[파이낸셜뉴스] 건설시장에서 미분양 물량이 지속적으로 증가하면서 국내 건설사들의 이익 창출력이 약화하고 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다. 이에 건설사의 신용위험이 확대되고 있다는 신용평가업계의 경고도 나왔다.  육성훈 나이스신용평가 연구원은 25일 보고서에서 "올해 2월 기준 전국 미분양은 7만61호로 최근 10년 평균 대비 43.4% 높은 수준이다. 미분양 물량이 지속적으로 증가하고 있다"며 건설사들의 신용도 하락 가능성을 경고했다.  이어 "특히 준공 후 미분양 물량은 2023년 이후 19개월 연속 증가하면서 올해 2월 기준 2만3722호를 기록했다"면서 "토지담보대출 신규 취급이 중단됐지만 사업성이 낮은 사업장의 부실화가 증가하면서 토지담보대출 연체율은 높은 상승세를 지속하고 있다"고 설명했다.  이에 따라 PF 대출에 대해 직간접적인 보증을 제공하고 있는 건설사 역시 사업성이 취약한 지방 사업장이나 장기 미착공 사업을 중심으로 PF 우발채무 현실화 위험이 지속될 것이라고 덧붙였다. 육 연구원은 "미분양 누적에 따른 운전자금 부담 증가로 부진한 현금흐름이 지속될 것으로 예상된다"면서 "특히 2024년 말 기준 주요 건설사의 매출채권 규모가 2021년 말 대비 70.1% 증가했다"고 말했다. 이에 건설사들은 보유 자산 매각 등을 통해 유동성을 확보하고 있으며, 계열의 직간접적인 지원 사례도 증가하고 있다고 언급했다. 그는 "건설경기 침체 장기화로 유사한 추세가 지속될 것"이라며 "향후 유동성 확보 능력에 따라 신용도가 차별화될 것"이라고 전망했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

정부의 지방 준공 후 미분양 주택 매입 정책에 대해서 시장은 "차라리 할인분양이 낫다"는 반응이 나온다. 매입가격이 시세의 60% 수준에 불과하다며 시장의 호응을 얻기 위해서는 가격대를 높여야 한다는 분위기다. ■"시세의 60%엔 못 판다"3일 정부의 지방 준공 후 미분양 매입에 대해 업계 관계자는 "감정가의 83% 수준에서 매입하겠다고 하지만 그 감정가 자체가 시세보다 한참 낮다"며 "결국 시세의 60% 수준에 넘기라는 것인데 수용할 수 없다"고 말했다. 특히 지방의 중소 건설사들은 "감정 절차를 통과해도 실질적인 매입까지 이어지기 어려운 구조"라며 불만을 드러냈다. 지방 일부 건설사는 '할인분양'이나 '저가 임대'로 눈을 돌리고 있다. 최근 전북 익산의 한 신축 단지는 보증금 9990만원, 월세 10만원에 임대로 내놓았고, 전남 광양의 한 단지도 보증금 1000만원, 월세 60만원의 조건으로 임대를 진행 중이다. 두 단지 모두 초기에는 분양을 목표로 했지만 미분양이 장기화되자 전세금 회수 목적의 임대 전환 전략을 선택했다. 업계 관계자는 "지금 같은 상황에선 LH에 매각하는 것보다 전세보증금이라도 받아 자금을 회수하는 게 낫다"며 "나중에 시장이 회복되면 재분양을 추진할 수 있다는 점에서 단기 임대 전환이 현실적인 대안"이라고 주장했다. 또 다른 관계자는 "이번 LH 매입 정책도 결국 지난해 건설사 보유 토지 매입과 마찬가지로 실효성이 떨어질 것"이라며 "시장과 괴리된 기준이 지속된다면 정책 참여는 극소수에 그칠 수밖에 없다"고 우려했다. 특히 일부 중소 건설사들은 정책 참여에 대한 부담도 토로하고 있다. 업체명 공개에 따른 부정적 인식, 정책 참여가 재무 건전성 악화로 해석될 수 있다는 점에서 '신청 자체가 리스크'라는 인식이 퍼지고 있다고 했다. 한 지방 업체 관계자는 "회사 이름이 기사화되면 금융권과 투자자들이 부정적으로 해석할까 두렵다"며 "어지간하면 자체 해결을 시도하려는 이유"라고 밝혔다. ■매입가 현실화·구조 개편 촉구 이처럼 저조한 신청률 속에 업계는 LH가 현장의 요구를 반영해 매입가 현실화와 조건 완화를 병행해야 한다고 입을 모은다. 