[파이낸셜뉴스] 한국토지신탁 컨소시엄의 현대해상 강남사옥 인수에 KB증권, 하나캐피탈, 신한캐피탈 등 국내 기관투자자들이 대거 투자했다. 3.3㎡당 3400만원 이상으로 오피스 건물 단위 면적당 국내 최고 가격임에도 불구 단행된 투자다. 서울 지하철 2호선 역삼역에서 1분 거리로 테헤란로 대로변에 위치해 있는 만큼 강남 역세권 알짜 입지라는 판단이 작용한 것으로 보인다.  22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대해상 강남사옥을 인수한 부동산투자회사(리츠·REITs) '코레이트타워위탁관리부동산투자회사'의 지분(에쿼티) 투자 중 종류주는 1295억원 규모다. KB증권이 300억원을 비롯 하나캐피탈 200억원, 신한캐피탈이 75억원을 투자했다. KB증권은 경찰공제회에 셀다운(인수 후 재매각)을 할 예정이다. 종류주는 일부 권한에 대해 제한을 두는 주식으로 통상 우선주를 말한다.  공무원연금, 군인공제회도 투자를 검토하고 있다. 목표 수익률은 연 5.5%로, 매각차익을 포함하면 목표 순내부수익률(IRR)은 연 7.14% 수준이다.  종류주 중 단기차입금인 브릿지론(Bridge Loan)은 625억원 규모다. 이중 공모물량은 480억원이다.  이번 리츠는 부동산 매입자금 3605억원을 포함 총 3938억원 규모다. 지분 투자 중 후순위에 해당하는 보통주는 한국토지신탁이 280억원, 동부건설이 20억원 규모로 참여한다. 선순위 대출 규모는 2253억원이다. 삼성생명, 한화생명, KB생명이 참여할 예정이다. 담보대출비율(LTV) 65%에 금리 연 2.5% 수준이다.         ggg@fnnews.com 강구귀 기자

현대해상 강남사옥의 우선협상대상자로 한국토지신탁이 선정됐다.10일 한국토지신탁 관계자에 따르면 리츠 구조를 통해 현대해상 강남사옥 매입을 준비하는 한국토지신탁은 대출기관 등 투자자를 모집중이다. 한국토지신탁도 일부 직접 투자를 한다. 지난 5월 최초 입찰에 참가한 입찰업체는 10여 군데로 알려졌다.부동산업계에 따르면 현대해상측이 신지급여력제도 킥스(K-ICS)를 대비하기 위해 20년만에 사옥매각을 추진했다. 한국토지신탁은 이행보증금 납부와 투자자로의 참여, 책임임차 등 딜 종결성에서 높은 평가를 받은 것으로 알려졌다.우선협상대상자로 선정된 한국토지신탁은 현대해상 강남사옥을 발판삼아 종합 부동산투자금융회사로서의 입지를 견고히 한다는 계획이다. 현대해상 강남사옥을 시작으로 상업용 부동산에 대한 포트폴리오를 점차 늘려나가면서 계열사인 코레이트 자산운용, 코레이트 투자운용과의 시너지 효과도 기대하고 있다. psy@fnnews.com 박소연 기자

[파이낸셜뉴스] 현대해상 강남사옥의 우선협상대상자로 한국토지신탁이 선정됐다.  10일 한국토지신탁 관계자에 따르면 리츠 구조를 통해 현대해상 강남사옥 매입을 준비하는 한국토지신탁은 대출기관 등 투자자를 모집중이다. 한국토지신탁도 일부 직접 투자를 한다. 지난 5월 최초 입찰에 참가한 입찰업체는 10여 군데로 알려졌다.  부동산업계에 따르면 현대해상측이 신지급여력제도 킥스(K-ICS)를 대비하기 위해 20년만에 사옥매각을 추진했다. 한국토지신탁은 이행보증금 납부와 투자자로의 참여, 책임임차 등 딜 종결성에서  높은 평가를 받은 것으로 알려졌다.  우선협상대상자로 선정된 한국토지신탁은 현대해상 강남사옥을 발판삼아 종합 부동산투자금융회사로서의 입지를 견고히 한다는 계획이다.  현대해상 강남사옥을 시작으로 상업용 부동산에 대한 포트폴리오를 점차 늘려나가면서 계열사인 코레이트 자산운용, 코레이트 투자운용과의 시너지 효과도 기대하고 있다.   최근 한국토지신탁은 KR산업과 ‘물류 개발사업 및 공동 투자’ 관련 업무협약(MOU)을 체결, 물류시설 및공공지원 민간임대주택 등 다양한 분야로 사업을 넓혀가고 있다.  psy@fnnews.com 박소연 기자

