역전세난을 겪는 임대사업자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 하반기 경제정책방향을 통해 도입되는 임대업이자상환비율(RTI) 완화로 대출 여력이 생겼지만, 주택담보대출비율(LTV) 규제는 그대로 적용돼 실제 빌릴 수 있는 자금이 어느정도인지는 임대사업자별로 다를 수 있어서다.■임대사업자별로 대출여력 다를 듯12일 '하반기 경제정책방향'에 따르면 전세금반환목적 대출을 하려는 임대사업자에게 RTI(임대소득/대출비용)를 1.0배로 낮추기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 대출비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다. 금융위원회에 따르면 기존에는 비규제지역은 RTI 1.25배, 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)은 1.5배를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능했다. 이밖에 정부는 임대사업자가 '아닌' 개인 임대인이 전세금반환 대출을 하는 경우 총부채 원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다.기존에는 임대사업자가 연간 1000만원 이자를 내고 있다면 임대소득으로 1250만원 이상을 벌어야 대출이 가능하다는 얘기다. 이를 1.0배로 낮추면 이자와 임대소득이 1대1로 같아도 대출이 가능해 그만큼 대출 문턱이 낮아진다. 금융위 시뮬레이션에 따르면 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채(주택당 전세보증금 5억원)를 가정한 경우 RTI 1.25배인 경우 대출한도는 15억원인 반면 RTI 1.0배는 18억7500만원으로 약 3억7500만원 더 늘어난다. 금융위 관계자는 "DTI는 총 개인 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자를 갚는데 사용되는지 따지는 것이다. 이 때문에 대출이 소득에 달려있다"며 "반면 RTI는 개별 등록임대주택별로 따로 계산한다. 주택별 대출비용을 산출해 대출한도가 늘어난다"며 "예를 들어 임대사업자가 2채 등록임대주택을 가진 경우 A주택이 RTI 규제로 대출이 불가하면 B주택을 근거로 대출을 받을 수도 있다"고 설명했다.다만, 금융위에 따르면 RTI 완화에도 주택담보대출비율(LTV) 규제는 유지된다. 올 3월 금융위는 전 지역 주택담보대출이 금지됐던 임대사업자 경우 규제지역에선 LTV 30%, 비규제지역에선 60%를 적용받도록 허용했다. 전국임대인연합회 관계자는 "LTV가 유지되면 RTI를 풀어도 그만큼 대출이 나올지는 모르겠다"며 "임대사업자별로 상황이 상이할 것"이라고 말했다. ■임대인 의무보증 가입 기준은 강화RTI가 임대소득에 근거하고 있지만, 전세 임대소득은 월세에 비해 낮아 대출확대가 쉽지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 "임대소득이 낮게 잡힐 수밖에 없는 전세계약의 경우 RTI 적용 시 대출이 어려울 수 있다"며 "대출로 기존 세입자 전세금을 돌려주더라도 비아파트는 신규 전세 세입자를 구하기 쉽지 않아 역전세는 계속될 것"이라고 내다봤다. 임대사업자들은 관련 규제가 강화되는 점도 우려하고 있다. 국토교통부가 이달에 등록임대사업자가 의무 가입하는 '임대보증금반환보증' 가입 요건을 강화하는 정책 발표를 예고했기 때문이다. 임대보증금반환보증(임대보증) 요건을 임차인들이 선택에 따라 가입하는 '전세보증금반환보증'(전세보증) 수준에 맞게 가입요건을 높인다는 계획이다. 현재 전세보증은 전세가율 하향(100→90%) 등 요건을 강화한 반면 임대보증은 전세가율 유지(100%)하고 있다. 국토부 관계자는 "임대사업자 의무보증 가입요건을 전세가율, 주택가격 산정방법 등 전세보증과 유사하게 개선하되 임대주택에 대해선 충분한 유예기간을 부여하는 방안을 추진할 예정"이라고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 성석우 기자