단순히 제도만 만들고 끝낼 게 아니라 시장과 소통하며 조정할 수 있는 유연성이 필요하다는 것이다. 정부 차원의 후속 조치도 필요하다는 의견이 나온다. 분양대행업체 관계자는 "지방 시장에선 가격 유연성이 핵심인데 LH는 과거 논란을 의식한 듯 지나치게 보수적인 가격 구조를 유지하고 있다"며 "매입 물량을 확대하려면 유연한 가격 정책과 함께 감정평가 기준 자체를 조정할 필요가 있다"고 했다. 일각에서는 지방 시장의 공급 과잉 구조 자체에 대한 재점검도 필요하다고 말한다. 부동산 개발 속도에 비해 실수요가 뒷받침되지 못한 상태에서 공급만 밀어붙인 결과라는 것이다. 건설산업 구조조정이 불가피하다는 주장도 제기된다. 단기 임대 전환이나 매입 정책은 응급처치일 뿐, 근본적 해법은 지역 수요를 반영한 공급 조절과 건설사 리스크 관리가 필요하다는 의견이다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 건설경기 지원을 위해 중소·중견 건설사에 8조원의 자금이 지원된다. '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양은 3000가구를 한국토지주택공사(LH)가 매입해 지원한다. 지역개발 활성화를 위해 부산·대전·안산 등 3개 철도 지하화 사업도 상반기 내 우선 착수한다.  ■ 자금난 건설사에 최대 5조원 투입...책준 손해배상 조정 정부는 19일 민생경제점검회의를 통해 이 같은 내용을 담은 '지역 건설경기 보완방안'을 발표했다.  우선 건설사들에 대한 자금 지원에 나선다. 정책금융기관인 산업은행·기업은행·신용보증기금을 통해 중소·중견 등 건설사 대상으로 대출 4조원과 보증 4조원 등 모두 8조원의 자금을 공급한다. 특히 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에는 최대 5조원 규모 유동성을 지원한다. 채권시장안정펀드와 회사채·CP(기업어음) 매입, P-CBO(프라이머리 채권담보부증권) 등 시장안정프로그램을 통해서다. 공사비도 현실화해 공사비 산정 기준이 되는 표준품셈은 상반기내 개정한다. 턴키 수의계약 시 설계기간을 물가에 반영토록하고 일반관리비를 높이는 한편 물가 보정기준을 조정하는 방안도 올해 1·4분기 내 완료한다.  건설사업 여건도 개선한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 추진시 건설사에 과도한 부담으로 작용하는 책임준공에 대한 개선방안은 오는 3월 마련한다. 책준 기간에 따라 손해배상 규정을 개선해 준공 지연 시 배상 비율을 20~60% 단계적으로 조정하는 방안을 검토중이다. 신규 사업에 대한 개발부담금은 지난해와 올해 비수도권은 100%, 수도권도 50% 감면한다. 정비사업 활성화를 위해 인허가 지원과 용적률 상향을 위한 관련법 개정도 추진한다. 보증도 늘려 아파트에 비해 자금 경색 우려가 높은 비아파트·비주택 사업 PF 보증 지원을 추진한다. 자기자본비율이 높은 사업장은 사업자보증 보증료 우대항목을 신설하고, 안정적 자기자본비율을 통해 시행자가 개발·운영하는 개발 사업은 도시규제 특례를 부여한다.  재정집행도 신속히 한다. 올해 국토분야 사회간접자본(SOC) 예산 17조9000억원 중 상반기 역대 최고 수준인 12조5000억원을 집행한다. LH(21조6000억원)와 철도공단(6조2000억원), 도로공사(4조8000억원) 등 주요 공공기관 예산도 상반기 집행하고 신축매입임대는 착공 시 매입금의 10%까지 추가 지급한다. 환경 SOC 사업예산 5조원도 상반기 중 3조6000억원을 집행해 침수방지 시설과 첨단산업 용수기반 등을 조성한다. ■ 지역개발 활성화, 부산·대전·안산 철도지하화 착수 이어 지방 부동산 시장 회복에 나선다. 