지방 미분양아파트가 하루가 다루게 폭증하는 상황에서 정부가 세제나 대출부분의 규제완화를 손보기 시작했다는 점은 참으로 긍정적이다. 지방미분양 증가가 지역경제를 좀먹기 시작했고, 거래위축으로 기존주택 갈아타기마저 어려운 동맥경화 현상이 심각했기 때문이다. 하지만, 이번 대책으로 분양시장의 회복효과는 미흡할 것으로 보인다. 규제완화가 1년 한시적용이지만 현재 지방미분양은 준공후까지 미계약인 악성물량도 많고 실제 2년이상 분양을 마감하지 못한 사업장도 있어 건설업체들이 롱텀으로 마케팅 전략을 세우는 데 한계가 있다. 특히, 지방 미분양 물량이 이미 10만가구를 넘어선 상태라 그 많은 물량이 시장에서 자연 소진되기까지는 많은 시일이 필요할 만큼 지방주택시장의 기초체력은 미약한 수준이기도 하다. 명약이 있어도 환자의 기초체력이 따라줘야 회복속도도 빠른 법이다. 체질을 근본적으로 개선해 줄만한 대책을 장기간 펼칠 필요가 있다. 1년 정도 지방 비투기지역에 한시적으로 움직이는 단발대책이나 집값안정이란 명분에 갇힌 소규모 정책으로는 체질개선을 장담할 수 없다. 정부는 6.11 대책을 통한 건설업계의 자구노력과 시장상황을 면밀히 재분석해 기사회생의 기미가 없다면, 기존 규제를 푸는 수준을 넘어서는 추가인센티브를 준비하는 정책적 의지를 보여줘야 할지도 모른다. 인색한 대책으로는 지방주택시장의 정상화보다는 언발에 오줌누는 미봉책에 그칠 확률이 높다. ■청약시장 극단적 양극화 우려 게다가 이번 지방대책은 기존 미분양물량에 대한 배려차원이지, 향후 공급예정인 지방 분양예정사업장에 대한 배려는 전혀 없기도 해, 작금의 상황악화를 막는 지지대 대책만 내놓은 것이기도 하다. 하반기 지방에 공급될 연내 일반분양예정 물량 11만가구에 대한 대책도 필요한데, 물론 이들 업체 스스로 적정분양가를 책정하고 분양시기를 조율하는 자구책도 필요하겠지만, 딱히 떨어진 분양수요를 업체 스스로 감당할 수 없기 때문에, 이들 분양예정 사업장도 수혜를 볼만한 대책이 필요한 것도 사실이다. 비약이 심할지 모르겠으나, 분양예정사업장들이 미분양 규제완화를 이용코자 애초부터 분양가를 낮춰 분양시작 하기보다 반려되지 않을 수준으로 분양승인을 받은 후, 미계약이 발생할 때 분양가를 인하하는 꼼수를 쓸 수 있기 때문이다. 청약자들도 어차피 미분양이 예상되는 사업장은 순위내 청약통장을 사용하는 것보다 미분양을 계약하겠다는 상황을 양산할 수 있어, 청약률 0%사업장 출현을 부추길 소지도 있다. 청약시장의 극단적 양극화를 더 부추기는 아이러니라 하겠다. ■지방 미분양 매입·투자전략 그렇다면 이번 세제나 대출규제 완화를 통해 지방주택시장을 살펴보려는 실수요자나 투자자는 어떻게 해야할까? 일단, 침체의 늪이 깊어진 지방시장이 기사회생해 시장분위기가 반전되기는 힘든 상황이니, ?v기 듯이 서두를 필요는 없다. 어차피 미분양이 예상되는 사업장이라면 순위내 청약보다 분양가를 인하할 건설사의 미분양물량을 노려야 한다는 뜻이다. 민간건설업체들은 전매규제 없고, 세제와 대출규제가 완화됐음을 과도하게 과장 홍보할 여지도 있으니, 이런 점들을 꼼꼼히 살필 필요도 있다. 양도세는 다주택중과가 아주 없어진 것이 아니라 중복보유 허용기간이 2년 늘어난 것이니, 기존주택의 규모나 보유기간, 미분양물량의 입주시기를 잘 계산해 주택을 구입해야한다. 특히 준공후 미분양물량은 중복보유 허용기간에 공사시기가 빠지는 셈이니 중복보유를 통해 절세할 수 있는 기간을 잘 산정해 봐야한다. 