[파이낸셜뉴스]다주택자와 임대·매매사업자도 2일부터 규제지역 내 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV) 30%까지, 비규제지역에선 LTV 60%까지 대출이 가능하다. 전세금 반환 등 임차보증금을 갚을 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 적용됐던 9억원 초과 주택에 대한 전입의무 등 각종 제한이 일괄 폐지됐다. 서민과 실수요자들은 총부채원리금 상환비율(DSR)·LTV 안에서 6억원 초과 대출을 받을 수 있다. 윤석열 정부의 부동산 대출 규제 정상화 일환으로 얼어붙은 부동산 시장에 온풍이 불 것이란 기대감과 함께 높은 금리에 정책 효과가 미미할 것이란 우려가 교차한다. 금융위원회는 2일 정례회의에서 이같은 내용이 담긴 은행업 감독규정 개정안을 의결했다. 이번 규제 완화의 핵심은 다주택자와 임대·매매사업자에게도 규제지역 내 주담대를 LTV 30%까지 허용하는 것이다. 임대·매매사업자는 다주택자와 마찬가지로 비규제지역에서 LTV 60%까지 주담대를 받을 수 있게 됐다. 서민과 실수요자는 규제지역 내 주택구입목적 주담대를 최대 6억원까지 받을 수 있었지만 이제는 DSR과 LTV 한도 내에서 6억원 초과 금액까지 대출을 받을 수 있다. 전세자금 반환 목적을 위한 주담대에 적용됐던 대출한도, 전입의무 등 각종 제한이 일괄 폐지됐다. DSR과 LTV 범위 한도 내에서는 임차보증금 반환 목적의 주담대가 가능하다. 당초에는 투기·투기과열지역 15억 초과 아파트에 대한 주담대는 대출한도가 2억원으로 제한되고 규제지역 내 9억원 초과 주택에는 전입의무가 있었다. 2주택 보유세대의 경우 규제지역 소재 담보대출을 받을 때 다른 보유주택은 처분해야 했지만 이런 규제가 사라졌다. 3주택 이상자도 규제지역 내 주담대를 받을 수 있게 됐다. 주택구입목적이 아닌 생활안정자금 주택담보대출의 대출한도 또한 폐지됐다. 당초 최대 2억원까지 대출이 가능했지만 이제는 DSR 및 LTV 한도 내에서 대출이 가능하다. 주담대 대환시 기존 대출시점의 DSR이 적용된다. 주담대 대환은 원칙적으로 신규대출로 취급돼 대환시점의 DSR이 적용됐지만 1년동안 한시적으로 기존 대출시점의 DSR을 적용한다. 금리상승과 DSR 규제강화로 대출한도가 낮아지는 것을 방지하기 위한 조치다. 이같은 규제 완화는 이날 정부 고시 후 즉시 시행됐다. 앞서 금융위가 업무보고에서 예고했던 △시가 9억원 초과 1주택자 및 부부합산 소득 1억원 이상 1주택자에 대한 전세대출보증규제 허용 △9억원 이하·총부채상환비율(DTI) 70% 이상 주택보유자들에게도 최대 3년간 원금상환을 유예해주는 금융권 프리워크아웃 확대 방안도 이날부터 시행됐다. 향후 정부는 규제완화 파급효과 등 가계부채·주택시장 상황을 종합적으로 살펴본 후 1주택자 LTV 추가 확대 등 추가 규제완화를 추진할 예정이다. 윤석열 정부가 2020년 이전 수준으로 부동산 대출규제 완화를 추진 중인 가운데 시중은행의 주담대 금리상단이 6%대로 여전히 높아 효과가 얼마나 있을지는 의문이라는 지적도 나온다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스] 금융당국이 다주택자와 임대사업자에 대한 주택담보대출을 허용하기로 가닥을 잡았다. 