지역 개발사업 확대를 위해 철도 지하화 3개 사업은 상반기 내 우선 추진한다. 모두 4조3000억원 규모로 부산과 대전, 안산 등 3개 사업이다. 부산은 부산진역과 부산역 구간을 북항재개발과 연계 개발해 경부선 선로 부지에 인공지반을 조성한다. 대전은 도심 내 신성장 거점 조성을 위해 조차장 이전으로 확보된 지역을 개발하고, 안산은 초지역에서 중앙역 구간 안산선을 지하화해 주변 시유지와 함께 역세권 컴팩트시티를 조성한다. 용인 반도체 산업단지는 내년 착공을 목표로 상반기 내 보상을 착수해 산단 도로사업 턴키 발주에 나선다. 개발제한구역(GB) 해제 총량 예외로 인정하는 산업·물류단지 등 국가·지역전략사업도 이달 선정한다. 지역 관심이 높은 지역활력타운 10곳과 민관상생 투자 협약 5곳 등은 3월 공모 접수해 5월까지 선정 결과를 발표한다. 지방 준공 후 미분양 아파트는 임대수요 등을 고려해 LH가 분양가보다 낮은 가격으로 직접 매입한다. 3000가구 규모다. LH가 든든전세 프로그램을 활용해 낮은가격에 매입 후 입주자가 6년 간 시세보다 낮게 전세 거주한 후 시세보다 낮은 가격으로 분양전환 할 수 있다는 설명이다. 분양전환을 원하지 않으면 10년간 전세로 계속 거주할 수 있다. 현재 비아파트에만 허용 중인 ‘매입형 등록임대’는 지방 준공후 미분양 아파트(85㎡이하)의 경우에도 허용한다. 지방 미분양 주택을 매입·운영하는 CR리츠도 상반기 중 출시한다. 3000가구가 올해 목표로 현재 약 3800세대의 사전 감정평가 등 컨설팅이 진행 중이다. 지방 준공 후 미분양 주택 구입 시에는 디딤돌 대출 우대금리도 신설한다. 지방 주택거래 활성화를 위한 유동성도 높인다. 지방은행의 가계대출 경영계획 수립시 경상성장률(3.8%) 초과를 허용한다. 금융기관이 지방 주담대 취급을 확대할 경우 가계부채 관리상 인센티브를 부여한다. 7월 시작되는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 경우 구체적인 적용범위와 비율 조정여부를 4~5월 중 결정해 확정할 예정이다. jiany@fnnews.com 연지안 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저가 둔화세를 나타내지만 연체율 상승 등 PF 대출의 질이 저하되고 있는 것으로 분석됐다. 고금리가 장기화하는 데다 PF 시장에 대한 우려감이 확산하며 브릿지론과 본PF 상황이 모두 악화하고 있다는 것이다. 금융회사별 이미 상당한 충당금을 쌓은 상황이지만 재무건전성이 취약한 중소형 증권사나 건설사를 중심으로 리스크가 커질 있다는 우려가 제기된다. PF 대출 규모 줄었지만...질적으론 저하 26일 한국은행이 발표한 '2024년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 금융회사의 부동산 PF 대출 잔액은 올 1·4분기 134조2000억원으로 2023년 이후 증가세가 둔화되는 모습을 보였다. 2022년 하반기 이후 부동산 시장이 부진해진 가운데 금융기관이 자산건선성 관리 강화 등을 위해 부동산 PF 신규 대출 취급을 자제한 영향이다. 연체율 기준으로는 추이가 사뭇 달랐다. 올 1·4분기 부동산 PF 대출 연체율은 3.55%로 2021년 이후 상승세를 지속하고 있다. 2금융권인 증권사·저축은행·여전사가 타 업권에 비해 높은 수준을 나타냈다. 부동산 PF 익스포저와 관련한 리스크를 점검해 보면 브릿지론과 본PF 모두 질적으로 다소 나빠졌다. 브릿지론은 부동산 PF 관련 신용경계감이 확산되며 본PF로 전환되지 못하고 만기 연장하는 경우가 늘었으며 대출금리도 높아진 것으로 파악된다. 본PF도 시공사 리스크에 대한 우려가 상존하고 미분양 리스크도 있어 입지여건 등이 불리한 사업장의 미분양 리스크가 증대될 수 있다는 해석이다. "중소형 증권사·건설사 건전성 유의해야" 특히 증권사 중에서도 중소형 증권사의 PF 채무보증 건전성 저하 속도가 빠른 것으로 나타났다. 