서울 역삼동 소재 현대해상 강남사옥 매각이 흥행에 성공했다. 시장에서는 강남권역(GBD) 최고가를 경신할 것으로 보고 있다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대해상 강남타워의 매각주관사인 JLL코리아가 최근 실시한 본입찰에 10여곳 이상 원매자가 참여했다. 매각 초기부터 대형 자산운용사를 비롯해 중소형 운용사까지 40여곳에 이르는 원매자가 관심을 나타낸 바 있다. 다음달에 매각절차가 마무리될 것으로 예상된다.현대해상 강남타워는 현대해상이 지분 100%를 보유하고 있다. 지하 7층, 지상 19층, 연면적 3만4983㎡ 규모로, 지하철 2호선 역삼역에서 1분 거리의 테헤란로 위치해 있다. 입지가 탁월해 주요 임차인(법무법인 태평양)의 이전도 흥행에 별다른 영향을 주지 못한 것으로 보인다.매각가격은 3.3㎡당 3500만원선으로, 총 3700억원이 넘을 것으로 예상된다. GBD에서 최고가다. 앞서 삼성물산이 지난 2018년 8월 서초사옥을 NH투자증권-코람코자산신탁 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원(총 7484억원)에 매각한바 있다. KB부동산신탁이 인수한 강남N타워는 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다.현대해상이 강남타워 매각에 나선 것은 오는 2022년 도입 예정인 새로운 지급여력제도 킥스(K-ICS) 때문이다. 부채를 기존의 원가평가에서 시가평가로 바꾸는 과정에서 보험 부채가 급격히 늘어나 건전성 지표 하락으로 이어질 것으로 예상되기 때문이다.특히 부동산 보유에 따른 적립금을 현행보다 많이 쌓아야 한다. 현행 지급여력(RBC)에서는 부동산 위험계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있으나 킥스에서는 25%로 보고 있다. 쌓아야 할 준비금 부담이 2~3배 늘어난다는 의미다. 현대해상 강남타워의 경우 필요한 준비금이 최대 270억원에서 750억원으로 대폭 늘어날 것으로 보인다.IB업계 관계자는 "코로나19 영향으로 해외 부동산 매입을 위한 실사가 중단된 것은 물론 저금리로 국내 핵심 부동산에 자금이 몰리고 있다"며 "현대해상 강남타워는 투자처를 찾지 못한 기관 입장에서는 매력적인 물건으로 꼽힌다"고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]서울 역삼동 소재 현대해상 강남사옥 매각이 흥행에 성공했다. 시장에서는 강남권역(GBD) 최고가를 경신할 것으로 보고 있다.  19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대해상 강남타워의 매각주관사인 JLL코리아가 최근 실시한 본입찰에 10여곳 이상 원매자가 참여했다. 매각 초기부터 대형 자산운용사를 비롯해 중소형 운용사까지 40여곳에 이르는 원매자가 관심을 나타낸 바 있다. 다음달에 매각절차가 마무리될 것으로 예상된다. 현대해상 강남타워는 현대해상이 지분 100%를 보유하고 있다. 지하 7층, 지상 19층, 연면적 3만4983㎡ 규모로, 지하철 2호선 역삼역에서 1분 거리의 테헤란로 위치해 있다. 입지가 탁월해 주요 임차인(법무법인 태평양)의 이전도 흥행에 별다른 영향을 주지 못한 것으로 보인다. 매각가격은 3.3㎡당 3500만원선으로, 총 3700억원이 넘을 것으로 예상된다. GBD에서 최고가다. 앞서 삼성물산이 지난 2018년 8월 서초사옥을 NH투자증권-코람코자산신탁 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원(총 7484억원)에 매각한바 있다. KB부동산신탁이 인수한 강남N타워는 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다. 