[파이낸셜뉴스] 지역과 지역의 경계에 있어 양측의 생활권을 모두 이용할 수 있는 '더블 생활권' 주택에 대한 수요가 꾸준하다. 원도심의 인프라를 누릴 수 있으면서 쾌적함까지 기대할 수 있는 공공택지지구에 공급되는 새 아파트에 대한 관심이 커지고 있다는 분석이다. 20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 8월 분양한 인천 서구 검단신도시 불로동 일원의 '검단 아테라 자이'는 계약 시작 6일 만에 100% 완판에 성공했다. 인근에 불로지구, 풍무지구, 마전지구 등 기 조성된 택지지구가 있어 주거 환경이 우수하다. 충남 아산시 아산탕정지구 일원의 '아산배방 금강펜테리움 센트럴파크'는 계약 시작 약 2주 만에 전 가구 분양을 완료했다. 행정구역 상으로는 아산이지만 천안 불당지구와도 인접해 탄탄한 생활 여건을 갖췄다. 더블 생활권은 웃돈이 붙어 거래되기도 한다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 의하면 지난 10월 경기 하남시 위례신도시 일원에 위치한 '위례중흥S클래스' 전용면적 101㎡는 13억8000만원에 거래됐다. 2020년 분양 당시 7억5500만원이었던 것과 비교하면 6억원이 넘는 시세 차익이 발생한 셈이다. 이러한 가운데 신도시에 들어서지만 기존에 조성된 원도심의 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있는 단지들이 분양하고 있어 눈길을 끈다. 대우건설은 인천 서구 검단신도시 AA28블록에 조성되는 '검단신도시 푸르지오 더 파크'를 분양 중이다. 지하 5층~지상 20층, 13개동, 전용면적 84~99㎡, 총 919가구로 공급된다. 인천2호선 완정역을 도보로 이용할 수 있으며 이 노선을 통해 공항철도 검암역까지 10분 이내로 이동 가능하다. 금성백조건설은 11월 26일, 경기 화성시 비봉지구 B-1블록 일원에 짓는 '화성 비봉 금성백조 예미지 2차'의 1순위 청약 접수를 진행한다. 지하 1층~지상 최고 25층, 5개 동, 전용면적 75~84㎡, 총 530가구로 공급된다. HDC현대산업개발은 경기 광주시 곤지암읍 곤지암리 A1-2블록에 조성되는 '곤지암역 센트럴 아이파크'를 분양 중이다. 지하 2층~지상 22층, 4개 동, 전용면적 84~110㎡, 총 347가구로 공급된다. 한양은 12월 경기 평택 브레인시티 공동 8블록 일원에 짓는 '평택 브레인시티 수자인'을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 34층, 6개동, 전용면적 59~84㎡, 총 889가구 규모로 공급된다.   kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이는 11월 셋째주 전국 13곳에서 5623가구가 청약접수를 받는다고 15일 밝혔다. 공공지원민간임대·도시형생활주택·오피스텔을 포함하고 행복주택은 제외된 수치다. 수도권에서는 경기 파주시 '문산역3차 동문 디 이스트 센트럴(748가구)', 경기 안양시 '아크로 베스티뉴(391가구)', 경기 고양시 'e편한세상 일산 메이포레 1·3단지(147가구)' 등이 청약을 진행한다. 지방은 대전 유성구 '힐스테이트 도안리버파크 3?5단지(1616가구)', 충남 서산시 '서산 휴리움 레이크파크(150가구)', 충북 청주시 '청주 남주 대원칸타빌 더 시엘(460가구)' 등이 청약에 나선다. 시세 대비 저렴하게 공급되는 분양가상한제 아파트들도 청약에 나설 예정이다. 경기 군포시 '군포대야미 대방 디에트르 시그니처'(569가구), 충북 청주시 '청주테크노폴리스 힐데스하임 더원(아파트 물량, 543가구)' 등의 1순위 청약 접수가 이뤄진다. 모델하우스 오픈 예정은 3곳이며, '검단신도시 푸르지오 더 파크' 등 당첨자 발표는 10곳, 정당 계약은 5곳이 예정돼 있다. DL이앤씨는 11월 19일 경기 안양시 동안구 호계동 일원에 조성하는 '아크로 베스티뉴'의 1순위 청약 접수를 진행한다. 지하 3층~지상 37층, 10개동, 1011가구 중 전용면적 39~84㎡, 391가구를 일반 분양한다. 지하철 4호선 범계역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지며 경기도 최대 학원가로 꼽히는 평촌학원가도 가깝다. 단지 내 스카이 라운지와 스카이 게스트 하우스를 갖춘 스카이 커뮤니티, 프라이빗 시네마, 25m 길이 4개 레인을 갖춘 실내수영장 등의 고품격 커뮤니티도 조성될 예정이다. 같은 날 동문건설은 경기 파주시 문산읍 문산리 일원에 짓는 '파주 문산역 3차 동문 디 이스트 센트럴'의 1순위 청약 접수를 진행할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 28층, 7개동, 951가구 중 전용면적 59~84㎡, 748가구를 일반 분양한다. 문산역세권 입지를 갖춘 곳으로 다양한 인프라 및 CGV, 홈플러스, 문산중앙병원, 문산자유시장 등 당동 생활권을 갖췄다. 또 문산천, 당동공원, 북부공원, 통일공원 등 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다. 11월 20일 계룡건설은 대전 서구 괴정동 KT대전인재개발원 부지에 짓는 '둔산 엘리프 더센트럴'의 1순위 청약 접수를 진행한다. 