#. 아파트 100억원 이상 매매거래가 또 나왔다. 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 233㎡ 10층 매물이 지난 9월 30일 106억원에 계약이 체결된 것이다. 지난 2021년 59억5000만원에서 2022년 83억5000만원으로 뛰더니 올해 '100억클럽'에 이름을 올리게 됐다. 올해 들어 100억원 이상 아파트 거래가 폭증하고 있다. 슈퍼리치들의 초고가 주택 매입이 이어지면서 100억원 이상 초고가 아파트 거래건수가 종전 최고치(7건) 대비 2.5배가량 늘어난 것이다. 갈수록 심화되는 초양극화의 단면이라는 분석이다. ■100억 이상 거래 올해 벌써 18건 10월 31일 파이낸셜뉴스가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 들어 아파트 매매가 100억원 이상 거래는 이날 현재 18건(계약해지 제외)으로 집계됐다. 지난 2023년(5건)에 비해서는 3.6배 늘어난 규모로 역대 최고 기록이다. 국내 아파트 시장에서 매매가 100억원이 처음 등장한 때는 지난 2021년이다. 연도별 100억원 이상 거래건수를 보면 2021년 7건, 2022년 4건, 2023년 5건 등이다. 사실상 한 손으로 꼽을 정도로 줄었지만 올해 들어서는 10개월간 매달 1.8건가량의 초고가 매매거래가 이뤄진 셈이다. 200억원 이상 거래도 2건으로 집계됐다. 올 1~10월 100억원 이상 거래현황을 보면 18건 가운데 7건이 용산구 한남동에서 나왔다. 고급 아파트 대명사인 '나인원 한남'과 '한남더힐' 등이 주인공이다. 성동구 성수동 고급주택인 '아크로서울포레스트'와 '갤러리아포레' 등에서도 올해 들어 5건이 100억원 이상 거래됐다. 또 강남구에서는 압구정동 '현대7차'와 청담동 'PH129' '상지리츠빌카일룸2차'에서 5건이 100억원 이상 거래가 이뤄졌다. 서초구에서 반포동 '아크로리버파크' 1건이다. 한남동 S중개업소 관계자는 "연예인이나 기업 대표 등에서 최근에는 영리치들이 초고가 주택시장에 뛰어들고 있다"며 "이 가운데에는 대출 없이 전액 현금으로 집을 매입하는 사례도 적지 않다"고 말했다. ■초양극화 단면…'통계왜곡' 우려도 전문가들은 아파트 시장이 초양극화 시대로 접어들면서 초고가 주택 시장이 '그들만의 리그'를 형성해 나가고 있다고 분석한다. 아울러 이른바 슈퍼리치들이 선호하는 초고가 아파트 공급이 턱없이 부족한 것도 한몫하고 있다는 지적이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "200억~300억원을 보유한 부자들은 늘어나고 있는데, 이들이 거주할 수 있는 아파트와 지역은 한정돼 있다"며 "특정 지역과 단지에서 초고가 거래는 계속 나올 것으로 보인다"고 전망했다. 김광석 리얼하우스 대표는 "100억원 이상 초고가 아파트는 서울, 그것도 한강변 등 특정지역에 몰려 있다"며 "양극화를 넘어 경험 못한 초양극화 시대로 접어들고 있다는 것을 의미한다"고 강조했다. 통계왜곡을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 중산·서민 주거단지는 변화가 없는데 고가 주택 가격이 하루가 다르게 뛰면서 전체 아파트 값을 끌어올리고 있어서다. 상승률만 보고 일률적인 규제정책을 펼 경우 서민 주거지역 및 단지가 더 타격을 받을 수 있다는 것이다. 최원철 한양대 교수는 "초양극화로 인해 지역 및 단지 간 격차는 더 커지고 있다"며 "초고가 주택 시장 움직임이 일반 아파트 가격 동향에 반영이 되고 있는데 앞으로 엄청난 왜곡현상이 발생할 우려도 적지 않다"고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

