서울 강북권의 '전통 부촌'으로 꼽히는 용산구 동부이촌동의 정비사업 향방이 초미의 관심사로 떠올랐다. 이곳의 구축 단지들은 약 3년전부터 추진 중인 리모델링 사업에 속도를 낼지, 리모델링이 아닌 재건축을 새롭게 추진할지 선택의 기로에 섰다. ■"이촌1동 아파트 통합재건축" 제안 27일 정비업계에 따르면 이촌1동에 위치한 이촌한가람·이촌우성·한강대우 등 당초 리모델링을 추진했던 아파트들이 재건축으로 선회할지를 두고 고심에 빠졌다. 이들 단지에 '재건축 바람'이 분 것은 서울시가 지난 9월 26일 이촌한가람·한강대우·이촌우성·코오롱·강촌 등 5개 단지를 특별계획구역으로 지정해 '재건축을 추진한다면 종상향을 검토하겠다'고 명시하면서다. 이촌1동재건축추진협의회은 지금이라도 재건축 사업을 새롭게 시작하는 것이 입주 후 단지의 가치를 높이는 방법이라고 주장한다. 특히 지난 26일에는 스타 조합장으로 불리는 한형기 전 아크로리버파크 조합장을 강연자로 초청해 '동부이촌 리모델링 단지 재건축 설명회'를 열기도 했다. 한 전 조합장은 "이 일대 통합 재건축을 진행하면 이촌동의 단연 랜드마크 신축 단지가 탄생할 것"이라며 재건축을 권했다. 그러면서 "리모델링 공사비가 재건축 공사비보다 비싸지고 있다"며 "이촌1동에 리모델링을 진행할 경우 리모델링 예상 분담금은 5억2600만원, 재건축 예상 분담금은 5억1400만원 수준이지만 사업 후에는 재건축 단지가 리모델링 가치보다 5~8억원 더 높아질 것"이라고 말했다. ■리모델링vs재건축 사업성 공방 리모델링 조합측은 재건축 계획은 비현실적일 뿐 아니라 실익도 없다고 반박하고 있다. 2036가구로 가장 규모가 큰 이촌한가람 리모델링 조합은 시의 방안대로 재건축을 추진하면 조합원 평형이 19.8~23.1㎡(6~7평)가량 축소된다고 주장한다. 허용용적률 358%를 인정받을 수 있더라도 재건축을 하려면 준주거지역으로 종상향을 해야 하는데 최대용적률은 500%가 아닌 447.8%로 제한된다는 설명이다. 이에 대해 재건축추진협회측은 최소한 기존 평형을 유지할 수 있을 뿐만 아니라, 신축아파트 구조 특성상 기존 실사용 면적 대비 전용면적 36.81㎡(약 전용 84㎡ 기준)만큼을 넓게 거주 할 수 있다고 맞섰다. 한 전 조합장은 통합 재건축시 불필요한 도로를 재정비할 수 있다는 점도 장점으로 피력했지만 이 지점 역시 의견이 상충한다. 리모델링 조합 관계자는 "용강중학교, 신용산초등학교와 연결된 도로는 공공도로로 쓰이는데, 이를 단지내 사적 용도를 지닌 도로로 바꾸는 건 불가능하다"고 했다. 또 다른 리모델링 조합측 관계자는 "그동안 리모델링 사업 추진에 쓰인 돈을 소유주들이 부담해야 하는데 이걸 중단한다는게 현실적으로도 말이 안된다"며 "리모델링의 가장 큰 장점은 사업 속도가 빠르다는 것인데 재건축을 고민하는 건 사업 속도만 지연 시키는 꼴"이라고 꼬집었다. 특히 리모델링은 재건축과 달리 기부채납과 재건축초과이익환수제(재초환)가 없다는 점도 강조했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스] "이 일대 통합 재건축을 진행하면 이촌동의 단연 랜드마크 신축 단지가 탄생할 것이다." 26일 오전 서울 용산구 이촌동에 위치한 한강교회에서 '재건축의 신'이라는 한형기 전 아크로리버파크 조합장이 발표자료를 한 장씩 넘길 때 마다 곳곳에서 카메라 셔터음이 쏟아졌다. ■스타 조합장 방문에 이촌동 '들썩'이날 이곳은 이촌동 주민들과 리모델링 조합원들로 북적였다. 이촌한가람·한강대우·이촌우성 등이 참여하는 이촌1동재건축추진협의회(이촌1동재추협)가 마련한 '동부이촌 리모델링 단지 재건축 설명회'에 참석하기 위해서다. 정비업계에서 스타 조합장으로 불리는 한 전 조합장은 이날 강연자로 초청됐다. 그는 이촌1동의 재건축, 특히 통합 재건축을 독려했다. 리모델링보다 재건축의 사업성과 입주 후 가치가 높다는 점을 조목조목 근거를 들며 설명했다. 한 전 조합장은 "리모델링 공사비가 재건축 공사비보다 많이 오르고 있다"며 "이촌1동에 리모델링을 진행할 경우 리모델링 예상 분담금은 5억2600만원, 재건축 예상 분담금은 5억1400만원 수준이지만 사업 후에는 재건축 단지가 리모델링 가치보다 5~8억원 더 높아질 것"이라고 내다봤다.  재건축 사업시 평형이 줄어들 것이라는 리모델링 조합측의 주장도 정면으로 반박했다. 