지하 3층~지상 29층, 10개동, 전용면적 84~145㎡, 864가구 규모다. HDC현대산업개발은 오는 22일 서울 노원구 월계동 일원에 광운대역세권 개발사업을 통해 짓는 '서울원 아이파크'의 모델하우스를 오픈할 예정이다. 서울원 아이파크 주거시설은 총 15만㎡ 부지 중 7만7586㎡에 지하 4층~지상 49층, 8개동, 전용면적 59~244㎡, 3032가구 중 분양형 공동주택 1856가구를 일반 분양한다. 같은 날 GS건설은 충남 천안시 서북구 성성동 일원에 성성호수공원 주변 성성8지구 도시개발사업을 통해 짓는 '성성자이 레이크파크'의 모델하우스를 오픈할 예정이다. 지하 2층~지상 39층, 8개동, 전용면적 84㎡ 단일면적, 1104가구 규모다.   kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 올 하반기 수도권 분양시장에서 '분양가상한제'가 화두로 떠오르고 있다. 아파트 분양가 상승이 계속되면서 합리적인 가격으로 내집 마련이 가능하다는 판단에 분상제 적용 단지에 주택 수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 12일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1~10월까지 경기·인천에서 청약접수가 진행된 아파트는 3만9937세대(특별공급 제외)로 47만5600건 이상의 청약이 접수돼 평균 11.9대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이 기간 경기·인천의 분상제 아파트는 9356세대(특별공급 제외) 모집에 35만건 이상의 청약이 접수되며 평균 37.46대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 경기·인천 청약접수 10건 중 7건이 분상제 아파트로 몰린 셈이다. 또 청약 경쟁률도 전체 평균보다 3배 이상 높았다. 경기에서는 성남 금토지구, 동탄2신도시, 과천 공공택지지구 등에서 공급된 분상제 적용 단지들이 주목을 받았다. 또 인천에서는 검단신도시에서 공급된 '제일풍경채 검단 3차'와 '검단 아테라 자이' 등이 수요자들의 눈길을 끌었다. 신동아건설은 11월 중 인천 서구 검단신도시에서 '검단신도시 파밀리에 엘리프'를 선보일 예정이다. 검단신도시 특별계획구역과 인접한 아파트로 분상제가 적용된다. 단지 바로 앞에 초등학교와 유치원이 조성될 계획이며 인근에 인천지하철 1호선 연장선 '검단호수공원역'이 내년 5월 개통을 목표로 개발이 진행 중이다. 전용 64~110㎡ 총 669세대 규모로 조성된다. 경기 화성시 비봉지구에서는 금성백조건설이 이달 중 '화성 비봉 금성백조 예미지 2차' 전용 75·84㎡ 총 530세대를 분양한다. 화성 비봉지구는 공공택지지구로 분상제를 적용받는다. 이 단지는 비봉지구의 마지막 분양단지로 눈길을 끈다. 경기 군포시에서는 대방건설이 11월 '군포대야미 디에르트 시그니처' 전용 84㎡ 총 640세대 가운데 569세대를 일반에 분양한다. 군포대야미지구에서 처음으로 공급되는 아파트로 분양가상한제가 적용된다.    kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 신축 아파트에 대한 실수요자 및 투자자들의 지속적인 관심으로 수도권을 중심으로 분양가가 날로 치솟으며 가격 부담을 낮춘 분양가 상한제 아파트가 주목받고 있다. 6일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 9월 기준 전국 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1878만원으로 전년 대비 13.3% 상승했다. 이 기간 특히 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4416만원으로 전년대비 38% 올랐고 수도권 분양가는 23.7% 증가했다. 건축비와 대지비의 상승으로 이러한 분양가 상승세는 당분간 이어질 전망이다. 실제로 국토교통부에 따르면 올해 9월 기본형 건축비는 3.3㎡당 674만원에서 696만원으로 3.3% 인상됐다. 이번 건축비 상승은 올해 3월(3.1%)보다 더 높아진 수치다. 한국부동산원에 따르면 올해 8월 기준 수도권 주거용 토지가격지수는 101.9로 전년 대비 2.64% 오르며 지난해 12월 이후 9개월 연속 상승하고 있다. 이런 분위기 속에서 분상제 아파트 가치는 더욱 높아지고 있다. 분상제는 현재 신도시 등 공공택지와 서울 일부 지역에 적용되며 주변 시세 대비 낮은 분양가가 책정되는 것이 특징이다. 이에 합리적인 가격으로 내 집 마련을 하려는 주택 수요자들의 관심이 집중되고 있다는 설명이다. 청약홈에 따르면 올해 8월 경기 고양시 장항지구에서 분양한 '고양 장항 아테라'가 306세대(특공 제외) 모집에 9398명이 청약해 평균 30.7대 1의 경쟁률로 모든 주택형이 1순위 마감에 성공했다. 고양 장항지구는 공공택지지구로 분양가상한제가 적용되는 곳이다. 같은달 인천 검단신도시 '검단 아테라 자이'도 300세대(특공 제외) 모집에 5090명의 청약해 16.97대 1의 평균 경쟁률로 전 세대 1순위 청약 마감을 기록했다. 지난 7월 경기 파주 운정신도시에서는 '제일풍경채 운정'이 209명(특별공급 제외) 모집에 2만건 이상의 청약이 접수돼 1순위에서 평균 127대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이런 가운데 신동아건설·모아종합건설은 이달 중 경기 평택시 고덕국제신도시에서 '고덕국제신도시 미래도 파밀리에' 전용 84·99㎡ 총 642세대를 선보일 예정이다. 