전매 금지된 분양권 거래를 공인중개사가 중개하더라도 동·호수가 특정된 아파트라면 공인중개사법 위반죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 공인중개사법에서 금지한 '증서 매매의 중개'가 아니라 주택법의 '건축물 중개'로 봐야 한다는 취지다. 27일 법조계에 따르면 지난달 25일 대법원 3부(당시 주심 노정희 대법관)는 공인중개사법·주택법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 2명에게 벌금 700만원을 선고한 원심판결을 파기하고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈다. 이들은 경기 남양주에서 부동산을 운영하는데 2016년 6월 분양가 상한제가 적용돼 전매가 금지된 다산신도시 아파트 분양계약서의 전매 거래를 5건 알선했다가 재판에 넘겨졌다. 검찰은 공인중개사법과 주택법 위반죄를 각각 적용했다. 공인중개사법은 33조에서 '양도·알선 등이 금지된 부동산 분양·임대와 관련 있는 증서 등의 매매를 중개하는 행위를 해서는 안 된다'고 규정하고 있다. 주택법 41조는 '전매제한이 설정된 주택을 전매해서는 안 된다'고 적시돼 있다. 1심과 2심 법원은 이들의 혐의를 모두 인정했다. 그러나 대법원은 이들에게 공인중개사법을 적용한 것은 잘못이라고 봤다. 대법원은 "장차 건축될 건축물로서 동·호수가 특정된 아파트 분양권의 매매를 알선하는 행위는 구 공인중개사법의 중개대상물인 건축물을 중개한 것"이라고 설명했다. 매매 과정에서 분양계약서 등이 분양권 매수자에게 함께 전달되는 측면만을 부각해 증서 등의 매매를 중개한 것으로 보아서는 안 된다는 것이다. 이에 따라 파기환송심에서는 주택법 위반죄만 적용해 새로운 형량을 정할 것으로 보인다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

[파이낸셜뉴스] 전매 금지된 분양권 거래를 공인중개사가 중개하더라도 동·호수가 특정된 아파트라면 공인중개사법 위반죄로 처벌할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 공인중개사법에서 금지한 ‘증서 매매의 중개’가 아니라 주택법의 ‘건축물 중개’로 봐야 한다는 취지다. 27일 법조계에 따르면 지난달 25일 대법원 3부(당시 주심 노정희 대법관)는 공인중개사법·주택법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 2명에게 벌금 700만원을 선고한 원심판결을 파기하고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈다. 이들은 경기 남양주에서 부동산을 운영하는데 2016년 6월 분양가 상한제가 적용돼 전매가 금지된 다산신도시 아파트 분양계약서의 전매 거래를 5건 알선했다가 재판에 넘겨졌다. 검찰은 공인중개사법과 주택법 위반죄를 각각 적용했다. 공인중개사법은 33조에서 ‘양도·알선 등이 금지된 부동산 분양·임대와 관련 있는 증서 등의 매매를 중개하는 행위를 해서는 안 된다’고 규정하고 있다. 주택법 41조는 ‘전매제한이 설정된 주택을 전매해서는 안 된다’고 적시돼 있다. 1심과 2심 법원은 이들의 혐의를 모두 인정했다. 그러나 대법원은 이들에게 공인중개사법을 적용한 것은 잘못이라고 봤다. 대법원은 “장차 건축될 건축물로서 동·호수가 특정된 아파트 분양권의 매매를 알선하는 행위는 구 공인중개사법의 중개대상물인 건축물을 중개한 것”이라고 설명했다. 매매 과정에서 분양계약서 등이 분양권 매수자에게 함께 전달되는 측면만을 부각해 증서 등의 매매를 중개한 것으로 보아서는 안 된다는 것이다. 이에 따라 파기환송심에서는 주택법 위반죄만 적용해 새로운 형량을 정할 것으로 보인다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]올해 1·4분기 아파트 분양권·입주권 거래량이 직전분기 대비 증가한 것으로 나타났다. 분양권·입주권 거래량 경우 수도권은 감소한 반면 지방은 증가했다. 전매제한이 완화되고 분양가가 오른 영향으로 풀이된다.  8일 직방에 따르면 아파트 분양권(입주권 포함) 거래량을 분석한 결과, 올해 1·4분기 전국 9500건(수도권 1831건, 지방 7669건)이 거래됐다. 