[파이낸셜뉴스]LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 부동산 대출 규제가 가계부채를 잡는 데는 도움이 됐지만, '집값 불평등'을 완화하지는 못했다는 연구 결과가 나왔다. 조정대상지역에 대출 규제를 강화했음에도 주택자산은 오히려 9.3% 증가한 것으로 나타났다. 한국은행은 "LTV, DTI 규제가 부채는 축소할 수 있었지만 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다"고 분석했다. 그럼에도 한은은 가계부채 관리와 같은 거시건전성 측면에서 LTV, DTI 규제를 시행하는 게 바람직하다고 제언했다. 10일 한국은행이 '거시건전성 정책이 우리나라 가구의 부채 및 자산 불평등에 미친 영향'(금융안정연구팀 김민수 차장, 최원용 조사역)에 따르면 지난 2017년부터 시행된 부동산 조정대상지역에 대한 LTV, DTI 규제 강화가 가계부채를 잡는 데는 효과가 있었지만, 이 지역의 주택자산은 오히려 증가한 것으로 나타났다. 부채의 불평등을 완화하는 데 기여했지만 '주택자산 불평등'을 막기에는 역부족이었다는 해석이다. 부동산 경기가 침체됐던 2014년 모든 권역에 LTV 70% 이하, DTI는 60% 이하로 규제가 완화됐다가, 시장이 과열됐던 2017년부터 △투기지역·투기과열지구 LTV와 DTI가 각각 40% 이하로 △조정대상지역은 LTV 60% 이하, DTI는 50% 이하로 강화됐다. 지난해 부동산 시장 침체 등으로 다시 규제가 완화됐다. BOK 연구에서는 규제가 강화된 2017년 전후를 나눠서 '패널 이중차분법'을 통해 규제 강화 효과를 분석했다. 우선 자산이 높은 가구는 LTV, DTI 규제 강화에 따라 부채 규모를 최대 13.6% 낮췄다. 김민수 차장은 "조정대상지역에 적용된 더 강한 규제는 자산 상위 가구의 부채 규모를 10.9~13.6% 낮추는 효과를 보였다"며 "2017년부터 시행된 강화된 규제가 자산 상위 가구를 중심으로 부채 중가를 억제해서 부채의 불평등을 완화하는 방향으로 작용했다"고 분석했다. 다만 자산이 적은 가구에는 유의미한 상관관계가 나타나지 않았다. 규제 강화로 대출은 둔화됐지만 조정대상지역의 주택자산은 오히려 9.3% 늘었다. 부동산 가격상승에 대한 기대심리 등으로 이 지역의 부동산 가격이 억제되지 못했다는 해석이다. 김민수 차장은 "주택가격 상승률이 물가상승률 2배 이상이거나, 주택 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역임을 고려하면 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다"고 설명했다. 특히 조정대상지역의 고가 주택은 값이 더 올랐다. 증가율이 같아도 집값이 상승한 절대값은 고가 주택이 더 클 수 있다. 김 차장은 "자산 증가율이 같더라도 절대값 자체는 자산 상위가구에서 더 크게 나타날 수 있다"라며 "다만 같은 증가율이면 지니계수, 5분위분배율 등 불평등도는 변하지 않는다"고 설명했다. 종합해볼 때 연구진은 규제 강화의 부작용보다는 '거시건전성'이라는 본 취지에 맞춰서 정책을 시행하는 게 바람직하다고 제언했다. 김 차장은 "거시건전성 정책 강화가 자산을 적게 보유한 가구의 대출 접근성을 제약해 부채·자산 불평등이 심화되는 현상은 2017년 LTV, DTI 규제 강화 사례에서는 실증적으로 나타나지 않았다"며 "거시건전성 제고라는 원래 취지에 맞게 시행하는 것이 바람직하다"고 강조했다.  아울러 저소득 가구의 제도권 대출이 막하지 않도록 세심한 지원대책이 필요하다고 덧붙였다. 한편 규제 강화가 무주택자와 1주택 이상 소유자간 불평등을 심화시켰는지에 대해 김 차장은 "추가 연구가 필요하다"고 했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]불확실한 물가 움직임에 금리인상 차를 멈춰 세운 한국은행이 4월 금융통화위원회에서 기준금리 인상 가능성을 열어뒀다. 부동산 시장과 가계대출 관련해서도 금융안정의 관점에서 들여다보고 있다고 밝혔다. 미국의 이번 달 금리인상으로 한·미간 금리차가 1.50%p로 벌어지는 것과 관련해서는 "환율과 기계적 연관성이 없다"며 원론적 입장을 밝혔다. 