최소한 기존 평형을 유지할 수 있을 뿐만 아니라, 신축아파트 구조 특성상 기존 실사용 면적 대비 전용면적 36.81㎡(약 전용 84㎡ 기준)만큼을 넓게 거주 할 수 있다는 것이다. 리모델링으로 평형을 넓힐 경우 기존 골조를 유지해 한계가 존재한다는 점도 지적했다. 또 재건축은 리모델링과 달리 상업시설(상가)를 지을 수 있어 수익성과 생활편리성을 높이고, 불필요한 도로를 재정비할 수 있다는 점도 장점으로 피력했다. ■리모델링 추진 단지에 재건축 바람리모델링을 추진하던 이들 단지에 '재건축 바람'이 분 것은 한달 전 9월 26일 서울시가 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획'을 고시하면서다. 해당 고시는 재건축 전 용적률인 '현황용적률'이 높은 아파트나 사업성이 낮아 재건축 추진이 어려운 단지의 사업성 개선을 위해 용적률을 올려주겠다는 내용이 골자다. 약 3년전부터 각 단지들은 리모델링을 추진 중인데, 한가람(2036가구)·이촌강촌(1001가구)·이촌우성(243가구)·이촌코오롱(834가구)은 조합까지 설립한 상태다. 속도가 가장 빠른 이촌현대(653가구·이촌 르엘)는 2022년 리모델링 공사를 시작해 진행 중이고 한강대우(834가구)는 리모델링추진위 단계다. 한 전 조합장은 이날 기존의 리모델링 조합을 해산하는 방법과 절차까지 강연 내용에 담았다. 오전 10시에 시작한 설명회는 조합원들의 적극적인 질의에 예정 시간을 훌쩍넘긴 오후 2시10분이 되어서야 마무리됐다. 한 조합원은 "한형기 전 조합장이 이곳의 조합장을 맡아줄 수 있느냐"는 질문을 던지며 한 전 조합장에 대한 신뢰를 드러내기도 했다. ■"머릿속 정리됐다"..."리모델링? 다시 고민 시작"설명회장을 떠나는 조합원과 주민들의 표정은 대부분 가벼웠다. 이촌 한가람 조합원인 A씨는 "리모델링을 반대하지만 마지못해 조합에 가입했었는데 그동안 생각해왔던 점들이 오늘 머릿속에서 깔끔히 정리가 됐다"고 전했다. 또 "조합원들이 장기적으로 시간을 갖고 처음부터 다시 시작한다는 마음으로 의견을 모아야 할 것 같다"고 말했다. 이촌동 집은 세를 주고 다른 지역에 거주 중이라는 B씨는 "좀 시간이 걸리더라도 전체 단지가 통합해서 큰 단지가 되면 이촌동 환경도 좋아지겠다는 생각이 든다"고 했다.  재건축에 찬성하는 주민 C씨는 "리모델링을 주장하는 분들과의 토론을 듣고 싶었는데, 리모델링 추진 관계자들은 한 명도 안왔다. 리모델링측에서 자신이 없는 건가 싶다"고 말하기도 했다. 오늘 강연을 듣고 더 고민이 깊어졌다는 목소리도 있었다. 리모델링과 재건축 사이에서 중립적인 입장이라는 D씨는 "의견이 상반되니 비교를 더 해봐야겠다"고 했다. E씨는 "유명한 분이 와서 비판할 건 비판하고 설명을 잘해줬지만 저분(한 전 조합장)의 말을 마냥 다 신뢰할 수는 없다"며 "앞으로 많은 토론을 거치면 옳은 방향으로 결정이 날 것으로 기대한다"고 했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

[파이낸셜뉴스]  ‘재건축의 신’이라 불리는 한형기 아크로리버파크 조합장이 아파트 리모델링과 재건축 사업을 본격 비교해 눈길을 모은다. 12일 이촌1동재건축추진협의회(이촌1동재추협)은 오는 26일 오전 10시, 이촌1동 소재 한강교회 본당에서 ‘동부이촌 리모델링 단지 재건축 설명회’를 개최한다고 밝혔다. 이촌1동재추협 관계자는 “최근 정부와 서울시의 재건축 규제완화 기조는 기존에 리모델링 사업을 추진하던 동부이촌 아파트 단지들이 재건축으로 방향을 전환할 수 있는 절호의 기회”라며 “어느 쪽이 아파트 소유주들에게 유리한 지 국내 최고 전문가를 초청해 진단받는 시간을 마련했다”고 말했다. 한형기 조합장은 최근 몇 년간 국내 아파트 트렌드를 이끌고 있는 서울 서초구 반포동에서 ‘아크로리버파크 3.3㎡(평) 당 1억원’, ‘래미안 원베일리 전용면적 84㎡(34평) 60억원’ 신화를 일구며 유명세를 더하고 있는 재건축 전문가다. 재추협에 따르면 한 조합장은 설명회 연사로서 이촌1동 소재 아파트의 리모델링 사업과 재건축 사업 간 유불리를 정밀 분석할 계획이다. 세대별 평면, 조경, 커뮤니티 등 설계부터 조합원 분담금과 입주 후 가치까지 모든 분야를 총망라한다. 현재 리모델링 사업을 진행 중인 이촌1동 아파트는 총 5곳이다. 