담보인정비율 상향조정은 업체가 10%이상 분양가를 인하할 때도 해당되지만 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화하는 경우도 해당된다. 이런 경우라면, 실제 분양가 인하혜택을 꼼꼼히 계산해보는 것이 좋다. 상한제는 지방주택에도 적용된다. 단품슬라이딩제도가 시행돼 분양가 상한제가 무력화 또는 현실화되고 있지만, 전매규제가 없는 저렴한 분양물량이나 건설사가 분양가를 인하해 담보인정비율을 높인 미계약 사업장이 나올 예정이니, 향후 지역적 호재가 크고 브랜드나 옵션혜택이 높은 알짜 지역을 선별해 매입하는 자세가 필요하다. /부동산써브 (WWW.SERVE.CO.KR)함영진실장

"속도의 문제일 뿐 미분양이 증가하는 것은 불보듯하다."  서울의 주간 아파트가격이 2008년 금융위기 이후 최대폭으로 오를 정도로 급등세를 연출했지만 이와는 별개로 미분양에 대한 경고음도 커지고 있다. 지방에서는 공급과잉, 수요부족, 경기침체가 겹치며 대규모 미분양이 속출하고 있기 때문이다. ■지방 미분양 해마다 수천가구씩 늘어  5일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 미분양은 5만6647가구로 2016년 12월 대비 243가구가 늘었다. 월별 기준으로 지난해 9월 5만4420가구, 10월 5만5707가구를 기록해 조금씩 증가하는 추세다.  서울을 비롯해 인기지역에서 수십대 1의 청약률이 나오고 미계약분 추첨에 수천명이 줄을 서는 상황에서도 미분양이 늘어하는 것은 지방의 불황 때문이다.  수도권의 경우 지난 2015년 12월 3만637가구를 기점으로 2016년 12월 1만6689가구, 지난해 11월 1만194가구 등 미분양이 급격히 줄어 들었다. 반면 지방 미분양은 2015년 12월 3만875가구, 2016년 12월 3만9724가구, 2017년 11월 4만6453가구 등 해마다 수천가구씩 증가했다.  특히 경상남도의 미분양아파트가 2015년도 3411가구에서 지난해 11월 1만2122가구로 3배 넘게 급증했고 경상북도도 같은 기간 3802가구에서 7794가구로 늘었다. 단순 증가율로는 제주도의 미분양아파트가 지난 2015년 114가구에서 지난해 11월 1183로 늘어나며 937.7%나 급증했다.  함영진 부동산114 리서치센터장은 "지방의 경우 공급은 증가하는데 수요가 따라주지 못하고 지역경제도 생각보다 더 나쁘다"면서 "그나마 기댈 곳은 도시재생뉴딜과 지방선거인데 올해 SOC 예산이 줄어든 것을 감안하면 효과는 의문"이라고 말했다. #OBJECT0# ■전문가 "미분양 증가는 시간문제"  미분양아파트 추이는 2013년 6만1091가구, 2014년 4만379가구, 2015년 6만1512가구, 2016년 5만6413가구 등 들쭉날쭉하는 모습을 보여왔다. 하지만 전문가들은 이같은 추세가 상승세로 고정될 가능성이 높다는 시각이다.  김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "현재는 미분양이 5만가구대에서 변동을 하는데 이대로라면 6만대도 서서히 넘어설 것"이라며 "특히 올해 공급이 많기 때문에 지난해 보다는 확실히 늘어날 것으로 본다"고 전망했다.  부동산114는 올해 전국적으로 41만7000가구가 분양에 들어갈 것으로 추정했다. 이중 미분양아파트가 급증한 경남과 경북에서 각각 1만7962가구와 1만2662가구가 공급되고, 1만가구 넘는 미분양이 쌓여있는 충남에서는 2만2068가구가 예정돼 있다. 주택도시보증공사의 미분양관리지역인 창원, 청주에서도 1만여가구가 공급된다. 전체 미분양이 2015년 이후 3년만에 6만가구를 넘을 수 있는 분위기다.  함영진 센터장은 "입주량 증가가 2019년 1·4분기까지 지속적으로 확대되는 분위기"라며 "공급이 잦아드는 분위기도 아니기 때문에 미분양은 속도의 차이일 뿐 늘어나는 것은 불보듯하다"고 말했다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

