매수인이 매도인 양도세까지 대신 부담하는 '손피거래'의 양도소득세가 지금보다 크게 늘어난다. 25일 국세청은 기존 최초 1회에 한해 세액을 양도가액에 합산하던 손피거래 양도세 계산방식이 지난 7일부터 양도세 전부를 합치는 방식으로 변경됐다고 밝혔다. 손피거래 때 양도세 계산방식이 전액 부담으로 바뀌면 과세표준이 올라간다. 기존에는 분양권을 12억원에 사서 17억원에 매매할 경우 양도세 및 지방세는 3억2800만원이 부과된다. 양도가액에서 취득가액을 뺀 5억원에 기본공제 250만원을 제한 후 세율 66%를 매긴 결과다. 일반거래가 아닌 손피거래를 하게 되면 사정이 다르다. 먼저 1차 양도세인 3억2800만원을 부담하고 분양권을 매수했다면 양도세·지방세 부담은 5억4500만원이다. 양도가액(17억원+3억2800만원) 20억2800만원에서 취득가액 12억원을 뺀 8억2800만원이 양도차익이다. 여기서 기본공제를 빼고 8억2600만원에 대해 66% 세율을 부과한다. 납부해야 할 양도세·지방세는 5억4500만원이 된다. 변경 후 방식인 양도세를 전액 부담했을 경우 세금 부담이 훨씬 더 커진다. 양도가액은 17억원에다 양도세 9억6600만원을 합산한 26억6600만원이 된다. 9억6600만원은 양도차익(5억원+9억6600만원) 14억6600만원을 기준으로 세율을 계산했을 때, 최종적으로 나오는 양도세다.손피거래로 1차 양도세를 부담했을 때와 전액 부담을 선택했을 때 차액은 4억2100만원에 달하게 된다. mirror@fnnews.com 김규성 기자

[파이낸셜뉴스] 매수인이 매도인 양도세까지 대신 부담하는 '손피거래'의 양도소득세가 지금보다 크게 늘어난다.   25일 국세청은 기존 최초 1회에 한해 세액을 양도가액에 합산하던 손피거래 양도세 계산방식이 지난 7일부터 양도세 전부를 합치는 방식으로 변경됐다고 밝혔다.   손피거래 때 양도세 계산방식이 전액 부담으로 바뀌면 과세표준이 올라간다.  기존에는 분양권을 12억원에 사서 17억원에 매매할 경우 양도세 및 지방세는 3억2800만원이 부과된다. 양도가액에서 취득가액을 뺀 5억원에 기본공제 250만원을 제한 후 세율 66%를 매긴 결과다.  일반거래가 아닌 손피거래를 하게되면 사정이 다르다.  먼저 1차 양도세인 3억2800만원을 부담하고 분양권을 매수했다면 양도세·지방세 부담은 5억4500만원이다. 양도가액(17억원+3억2800만원) 20억2800만원에서 취득가액 12억원을 뺀 8억2800만원이 양도차익이다. 여기서 기본공제를 빼고 8억2600만원에 대해 66% 세율을 부과한다. 납부해야 할 양도세·지방세는 5억4500만원이 된다.   변경 후 방식인 양도세를 전액 부담했을 경우, 세금 부담이 훨씬 더 커진다. 양도가액은 17억원에다 양도세 9억6600만원을 합산한 26억6600만원이 된다. 여기서 취득가액, 기본공제 등을 제외하면 과세표준은 14억6300만원이 된다. 세율 66%를 적용하면 9억6600만원의 세금이 부과된다.  손피거래로 1차 양도세 부담했을 때와 전액 부담을 선택했을 때 차액은 4억2100만원에 달하게 된다.  국세청은 이처럼 분양권 매수자는 부담이 커지면서 다운거래 신고를 하는 경우가 있다고 밝혔다.  이와관련 국세청은 다운 거래 때 양도세를 다시 계산하고, 부당 과소신고 가산세(과소 신고세액 40%)를 부과한다고 설명했다. 또 매수·매도자 모두 양도세 비과세·감면 배제, 실제 거래가액 10% 이하 과태료 부과 등 불이익도 있다고 강조했다. mirror@fnnews.com 김규성 기자

[파이낸셜뉴스] 분양권 거래시 양도소득세 등 세금을 매수자가 부담하는 거래를 일명 '손피 거래'라고 한다. 최근 기획재정부가 ‘손피 거래’와 관련된 양도세 계산방법에 관한 해석을 변경했다. 핵심은 양도세 전액 조건으로 손피 거래를 한 경우 양도세 전부를 합치는 것이다. 종전에는 1회분만 양도가액에 합산했다. 여기서 ‘양도세 전부’란 1차·2차 뿐만 아니라 양도세가 ‘0원’이 될 때까지, 즉 ‘N차’ 양도세를 다 부담하는 것을 말한다. 프리미엄 5억...양도세 50차까지 부담 세무 전문가들에 따르면 손피 거래의 경우 ‘N차 양도세’를 다 부담하는 것이 원칙이라는 설명이다. 하지만 정부의 예전 유권해석은 ‘매수자가 양도세 전액을 부담키로 약정한 경우 최초 계산된 1회에 한해 해당 세액을 합산한다’고 규정했다. 이렇게 규정한 이유는 과거 조세심판원이 1990년에 ‘최초 1회’에 한해 양도가액에 합산해야 한다고 판단한 것이 근거가 됐다. 당시 판례를 보면 '양도가액이 무한히 계산되면 양도시기와 양도가액이 불문명하게 되는 결과를 초래한다'는 지적이다. 이렇게 되면 실지거래가액으로 양도세를 과세할 수 없다는 점이 근거다. 그렇다면 바뀐 유석해석은 어떤 의미일까. 예를 들어 1차 양도소득세(지방세 포함)로 5000만원이 나온다고 가정해 보자. 