가장 대단지(2036세대)인 한가람아파트를 비롯해 이촌우성아파트, 강촌아파트, 코오롱아파트는 리모델링 조합을 설립했으며, 한강대우아파트는 추진위원회 상태로 아직 조합설립을 하지 않았다. 이들 리모델링 단지는 기존 용적률이 법정용적률(제3종일반주거지역) 상한인 300%를 초과한다는 점, 1990년대 지어져 재건축 연한이 되지 않았다는 점 등을 고려해 2018년부터 재건축의 대안으로 리모델링 사업을 진행해왔다. 첫 추진 당시에는 재건축 대비 빠른 사업 속도와 저렴한 공사비 등도 장점으로 부각 됐다. 그러나 최근 들어 이들 단지가 재건축을 할 수 있게 됐다는 것이 재추협의 설명이다. 9월 26일 서울시가 확정고시한 ‘2030 서울시 도시주거환경기본계획’은 법정 상한 용적률 300%를 초과하는 과밀단지에 대해 준주거지역으로 용도지역을 상향하는 방안을 담고 있다. 이를 위해 현황용적률(기존용적률)을 허용용적률로 인정하는 한편, 현황용적률의 최대 25%까지 추가 용적률을 제공한다. 재추협에선 이 같은 기준을 이촌1동 리모델링 단지에 적용하면, ‘1 대 1’ 이상의 재건축 사업을 통해 ‘고급 주상복합’으로 아파트를 다시 지을 수 있다고 보고 있다. 정부와 국회에서 2022년부터 재건축 안전진단 규제를 급격히 완화하고 있는 것 또한 호재다. 재추협 관계자는 “인근에 56층짜리 아파트인 래미안 첼리투스뿐 아니라 고급 주상복합인 파크타워, 용산 센트럴파크 등 랜드마크가 즐비하다”며 “층수를 높이기 어려운 리모델링 사업 대신 재건축을 추진해 진정한 신축 랜드마크를 조성하자는 것이 우리 모임의 취지”라고 설명했다. 여기에 리모델링 사업이 암초에 부딪힌 것도 재건축에 대한 주민들의 관심을 부채질하고 있다. 리모델링을 진행하던 일부 단지들은 조합을 설립한 지 3년여가 되도록 건축심의조차 통과하지 못한 상태다. 그중 한가람아파트는 2021년 12월 조합설립인가를 받은 뒤 이듬해 시공사(GS건설·현대엔지니어링컨소시엄)까지 선정했으나, 아직 건축심의 전 단계인 사전자문심의도 마치지 못했다. 최근에는 ‘리모델링 선배’인 현대아파트(현대맨숀)가 롯데건설과 공사비 갈등 문제로 공사중단 위기에 놓이면서 리모델링에 대한 여론이 악화하고 있다. 롯데건설이 현대아파트 리모델링 조합에 요구한 공사비는 3.3㎡ 당 926만원이다. 재건축보다 결코 낮지 않은 공사비 수준이다. 지난해 11월 이촌우성아파트 조합은 시공사인 SK에코플랜트(옛 SK건설)와 3.3㎡ 당 932만원으로 공사 가계약을 체결하기도 했다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

현 정부의 규제 강화로 재건축 시장이 암흑기에 빠지면서 전통적 부촌지역인 서울 용산구 이촌동 일대 아파트 단지들이 리모델링 사업으로 활로를 찾고 있다. 이촌동 일대 중개업소들은 "아직 리모델링 이슈가 가격에 반영되지 않았다"면서 추가 상승을 기대하는 분위기다. ■전통 부촌 아파트, 리모델링 붐 10일 정비업계와 리모델링 추진위원회 등에 따르면 이촌동 코오롱아파트 추진위는 지난 4일 정비사업전문관리업자 선정을 위한 공고를 냈다. 앞서 지난달 28일 강촌아파트 추진위도 리모델링 정비업자 선정을 위한 입찰공고를 게시했다. 길 하나를 사이에 둔 이 단지들은 '공동 리모델링'을 진행 중이다. 별도 추진위로 진행되지만 조화로운 리모델링을 위해 손을 잡았다. 이들 단지는 앞서 2018년 한가람·강촌·코오롱·대우·우성 등 5개 단지의 통합 리모델링을 추진했지만 무산된 바 있다. 하지만 최근 롯데건설이 이촌 현대아파트 사업을 수주하는 등 리모델링 바람이 다시 불고 있는 것이다. 코오롱아파트 리모델링 추진위원장은 "전체 세대 중 80~90%가 설문에 응답했는데, 리모델링 찬성이 70%로 상반기 중 조합 설립이 가능하다고 본다"고 말했다. 리모델링 사업은 재건축보다 사업 추진이 수월하다. 재건축은 주민 75% 이상 동의를 받아야 하지만 리모델링은 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다. 추진 가능 연한도 준공후 15년으로, 30년인 재건축의 절반에 그친다. 이들 단지는 1999년도에 지어져 리모델링이 가능하다. 동부이촌동에서 대장주로 꼽히는 2036가구의 건영한가람 아파트도 리모델링을 추진 중이다. 지난해 7월 추진위를 정식 발족하고 10월 주민설명회를 개최했다. 11월에는 설계업체 선정과 용역정비업체와 계약을 마치고 소유주 동의서를 모으기 위한 준비를 하고 있다. 