고덕국제신도시는 공공택지지구로 분상제가 적용되며 1순위부터 전국 청약이 가능하다. 만 19세 이상 청약통장을 소유한 사람이라면 누구나 신청 가능하며 전체 세대의 50%가 전국 거주자에게 공급된다. 경기 화성시 비봉지구에서는 '화성 비봉 금성백조 예미지 2차'가 11월 중 분양할 계획이다. 분상제가 적용되는 화성 비봉지구의 마지막 분양단지로 주목받는다. 인근에 대형 근린공원이 자리하며 중심상업지구와 공공청사(예정)도 가까워 이에 따른 수혜가 기대된다. 전용 75~84㎡ 총 530세대 규모로 조성된다. 신안은 경기 이천시에서 '신안인스빌 퍼스티지' 전용 59㎡ 총 523세대를 분양 중이다. 이천 중리택지개발지구에 자리해 분상제가 적용되는 이 단지는 경강선 이천역이 도보권에 위치하며 판교역까지 약 30분대로 도착 가능하다.  kim091@fnnews.com 김영권 기자

수도권 부동산 시장에서 ‘예미지’ 브랜드 아파트가 주목받고 있다. 김포, 검단, 동탄 등 주요 지역에 공급된 단지들이 가파른 집값 상승을 기록하며 ‘똘똘한 한 채’로 자리 잡은 가운데, 차기 분양 단지인 ‘화성 비봉 금성백조 예미지 2차’에 대한 관심도 높아지고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면, ‘검단신도시 예미지 트리플에듀’ 전용 84㎡는 지난해 11월 4억6,000만 원에서 올해 10월 6억6,800만 원으로 1년 만에 약 2억800만 원이 상승했다. 또한 ‘동탄역 예미지 시그너스’는 2020년 7월 6억7,680만 원에서 올해 7월 10억5,000만 원에 거래되며 3년 사이 약 1억 원씩 상승했다. 이러한 성과는 단순히 시세 상승뿐만 아니라 브랜드의 신뢰와 품질이 뒷받침된 결과로 풀이된다.  오는 11월 분양 예정인 ‘화성 비봉 금성백조 예미지 2차’는 이러한 브랜드 명성을 이어갈 전망이다. ‘화성 비봉 금성백조 예미지 2차’는 비봉지구 B-1블록 일원에 지하 1층~지상 최고 25층, 5개 동, 전용면적 75・84㎡, 총 530세대로 공급된다. 앞서 공급된 ‘화성비봉 예미지 센트럴에듀’(총 917세대)와 함께 1,447세대의 ‘예미지’ 브랜드 타운을 형성하는 단지다. 이번 단지는 비봉지구의 마지막 분양 단지로, 분양가 상한제 적용을 받아 합리적인 가격으로 공급될 예정이다. 단지 바로 앞에는 약 2만3천여㎡ 규모의 대형 근린공원이 있으며 만찬산, 왕래봉산, 비봉인공습지공원, 안산갈대습지공원 등도 주변에 자리 잡고 있다. 지상에 주차공간이 없는 공원형 단지로 설계하는 것에 이어 대규모 중앙광장(약 1만2천여㎡)을 단지 내에 배치해 여느 단지보다도 뛰어난 주거 쾌적성을 자랑할 것으로 예상된다. 여기에 근린공원과 산 등 주변 자연환경을 한눈에 바라볼 수 있는 파노라마 조망을 확보한 만큼 독보적인 웰빙과 힐링 라이프를 누릴 수 있을 것으로 보인다. 현재 비봉지구 내에는 앞서 공급된 단지들이 공사비 지연 등의 이슈도 없이 원활하게 입주가 진행 중이다. 유치원과 청연초등학교, 청연중학교가 2025년 개교를 앞두고 있으며 중심상가 및 아파트 단지 내 상가에도 학원들의 입주가 예상돼 양호한 교육여건도 보여주고 있다. 또 수인분당선 야목역과 화성로, 국도39호선, 비봉~매송고속도로, 서해안고속도로 비봉IC 등을 이용해 수도권 및 주변 지역 이동이 편리한 교통여건까지 갖춘 상태다. 단지는 이러한 유치원과 청연초등학교, 청연중학교를 걸어서 오갈 수 있으며 비봉고교도차량 5분대 거리에 있어 초, 중, 고 원스톱 교육을 누리기에도 편리하다. 또한 상업지구(예정), 공공청사(예정)도 인근에 있어 문화, 여가생활 등을 즐기기에도 좋다. 모델하우스는 수원시 권선구 평동 중앙자동차 매매단지 건너편에 마련될 예정이다. 입주는 2027년으로 계획되어 있다.

[파이낸셜뉴스] LH가 공공분양 아파트를 고급화하겠다며 출시한 브랜드가 있다. 바로 '안단테'다. LH는 이를 홍보하는 데만 약 90억원의 비용을 사용한 것으로 알려졌다. 문제는 이 이름의 아파트를 거의 찾기 어렵게 됐다는 것이다. 6일 SBS 보도에 따르면 올해 초 입주를 시작한 인천의 한 공공분양 아파트는 LH 자체 브랜드인 '안단테'를 사용하지 않고, 입주자 투표를 통해 시공사인 건설사 브랜드를 내걸었다. 집값 때문에 공공분양 이름을 기피하는 건 고질적 현상으로 지난해 인천 검단의 지하주차장 붕괴 사고, 철근 누락 단지 적발 등으로 부정적 이미지가 더 강해졌다. 이에 LH는 당초 안단테 이름 변경은 안 된다는 입장을 고수했지만, 분쟁이 늘어나자 결국 지난해 시공사 브랜드나 별도 작명한 개별 브랜드를 사용할 수 있도록 허용했다. 현재까지 안단테라는 이름으로 모집공고를 낸 단지는 전국에 20곳. 투표 전인 단지를 제외, 이후 한 곳을 빼고 모두 이름을 바꿨다. LH가 공공주택 이미지를 고급화하겠다며 야심 차게 안단테 브랜드를 만들고 홍보하는 데 들어간 돈만 약 90억원, 아파트를 짓는 데 사용된 사업비는 약 4조6000억원이 투입된 것으로 알려졌다. 하지만 정작 민간 브랜드 건설사 이름을 걸게 된 것. 이에 공공아파트 품질 개선 작업이 더 우선시 돼야 한다는 지적이 일었다. gaa1003@fnnews.com 안가을 기자

