40대 직장인 “父 단독주택 곧 증여···유사매물 없는데 시가 평가는?” [세무 재테크 Q&A]

파이낸셜뉴스입력 2025.03.09 05:00수정 2025.03.09 16:12

연합뉴스 제공.

국세청 감정평가 사업 대상

구분	2025년부터	2024년 이전
부동산 범위	부동산 등(부동산 과다법인 보유 부동산 포함)	비거주용 부동산(부동산과다보유 부동산 포함)
감정평가 대상	신고가액과 추정시가 차액이 5억원 이상 또는 차액 비율이 10% 이상인 경우	신고가액과 추정시가 차액이 10억원 이상 또는 차액 비율이 10% 이상인 경우
비고	5개 감정평가 법인에 추정시가 산출 의뢰, 최고액과 최저액을 제외한 가액 평균값으로 산정

(BDO성현획계법인)

[파이낸셜뉴스] 40대 직장인 A씨는 아버지가 보유한 단독주택을 증여받을 예정이다. 그는 이와 별도로 10여년 전 아파트도 증여받은 적이 있는데, 당시엔 증여세를 같은 단지 내 공시가액과 면적이 유사한 호수의 매매가액을 시가로 적용해 신고했다. 하지만 이번엔 상황이 다르다. 인근 주택들 면적, 건축연도 등이 대부분 다르고 비슷한 매물을 찾기가 사실상 불가능하다. 거래도 매우 드물어 가격 파악도 쉽지 않다. A씨는 기준으로 삼을 시가가 없을 경우 어떤 방식으로 증여세를 계산해야 할지 궁금해 세무 상담을 신청했다.

9일 BDO성현회계법인에 따르면 올해부터는 거래가 거의 없어 시가를 파악하기 어려운 거주용 부동산(주택)도 국세청 ‘부동산 감정평가 사업’ 대상에 포함된다. 국세청 감정평가를 통해 추가 과세가 진행될 수 있어 주택 상속·증여세 신고 때 한층 더 주의해야 한다.

상속·증여 재산 가격은 △상속개시일 전후 6개월 △증여일 전 6개월, 후 3개월 평가기간 내 있는 시가(해당물건 또는 유사물건 매매가·감정가 등)로 간주하는 게 원칙이다. 매매가액 또는 감정가액(동순위), 유사매매사례가액, 기준시가 순으로 적용된다.

예외적으로 시가를 산정하기 곤란할 땐 기준시가 같은 보충적 평가 방법의 지표를 적용하게 된다. 성현회계법인 관계자는 “일반 아파트 같이 단지 내 유사건물 매매가액을 시가로 봐 신고할 수 있는 경우가 대부분이지만 꼬마빌딩, 단독주택 혹은 초고가아파트 등 유사한 물건이나 거래가 없을 땐 시가보다 낮은 기준시가로 신고를 하는 사례들이 있다”고 설명했다.

국세청은 이 같은 경우에 대응하기 위해 2020년부터 과세관청이 감정기관에 감정평가를 의뢰해 과세하는 ‘꼬마빌딩 감정평가 사업’을 시행해왔다. 하지만 그 대상이 꼬마빌딩이나 나대지 같은 비거주용 부동산에 한정돼 있어 모든 유형을 포괄하지 못 했다. 이 당시 단독주택 등은 기준시가를 시가로 봐 증여가액 등을 신고하는 사례가 많았는데, 그럼에도 국세청이 매매사례 가액 등이 없는 한 감정평가를 통해 추가 과세를 하기 어려웠다.

이에 올해부터 감정평가 사업 범위를 확대한 것이다. 거주용 부동산을 포함한 모든 매물의 신고가액과 추정시가 차이가 5억원 이상이면 해당된다. 이전에는 그 차이가 10억원 이상인 경우에만 적용했다. 성현회계법인 관계자는 “요건 중 신고가액과 추정시가 차액 비율은 10% 이상으로 이전과 동일하다”고 짚었다.

이 같은 원칙을 A씨 사례에 적용해볼 수 있다. 아버지 단독주택 추정시가가 29억원이나 기준시가가 20억원으로 신고한다면 역시 감정평가 사업 대상에 해당한다. 두 가격 지표 간 차이가 기준점(5억원)을 넘어서고 차액 비율(29억원 중 9억원·약 31%)도 10%를 초과하므로 과세관청이 감정평가를 의뢰할 수 있는 대상이 된다.

이런 절차를 거쳐 감정가액(29억원)이 시가로 인정된다면 감정가액과 신고가액 차이(9억원)에 대해 과세표준이 ‘10억원 초과, 30억원 이하’일 때 적용되는 증여세율(40%)를 적용받아 3억6000만원 정도를 증여세로 추가 납부하게 된다.

이 같은 변경 규칙은 상속세의 경우 신고기한부터 9개월, 증여세는 같은 때로부터 6개월인 법적 결정기한이 2025년 1월 1일 이후 도래하는 부동산 상속·증여분부터 적용된다. 결국 올해 전 상속이나 증여를 했더라도 법정 결정기한이 올해 시작부터라면 대상자인 셈이다.

성현회계법인 관계자는 “요건에 해당한다고 해서 모든 부동산이 감정평가 의뢰 대상이 들어가는 것은 아니나, 상속·증여 시 납세자들은 이를 유념하고 의사결정을 할 필요가 있다”고 조언했다.

이 관계자는 이어 “부동산이 감정가액으로 평가되면 당장 세금 부담은 커질 수 있다”며 “다만 향후 해당 부동산을 양도할 때 취득가액이 높아지기 때문에 양도차익, 그에 따른 양도소득세가 줄어들고 감정평가 수수료 비용이 최대 500만원까지 공제 가능하다는 이점도 있다”고 말했다.

BDO성현회계법인 전문가와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.

taeil0808@fnnews.com 김태일 기자

키워드 #세무재테크 #세무재테크Q&A #증여 #시가평가 #BDO성현회계법인