건영한가람 추진위는 불필요한 잡음을 막기 위해 사업을 비공개로 진행중인 것으로 알려졌다. ■20년 아파트, 안전진단 통과 의문 이촌동 일대 단지들은 최근 집값 상승세와 리모델링 추진으로 신고가 행렬이 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이촌동 강촌아파트 전용 84㎡는 지난해 12월 24일 18억1000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 같은 단지 전용 59㎡도 같은 달 4일 15억원에 신고가를 기록했다. 한가람아파트 전용 85㎡도 같은달 12일 19억3000만원에 손바뀜하며 신고가를 기록했다. 인근 중개업소들은 최근 신고가 행진이 리모델링 이슈 때문은 아니라고 입을 모았다. 인근 중개업소 관계자는 "아직 리모델링 이슈가 선반영될 단계로 보기엔 이르고, 전국적인 집값 상승 때문으로 보여진다"라며 "예전부터 리모델링 소식이 알려지며 투자에 대한 문의는 꾸준히 이어지고 있다"고 말했다. 다만 리모델링 추진에 대해 부정적인 의견도 있다. 강촌아파트 한 주민은 "다들 내부수리와 인테리어를 통해 잘 살고 있는데 20년 된 아파트를 뭣하러 리모델링하냐"라며 "2018년에도 대다수의 주민들이 반대를 해 사업이 무산됐다"고 전했다. 인근 중개업소 대표도 "추진위가 리모델링을 추진한다지만 20년 된 아파트가 안전진단을 통과할 수 있을지 모르겠다"며 회의적인 반응을 나타냈다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자 김태일 인턴기자

잇따른 규제로 재건축사업이 주춤한 가운데 리모델링 아파트는 속도가 빨라졌다. 안전진단에 들어가는 리모델링 아파트가 연이어 등장하며 재건축과는 상반된 모습을 보이고 있다. 조합원들 역시 시장환경이 급변하는 상황에서 리모델링 결정에 긍정적인 평가를 내렸다.■이촌현대1.둔촌현대1, 리모델링 가속도25일 나라장터에 따르면 둔촌현대1차아파트와 이촌현대1차아파트는 이달 20일, 21일 각각 리모델링 안전진단 용역업체 입찰을 공고했다. 둔촌현대1차는 오는 28일, 이촌현대1는 4월 26일 개찰을 한다.리모델링은 재건축과 사업구조가 달라 지난 5일부터 강화된 기준을 적용받지 않는다. 재건축은 사업연한이 30년이지만 리모델링은 준공 15년이 지나면 언제든지 가능하다.이촌현대1차 리모델링조합 관계자는 "안전진단을 6월 말까지 끝내고, 7월 말 사업시행인가.행위허가를 낼 계획"이라며 "8월 말이나 9월 초에 사업승인이 날 것으로 예상한다"고 말했다.653가구인 이촌현대1차는 수평 리모델링으로 사업을 추진하고 있다. 리모델링의 경우 15%까지 가구수를 늘릴 수 있어 97가구를 일반분양할 계획이다. 진행 중인 리모델링 아파트중 사업규모가 가장 크고 속도도 빠르다. 준공까지 4~6년이 걸릴 전망이다.498가구 규모인 둔촌현대1은 별동으로 74가구를 신축하는 방식의 리모델링을 추진 중이다. 신축이 50가구를 넘을 경우 지방자치단체의 도시계획심의를 받아야 하는데 다음달로 예정돼 있다. 둔촌현대1 리모델링조합 관계자는 "처음부터 재건축보다는 리모델링으로 사업을 진행했다"면서 "조합원들도 리모델링에 긍정적"이라고 전했다.신축되는 74가구는 인근 둔촌주공의 가격에 맞춰 분양할 예정이다. 지하철 9호선 3단계 구간이 10월에 개통하기 때문에 역세권 아파트로 탈바꿈하게 된다.이들 두 아파트는 모두 리모델링 시공사로 포스코건설을 선정했다.■동부이촌동 통합 리모델링 내달 2차 설명회용산구 동부이촌동 한가람.강촌.이촌코오롱.한강대우.이촌우성은 통합리모델링을 추진하고 있다. 이들 5곳 모두 2000년 이전에 준공돼 리모델링 연한을 채웠고, 지난달 4일에 이어 다음달 14일 통합리모델링 설명회를 연다. 통합리모델링이 이뤄지면 5000가구 규모의 대규모 단지로 탈바꿈하게 된다.서울시도 리모델링에 힘을 실었다. 다음달 6일까지 신청을 받아 5곳의 시범단지를 선정하고, 리모델링 기본계획 수립, 추정분담금 산정, 1차 안전진단 소요비용의 일부를 지원할 계획이다.한국리모델링협회 관계자는 "선진국은 리모델링이 보편화돼 있다"면서 "국가적 차원에서도 자산의 낭비를 막을 수 있고, 환경문제를 줄일 수 있다는 점에서 리모델링은 적극적으로 장려돼야 한다"고 말했다. 이어 "리모델링은 재건축에 비해 환경, 건축 폐기물이 10%밖에 안 된다"고 강조했다. cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