현대해상이 강남타워 매각에 나선 것은 오는 2022년 도입 예정인 새로운 지급여력제도 킥스(K-ICS) 때문이다. 부채를 기존의 원가평가에서 시가평가로 바꾸는 과정에서 보험 부채가 급격히 늘어나 건전성 지표 하락으로 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 특히 부동산 보유에 따른 적립금을 현행보다 많이 쌓아야 한다. 현행 지급여력(RBC)에서는 부동산 위험계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있으나 킥스에서는 25%로 보고 있다. 쌓아야 할 준비금 부담이 2~3배 늘어난다는 의미다. 현대해상 강남타워의 경우 필요한 준비금이 최대 270억원에서 750억원으로 대폭 늘어날 것으로 보인다. IB업계 관계자는 "코로나19 영향으로 해외 부동산 매입을 위한 실사가 중단된 것은 물론 저금리로 국내 핵심 부동산에 자금이 몰리고 있다"며 "현대해상 강남타워는 투자처를 찾지 못한 기관 입장에서는 매력적인 물건으로 꼽힌다"고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 현대해상화재가 강남구 역삼동에 위치한 본사 사옥을 매각한다.  7일 투자은행(IB)업계에 따르면, 현대해상화재는 이달 초 강남 본사 사옥 매각 주간사에 존스랑라살(JLL)을 선정했다. 앞서 현대해상화재는 올 초부터 강남 본사 사옥 매각 주간사 선정 작업을 위해 RFP(제안요청서)를 증권사, 회계법인 등 부동산 IB들을 상대로 보낸 바 있다. 이번 딜에 정통한 업계 관계자는 “현대해상이 매각 주간사를 선정한 만큼 곧 매각 작업이 진행 될 것”이라며 “건물 입지가 워낙 좋아 예상 매각가가 3000억원 이상을 웃돌것으로 보인다. 벌써부터 원매자들의 눈치작전이 시작 된 것으로 안다”고 전했다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다. 시장에서 거론되는 가격은 3.3㎡ 3000만원대에 해당하는 3000억원 초반대 수준이다. 현대해상이 해당 빌딩을 2001년 준공했기 때문에 20여년만에 매물로 나오는 셈이다. 업계에선 지리적 이점과 더불어 강남에 최근 매매 물건이 없다보니 흥행이 예상된다는 전망을 내놨다. 부동산 투자은행(IB)업계 관계자는 “강남에 오피스 실물자산이 매수 기회가 거의 없다”며 “실제 강남 테헤란로가 오피스 공실이 많지 않아 최근 현대해상화재 강남사옥 바로 인근에 있는 강남 N타워도 성공적으로 임대를 마무리했다”고 언급했다. 더욱이 주변에 KB손보, 메리츠화재 등이 입지했으며, 강남역, 역삼역과도 지리적으로 가깝다. 한편 현대해상화재가 이번 빌딩 매각에 나서는 이유는 2022년 도입이 예정된 신 지급여력제도인 킥스(K-ICS)가 원인으로 꼽힌다. 부채를 기존의 원가 평가에서 시가 평가로 바꾸는 과정에서 보험 부채가 급격히 늘어나 건전성 지표 하락으로 이어질 것으로 예상되기 때문이다. 실제 킥스 도입 시 부동산 보유에 따른 적립금을 현행보다 많이 쌓아야 한다. 또 다른 업계 일각에선 보험업황 부진에 따른 유동성 확보 차원으로도 해석하고 있다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

현대해상화재보험은 12일 서울 강남 테헤란로에 새로 지은 강남사옥 준공 기념식을 가졌다고 밝혔다. 지난 98년 착공, 3년6개월만에 완공된 현대해상 강남사옥은 지하7층, 지상19층, 연면적 1만583평 규모의 최첨단 인텔리전트 빌딩으로 강남지역본부 및 고객지원센터,지점,보상서비스센터 등이 입주하게 된다.