#.분양가상한제 단지 가운데 3.3㎡당 7209만원으로 역대 최고가격으로 공급된 서울 강남구 청담동 '청담 르엘'. 이 아파트는 전용 84㎡ 기준 최대 25억원대에 공급돼 10억원 가량의 시세차익을 거둘 수 있지만 실거주의무는 적용되지 않았다. 반면 7억원 가량의 차익을 기대할 수 있는 경기 과천시 '과천 디에트르 퍼스티지'는 5년의 실거주의무가 적용됐다. 6일 파이낸셜뉴스가 부동산R114와 함께 올해 1월부터 9월까지 서울 등 수도권에서 공급된 분양가상한제 아파트의 실거주의무 기간을 조사한 결과 단지·지역별로 천차만별인 것으로 나타났다. 우선 조사대상 25개(공공분양 제외) 아파트 가운데 절반이 넘는 13개 단지는 아예 실거주의무가 적용되지 않았다. 또 1~2억원의 시세차익에도 5년의 거주의무를 채워야 하는 반면 수십억원의 로또 단지는 거주의무가 없는 기현상(?)도 발견됐다. 실거주의무 기간은 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정된다. 주변 시세 보다 비싸게 책정되면 거주의무가 없는데 분양승인을 내주는 지자체 재량권으로 결정되고 있다. 업계 한 관계자는 "수십억원의 시세차익에도 실거주의무가 없는 게 말이 되냐"며 "지자체별로 다른 잣대를 적용하면서 형평성 논란을 더 키우고 있다"고 지적했다. ■분상제 3대 규제...거주의무만 지자체 재량 관련 법을 보면 시세보다 싸게 공급되는 분양가상한제 단지에는 '3대 규제'가 적용된다. 전매제한, 재당첨제한, 실거주의무 등이 그것이다. 현재 분양가상한제는 규제지역과 공공택지에서 공급되는 아파트에 적용되고 있다. 우선 재당첨 제한은 지자체가 재량권을 행사할 수 없도록 돼 있다. 주택공급에 관한 규칙을 보면 당첨일로부터 △분양가상한제 주택·투기과열지구는 10년 △청약과열지역 7년 △토지임대주택 5년 등으로 규정돼 있다. 이에 따라 수도권에서 올해 공급된 분양가상한제 주택의 재당첨 제한 기간은 모두 10년이다. 분양가상한제 아파트 전매제한의 경우 2023년 4월 이전에는 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정됐다. 즉 지자체가 분양가 심의 과정에서 시세차익을 얼마로 하느냐에 따라 최소 3년에서 최대 10년간 분양권을 팔지 못했다. 하지만 이후부터는 분양가상한제 주택 전매제한 기간을 일률적으로 수도권은 3년, 지방은 1년으로 하도록 관련 규정이 개정됐다. 전매제한도 지자체가 임의로 할 수 없게 된 것이다. 반면 실거주의무는 여전히 지자체가 재량으로 정할 수 있다. 수도권 공공택지 분양가상한제 주택의 경우 분양가격이 인근 시세 80% 미만이면 5년, 80~100% 이면 3년이다. 민간택지의 경우 각각 3년·2년이다. 민간택지나 공공택지나 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정될 때는 실거주의무가 적용되지 않는다. 분양가상한제 단지의 경우 청약에 앞서 지자체로부터 분양가 심의를 의무적으로 받아야 한다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 "실거주의무 기간의 경우 결국 지자체가 어떤 단지를 주변 시세 기준으로 하느냐에 딸라 달라질 수 밖에 없는 구조"라고 말했다. ■분상제 단지 25곳… 절반 '거주의무 없어' 올해 1~9월 수도권에서 공급된 분양가상한제 단지 25곳을 분석한 결과 52%인 13개 단지가 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정된 이유로 실거주의무가 적용되지 않았다. 지역별로 보면 서울에서는 로또 단지로 청약 당시 수많은 인파가 몰린 △서초구 방배동 '디에이치 방배' △강남구 청담동 '청담 르엘' 등이 그 주인공이다. 시세차익이 디에이치 방배는 6억원, 청담 르엘은 10억원 가량이지만 지자체 판단은 분양가격이 주변 시세보다 비싸게 책정됐다는 것이다. 전용 84㎡ 최고가 기준 분양가격은 디에이치 방배 22억4450만원, 청담 르엘 25억4570만원이다. 서초구 관계자는 "주변에 신규 아파트 공급이 없었고, 구축 단지가 많아 시세가 낮아 실거주의무가 적용되지 않았다"고 말했다. 반면 서울 강남권서 공급된 강남구 도곡동 '래미안 레벤투스', 서초구 잠원동 '메이플 자이', 서초구 반포동 '래미안 원펜타스' 등은 2~3년의 실거주의무가 적용됐다. 경기도에서는 올 들어 9월까지 평택·화성·파주시 등에서 15개의 분양가상한제 아파트가 공급됐다. 이 가운데 파주시 동패동 'GTX운정역 이지더원' 등 6개 단지가 실거주의무가 없었다. 반면 과천시 문원동 과천 디에트르 퍼스티지', 성남시 야탑동 '분당 금호어울림 그린파크' 등은 5년간 거주의무를 채워야 한다. 인천에서는 올 들어 9개월 동안 검단과 영종 신도시에서 분양가상한제 아파트 5개 단지 청약을 받았다. 눈길을 끄는 것은 이들 5개 단지 모두 실거주의무가 적용되지 않았다는 점이다. 분양가를 보면 전용 84㎡ 기준으로 4억9800만원에서 5억6100만원이다. ■로또 거주의무 없고, 2억 차익은 '5년 거주' 실거주의무는 지자체가 어떤 단지를 놓고 분양가와 시세를 비교 하느냐에 따라 달라진다. 지역·단지별 형평성 논란이 불거지는 이유다. 거주의무가 적용되지 않은 강남권 로또 단지의 경우 시세차익이 많게는 수십억원이다. 반면 2~3억원 가량 시세차익이 예상되는 경기 성남시 야탑동 '분당 금호어울림 그린파크'의 거주의무는 5년이다. 5억원 로또로 관심을 모은 화성시 '동탄역 대방엘리움 더 시그니처' 역시 가장 긴 5년의 거주의무가 적용된다. 