공동주택의 리모델링바람이 거세지고 있다. 재건축을 추진하던 서울 강남의 중층 아파트 단지가 리모델링 전환 ‘1호 사례’로 등장했는가 하면 강남구에 이어 대규모 아파트 단지가 밀집한 서초구 잠원동과 강동구 둔촌동 등지로 리모델링이 확산되고 있다. 이에 따라 재건축을 추진하던 단지들에 큰 영향을 미칠 것으로 보여 재건축시장의 지각변동이 예상된다. 또한 업체들간 수주 경쟁도 치열해질 전망이다. 쌍용건설과 동신아파트 리모델링조합측에 따르면 삼성물산과 재건축을 추진해오던 도곡동 동신아파트가 지난 7일 주민총회를 통해 재건축조합을 해산하고 리모델링조합을 출범시켰다고 9일 밝혔다. 이날 참석자의 91%인 330명의 찬성으로 쌍용건설을 리모델링 시공사로 선정했다고 덧붙였다. 이에 앞서 지난달 27일 마감한 재건축과 리모델링에 대한 사업방식 선택 투표를 한 결과 90%의 찬성으로 리모델링으로 결정된 바 있다. 그동안 재건축의 대안으로서 리모델링이 거론되어 왔으나 실제로 재건축에서 리모델링으로 전환한 사례는 이번이 처음이다. 이로써 78년 474가구로 건립돼 약 26년 된 동신아파트는 내진설계가 적용되고 지하 주차장이 신설되며, 욕실수를 늘리는 등의 공간 재구성을 통해 현대의 라이프 스타일에 맞춰 리모델링된다. 특히 지상 주차공간을 최소화하고 녹지 공원을 갖춘 개방형 주택단지로 조성되는 등 공익에도 기여하게 된다. 박윤섭 쌍용건설 리모델링팀장은 “향후 사업 추진 과정에서 다양한 설계안을 제시하고 주민 의견 수렴 및 건축심의 등을 통해 정확한 평면이 결정될 예정”이라며 “공사비는 신축이나 재건축에 비해 20% 가량 적게 들 것으로 보인다”고 밝혔다. 정용기 동신아파트 리모델링 조합장은 “내 돈을 들여서라도 오래되고 불편한 집을 고쳐보자는 취지에서 리모델링을 택했다”며 “사업기간이나 공사비면에서도 재건축보다 리모델링이 더 낫다는 인식이 지배적이었다”고 덧붙였다. 이에 앞서 서초구 잠원동 신반포 한신 21차 아파트는 지난달 29일 LG건설과 리모델링 사업 계약을 체결했으며 같은 단지 25차는 지난 3일 현대산업개발을 리모델링 사업 우선협상대상자로 선정했다. 이 아파트는 지난 84년 준공된 단지로 21차는 41평∼45평형 총 108가구, 25차는 35평∼39평형 총 169가구로 각각 구성돼 있다. 현대산업개발 관계자는 “잠원동 신반포 한신아파트는 1차부터 24차까지를 모두 합하면 총 2만여 가구에 달하는 초대형 단지”라며 “이 일대에 리모델링 바람이 확산되고 있어 시장선점을 위한 업체간 각축전도 치열하게 전개되고 있다”고 전했다. 실제로 21차와 25차 외에 13차도 최근 LG건설, 동부건설 등 대형 건설사들이 잇따라 리모델링 사업설명회를 갖는 등 리모델링 추진 작업이 한창 진행중이다. 동부건설 관계자는 “아파트가 밀집한 잠원동의 초기 리모델링 추진 사례라는 점에서 사업수주를 적극 추진하고 있다”며 “이번 사업 수주가 주변 단지 수주에도 큰 영향을 미칠 것”이라고 덧붙였다. 잠원동과 더불어 강동구 둔촌동에서도 현대1차아파트가 현대산업개발을 리모델링 사업 우선협상대상자로 선정하면서 리모델링이 확산될 움직임을 보이고 있다. 또 대형 고급아파트가 밀집한 용산구 이촌동에서도 최근 현대아파트가 현대건설을 리모델링 사업자로 선정한데 이어 인근의 골든맨션과 빌라맨션 등도 리모델링을 추진하는 등 리모델링 분위기가 무르익고 있다. 업계 관계자는 “압구정동, 신사동, 일원동 등 강남구에 집중됐던 아파트 리모델링이 주변으로 점차 확산되고 있다”며 “각종 규제로 재건축이 매력을 잃으면서 리모델링을 추진하는 단지가 더욱 늘어날 것으로 보인다”고 말했다. / leegs@fnnews.com 이규성·김승호기자