중소형 증권사의 자기자본대비 PF 채무보증 비율(2022년 6월말 46.5% →2024년 3월말 33.0%), 전체 PF채무보증 중 브릿지론 비중(33.0%→27.9%), 중·후순위 비중(78.6%→72.3%)은 축소됐다. 하지만 대형 증권사에 비해 리스크가 큰 브릿지론, 중·후순위 비중이 여전히 높기 때문이다. 이에 한은은 "PF채무보증을 보유한 증권사들이 대체로 현금 등 유동성 자산을 충분히 확보하고 있어 증권사의 PF 채무보증 현실화에 따른 영향은 제한적일 것으로 보인다"면서 "예상치 못한 외부 충격으로 단기금융시장 전반에 유동성 경색이 나타날 경우 증권사의 유동성 리스크가 확대될 가능성이 있다"고 분석했다. 또 책임준공형 관리형 토지신탁을 통해 부동산신탁사의 우발채무가 현실화될 우려가 있으며 건설사의 이자지급능력, 유동성, 안정성 등 재무건전성이 저하된 가운데 장기화되는 수익 부진 문제도 변수가 될 수 있다고 내다봤다. 한은은 "부동산신탁사의 책임준공기한 미준수로 인한 우발채무 현실화 가능성에 유의할 필요가 있다"며 "부동산PF 사업 진행이 원활하지 않을 경우 우발채무 현실화를 통해 건설사의 유동성이 저하될 가능성이 있으며, 중소형·지방 소재 건설사의 경우 특히 유의할 필요가 있다"고 조언했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

정부의 '건설경기 회복 지원방안'은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원 확대, 지방 미분양 해소 등 금융·세제·공급 지원방안을 망라하고 있다. 지식산업센터 등 비주택을 대상으로 4조원 규모의 PF 보증이 신설되고, 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 보증금액은 5조원 늘어난 30조원으로 확대된다. 다음달 한국토지주택공사(LH)는 건설업 유동성 확보를 위해 3조원을 선제적으로 투입하기로 했다. 관련 세제 지원을 위한 법 개정 등이 대책의 관건이 될 것으로 전망된다. 아울러 주택·토지 분야의 '그림자 규제'도 발굴해 침체된 건설업에 활력을 불어넣기로 했다. ■PF 역경매 방식 도입해 유동성 지원 28일 국토교통부에 따르면 PF 부실 우려 사업장에 대한 재구조화를 지원한다. LH가 건설사 등의 보유 토지를 역경매 방식으로 매입해 유동성을 공급하기로 했다. 이를 위해 국토부와 LH는 다음달 5일부터 3조원을 선제적으로 공급하기로 했다. 역경매 방식은 매도 희망 기업으로부터 매각 희망 가격을 제출받아 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 것을 말한다. 기업은 토지매각대금을 부채상환에 활용해 유동성을 확보할 수 있게 된다. 매입 대상은 토지대금보다 부채가 커 유동성 확보가 필요한 기업이 보유한 토지다. 기업이 사업 여건에 따라 토지매입 방식 또는 매입확약 방식 중 선택하면 된다. 매입 지원을 위해 취득세의 25%를 감면하는 법 개정도 추진한다. 지난 2009년에는 기준 가격(개별공시지가 또는 공급가격) 90% 한도 내에서 채권(국고채 5년물 금리)으로 지급한 바 있다. 이번에는 한발 더 나아가 세제 감면을 통해 적극적인 매입을 지원하는 게 특징이다. 지식산업센터 등 비주택을 대상으로 한 PF 보증이 신설된다. 건설공제조합이 4조원 규모의 보증을 도입하기로 하고, 건설산업기본법 개정을 추진한다. 시공사 자체 시행 사업의 경우 올 상반기 중 조기 도입된다. PF 사업장 보증 공급은 25조원에서 30조원으로 확대된다. 저금리 대출로 대환할 수 있도록 지원하는 PF 대환 보증 신청기한은 1년간 한시적으로 완화된다. 기존 중도금 최종 납부 3개월 전까지 신청에서 준공 3개월 전까지 신청으로 개선된다. 