이 총재는 7일 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 지난달 기준금리를 3.50%로 동결한 이유부터 다음 달 금통위 통화정책의 주요 변수까지 조목조목 설명했다. 이 총재는 "2월 소비자물가상승률이 4.8%였다. 3월 이후로는 4.5% 이하로 가지 않을까 기대하고 연말에는 3% 초반으로 갈 것"이라고 전망했다. 이어 "미국의 통화정책, 우크라이나 전쟁, 중국의 경기회복, 부동산 시장 상황 등 여러 불확실성이 어떻게 전개되는지 보고 금리를 올릴지 혹은 그대로 있을지 결정하자는 게 대다수 금통위원들의 의견"이라고 설명했다. 다만 시장에서 금리인하 기대감이 일고 있지만 당분간 금리인하 논의는 없다고 못 박았다.  이 총재는 최근 주택가격 하락세에 대해 "지난 2년간 40% 오른 집값이 조정되는 국면"이라며 최근 가격 하락폭이 줄어 금융안정에 큰 문제가 없을 것이라고 봤다. 그러면서 "부동산 대마불사, 부동산 투자는 꼭 성공한다는 생각이 잡혀있는데, 고령화 등을 고려할 이 과거 트렌드(추세)가 미래에도 계속될지는 다시 한번 생각해 봐야 한다"고 강조했다. 이 총재는 가계부채와 관련 "현재 대출 연체율이 낮은 건 코로나19를 지나면서 대출을 자동으로 만기 연장해 준 영향도 있고, 금리가 많이 올라가서 연체율이 올라갈 가능성이 있다"라며 "중장기적으로는 가계부채 비율을 낮출 수 있도록 하는 정책방향이 매우 중요하고 이런 노력을 계속 진행해야 한다"고 말했다. 오는 4월 11일 예정된 금융통화위원회 결정에는 미국을 포함한 주요국의 통화정책이 큰 변수가 될 것이란 전망을 내놨다. 이 총재는 "지난 2월 금융통화위원회 통화정책방향 회의 당시 금통위원 여섯명 중 다섯명이 향후 3개월내 금리를 3.75%까지 올릴 가능성을 열어 놓고 논의하자고 했다"며 "앞으로 나오는 주요국의 금리결정과 데이터를 보고 결정하자는 게 금통위원들의 중론"이라고 밝혔다. 오는 22일 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 금리 결정, 캐나다와 일본 중앙은행의 통화정책 등 주요국의 정책금리를 전반적으로 결정해 다음달 기준금리를 결정할 것이라는 얘기다. FOMC의 금리인상으로 한·미간 금리차가 커지고 외환시장이 요동칠 것이란 우려가 나오고 있지만 이 총재는 "불안해하지 않아도 된다"라고 잘라 말했다. 현재 한국 기준금리는 3.50%, 미국 정책금리는 4.50~4.75%로 상단 기준 1.25%p 차이가 난다. 미국이 이번 달 베이비스텝(한번에 0.25%p 인상)을 밟을 것으로 예상돼 한·미간 금리차는 2000년 이후 22년여 만에 1.50%p로 벌어질 전망이다. 이 총재는 "지난해 10월 환율이 1440원대까지 올랐을 때 금리차가 0.75%p였던 반면 1월초 환율이 1220원으로 내려왔을 때 한·미 금리차는 1.25%p였다"며 "금리 격차 자체가 환율 움직임을 결정한다기보다는 달러 강세가 얼마나 지속될 것인지, 이런 것들이 더 많은 영향을 미친다"고 말했다. 한·미 금리차는 환율에 영향을 미치는 여러 요인들 중 하나일 뿐이라고도 했다. 다만 이 총재는 금리차가 더 커질 경우 생길 부작용에는 대비하겠다고 덧붙였다. 향후 경제전망에 대해서는 상반기까지는 어렵고 하반기에 반등할 것이란 전망을 유지했다.  이 총재는 단기적으로는 반도체 가격 하락과 유가 변동이 경제성장에 영향을 미칠 수 있다고 진단했다. 그는 "상반기 성장률이 1.6%, 하반기에 2% 정도"라며 "3·4분기부터는 조금씩 반등하지 않을까 예상하지만 국제적인 상황 등 여러 변수가 있다"고 했다. dearname@fnnews.com 김나경 김예지 기자