개발이익 환수제 도입예고 등 잇단 규제로 낡은 아파트에 대한 재건축사업이 크게 위축되면서 그 대안으로 리모델링시장이 활기를 띠고 있다. 특히 아파트 리모델링시 용적률 기준이 대폭 완화되는 등 규제가 풀리면서 그동안 재건축을 추진해 온 단지들이 속속 리모델링으로 전환하고 있다. 9일 업계에 따르면 서울 광진구 광장동 워커힐아파트 주민들은 지난 4일 삼성물산건설부문과 LG건설을 리모델링 사업의 우선협상대상자로 선정했다. 이 아파트는 리모델링 사상 최대금액(2500억)의 공사라는 점에서 지난 두 달간 삼성건설, 대림산업, LG건설, 포스코건설 등 대형업체들이 치열한 수주전을 펼쳤다. 지난달에는 포스코건설이 서울 강남구 일원동 개포한신 아파트의 리모델링 사업자로 선정됐다.이 사업은 기존 27평형 130가구, 35평형 234가구를 수평 증축해 각각 39평형과 49평형으로 늘리는 것으로 전체 입주민 총회에서 투표를 통해 시공사를 선정한 최초 사례다. 대림산업을 시공사로 선정한 서울 용산구 동부이촌동 로얄아파트는 지난 4월초 리모델링 공사를 착공해 마포구 용강동 시범아파트와 강남구 압구정동 아크로빌아파트에 이어 국내에서 3번째로 리모델링 사업을 본격 진행하게 됐다. 현대건설은 총 공사비 1200억원 규모의 동부이촌동 현대아파트의 리모델링 사업자로 선정되면서 아파트 리모델링 사업에 첫 진출했다. 이 사업은 지난 75년 10월 준공된 용산구 이촌동 현대아파트 8개동 총 653가구를 리모델링하는 사업으로 이를 통해 가구별로 전용면적이 30% 늘어나게 되며 평형별로 7∼16평씩 평수가 커진다. 이처럼 리모델링 사업이 활기를 띠면서 서울 강남구 및 용산구 일대에 집중됐던 리모델링 추진단지들도 다른 지역까지 확산되는 분위기다. 최근 서울 강동구 둔촌2동 현대1차아파트는 리모델링 추진위원회를 구성하고 주민들을 대상으로 사업설명회를 추진하고 있으며 영등포구 여의도 삼부아파트도 사업설명회를 통해 리모델링을 추진하고 있다. 리모델링이 확산되고 규제가 완화되면서 건설업체들도 재건축의 대안으로 리모델링 사업을 강화하고 있다. 동부건설은 최근 리모델링팀을 신설하고 주요 리모델링 추진 단지의 수주전에 뛰어들고 있으며 롯데건설도 리모델링팀 신설을 검토중이다. / courage@fnnews.com 전용기기자

공동주택 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 올 들어 서울 강남과 용산의 아파트단지들이 리모델링을 하기로 결정하는가 하면 재건축을 추진하던 단지들도 속속 리모델링으로 선회하고 있다.이는 리모델링이 재건축규제에 따른 대안시장으로 인식되고 있으며 리모델리으로 인한 가격 상승과도 무관하지 않은 것으로 풀이된다. 관련업체들도 향후 시장 확대가 예상됨에 따라 시장 선점을 위한 노력에 박차를 가하고 있다. 20일 관련업계에 따르면 서울 강남·서초 등의 중대형 아파트 단지들이 재건축 대신 리모델링을 추진하기 위해 사업설명회를 개최하는 등 리모델링을 통해 개발이익을 거두자는 기대심리가 커지면서 리모델링 시장이 본격적인 기지개를 켜고 있다. ◇리모델링 선회 단지 늘어=모델링이 추진되고 있는 단지들은 고층아파트가 많은 것이 특징이다. 고층의 경우 재건축 규제 및 주거지역 종별 세분화에 따라 재건축할 경우 오히려 층수가 낮아지기도 해 리모델링이 불가피한 곳들이다. 최근 500가구 이상 대단지들이 최근 리모델링으로 선회하는 등 시장 활성화가 기대된다. 이같은 변화는 지난해 11월 주택법이 개정되면서 주민동의율이 80%로 완화되고, 전용 25.7평 이하는 부가세 면제가 이뤄지면서 재건축이 어려운 서울 강남·서초· 강동·용산 및 여의도지역의 일부 단지 등 대형평형 아파트를 중심으로 붐이 일고 있다. 봄철 들어 각 단지별로 리모델링 사업설명회가 늘어나면서 관련업체들도 바쁘다.지난달 중순 1차 사업설명회를 개최한 서울 광진구의 워키힐아파트는 주변이 녹지공간으로 둘러싸여 있으며 56∼77평형 576가구로 형성된 대단지다. 현재 삼성물산, 대림산업, 포스코건설, LG건설 등이 시공사 선정을 위해 각축하고 있다. 위커힐아파트는 수영장, 헬스클럽 등을 포함한 피트니스센터가 있는 고급단지로 리모델링할 계획이다. 이 곳이 리모델링으로 선회한데는 재건축 규제가 큰 몫을 하고 있다. 워키힐은 재건축할 경우 주거지가 2종지역인 까닭에 용적률이 낮아지고 소형평형 의무비율 25%를 적용하게 되면 손해를 보게 된다. 따라서 리모델링이 대안일 수밖에 없는 곳이다. 서울 개포동 개포 일원 한신아파트가 오는 5월초 리모델링 시공사를 선정한다. 27·35평형 364가구인 이 단지는 당초 6개사가 참여했으나 삼성물산, 대림산업, 포스코건설 등 3개사가 각축중이다. 압구정동에서는 현대 5차 단지가 지난해 삼성물산을 시공사로 선정한후 다른 단지들도 리모델링을 검토중이다. 