지난 7월 전국 아파트 신고가 거래건수가 연중 최대치를 기록하는 등 부동산 시장 '불장'이 이어지고 있다. 특히 서울은 연초 대비 신고가 건수가 4배 이상 증가하는 등 집값이 천정부지로 치솟는 상황이다. 정부가 이 같은 급등세를 잡기 위해 이달부터 강도 높은 대출규제카드를 빼들었지만 시장 영향은 제한적일 것이란 평가가 지배적이다. 오히려 실수요자의 대출 가능 한도가 줄면서 내집 마련에 나서는 무주택자들의 피해가 우려된다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 선호지역에선 '현금 부자' 위주로 거래가 이어질 것으로 예상되면서 집값 양극화 현상이 한층 짙어질 전망이다. ■쏟아지는 신고가…수도권 들썩 4일 프롭테크 기업 직방과 업계에 따르면 지난 7월 기준 전국 아파트 신고가 거래건수는 총 2317건이다. 6월 대비 440건 증가하며 올 들어 신고가 거래건수 중 최대 규모를 기록했다. 지난 1월 대비 2배 이상 증가했다. 올해 신고가 거래건수는 지난 1월(1149건)에서 2월(1125건) 들어 소폭 감소했지만 3월 1517건, 4월 1530건, 5월 1602건, 6월 1877건으로 증가 폭이 점차 확대됐다. 8월은 휴가시즌과 폭염이 겹치며 1232건으로 줄었지만, 신고가 경신 기록은 여기저기서 속출했다. 실제 지난달 신고가 거래는 수도권에 집중됐다. 서울이 382건으로 전국에서 가장 많았다. 이어 경기(295건), 인천(81건), 부산(71건) 등의 순이다. 특히 서울은 올해 1월(217건)보다 165건 급증했다. 신고가를 기록한 단지 중 매매가 상위 단지 대부분은 서울 강남3구에 분포했다. 지난달 2일 거래된 강남구 압구정동 '신현대 11차(전용 183㎡)'가 76억원으로 1위를 차지했다. 이어 강남구 대치동 '선경 2차(128㎡)' 41억3000만원, 강남구 역삼동 '역삼아이파크(116㎡)' 32억4000만원 등의 순이다. 비강남권에서는 마포 한강밤섬자이(132㎡, 30억원)와 여의도 광장아파트(150㎡, 29억7000만원)가 10위권에 들었다. 비서울지역 단지로 경기 과천시 부림동의 '주공8단지(83㎡)'가 유일하게 20위권 내 이름을 올렸다. ■"대출규제 무주택자 피해 볼 것" 이처럼 치솟는 집값에 정부가 전방위 대출규제에 나섰지만 집값 영향은 제한적일 것으로 전문가들은 진단했다. 규제에 따른 집값 상승 속도나 거래량에 일시적 영향을 줄 수 있지만 추세적 집값 상승을 억제시키는 데는 한계가 있을 것이라는 게 시장 전망이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "부동산 수요 억제를 위해 정부가 대출규제카드를 꺼내들었지만 집값 상승을 반전시키기는 역부족일 것"이라며 "다만 규제로 인해 예전처럼 급격한 우상향이 아닌 완만한 집값 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 특히 대출규제에도 서울 강남 3구 등 선호지역을 중심으로 집값 상승세는 이어질 것으로 전망된다. 대출규제와 무관하게 자금 여력이 있는 현금 부자 위주로 거래는 꾸준히 이어질 것이라는 점에서다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남권 등 기존 인기지역은 자금이 막히더라도 현금 부자 위주로 시세 대비 경쟁력 있는 물건들은 거래가 꾸준할 것"이라며 "집값 자체도 크게 빠지지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다. 인위적인 시장규제가 아닌 주택공급 확대를 통한 시장 안정화를 꾀해야 한다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출규제와 동시에 출산가정, 신혼부부 등을 위한 저금리 대출이 실행되는 만큼 단순히 대출을 조여서 집값을 잡는다는 식의 접근은 부적절하다"며 "인위적으로 시장 가격을 억누르면 효과가 없다는 것은 과거 사례에서 경험한 만큼 규제가 아닌 주택공급을 확대해 나가야 한다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 지난해 고소득·고신용자는 빚을 갚아 채무를 정리한 반면 중저신용자는 비은행권에서 신용대출을 늘렸다는 분석이 나왔다. 한국은행이 25일 발표한 금융·경제 이슈분석 보고서에 따르면 2022년 가계 신용대출은 대출금리 상승, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등의 영향으로 18조2000억원 줄었다. 부동산 경기가 나빠지면서 자금 수요가 축소된 영향도 한몫했다. 실제 금융권 전체 가계대출은 2021년까지 계속 늘다가 지난해 처음으로 줄었다. 