[파이낸셜뉴스] 이창용 한국은행 총재가 주택가격 하락에 대해 "지난 2년간 40% 오른 집값이 조정되는 국면"이라며 최근 가격 하락폭이 줄어 금융안정에 큰 문제가 없을 것이라고 7일 전망했다. 이 총재는 이날 서울 양천구 방송회관에서 열린 한국방송기자클럽 초청 토론회에서 부동산 경기 연착륙과 관련 "집값이 급격하게 떨어졌을 경우 금융안정에 저해가 될 수 있다"라며 "집값이 너무 빨리 하락해서 금융안정에 영향을 주는지 관찰하고 있는데 다행히 작년에 급속하게 떨어지던 집값이 지난해 12월부터 떨어지는 속도가 완화돼서 금융안정 연착륙 가능성이 있다"고 밝혔다.  이 총재는 "지난 2년간 집값이 40% 올랐는데 지난해 19~20% 떨어졌다. 올해도 고금리 영향도 있고 앞서 집값이 과도했기 때문에 조정되는 국면에 있다"고 진단했다. 그는 부동산 정책에 대해 "지난 여러 정부를 봤지만 집값 자체를 정책 목표로 삼아서는 여러 부작용이 생긴다"라며 "안정적인 주거 환경의 공급이 정책 목표가 돼야 한다"고 주장했다.  집값이 2017~2018년 수준으로 떨어지는 게 바람직한지 묻는 질문에는 "40% 떨어졌다는 것도 어느 지역을 지칭하는 지에 따라 편차도 크기 때문에 평균으로 얼마를 타깃하겠다는 생각은 없다"면서 "저희는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱), 전세와 관련 문제들을 보기 때문에 금융시장에 안정을 갖고 오는지 간접적으로 보고 있다"고 답했다. dearname@fnnews.com 김나경 김예지 기자

[파이낸셜뉴스] KB금융연구소가 매수 심리 위축으로 인한 주택가격 조정 국면이 당분간 지속될 것으로 예상했다. 다만 주택담보대출 부실 위험은 구조적으로 높지 않으며, 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 작다고 봤다. 2024년부터는 집값이 상승 반전할 것으로 기대했다. KB금융은 5일 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 '2023 KB 부동산 보고서'를 발간했다. 2018년부터 발간된 KB 부동산 보고서는 부동산 시장 전문가, 전국 500여개 중개업소 그리고 KB국민은행 프라이빗뱅커(PB)를 대상으로 설문조사를 진행해 현장의 목소리를 담아낸 것이 장점이다. 이번 보고서에는 주택시장 경착륙 우려에 따른 국내 주택시장의 연착륙 가능성을 담았다. 또 올해 주택시장 7대 이슈로 제시된 ①주택거래 절벽 해소 가능성, ②금리 안정화에 따른 매수심리 회복, ③다주택자의 세 부담 완화, ④미분양 증가 우려, ⑤재건축 규제 완화 영향, ⑥불안한 임대차 시장, ⑦주택시장 연착륙을 위한 정책 방향 등에 대한 의견을 녹였다. 2023년 전국 주택매매가격에 대해서는 부동산 전문가뿐만 아니라 부동산 중개업소, PB 모두 하락세를 전망했다. 2024년부터는 차츰 반등할 것으로 예상했다. 투자가 유망한 부동산으로는 '재건축'(부동산 전문가, PB)과 '준공 후 5년 이내 신축 아파트'(부동산 중개업소)를 꼽았다. 최근 부동산 시장에 대해선 최근 일부 가격이 급락한 아파트 단지의 영향으로 불안이 가중되고 있으나, 이들 아파트를 기준으로 주택가격 낙폭을 과도하게 해석할 필요는 없다고 연구진은 분석했다. KB금융에 따르면 2022년 전국 아파트 가격은 3.12% 하락했으며, 이 중 가격이 20% 이상 하락한 아파트 비중은 전체의 6.5%다. KB경영연구소 관계자는 "일부 주요 아파트의 가격 급락, 주택시장 내 하방 경직성, 안정적인 가계 대출 구조 등을 감안할 때 전체 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 전망된다"고 말했다. KB금융은 올해 보고서에서 주요 10개 국가와의 비교를 통해 한국 가계부채의 구조적 특징과 안정성을 점검한 내용도 다뤘다. KB경영연구소는 보고서를 통해 '선진국과 비교하여 한국은 가계부채 비율(GDP 및 소득 대비)이 높고 증가 속도도 빨라 가계부채 관리에 대한 우려가 커지고 있지만, 금융당국의 안정적인 가계부채 관리로 인해 가계대출 연체율 상승 폭은 제한적일 것이어서 가계대출 건전성은 크게 문제가 되지 않을 것'이라고 전망했다. 한편 KB금융은 KB국민은행이 1986년부터 발표하고 있는 주간·월간 주택가격동향조사를 바탕으로 다양한 부동산 보고서, 통계지표를 생산하고 있다. psy@fnnews.com 박소연 기자