정부와 한나라당이 지난 18일 지방 미분양 물량에 대해 내년 4월까지 양도세 및 취득·등록세 감면 혜택을 연장 시행(3·18대책)키로 함에 따라 투자자와 실수요자들의 투자 및 내집마련 전략에 관심이 쏠리고있다. 이번 3·18대책에 따라 최근 국지적인 수요가 살아나고 있는 부산 등 지방 등 일부지역은 수혜가 예상된다. 따라서 그동안 내집마련을 미뤘던 실수요자나 투자자들은 개발호재 지역이나 역세권 등지를 중심으로 중장기적 안목에서 유망 미분양단지를 노려볼 필요가 있다는 게 전문가들의 견해다. ■개발호재·역세권 등 미분양 관심둘 만 19일 부동산업계에 따르면 3·18대책에 따라 개발호재가 있거나 역세권 등의 전통적 호재가 있는 미분양을 우선 노려볼 필요가 있다. 호재가 있는 지역은 경기변동에 큰 영향을 받지 않기 때문에 내집마련 1순위 지역로 꼽힌다. 전문가들은 부산과 대전, 대구 등 지방 대도시의 역세권이나 개발 축상에 있는 미분양 단지에 관심을 두되 중장기적 관점에서 접근해야 한다고 지적한다. 부동산써브 함영진 팀장은 “지방도 수도권 처럼 교통여건이 가장 중요한 내집마련 기준이 되고 있다”면서 “직장과의 출퇴근이 쉬운 역세권 아파트 중 미분양 물량을 잘 고른다면 투자와 내집마련이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있을 것”이라고 말했다. 개발 호재가 있는 지역도 관심을 둘 만하다. 청사 이전이나, 도로 및 지하철 개통, 산업단지 조성개발 등의 지역개발이 선행되는 지역의 미분양 아파트가 주요 대상이다. 나비에셋 곽창석 대표는 “충남의 세종시 인근이나 서산·당진지역 등은 개발사업이 한창 진행 중이기 때문에 예전부터 관심이 많았다”면서 “이번 양도세 감면 연장으로 이들 지역 미분양 물량이 빠르게 해소될 것으로 보인다”고 설명했다. ■입지·분양조건 등 살펴 신중히 접근해야 미분양아파트는 층과 향을 자기가 고를 수 있기 때문에 이런 점을 적극 활용해야 한다. 남보다 발품을 더 팔고 재빠르게 움직여 좋은 층과 향을 확보해야 한다. 늦게 움직인다면 다른 청약자들이 ‘이미 훑고 지나간’ 상태기 때문에 면적이나 층, 향 등에서 불리할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 브랜드와 단지 규모도 중요하다. 최근 전반적으로 아파트가 고급화되고, 대단지 위주로 건설되기 때문에 그 중요성은 예전 만큼은 아니지만 인지도 높은 브랜드와 대단지 아파트는 같은 조건의 다른 아파트보다 조금 더 높은 시세 차익을 기대할 수 있다. 건설사들이 내걸고 있는 미분양 판촉조건도 잘 살펴봐야 한다. 중도금 유예나 분양가 할인 등의 각종 혜택을 비교해서 가장 좋은 조건으로 입주하는 게 좋다. 하지만 무조건 혜택에만 매달릴 경우 낭패를 당할 수 있다는 점을 유의해야 한다. 중도금 무이자 등으로 인한 혜택은 몇 백만원인 데 비해 아파트를 잘못 구입해 입을 수 있는 손실은 몇 천만원에 이를 수 있기 때문이다. 따라서 향후 그 지역의 발전성을 면밀하게 검토하고 교통 여건 개선이나 편익시설, 교육시설 등이 어떻게 들어설지도 충분히 따져봐야 한다. 부동산써브 정태희 연구원은 “이번에 지방 미분양 물량에 대한 양도세 감면혜택이 연장됐지만 실수요자나 투자자 입장에서는 구매한 후 집을 팔때를 생각해 입지와 개발호재 등 각종 조건을 면밀하게 따져보고 신중하게 접근해야 한다”고 강조했다./shin@fnnews.com신홍범기자