직전분기인 지난해 4·4분기와 비교해 4%, 405건 증가한 것으로 집계됐다. 거래량은 직전분기 대비 수도권은 284건 감소해 13%가 줄어든 반면 지방은 689건 증가해 10%가 늘었다. 전매제한 완화 정책 영향으로 풀이된다.  앞서 국토교통부는 지난해 4월부터 시행령 개정을 통해 전매제한을 완화했다. 아파트 분양권 전매제한 기간이 규제지역과 분양가 상한제 적용 여부에 따라 수도권은 최대 10년까지 적용되던 것이 공공택지 또는 규제지역, 분양가 상한제 적용지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화됐다. 또 비수도권은 최장 4년까지 적용하던 것을 공공택지 또는 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 단축하고 그외 지역은 전매제한을 폐지했다.  지역별로 1·4분기 분양권 거래가 가장 많았던 지역은 충청남도로 나타났다. 충청남도는 직전분기와 비교해 55%(494건)가량 거래량이 늘며 1387건이 거래됐다. 청약경쟁이 치열했던 더샵탕정인피니티시티(2023년 12월 분양, 1순위 평균 52.58대 1 경쟁률)가 전매제한이 없이 거래시장에 매물이 나오며 1·4분기 거래량을 끌어 올렸다. 올해 초 입주를 시작한 천안한양수자인에코시티(2023년 12월 15일 사용승인)도 등기 전 분양권 거래가 늘어난 영향이 컸다.  수도권은 경기도 1293건, 인천은 483건, 서울 55건이 올해 1·4분기 분양권 거래량으로 집계됐다. 전매제한이 남아 있는 수도권은 지방에 비해 분양권 거래가 적었다. 개별단지를 살펴보면 지난해 12월 전매제한 기간이 끝난 지제역반도체밸리제일풍경채2블록 거래가 많았다. 그 밖에 쌍용더플래티넘프리미어, 오산롯데캐슬스카이파크, 운정신도시제일풍경채그랑퍼스트 등 등기 전 새아파트 거래가 상대적으로 많았다.  부동산 업계는 분양권 거래가 늘어난 이유로 분양가가 오른 점을 꼽았다. 고금리 지속, 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, 공사비 상승 등으로 분양가가 오르면서 분양권 거래를 살펴보는 수요자가 늘고 있기 때문이다. 다만, 분양권 거래 증가가 계속될지는 미지수다. 4월 분양이 본격화되며 신규분양 아파트 가격경쟁력 등에 따라 수요가 분산될 여지가 있기 때문이다.  김은선 직방 빅데이터랩실 리드는 “청약 결과로 어느 정도 수요가 검증됐거나 공사가 완료돼 바로 입주할 수 있는 새 아파트 등 경쟁력을 갖춘 단지에서 분양권 거래를 찾는 분위기다”며 “여기에 제도적으로도 전매제한이 대거 풀리면서 거래에 대한 부분도 상대적으로 자유로워진 점이 거래량이 늘어난 결과라고 볼 수 있다”고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] #. 서울 동대문구 전농동에 들어서는 주상복합아파트 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'의 전용 84㎡ 분양권은 4월 한달간 12건 거래됐다. 주인이 바뀐 분양권의 가격은 최저 10억3500만원에서 최고 11억6670만원이다. 2019년 7월 공급 당시 전용 84㎡의 분양가는 8억9990만원에서 10억8470만원 수준이다. 프리미엄(웃돈)이 1억~2억원 붙은 셈이다. 인근 A공인중개사는 "현재 분양권 거래는 전매제한이 완화되자 바로 급매로 풀린 물건"이라고 설명했다. 전매제한 완화 이후 분양권거래가 치솟고 있다. 정부가 지난달 7일 전매제한을 대폭 풀자 서울 아파트 분양권 거래 건수가 4년 6개월만에 최대치로 올라섰다. 분양권 거래는 대부분 동대문구 등 강북권 신축 아파트에 몰린 것으로 나타났다. 전문가들은 현재 거래되는 분양권은 직거래를 통한 가족 간 거래 또는 급매물을 잡는 수요로 분석했다. 서울 분양권거래 54개월만에 최대  16일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 4월에 거래된 서울 아파트 분양권은 36건로 집계됐다. 2019년 11월(31건) 이후 54개월만에 최대치다. 