그럼 양도세가 ‘0원’이 될 때까지 무한반복해 계산한 세금을 모두 더하는 것이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원이 모의계산한 결과를 보자. 1년 이상 보유했고, 프리미엄이 5억원이라고 가정해 보자. 양도세와 지방세를 포함한 세율은 66%다. 1회차 양도세는 양도차익(5억원)에 기본공제(250만원)을 제외한 4억9750만원 과세표준이 된다. 여기에 세율 66%를 곱한 3억2835만원이 1차 양도세다. 2차 양도세는 3억2835만원(1차 양도세)에 66%의 세율이 적용된 2억1671만원이 된다. 3차 양도세는 2억1671만원에 66%를 곱한 1억4302만원 가량이다. 이런 식으로 양도세를 무한반복해 계산하다 보면 0원이 나온다. 이렇게 ‘N차’ 반복해서 나온 세금을 다 더하는 방식이다. 모의계산 결과를 보면 시세차익이 5억원일 경우 무려 50차례 양도세를 무한반복해 계산해야 된다. 분쟁 불 보듯...세부 조건 명확히 해야 이 과정을 거쳐 양도세가 1회차 3억2835만원에서 9억6573만원으로 약 3배 가량 뛴다. 즉 손피 거래시 예전에는 3억원만 부담하면 됐으나 지금은 9억원 가량의 세금을 부담해야 되는 셈이다. 양도세 무한 반복 횟수는 양도차익이 클수록 많다. 앞서 시세차익 5억원의 경우 50차례 양도세가 붙는다. 우 전문위원은 “양도차익이 많을수록 무한반복 되는 횟수가 늘어나는 구조”라고 말했다.  그렇다면 바뀐 환경 하에서 매도인과 매수인 간의 다툼을 최소화 할 수 있는 방법은 없을까. 손피 거래를 할 경우 매도인과 합의해 계약서에 세부 조건을 명확히 넣는 것이 한 방법이다. 예를 들어 계약서에 ‘양도세는 전부가 아닌 2회차까지 부담한다’ ‘3회차까지 부담한다’ 등의 조건을 넣는 것이다. 아울러 정산금액은 기재하지 않는 것이 리스크를 낮출 수 있다. 현재 분양권 거래 시장에서는 손피 거래가 일반화 돼 있다. 새 규정은 11월 7일 이후 양도분부터 적용된다. 여기서 양도분이란 ‘잔금지급일’이 기준이 된다.  ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 신축 아파트 선호 현상이 두드러지면서 '얼죽신'(얼어죽어도 신축의 줄임말)이라는 신조어가 등장했지만, 내년 입주를 앞둔 서울 대단지에서 최근 하락 거래가 나왔다. 다만 신축 인기는 여전해 세금 부담을 줄인 '손피거래'일 수 있다는 해석이다. 28일 부동산 빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 최근 일주일간 하락폭이 큰 단지 중 서울 광진구 자영동 롯데캐슬이스트폴이 포함됐다. 이 단지는 이달 20일 101.88㎡가 16억798만원에 실거래됐다. 이는 지난 9월 3일 25억4391억원에 거래된 데 비해 8억6000만원 가량 하락한 금액이다. 약 33%가 내려갔다. 이 단지 138㎡도 최고가 대비 실거래 가격이 내렸다. 10월 최고 26억원대에 실거래됐는데, 이는 전달인 9월 기록한 28억4901만원보다 낮은 금액이다. 다만 국민평형 84㎡의 경우 실거래가가 꾸준히 상승했다. 9월 13~14억원대에서 10월에는 15억원대로 올라 이달에도 15억원대 실거래가를 유지하고 있다. 인근 부동산 시장에서는 신축인 해당 단지에 대한 시장 관심은 높은 편으로 호가가 오르면서 가격은 상승하는 분위기라고 입을 모았다. 다만 분양권 시장에서 활용되는 '손피거래'로 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 가격이 낮아졌을 수 있다는 분석도 나왔다. 손피란 '손에 남는 프리미엄'의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매거래를 뜻한다. 또 최근 높아진 호가가 적정 가격인지에 대해서는 반신반의하는 모습도 있다고 전했다.  인근 공인중개업소 관계자는 "단지(롯데캐슬 이스트폴)에 대한 관심은 높은데 가격이 과열된 측면도 있다"면서도 "최근 실거래가를 보면 실제 거래 상황과는 다른 측면도 있어 의아하기도 하다"고 분위기를 전했다.  롯데캐슬 이스트폴은 내년 3월 입주를 앞둔 신축 대단지다. 지난해 8월 청약 당시 1순위 일반청약  420가구 모집에 4만1344명 접수하며 완판됐다. 평균 경쟁률은 98.4대 1로 전 평형 1순위 마감을 기록하며 당시 가장 많은 청약 접수가 몰렸다. 앞서 부동산시장에서는 신축 아파트 선호 현상이 두드러지고 있다. 부동산R114가 서울 시내 아파트 110만3000가구를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사한 결과, 이달 8일 기준 서울의 신축 아파트와 구축 아파트 가격 차는 6억원까지 벌어졌다. jiany@fnnews.com 연지안 기자