지난 6월 11일 정부의 미분양 대책에도 불구하고 지방 미분양 가구가 늘어난 것으로 나타났다. 11일 부동산뱅크에 따르면 지난 6월말까지 전국 미분양 가구수를 조사한 결과, 총 11만 7891가구로 지난달에 비해 5909가구가 늘어난 것으로 조사됐다. 서울의 경우 총 1478가구로 지난달에 비해 115가구 감소했으며, 수도권의 경우 123가구가 늘어났다. 그러나 지방은 5901가구 늘어난 것으로 조사됐다. 이중 대전광역시, 강원도, 전라북도, 제주도 총 4곳은 단 한 가구도 감소하지 않았으며, 충청남도와 광주광역시는 가장 크게 증가한 것으로 나타났다. 특히 충청남도가 지난달에 비해 가장 많은 수가 늘어났으며, 6.11 미분양 대책과 무관한 서울과 인천광역시만이 미분양 가구수가 감소되는 기현상을 나타냈다. 이에 따라 지방 미분양 해소를 위해 발표한 이번 대책이 실효성이 없다는 평가가 나오고 있다. 더불어 이번 미분양을 해소하기 위해 정부의 규제완화가 뒤따르지 않는 이상 큰 변화가 없을 것이라는 것이 업계의 중론이다. 이는 이번 대책이 실제로 사용되기에는 몇 가지 문제점이 제시되고 있기 때문이다. 6월11일 이전의 미분양 아파트에 대해서는 혜택이 주어지지 않으며, 혜택을 받더라도 분양가를 인하하거나 완화해야만 되지만 기존계약자들의 반발 때문에 이 방법 또한 현실적으로 사용하기 어렵다는 것이 건설업계측의 주장이다. 이에 따라 미분양에 대한 추가대책이 나와야 이 문제가 해결될 것이라는 의견이 계속 흘러나오고 있다. hyun@fnnews.com박현주기자

정부는 8일부터 지방의 민간 미분양 아파트 매입대상을 현행 ‘준공 후 미분양’에서 ‘준공 2개월 전’까지로 확대한다고 7일 밝혔다. 이에 따라 수도권을 제외한 지방에서 민간 주택건설업체들은 준공을 2개월 앞둔 미분양 아파트를 정부에 매도신청할 수 있게 된다. 국토부 관계자는 “지방의 미분양 해소를 위해 준공 후 미분양아파트뿐 아니라 준공 전 아파트까지 사들여 매입임대주택으로 활용할 방침”이라고 설명했다. 국토부는 8일부터 시작하는 3차 매입 때부터 이를 적용키로 했다. 국토부는 지난해 9월부터 지금까지 2차례에 걸쳐 민간 아파트 중 미분양분을 사들여 임대주택용 주택으로 사용하기 위해 1143가구를 매입했다. 또 3200여가구에 대해서는 가격협상 또는 임대수요 평가를 준비하고 있다. 이는 지방 미분양 주택(11만가구)의 약 1%에 그치는 수준이다. /victoria@fnnews.com 이경호기자

정부는 8일부터 지방의 민간 미분양 아파트 매입대상을 현행 ‘준공 후 미분양’에서 ‘준공 2개월 전’까지로 확대한다고 7일 밝혔다. 이에 따라 수도권을 제외한 지방에서 민간 주택건설업체들은 준공을 2개월 앞둔 미분양 아파트를 정부에 매도신청할 수 있게 된다. 국토부 관계자는 “지방의 미분양 해소를 위해 준공 후 미분양아파트뿐 아니라 준공 전 아파트까지 사들여 매입임대주택으로 활용할 방침”이라고 설명했다. 국토부는 8일부터 시작하는 3차 매입 때부터 이를 적용키로 했다. 국토부는 지난해 9월부터 지금까지 2차례에 걸쳐 민간 아파트 중 미분양분을 사들여 임대주택용 주택으로 사용하기 위해 1143가구를 매입했다. 또 3200여가구에 대해서는 가격협상 또는 임대수요 평가를 준비하고 있다. 이는 지방 미분양 주택(11만가구)의 약 1%에 그치는 수준이다. /victoria@fnnews.com 이경호기자