이달 분양거래량은 16건으로 거래신고 기간이 남아있어 더 늘어날 전망이다. 이는 올해 1월 2건, 2월 1건, 3월 2건 등과 비교해도 확연하게 늘어난 규모다. 기폭제는 전매제한 기간 단축이다. 최대 10년이던 전매행위 제한기간이 수도권은 최대 3년, 비수도권 4년에서 최대 1년으로 단축됐다. 공공택지나 규제지역, 분양가상한제 적용지역을 제외한 서울 전역의 아파트 전매제한 기간이 1년으로 줄었다. 공공택지, 규제지역, 분양가상한제 적용지역은 3년이 적용된다. 부동산R114에 따르면 지난해 3월 분양해 지난달 7일 이후 서울에서 분양권 거래가 가능한 단지는 모두 16곳, 총 1만1233가구 규모다. 공인중개사들은 현재 거래되는 분양권은 대부분 급매물로 봤다. 현재 매물로 올라온 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 전용 84㎡의 분양권은 최대 15억원선으로 지난달 거래된 금액 보다 높다. B공인중개사는 "현재 매수문의는 많지만 급매물 수준에서만 사려고 한다"며 "거래된 분양권은 11억원 내외지만 현재 올라온 매물 약 18건은 그보다 높은 수준에 호가가 유지되고 있다"고 설명했다. 반면, 직거래비중이 높아 마피(분양가보다 낮은 가격에 전매)로 거래된 경우도 적지 않다. 지난 4월 분양권 거래 36건 중 22건이 직거래다. 실제 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65도 분양권 거래 12건 중 5건이 직거래다. 힐스테이트 세운 센트럴의 경우 13건 거래 중 1건을 제외하곤 모두 직거래다. 지난 4월 해당단지의 전용 49㎡ 분양권은 최저 6억65만원에서 9억4250만원에 거래됐다. 분양가 8억2010만~9억3320만원보다 낮은 가격이다. 시세 기준으로 30%를 넘으면 증여로 보기 때문에 해당 범위내에서 직거래가 이뤄지고 있다는 게 현지 공인중개사들의 설명이다. C공인중개사 관계자는 "현재 직거래 대부분은 잔금대출 여력이 없는 고령자 수분양자가 대출능력이 있는 가족과 거래하는 것으로 파악되고 있다"며 "증여세 부담이 크다 보니 직거래를 하는 것 같다"고 말했다. 세부담, 급매물로 거래 한계   다만, 전문가들은 양도세 부담과 급매물 중심으로 거래되는 시장상황 등을 감안하면 앞으로도 분양권 거래가 크게 늘긴 어렵다고 입을 모았다. 현재 청약 당첨일로부터 1년 이내에 분양권을 팔면 시세 차익의 77%, 2년 이내에 팔면 66%를 양도세(지방소득세 포함)로 내야 한다. 또 서울 아파트값 약세로 실수요자 입장에선 아직까진 급매물을 잡는 게 분양권 보다 더 싸게 내집마련을 할 수 있는 것도 거래 제약요인이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "매도자 입장에서도 분양권 양도세 중과 부담으로 매도 시점을 미룰 것으로 보인다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 "분양권 거래 자체가 활발해지긴 무리가 있다"며 "분양권에 웃돈을 얹어 사지 않아도 아직까진 인근 단지의 급매물을 더 싼 값에 살 수 있다"라고 덧붙였다.  junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 분양권 전매제한 완화가 시행된지 일주일이 지난 가운데 수도권을 중심으로 분양권 거래가 증가하고 있다. 올해 세달동안 서울 경기 지역의 분양권과 입주권 거래량은 지난해 같은 기간보다 3배 이상 증가했다. 이달 들어서도 서울 거래량이 이미 지난해 4월 한 달 전체 건수에 이르는 등 수도권에서 170건 이상이 거래되면서 거래 확대 분위기가 이어지고 있다. 향후 실거주 의무 폐지가 시행될 경우 분양권 거래가 본격화될 것이란 전망이다.  1~3월 서울·경기 분양·입주권 3배↑ 14일 서울부동산정보광장과 경기부동산포털에 따르면 올해 1~3월 서울과 경기도에서 매매된 분양권 및 입주권은 전날 기준 1618건에 이른다. 이는 지난해 같은기간 467건보다 3배 넘게 많은 것이다. 이달 들어서도 서울에서 분양권과 입주권 거래는 전날 기준 11건, 경기도는 166건 등 총 177건에 달한다. 서울은 지난해 4월 한달 거래량(11건)과 이미 같고, 경기도도 지난해 4월 거래량 299건의 절반을 넘어섰다. 