[파이낸셜뉴스] SK리츠운용이 주유소 30곳 매각에 나섰다. 보유한 SK에너지 주유소 114개 중 일부 매각이다. 1000억원대 초중반 가격 수준으로 평가된다. 23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 SK리츠운용은 주유소 30곳 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드를 선정, 매각을 진행하고 있다. 전국 총 30곳 주유소가 대상으로 지역별로 인천 3곳과 수원, 일산을 포함한 수도권 8개소, 부산 3곳과 대구 2곳을 포함한 광역시 9개소, 그 외 지역 13개소다. 자산별 경과 연수 기준 10년 이내 2개, 11~20년 6개, 21~30년 18개, 31년 이상 4개다. 임대차 만기는 오는 2031년 6월이다. 이번 매각 대상 대지면적은 수도권 약 8600㎡, 광역시 약 1만1570㎡ 이외 약 1만8800㎡로 전체는 약 3만9000㎡ 규모다. 2021년 7월 SK리츠로 편입 당시 SK에너지 주유소 전체 자산 매입가액은 7664억원이다. 2023년 말 기준 가치평가액은 9085억원이다. SK에너지의 마스터리스(책임임차)를 고려하면 캐시플로우(현금흐름)가 우수하다는 평가다. 주유소 부지의 특성상 풍부한 유동 인구와 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있어 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등 다양한 용도로 개발이 가능한 것으로 보인다. 드라이브스루 매장, 도심형 물류, 판매점으로 리모델링도 자산 밸류에이션(가치)을 높일 수 있는 부분이다. IB업계 관계자는 "주유소 사업을 확장하기 원하는 주유소 운영업체, 신규로 토지 개발을 목표로하는 개발사업자 등으로부터 투자 수요가 예상된다"며 "대로변 핵심 위치에 입지한 주유소 특성상 차량접근성과 가시성이 우수해 잠재 매수인의 견조한 수요가 확보된다"고 말했다. 한편 SK리츠의 운용자산(AUM) 규모는 약 4조2000억원에 달한다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] SK리츠가 가지고 있던 주유소 31개소에 대한 매각 절차에 돌입한다. 8일 리츠업계에 따르면 SK리츠는 지난 7일 자리츠인 ‘클린에너지위탁관리부동산투자회사’가 이사회를 통해 주유소 31개소에 대한 매각자문사로 ‘쿠시먼앤웨이크필드코리아’를 최종 선정했다고 발표했다. SK리츠는 올해 하반기 적극적 시장 마케팅을 진행한 후 경쟁 입찰을 통해 매각을 마무리할 계획이다. 연결 기준 총 4조2000억원 규모 자산을 보유한 SK리츠는 자리츠를 통해 약 7800억원 상당 SK에너지 주유소 114개소를 보유하고 있다. 이번에 이 가운데 31개소(수도권 9개소, 비수도권 22개소)를 매각하는 것이다. 금액으로 따지면 장부가 기준 약 1200억원에 해당한다. SK리츠는 지난해에도 주유소 2개소 매각을 통해 매각차익 특별배당을 진행한 바 있다. 지난해 말부터 주유소 추가 매각을 위해 SK에너지와 협의를 이어왔다. SK리츠 관계자는 “보유자산 포트폴리오 재조정을 통해 자산 가치 경쟁력을 강화하고, 매각차익 배당 등을 통한 주주환원 정책을 강화하고자 한다”며 주유소 매각을 추진 사유를 설명했다. 매각차익은 특별배당 등 주주환원에 전액 사용될 예정이나, 개별 주유소 매각 시기에 따라 실제 특별배당은 순차적으로 발생할 전망이다. 잔여원본은 신규자산 편입 재원 또는 차입금 상환 등의 재무구조 개선에 쓰인다. SK리츠는 지난 상반기 수처리센터 임대수익이 본격 인식되며 매출액 등 실적이 크게 개선됐고, 2차례 공모회사채 발행을 통해 조달금리를 낮추며 재무구조 개선에 집중했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] SK리츠가 3개월 만에 진행한 회사채 수요예측에서 또 다시 흥행을 이끌었다. 