[파이낸셜뉴스] 기획재정부가 부동산 침체를 고려해 종합부동산세법(종부세) 및 소득세법 시행규칙 개정에 나섰다. 부동산 거래가 멈춰선 상태에서 주택사업자 및 토지 소유자 세금 부담을 완화하는 방향이다. 종부세 합산 배제되는 미분양주택 범위를 올해와 내년 2년간 한시적으로 확대했다. 건축물이 철거된 빈 땅의 양도세 중과 배제 기간도 연장해 향후 노후 주택·건물 매매 거래가 증가할 전망이다.  지방 건설 살리기 ‘초점’   26일 기재부는 ‘2024년 세법개정 후속 시행규칙 개정안’을 발표했다. 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로, 보유한 집과 땅의 공시가격에 정해진 공제금액을 초과하면 초과된 금액에 부과된다. 종합부동산세 과세대상은 총 3가지로 주택, 종합합산토지, 별도합산토지다. 공제금액은 주택은 9억원(1세대 1주택자는 12억원), 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원이다.  기재부는 건설경기가 좋지 않은 점을 고려해 ‘종부세 합산배제되는 미분양주택 범위 한시적 확대’를 개정했다. 현행은 주택신축판매업자 소유의 미분양 주택에 대해 5년간 종부세 합산배제했다. 이를 2025년, 2026년 한시적으로 합산배제 기간을 연장했다. 올해와 내년에 도래한 미분양주택에 한해서만 5년이 7년으로 늘어난 것이다. 합산기간 연장을 제한적으로 하는 이유는 자구노력도 촉구하기 위해서다. 주택신축판매업은 주택을 건축해 판매하는 사업을 말한다.  박금철 조세총괄정책관은 “예를 들어 2022년부터 미분양이 있으면 2025년, 2026년 5년이 되기 때문에 추가적 혜택은 없다”며 “2023년부터면 2027년까지 5년이 되지만 2025년, 2026년을 이미 지났기 때문에 추가혜택을 볼 수 없다”고 말했다. 이어 “2020년부터 미분양이 있으면 2024년까지 5년이 돼서 원래는 2025년부터 5년이 합산이 돼야 하는데 2025년과 2026년에 합산배제 받도록 기간을 늘린 것”이라고 말했다.  지방저가주택 거래 활성화를 위해 ‘종부세 주택 수 특례가 적용되는 지방저가주택 적용 범위 확대’고 개정했다. 현행 수도권에서 제외돼 주택 수 특례 적용이 가능한 곳은 경기도 연천군, 인천광역시 강화군 및 옹진군이다. 여기에 경기도 가평군이 추가된 것이다. 해당 지역에는 주택이 있더라도 ‘1세대 1주택’ 특례 적용이 가능한 셈이다.  특히 ‘건축물 멸실·철거 시 비사업용 토지 양도세 중과배제 기간 확대’하기로 했다. 현행 건축물 멸실·철거 후 2년 내 해당 부지 양도시 비사업용 토지 양도세 중과세율(세율 10% 추가) 적용을 배제했다. 이번 개정안은 중과세율 미적용 기간을 2년에서 5년으로 늘렸다. 비사업용 토지란 나대지(건물이 없는 대지), 직접 경작하지 않는 농지 등으로 양도 시 10% 양도세 세율이 중과된다. 앞으로 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 5년 동안은 비사업용 토지가 아닌 것으로 보아 양도세 중과를 적용 받지 않는 셈이다.  박 조세총괄정책관은 “예를 들자면 토지를 비사업용 토지인 나대지 상태로 둘 때는 양도세가 중과가 된다”며 “토지에 건축물이 있는 상태는 비사업용이 아니기 때문에 양도세 중과되지 않는다”고 말했다. 이어 “시골 빈집 문제가 많은 상황에서 토지 소유주는 건축물을 멸실하면 나중에 양도세 중과가 되기 때문에 빈집 상태로 둔다”며 “빈집을 빨리 철거를 유도하는 입장에서 중과 배제기간을 2년에서 5년으로 늘린 것”이라고 말했다. 