준공 전 미분양 PF보증 요건 중 분양가 5% 할인 조항은 폐지해 미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움을 해소할 계획이다. ■준공후 미분양 세부담 완화 지방 미분양 주택 해소를 통한 건설업 리스크도 줄이기로 했다. 기업구조조정리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하도록 지원하고 세제 지원방안을 마련하기로 했다. 이른바 '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양 주택에 한해 취득세 중과를 배제하고, 종합부동산세 합산 배제도 지원한다. 양도차익 추가과세 면제는 미분양 상황에 따라 추가로 검토하기로 했다. 3기 신도시 주택 공급 일정도 앞당긴다. 부천대장지구(1만9000가구) 착공시기는 내년 1월에서 올 하반기로 변경된다. 이외 고양창릉(3만6000가구)·남양주왕숙(6만6000가구)·하남교산(3만3000가구)은 올 하반기 착공에 들어간다. 인천계양(1만7000가구)은 29일 첫삽을 뜬다. 정상적인 부동산 시장을 방해하는 주택·토지 분야 그림자규제는 적극 발굴해 해소하기로 했다. 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택의 인수가격을 상향하는 등 주택·토지·공급 3개 분과로 구성된 규제혁파 TF 통해 제도개선안을 마련하기로 했다. 아울러 주요 공공현장에는 관급자재 납품지연에 따른 공정에 차질이 없도록 이달부터 레미콘 우선 납품이 의무화된다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "정부 지원과 기업구조조정리츠 등을 통해 건설사들의 유동성 확보가 일정 부분 가능해졌다"며 "법 시행령 개정사항인 세제 지원 방안 등이 빠르게 뒷받침 될 경우 실효성이 있을 것으로 보인다"고 말했다.    ssuccu@fnnews.com 김서연 성석우 기자

건축비가 분양가의 절반이상으로 치솟고 있다. 원자잿값, 인건비 상승 등으로 비용이 급증한 만큼 분양가에 전가되지 않고 있어서다. 원가 상승분을 고스란히 반영할 경우 자칫 고분양가 논란으로 미분양 우려가 높아지는 것을 최소화하기 위한 고육지책이지만, 비용부담이 커질 수록 건설사들의 고심은 깊어지는 분위기이다. 29일 파이낸셜뉴스가 올해 들어 서울 등 수도권에서 분양된 단지들의 건축·토지비 비중을 분석한 결과 이같이 나타났다. 전용 84㎡ 최고가를 기준으로 분양가 상한제 단지 3곳과 올들어 분양가격 상승세가 두드러진 광명 및 동대문 각 2곳을 대상으로 분석했다. 우선 상한제가 적용된 단지의 경우 총 가격에서 건축비가 차지하는 비중이 60%대를 넘어섰다. 단지별로는 화성 동탄2신도시에서 선보인 '동탄레이크파크자연앤e편한세상(국민)'의 경우 84㎡ 최고 분양가는 4억8120만원이다. 이 중 건축비는 3억2703만원으로 비중이 무려 68%에 이른다. 청약열기를 이어가고 있는 인천 검단신도시 내 상한제 단지도 마찬가지이다. '검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘'의 전용 84㎡ 최고 분양가 대비 건축비 비중은 58.0%다. '검단신도시 AB19블록 호반써밋'도 건축비가 3억2656만원으로 최고 분양가(4억9860만원)의 65.5% 수준이다. 상한제 주택은 감정평가된 택지비(토지비)와 정부가 고시한 기본형건축비(공사비)를 더해 산정한다. 분양가격을 좌우하는 기본형건축비가 지난해 세 차례에 걸쳐 6.7% 상승했다. 올해 들어서도 9월까지 세 차례 3.74% 오르면서 건축비 비중이 뛴 것이다. 일반 아파트도 분양가격에서 건축비 비중이 절반까지 올라왔다. 실제로 동대문구 'e편한세상 답십리 아르테포레'의 경우 전용 84㎡ 최고 분양가격은 11억6800만원이다. 