증가율 또한 지난해 10월 이후 감소했다. 가장 큰 특징은 이미 돈을 빌린 차주들이 빚 갚는 규모를 확대한 것과 소득 및 신용수준별로 '채무 정리'에 양극화가 심화됐다는 것이다. 대출 취급 규모는 코로나19 이준으로 축소됐다. 기존 차주의 상환규모는 예년 대비 큰 폭으로 늘어나 신용대출 상환율이 3·4분기 22.6%로 늘었다. 2021년 말 20.8%까지 하락한 것과 비교해 2%p 가까이 오른 수치다. 눈여겨볼 점은 고소득·고신용 차주 신용대출이 대폭 줄어든 반면 중저신용·중저소득 차주 신용대출은 소폭 증가한 점이다. 이른바 채무 정리의 양극화다. 고신용 차주들이 주로 이용하는 은행 신용대출이 큰 폭 감소 전환한 반면, 중저신용 차주가 이용하는 비은행권 신용대출이 소폭 늘어난 것과도 같은 맥락이다. 비은행권에서는 신협기구 신용대출을 제외한 저축은행, 여신전문회사 등의 신용대출이 늘었다. 주택담보대출 차주의 신용대출은 큰 폭으로 감소했다. 주택가격 하락에 따라 주담대 신용대출도 줄어든 것으로 해석된다. 반면 같은 기간 주담대를 제외하고 신용대출만 가지고 있었던 차주의 대출은 늘어났다.  dearname@fnnews.com 김나경 김예지 기자

[파이낸셜뉴스] #. "'주택담보대출비율(LTV)도 풀렸으니 소득이 있는 자녀에게 부동산을 증여·매도하고 싶다'라는 50~60대 자산가들의 문의가 체감상 20% 정도 늘었다."(서울 서초구 소재 은행 자산관리센터 관계자) #."가계대출 문의는 그대로다. LTV를 70%까지 풀어줘도 이자부담에 집 사겠다는 상담은 거의 없다."(서울 관악구 소재 시중은행 관계자) 지난 3일 정부의 부동산 규제 완화 후 소득·자금 여력에 따라 대출 문의가 '양극화'하고 있는 것으로 나타났다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 유지로 중저소득자 대출한도에는 사실상 변화가 없는 데다, 내주 기준금리 인상 가능성이 큰 상황에서 규제 완화 효과가 '부자들'에 국한되는 게 아니냐는 지적이 나온다. ■부동산 대책후, 강남권 문의 20% 늘어 8일 파이낸셜뉴스 취재를 종합하면 '큰 손'들이 주 고객층인 서울 강남·서초 일대의 자산관리(WM)센터에는 정부의 1.3대책 이후 부동산 매매·증여 문의가 10~20%가량 늘었다. 서초구 소재 한 시중은행 WM센터 관계자는 "연말에만 해도 부동산 쪽 상담이 끊기다시피 했는데 1.3 대책 후 문의가 이어지고 있다. 센터에 매일 한두건 이상은 매수 관련 금융상담이 들어온다"며 분위기를 전했다. 강남구 소재 또다른 WM 관계자도 "3일 대책 발표 전에 비해 부동산 관련 문의가 10~20% 늘었다"고 밝혔다. 특히 근로 소득이 있는 자녀에게 자신이 가진 부동산을 증여·매도하려는 문의, 서울 강남과 용산의 '똘똘한 한 채'를 추가 매수하려는 문의가 주를 이룬다.  지난 3일 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전 지역을 규제지역에서 해제하고, 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있도록 LTV 규제를 완화한 영향이다. 기존에 대출을 받을 수 없던 2주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 되면서 오히려 자산가들의 문의가 더 많아졌다는 해석도 나온다. 강남구 소재 WM센터 관계자는 "그동안은 다주택자들이 자녀에게 증여나 매도를 하려고 해도 대출 규제와 세 부담으로 망설이고 있었는데 1.3대책 이후 시세를 타지 않은 물건을 자녀에게 주겠다는 상담이 들어오고 있다"라며 "자산가들이 소득이 있는 자녀의 주택담보대출을 문의하는 경우도 있었다"고 말했다. ■중위권 소득자, 아직 때 아니다 '관망' 자산가들은 '규제가 완화된 지금이 타이밍'이라며 증여·추가 투자를 모색하는 자산가들과 달리 중저소득자들은 높아진 이자부담에, 주택가격이 더 떨어질 수 있다는 우려에 여전히 차분한 모습이다. 남아있는 DSR규제를 비롯해 고금리, 꺾인 부동산 매수세 등 상황이 복합적으로 좋지 않기 때문이다. 강북구에서 대출중개 업무를 담당하는 A씨는 "LTV 규제가 완화됐다고 하더라도 누구나 대출 한도가 늘어난 게 아니다"라며 "5일부터 규제가 완화됐는데 부동산 매수 문의는 별로 없다"고 말했다. 