나대지 양도세중과 배제 2년→5년 연장 전문가들은 이번 부동산 관련 세법 개정은 ‘건설 침체 살리기’에 방점이 있다고 봤다. 하지만 효과에 대해선 크지 않을 것으로 전망했다. 지방 건설경기 침체가 심하기 때문이다. 건설경기 침체로 준공 후 미분양 물량이 지난해 기준 2만1480가구로 늘어났다. 이중 지방 비중이 80%를 웃돈다.  우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 주택신축판매업자 종부세 관련 개정에 대해 “미분양해소에 일부 효과는 있겠지만 지방미분양은 워낙 회복기대감이 낮아서 종부세만으로는 영향력이 적어 보인다”며 “가평군이 종부세 주택 수 제외에 포함된 것은 해당지역 전원주택등 거래에 조금 도움이 될 수 있다”고 말했다.  이번 시행규칙 개정 중에선 건축물 멸실 시 비사업용 토지 양도세 중과배제 확대가 당장 시장 영향이 있을 것으로 봤다. 건물 및 나대지 거래가 늘 수 있어서다.  우 위원은 “노후 주택·건물 매매거래에 꽤 영향력이 있을 것이다. 매도자와 매수자가 거래 협의과정에서 유연하게 철거 논의를 할 수 있게 됐다”고 말했다. 이어 “매수자가 건물 철거 후 나대지 매수를 희망하는 경우가 많다”며 “매도자는 거래가 확정되지 않은 상황에서 철거할 경우 비사업용 토지가 되기 때문에 양도세 중과 부담이 컸다. 하지만 이번 개정으로 중과 배제 기간이 늘어 거래가 성사될 수 있는 여지가 커졌다”고 말했다.   junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 김상훈 국민의힘 정책위의장이 16일 더불어민주당을 향해 "탄핵·특검·체포·구속과 같은 정쟁에만 매달리지 말고 이제 내수경기 활성화를 포함한 민생경제 살리기에 협조해달라"고 촉구했다. 김 정책위의장은 이날 국회에서 열린 당 비상대책위원회의에서 "반도체산업특별법 등 미래먹거법, K칩스법, 노란우산공제혜택 확대를 내용으로 하는 조세제한특례법, 지역균형투자촉진법 등 민생법안이 이번 1월 국회에서 처리될 수 있도록 초당적으로 협조해주길 요청한다"며 이처럼 전했다. 김 정책위의장의 이 같은 발언은 지난해 12월 및 연간 고용동향을 언급하면서 나왔다. 통계청에 따르면 지난해 12월 취업자 수는 전년 동월 대비 5만2000여명 감소, 연간 취업자 수는 전년 대비 15만9000여명 늘어나는 데 그쳤다. 정부가 전망한 17만여명 대비 1만명가량 낮은 성과다. 김 정책위의장은 "지난해 12월 고용 충격은 건설업, 제조업과 내수 관련 업종인 도소매업까지 전반적으로 나타났다"며 "민생경제 안정을 위해 내수경기 활성화가 반드시 필요하다는 점을 확인할 수 있다"고 진단했다. 그러면서 당정은 올해 예산 중 60~70% 수준을 상반기에 조기 집행해 내수경기 진작에 힘쓰겠다는 점도 덧붙였다. 김 정책위의장은 "당정은 건설경기 회복을 위해 도로 4조2000억원, 철도 4조1000억원 등 올 상반기에 사회간접자본(SOC) 예산의 70%인 12조원을 조기 집행하겠다"며 "실집행률 제고를 위해 LH, 철도공사, 도로공사 등 공공기관 예산도 상반기 최고 수준인 57%를 집행할 예정"이라고 강조했다. 김 정책위의장은 "또한 지방미분양 문제 해결을 위한 대책, 소상공인·자영업자의 실질소득 증대를 위한 대책 등을 위해 당정이 별도 대책을 마련할 것"이라며 "정부는 원래 예산의 67%를 상반기에 조기 투입해 내수진작 경기부양에 나설 것"이라고 전했다. jhyuk@fnnews.com 김준혁 기자