입주자모집공고를 보면 해당 면적 건축비는 6억5291만원으로 비중이 55.9%다. 광명시에서 선보인 '트리우스광명'도 분양가에서 건축비가 56.1%를 차지한다. 분석 단지 가운데 '이문 아이파크 자이(건축비 비중 32.5%), '광명센트럴아이파크(46%) 등이 평균 수준을 보였다. 이들 단지의 경우 건축비 총액이 주변 단지보다 1~2억원 가량 낮았다. 대형 건설사의 한 임원은 "건축비와 토지비 비중이 전국은 4대6. 서울은 3대7 등으로 분양가격에서 토지비 비중이 컸다"며 "하지만 토지비는 소폭 오르고, 건축비가 폭등하면서 분양가격의 절반을 건축비로 내야 하는 상황이 되고 있다"라고 말했다. 또 다른 건설사의 임원은 "시장에서는 분양가격이 높다고 하는데, 집값 반등폭보다 공사비 인상폭이 더 크다"며 "집값 반등이 아직 제한적이다보니 공사비 상승분을 제대로 반영하지 못하고 있다"고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 주택경기 부진으로 미분양가구가 7만호를 넘어선 가운데 건설사의 자금 융통이 어려워져 재무건전성이 악화될 수 있다는 진단이 나왔다. 미분양주택 증가가 3년 시차를 두고 건설사 부실위험으로 나타난다는 점을 볼 때 '예견된' 금융불안 리스크를 관리해야 한다는 지적이다. 21일 한국은행이 발표한 2023년 상반기 금융안정보고서에 따르면 주택경기 부진으로 미분양주택이 대구 등 비수도권을 중심으로 빠르게 증가해, 4월말 기준 전국 7만 1000호에 달한다. 과거 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 사태가 났던 2009년 3월(16만 1000가구)에 비해서는 많지 않지만 건설사, 여기에 돈을 빌려준 금융권 부실로 연결될 수 있어 안심할 상황은 아니다. 실제 민간아파트의 초기 분양률은 2020년 96.6%에서 올해 1·4분기 49.5%로 급락했고, 분양물량 소진율 또한 2020년 98.2%에서 올해 1월부터 4월까지 78.9%로 떨어졌다. 미분양주택 증가는 시차를 두고 건설사의 재무건전성 저하로 이어질 수 있다. 건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66억원으로 늘어나고 있다. 건설사의 분양·공사 미수금은 1년새 34.1% 증가해 234억 7000만원에 달했다. 한국은행은 "미분양주택이 증가한 이후 약 3년의 시차를 두고 건설사의 부실위험이 크게 높아지는 모습을 보이고 있다"며 "최근 급증한 미분양주택이 향후 건설사의 재무건전성을 저하시킬 가능성에 유의해야 한다"고 했다. 건설사 뿐 아니라 건설사에 돈을 내준 금융회사도 함께 타격을 입을 수 있다. 지난해말 기준 부동산 PF 대출의 연체율은 1.19%, 고정이하여신비율은 1.25%로 2021년 이후 상승세다. 다만 한국은행은 "미분양 증가 등에 따른 부동산 PF 대출 부실이 금융시스템에 미칠 영향을 평가한 결과 금융기관의 자본비율이 다소 하락하지만, 모든 업권에서 규제수준을 상회했다"면서 시스템 리스크로까지 번질 가능성은 크지 않다고 봤다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]   미분양 공포가 확산되면서 대형건설사들도 줄줄이 분양 일정을 연기하고 있다. 올들어 4월까지 10대 건설사의 분양실적이 작년 말 계획 대비 70% 이상 감소한 것으로 나타났다. 15일 부동산R114에 따르면 올해 전국에서 분양 및 분양계획인 민영아파트 342개 단지, 총 27만8958가구 가운데 125곳, 14만6382가구가 시공능력평가 상위 10개 건설사 물량으로 집계됐다. 올해 전체 공급물량의 절반 이상을 상위 10개사가 책임지는 셈이다. 하지만 실제 공급질적은 부진하다. 