모집 물량의 7배 넘게 몰리며 2배 증액 발행을 예고했다. 14일 금융투자업계에 따르면 SK리츠가 지난 13일 진행한 제4회 무보증 회사채(AA-) 1200억 발행을 위한 수요예측에서 8920억원어치 주문이 접수됐다. 7.5배가량이 초과된 셈이다. 구체적으로 1년물 500억원 모집에 5140억원, 2년물 700억원 모집에 3780억원이 들어왔다. 지난 2월 수요예측에서도 8배 이상의 주문을 모아 최종 990억원어치를 발행한 바 있다. 이에 SK리츠는 최대 2400억까지 증액 발행을 검토 중이다. 발행 예정일은 오는 22일이다. 대표 주관은 한국투자증권, SK증권, 삼성증권이 맡았다. 특히 이번엔 국내 리츠업계 최초로 개별민평금리 대비 낮은 수준에서 전액 완판하는 기록을 세우기도 했다. SK리츠는 희망밴드금리를 개별민평금리 대비 ±50bp로 제시했는데 △1년물에 -10bp, △1.5년물에 -3bp로 모든 트렌치에서 언더발행에 성공했다. SK리츠는 SK그룹 사옥인 서린빌딩, SK 114개 주유소, SK하이닉스 수처리센터 등 4조2000억원 규모 자산을 보유하고 있다. 국내 상장리츠 중 최대다. 오는 7월 서린빌딩과 SK주유소 담보대출 약 1조원 리파이낸싱이 예정돼 있고, 그 일환으로 이자비용 절감과 차입처 다각화를 꾀하며 이번 회사채 발행을 추진했다. SK리츠 관계자는 “이번 회사채 발행의 경우 모든 트렌치에서 언더발행이 이뤄졌다”며 “지난 10일 기준 SK리츠 1년물 개별민평금리가 3.980%이고 가산금리가 -10bp임을 고려하면, 3%대 금리 수준을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] SK리츠운용이 대구광역시, SK C&C, 아토리서치와 대구 수성알파시티 내 AI데이터센터(AIDC) 건립 및 운영 사업 추진을 위한 투자 협약을 체결했다고 5일 알렸다. AI데이터센터는 고성능 AI 인프라를 활용해 기업 데이터를 저장, 분석, 연계하는 고도화된 데이터 서비스 제공하며 총 수전량 40MW, 부지 9917㎡(3000평), 연면적 2만9700㎡(9000평) 규모로 건립될 예정이다. 해당 사업은 대구시에서 추진 중인 ‘국가 디지털 혁신단지 조성방안’ 일환으로 추진 중인 사업이다. AI데이터센터 기반 인공지능(AI), 저장(Big Data), 연계(Cloud)의 고도화된 서비스를 제공할 수 있는 민간 파트너를 물색 중인 가운데, 기술뿐 아니라 자금조달 능력까지 갖춘 SK C&C와 SK리츠운용 중심 SK컨소시엄이 선정됐다. SK그룹은 미래 성장 동력 확보를 위해 ‘디지털’ 분야를 4대 핵심 사업으로 선정하기도 했다. 실제 SK C&C, SK텔레콤, SK브로드밴드 등 첨단 ICT 회사를 기반으로 지난해 관련 사업영역 매출액 34조원을 기록했다. SK C&C는 본 컨소시엄에서 IT서비스 공급사업자로서 데이터센터 구축과 운영을 총괄한다. SK리츠운용은 4조원 규모 국내 최대 부동산투자회사(REIT)인 SK리츠를 운용 중인 자산운용사(AMC)다. 장기간에 걸쳐 자산관리업무와 자금조달을 담당한다. 특히 이번 협약을 통해 정부 협업에 기반한 데이터 센터 사업 모델을 발전 시켜나갈 계획이다. 대구시에서는 민관 IT 임차인 확보까지 적극 지원하여 사업 안정성을 더한다. 신도철 SK리츠운용 대표이사는 “이번 데이터센터 유치는 정부와 SK그룹이 함께 한다는 점에서 의미가 크고, 이번 건을 계기로 다양한 민관협업 데이터센터 사업모델을 만들어 나갈 수 있을 것”이라라고 전했다. taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