다만 대출금리가 높아지고 있는 상황에 대출 수요 증가는 제한적일 것으로 보인다. 16일 금융권에 따르면 전날 김주현 금융위원장은 청와대 영빈관에서 열린 윤석열 대통령 주재 '제 1차 국정과제 점검회의'에 참석해 다주택자와 임대사업자의 주담대를 허용하겠다고 밝혔다. 김 위원장은 "금융 안정 차원에서도 부동산의 연착륙이 굉장히 중요하다"면서 "저희도 일단 대출 규제를 하나하나 풀어가려고 한다"고 말했다. 그러면서 "현재 다주택자나 임대사업자에 대해서는 주택담보대출이 허용 안 되는 경우가 많다"면서 "앞으로 시장 상황을 봐서 국토부나 기재부하고 정책 방향을 맞춰서 이분들도 주택담보대출을 쓸 수 있도록 추진하려 한다"고 강조했다. 다만 은행권에서는 이번 규제 완화가 추진되더라도 대출 수요가 크게 늘지는 않은 것으로 보고 있다. 최근 고금리 상황이 지속되는 데다가 부동산 경기도 나빠지고 있기 때문이다. 실제 최근 변동형 주담대 금리 상단은 7%를 넘어 8%대를 넘보고 있다. 전날 공시된 11월 신규 코픽스는 전월 대비 0.36%p 오른 4.34%를 기록했다. 코픽스는 변동형 주담대 준거금리로 활용된다. 더욱이 최근 주택시장 침체도 가속화되는 상황이다. 특히 대법원 등기정보광장 통계에 따르면 월세 거래 비중이 전세 거래를 넘어서는 '전세의 월세화' 현상이 일어나고 있다. 고금리로 대출이자 부담이 크게 늘어나면서다. seung@fnnews.com 이승연 기자

금융당국이 부동산입대업을 포함해 개인사업자대출 증가율을 관리한다. 2금융권에 대한 대출 관리도 강화해 저축은행·여전업권에도 분할상환 주담대 목표율을 설정하고 6월부터는 2금융권에 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입한다. 금융위원회 김용범 부위원장은 10일 금융위원회 대회의실에서 '가계부채관리점검회의'를 개최하고 "올해 가계대출 증가율 관리목표를 ‘5%대’로 설정하고, 상황에 따라 관리감독의 강도를 조정해 나가겠다"고 밝혔다. 최근 가계부채 증가세가 둔화되고 있지만 명목GDP 증가율을 웃도는 가계부채 증가율이 금리상승 시에는 취약 차주에 상환 부담으로 작용하는 등 경제 전반에 부담으로 작용한다는 판단에서다. 우선 가계부채 질적 관리를 강화해 구조개선 노력를 강화한다. 은행·보험·상호금융 뿐만 아니라, 저축은행·여전업권에 대해서도 분할상환 주담대 목표비율을 설정할 계획이다. 올해 주담대 구조개선 목표비율은 은행의 경우 고정금리 48%, 분할상환 55%이며, 보험은 고정금리와 분할상환이 각각 45.%, 60%다. 상호금융은 분할상환을 30% 목표로 설정했다. 이어 새로운 잔액기준 코픽스(COFIX), 금리리스크 경감형 상품 등이 현장에서 안착될 수 있도록 지원한다. 개인사업자 대출의 경우 보다 관리를 강화한다. 지난해 개인사업자대출 증가율은 12.5%로 전년도인 2017년 15.5%보다 줄었지만 2016년 12.1%와는 비슷해 개인사업자대출을 보다 촘촘하게 관리해나간다는 계획이다. 특히 전체 개인사업자대출뿐만 아니라 부동산임대업대출도 금융회사가 자체 수립한 관리계획 내에서 대출을 취급하도록 유도할 예정이다. 이를 통해 개인사업자대출의 전반적인 증가세는 안정화하면서, 부동산임대업에 쏠렸던 대출이 보다 생산적인 업종으로 이동하도록 유도한다. 이와 함께 영세자영업자의 금융접근성이 제약되지 않도록 초저금리 대출과 자영업자 맞춤형 보증지원 등도 차질없이 추진한다. 또 DSR(총부채원리금상환비율)은 6월부터 제2금융권에도 시행한다. 