[파이낸셜뉴스] 서울 집값 상승세 속에서도 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아 내집마련에 나설 필요가 있다는 전문가의 조언이 나왔다. 재건축 기대감만 보고 무리하게 매수하기보다 입지와 가격, 추가 분담금 등을 따져 '가성비 아파트'를 찾아야 한다는 것이다.
표영호 굿마이크 대표는 4일 자신의 유튜브 채널 '표영호tv'에 공개한 영상 '기회가 오고 있는데 무조건 잡으세요'에서 최근 "현금 2억, 3억, 4억원을 들고 서울 아파트를 살 수 있느냐"는 문의가 많다며 서울과 수도권의 내 집 마련 전략을 설명했다. 특히 2027년의 경우 집값 상승을 보고 뒤늦게 따라붙는 추격매수를 피하고, 저평가된 평형이나 인근 단지를 찾는 전략이 필요하다고 조언했다.
재건축, 대지지분·분담금부터 따져야
표 대표는 "무주택자라면 시장을 관망하면서 기약 없이 기다릴 게 아니라 가용 자산 한도 내에서 준비가 되었을 때, 내년과 후년 사이 집값에 조금 조정이 올 때 계획적으로 내 집 마련 전략을 세워야 한다"고 강조했다.
이어 "재건축 아파트, 무조건 들어가기만 하면 이게 돈이 될까요? 그렇지 않다"라며 재건축 아파트라고 무조건 투자 가치가 높은 것은 아니라고 강조했다. 사업 과정에서 추가 분담금이 발생할 수 있고, 사업이 장기간 지연되면 자금이 묶일 수 있어서다.
그가 제시한 첫 번째 기준은 대지지분이다. 표 대표는 "알짜 대지지분은 평균 15평 정도다. 너무 비싼 대형에 목매지 마시고 자본금에 맞추되, 세대당 평균 대지지분이 15평 정도 나오는 중형 단지를 노리는 것이 훨씬 현명한 선택"이라고 설명했다. 평균 12평, 13평 이하로 내려가면 추가 분담금 부담이 커질 수 있다는 게 표 대표의 설명이다.
두 번째 기준은 고령 거주자 비중이다. 재건축 과정에서 사업에 반대하는 주민이 많을 경우 사업 속도가 늦어질 수 있기 때문이다. 세 번째는 구축의 가격 거품으로, 주변 신축 아파트와 비교해 구축 가격이 지나치게 높다면 재건축 기대감이 이미 가격에 반영됐을 가능성을 경계해야 한다고 지적했다.
마지막으로 표 대표는 추가 분담금 감당 능력을 반드시 확인해야 한다고 강조했다. 표 대표는 "일단 사놓고 조합원이 되면 어떻게든 되겠지 하고 무작정 덤벼들었다가 분담금 폭탄에 크게 다칠 수 있다"며 "평수 겨우 5평 늘려가는데 추가 부담금이 7~8억 정도 나오면 감당하기 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.
"대출 잘 활용하면 현금 2억대도 서울 아파트 살 수 있어"
표 대표는 대출을 활용하면 현금 2억~3억원으로도 서울 아파트 매수가 가능하다고 주장하며 서울 노원구 상계동 수락산 파크빌을 사례로 들었다. 표 대표는 해당 아파트의 경우, 전용면적 31평형이 8억원대, 43평형은 최근 5억7000만원에 거래된 사례가 있다며 상대적으로 가격 부담이 낮은 단지를 찾아볼 것을 권했다.
이어 상계동 극동 늘푸른 아파트, 성북구 정릉 풍림아이원 등을 예로 들며 서울에 아직 상대적으로 저평가된 아파트가 있다고 주장했다. 표 대표는 "중소형 평형 선호도가 높다 보니까 대형 평수가 상대적으로 심각하게 저평가된 지역도 많이 있다"며 "우리가 모두 비싼 아파트나 신축 아파트만 관심을 가져서 그렇지, 아직 가성비가 좋은 아파트들이 꽤 많이 남아있다"고 설명했다.
그렇지만 대출을 최대한 끌어쓰는 방식은 경계했다. 표 대표는 DSR을 언급하며 "현재 주택보 대출을 받을 때 은행이 적용하고 있는 DSR은 보통 연소득의 40%다. 하지만 이건 어디까지나 이론상의 최대치"라며 "실제 가게 체감 경기로는 숨이 턱 막히는 수준이기 때문에 DSR 30% 이내를 권한다"고 덧붙였다.
"오른 집 따라가지 말고, 덜 오른 집 찾아라"
표 대표는 2027년 내집마련 전략으로 추격 매수를 피해야 한다고 조언했다. 최근 가격이 급등한 아파트를 보고 조급하게 따라가기보다 같은 생활권에서 아직 덜 오른 단지를 찾는 방식이다.
"한두 달 만에 5% 이상 오른 아파트를 보고 불안하다고, 지금 아니면 못 산다고 해서 덜컥 사면 안 된다"고 강조한 표 대표는 "내가 눈여겨 본 단지 옆에 좀 덜 오른 옆 단지나 저평가된 평형을 찾는 일명 옆그레이드 전략을 취하는 게 좋다"고 전했다.
또 금리 변동을 대비해 대출 관리를 잘해야 하며 실거주 중심의 장기 관점으로 부동산을 봐야 한다고 강조했다. 재건축·재개발 역시 단순한 기대감만으로 접근해서는 안 된다는 조언도 곁들였다. 사업 초기 단계라면 실제 입주까지 10~20년이 걸릴 가능성도 있어 자금이 장기간 묶일 수 있다는 이유에서다.
결국 입지를 먼저 정하고 그 안에서 가격 경쟁력이 있는 아파트를 골라야 한다는 게 그의 결론이다. 표 대표는 "내가 어디에 살 것인가를 먼저 정하고, 그 지역에서 가장 가성비 좋은 아파트를 사는 게 주거 안정의 지름길"이라고 거듭 강조했다.
[email protected] 김희선 기자
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