[파이낸셜뉴스] 신영증권은 17일 SK리츠의 목표주가를 5800원에서 5500원으로 낮췄다. 16일 종가는 4380원이다. SK리츠는 지난 7월 공시를 통해 자리츠 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사 지분 100%를 3000억원에 매수한다고 밝혔다. 해당 자리츠는 SK하이닉스로부터 매입한 수처리센터를 기초자산으로 만든 리츠로, 7월 26일 자산 매입 및 임대차 계약에 대한 이사회 및 주주총회 승인을 득했다. 현재 국토교통부로부터 변경 영업인가를 신청 중이다. 8월 말 인가가 완료되면 오는 9월 최종 매매계약을 완료할 계획이다.  박세라 연구원은 "국내에서 아직 거래된 사례가 없는 반도체 시설 내 수처리센터라는 점과 그룹 간 거래(SK하이닉스), 1조원이 넘는 빅딜이라는 점에서 리츠 투자자로 하여금 적정 거래가액에 대한 의문을 가질 수 있다"며 "이러한 의문을 불식시키기 위해 공정거래법에 의거한 외부 법률검토(내부 거래 적정성)와 더불어 감정평가액 기준을 원가법(재조달가액-해당 건물을 다시 짓는데 들어가는 추정 비용-에서 감가상각비를 제한 금액)으로 정해 최대한 보수적으로 산정했다는 점에서, 해당 자산에 대한 고평가 논란 여지는 제한적"이라고 말했다.  박 연구원은 "신영증권 판단으로는 이 수처리센터는 우수한 수익성을 갖춘 자산이나, 특성상 자산가액의 성장성은 다소 제한적"이라며 "해당 시설은 반도체 공장 내 수처리센터로 외부로의 매각이 용이하지 않을 수 있음. 가격 상승은 제한적일 수 있다. 산업시설 내 필수 시설이라는 점, 지속적인 기술 투자로 고도화가 필요하다는 점 등을 근거로 가치 하락을 방어할 수 있다"고 말했다.     ggg@fnnews.com 강구귀 기자

SK에너지가 SK리츠와 손잡고 SK에너지 직영주유소 부지를 '복합 에너지플랫폼'으로 개발한다. SK에너지는 지난 13일 클린에너지리츠와 'SK 친환경 복합스테이션 구조 고도화 사업' 추진을 위한 합의서를 체결했다고 14일 밝혔다. 클린에너지리츠는 2021년 SK리츠가 SK에너지로부터 SK 직영주유소 116개 부지를 인수하며 이를 관리하기 위해 설립한 부동산 전문 기업이다. 첫 복합스테이션 개발 주유소로는 경기 시흥시 SK시화산업주유소가 낙점됐다. 이 주유소 부지는 2074㎡ 넓이의 반듯한 직사각형으로 주유소 앞에 왕복 6차로 대로가 있으며 주변에 산업시설과 상업시설들이 모여 있다. 이와 관련 SK에너지와 클린에너지리츠는 지난 4월 한국산업단지공단이 주관하는 '구조고도화사업 민간대행사업자'로 선정되기도 했다. 한국산업단지공단은 노후 산업단지의 업종을 고도화하고 산업단지 환경개선을 위한 인프라 공급을 위해 기존 시설의 구조고도화를 추진하고 있다. SK에너지와 SK리츠는 인허가 절차를 거쳐 연내 착공을 목표로 하고 있다. 기존 캐노피식 주유소를 철거하고 당일 배송이 가능한 도심형 물류시설(MFC)를 위한 3층 건물로 변신한다. 실제로 SK에너지는 네이버와 지난해 12월 사업협약을 맺어 네이버 스마트스토어 판매자들의 상품을 지역 기반으로 공동집하하는 '더 착한 택배'를 선보인 바 있다. 새 주유소 건축물 옥상에는 연료전지, 태양광 등 분산전원 시설을 설치하고 여기서 생산된 전기로 전기차 충전 서비스를 제공하는 분산발전 모델도 관련 규제 정비에 맞춰 선보일 계획이다. kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] SK에너지가 SK리츠와 손잡고 SK에너지 직영주유소 부지를 '복합 에너지플랫폼'으로 개발한다. SK에너지는 지난 13일 클린에너지리츠와 'SK 친환경 복합스테이션 구조 고도화 사업' 추진을 위한 합의서를 체결했다고 14일 밝혔다. 클린에너지리츠는 2021년 SK리츠가 SK에너지로부터 SK 직영주유소 116개 부지를 인수하며 이를 관리하기 위해 설립한 부동산 전문 기업이다. 첫 복합스테이션 개발 주유소로는 경기 시흥시 SK시화산업주유소가 낙점됐다. 이 주유소 부지는 2074㎡ 넓이의 반듯한 직사각형으로 주유소 앞에 왕복 6차로 대로가 있으며 주변에 산업시설과 상업시설들이 모여 있다. 