정부가 다음달 규제지역을 추가로 해제한다. 현재 거론되는 지역은 주로 경기·인천 등 수도권 지역이다. 이들 지역에서 대거 해제될 것이라는 기대감도 커지고 있다. 시장에서는 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구를 제외한 서울 외곽지역과 지방에서 유일하게 규제지역으로 남아 있는 세종도 해제될 것이란 관측이 나오고 있다. ■다음달 규제지역 추가해제 30일 국토교통부와 업계에 따르면 국토부는 11월 중 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 추가로 해제한다. 이를 위해 국토부는 원희룡 장관이 다음달 초 사우디아라비아 출장에서 돌아오면 주거정책심의위원회(주정심)을 열 계획이다. 지난 9월 열린 주정심에서 규제지역을 해제한 지 한달여 만이다. 당시 투기과열지구 43곳 중 4곳, 조정대상지역 101곳 중 41곳을 해제한 바 있다. 이로써 현재 투기과열지구는 서울·경기 등 39곳, 조정대상지역은 서울·경기·인천·세종 등 60곳이 남아 있다. 투기지역은 서울 15곳이다. 세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역이 해제된 만큼 사실상 서울을 포함한 수도권만 규제지역으로 남아 있는 셈이다. 규제지역이 유지되고 있는 곳에는 해제 요청도 줄을 잇고 있다. 의정부시는 지난 주정심 이후 국토부에 공문을 보내 조정대상지역 지정 취소를 요청했다. 고양시의회는 고양시를 조정대상지역에서 해제할 것을 촉구하는 결의문을 채택했다. 투기과열지구로 지정된 구리시와 군포시에서도 각각 시의회 차원에서 규제해제 촉구 결의문을 채택했다. 김포, 인천 검단 등에서도 규제해제 지역에서 제외된 데 대해 반발이 큰 상황이다. ■서울 외곽·세종도 후보군 규제지역 지정·해제 여부는 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역) 초과 여부, 청약경쟁률, 분양권 전매 거래량 등이 잣대가 된다. 최근 부동산 시장 침체로 수도권 대부분이 해제 요건을 갖춘 것으로 평가되고 있다. 조정대상지역에서 풀리면 청약규제와 함께 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화된다. 또 양도소득세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 함께 줄어든다. 투기과열지구 내 청약당첨자의 기존주택 처분기한(1주택자)은 6개월 이내에서 2년으로 확대된다. 국토부 관계자는 "가격 하락폭 등을 감안해서 주정심에서 판단할 것"이라고 말했다. 다음달 예정된 주정심에서는 최근 집값 하락폭이 큰 지역 중 세종을 포함해 경기·인천 등 수도권 일대가 대거 해제될 것으로 전문가들은 예상했다. 의정부·의왕·화성·오산·광주·시흥·김포 등 집값 하락세가 뚜렷한 지역부터 규제에서 해제될 것으로 관측된다. 특히 강남3구를 제외한 서울 외곽을 중심으로 투기과열지구 해제 가능성도 제기되고 있다. 현재 서울은 전 지역이 투기과열지구와 조정대상지역이다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "서울은 투기지역이 우선 해제되거나 집값 하락폭이 큰 서울 외곽과 경기도 주요 지역이 투기과열지구에서 해제될 가능성이 있다"며 "지방에서 유일하게 규제지역으로 묶인 세종시도 해제될 수 있다"고 내다봤다. 우병탁 신한은행 WM센터 부동산팀장은 "기조가 변화된 모습을 감안하면 서울의 경우 조정대상지역은 유지되더라도 강남3구를 제외하면 투기과열지구는 추가로 해제될 수 있다"며 "대출규제에 이어 규제지역 해제까지 이어진다면 실수요자 중심으로 일부 효과가 예상된다. 다만, 현재의 금리를 감안하면 영향은 제한적일 수 있다"고 전망했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