예정된 물량이 줄줄이 연기되면서 올해 4월까지 분양실적은 작년 말 계획했던 5만4687가구 대비 71% 감소한 1만5949가구에 그쳤다. 특히 미분양 리스크가 큰 지방에서의 분양을 축소하는 분위기가 두드러졌다. 지난 10일 기준 올해 1~4월까지 10대 건설사의 민영아파트 분양실적을 권역별로 살펴보면 수도권은 1만302가구, 지방이 5647가구로 조사됐다. 이는 지난해 12월 조사한 계획물량에 비해 수도권은 61%(2만6747가구→1만302가구), 지방은 80%(2만7940가구→5647가구) 실적이 감소했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가는 물론, 브랜드와 규모 등을 고려한 선별청약이 두드러지는 가운데 대형 건설사의 아파트 공급이 줄면서 청약에 적극적으로 나서기보다 대기하려는 수요자가 늘어날 수 있어 전반적인 청약시장 분위기 개선은 쉽지 않을 전망이다”고 내다봤다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

건설업계의 미분양 공포가 최고조에 이르고 있다. 분양하고도 못 받은 돈이 늘고, 다 짓고도 팔리지 않는 물량이 쌓이면서 자금이 돌지 않아서다. 지난해 주요 건설·시행사의 '분양미수금'이 최고 6배가량 치솟았고, 악성 미분양인 '준공후 미분양(완성주택)' 재고로 잡은 자산도 눈덩이처럼 불어나고 있다. 특히 올 상반기 중 미분양 10만가구를 웃돌 것이란 관측까지 나와 건설·시행사들의 재무구조 악화 우려감은 짙어지고 있다. 17일 업계 및 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 말 기준 주요 건설·시행사의 분양미수금이 뚜렷한 증가세를 타고 있다. 현대건설은 지난해 말 사업보고서 연결기준으로 분양미수금은 1336억원이다. 전년 181억원과 비교하면 1년 새 636% 급증한 규모다. 현대건설 관계자는 "인천 송도 아파트 단지를 조성하기 위해 설립한 연결회사인 유한회사에서 중도금 등에 대한 미수금이 발생한 것"이라며 "지난해 회계상 미수금으로 잡혔지만, 올 초 중도금 납부가 마무리되면서 현재는 일단락됐다"고 말했다. 분양미수금은 건설사가 아파트와 상가 등 각종 부동산의 분양사업을 진행하면서 받지 못한 대금을 말한다. 계약자들의 분양대금 미납이 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 중견사도 마찬가지다. 대방건설(530억원), 계룡건설(332억원), 태영건설 (23억원) 등도 분양미수금이 발생했다. 특히 부동산 개발의 실질적 사업자인 시행사들은 직격탄을 맞고 있다. 신영은 지난해 분양미수금이 52억원이다. 전년에 전혀 없었던 것에 비하면 새로운 리스크가 발생한 셈이다. 건영은 지난해 분양미수금이 541억원으로 전년(274억원) 대비 2배가량 증가했다. 경기 안성 공도읍 일원에 짓는 '라포르테 공도'의 미분양 여진의 영향이 컸다. 지난해 8월 일반분양 이후 현재까지 잔여세대 분양 중이다. 악성 미분양인 '완성주택' 재고자산도 늘고 있다. 지난해 말 사업보고서 연결기준으로 GS건설의 완성주택 재고자산은 82억원이다. 전년에는 완성주택 재고자산이 단 한푼도 없었다. 이에 따른 GS건설 전체 재고자산은 지난해 말 1조4999억2200만원으로 전년 말(1조4771억원) 대비 228억원 증가했다. 같은 기간 DL이앤씨도 완성주택 재고자산이 약 3억원에서 115억원으로 급증했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "분양미수금과 미분양은 고금리, 글로벌 경제위기 등으로 현재 집값에 대한 상승 기대가 없기 때문에 발생한다"며 "부동산 금융이라는 고리를 통해 금융업계로 위험이 전이될 수 있는 만큼 업계의 자구노력과 정부의 선제적인 대응이 요구된다"고 지적했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 김희수 기자