주택시장이 회복국면을 걷고 있는 가운데 신묘년 새해에는 부동산 관련 세제가 많이 바뀌어 세테크 전략 수정이 요구되고 있다. 특히 주택을 장만하려는 무주택자는 물론 갈아타기 수요자들도 바뀌는 세제를 숙지해야 한다. 자신에게 꼭 맞는 지역과 물건을 선택하는 것도 중요하지만 이에 못지 않게 취득·등록세나 양도소득세 등 감면 여부 등도 거래에서 성패를 좌우하는 중요한 변수다. ■9억원 초과 주택 취득·등록세 2배↑ 오는 2011년부터는 9억원을 초과하는 고가주택을 매입할 경우 취득·등록세가 올해보다 2배로 늘어난다. 정부가 2006년 9월부터 한시적으로 실시해온 취득·등록세 감면(취득가액의 4%→2%) 조치가 올해 말로 끝나기 때문이다. 다만 9억원 이하 1주택자(일시적 2주택자 포함)에 대해서는 취득·등록세 감면 혜택이 내년 말까지로 1년 연장됐다. 이에 따라 9억원 초과 고가주택을 구입할 경우 내야 하는 세금은 현재 취득가액의 2.2%에서 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)를 포함해 4.6%로 크게 늘어난다. 가령 9억원짜리 주택을 구입할 경우 4140만원의 세금에 채권매입액까지 합치면 5000만원 이상의 취득·등록세를 내야 한다. 9억원 초과 주택은 1주택자라도 예외 없이 적용된다. 취득세와 등록세로 나뉘어 있던 세목도 취득세로 통합된다. ■양도세 예정신고 안하면 20% 가산세 양도세 예정 신고도 이젠 혜택이 없어지고 의무는 더욱 강화된다. 그동안은 부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면 10% 세액공제를 해줬다. 하지만 내년부터는 예정신고를 하더라도 이 같은 혜택이 없어지고 오히려 신고를 안하면 가산세가 20% 부과된다. 양도세 신고도 실거래가로 정확하게 해야 한다. 다운계약서나 업계약서를 쓴 후 허위로 신고한 것이 발각되면 취득세의 1∼3배에 해당하는 과태료가 부과되므로 주의해야 한다. ■전세보증금에도 소득세 과세 내년부터는 전세보증금도 일정액이 넘으면 소득세가 과세된다. 지금까지는 주택 월세 소득에 대해서만 과세했지만 주택월세 임대와 상가 임대자의 형평성을 고려한 조치다. 전세보증금 총액이 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되며 소득세는 전세보증금 합계액의 60%에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액으로 산정한다. 이중과세 방지를 위해 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외된다. 3주택 이상 보유자라도 전세보증금 총액이 3억원을 넘지 않으면 과세되지 않는다. ■지방 미분양 임대사업 유리 수도권 이외 지방 미분양주택 양도세 감면 혜택도 내년 4월 30일 종료될 예정이다. 하지만 아직 지방 미분양 시장이 나아지지 않은 만큼 감면혜택이 연장될 가능성이 높다. 현재는 지방 미분양 주택을 취득할 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해 건설사의 분양가 인하율에 따라 60∼100%까지 감면해 주고 있다. 이에 따라 올해 9월부터 완화된 임대사업자 세제 지원 규정을 활용할 경우 지방미분양 주택을 매입해 임대사업이 쉬워질 전망이다. 임대사업자 등록요건이 종전 5가구 이상에서 3가구 이상 소유로 줄고 세감면 혜택을 받을 수 있는 임대기간도 10년 이상에서 7년 이상으로 크게 완화됐다. /kwkim@fnnews.com김관웅기자

