필드는 2019년 자본재구조화(리캡)에 나서면서 IFC 서울 인수금융을 2조2800억원까지 확대했다. 당시 회수한 4투자금 4750억원은 배당 형태로 LP들에 지급했다. IB업계 관계자는 "국내 자산운용사 입장에서는 해외 투자자를 통해 지분 10%를 확보해야 하는 어려움이 있으나 콘래드 서울은 여의도권역(YBD)에서도 핵심자산으로 꼽힌다"며 "관광객보다 업무 방문객 수요가 많아 객실점유율(OCC)이 높다. 오피스 위주인 국내 운용사들에게 포트폴리오를 확대할 수 있는 좋은 기회"라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2024-01-03 07:13:32[파이낸셜뉴스] 딜로이트 안진회계법인이 풀필먼트(물류 일괄대행 서비스) 전문기업 콜로세움코퍼레이션(콜로세움)과 전국 물류센터 인프라 확장에 손을 잡기로 했다. 6일 회계업계에 따르면 딜로이트 안진은 지난 5일 서울 여의도 서울국제금융센터 One IFC 빌딩 8층에서 콜로세움과 전략적 파트너십을 체결했다. 딜로이트 안진은 물류센터 임대차 컨설팅부터 매입·매각까지 원스톱 서비스를 제공하고 있다. 콜로세움은 물류센터를 중심으로 배송, 정보기술(IT) 시스템, 그리고 자동화 설비까지 설계하는 종합 솔루션을 제공 중이다. 딜로이트 안진 물류 인프라 정보 및 부동산 컨설팅 역량과, 콜로세움의 풀필먼트 운영 노하우 및 물류 시스템 기술력이 접목될 전망이다. 갈수록 치열해지는 배송서비스 경쟁에선 우수한 입지와 구조를 보유한 물류센터 선점이 중요하다. 콜로세움은 딜로이트 안진과 함께 지난 9월 여주시에 1000평 규모 물류센터를 신규 개소한 바 있다. 콜로세움은 향후 인천광역시와 부산광역시 등 주요 도시를 중심으로 물류 거점을 확대해 나갈 계획이다. 문재필 딜로이트 안진 파트너는 “딜로이트 안진이 보유한 전국 물류센터 인프라 정보와 인적 네트워크를 활용해 콜로세움이 풀필먼트 거점을 지속 확대할 수 있도록 지원할 것”이라고 강조했다. 박진수 콜로세움 대표이사는 “지역 간 연결을 강화할 수 있는 전국 단위 물류망 구축이 중요하다”며 “딜로이트 안진과 협력해 여주 물류센터를 시작으로 전국에 물류센터를 확보할 계획”이라고 말했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자
2023-12-06 14:29:53서울 여의도 '콘래드 서울'의 매각이 초읽기에 들어갔다. 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%를 외국자본이 투자해야 하는 만큼 해외 투자자들의 입찰 여부가 관건이 될 전망이다. 23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캐나다 브룩필드자산운용은 다음달 13일 1차 입찰을 실시한다. 매각 가이드 가격에 맞는 적격후보를 추린 다음 2차 입찰에 나서는 방식이다. 매각가격은 5000억원대로 알려졌다. 브룩필드는 2016년 11월 AIG자산운용으로부터 IFC 서울 전체를 사들였다. 총 2조5500억원의 인수대금 가운데 선순위 대출 1조6000억원, 중순위 대출 2050억원 등 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다. IFC 서울은 프라임급 오피스빌딩 3개동과 복합쇼핑몰(IFC몰), 5성급 호텔(콘래드 서울) 등으로 구성됐다. 전체 연면적이 약 50만6300㎡에 달한다. 앞서 브룩필드는 2021년 IFC 서울을 매각키로 하고, 4조1000억원을 제시한 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 하지만 인수자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국토교통부의 인가를 받지 못해 무산됐다. 이 과정에서 미래에셋운용은 2000억원 상당의 이행보증금을 냈는데 브룩필드는 미래에셋운용이 계약 의무를 이행하지 않았다는 이유로 반환을 거부했다. 이에 미래에셋운용은 지난해 9월 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 브룩필드가 콘래드 서울 매각에 나선 것은 내년에 돌아오는 2조2800억원 규모의 대출을 의식한 것으로 보인다. 고금리 상황이라 국내는 물론 해외에서도 투자자(LP)를 구하기가 어려워진 때문이다. 브룩필드는 2019년 자본재구조화(리캡)에 나서면서 IFC 서울 인수금융을 2조2800억원까지 확대했다. 당시 회수한 4투자금 4750억원은 배당 형태로 LP들에 지급했다. IB업계 관계자는 "국내 자산운용사 입장에서는 해외 투자자를 통해 지분 10%를 확보해야 하는 어려움이 있으나 콘래드 서울은 여의도권역(YBD)에서도 핵심자산으로 꼽힌다"며 "관광객보다 업무 방문객 수요가 많아 객실점유율(OCC)이 높다. 오피스 위주인 국내 운용사들에게 포트폴리오를 확대할 수 있는 좋은 기회"라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 김경아 기자