압구정 현대 및 한양 등 대단지를 이루고 있는 이 지역의 아파트는 수변경관지구로 규제를 받고 있어 재건축이 사실상 불가능, 대부분의 단지가 리모델링을 추진중이다. 건설업체들도 상징성이 높은 압구정동의 아파트단지의 시공권을 확보하기 위해 심혈을 기울이고 있다. ◇ 관련법 재정비 시급=서울 서초동에서는 방배궁전·삼호아파트 등이 지난해 시공사를 선정했다. 인근에 493가구 규모의 신동아파트, 408가구로 이뤄진 방배 삼익아파트 등이 리모델링사업을 추진중이다. 용산지역에서는 동부이촌동의 나홀로아파트가 리모델링 채비를 하고 있다. 리바뷰맨션은 삼성물산으로 시공사를 선정했다. 업계측은 “리모델링이 재건축 대안시장으로 서서히 부상하고 있다”면서 “사업설명회의 참여를 요청하는 단지들도 늘고 있다”고 설명했다. 지난해말 주택법 개정으로 리모델링에 대한 제도의 큰틀은 마련됐으나 각 지방자치단체별로 조례정비가 되지 않아 인허가 과정에서 혼선이 나타나고 있다. 세부사항이 확정되지 않은데다 건축법과 상충도 나타나고 있다. 각 단지별 리모델링사업 추진위 의 경우 사업 절차의 정례화가 이뤄지지 않아 이견이 노출되는 등 여러가지 혼선을 보이는 부분도 리모델링사업에 장애가 되고 있다. / leegs@fnnews.com 이규성기자

서울 동부이촌동 장미맨션 리모델링 수주전이 치열하게 펼쳐지고 있다. 건축된지 20년이 지난 장미맨션은 60평형 64가구로 이뤄진 ‘나홀로 아파트’다. 8일 건설업계에 따르면 장미맨션 수주전은 앞으로 전개되는 동부이촌동 일대 리모델링 수주의 교두보가 될 것이라는 점에서 건설업체들이 각축전을 벌이고 있는 것으로 나타났다. 동부이촌동에서 리모델링을 추진중인 단지는 골든맨션, 미주아파트, 빌라맨션, 수정아파트, 코스모스타워 등 11개단지로 장미맨션 리모델링 사업설명회를 시발로 줄줄이 리모델링을 실시할 예정이다. 때문에 건설업체들은 이번 수주에 각별한 관심을 기울이고 있다는 게 업계의 설명이다. 오는 9월 중순경 주민대표와의 설계제안을 앞두고 있는 장미맨션은 지난달 28일 사업설명회 당시 대우건설을 비롯해 대림산업, LG건설, 현대산업개발, 쌍용건설, 두산건설, 코오롱건설, 한진중공업, 현대리모델링, 삼환기업 등 11개업체가 참여했다. 업계에서는 그동안 공동주택 리모델링에 삼성물산 건설부문, 대림산업, 쌍용건설 등이 참여하는 정도였으나 이번 장미맨션 사업설명회에는 그동안 시장에서 거의 보이지 않던 한진중공업, 코오롱건설, 삼환기업 등이 대거 참여한 것에 대해 이례적이라는 반응을 보이고 있다. 이처럼 업계가 리모델링 수주에 대거 참여한 데는 향후 공동주택 리모델링시장이 크게 확대될 것으로 예상된 때문인 것으로 풀이된다. 우선 지난 7월 실시된 ‘도시 및 주거환경정비법’과 일반주거지역 종세분화 확정에 따라 재건축이 어려워진 단지들이 늘면서 상당수 리모델링으로 선회할 것이라는 관측이 지배적이다. 따라서 재건축시장이 퇴조를 보이는 대신 리모델링시장이 크게 확대될 전망이다. 또 다른 이유는 정부가 지난 5월말 주택법을 개정해 리모델링주택조합의 설립 인정, 리모델링사업 부가세 면제는 물론 주택단지 및 동별 리모델링을 모두 허용하고 리모델링 결의시 주민 동의율을 종전 100%에서 80%로 완화해 오는 11월30일부터 시행할 예정이기 때문이다. 업계의 한 관계자는 “공동주택 리모델링시장이 재건축시장을 대체하는 양상을 보일 것으로 전망됨에 따라 시장을 선점하려는 업체들의 각축도 치열할 것으로 보인다”면서 “현재 진행되고 있는 장미맨션 리모델링이 바로 그런 인식을 반영하고 있다”고 말했다. 장미맨션 60평형의 경우 현재 매매가가 7억원으로 평당 1100만원 수준이지만 인근 아파트 시세는 평당 1800만∼2000만원대를 보이고 있다. 장미맨션이 리모델링을 할 경우 평당 1600만∼1700만원 수준까지 오를 것이라는게 전문가들의 분석이다. 장미맨션은 용적률이 250%로 재건축할 경우 평수가 오히려 줄어드는 것은 물론 추가부담금이 너무 많아 리모델링이 불가피한 단지다. 쌍용건설 임영규팀장은 “리모델링을 할 경우 최소한 시세가 10억원을 넘어설 것으로 예상된다”며 “경제성이 매우 높은 단지로 평가된다”고 말했다. / leegs@fnnews.com 이규성기자