분양권과 입주권은 추후 입주할 수 있는 권리로 모두 매매를 통해 양도가 가능하다. 7일부터 최장 10년이던 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 3년으로 단축하는 주택법 시행령 개정안이 시행돼 거래 확대의 기폭제가 될 것으로 예상되고 있다. 실제 교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 분양권 전매 제한이 완화가 시행된 7일 서울 강남구 개포프레지던스자이 49.9528㎡ 분양권이 10억9850만원에 거래됐다. 개포프레지던스자이의 경우 지난달 입주를 시작해 입주 전에도 입주권 거래가 활발했다. 1월과 2월에 각각 14건, 6건씩 모두 20건의 입주권이 매매됐다. 59㎡의 경우 17억~18억원대, 84㎡는 25억~26억원대에 거래됐다. 또 서울 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65의 경우 84.9㎡ 분양권이 7일 3건에 이어 10일에도 1건이 거래되는 등 이달들어 모두 4건이 거래됐다. 10~11억원대에 팔렸다. 서울 강동 밀레니얼 중흥S-클래스 47.8419㎡ 분양권도 7일 5억7969만원에 거래됐고, 같은 날 힐스테이트 천호역 젠트리스 84.7668㎡ 분양권은 10억5269만원에 매매됐다. 중구 힐스테이트 세운센트럴 1단지 25㎡도 3억2250만원에 거래됐다. 시흥·용인·수원·광주 등도 기지개 경기도 역시 시흥과 용인, 수원·광주 등을 중심으로 분양권 거래가 기지개를 켜고 있다. 이달 수원 센트럴 아이파크 자이 분양권의 경우 7건이 거래됐다. 84.99㎡ 가 최고 7억6766만원, 59.98㎡는 5억1600만원에 각각 거래됐다. 지난달에도 수원 아이파크 자이 분양권은 38건이 매매됐다. 전문가들은 향후 실거주 의무 폐지도 시행될 경우 분양권 거래는 더 활성화될 것으로 내다봤다. 아파트 대신 매수한 오피스텔이나 생활숙박시설 등의 분양권 전매가 증가할 것이라는 예상이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양권 전매 규제가 완화되면 일단 거래는 늘어날 수 있으나 실거주 의무가 여전히 있는 경우 거래 증가는 제한적일 것"이라며 "규제가 풀리면 급매 위주로 거래가 증가하면서 마이너스 프리미엄이 증가할 수 있고, 마이너스 폭이 더 심화될 수 있다"고 말했다. 일례로 청량리역 롯데캐슬  SKY-L65의 경우 시세 대비 3억원 가량 낮게 거래돼 마이너스 프리미엄도 주목되고 있는 상황이다. 서울 한화 포레나 미아 인근 A공인중개사는 "이 단지는 처음에 완판됐다가 주담대 금리가 높아지고 대출 한도도 제한돼 계약을 취소한 사람이 30~40%"라며 "아직 대출 이자가 내리지 않아 분양권 전매제한 기간 단축을 계기로 (분양권을) 매물이 더 늘어날 수 있다"라고 말했다.  jiany@fnnews.com 연지안 성석우 기자

오는 7일부터 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 10년에서 최대 3년으로 줄어든다. 규제지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산에서 아파트 분양시 3년 이후 매매가 가능해지는 셈이다. 비수도권 전매제한 기간은 최대 4년에서 1년으로 축소된다. 국토교통부는 4일 열린 국무회의에서 이런 내용이 포함된 '주택법 시행령 일부 개정안'이 의결됐다고 밝혔다. 개정안에 따르면 최대 전매제한 기간인 10년인 수도권의 경우 공공택지(투기과열지구, 분양가상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 과밀억제권역인 서울 강동구에 있는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)의 경우 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 입주 예정일인 2025년 1월 전 분양권을 팔 수 있다. 또 최대 4년인 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화된다. 그 외 지역은 폐지된다. 