2023-11-23 18:18:51[파이낸셜뉴스] 서울 여의도 '콘래드 서울'의 매각이 초읽기에 들어갔다. 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%를 외국자본이 투자해야 하는 만큼 해외 투자자들의 입찰 여부가 관건이 될 전망이다. 23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캐나다 브룩필드자산운용은 다음달 13일 1차 입찰을 실시한다. 매각 가이드 가격에 맞는 적격후보를 추린 다음 2차 입찰에 나서는 방식이다. 매각가격은 5000억원대로 알려졌다. 브룩필드는 2016년 11월 AIG자산운용으로부터 IFC 서울 전체를 사들였다. 총 2조5500억원의 인수대금 가운데 선순위 대출 1조6000억원, 중순위 대출 2050억원 등 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다. IFC 서울은 프라임급 오피스빌딩 3개동과 복합쇼핑몰(IFC몰), 5성급 호텔(콘래드 서울) 등으로 구성됐다. 전체 연면적이 약 50만6300㎡에 달한다. 앞서 브룩필드는 2021년 IFC 서울을 매각키로 하고, 4조1000억원을 제시한 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 하지만 인수자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국토교통부의 인가를 받지 못해 무산됐다. 이 과정에서 미래에셋운용은 2000억원 상당의 이행보증금을 냈는데 브룩필드는 미래에셋운용이 계약 의무를 이행하지 않았다는 이유로 반환을 거부했다. 이에 미래에셋운용은 지난해 9월 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 브룩필드가 콘래드 서울 매각에 나선 것은 내년에 돌아오는 2조2800억원 규모의 대출을 의식한 것으로 보인다. 고금리 상황이라 국내는 물론 해외에서도 투자자(LP)를 구하기가 어려워진 때문이다. 브룩필드는 2019년 자본재구조화(리캡)에 나서면서 IFC 서울 인수금융을 2조2800억원까지 확대했다. 당시 회수한 4투자금 4750억원은 배당 형태로 LP들에 지급했다. IB업계 관계자는 "국내 자산운용사 입장에서는 해외 투자자를 통해 지분 10%를 확보해야 하는 어려움이 있으나 콘래드 서울은 여의도권역(YBD)에서도 핵심자산으로 꼽힌다"며 "관광객보다 업무 방문객 수요가 많아 객실점유율(OCC)이 높다. 오피스 위주인 국내 운용사들에게 포트폴리오를 확대할 수 있는 좋은 기회"라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 김경아 기자
2023-11-23 06:26:06[파이낸셜뉴스] '아크플레이스'(옛 캐피탈타워, 한솔빌딩)가 코람코자산신탁에 매각된다. 블랙스톤이 2014년 한국 사무소 철수 후 2016년에 사들인 후 7년 여만에 매각이다. 지하철 2호선 역삼역 인근으로 GBD(강남권역)의 핵심 프라임 오피스다. 한솔그룹이 1998년 완공시킨 옛 본사로도 유명하다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 블랙스톤, 미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁1호, 아크플레이스 매각자문사 존스랑라살(JLL)은 우선협상대상자에 코람코자산신탁을 선정했다. 약 7500억원 제시다. 아크플레이스는 역삼역 3번 출구 인근이다. 대지면적 4171.7m², 연면적 6만2725.31m²다. 지하 6층~지상 24층 규모다. 건폐율 53.17%, 용적률 980.53%다. 임대율 100%다. 한솔그룹은 1998년 아크플레이스를 세워 13년간 줄곧 머물렀다. 