이들 아파트는 공공택지로 분양가격이 시세의 80% 미만으로 책정됐기 때문이다. 반면 강남권의 경우 수십억원대 시세차익에도 민간택지라는 이유로 최대 거주의무 기간은 3년이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "지자체 재량권에다 택지별로 거주의무 기간이 다르면서 수십억원의 시세차익을 거둘 수 있는 강남권 로또 단지가 상대적으로 약한 거주의무를 적용 받는 현상이 나타나고 있다"고 분석했다. 일부 지자체들은 실거주의무를 적용하지 않기 위해 시세가 낮은 단지를 선택하고 있다는 의혹도 나오고 있는 상태다. 형평성 논란이 커지는 가운데 시장에서는 실거주의무 규제가 시한폭탄이 될 것으로 보고 있다. 당초 현 정부는 실거주의무 폐지를 추진했지만 야당의 반대로 '3년 유예' 하는 것으로 합의했다. 실거주의무는 3년 유예된 반면 임대차법은 임차인이 원하면 최대 4년까지 계약할 수 있다. 즉 3년간 임대를 준 후 분양 계약자는 의무적으로 거주해야 한다. 임차인이 더 살기를 원할 경우 집주인과 임차인 간의 분쟁은 불을 보듯 뻔하기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "실거주의무 3년 유예의 경우 '2+2'로 불리는 주택임대차보호법 계약갱신청구권과 정면 충돌하고 있다"며 "3년 뒤 대혼란은 불가피 하고, 정부나 정치권도 다 알고 있지만 이 문제를 외면하고 있는 것 같다"고 말했다. 실거주의무는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막기 위한 취지로 문재인 정부 때인 지난 2021년 도입됐다. 수도권 분양가 상한제 적용 주택과 투기과열지구 등에서 공급하는 주택의 청약 당첨자에 대해 입주시점부터 일정 기간 의무적으로 거주토록 한 규정이다. '3년 유예'만 됐을 때 제도 큰 틀은 현재까지 이어지고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "옛 정부 때 도입한 실거주의무는 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다"며 "정부의 당초 계획대로 거주의무가 폐지되지 않으면 형평성 논란은 더 커지고, 결국 시한폭탄이 될 수 밖에 없다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] #.분양가상한제 단지 가운데 3.3㎡당 7209만원으로 역대 최고가격으로 공급된 서울 강남구 청담동 ‘청담 르엘’. 이 아파트는 전용 84㎡ 기준 최대 25억원대에 공급돼 10억원 가량의 시세차익을 거둘 수 있지만 실거주의무는 적용되지 않았다. 반면 7억원 가량의 차익을 기대할 수 있는 경기 과천시 ‘과천 디에트르 퍼스티지’는 5년의 실거주의무가 적용됐다. 6일 파이낸셜뉴스가 부동산R114와 함께 올해 1월부터 9월까지 서울 등 수도권에서 공급된 분양가상한제 아파트의 실거주의무 기간을 조사한 결과 단지·지역별로 천차만별인 것으로 나타났다.  우선 조사대상 25개(공공분양 제외) 아파트 가운데 절반이 넘는 13개 단지는 아예 실거주의무가 적용되지 않았다. 또 1~2억원의 시세차익에도 5년의 거주의무를 채워야 하는 반면 수십억원의 로또 단지는 거주의무가 없는 기현상(?)도 발견됐다. 실거주의무 기간은 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정된다. 주변 시세 보다 비싸게 책정되면 거주의무가 없는데 분양승인을 내주는 지자체 재량권으로 결정되고 있다. 업계 한 관계자는 “수십억원의 시세차익에도 실거주의무가 없는 게 말이 되냐”며 “지자체별로 다른 잣대를 적용하면서 형평성 논란을 더 키우고 있다”고 지적했다. ■분상제 3대 규제...거주의무만 지자체 재량 관련 법을 보면 시세보다 싸게 공급되는 분양가상한제 단지에는 '3대 규제'가 적용된다. 전매제한, 재당첨제한, 실거주의무 등이 그것이다. 현재 분양가상한제는 규제지역과 공공택지에서 공급되는 아파트에 적용되고 있다. 우선 재당첨 제한은 지자체가 재량권을 행사할 수 없도록 돼 있다. 주택공급에 관한 규칙을 보면 당첨일로부터 △분양가상한제 주택·투기과열지구는 10년 △청약과열지역 7년 △토지임대주택 5년 등으로 규정돼 있다. 이에 따라 수도권에서 올해 공급된 분양가상한제 주택의 재당첨 제한 기간은 모두 10년이다. 분양가상한제 아파트 전매제한의 경우 2023년 4월 이전에는 주변 시세 대비 분양가격에 따라 결정됐다. 즉 지자체가 분양가 심의 과정에서 시세차익을 얼마로 하느냐에 따라 최소 3년에서 최대 10년간 분양권을 팔지 못했다.  하지만 이후부터는 분양가상한제 주택 전매제한 기간을 일률적으로 수도권은 3년, 지방은 1년으로 하도록 관련 규정이 개정됐다. 전매제한도 지자체가 임의로 할 수 없게 된 것이다. 반면 실거주의무는 여전히 지자체가 재량으로 정할 수 있다. 수도권 공공택지 분양가상한제 주택의 경우 분양가격이 인근 시세 80% 미만이면 5년, 80~100% 이면 3년이다. 민간택지의 경우 각각 3년·2년이다. 민간택지나 공공택지나 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정될 때는 실거주의무가 적용되지 않는다. 