공동주택 리모델링 수주경쟁이 뜨겁게 달아 오르고 있다. 오는 7월부터 도시 및 주거환경정비법, 10월에는 주택법 등 리모델링 관련법 시행으로 공동주택 리모델링 시장이 활성화될 것으로 예상되면서 시장 선점을 위한 업체들의 발길이 바쁘다. ◇ 시장 움직임=공동주택관리령 개정이 오는 10월부터 시행돼 주민동의율 80%를 획득하면 리모델링이 가능해지게 된다. 주택업계는 서울 강남과 용산 일대의 상당수 아파트단지가 재건축 대신 리모델링으로 선회할 것으로 전망하고 있다. 때문에 업체들은 봇물처럼 터져나오는 사업설명회에 대비하기 위한 홍보전략을 강화하는 것은 물론 수주목표도 늘려 잡고 있다. 업계는 올 공동주택 리모델링시장이 3000억원 규모에 이를 것으로 추정하고 있다. 이는 지난해보다 50% 이상 성장한 규모로 앞으로 시장선점효과가 있다는 점에서 특히 수주에 심혈을 기울이고 있다. 현재 주민동의율 80% 이상을 획득, 오는 10월 이후 리모델링이 이뤄질 것으로 보이는 단지로는 서울 강남에서 방배동 궁전아파트단지와 신미주,삼익,신동아아파트 단지, 서초동 진흥아파트단지 등이다. 일단 이들 단지는 지난해 사업설명회를 개최한데다 오는 10월 이후 법 개정이 이뤄지는대로 시공사를 선정할 예정이다. 또한 서울 방배나 서초 등 강남지역의 고층아파트 단지들 외에 용산 동부이촌동 등 300가구 미만의 아파트도 리모델링 채비를 갖추고 있다.이들 단지들은 대부분 용적률이 200%를 넘어서는 고층아파트들로 재건축을 실시할 경우 용적률이 크게 줄어들어 리모델링이외에 대안이 없는 형편이다. 또다른 이유로는 주변 아파트 시세가 1500만∼2000만원대가 넘어서고 있어 리모델링할 경우 자산가치가 급상승한다는게 공통점이다. 때문에 주민동의가 이뤄지면 언제든지 사업시행을 할 수 있는 경제적 여건을 갖추고 있다. 이에 따라 업체들도 벌써부터 법 개정이 이뤄지길 학수고대하고 있다. ◇업계의 전략=지난해 개포공무원아파트 등을 비롯해 공동주택 리모델링 부분에서 200억원 규모의 수주를 올린 쌍용건설은 올해 수주목표를 300억원으로 50%나 높였다. 쌍용의 최기태부장은 “법 개정이 이뤄지면 곧바로 사업시행에 들어갈 단지들이 여럿 있다”면서 “시장 환경이 예전보다 유리하게 조성되고 있다”고 말했다. 그는 또 “서울 강남지역의 아파트단지는 물론 강북지역의 한개동으로 이뤄진 개별 아파트단지에 대해서도 주목하고 있다”고 덧붙였다. 삼성물산은 지난해 96가구 규모의 방배 삼호아파트 리모델링 공사를 수주한데 이어 신사동 삼지아파트 및 개별 입주아파트 리모델링 수주 등으로 400억원 규모의 수주를 달성했다. 삼성은 올해 600억원 규모로 목표를 늘려 잡으면서 홍보전략을 강화하기로 했다. 특히 리모델링시장이 확대될 것을 대비해 지역별·단지별 데이터 베이스를 구축하고 개별 단지 특성에 맞는 리모델링 아이템을 다양하게 개발할 계획이다. 삼성의 조동준차장은 “아직 주민동의율, 세제 등의 문제로 시장의 급속한 확대에는 걸림돌이 많다”면서 “그러나 오는 10월 법개정이 이뤄질 경우 많은 단지들이 재건축 대신 리모델링을 선택할 것”이라고 말했다. 그는 또 “삼성은 올해 서울 전역에 걸쳐 지역별로 데이터베이스를 구축해 시장 변화에 즉각적으로 대응할 수 있는 체계를 우선 확립할 것”이라고 덧붙였다. 지난해 6월 서울 마포 용강아파트 리모델링 시범사업을 수주해 개가를 올린 대림산업은 공동주택 리모델링사업을 오래전부터 특화시키는 등 적극 대처하고 있다. 대림은 본격적인 공동주택 리모델링의 첫사업 수주라는 상징성을 발판으로 시장을 선점하는데 총력을 기울인다는 입장이다. 대림은 지난해 방배 궁전아파트를 비롯해 신동아아파트 등 5∼6개 단지에 대한 설명회를 개최한 상태다. 이중 올 하반기에는 3∼4개 단지를 수주할 수 있을 것으로 전망된다. 대림의 박종순부장은 “수주활동을 적극 전개하고 있으며 최근 재건축 용적률 강화 등으로 리모델링에 대한 인식이 크게 달라졌다”며 “각 단지마다 문제점이 있기는 하나 점차 리모델링을 하는 단지가 늘어날 것”이라고 말했다. 그는 또 “이제는 업체들도 리모델링 관련 수주 활동에 규칙을 만들 필요가 있다”고 덧붙였다. 대림산업은 방배동 일대의 고층아파트와 함께 용산구 이촌동 일대의 아파트 리모델링 수주도 주목하고 있다. 특히 나홀로 아파트들은 재건축이 불가능해짐에 따라 리모델링사업으로 선회하는 사례가 늘 것으로 보여 집중 공략 지역으로 꼽고 있다. 이밖에도 LG건설, 현대산업개발, 현대리모델링, 풍림산업 등도 공동주택 리모델링 사업 확대를 위한 새 전략을 마련중이다. / leegs@fnnews.com 이규성기자