주택시장이 회복국면을 걷고 있는 가운데 신묘년 새해에는 부동산 관련 세제가 많이 바뀌어 세테크 전략 수정이 요구되고 있다. 특히 주택을 장만하려는 무주택자는 물론 갈아타기 수요자들도 바뀌는 세제를 숙지해야 한다. 자신에게 꼭 맞는 지역과 물건을 선택하는 것도 중요하지만 이에 못지 않게 취득·등록세나 양도소득세 등 감면 여부 등도 거래에서 성패를 좌우하는 중요한 변수다. ■9억원 초과 주택 취득·등록세 2배↑ 오는 2011년부터는 9억원을 초과하는 고가주택을 매입할 경우 취득·등록세가 올해보다 2배로 늘어난다. 정부가 2006년 9월부터 한시적으로 실시해온 취득·등록세 감면(취득가액의 4%→2%) 조치가 올해 말로 끝나기 때문이다. 다만 9억원 이하 1주택자(일시적 2주택자 포함)에 대해서는 취득·등록세 감면 혜택이 내년 말까지로 1년 연장됐다. 이에 따라 9억원 초과 고가주택을 구입할 경우 내야 하는 세금은 현재 취득가액의 2.2%에서 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.4%)를 포함해 4.6%로 크게 늘어난다. 가령 9억원짜리 주택을 구입할 경우 4140만원의 세금에 채권매입액까지 합치면 5000만원 이상의 취득·등록세를 내야 한다. 9억원 초과 주택은 1주택자라도 예외 없이 적용된다. 취득세와 등록세로 나뉘어 있던 세목도 취득세로 통합된다. ■양도세 예정신고 안하면 20% 가산세 양도세 예정 신고도 이젠 혜택이 없어지고 의무는 더욱 강화된다. 그동안은 부동산 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면 10% 세액공제를 해줬다. 하지만 내년부터는 예정신고를 하더라도 이 같은 혜택이 없어지고 오히려 신고를 안하면 가산세가 20% 부과된다. 양도세 신고도 실거래가로 정확하게 해야 한다. 다운계약서나 업계약서를 쓴 후 허위로 신고한 것이 발각되면 취득세의 1∼3배에 해당하는 과태료가 부과되므로 주의해야 한다. ■전세보증금에도 소득세 과세 내년부터는 전세보증금도 일정액이 넘으면 소득세가 과세된다. 지금까지는 주택 월세 소득에 대해서만 과세했지만 주택월세 임대와 상가 임대자의 형평성을 고려한 조치다. 전세보증금 총액이 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되며 소득세는 전세보증금 합계액의 60%에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액으로 산정한다. 이중과세 방지를 위해 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외된다. 3주택 이상 보유자라도 전세보증금 총액이 3억원을 넘지 않으면 과세되지 않는다. ■지방 미분양 임대사업 유리 수도권 이외 지방 미분양주택 양도세 감면 혜택도 내년 4월 30일 종료될 예정이다. 하지만 아직 지방 미분양 시장이 나아지지 않은 만큼 감면혜택이 연장될 가능성이 높다. 현재는 지방 미분양 주택을 취득할 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해 건설사의 분양가 인하율에 따라 60∼100%까지 감면해 주고 있다. 이에 따라 올해 9월부터 완화된 임대사업자 세제 지원 규정을 활용할 경우 지방미분양 주택을 매입해 임대사업이 쉬워질 전망이다. 임대사업자 등록요건이 종전 5가구 이상에서 3가구 이상 소유로 줄고 세감면 혜택을 받을 수 있는 임대기간도 10년 이상에서 7년 이상으로 크게 완화됐다. /kwkim@fnnews.com김관웅기자