분양가상한제 단지의 경우 청약에 앞서 지자체로부터 분양가 심의를 의무적으로 받아야 한다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 "실거주의무 기간의 경우 결국 지자체가 어떤 단지를 주변 시세 기준으로 하느냐에 딸라 달라질 수 밖에 없는 구조"라고 말했다. ■분상제 단지 25곳...절반 '거주의무 없어' 올해 1~9월 수도권에서 공급된 분양가상한제 단지 25곳을 분석한 결과 52%인 13개 단지가 주변 시세보다 비싸게 분양가격이 책정된 이유로 실거주의무가 적용되지 않았다.  지역별로 보면 서울에서는 로또 단지로 청약 당시 수많은 인파가 몰린 △서초구 방배동 ‘디에이치 방배’ △강남구 청담동 ‘청담 르엘’ 등이 그 주인공이다. 시세차익이 디에이치 방배는 6억원, 청담 르엘은 10억원 가량이지만 지자체 판단은 분양가격이 주변 시세보다 비싸게 책정됐다는 것이다. 전용 84㎡ 최고가 기준 분양가격은 디에이치 방배 22억4450만원, 청담 르엘 25억4570만원이다. 서초구 관계자는 "주변에 신규 아파트 공급이 없었고, 구축 단지가 많아 시세가 낮아 실거주의무가 적용되지 않았다"고 말했다. 반면 서울 강남권서 공급된 강남구 도곡동 ‘래미안 레벤투스’, 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’, 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 등은 2~3년의 실거주의무가 적용됐다. 경기도에서는 올 들어 9월까지 평택·화성·파주시 등에서 15개의 분양가상한제 아파트가 공급됐다. 이 가운데 파주시 동패동 ‘GTX운정역 이지더원’ 등 6개 단지가 실거주의무가 없었다. 반면 과천시 문원동 과천 디에트르 퍼스티지‘, 성남시 야탑동 ’분당 금호어울림 그린파크‘ 등은 5년간 거주의무를 채워야 한다. 인천에서는 올 들어 9개월 동안 검단과 영종 신도시에서 분양가상한제 아파트 5개 단지 청약을 받았다. 눈길을 끄는 것은 이들 5개 단지 모두 실거주의무가 적용되지 않았다는 점이다. 분양가를 보면 전용 84㎡ 기준으로 4억9800만원에서 5억6100만원이다.   ■로또 거주의무 없고, 2억 차익은 '5년 거주' 실거주의무는 지자체가 어떤 단지를 놓고 분양가와 시세를 비교 하느냐에 따라 달라진다. 지역·단지별 형평성 논란이 불거지는 이유다.  거주의무가 적용되지 않은 강남권 로또 단지의 경우 시세차익이 많게는 수십억원이다. 반면 2~3억원 가량 시세차익이 예상되는 경기 성남시 야탑동 ‘분당 금호어울림 그린파크’의 거주의무는 5년이다. 5억원 로또로 관심을 모은 화성시 ‘동탄역 대방엘리움 더 시그니처’ 역시 가장 긴 5년의 거주의무가 적용된다. 이들 아파트는 공공택지로 분양가격이 시세의 80% 미만으로 책정됐기 때문이다. 반면 강남권의 경우 수십억원대 시세차익에도 민간택지라는 이유로 최대 거주의무 기간은 3년이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “지자체 재량권에다 택지별로 거주의무 기간이 다르면서 수십억원의 시세차익을 거둘 수 있는 강남권 로또 단지가 상대적으로 약한 거주의무를 적용 받는 현상이 나타나고 있다”고 분석했다. 일부 지자체들은 실거주의무를 적용하지 않기 위해 시세가 낮은 단지를 선택하고 있다는 의혹도 나오고 있는 상태다.    형평성 논란이 커지는 가운데 시장에서는 실거주의무 규제가 시한폭탄이 될 것으로 보고 있다. 당초 현 정부는 실거주의무 폐지를 추진했지만 야당의 반대로 '3년 유예' 하는 것으로 합의했다. 실거주의무는 3년 유예된 반면 임대차법은 임차인이 원하면 최대 4년까지 계약할 수 있다. 즉 3년간 임대를 준 후 분양 계약자는 의무적으로 거주해야 한다. 임차인이 더 살기를 원할 경우 집주인과 임차인 간의 분쟁은 불을 보듯 뻔하기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “실거주의무 3년 유예의 경우 ‘2+2'로 불리는 주택임대차보호법 계약갱신청구권과 정면 충돌하고 있다“며 ”3년 뒤 대혼란은 불가피 하고, 정부나 정치권도 다 알고 있지만 이 문제를 외면하고 있는 것 같다“고 말했다. 실거주의무는 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투기’를 막기 위한 취지로 문재인 정부 때인 지난 2021년 도입됐다. 수도권 분양가 상한제 적용 주택과 투기과열지구 등에서 공급하는 주택의 청약 당첨자에 대해 입주시점부터 일정 기간 의무적으로 거주토록 한 규정이다. '3년 유예'만 됐을 때 제도 큰 틀은 현재까지 이어지고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “옛 정부 때 도입한 실거주의무는 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다"며 "정부의 당초 계획대로 거주의무가 폐지되지 않으면 형평성 논란은 더 커지고, 결국 시한폭탄이 될 수 밖에 없다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 전국에 거주하는 무주택자가 청약할 수 있는 '무순위 청약(줍줍)' 물량이 나왔다. 인천 검단신도시 아파트 전용 59㎡로 분양가는 3억5000만원대다. 28일 청약홈에 따르면 인천 서구 검단신도시 'e편한세상 검단 어반센트로' 전용 59㎡ 4가구에 대한 무순위 청약이 오는 10월 10일 진행된다. 