그러면서 그는 "고소득자가 많이 있는 강남, 송파, 서초 이런 곳들은 15억원 이상 부동산에 대한 주담대가 풀리면서 수요가 늘어날 수 있겠지만 강북 지역은 딱히 그런 상황이 아니다"라고 설명했다. 관악구 소재 시중은행 관계자도 "집값이 더 떨어질 수 있다고 생각하는 고객들이 더 많다. LTV 규제 완화에도 가계 대출 문의가 거의 없다"고 현장 상황을 전했다. 대출상담사 B씨는 "연봉 5000만원이면 최대 3억원까지 대출받을 수 있는데 여기에 마이너스통장, 자동차 할부 등 다른 대출이 끼면 체감상 대출 금액은 많지 않다"라며 "현금 자산이 5억원 이상인 자산가, 고소득자들은 하반기 이후를 내다보고 있다"고 설명했다.  ■둔촌주공 인근 은행 전화 쏟아져 이런 가운데 시류를 타지 않는 강남3구와 용산, 1.3대책 최대 수혜지로 꼽히는 둔촌 주공 등 일부 지역만 매수심리가 불붙을 수 있다는 전망도 나온다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장은 "시장에서는 '규제가 유지되는 지역들이 정부가 가격이 불안정하다고 보는 지역'이라는 인식을 갖고 있다"며 "강남3구는 오히려 오를 수 있다고 보고 매수심리가 일부 회복될 수 있다"고 내다봤다. 실제 둔촌 주공아파트의 인근 중개업소와 시중은행에는 문의가 빗발치는 등 분위기가 한껏 달아올랐다. 둔촌동 한 공인중개소에서는 "당첨자 중 기존 규제 때문에 계약을 포기한 경우가 있었다“면서 ”규제 완화 소식을 듣고 뒤늦게 번복할 수 있는지를 묻는 전화가 최근 잦았다"고 설명했다.  근처 시중은행도 문의가 끊이질 않았다는 반응이다. 둔총동 소재 한 시중은행 관계자는 “최대 수혜지로 꼽힌 후 맞벌이 부부, 대기업 직장인을 중심으로 대출 문의가 크게 늘었다”라며 "다만 고금리 상황에 부동산 시장 위축으로 대출 건수 자체에는 큰 차이가 없다"고 말했다.  dearname@fnnews.com 김나경 이승연 김동찬 기자

[파이낸셜뉴스] 윤석열 대통령의 부동산 핵심 공약 중 하나인 '1기 신도시 특별법'이 형평성 논란에 부딪치며 지지부진하자 분당신도시 외곽의 고가 아파트 가격이 수억원씩 떨어지고 있다. 반면 같은 분당 내에서도 입지가 좋은 중심지역의 대형 평형과 소형 평형들은 여전히 강세를 보이고 있어 양극화 현상이 강해지고 있다. 중개업계에선 대출 가능 여부와 입지에 따라 수요가 엇갈리고 있다고 분석했다. 5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 성남 분당신도시 중에서도 외곽 지역 고가 아파트들의 가격 하락이 잇따르고 있다. 분당구 이매동 이매삼성 전용면적 127㎡은 지난 5월 13억원에 거래되며 앞서 3월 거래된 15억500만원 보다 2억500만원 떨어졌다. 정자동 상록우성 전용 129㎡의 5월 매매가는 19억원으로 3월 기록한 최고가 20억4000만원 보다 1억4000만원이나 하락했다. 업계에선 가격 하락 원인으로 지지부진한 '1기 신도시 특별법'을 꼽았다. 대통령직인수위원회는 지난 4월 "1기 신도시 재건축 사업을 중장기 국정과제로 검토하겠다"며 속도조절에 나섰다. 1기 신도시보다 준공연한이 더 긴 서울 아파트들이 안전진단 통과를 못하고 있다는 형평성 논란과, 용적률 상향이 자칫 인프라 부족으로 연결될 수 있다는 지적에 따른 것이다. 중계업계에선 대출 가능 여부에 따라 분당 내에서도 양극화가 이뤄지고 있다고 분석했다. 지난 2019년 12월 문재인 정부는 투기지역 및 투기과열지구의 15억원 이상 주택의 담보 대출을 금지했다. 분당신도시는 현재 투기과열지구로 지정돼 있다. 집값 기준은 한국부동산원과 KB부동산 시세가 대표적이지만, 일반적으로 가격이 상대적으로 높은 KB부동산 시세가 기준이 된다. 앞서 예로든 두 단지의 대출을 가늠할 KB부동산 시세는 각각 15억원과 18억7500만원으로 대출을 받을 수 없다. 분당신도시의 중개업소 관계자는 "특별법 기대가 줄며 분당 외곽에서는 가격이 조금 내렸다"며 "특히 15억원 이상 아파트는 대출이 나오지 않아 매수세가 적다"고 말했다. 반면 15억 이하로 대출을 받을 수 있는 분당의 소형 아파트는 대형 평형과 상반된 분위기다. 