지방 사람들이 서울역에 도착하면 맞은편에 있는 엄청난 크기의 건물에 압도당하곤 했는데, 지금은 사라진 대우그룹 본사 건물이었던 옛 대우빌딩이다. 완공 초기에는 대우센터로 불렸고, 지금은 '서울스퀘어 빌딩'으로 이름이 바뀌었다. 층수는 23층이지만 가로세로가 각각 100m에 가까운 정방형 건물로, 면적이 매우 넓다. 연면적으로는 한동안 국내 1위를 지킨 대형 건물이었다. 더 큰 건물들이 생겨나면서 지금은 10위권 밖으로 밀려났다. 거대한 옛 대우빌딩은 지금도 초고속 성장을 구가하던 대우의 영화를 느끼게 할 만큼 육중한 무게감으로 다가온다. 중소기업 샐러리맨 출신인 고 김우중이 자본금 500만원으로 무역업체 대우실업을 설립한 것은 1967년 3월이었다. 와이셔츠를 만들어 수출했고, 공장은 부산에 있었다. 김우중의 아버지는 일제강점기에 대구사범학교 교장을 지냈고, 박정희 전 대통령의 은사였다. 알게 모르게 대우에 박정희가 도움을 줬을 수도 있다. 김우중은 경기고 52회로 고건 전 국무총리, 박용오 전 두산그룹 회장 등과 동기다. 대우빌딩이 있던 서울역 앞의 알짜배기 땅에는 원래 허름한 건물들이 있었고, 뒤쪽은 판자촌과 사창가가 즐비했던 곳이다. 정부는 이곳에 교통부와 철도청 등 교통 관련 정부기관들이 입주하는 지상 21층 규모의 종합교통센터를 짓기로 하고 1968년 착공했다. 그러다 4층까지 일부 완공해 사용했는데 1970년 큰불이 난 뒤 방치돼 있었다. 도심의 '흉물'이 된 건물을 급성장하던 대우가 1974년 인수해 2년여의 공사 끝에 완공, 본사 건물로 썼다(조선일보 1976년 2월 19일자·사진).1997년 외환위기로 대우그룹이 해체되고 건물 주인은 여러 차례 바뀌었다. 금호아시아나에 이어 모건스탠리가 인수했지만 계속되는 경제난으로 건물 값이 떨어지자 손절매했고, 싱가포르 투자회사인 알파인베스트먼트파트너스를 거쳐 지금은 NH투자증권이 주인이 돼 있다. 짧은 기간에 한국의 4대 그룹으로 성장한 대우가 대규모 본사 건물을 지을 즈음 다른 그룹들도 몸집이 커지면서 번듯한 본사 사옥을 마련했다. 대구에서 출발한 삼성은 서울 태평로에 사옥을 지어 1976년 흩어져 있던 계열사들을 불러 모았다. 지금은 강남에 지은 새 본사 건물로 계열사들이 대부분 이전하고 삼성물산 등 일부 계열사들만 옛 본사 사옥에 남아 있다. 현대그룹도 1976년 1월 세종로에 16층짜리 새 사옥을 마련해 계열사들이 모였다. 지금은 리모델링된 이 건물에 현대해상화재 본사가 자리 잡고 있다. 현대는 1983년 서울 종로구 계동에 지상 14층의 본관과 8층 별관을 건립, 사옥을 다시 옮겼다. 그러나 이른바 '왕자의 난'으로 그룹이 쪼개졌고, 현대차그룹은 양재동 사옥으로 이전했다. 선경그룹(현 SK그룹) 본사는 서울 을지로에 있었다. 그 자리에 새 건물을 지었고 SKT 타워가 되었다. SK그룹은 서린동 낙지골목에 들어선 SK 서린빌딩에 1999년 입주했다. 부산에서 출발해 1967년 본사를 서울 을지로 한일을지빌딩으로 이전하면서 서울로 진출했던 금성사는 럭키금성그룹(현 LG그룹)으로 이름을 바꾸고 1987년 서울 여의도에 본사(LG 트윈타워) 사옥을 건설해 들어갔다. 