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트도 소급적용하기로 했다. 다만, 전매제한 완화와 '패키지' 격인 실거주 의무 폐지는 아직 이뤄지지 않았다. 국토부는 수도권 분양가 상한제 주택에 부과한 2~5년의 실거주 의무를 아예 폐지하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 하지만 이를 위해선 국회에서 주택법 개정안이 통과돼야 한다. 개정안은 현재 소관 상임위원회인 국토교통위원회에 계류 중이다. 국토부는 이른 시일내 개정안이 통과될 수 있도록 국회와 적극 협의하기로 했다. 도시형생활주택의 건축 규제도 완화된다. 도시형생활주택의 경우 선호도가 높은 투룸(방 2개) 이상 공급을 기존 3분의1 이하에서 2분의1이하로 절반까지 상향해 1~2인 가구 주거수요에 대응할 수 있도록 했다. 다만, 교통혼잡과 주차난 예방을 위해 투룸 이상 세대의 주차장 기준은 기존 가구당 0.6대에서 0.7대의 공동주택 수준으로 강화했다. 아울러 토지임대부 분양주택의 임대료 산정방식을 기존 조성원가 기준에서 조성원가 또는 감정가에 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용했다. 산정한 금액에서 주변시세 등을 고려해 지방자치단체장이 탄력적으로 정할 수 있다. 국토부 관계자는 "이번 제도 개선으로 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 것으로 기대한다"며 "앞으로도 국민 주거 안정을 위해 주택 건설·공급 관련 규제를 적극적으로 개선해 나갈 계획"이라고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 4월 한 달간 전국적으로 2만7800여 가구에 달하는 신규 물량이 쏟아진다. 정부의 규제 완화 기조와 맞물려 4월부터 분양권 전매 제한 완화까지 시행되면서 청약 시장에 불고 있는 온기가 이어질지 귀추가 주목된다. 4월 3만6733가구 공급...수도권 과반수 31일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 4월 전국 38곳에서 3만6733가구(임대 포함, 오피스텔 제외, 1순위 청약 접수일 기준)가 공급된다. 이 중 일반분양 물량(미정 제외)은 전국 2만7831가구다. 수도권 1만7538가구(63%), 지방 1만293가구(37%)로 수도권 물량이 과반수를 넘는다. 이번 공급 물량은 전년 대비 1만6064가구(136.5%) 늘어난 규모다. 1년전 청약홈에서 접수받은 일반분양 물량(특별공급 제외)은 전국 1만1768가구다. 수도권 6151가구, 지방 5616가구다.  서울에서는 강북·동대문·은평구 등 3개 자치구에서 2644가구(일반 분양)가 분양에 나선다. 단지 규모별로 이문 아이파크 자이(1483가구), 휘경자이 디센시아(700가구), 신사1구역 두산위브(235가구), 미아 부지 개발(226가구) 순이다. GS건설이 동대문구 휘경동에 공급하는 '휘경자이 디센시아'는 지하 3층~지상 35층, 14개동, 총 1806가구 규모다. 이 중 전용 39~84㎡ 700가구가 일반 공급 물량이다. 서울지하철 1호선 회기역과 외대앞역이 위치한 더블역세권이다. 수도권 전매제한 최대 10년→3년 단축 경기 광명시에서는 GS건설·포스코이앤씨·한화건설이 광명뉴타운 1구역 재개발로 '광명 자이더샵포레나'를 선보인다. 단지는 지하 3층~지상 38층, 28개 동, 총 3585가구 규모다. 이 중 전용 39~127㎡ 776가구가 일반 분양한다. 서울지하철 1호선 개봉역이 가깝다. 청약 흥행 여부에도 관심이 집중된다. '1·3대책'의 주요 내용 중 하나인 분양권 전매제한 완화가 본격 시행을 앞두고 있어서다. 4월 초부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간이 최대 3년으로 대폭 줄어든다. 전매제한이 수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지된다. 이미 분양을 마친 아파트도 소급 적용된다. 다만, 실거주 의무 폐지는 아직 국회에서 계류 중이다. 