서현동 시범한양 전용 35㎡는 지난 5월 8억원으로 최고가를 새로 썼다. 대선 직후인 3월 15일 7억1000만원 거래 이후 두 달간 오름세를 이어갔다. 수내동 양지5단지한양 전용 35㎡ 역시 같은 달 16일 7억2500만원 매매된 뒤 꾸준히 상승해 5월에는 8억1500만원에 신고가 거래됐다. 분당구 시범단지의 중개업소 관계자는 "시범한양 5월 거래는 서울 강남 거주자가 집을 보지도 않고 매수한 것"이라며 "역세권 소형 타입은 시장에 나오는 족족 팔리고 있다"고 전했다. 분당신도시 중심에 위치해 입지가 좋은 대형 평형도 강세를 유지하고 있다. 분당구 서현동 시범한양 전용 164㎡는 5월 15층 매물과 11층 매물 둘 다 21억원에 거래되며 직전 최고가인 19억4500만원보다 1억5500만원 올랐다. 분당구 시범단지 중개업소 관계자는 "재건축 기대감을 제외하더라도 인근 판교 집값에 비해 집값이 저렴해, 분당 중심지의 대형 평형은 강보합세에 있다"고 설명했다. heath@fnnews.com 김희수 기자

전국 집값 향방을 주도하는 서울의 부동산 시장이 최근 신고가 행진과 거래절벽 속 급매물이 공존하는 양극화라는 이례적 상황이 전개되고 있다. 이를 두고 한쪽에선 지난 4년간 부동산 과열장의 종말을 알리는 신호라는 해석이 있는가 하면, 다른 한편에선 집값 피로감 등에 따른 일시적 현상이라는 반론이 맞서고 있다. 일단, 전문가들은 최근 서울의 부동산 시장 양극화 현상을 '대출규제'의 영향이라고 입을 모았다. 아울러 정부의 양도소득세 및 대출규제 강화 여파로 '똘똘한 한 채'를 선호하는 경향이 가속화되면서 강남권 고가 주택과 강북권 저가 주택의 가격 격차가 한동안 더 벌어질 것으로 내다봤다. ■'대출규제'가 거래 양극화 불렀다 7일 국회와 정부에 따르면 서울의 아파트 매매거래 중 직전 거래보다 낮춰 체결된 계약 비중은 지난 8월 25.8%에서 9월 28.8%로 늘어났으며, 10월(3주 기준)엔 38.4%까지 올라갔다. 실제 서울 외곽지역을 중심으로 실거래가 하락도 포착된다. 은평구 응암동 백련산힐스테이트2차 전용 84㎡는 지난달 30일 9억9000만원(9층)에 손바뀜되면서 지난 8월 27일 10억4300만원(6층)에 비해 5000만원 낮게 거래됐다. 이와 대조적으로 강남권에서는 신고가가 속출하고 있다. 대표적으로 서초구 잠원동 아크로리버뷰 전용 84㎡는 지난달 37억원에 거래되며 직전 신고가(4월 거래·35억원) 대비 2억원이 오르며 신고가를 경신했고, 강남구 삼성동 삼성힐스테이트2단지 84㎡도 지난달 29억원에 거래돼 지난 8월 같은 면적 신고가(26억원)를 뛰어넘었다. 이처럼 서울 내에서 지역별로 주택 거래가격 양극화는 지난 9월을 기점으로 뚜렷해지고 있다. 이를 두고 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "매도세와 매수세가 힘겨루기에 들어간 양상"이라고 분석했다. 서 교수는 "대출규제와 세금 중과 등으로 일부 지역의 물량이 쌓이면서 가격을 낮춘 거래가 나오고 있고, 거래절벽 상황에서도 똘똘한 한 채를 선호하는 사람은 여전히 있다 보니 강남에선 매물이 없는 상황에서도 신고가가 계속 나오는 상황"이라고 설명했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 "실수요자들이 많이 들어갔던 지역에서 최근 수요 이탈 현상이 많은데, 이는 서민들이 대출규제에 취약하기 때문"이라고 말했다. 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 기준 강화 등 대출규제가 소위 '현금부자'보다는 실수요자인 서민들의 주거 문제에 직접적인 영향을 주고 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대출규제로 주택 구매에 실제 영향을 받는 사람들이 주택을 내놓는 반면, 대출과 무관하게 15억원 이상의 주택 구매 여력이 있는 사람들이 강남에서 높은 가격에 주택을 사는 게 현주소"라고 했다. 