[파이낸셜뉴스]"인천이 분양시장의 침체의 직격탄을 맞고 있다. 수도권인데 실수요자가 외면하고 있다." (인천 연수구 '송도역 경남아너스빌' 인근 A공인중개사) 지난 16일 인천 아파트 분양현장 인근 공인중개사들은 '분양 경기가 어떤지'를 묻자 고개부터 절레절레 흔들었다. 수도권인 인천마저 미분양의 무덤으로 전락하고 있기 때문이다. 실제 대다수 분양현장에선 미분양물량이 소화가 안돼 선착순이 진행중이고, 입주물량은 대부분 마이너스피가 붙었다. 지난해 12월부터 인천에서 분양을 위해 입주자모집공고를 낸 아파트 7곳 중에서 6곳은 일반공급 1·2순위 마감에 실패했다. 다음 단계인 무순위 청약에서도 계약포기가 이어져 현재는 선착순 분양으로 넘어간 곳이 대다수다. 이날 공인중개사들은 인천 내에서도 미추홀구, 서구 등에서 미분양물량이 쌓이고 있다고 모았다. 대형 건설사가 참여한 브랜드 아파트마저 선착순 분양에 나서고 있어서다. 올해 2월 분양한 미추홀구 '더샵 아르테' 모델하우스에는 일부 잔여세대 대상 선착순 '동·호지정 계약 중'이라는 현수막이 걸려 있다. 대로 바로 건너편에는 지난해 12월 분양한 '힐스테이트 인천시청역'도 현재 선착순 분양 중이다. 지난해 12월 미분양된 인천 미추홀구 '인천석정 한신더휴' 인근 B공인중개사는 "2020년, 2021년에는 묻지마 청약까지 이어질 기세였지만 올해 들어 청약 미달이 흔해졌다"고 말했다. 석바위시장역 인근 C공인중개사는 "미추홀구는 인천 청라와 송도와 달리 구도심을 재개발한 곳"이라며 "다른 곳 보다 인프라가 더 좋은 대신, 분양가가 인천 평균 보다 높아 더 분양이 어렵다"고 말했다. 얼마전 입주가 시작된 단지의 인근 공인중개사무소 유리벽에는 무피(분양가로 전매), 마피(분양가 보다 낮은 가격에 전매)라고 적힌 시세표가 붙어 있었다. 미추홀구 '주안파크자이 더플래티넘' 전용 59㎡의 경우 마피 5000만원이 적용돼 3억8700만원에 시세표가 붙었다. 동일 주택형 최고 분양가 4억4900만원 보다 6000만원이상 낮은 가격이다. 서구 루윈시티 'SK리더스뷰2차' 전용 84㎡는 분양가가 최고 4억7200만원이었는데 무피에 가까운 4억8000만원에 시세표가 붙었다. 분양업계 관계자들은 인천 미분양의 원인으로 시세 대비 저렴하지 않은 분양가를 꼽았다. 한예로 지난달 서구에 공급된 대단지의 분양가는 3.3㎡당 1560만원으로 일반공급 1,2순위에서 미달됐다. 직방이 집계한 인천 서구의 최근 2년간 평균 아파트 분양가는 3.3㎡당 1372만원, 2년간 평균 아파트 입주 시세는 1408만원이다. 당분간 '공급 폭탄'으로 인천 미분양은 늘어날 것이란 전망이 지배적이다. 인천 내 분양 예정물량과 입주 물량이 여전히 많기 때문이다. 부동산R114에 따르면 2018년부터 지난해까지 최근 5년간 인천 분양 물량은 총 16만5940가구로, 연평균 3만가구를 넘는다. 올해도 2만8443가구가 예정돼 있다. 분양 예정물량은 서구(1만3515가구), 미추홀구(5105가구), 계양구(3999가구) 순으로 많다. 최근 5년간 인천 입주물량 역시 총 12만2524가구로 연평균 2만4505가구에 달한다. 특히, 지난해에는 4만2515가구가 입주했고 올해에도 4만5169가구가 입주할 계획이다. 내년에도 2만4836가구가 예정돼 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 지방과 수도권의 미분양이 증가하면서 청약 심리가 살아나지 않고 있다"라며 "인천은 분양 및 입주 물량이 많아 당분간 공급이 계속될 것으로 보인다. 매매가격 하락 우려로 수요자들이 청약을 미루는 분위기가 뚜렷하다"고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자