앞서 시행된 은행권의 경우, DSR 도입으로 차주의 상환능력에 기반한 대출관행이 정착되고 있다는 평가다. 실제 은행권 신규 가계대출 평균 DSR 은 지난해 6월 72.0% 에서 DSR 도입 이후인 11월부터 올해 2월까지 46.8%로 줄었다. 은행권 DSR 90% 초과 가계대출 비중도 이 기간 19.2%에서 8.2%로 감소했다. 6월부터는 제2금융권에도 은행권과 같은 형태로 평균DSR, 高DSR 취급 비중에 관한 지표를 설정한다. 다만 지표수준·이행기간 등은 업권별 여건을 감안해 조정한다. 가계부채 증가세 관리도 지속해 ‘5%대’로 증가율을 억제한다. 한국은행에 따르면 가계부채 증가율은 지난해 5.8%로 지난 2017년 8.1%, 2016년 11.6%에 이어 감소추세다. 올해도 이 같은 감소세는 이어질 것이라는 예상으로 1~2월 기준으로 가계대출액은 올해 9000억원 증가해 지난해 8조3000억원, 2016년 9조7000억원에서 점차 줄었다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

금융당국은 리스크에 취약한 자영업자(개인사업자) 대출에 대해 업종별 취급한도를 관리키로 했다. 또한 40%에 이르는 부동산·임대업 쏠림현상을 제한하는 방안을 상반기 내놓는다. 이를 통해 올해 가계부채 증가율을 5%대로 억제키로 했다. 지난해 가계부채 증가율은 5.8%를 기록했다. 7일 금융위원회 업무계획에 따르면 금융당국은 부동산·임대업에 자영업자 대출이 집중된 금융회사를 대상으로 연간·신규대출 취급한도를 설정키로 했다. 정부가 주택담보대출 규제를 강화하자, 상대적으로 규제를 덜 받는 개인사업자대출을 이용해 주택 구입이나 부동산 관련 대출을 받는 움직임이 늘었다는 게 금융위의 판단이다.  최종구 금융위원장은 이날 기자브리핑에서 "개인사업자대출 문제는 금융위가 다루기 가장 조심스런 부분"이라며 "개인사업자대출을 무작정 특정 비율 이내로 타이트하게 관리하겠다고 하면 자영업자들의 사업이 어려워질 수도 있고 이들의 생활도 곤란하게 할 수 있다. 어느 정도로 관리해야할지 세부 부분에 대해 면밀한 협의를 이어갈 것"이라고 말했다. 실제 개인사업자대출 중 부동산·임대업 관련 대출은 40%를 차지해 음식·숙박업·도소매업 등을 제치고 대출 비중이 가장 높다. 이에따라 금융위는 상반기 내 자영업대출 관리의 구체적인 방안을 공개할 예정이다. 다만 개인사업자대출자 중 생계형 대출을 받은 자영업자들도 포함돼있는만큼, 신중하게 접근한다는 입장이다. 이어 금융사의 내부 통제 관리의 경우 각 금융사가 내부통제 관리 기준을 준수했고 이를 중심으로 이행했는지를 점검할 방침이다. 통합감독을 받는 금융사는 동종그룹인지 금융지주인지 대기업 등 복합금융그룹인지 여부에 따라 감독 내용이 달라지고 관련법안 심사에서도 이 같은 다양한 부분을 감안할 방침이다.  올해 재개된 금융사 종합검사에 대해서도 저인망식 검사로 전체적인 부분을 점검하되 핵심적인 부분 위주로 시행한다고 방향을 제시했다. 이달 중 내부적으로 핵심 검사 분야를 확정할 계획이다. 아울러 국정과제로 제시됐던 금융권 노동이사제 도입과 관련해서는 신중히 접근한다는 방침이다. 현재 금융권에서는 IBK기업은행과 산업은행 노조가 노동이사제 도입을 추진중이다. 최 위원장은 "민간은행의 경우 노동이사제 도입은 이사회와 주주들이 결정할 문제다"라면서도 "다만 법으로 이것을 공공기관에 먼저 도입하자는 부분은 신중할 필요가 있다"고 말했다. 이어 올해 가계부채 증가율을 5%대로 제한하는 등 점진적인 가계부채 축소 방침을 전했다. 가계부채가 경제 성장 규모를 고려해 급작스럽게 확대하지 않도록 규제하되 서서히 증가율을 제한해나간다는 계획이다. jiany@fnnews.com 연지안 윤지영 기자