전문가들은 서울 부동산 거래 시장의 양극화는 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지역별 집값 상승의 양극화는 내년 상반기까지는 더 심해질 수밖에 없을 것"이라며 "세계적으로 돈이 많이 풀렸고, 정부 규제로 집 한채밖에 못사는 상황에선 고가 주택의 가격 상승이 더 높을 수밖에 없기 때문"이라고 분석했다. ■양극화 해결책도 공급 확대뿐 전문가들은 집값 양극화의 해법도 결국은 공급 확대뿐이라는 지적이다. 윤지해 수석연구원은 "신축이나 재건축을 원활하게 해 공급을 늘려야 하고, 생애주기에 따라서 20~30대의 내집 마련 수요가 이탈해야 한다"며 "2030이 주택 매매를 서두르지 않는 환경이 조성되려면 미분양 물량이 조금 쌓이고, 특히 서울의 청약시장 경쟁률이 10대 1 수준까지 떨어져야 시장이 안정될 것"이라고 말했다. 정부의 시장 친화적인 조세정책과 정책금융을 통한 해결책도 제시됐다. 서진형 교수는 "보유세를 높이고 거래세를 낮춰서 재고주택 거래가 원활하게 공급될 수 있도록 해 수요자 중심의 시장으로 바꿔야 한다"고 조언했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "무리하게 인위적으로 공급을 늘리는 방법보다는 포용적 금융을 통해 일부 쏠림현상을 해결해주는 방법도 있다"고 말했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

한국은행이 기준금리를 0.75%에서 사상 최저 수준인 0.5%로 내리면서 기업 대출금리에 영향을 미치는 양도성예금증서(CD)와 국고채 금리 등도 사상 최저 수준을 나타냈다.그러나 기업들의 '낮은 이자비용'으로 자금조달이 원활해질 지는 미지수다. 하반기 기업들의 신용도 하락 압력이 가중되고 있는 데다 은행들의 리스크 강화에 따른 대출 '옥석 가리기' 강화될 전망이다. 회사채 시장도 '양극화' 그림자가 짙어지고 있다. 29일 코스콤에 따르면 지난 28일 CD금리(91일물)는 전날 대비 21bp(1bp=0.01%포인트) 내린 연 0.81%를 기록했다. CD 금리는 주택담보대출이나 기업대출에 적용하는 금리로 사용되는 만큼 시장에서 민감하게 지켜보는 지표다. 채권 전문가들은 CD금리가 더 하락할 여지가 있다고 보고 있다. 이미선 하나금융투자 연구원은 "CD 91물 금리는 기준금리 인하로 21bp 하락했지만 스프레드 비율(CD 91물-기준금리)을 감안하면 CD금리는 15bp 이상 추가로 하락할 여지가 있다"고 설명했다. 그러면서 "CD와 이자율스왑(IRS) 금리 하락을 반영해 국고채 금리도 동반 하락할 전망"이라고 덧붙였다. 실제로 이날 국고채 3년물 금리도 연 0.818%로 사상 최저점(0.815%) 근처까지 이르렀다. 이미선 연구원은 "국고채 3년물 금리가 0.70%까지 하락할 것"으로 내다봤다. 그는 "기준금리는 0.50%에서 상당 기간 동결될 것으로 예상된다"면서 "다른 국가들의 사례를 감안할 때 3년물은 기준금리와의 스프레드를 좁혀 나갈 것"이라고 말했다. 문홍철 DB금융투자 연구원은 "상당 기간 시장금리 하향 압력이 이어질 것으로 보고 있다"면서도 "밸류에이션 측면에서 볼때 기준금리 0.5%에서 국고채 3년물은 스프레드상 0.8% 이하는 부담스럽다"고 판단했다. 이어 "10년물 국고채 금리는 하락 여력이 조금 더 있어 하단이 1.15~1.20% 정도일 것"이라고 진단했다. 기업들의 주된 단기자금조달 수단인 기업어음(CP) 금리(91일물)도 1.87%에서 1.62%로 25bp 내려갔다. 이처럼 단기물과 채권 금리가 내려가고 있지만 기업들이 마냥 좋아할 수 만은 없는 상황이다. 대출금리가 내려가더라도 비우량 기업들의 은행 대출은 '그림의 떡'이기 때문이다. 경기침체 가능성에 은행 등 금융업권의 기업대출의 '옥석 가리기'는 더욱 강화될 전망으로 보인다. 이는 채권 조달시장도 마찬가지다. 전문가들은 기업들의 신용도, 재무상황에 따라 채권 발행시장의 양극화가 더욱 심화할 것으로 보고 있다. 이경록 미래에셋대우 연구원은 "기업들의 회사채 수요예측에서 옥석가리기가 강화될 것으로 보인다"면서 "신용등급의 안정감이 있는지 여부에 따라 수요예측 경쟁률과 가산금리 등에서 큰 차이가 벌어질 것"이라고 내다봤다. 그는 또 "신용등급 우려와 증액발행 영향으로 기업들의 회사채는 민평금리보다 높게 발행되면서 회사채 스프레드는 당분간 점진적 확대가 불가피하다"고 덧붙였다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