한동안 롯데그룹 본사가 입주했던 서울 을지로 롯데호텔 서울은 원래 일제강점기에 지어진 반도호텔이 있던 곳이다. 롯데호텔은 1979년 완공됐다. 현재 롯데그룹 본사는 서울 잠실 롯데월드타워에 있다. 소공동 롯데백화점 본점 자리에는 일제강점기에 식산은행(현 산업은행)과 조선총독부 도서관이 있었다. 산업은행은 여의도가 개발되면서 그곳으로 옮겨갔다. 박완서의 소설 '그 많던 싱아는 누가 다 먹었을까'에 나오는 총독부 도서관은 광복 후 국립중앙도서관이 되었다가 헐렸다. 그 뒤 국립중앙도서관은 남산을 거쳐 1988년 서초구 서초동으로 이전했다. 롯데백화점 본점 주차장에 가면 국립중앙도서관이 있던 곳임을 알려주는 표석을 발견할 수 있다. tonio66@fnnews.com 손성진 논설실장

[파이낸셜뉴스] BNK금융그룹의 강남 진출 거점에 대한 매각이 본격화됐다. 안정적인 임대수입과 평가가치 상승에 따라 매각 적기라는 판단에 따른 것으로 보인다. 탄핵정국과 경기악화에 따라 유동성 확충에 나서는 것으로도 볼 수 있다. 16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 BNK자산운용은 BNK디지털타워(옛 플래티넘타워) 매각자문사에 JLL(존스랑라살)-삼정KPMG-에비슨영을 선정했다. ‘BNK강남코어오피스일반사모부동산신탁’을 통해 보유한 자산이 매각 대상이다. BNK디지털타워는 2020년 NK금융그룹 계열사들이 자금을 모아 인수한 오피스다. 3657억원에 건물과 대지를 매입했고 자금 조달을 위해 부산은행과 경남은행, BNK캐피탈 등에 1640억원 규모의 수익증권을 발행했다. 나머지 자금은 삼성생명으로부터 2210억원을 차입해 조달한 바 있다. BNK디지털타워는 서울시 서초구 서초대로 398 소재다. 지하철 2호선·신분당선 강남역 8번출구 인근이다. GBD(강남권역) 중심 코어 자산이다. 대지면적 2534.8㎡, 연면적 3만7182.24㎡다. 지하 7층~지상 20층 규모다. BNK금융그룹은 여의도 BNK금융타워, 시청역 금세기빌딩과 함께 BNK금융그룹의 주요 서울 거점으로 사용해온 곳이다. 영국계 자산운용사인 에버딘자산운용은 이 오피스를 2012년 말 미래에셋자산운용의 부동산펀드를 통해 약 2000억원에 인수했다. GBD에서 오피스 거래가 활발한 것도 거래의 가능성을 높여주는 부분이다. 코람코자산신탁은 삼성SRA자산운용에 삼성화재 서초사옥인 '더에셋'을 1조1042억원에 매각했다. 하나자산신탁은 하나금융그룹의 강남사옥(옛 그레이스타워)을 인수했다. 한국토지신탁이 동부건설 본사인 코레이트타워(옛 현대해상 강남사옥)에 대해 우선매수권을 행사키도 했다. 4450억원 제시다. 마스턴투자운용은 국내 패션기업인 F&F에 강남 권역의 신축 오피스인 ‘센터포인트 강남’ 매각을 약 3519억원에 완료했다. KB자산운용 부동산운용본부는 SI타워(서울 인터내셔널 타워)를 매각키로 하고, 매각자문사 선정에 착수키도 했다. KB금융의 KB부동산신탁은 GBD권역에 있는 '강남N타워'를 매각 중이다. ‘케이비강남오피스제1호 리츠(부동산위탁관리회사)’를 통해 보유하고 있는 건물로, 매각자문사에 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 선정한 바 있다. 