본사 건물 완공과 동시에 밀어닥친 외환위기로 한솔그룹은 2003년 푸르덴셜그룹의 부동산투자 전문회사인 프라메리카에 1800억원에 매각했다. 미래에셋자산운용은 2008년 이 자산을 4300억원에 인수했다. 블랙스톤은 2016년 미래에셋자산운용으로부터 4500억원에 인수했다. 블랙스톤은 세계 3대 사모투자펀드(PEF) 운용사이자 세계 최대 대체투자자산운용사다. 블랙스톤은 한국에서 다수의 물류센터에 투자했다. 스타필드하남 지분을 매입하기도 했다. 2016년 IFC 인수전, 2018년 센트로폴리스 매각 입찰 등에선 실패했다. 블랙스톤의 한국법인 부동산부문 대표는 안젤로고든 출신 김태래씨가 맡고 있다. 김태래 대표는 안젤로고든 재직 당시 이든자산운용과 함께 남산스퀘어(옛 극동빌딩) 인수에 뛰어들었지만 콜버그크래비스로버츠(KKR)-이지스자산운용 컨소시엄에 패배, 고배를 마신바 있다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2023-10-19 19:04:25[파이낸셜뉴스] '아크플레이스'(옛 캐피탈타워, 한솔빌딩)가 매물로 나왔다. 블랙스톤이 2014년 한국 사무소 철수 후 2016년에 사들인 후 7년 여만에 매각이다. 지하철 2호선 역삼역 인근으로 GBD(강남권역)의 핵심 프라임 오피스다. 한솔그룹이 1998년 완공시킨 옛 본사로도 유명하다. 14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁1호는 소유한 아크플레이스의 매각 타당성 검토 및 매각 주관 업무 용역을 맡길 매각 주관사 선정에 착수했다. 조만간 제안을 받아 프리젠테이션(PT)를 거쳐 블랙스톤이 결정하게 된다. 아크플레이스는 역삼역 3번 출구 인근이다. 대지면적 4171.7m², 연면적 6만2725.31m²다. 지하 6층~지상 24층 규모다. 건폐율 53.17%, 용적률 980.53%다. 임대율 100%다. 한솔그룹은 1998년 아크플레이스를 세워 13년간 줄곧 머물렀다. 본사 건물 완공과 동시에 밀어닥친 외환위기로 한솔그룹은 2003년 푸르덴셜그룹의 부동산투자 전문회사인 프라메리카에 1800억원에 매각했다. 미래에셋자산운용은 2008년 이 자산을 4300억원에 인수했다. 블랙스톤은 2016년 미래에셋자산운용으로부터 4500억원에 인수했다. 블랙스톤은 세계 3대 사모투자펀드(PEF) 운용사이자 세계 최대 대체투자자산운용사다. 블랙스톤은 한국에서 다수의 물류센터에 투자했다. 스타필드하남 지분을 매입하기도 했다. 2016년 IFC 인수전, 2018년 센트로폴리스 매각 입찰 등에선 실패했다. 블랙스톤의 한국법인 부동산부문 대표는 안젤로고든 출신 김태래씨가 맡고 있다. 김태래 대표는 안젤로고든 재직 당시 이든자산운용과 함께 남산스퀘어(옛 극동빌딩) 인수에 뛰어들었지만 콜버그크래비스로버츠(KKR)-이지스자산운용 컨소시엄에 패배, 고배를 마신바 있다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2023-07-14 06:16:58[파이낸셜뉴스] 금리인상으로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 상업용 부동산 시장도 혼돈에 빠지고 있다. 금리상승에 따른 급격한 자산 가치 하락으로 매도자들이 싼 값에 못팔겠다며 딜(거래)을 포기하는 사례가 잇따르고 있기 때문이다. 올해 매도자-매수자간 밸류에이션(가치) 갭(차이)이 역대 최고에 달할 것이라는 전망도 나오고 있다. 커지는 매도자-매수자 시각 괴리 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용이 운용하는 '미래에셋맵스전문투자형사모부동산투자신탁63호'와 판교 알파돔타워 매각주관사 존스랑라살(JLL)코리아가 최근 진행한 매각 입찰에는 삼성SRA자산운용을 포함해 캐피탈랜드, 코람코자산운용, 이지스자산운용, IKR(이지스투자파트너스-KKR 합작법인), ANW 등 6곳이 참여했다. 하지만 알파돔타워 매각 측의 고민이 깊어지는 것으로 알려졌다. 만족할 만한 가격으로 입찰이 들어오지 않아서다. 이에 일단 적격예비후보를 선정, 2차 입찰을 추진할 것으로 전해졌다. IB업계 관계자는 "2차 입찰을 진행해도 만족할 만한 가격으로 입찰이 들어올지는 미지수다. 현재 캡레이트(자본환원율) 4%대 수준으로 알고 있다"며 "'밸류에이션 갭'에서 매도자와 매수자의 온도 차이가 극명한 상황"이라고 설명했다. 