9·13 부동산대책으로 대출 양극화가 더욱 심해질 것으로 전망되면서 취약차주에 대한 구제책이 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다. 은행은 물론 보험사와 저축은행 등 전 금융권이 '대출 몸사리기'에 들어가면서 신용이 좋은 일부 우량 고객과 기업에만 돈이 흘러가고 취약차주는 더욱 대출을 받기 어려워질 것이라는 우려의 목소리가 커지고 있다. 또한 은행들도 주요 수익원이 축소될 것으로 예상되면서 대책 마련에 고심하고 있다. ■은행권, 금융당국 눈치보기 17일 은행권에 따르면 시중은행들은 이번 조치에 대해 '올 것이 왔다'는 반응이다. 한 은행 관계자는 "오는 2020년으로 미뤄지긴 했지만 가계대출에 대한 위험가중치를 높이겠다는 당국의 발표 이후 은행권은 대출규제를 꾸준히 준비해왔다"면서 "수익의 큰 부분이 사라지는 만큼 은행권은 비이자수익 확대, 해외사업 확장 등에서 대안을 찾을 것"이라고 말했다. 한국은행 집계에 따르면 지난 8월말 은행권의 주담대 잔액은 591조1000억원으로 올해 1·4분기 576조보다 15조원 가량 늘었다. 은행들은 정부의 의지가 워낙 강한만큼 수익이 줄더라도 새 대출 규제를 지킨다는 입장이다.  지점이나 전화를 통해 자신의 대출 가능 여부와 한도를 묻는 고객들이 많지만 조금이라도 규제에 걸릴 것 같으면 대출 불가를 통보하고 있다. 일부 고객의 경우 자금이 긴박하게 필요한 나머지 각종 편법에 대한 문의를 하기도 하지만 은행 차원에서 돌려보내고 있는 상황이다.   ■DSR강화 양극화 심화 우려 이같은 분위기는 다음달부터 강화되는 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 본격 시행되면 더욱 심해질 전망이다. DSR은 개인이 갚아야 하는 모든 금융기관의 연간 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 것이다. 기존에는 DSR을 100%로 인정했지만 새 규제는 이를 80%로 낮춘다. 당장 생활자금을 마이너스 통장으로 써온 서민층의 경우 주택 구입이 더욱 어려워지는데다 생활안정자금대출도 동일물건당 1억원까지 한도를 묶어놔 돈줄이 대폭 줄어둔다. 제 2금융권도 당국의 대출규제로 고민이 커지고 있다. 저축은행과 보험사 등은 10월부터 시범실시되는 DSR을 준비중이며 손보업계에선 주담대 사업 축소 혹은 철수 가능성을 점치고 있다. 당국의 규제가 이처럼 심한 상황에선 주담대를 제공하지 않는 것이 이득이라는 판단에서다. 대출규제로 금융권이 방어적인 태세를 갖추면서 취약차주들의 돈줄이 막힐 수 있다는 지적이 나오고 있다. 금융권 관계자는 "당국의 의지가 강한만큼 앞으로 은행들은 위험부담을 지지 않기 위해 신용도가 좋은 고객, 우량 기업에만 대출하려는 경쟁을 벌일 것"이라고 말했다. 그는 이어 "마이너스 통장이나 제2금융권 여신을 사용하는 이들은 대부분 서민"이라면서 "거듭된 대출규제로 자금이 필요한 서민들이 제도권 금융 밖으로 밀려나지 않게 세심한 관심이 필요하다"고 덧붙였다.   금융연구원에 따르면 저소득층(소득 하위 20%)의 금융부채 중 부동산 담보대출 비중이 최근 5년새 가구당 평균 254만원에서 705만원으로 늘어난 것으로 파악됐다. 같은 기간 신용대출 비중은 701만원에서 469만원으로 급감했는데 이는 결국 저소득층일수록 담보 없이는 대출 받기 힘들다는 뜻으로 해석된다.   wild@fnnews.com 박하나 기자