올해 하반기 부동산시장의 약세가 두드러질 전망이다. 금리쇼크에 따른 이자폭탄 우려로 매수심리가 급격히 위축되고 있어 대다수 전문가들은 향후 집값의 숨고르기 국면을 내다봤다. 집값이 오를 만큼 올랐다는 시각과 경기 불확실성이 높아진 것도 이런 관측에 무게를 더하고 있다. 전문가들은 주택담보대출의 고정금리 전환 확대, 저소득층 월세 지원 등으로 시장충격을 최소화해 부동산시장의 연착륙을 유도해야 한다고 입을 모았다. 24일 국내 부동산 전문가들은 올해 하반기 부동산시장을 거래절벽 속에 '조정 국면'으로 전망했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제 강화와 가파른 금리인상 등으로 강남권을 포함한 집값 조정 국면이 예상된다"며 "내년 경기와 금리상황에 따라 집값 변동성은 더 확대될 수 있는 만큼 최악의 시나리오도 생각해야 한다"고 말했다. 한국은행의 사상 첫 빅스텝(0.5%p 금리인상)에 따라 시중은행의 대출금리가 급격히 오를 것으로 예상되면서 주택 수요층의 심리도 얼어붙고 있다. 이는 올해 거래절벽이 쉽게 해소되지 못할 것이란 우려로 이어지고 있다. 또한 금리인상에 따른 전세의 월세화, 지역별 양극화 등 부동산시장 부작용에 대한 우려의 목소리도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상으로 인해 전세대출 이자부담이 월세보다 높은 경우가 발생하는 등 전세의 월세화 현상도 가속화될 것"이라고 우려했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출규제가 강화된 상황에서 금리인상 기조는 부동산시장의 매매위축으로 이어진다"며 "결과적으로 지역별 양극화가 심화될 가능성이 크다"고 지적했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "현재의 이자율 수준에 시장이 적응할 수 있는 시간적 여유가 필요한 만큼 서초 등 핵심지역 변화에 따라 보합 또는 강보합이 이어질 수 있다"고 전망했다. 전문가들은 집값 안정화를 위해 정부 지원 및 우회적 규제완화 등을 주문했다. 김 소장은 "부동산시장 연착륙을 위해 정책지원으로 고금리 주택담보대출의 고정금리 전환과 저소득층 월세 지원 등이 필요해 보인다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역을 해제하고 2년 실거주 요건, 다주택자 취득세 중과 등을 완화하는 방안이 현실적"이라고 조언했다. 함 랩장은 "금리인상기에는 부동산시장의 연착륙 방안과 부채의 건전성 유지를 위한 디레버리지(부채 축소) 정책이 요구된다"고 제언했다. 다만 부동산시장의 전반적 분위기가 급변할 가능성도 열어뒀다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "250만가구 주택공급계획 발표 후 부동산시장 변동 가능성도 주시해봐야 한다"고 말했다. 박 위원은 "하락장이 우세하지만 경기둔화로 인해 금리인상 기조가 바뀔 경우 시장은 급변할 수도 있다"면서 "내년에는 서울을 제외하고 모두 규제지역에서 해제될 가능성도 조심스럽게 예측해 본다"고 전했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 성초롱 김희수 기자

전국 집값 상승을 주도했던 강남·서초·송파·강동 등 이른바 '서울 강남4구(동남권)' 집값이 1년8개월 만에 하락 전환되는 등 부동산 시장이 급속도로 냉각되고 있다. 그동안 집값 급등에 대한 피로감과 추가 금리인상 우려 등으로 거래량이 급감하면서 매수자들의 관망세가 지속되자 콧대 높던 강남에서도 하락 매물이 속출하고 있다. 강남권까지 하락 전환하자 시장 전문가들도 '대세 하락장 진입'과 '일시적 조정'이라는 의견이 엇갈리고 있다. 대출규제와 금리인상 등 금융정책의 불확실성이 해소되는 대선까지 이 같은 혼란이 계속될 전망이다. ■거래절벽에 하락매물 속속 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 84.82㎡는 지난해 11월 24억8000만원에 거래됐지만, 이달 들어 1억8000만원 내린 23억원에 거래됐다. 인근 신천동 파크리오 전용 84.9㎡는 지난해 10월 23억9000만원에서 지난달 21억6400만원으로 2억원 이상 낮춘 가격에 거래가 이뤄졌다. 현재 호가는 21억5000만원이다. 지난주 보합을 유지했던 송파구의 아파트 값은 이번주 0.02% 하락하며 강남3구에서 처음으로 하락 전환됐다. 송파구 아파트 값이 하락한 것은 2020년 6월 1일(-0.03%) 이후 1년8개월 만이다. 강남구 대치동 은마아파트 76.79㎡는 지난해 11월 26억3500만원에서 지난달 24억9000만원으로 하락 거래가 나왔다. 