정부가 영세자영업자에 대한 대출은 늘리는 반면 부동산 임대사업자에 대한 대출은 옥죄기에 나섰다. 임대사업자의 과도한 부동산대출 쏠림현상을 막기 위해 저축은행·상호금융 등 제2금융권에도 오는 3월까지 임대업이자상환비율(RTI) 도입을 완료키로 했다. 다만 영세자영업자 대상 저금리 대출은 2조원 규모로 이달 말 출시키로 했다. 김용범 금융위원회 부위원장은 29일 정부서울청사에서 '자영업자 금융지원대책 점검회의'를 열고 이 같은 내용의 후속조치를 발표했다.우선 최근 빠른 속도로 증가하는 개인사업자대출 관리 강화를 주문했다. 개인사업자대출의 경우 지난해 9월 말 기준으로 상호금융권과 저축은행권 증가율이 38%, 37.6% 등으로 높다. 업종별로는 전체 개인사업자대출 증가의 상당 부분이 부동산·임대업대출로, 이는 가계 주담대와의 규제차익에 따른 풍선효과와 은퇴 연령층(베이비붐 세대)의 임대업 영위 등으로 계속 증가할 소지가 있다는 지적이다. 이에 따라 대출 증가가 과도한 업종의 경우 필수 관리대상으로 한도를 관리키로 했다. 제2금융권에도 RTI 도입을 확대해 올해 1·4분기 내 완료한다. 지난해 하반기 도입이 시작됐지만 시스템 여건상 완료되지 않은 금융사에도 모두 도입하고 부동산·임대업 대출로의 쏠림이 과도한 금융회사는 연간·신규대출 취급한도를 설정, 관리한다. 반면 영세자영업자 대상 저금리 대출상품은 오는 31일 출시키로 했다. IBK기업은행에서 총 2조원 규모로 초저금리 대출상품 1조8000억원, 카드매출 연계 특별대출 2000억원을 지원한다. 자영업자 대상 맞춤형 보증지원상품도 2월 중 출시한다. 저금리 대출상품과 함께 은행권 사회공헌자금(500억원)을 활용해 총 6000억원 규모의 자영업자 전용 보증지원 프로그램도 출시될 예정이다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

최종구 금융위원장은 "국지적인 수급 불일치 등으로 전세가가 하락하고 임대인이 보증금을 반환하지 못할 위험에 대비해야 한다"며 깡통전세 발생 가능성을 우려했다. 또 개인사업자대출이 빠른 속도로 증가하며, 부동산·임대업 편중이 심화돼 정부·감독기관·금융사 모두 긴장감을 갖고 대응해야 한다고 강조했다. 금융위원회는 최 위원장이 지난 25일 정부서울청사에서 '가계부채관리점검회의'를 개최하고 이 같은 내용의 가계대출 동향과 관리방안을 논의했다고 27일 밝혔다. 우선 9·13 대출규제정책 이후 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율(DSR·총부채원리금상환비율)이 줄었지만 부동산과 예적금 담보대출의 DSR은 여전히 높은 것으로 나타났다. 은행권 평균 DSR이 47%로 대출규제 전(72%)보다 크게 개선됐지만 부동산담보대출과 예적금담보대출의 평균 DSR은 100%를 넘었다. 금융당국은 하반기 새로운 코픽스 대출금리를 적용해 연간 최대 1조원까지 대출상환 부담을 줄인다는 방침이다.금융당국은 지난해 10월 말 은행권 신규 가계대출분부터 DSR이 70%를 초과하면 은행별로 대출비중을 최고 30% 제한했다. 대출종류별로도 DSR은 축소됐다. 주택담보대출 DSR이 6월 51%에서 11월 이후에는 38%로 줄고 신용대출도 이 기간 40%에서 32%로 줄었다. 특히 DSR 평균이 237%에 이르던 부동산담보대출의 경우 개선세가 뚜렷해 101%로 낮아졌다. 그러나 여전히 100%를 넘어 상환 위험이 우려됐다. 예적금담보대출과 전세보증금대출도 DSR이 각각 133%, 90%로 나타나 상환 리스크가 높았다. 특히 이들 대출은 70% 초과 고위험 DSR 비중이 모두 40%를 웃돌았다.