신한카드도 눈독을 들였던 타워8은 우선협상을 진행하던 이지스자산운용의 포기로 딜(거래) 프로세스가 난감해진 상황이다. 당초 이지스자산운용은 3.3㎡당 3800만원을 제시하며 경쟁자들을 크게 따돌렸다. 이지스자산운용은 추가 협의를 통해 매각측인 DWS자산운용에서 3.3㎡당 3500만원이라는 가격 재조정을 받았다고 주장했다. 하지만 이지스자산운용은 재차 내부 투자심사위원회에서 투자 안건을 부결시켰다. 이 와중에 블랙스톤은 타워8 거래 가격으로 3.3㎡당 3350만원을 제시하기도 했다. IB업계 관계자는 "DWS자산운용은 타워8 관련 대출 만기가 내년이고, 에쿼티(지분)는 폐쇄형인 것으로 안다"며 "자산이 우량한 만큼 급하게 매각할 것이 없다고 판단하는 것으로 안다"고 강조했다. 앞서 2022년 7월 지알이파트너스자산운용이 매입한 서울 명동의 화이자타워는 매각 측은 3.3㎡당 3500만원 이상을 고수했고 원매자는 3.3㎡당 3000만원 초반을 제시해 매각이 무산됐다. 스타로드자산운용이 공동투자자 안젤로고든과 함께 인수한 서울 강남대로 363강남타워(옛 덕흥빌딩)도 매각을 철회했다. KB스타오피스 전문투자형 사모부동산자투자신탁 제3-1호의 KDB생명타워(서울 동자동) 수익증권 450억좌도 원매자들의 관심에도 매각이 원점으로 돌아갔다. M&G리얼에스테이트와 캐피탈랜드투자운용이 보유한 서울 역삼동 소재 '아이콘 역삼'은 원매자와 눈높이를 맞추기 어려웠다. 교보자산신탁도 강남구 삼성로 512 소재 삼성동 빌딩 매각을 잠정 연기한다고 통보한 바 있다. 앞서 존스랑라살(JLL)코리아-신영에셋 컨소시엄, 세빌스코리아, 교보리얼코, CBRE-컬리어스 컨소시엄, 쿠시먼앤웨이크필드, 에비슨영, 에이커트리, 딜로이트안진회계법인 등 8곳이 삼성동 빌딩 매각주관사가 되기 위해 문을 두드린 바 있다. 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 매입협상도 결렬, 소송 중이다. 미래에셋자산운용은 브룩필드자산운용에 낸 2000억원 규모 이행보증금을 반환받기 위해 싱가포르국제중재센터(SIAC)에 제소했다. 인수자금 및 부대비용 4조3000억원으로 예상된 빅 딜의 무산이다. 2022년 오피스 거래 7년 만에 감소 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 지난해 서울, 판교의 오피스 거래 규모는 총 13조4000억원으로 역대 최대 규모를 기록한 2021년(14조9000억원)보다 10% 감소했다. 2015년 이후 처음 감소한 것으로 7년 만이다. 국내외 금리 상승, 금융시장의 변동성 확대, 유동성 위축 등으로 불확실성이 커지면서 투자도 움츠러든 것으로 풀이된다. 프라임 오피스의 캡레이트는 2022년 4·4분기 기준 4%대 중반으로 집계됐다. 5년물 국고채 평균 수익률(3.9%)과의 스프레드는 50bp(1bp=0.01%)다. 스프레드가 300bp를 넘나들던 호황기에 비하면 오피스 투자 여건이 좋지 않은 데다 금리 인상도 이어질 것으로 전망돼 올해 오피스 투자는 위축세가 불가피할 것으로 예상된다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 "올해 금리 인상 속도는 완화될 것으로 예상되나, 높은 인플레이션과 지정학적 리스크 등으로 고금리 기조는 지속될 것"이라며 "캡레이트는 오르되 자산 가격의 조정이 이루어지고 거래 규모는 감소할 것"으로 예상했다. JLL코리아는 "저금리 때 자산을 매입해 올해 만기가 도래한 투자자들은 고금리로 인한 리파이낸싱 이슈를 더 크게 겪을 것"이라며 "유동성이 부족한 투자자들은 자금 회수를 위해 펀드나 리츠 지분을 매각하거나 다소 낮은 가격을 수용할 수도 있다"고 말했다. 이어 "금융시장 변동성으로 전체 거래 규모가 줄어들 것"이라며 "우선협상대상자가 선정되더라도 거래가 지연되거나 무산되면서 종결까지 시간이 오래 걸릴 수 있다"고 진단했다. 한편, 폐기물 업체와 같은 특수 인프라 자산도 매도자-매수자간 괴리가 큰 상황이다. 약 20%에 달하는 가격 갭이 있는 것으로 알려졌다. IB업계 관계자는 "건축폐기물, 소각 등 폐기물 업체는 2021년 상반기까지 좋은 가격을 받기 원한다"며 "현재 자산 가치 조정에 따른 새로운 가격을 받아들이지 않고 있는 상황"이라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자
2023-01-30 07:17:30