현재 호가는 2억원 정도 더 떨어진 22억8000만원이다. 강동구 천호동 래미안강동팰리스 59.98㎡는 지난해 12월 14억9500만원에 거래됐지만, 지난달 14억2000만원으로 실거래됐다. 서초구 잠원동 반포센트럴자이 84.95㎡는 지난해 9월 34억원에 거래됐는데, 현재까지 가격 변화는 거의 없는 상태다. 강남구와 서초구는 지난주에 이어 아파트 값이 2주 연속 보합을 기록했고, 강동구는 지난주에 이어 0.02% 내렸다. ■"대세하락 진입" vs. "일시 조정" 부동산 시장의 거래절벽은 심각한 수준이다. 강남권 중개업소 관계자들은 "사실상 거래가 없다"고 입을 모았다. 송파구 A공인중개사는 "거래가 거의 없다고 보면 된다"며 "가끔 호가 낮은 물건도 나오긴 하는데, 미끼매물인 것 같기도 하다"고 말했다. 인근 B공인중개사도 "살 사람이 없으니 매도 물건도 없다"며 "시세 상황은 약보합세가 맞는 것 같다"고 주장했다. 강동구 C공인중개사는 "대출도 안되고 정책 불확실성이 크다 보니 거래가 없다"며 "단지별로 1000만~2000만원 정도 내린 것 같은데, 대선 이후 상황을 봐야 할 것 같다"고 말했다. 대출규제 등의 영향을 크게 받지 않는 강남권 집값마저 하락 전환되자 '대세하락장 진입' 여론이 높아지고 있다. 반면 정상적 가격조정이 아닌 정부 규제와 정책 불확실성이 복합적으로 작용한 '일시적 조정'이라는 반론도 만만치 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "하락장에서는 중심권보다 중심 주변부터 먼저 반응하는데 강북이 강남보다 먼저 내렸고, 강남 인근인 송파와 강동이 민감하게 반응하는 것이 같은 맥락"이라며 "특히 중심권 주변 지역에는 강남·서초와 달리 중저가 매물이 있는데, 그동안 30대 영끌·빚투로 단기간 급등한 후유증도 하락세 전환에 영향을 준 것으로 보인다"고 말했다. 반면 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "최근 대출규제 등 인위적으로 매매를 억제해 가격 변동폭이 없거나 줄어든 것처럼 보이고 있다"며 "하지만 토지거래허가제가 풀린 지역들은 가격이 급등한 사례가 있는 만큼 억제요인이 해소되면 순간 눌렸던 것만큼 상승할 가능성이 크다"고 말했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 성초롱 김희수 기자

한국개발연구원(KDI)이 연 포럼에서 최근 주택 가격 상승의 주요 원인이 공급 물량 부족에 따른 것이라는 주장이 나왔다. 고평가된 집값은 2~3년 뒤 주택공급이 본격적으로 이뤄지는 시점에야 조정될 가능성이 있다는 지적이다. 12일 한국개발연구원(KDI)에 따르면 지난 9일 KDI가 화상으로 개최한 '부동산 포럼'에서는 이 같은 내용의 논의가 이뤄졌다. 이날 포럼에 발표자로 나선 윤지해 부동산R114 수석연구원은 '주택시장 진단과 향후 전망'을 주제로 "최근 주택 가격 상승 주택 공급 물량의 부족이 주요 원인 가운데 하나"라며 "기존 주택 공급 물량 감소는 1주택자의 매도 어려움, 2주택자의 취득세 중과 이슈, 다주택자의 증여 전환 등에 기인한다"고 진단했다. 그러면서 "신규 공급 물량은 3기 신도시 사전 청약 및 정부의 신규 택지 지정 등으로 2~3년 후 본격적으로 확대될 전망"이라며 "이후에야 고평가된 주택 가격이 조정될 것"이라고 분석했다. 이창무 한양대 교수는 '서울 도심 내 주택 공급 방안'을 소개하면서 기존 뉴타운 출구 전략으로 인해 발생한 아파트 공급 위축 효과를 진단하고 이에 대한 사회적 비용을 추정했다. 이 교수는 "정비사업 물량감소의 사회적 기회비용으로 연간 5000억원을 추정하면서 해제된 재개발구역의 정비사업 진행가능성을 다시 진단할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "공공주도의 정비사업도 필요하지만 기본적으로는 민간주도의 정비사업이 원활히 진행될 수 있도록 관련 제도의 운용이 필요하다"고 강조했다. 한편 이번 포럼은 실질적인 주택 공급 확대 방안을 찾고 정책 대응 방안과 시사점을 논의하기 위해 마련됐다. 회의는 KDI, 국토연구원, 한국조세재정연구원 연구진의 지정토론으로 진행됐다. onsunn@fnnews.com 오은선 기자