업계 관계자는 "지난해 말부터 취득세 중과세율 손질, 무순위 청약 관련 제약 등 다양한 규제 완화를 순차적으로 이어가면서 시장에도 온기가 돌고 있다"며 "다만, 금리 인상 기조가 이어지고 있는 점은 부담이 될 것"이라고 말했다.  ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 이달 말부터 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 10년에서 최대 3년으로 줄어든다. 규제지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산에서 아파트 분양시 3년 이후 매매가 가능해지는 셈이다. 비수도권 전매제한 기간은 최대 4년에서 1년으로 축소된다. 26일 국토교통부에 따르면 지난 24일 열린 차관회의에서 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 통과됐다. 국토부는 오는 28일 국무회의를 거쳐 이달 안으로 개정안을 공포·시행하는 것이 목표다. 앞서 국토부는 지난 1·3대책에서 전매제한 완화안을 밝힌 바 있다. 최대 전매제한 기간인 10년인 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 과밀억제권역인 서울 강동구에 있는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)의 경우 전매제한 기간이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 입주 예정일인 2025년 1월 전 분양권을 팔 수 있다. 또 최대 4년인 비수도권 공공택지(분양가 상한제 적용)는 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 폐지된다. 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트도 소급적용하기로 했다. 다만, 전매제한 완화와 '패키지' 격인 실거주 의무 폐지는 아직 이뤄지지 않았다. 국토부는 수도권 분양가 상한제 주택에 부과한 2~5년의 실거주 의무를 아예 폐지하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 하지만 이를 위해선 국회에서 주택법 개정안이 통과돼야 한다. 개정안은 현재 소관 상임위원회인 국토교통위원회에 계류 중이다. 전매제한 규제 완화를 앞두고 분양권 거래는 증가하는 추세다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난 1월 전국 아파트 분양권 전매 건수는 3400건으로 전월 대비 16.4% 증가했다. 전년 동기 대비 41.4% 늘었다.  ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 잇따른 기준금리 인상 여파로 부동산 거래가 얼어붙으면서 연간 1만건을 넘나들던 아파트 분양권 거래가 처음으로 두 자릿수로 떨어졌다. 지난해 하반기부터 치솟는 대출 금리 부담에 강력한 전매 제한 규제가 동시에 작용하면서 서울 아파트 입주·분양권 거래까지 동결시킨 것이란 분석이다. 다만 입지나 학군 등 실거주 수요가 꾸준할 것으로 보이는 강남을 비롯 서울 일부 지역의 경우 그나마 분양권과 입주권 거래가 소규모로나마 유지되는 양상이다. 작년 68건 불과...2007년 이후 최소 25일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래는 68건을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성된 지난 2007년 이후 최저치다. 서울 아파트 입주·분양권 거래는 2016년 9948건으로 1만 건에 육박하며 역대 최다를 기록했고, 2017년 8652건, 2018년 2532건, 2019년 2114건 등 2007년 이후 줄곧 네 자릿수를 유지했다. 하지만 2020년 894건으로 거래가 줄어든 뒤 2021년에는 264건으로 감소했고, 지난해에는 68건만 거래됐다. 지난해 서울에서 입주·분양권이 거래된 단지를 살펴보면, 3월 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용 84㎡(18층) 입주권이 38억7407만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 전용면적 97㎡(15층) 입주권은 작년 3월 33억1184만원에 거래돼 그뒤를 이었다. 