이런 가운데 가계부채 증가율은 둔화세를 이어갔다. 2018년 가계대출 증가율은 전년도에 비해 75조1000억원 늘어난 5.9%로 2017년 증가율 7.6%(90조5000억원)보다 1.7%포인트 축소됐다. DSR 시행 이후인 2018년 11~12월의 경우 전 금융권 가계대출액은 14조5000억원으로 전년동기 16조원 대비 1조5000억원(9%) 줄었다. 다만 부동산과 임대업 등 개인사업자를 중심으로 한 가계대출은 상호금융·저축은행권 중심으로 가파른 증가세를 보이고 있어 가계부채 건전성이 취약해질 수 있다는 지적이다. 최 위원장은 "시장여건 변화에 따라 가계부채의 건전성이 급격히 취약해질 수 있다"며 "가계부채 리스크 요인인 가계부채 절대규모와 시장금리 상승에 따른 상환부담 증가, 전세대출·개인사업자대출에 대해 모두 긴장감을 갖고 대응해나갈 필요가 있다"고 말했다.이에 따라 금융당국은 올해 7월 기존 코픽스보다 0.27%포인트 낮은 새로운 대출 기준금리를 도입해 연간 최소 1000억원, 최대 1조원의 대출상환 부담을 줄인다는 방침이다. 또 상환부담이 커질 수 있는 취약차주에 특화해 올해 3월까지 월 원리금상환액이나 금리상승폭을 고정한 '금리리스크 경감형 상품'을 출시하고, 상반기 내에는 제2금융권에도 DSR 관리지표를 도입한다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스 최경식 기자]  앞으로 투기지역과 투기과열지구 내에서 주택임대사업을 하는 주택임대사업자에 대한 대출 규제가 강화된다. 당장 14일부터 용도 외 임대업 대출이 원칙적으로 금지된다. 또 가계 대출이나 사업자 대출 등 주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자는 앞으로 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대를 받을 수 없게 됐다. ■임대사업자 LTV 40%로 제한...9억원 초과는 대출 금지  13일 정부가 관계부처합동으로 발표한 '주택시장 안정대책'에 따르면, 현재 금융사가 60~80% 수준의 주택담보인정비율(LTV)을 임대사업자에게 자율적으로 적용하는 방식이 바뀐다. 투기지역, 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40% 규제가 적용되는 것이다. 그동안 투기지역 및 투기과열지구에서는 LTV가 40%(다주택자는 30%)로 제한되고 있었지만, 임대사업자에 대해서는 LTV 제한이 없었다. 이로 인해 임대사업자들은 집값의 70~80%까지 대출을 받을 수 있었는데, 이번에 LTV 규제가 적용되면서 주택임대사업자의 대출 한도가 절반으로 줄어들게 됐다. 특히 투기지역과 투기과열지구 내 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다. 이는 그동안 임대사업자 대출이 주담대 규제를 회피하기 위한 용도로 사용된데다, 임대사업자 등록증을 받아 주택을 구입하면서도 의무 임대(단기 4년·장기 8년) 등의 임대사업자 의무는 지키지 않는 사례가 지속적으로 발생했기 때문이다. 다만 주택임대사업자가 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 임대업 대출을 받을 경우에만 규제를 받고, 주택을 신규로 건축해 임대주택을 신규 공급하는 경우는 규제대상에서 제외된다. ■14일부터 용도 외 임대업 대출 원칙적으로 금지  정부는 임대업 대출에 대해서 용도 외 유용 점검을 강화, 사업 활동과 관계 없는 대출금 사용은 방지하고 정상적인 대출은 지원한다는 방침이다. 