[파이낸셜뉴스] 6·17대책을 통해 조정대상지역으로 지정된 평택 집값이 오히려 급등한 것으로 확인됐다. 부동산 규제가 오히려 아파트값 급등의 기폭제가 된 셈이다. 업계에서는 지제역 인근 아파트를 중심으로 시세가 오르고, 호재가 풍부해 가치가 더 오를 수 있다고 전망했다. 4일 부동산114에 따르면 조정대상지역으로 지정된 뒤 평택시 평균 아파트값은 11월까지 6.34%%(3.3㎡당 710만→755만원)가 올랐다. 올해 1월부터 6·17대책발표 이전까지 상승률은 고작 1.57%(3.3㎡당 699만→710만원)에 그쳤다. 조정대상지역 지정 전 후 아파트 값 상승률이 6배 뛴 것이다. 가격 급등은 새 아파트 공급이 활발했던 동평택권역 위주로 나타났다. 조정대상지역으로 지정된 후 △동삭동 22.64%(3.3㎡당 870만→1,067만원) △세교동 16.75%(3.3㎡당 627만→732만원)씩 올랐다. 이들 지역도 조정대상지역 지정 전(1~6월)에는 △동삭동 6.77%(3.3㎡당 813만→868만원) △세교동 1.46%(3.3㎡당 617만→626만원) 오르는데 그쳤던 곳이다. 업계에선 조정대상지역 지정이 오히려 평택 지역의 상승 가치를 보여준 효과가 되었다고 분석했다. 정부는 가격 안정화를 위해서 규제를 했지만, 수요자 입장에서는 집값이 오를 가치가 있다고 판단해 매수심리가 높아졌다는 이유에서다. 평택시 D공인중개업소 관계자는 "평택은 인근 수원이나 동탄처럼 아파트가격이 높게 오른 지역도 아니었고 심지어 얼마 전까지 미분양관리지역으로 묶였던 곳인데 갑자기 조정대상지역으로 지정하더니 고분양가 관리지역이 돼버렸다"며 "정부가 규제지역으로 지정해 준 덕에 평택 집값이 더 오를 것으로 판단한 외지투자자들의 유입이 늘었고 내부수요자들도 더 활발히 매수를 하고 있다"고 전했다. 전문가들은 평택시가 아직 상승 여력이 충분하다고 전망했다. 삼성전자 평택캠퍼스 등 배후수요가 풍부하고, SRT평택지제역을 이용하면 서울 수서역까지 20분이면 도착이 가능해서다. 2024년 수원발 KTX가 평택 지제역으로도 연결돼 큰 호재로 작용할 전망이다. 또 지제역 인근으로 14개 도시개발지구가 개발이 완료됐거나 개발중이다. 이곳은 현대건설과 GS건설 등 대형 브랜드 타운 도시로 조성될 전망이다. 업계 전문가는 "SRT평택지제역 개통과 삼성전자 평택캠퍼스 가동으로 이 모든걸 누리는 평택지제역 인근 택지지구 쪽으로 수요자들이 쏠리면서 평택장에서 매수심리가 살아나고 있다"며 "때문에 규제지역으로 지정됐음에도 중장기적 관점으로 매수를 하는 수요자들이 늘고 대규모 산업단지 조성 사업도 진행되고있어 인구 유입도 가팔라지면서 부동산 시장이 살아나고 있는 것으로 보인다"고 전했다.   hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

2.20대책 후 아파트 값 여전히 상승...거래도 꾸준히 이뤄져 교통호재 및 높은 노후아파트 비율 등 집값 상승 여력 많아 “수원 전역이 조정대상지역으로 묶였지만 아파트 시세에 크게 영향을 미치지는 않은 것 같다. 실제로 망포동 힐스테이트 영통은 현재 전용 84㎡기준으로 9억원으로 매매시세가 형성돼 있다. 220대책 발표 전에 8억 4000만~8억 6000만원에 거래되었는데...오히려 조정대상지역으로 지정되면서 더 오를 것이라는 기대감이 작용했는지 매수 희망자가 늘고 있다”(수원 영통구 망포동 L공인중개사) ‘수용성’중 수원지역 전역이 조정대상지역으로 묶였지만 부동산 시장은 여전히 고공행진 중이다. 규제로 주춤할 것이라는 예상과 달리 가격이 오르고 거래도 꾸준히 이뤄지고 있는 상황이다. 정부의 부동산 규제가 적용됐지만 수원 부동산 시장은 마이웨이를 하고 있다. 2.20대책 후 집값 오르고 거래 꾸준...수원 팔달구 학습효과 영향 부동산114자료에 따르면, 3월 1주차 수원시 아파트 매매가격은 조정대상지역 지정 후 0.55% 올랐다. 국토교통부가 조사한 실거래가를 보면 수원 영통구 망포동 ‘힐스테이트 영통’ 전용 84㎡는 2월 29일 8억6,000만원(25층)에 거래됐다. 규제 전인 2월 5일에 거래된 8억4,000만원(28층)보다 2,000만원 올랐다. 