이 단지는 올 2월 입주한 신축이다. 지상 15층, 13개동 규모로 전용 59㎡ 822가구로 조성됐다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하고 민간 건설사가 시공하는 민간참여 공공분양 아파트다. 지난 2021년 12월말에 진행된 1순위 청약에서 133가구 공급에 5784건의 청약이 몰려 평균 43.5대1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 줍줍 물량을 세부적으로 보면 전용 59㎡A 3가구, 59㎡C 1가구 등이다. 층수는 2층부터 11층이다. 분양가는 전용 59㎡A의 경우 3억4000만~3억5000만원대다. 59㎡C의 경우 3억4000만원대다. 계약금은 10% 이고, 잔금은 90%다. 비규제지역이지만 공공분양 단지로 전매제한은 3년(최초 당첨자 발표일 2022년 1월 4일)이다. 실거주 의무기간도 3년이 적용된다는 점은 눈여겨 봐야 한다. 이 단지는 이른바 전국구 청약이 가능한 것이 가장 큰 특징이다. 인천시 거주자 뿐 아니라 전국 무주택자라면 누구나 청약이 가능하다. 해당 단지의 경우 아직 실거래사례가 없다. 주변 시세와 비교해 볼 때 1~2억원 가량의 시세차익이 예상된다. 인근에 지하철역이 없으나 인천지하철 1호선 신설역이 개통 예정이다. 업계 관계자는 “수도권에서 오랜만에 전국구 줍줍 물량이 나오면서 관심을 모으고 있다”며 “시세차익은 크지 않지만 절대적인 분양가격이 저렴한 것이 장점이다”고 분석했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

서울 그린벨트 해제가 초읽기에 들어가면서 뜨거운 이슈로 부상하고 있다. 정부가 지난 '8·8 부동산 대책'에서 서울과 인근의 그린벨트를 풀어 8만가구를 공급하기로 발표한 것. 정부는 서울 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 오는 11월에 신규 택지 후보지를 공개한다는 계획이다. 다만 미래 세대를 위해 녹지를 보존해야 한다는 주장과 이제는 풀어야 할 때라는 의견이 맞서고 있다. 입주까지 시간이 걸리다 보니 그린벨트 해제를 통한 주택공급이 효과를 거두기 힘들다는 지적도 나온다. 반면 서울 강남권에서 싼값에 주택이 공급될 수 있다는 시그널만으로 시장 안정에 도움을 줄 수 있다는 의견도 제기된다. 이에 파이낸셜뉴스는 최근 '금단의 땅, 빗장 열리는 서울 그린벨트'를 주제로 이창무 한양대 도시공학과 교수와 이현석 건국대 부동산학과 교수를 모시고 특별대담을 마련했다. 다음은 일문일답. ―그린벨트 해제를 포함한 '8·8 대책'을 한마디로 평가하면. ▲이창무 교수=지금껏 나왔던 정책 가운데 공급에 치중한 방향성을 담고 있는 것이 특징이다. 이 가운데 실효성이 있는 것도 있고, 그렇지 못한 것도 있다. 종합적인 '선물세트'다. ▲이현석 교수=공급 사이드를 총망라한 대책이다. 전 정부 정책이 너무 수요 억제에 집중되다 보니 규제 정책들은 거의 없다. 또 선언적 성격이 강하다. 실행성 담보를 위해서 차후에 상당한 보완이 필요하다고 생각한다. ―이번 대책 키워드는 서울 그린벨트 해제다. 현시점에서 그린벨트 카드를 내놓은 것은 어떻게 평가하나. ▲이창무=이번 대책에서 그린벨트 활용은 사실 일부분이다. 하지만 굉장히 상징적인 의미를 갖고 있다. 아파트 공급은 많은 시간이 걸린다. 지금은 사람들의 기대심리를 대기수요로 전환시키는 것이 중요하다. 그 역할을 하는 게 그린벨트 활용이라고 본다. 많은 부작용과 논란은 있겠지만 기대심리를 조금 안정시킬 수 있을 것으로 기대한다. ▲이현석=그린벨트 해제는 YS정부 이후부터 계속 한번씩 돼왔다. 가장 중요한 것은 해제할 만큼의 공공성이 있느냐다. 이번 그린벨트 해제는 시급성·필요성 부분에서 어느 정도 인정된다. 왜냐하면 3기 신도시를 활용해 집값 안정을 못하니 도심에 인접해 있는, 특히 강남에 인접해 있는 그린벨트를 활용해서 심리적 안정감을 주자는 것이 목적이다. 일정 부문 효과도 예상된다. 단, 정말 공공성이 담보돼야 한다. 임대주택 물량을 상당 부분 넣고, 택지매입 단계부터 리츠를 활용하는 등 새로운 방법들이 필요하다. ―요약하면 현 상황에서 그린벨트 해제는 필요하다는 지적이다. 그렇다면 정부 계획대로 이뤄질 수 있을까. ▲이창무=사실 재건축 부담금은 여야가 합의를 못하는 부분이라 현실성이 부족하다. 국토부는 때마다 그린벨트를 활용하고 싶어했다. 서울시의 반대로 막혔는데 이번 해제는 국토부 장관과 서울시 시장하고 합의하는 구도 속에서 나왔다. 해제는 기정사실이고 속도의 문제만 남은 것 같다. 과거 MB정부 때를 보면 강남권 그린벨트 해제를 통한 주택공급이 빠르게 진행됐다. 과거 경험도 있고, 강남권의 그린벨트를 활용한 공급 대책이 다른 것보다 현실성이 더 높다. ―그린벨트 이슈 가운데 하나가 주택용지로 사용 가능한 땅이 있느냐다. 원칙적으로 1~2급지는 해제가 어렵다. ▲이현석=강북 그린벨트는 산지가 많지만 강남은 방이동·서울공항 근처 등 활용 가능한 땅이 어느 정도 있다. 인접한 과천에도 가용할 수 있는 그린벨트가 있다. 신도시보다 그린벨트 토지 매수가 빠를 수는 있지만 시간도 많이 걸리고 갈등도 나타날 수 있다. 토지주들도 만족시키고, 공공성도 높일 수 있는 방법들이 필요해 보인다. ―그린벨트 해제 반대 논리 가운데 핵심이 '미래 세대'를 위한 땅을 남겨 놓아야 한다는 것이다. 