이와 관련 SK에너지와 클린에너지리츠는 지난 4월 한국산업단지공단이 주관하는 '구조고도화사업 민간대행사업자'로 선정되기도 했다. 한국산업단지공단은 노후 산업단지의 업종을 고도화하고 산업단지 환경개선을 위한 인프라 공급을 위해 기존 시설의 구조고도화를 추진하고 있다. SK에너지와 SK리츠는 인허가 절차를 거쳐 연내 착공을 목표로 하고 있다. 기존 캐노피식 주유소를 철거하고 당일 배송이 가능한 도심형 물류시설(MFC)를 위한 3층 건물로 변신한다. 실제로 SK에너지는 네이버와 지난해 12월 사업협약을 맺어 네이버 스마트스토어 판매자들의 상품을 지역 기반으로 공동집하하는 ‘더 착한 택배’를 선보인 바 있다.  새 주유소 건축물 옥상에는 연료전지, 태양광 등 분산전원 시설을 설치하고 여기서 생산된 전기로 전기차 충전 서비스를 제공하는 분산발전 모델도 관련 규제 정비에 맞춰 선보일 계획이다. SK에너지는 올해 6월 초 기준 전기차 충전소 85개소, 충전기 98기를 전국 SK 주유소에 구축했고 계속 규모를 늘릴 계획이다.  kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스]  글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (존스랑라살)과 에비슨영은 KB자산운용의 공동 전속 매각 자문사로서, 서울 종로구 종로 51에 위치한 종로타워(사진)를 지난 19일 성공적으로 매각 완료했다고 28일 밝혔다. KB자산운용은 2019년 종로타워를 매입한 후 3년 만에 매각을 진행했으며, 다수의 투자자들과 치열한 교섭 끝에 SK리츠의 100% 자리츠인 토털밸류제1호리츠를 통해 6215억원, 매매가 평당 3390만원에 거래 완료했다. KB자산운용은 본 자산을 2019년 6월 KB와이즈스타종로타워투자신탁을 설정, 4637억원에 매입했다. 해당 펀드는 KB금융그룹 블라인드 펀드와 KB증권이 주요 투자자로 참여했으며, 펀드 청산은 청산절차 진행 후 약 12월경에 이루어질 것으로 예상된다. 종로타워는 1999년 9월에 준공된 지하 6층~지상 24층, 연면적 60,601m2 (1만8332평) 규모의 역사적 가치를 지닌 오피스 랜드마크 빌딩으로서, 국내 굴지의 대기업 본사를 비롯 외국계 기업들이 밀집해 있는 서울 핵심 오피스 권역(CBD)인 종로구에 위치한 프라임 오피스빌딩이다. 전체 임대율 99%의 안정적인 임대 수익이 발생하는 우량 자산으로 국내 최상위 대기업인 SK그룹의 계열사들이 전체 면적의 46%를 임차하여 환경, 에너지 사업을 위한 전략적인 오피스 (SK그린캠퍼스)로 활용 중이다. 이외에도 맥도날드, 메리츠 화재 등 다양한 우량 임차인이 종로타워에 임차 중이다. 장재훈 JLL 코리아 대표는 “2022년 하반기 들어 계속되는 금리 인상으로 인한 자금 조달의 어려움과 경제적 불확실성 증가로 거래가 지연되고 있는 상황에서, 종로타워 거래는 매우 괄목할 만한 성과이다. 랜드마크 입지에 대한 변치 않은 투자 수요를 입증한 사례”라고 언급했다. 신동헌 KB자산운용 부동산 운용본부 본부장도 “본 펀드 설정 직후, 코로나 19 확산으로 인한 오피스 및 리테일 임차 수요 감소, 주요 임차기업 실적 악화에 따른 임대료 연체 등의 악재를 해소하기 위해 다양한 방법을 물색했고 궁극적으로 대체 임차사인 SK그룹사를 유치하여 종로 타워의 자산가치를 제고했다”라며 “최근 경제적 위기로 인한 자본시장 충격에도 불구하고 좋은 타이밍에 매각을 성공적으로 완료한 사례”라고 덧붙였다. 한편 업계에선 최근 가파른 금리 상승 부담으로 상업용 부동산 거래에 대한 국내 투자자들의 부담이 커지고 있지만, 낮은 공실률, 증가하는 임대료 상승 기조에 따른 A등급 오피스에 대한 잠재력은 증가할 것으로 봤다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] SK그룹 자산관리 계열사인 SK리츠는 100% 자리츠인 토털밸류제1호리츠가 서울 종로구 종로타워의 소유권 이전을 KB자산운용으로부터 마쳤다고 20일 밝혔다. 