부동산신탁사 건전성 규제 강화…토지신탁 위험액 한도 도입

파이낸셜뉴스입력 2025.06.25 16:01수정 2025.06.25 16:01

[파이낸셜뉴스] 금융당국이 부동산 신탁사의 내실 있는 토지 신탁 운영을 위해 건전성 규제를 개선하고 위험액 한도를 도입했다. 신탁사들은 2027년 말까지 단계적으로 토지신탁 위험액 한도를 자기자본 대비 100% 이내로 줄여나가야 한다.

금융위는 25일 이 같은 내용의 금융투자업규정 개정안을 의결했다. 개정안은 다음달부터 시행된다. 개정안에 따르면 우선 책임준공형 토지 신탁의 실질 위험이 반영되도록 영업용순자본비율(NCR) 적용 범위를 확대하고 산정 기준을 개선한다.

책임준공형이란 시공사가 책임준공 의무를 불이행할 경우 신탁사가 의무를 부담하는 토지신탁을 말한다. NCR은 부동산신탁사의 재무건전성을 평가하는 재표로, 영업용순자본에서 총위험액을 나눈값이다. 150% 미만으로 떨어질 경우 경영개선요구 등 조치가 이뤄진다.

현재까지 부동산 신탁사의 책임준공의무에 대한 NCR 위험액 반영은 책임준공형 '관리형' 토지신탁에만 한정돼 있어 차입형 토지신탁에 책임준공확약이 결합된 경우 NCR 위험액 산정시 제외돼 왔다. 이를 개선하기 위해 부동산 신탁사가 책임준공 의무를 질 경우 토지신탁의 유형과 상관없이 신용위험액을 반영하도록 했다.

또 금융투자업규정 시행세칙을 개정해 부동산 신탁사의 신용위험액 산정 기준을 개선했다. 위탁자와 시공사 등 신탁사 거래 상대방의 신용 위험을 합리적으로 반영하고 사업장별 공정률 차이 등을 감안해 위험값을 차등 적용하도록 하는 한편, 금융투자협회 모범규준 등을 준수하는 경우에는 위험값을 일부 경감할 수 있도록 했다. 변경된 산정 기준은 다음달 이후 신규계약분부터 적용된다.

아울러 부동산 신탁사의 관리 능력 범위 내에서 사업 수주가 이뤄지도록 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입한다. 그간 부동산 신탁사의 토지 신탁에 대해서는 별도 한도 규율이 없어 신탁사의 관리 능력 범위 내에서 토지신탁 사업이 내실있게 운영되는지 사전점검 예방하는 데 한계가 있었다. 이에 토지신탁의 총 예상 위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도 기준을 신설하되 충분한 준비 기간을 부여하기 위해 한도를 2027년 말까지 점진적으로 적용하기로 했다.

증권사의 경우 이미 자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도를 100%로 제한하고 있다. 시행세칙에서는 토지신탁 위험액 산정시 책임준공의무에 따른 손해배상 가능성(책준형), 자산건전성 분류(차입형) 등을 감안하도록 해 사업장별 위험을 실질적으로 반영하고자 했다.

한편 신탁 방식 정비 사업에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증대출이 일정 요건을 충족하는 경우 해당 대출이 부동산신탁사의 NCR 및 토지신탁 위험액 한도에 미치지 않도록 특례 규정을 시행 세칙에 마련했다.

khj91@fnnews.com 김현정 기자

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