이에 대한 생각은. ▲이창무=여러 논리 가운데 가장 감성적으로 다가오는 부분이 '미래 세대를 위해서 남겨둔 땅'이라는 지적이다. 지금 나타나는 현상을 보자. 인구는 축소기에 접어들었다. 또 청년들의 저출산 문제가 심각한 상황이다. 도시 자체도 축소하게 될 것이다. 이런 관점에서 미래 세대가 누구일까 따지면 지금이라는 것이다. 즉, 지금의 청년층이 기다려왔던 미래 세대다. 도시의 평면적 확산을 방지하기 위해 그린벨트를 쳤지만 결과적으로 나온 건 정반대다. 서울은 출퇴근시간이 가장 긴 도시 가운데 하나다. 그린벨트라는 권역을 남겨두고 밖으로 나갔기 때문이다. 미래 세대들이 비용을 덜 들이면서 살 수 있는 도시공간을 만들어 갈 수 있는 마지막 찬스다. ▲이현석=미래 세대가 누구냐는 개개인 혹은 각 세대마다 의견이 다를 수 있다. 하지만 현재 주거시장을 안정시키고 편안하게 만드는 게 어떻게 보면 미래 세대를 위한 길이라고 본다. 또 글로벌 트렌드는 '콤팩트 시티'다. 3기 신도시까지 나가는 것도 상당히 '오버'라고 생각하는 분들도 있다. 제일 먼저 할 것은 재개발·재건축 고밀화이고, 두 번째는 서울 인접지 그린벨트를 활용하는 것이다. ―그렇다면 그린벨트 해제가 주택시장 안정에 도움을 줄 수 있을지 궁금하다. ▲이창무=각 정부마다 공급대책을 만들어 왔다. 수도권 외곽에 수많은 택지개발지구들이 있다. 서울 그린벨트를 못 푸니 인근에 검단·김포 신도시를 조성해 왔다. 검단 신도시를 개발한다고 강남 아파트 가격이 안정될 수 없다. 유일한 방법은 원하는 곳에 주택을 만들어낼 수 있는 선택이어야 한다. ▲이현석=공급이 늘어날 것이라는 심리적 안정감을 줄 수 있을 것으로 보인다. 앞서 말했지만 중요한 것은 그린벨트를 해제했을 때 공공성이 담보돼야 한다는 것. 즉 청년이나 신혼부부 등을 위한 임대주택 위주로 가야 한다는 것이다. 현재 투자처가 강남밖에 없다는 게 전국적인 생각인 것 같다. 강남과 같은 고급 주거단지를 더 만들어야 하는 것은 확실하다. 파격적인 제안일 수 있지만 판교나 분당까지 연담화해서 고급주거지로 조성하는 방안도 고려해 볼 필요가 있다. ―서울 그린벨트 해제가 수도권 집중 가속화를 촉진시킬 수 있다는 지적도 있다. ▲이창무=수도권 집중 가속화에 대해서는 생각이 다르다. 어느 곳을 개발하느냐는 선택의 문제다. 그린벨트를 푼다는 게 추가적으로 수도권 집중을 심화시키는 것은 아니다. 주택 공급이 수도권 집중화의 원인이 아니라는 것이다. 수도권 과밀화는 주택 공급이 아니라 일자리 등 다른 곳에서 찾아야 한다. ▲이현석=그린벨트 해제가 지역 불균형을 초래한다는 것은 사실이 아니다. 수도권, 그중에서도 서울로 사람들이 몰린다. 주택의 부족, 인프라의 부족을 해결할 방법이 없으니까 그린벨트 문제까지 나온 것이다. 그린벨트 해제가 서울 집중을 더 가속화시킬 것이라는 논리로 봐서는 안 된다. 서울이 성장할수록 국가 경쟁력은 높아진다. 지방을 서울과 같이 살려 갈까 하는 것은 또 다른 논의이고 문제다. ―MB 정부 때 강남권 그린벨트를 풀어 보금자리 주택을 공급했다. 집값 안정에 기여했다는 평가와 부작용만 더 키웠다는 지적이 있다. ▲이창무=MB정부 때 그린벨트 해제는 2009년 초에 발표되고, 2012년에 입주가 이뤄졌다. 굉장히 빠른 속도다. 당시 반값 아파트를 임대뿐 아니라 공공분양에도 담았다. 반값 아파트 분양물량이 나오면서 강남권 수요들이 대기수요로 전환됐다. 이후 서울 아파트값 하락세가 2013~2014년까지 계속 이어졌다. 물론 여러 부작용 등 문제도 있었다. 공공에서 반값 아파트를 공급하니 민간 아파트 분양시장이 망가진 것이다. 시장은 왜곡됐지만 어느 정도 가격 안정효과가 나왔다. 이번 그린벨트 해제 역시 '영끌' 수요를 대기수요로 전환시킬 수 있는 방안이 담기면 시장 안정에 도움을 줄 것으로 보인다. ▲이현석=MB정부 때 그린벨트 해제가 속도를 낼 수 있었던 것은 공공소유 토지가 상당수 있었기 때문이다. 하지만 현재는 사유지가 적지 않다. 예전처럼 그린벨트 토지보상 작업이 속도를 낼 수 없다. 개발비용을 줄이기 위해서는 사업 속도도 중요하다. 이를 위해서는 개인 소유주들의 이익을 보장할 수 있는 방법을 고민해야 한다. 리츠를 그린벨트에 활용하는 게 가장 좋은 대안으로 보인다. ―주택시장에 대해 진단해 보겠다. '8·8 대책'을 내놓은 것도 최근 시장 과열을 잠재우기 위해서다. ▲이창무=불확실한 시장이다. 공급이 위축돼 있는 것은 확실하다. 반면 수요는 헷갈리는 부분이 있다. 통계청의 가구추계를 보면 주요 매수세력인 1인가구가 늘지 않는 것으로 나왔다. 청년 1인가구의 증가량이 2023년은 마이너스다. 과도한 구매 수요를 만들어냈던 계층들이 다시 부활을 해서 (수요를) 만들어 내기에는 한계가 있다는 이야기다. 서울 아파트 매매 실거래가지수가 올 들어 누적으로 5% 남짓 상승했는데 그렇게 강한 상황은 아니다. 심각한 상황으로 갈 수 있는 수급의 조건은 아니라고 본다. ▲이현석=강남을 중심으로 시장이 달아오르고 있다. 하지만 거시경제적 관점에서 보면 주택시장이 과열되는 이유를 찾기 힘들다. 현재는 2~3년 전에 위축됐던 시장이 회복되는 것으로 볼 수 있다. 단 인허가 물량이 크게 줄면서 불안요인으로 작용하고 있다는 점은 우려스럽다. ※전체 대담 내용은 파이낸셜뉴스 공식 유튜브 채널에서 확인 가능합니다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자