이에 따라 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 시 점검을 시행하고, 사후에 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 필히 확인할 예정이다. 만약 용도 외 유용이 적발되면 즉시 대출금을 회수하고, 최대 5년간 임대업 관련한 대출을 제한할 계획이다. RTI(임대업이자상환비율)의 경우엔 규제비율과 한도관리, 예외승인 등 규제 수준의 적정성을 종합적으로 검토, 올해 안으로 관련 방안을 마련하기로 했다. RTI는 시행 초기 단계이고, 시장에 미치는 영향이 아직 검증되지 않은 만큼 섣불리 건드리기보다는 상황을 좀 더 지켜보고 결정하자는 의견이 많았던 것으로 전해진다. 이밖에 정부는 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등)을 강화하고, 양도 의무 위반시 현재 1000만원 이하인 과태료를 상향 조정하는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정을 추진할 계획이다. 이번 대출 규제안은 14일 이후부터 진행되는 주택매매계약 체결건 또는 대출 신청건부터 적용된다. 금융권 관계자는 "임대사업자 대출 규제가 당장의 수요 억제에는 어느 정도 효과가 있을 수 있겠지만, 장기적으로 전월세가 상승 등 우려되는 부분들도 있다"며 "공급과 수요가 적절히 조화되는 후속 조치가 필요하다"고 말했다. kschoi@fnnews.com 최경식 기자

임대사업자에게도 주택담보인정비율(LTV)을 적용하고 임대소득 대비 이자액을 나타내는 임대업이자상환비율(RTI)을 강화하는 방안이 추진되면서 구체적인 적용 방식에 관심이 쏠리고 있다. LTV를 기존 80%에서 40%로 일률 적용할지, RTI는 주택과 비주택 모두 1.5배로 강화될 지 주목된다.  ■ 임대사업자 대출규제 얼마나  10일 금융당국 관계자는 “현재 임대사업자에 대한 LTV규제를 강화하는 방안을 추진중”이라며 “구체적인 비율이나 대상 등 세부 사항에 대해선 아직 확정되지 않았다”고 말했다. 현재 주택담보대출의 경우 LTV는 투기지역 및 투기과열지구에서 주택을 담보로 대출을 받을 경우 30~40%까지만 가능한데 다주택자일 경우 30%로 강화된 비율이 적용된다. 그러나 임대사업자로 등록할 경우 LTV 적용을 받지 않아 종전처럼 담보가액의 최대 80%까지 빌릴 수 있다. 이를 감안해 임대사업자에게도 동일하게 LTV비율이 적용될지 세부적인 논의가 진행중이다.  RTI도 현재는 연간 주택 임대소득이 이자비용의 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상이어야 한다. 이를 주택과 비주택 모두 1.5배로 동일하게 강화할지가 관건이다. 아울러 적용대상 범위도 관심이다. 현재 임대사업자 대출에 대해서도 즉각 LTV규제를 적용할지, 신규 대출부터 LTV를 적용할지에 따라 영향이 달라진다. 적용 대상에 따라 규제를 넘는 대출액에 대한 상환을 언제까지 어떻게 적용할지도 논의 대상이다. ■ 규제 강화 급선회 '시장 혼란'  정부 정책이 기존 주택임대사업 활성화에서 다시 규제로 급선회하면서 시장은 혼란에 휩싸였다. 특히 임대사업자 대출이 대부분 오피스텔이나 상가에 몰려있는 상황에서 임대사업자 대출 규제로 집값을 잡으려는 게 실효성이 있겠느냐는 회의론이 나온다.  업계 관계자는 "이미 시중은행권에선 임대사업자의 신규대출 접수가 감소하고 주택매매 계약이 해지되는 사례가 속출하고 있다"며 "정부의 다주택자 임대사업 전환을 유도키 위해 추진했던 정책을 1년만에 뒤집는 것으로 정책 혼란과 불신을 키우고 있다"고 지적했다. 이 같은 임대사업자 대출규제가 당장의 수요 억제엔 어느정도 효과가 있지만 장기적으론 전세가 상승과 같은 부작용이 나타날 수 있다는 지적이다. 관련업계 관계자는 "임대사업자 대출을 조이면 이들이 적정하게 제공하던 전월세 가격이 다시 오르게 될 것"이라며 "공급 부족이 전망되는 상황에서 전세가마저 상승하면 부동산 시장의 큰 혼란이 야기될 것"이라고 말했다.   jiany@fnnews.com 연지안 최경식 기자