금융당국의 가계부채 규제와 금융권의 대출금리 상승으로 은행들의 중도금대출이 지난해 10월 이후 올해 1월까지 3개월 연속 둔화세가 이어지고 있는 것으로 나타났다. 하지만 지난 1월 중도금 대출 평균금리를 비교해 보면 강남 아파트는 연 2.98%, 조선업 경기 불황으로 어려운 경남 거제는 연 5.0%로 나타나 양극화 현상을 보이고 있다는 지적이다. 13일 금융당국에 따르면 1월 은행권이 24개 주택분양 사업장에 총 2조5000억원의 중도금 대출을 해준 것으로 나타났다. 이는 부동산 시장 가격이 급등했던 지난해 1~9월 은행권의 월평균 중도금 대출 규모가 4조4000억원에서 같은해 10~12월 월평균 2조5000억원으로 45% 줄어든 뒤 올해까지 둔화세가 이어지고 있는 것이다. 한국은행이 집계한 1월 은행 가계대출 잔액도 708조174억원으로 전달대비 585억원 증가에 그쳤는데 이는 2014년 1월 이후 3년 만에 가장 적은 증가폭이다. 이처럼 가계대출 감소세가 올해까지 이어지고 있는 가장 큰 이유는 당국의 가계부채 규제와 은행권의 대출금리 상승 때문이다. 지난해 10월부터 주택금융공사와 주택도시보증공사가 중도금 대출 보증비율을 100%에서 90%로 낮추고 올해 부터는 집단대출 여신심사 가이드 라인이 도입돼 대출시 차주의 소득 확인이 강화되고 처음부터 원리금을 나눠 갚아야 한다. 또한 1월부터 은행권의 중도금 대출 평균금리가 3.90%로 상승세가 이어지고 있는 것도 영향을 미친 것으로 분석된다. 2015년 9월 연 2.64%까지 떨어졌던 평균금리는 지난해 9월 3.5%, 12월 3.93%에서 이어 올해 1월에도 3.9%대를 유지했는데 이는 미국의 기준금리 인상의 여파로 시중 금리가 오르고 부동산 가격 하락 우려로 은행들이 리스크 관리에 나섰기 때문이다. 특히 강남 아파트의 1월 중도금 대출금리는 연 2.98%에 그쳤지만 조선업 침체로 어려움을 겪는 경남 거제는 연 5.0%로 큰 차이를 보였다. 이에 대해 은행권은 최근 중도금 대출 금리 상승세가 주택담보대출 변동금리 상승과 연동해서 나타나고 있기 때문에 큰 폭으로 상승한 것은 아니라는 입장이다. 하지만 금융당국의 가계부채 관리 강화에 편승해 금리를 올리고 지역에 따라 차등화하는 등 수익 강화에 나서고 있는게 아니냐는 지적이 나오고 있다. hjkim@fnnews.com 김홍재 기자

올들어 금융권의 중소기업 대출이 늘었지만 우량기업에 편중되는 양극화가 심화된 것으로 나타났다. 이에 금융당국은 금융권에 대해 전문화된 심사역량 강화와 자금지원 확대를 당부했다. 24일 금융위원회에 따르면 지난 1월부터 4월까지 금융권의 중기대출잔액은 15조4000억원으로 나타났다. 이는 전년 같은 기간(10조1000억원) 보다 5조3000억원 늘어난 규모다. 정책금융기관의 중기대출잔액은 4조7000억원 수준이었다. 지난해 상대적으로 중기대출이 부진했던 시중은행들은 올해 들어 전년도 보다 대출을 크게 늘리는 모습을 보이고 있다. 지난해 7조억원 수준이었던 것이 올해 1~4월에만 7조3000억원을 기록했다. 이는 저금리로 인해 투자처가 부족한 은행들이 상대적 고수익 저위험이 보장되는 우량 중기대출을 늘리고 있기 때문으로 금융위는 내다봤다. 금융권의 자금공급 확대 경향, 정부의 강력한 정책 의지, 하반기 이후 경기회복 기대감 등에 기업 체감경기도 다소 호전됐다는 설명이다. 다만 전체적인 자금사정 개선에도 불구 상대적으로 취약한 비우량 중소기업은 은행권의 보수적 대출관행, 회사채 시장의 양극화 등으로 자금조달에 어려움이 지속되고 있다. 이와 관련 금융감독원은 지난달 6일붙 10일까지 18개 국내은행을 대상으로 중기대출 양극화 실태조사 점검을 진행했다. 그 결과 우량 중소기업에 대한 대출편중으로 신용등급 매출규모 등에 따른 대출 양극화 현상이 일부 확인됐다. 2009년말~2013년 3월 사이 1~3등급(15조6000억원), 4~5등급(34조1000억원) 기업에 대한 대출은 증가했지만 6등급 이하 기업의 대출은 20조3000억원 감소했다. 또한 이 기간 매출액 60억~300억원 기업에 대한 대출비중이 3.7%포인트 상승한 반면 10억원 미만 영세기업 대출비중은 1.2%포인트 하락했다. 고승범 금융위 사무처장은 "중소기업에 대한 자금공급의 양도 중요하지만 실질적인 자금공급의 질도 함께 신경쓸 필요가 있다"며 "기존 담보 보증 위주의 보수적 대출관행에서 탈피해 기업의 창의성 기술성 혁신성 위주로 보다 합리적으로 평가할 수 있도록 전문화된 심사역량을 강화할 필요가 있다"고 말했다. 그는 또 "성장가능성이 높은 중소기업에 대한 대출은 부담이 아니라 저금리 시대의 새로운 수익창출 기회"라며 "장기적인 안목에서 중소기업을 금융권이 함께 가야할 중요한 파트너로 인식하고 적재적소에 필요한 자금을 지원해야 한다"고 덧붙였다. kim091@fnnews.com 김영권 기자