수원 권선구 권선동 ‘아이파크시티5단지’ 전용 59㎡도 2월 7일 3억8,000만원(7층)에 거래됐으나 규제 발표 후인 2월 29일에 4억 800만원에 거래됐다. 거래도 꾸준하다. 2월 20일부터 29일까지 거래된 수원시 아파트 매매 거래량은 국토교통부 자료 기준으로 257건이다. 장안구 110건, 영통구 98건, 팔달구 40건, 권선구 9건이 거래됐다. 규제 이후에도 수요자들이 아파트 매수를 하고 있는 상황이다. 업계에서는 부동산 시장 학습효과로 인해 오히려 규제가 수원시 집값을 더욱 상승시키는 요소가 될 것이라 보고 있다. 서울을 비롯한 수도권 일부 지역을 규제지역으로 정했을 때, 청개구리처럼 집값이 하락하기 보다는 오히려 상승했기 때문이다. 2018년 12월28일 국토교통부는 경기 수원 팔달구와 용인 수지구, 기흥구 등 3개 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 철도교통 호재 등 집값 상승 요소가 존재한다는 판단으로 추가로 지정된 3곳은 규제 적용 이후 더욱 상승한 모습을 보였다. 부동산114자료에 따르면 수원시 팔달구는 조정대상지역 전 후(2018년 12월→2019년 1월) 한 달 동안 0.38% 올랐다. 당시 비조정대상지역인 수원시 영통구는 동결, 권선구와 장안구는 각각 0.31%, 0.1%로 오히려 팔달구보다 낮은 상승률을 보였다. 이후 팔달구는 조정대상지역 지정 후 1년 동안(2019년 1월→2020년 2월) 13.62% 올랐다. 용인시도 마찬가지다. 용인시 수지구는 1년 동안 10.37%, 기흥구는 3.23% 오르며 지속적인 상승세를 이어나갔다. 업계 전문가는 “정부가 규제지역으로 지정한 곳은 호재 등 집값이 상승할 수 밖에 없는 요인들을 갖추고 있기 때문에 규제지역임에도 지역 실수요자를 비롯해 외부 투자수요자들이 여전히 매수하려는 움직임을 보이고 있다”며 “수원시 경우 이번에 전지역이 규제지역으로 묶였지만 먼저 조정대상지역으로 묶였던 수원시 팔달구가 여전히 상승세를 보였기 때문에 영통구 등의 지역도 주춤세를 보이진 않을 것 같다”전했다. 살아있는 교통호재, 높은 노후아파트 비율...수원 집값 상승 요소 실제로 수원시는 부동산 시장의 분위기를 끌어올릴 호재가 남아있는 곳이다. 가장 눈에 띄는 호재는 ‘GTX-C 노선’으로 경기 양주시에서 수원시까지 연결되는 노선이 지난해 12월 예비타당성조사에서 통과되었다. 이 노선은 2021년 연말 착공해 2026년 운행을 목표로 진행 될 예정이다. 노선이 개통되면 수원에서 강남 삼성역까지 20분 안으로 이동이 가능하다. 인덕원 동탄 복선전철도 호재로 수원 부동산 시장에 긍정적인 영향을 끼치고 있다. 경기 안양 인덕원에서 수원을 지나 화성시 동탄을 연결하는 복선전철로 2022년에 착공해 2026년 개통 예정으로 사업이 진행될 계획이다. 인근 지역 대비 노후 아파트 비율이 높은 것도 새 아파트 중심으로 집값을 올리는 요소로 작용하고 있다. 부동산114자료에 다르면 수원시에서 현재 2006년 이전에 입주한 입주 15년차 이상의 아파트는 총 16만6,946가구로 수원시 전체에서 62.13%를 차지한다. 이는 경기도 평균 55.55%보다 높으며, 수원시 인근 지역인 화성시(20.10%)와 용인시(55.20%)보다 월등히 높은 수치다. 때문에 새 아파트 대기 수요자로 새 아파트 중심으로 집값이 꾸준히 오를 것으로 예상된다. 이러한 상황에서 수원시에서 분양을 앞둔 새 아파트로 관심이 쏠리고 있다. 3월 수원시 영통구 망포동에서 분양을 앞둔 GS건설의 ‘영통자이’는 조정대상지역의 규제를 받는 아파트이지만 분양을 문의하는 전화가 끊임없이 늘고 있다는 것이 업계 관계자 설명이다. 업계관계자는 “코로나19여파에도 많은 수요자들이 분양시기를 궁금해 하시며 변경된 청약 조건이나 대출에 대해서 꼼꼼하게 문의를 주신다”며 “현재 분위기로 볼 때 청약 성적도 나쁘지 않을 것으로 보인다”고 전했다. 분양 전문가는 “수원은 그간 저평가됐던 지역이기 때문에 규제지역으로 지정돼도 교통호재 등이 있어 더 오를 여지가 있다”며 “이미 조정대상지역인 수원 팔달구 일대의 가격상승이 꾸준했던 점을 보면 쉽게 수원 부동산 시장이 꺾이지는 않을 것”이라 분석했다.