[파이낸셜뉴스 최경식 기자] 정부가 가계대출의 편법적인 자금동원 수단으로 지목된 임대사업자대출에도 주택담보인정비율(LTV) 규제 적용을 유력하게 검토하고 있다. 현재 임대사업자대출 한도가 80%인데, 통상 1~3년인 만기가 돌아올 때 LTV를 적용하면 투기지역.투기과열지구의 경우 LTV 40%(다주택자는 30%)로 최대 대출의 절반을 갚아야 할 것으로 전망된다. ■임대사업자대출, 주담대 규제 우회통로 9일 금융권에 따르면 정부가 조만간 발표할 주택시장 안정대책에 임대사업자대출과 전세대출 규제 강화가 포함될 것으로 전해졌다. 특히 현재 임대사업자대출에 대해선 LTV 규제가 없고, 다주택자들도 정부의 공적보증을 통한 전세대출을 받을 수 있기 때문에 임대사업자대출과 전세대출이 주택담보대출(주담대) 규제의 우회통로로 지목되고 있다는 지적이다. 이에 따라 임대사업자대출에 대해 LTV 규제를 도입하고, 현재 시행 중인 임대업이자상환비율(RTI) 강화가 검토되고 있다. 현재 임대사업자로 등록한 개인은 담보주택 가격의 80%까지 대출이 가능하다. 이로 인해 임대사업자로 등록한 후 임대사업자대출을 받아 주택을 구입하는 사례가 나타나고 있다는 게 금융당국의 판단이다. 금융당국은 임대사업자대출이 투기자금 마련 통로로 이용되는 상황을 더 이상 두고볼 수 없다고 판단한 것으로 분석된다. 실제로 임대사업자대출은 2016년 19.4%, 2017년 23.8%, 올해 2.4분기 24.5%로 증가율이 고공행진을 이어가고 있다. 금융당국 관계자는 "아직 확정된 것은 아니지만 임대사업자대출에 대해 LTV 규제 도입을 유력하게 검토하고 있다"고 말했다. ■은행.2금융권 동시시행 검토 현재 주택담보대출의 경우 투기지역.투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다. 임대사업자로 등록하면 담보가액의 최대 80%까지 빌릴 수 있던 게 LTV가 적용되면 대출 한도가 반으로 줄어들게 되는 것이다. 임대사업자대출 LTV 적용은 법령 개정 없이 시행할 수 있기 때문에, 은행권과 제2금융권에 동시 실시하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 일반 주담대와 동일한 비율로 임대사업자대출에도 LTV를 적용할지는 부처 간 조율이 아직 이뤄지지 않은 상태다. 현재 주담대에 대해선 투기지역.투기과열지구의 경우 40%의 LTV만 적용되고, 주담대가 1건 이상 있는 경우엔 30%로 낮아진다. 임대사업자대출에 대해 LTV를 도입하더라도, 당장 규제 비율을 초과한 대출을 상환해야 하는 것은 아니다. 신규 대출부터 적용되고, 기존 대출은 만기 도래 시부터 적용되기 때문이다. 아울러 정부는 RTI 강화도 검토 중이다. RTI는 주택임대업의 1.25배, 비주택은 1.5배가 적용되고 있지만, 자율 규제이고 도입 초기이다 보니 은행들이 느슨하게 적용하는 사례가 적지 않다는 판단에 따른 것이다. 전세대출의 보증 제한은 예고된 대로 무주택자에 대해선 기준을 강화하지 않되, 유주택자에 대해선 주택수에 따라 차등적용할 방침이다. 정부는 당초 오는 10월부터 주택금융공사의 전세보증요건을 강화할 방침이다. kschoi@fnnews.com 최경식 기자