이 밖에 마포구 아현동 '공덕자이', '마포더클래시', 은평구 증산동 'DMC센트럴자이', 서대문구 홍제동 '홍제역 해링턴플레이스', 강남구 개포동 '개포프레지던스자이' 등의 입주권과 분양권이 거래됐다. 경기·인천도 분양권 거래량 반토막 경기와 인천도 분양권 거래량이 반 토막 났다. 경기는 2014년 1만259건 이후 2020년까지 7년 연속 거래량이 1만 건을 웃돌았으나 2021년 6846건으로 줄었고 작년에는 3316건으로 감소했다. 인천도 2021년 3970건에서 지난해 1667건으로 절반 이상 줄었다. 김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "지속적인 금리 인상 여파로 기존 주택 매매시장이 냉각기를 겪으면서 분양권 시장에도 영향을 미친 것으로 보인다"면서 "그간 강력하게 작용했던 분양권 전매 규제 영향도 컸다"고 설명했다. 다만 올해 초부터는 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전역에 전매제한 규제가 완화되고 대출 역시 금리가 낮아지는 상품들이 속속 등장하면서 분양권 거래가 조금이나마 활성화될 것으로 보고 있다.  김 연구원은 "1.3 부동산 대책으로 분양권 전매 제한 규제가 완화되면서 기존 분양 단지가 소급 적용 혜택을 받아 분양권 시장이 일시적으로 활성화될 수도 있다"면서도 "분양권 매매도 대출이 필요한 만큼 금리 문제가 해결되지 않으면 거래량이 극적으로 늘지는 않을 것"이라고 전망했다.  pja@fnnews.com 박지애 기자

21일 발표된 지방 광역시·도 조정대상지역 전면해제와 일부 투기과열지구 해제는 현재 부동산 시장 규제 '빅3'인 대출, 세금, 청약 모두 완화되는 게 핵심이다. 우선 투기과열지구에서 주택담보인정비율(LTV)은 집값이 9억원 이하일 경우 40%, 9억원을 초과할 경우 20%로 제한되고 15억원을 초과하는 아파트에는 대출이 나오지 않았다. 또 총부채원리금상환비율(DSR)이 시가 9억원을 초과하는 담보대출에 차주 단위로 적용됐다. 조정대상지역에서는 9억원 이하 LTV 50%, 9억원 초과분은 30%, 총부채상환비율(DTI) 50%로 제한됐다. 비규제지역이 되면 LTV 70%, DTI는 60%로 상향 조정돼 대출한도가 늘어난다. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 부담도 줄어든다. 1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 하지만 비규제 지역에서는 실거주 조건 없이 보유만으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 일시적 2주택자는 기존 주택 1년 이내 처분조건도 3년으로 늘어난다. 아울러 조정대상지역에서 2주택자는 기본세율에 20% 중과, 3주택자는 30% 중과되는데 비규제지역이 되면 중과세율이 적용되지 않고 양도차액에 따른 6~45% 기본세율만 적용된다. 다주택자 장기보유 특별공제도 비규제지역에서는 받을 수 있으며 양도차액을 30%까지 공제받을 수도 있다. 조정대상지역에서 2주택자 이상인 경우 종부세율은 1.2~6%까지 적용되지만 규제가 해제되면 과세표준에 따라 0.6~3.0%로 적용된다. 취득세도 규제지역에서는 2주택 취득 시 두번째 주택 취득세는 8%가 적용되지만 비규제지역이 되면 2주택 취득 시에도 1주택처럼 1~3%의 일반세율이 적용돼 부담이 줄어든다. 청약 및 전매 등 규제도 완화된다. 조정대상지역에서는 청약통장 가입기간이 2년 이상 납부해야 1순위 자격이 주어지는데 비규제지역에서는 가입 후 6개월만 지나면 된다. 또 주택 소유 여부와 관계없이 세대주와 세대원 모두 청약이 가능해진다. 투기과열지구에서는 분양가상한제가 적용된 주택의 경우 최소 5년, 최대 10년까지 분양권 전매가 불가능하고 조정대상지역은 3년간 불가능하다. 비규제지역에서는 전매제한 기간이 분양권 계약 직후 또는 6개월 이내에도 가능하다. 중도금 대출요건도 완화된다. true@fnnews.com 김아름 기자