유명한 마스턴투자운용 R&S실장(상무)은 "올해는 프라임 오피스가 주로 거래된 영향으로 개별 거래 규모가 5000억원을 상회한 사례가 늘어났으며, 이에 전년 대비 거래 건수가 감소했는데도 전체적인 연간 거래 규모는 일정 수준을 유지했다"며 "상대적으로 낮은 공실률과 높은 물가 상승 등 영향으로 6%대 명목 임대료 상승률을 유지하는 등 글로벌 주요 도시 중 서울 오피스 투자 매력도는 최상위권 수준을 유지할 것"이라고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 한국토지신탁이 동부건설 본사인 코레이트타워(옛 현대해상 강남사옥)에 대해 우선매수권을 행사했다. 코람코자산운용은 빗썸, 이지스자산운용, JB자산운용 등과 경쟁을 벌여 우선협상대상자 지위를 확보한 바 있다. 30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한국토지신탁은 최근 코레이트타워리츠에 코레이트타워 우선매수권 행사를 통보했다. 이날까지 통보기한였다. 코람코자산운용은 4400억원을 제시했다. 한국토지신탁의 우선매수권 행사가격도 비슷한 조건인 4450억원 수준이다. 이 코레이트타워는 5년 만기로 2025년 만기를 앞두고 있었다. 이에 코레이트타워리츠 종류주 투자자들을 중심으로 매각이 논의됐고, 지난 5월 열린 리츠주주총회에서 개인투자자 약 5%를 제외한 투자자 전원 동의가 있었다. 코레이트타워리츠에 대한 한국토지신탁의 지분율은 18.8%다. 한국토지신탁은 코레이트타워를 계속 사옥으로 활용하고자 우선매수권을 행사했다. 임대차 계약이 만료된 뒤 한국토지신탁, 동부건설 등이 임차할 사옥을 찾는 것이 어려운 것도 한몫했다. 한국토지신탁은 이번 우선매수권 행사를 하면서 기존 투자금 대비 100억원을 늘릴 것으로 알려졌다. 4년 전에 비해 자산가격과 투자금액이 커진 만큼 보통주 출자 비율을 맞추려는 의도다. 총 투자금에서 에쿼티(지분)가 1700억원 정도를 차지하는 것으로 알려졌다. 우선주 투자자도 유치한 것으로 알려졌다. KB증권이 나머지 우선주 중 800억원을 조달할 것으로 전해졌다. 코레이트타워는 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모로, 지난 2001년 8월 준공됐다. 한국토지신탁은 지난 2020년 리츠를 통해 단위면적 기준 GBD(강남권역) 최고가에 인수했다. 대출 약 3000억원 등을 투입했다. 한국토지신탁은 리츠 보통주 투자자로 참여했다. 지분율 18.81%를 보유 중이다. 나머지 우선주 투자자로는 경찰공제회(18.81%), 한국스탠다드차타드은행(18.81%), 공무원연금공단(18.81%), 하나캐피탈(12.03%), 신한캐피탈(6.27%) 외 개인주주들이다. 대주단은 삼성생명, 한화생명, KB생명이다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자