이번 인수로 SK리츠의 자산 규모는 3조1000억원으로 늘어났다. 매입가는 6215억원(3.3㎡당 3390만원)이다. 부대비용을 포함한 총 투자비는 6768억원이다. 토털밸류제1호리츠는 SK리츠로부터 유상증자를 통해 4214억 원을 출자받았다. SK리츠의 유상증자 자금은 무보증회사채 960억원, 전환사채(CB) 290억원, 브릿지 성격의 전자단기사채 3340억원으로 구성됐다. 나머지 2448억원은 은행 담보대출로 인수 대금을 마련했다. CB(전환사채)를 발행한 자금을 조달한 것은 리츠업계 최초다. SK리츠는 표면이자율 2%, 만기이자율 2.5%로 CB를 발행했는데 최근 담보대출 금리가 5~6%대로 치솟은 것을 감안하면 매우 낮다. 종로타워는 삼성물산이 1999년 옛 화신백화점 터에 지하 6층~지상 33층으로 새로 지은 건물로, 건물주였던 삼성생명이 2016년 이지스자산운용의 부동산 펀드에 3840억원에 매각했다. 이후 이지스자산운용은 2019년 KB자산운용에 4640억원에 팔았고, SK는 올해 7월 본격 인수에 들어갔다. SK가 종로타워의 새 주인이 되면서 종각역 일대는 SK타운이 형성되게 됐다. 본사인 SK가 서린빌딩에, SK머티리얼즈는 그랑서울, SKC는 더케이트인타워 등에 각각 위치해 있다. 현재 종로타워에는 SK E&S, SK에너지, SK온, SK지오센트릭, SK임업, SK에코플랜트 등 계열사 6곳의 임직원 1,200여 명이 입주해 있다. SK리츠는 종로타워를 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어 파사드 설치, 리테일 개선 등을 순차적으로 실행해 건물 가치를 높인다는 계획이다. SK리츠 관계자는 "종로타워가 대한민국 상업용 부동산의 핵심 자산으로서 제 역할을 하도록 밸류업 계획을 단계적으로 실행하겠다"고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 한국투자증권은 8일 SK리츠에 대해 종로타워 편입으로 임대수익이 생겨날 것이라 진단했다. 다만, 유상신주 발행 규모가 수정되면서 목표주가는 7300원으로 3.9% 낮췄다. 투자의견은 '매수'를 유지했다.  한국투자증권에 따르면 SK리츠가 편입하는 종로타워는 서울 도심권역(CBD) 랜드마크로 꼽히며 연면적 6만600m2의 프라임급 오피스다. SK온, SK E&S, SK에너지 등 SK 그룹 내 환경 관련 조직이 입주한 그린 캠퍼스로 활용되고 있다. 토털밸류제1호리츠가 종로타워를 편입하면 SK리츠가 해당 리츠의 지분증권을 100% 취득하는 형태로 편입이 진행될 예정이다.  강경태 한국투자증권 연구원은 "SK서린빌딩, SKU타워 등 그룹사 마스터리스 자산은 아니지만, 지하 리테일 면적을 제외하면 공실이 없다"며 "기존 입주사 계약이 만기되면 계열사들이 임차 면적을 채울 것"이라고 분석했다.  SKU타워의 임대수익 약 52억원도 6기부터 생긴다. 지난 5기(2022년 4~6월)의 영업수익은 186억원, 순이익은 88억원을 기록했다. 강 연구원은 "모리츠가 실물자산을 직접 편입했기 때문에 자리츠 배당결의없이 6기부터 약 52억원의 임대수익이 새로 생겨날 것"이라고 전망했다.  유상신주 발행 규모가 기존 가정보다 늘어나면서 목표가는 하향됐다. 증권발행실적보고서에 기재된 유상신주 발행 규모는 4153만주다. 강 연구원은 "기존 목표가를 산정할 때 브릿지(SKU타워 편입) 성격의 전자단기사채 상환 목적으로 가정한 유상신주 발행 규모는 3243만주였다"며 "목표가 하향은 순자산가치(NAV) 추정치 증감없이 4153만주 발행 규모를 반영하면서 생긴 기계적인 조정"이라고 설명했다.  zoom@fnnews.com 이주미 기자