아파트 창틀 주변을 통해 들어오는 외풍(外風)은 겨울철에는 실내를 춥게 만들고, 여름에는 반대로 실내를 덥게 만드는 요인이다. 차갑거나 더운 바람이 심하게 스며들어 실내공기를 떨어뜨리거나 높이면 '냉·난방비 폭탄'을 맞을 수도 있다.부산 연제구 법조타운에 사무실을 둔 법무법인 하늘누리(대표변호사 신원삼)는 이 같은 현상이 아파트 부실시공 때문에 발생한다는 사실조차 모르는 입주민들을 위해 수차례의 현장 확인과 전문가들의 견해를 분석, 우레탄폼보다 훨씬 견고한 시멘트모르타르로 창틀 주변을 시공해 외풍을 막을 수 있도록 해야 한다는 판례를 받아냈다. 창틀 주변으로 스며드는 외풍도 하자소송을 통해 정당하게 하자 보수금을 받거나 재시공을 받을 수 있는 길을 연 것이다. 지금까지 대다수 아파트 시공사들은 공사가 간편한 우레탄폼으로 창틀 공사를 마감하고 있다. 그나마도 우레탄폼을 깊숙한 틈새까지 채워 넣지 않고 대충 쏘고 끝내는 경우가 많은 것으로 알려져 있다. 우레탄폼은 아파트 창틀 주변에 폼을 쏴버리는 것으로 공사가 끝나, 시공이 간편하고 공사비가 적게 든다는 장점이 있다. 반면 시멘트모르타르는 사람의 손으로 아파트 창틀 주변에 모르타르를 넣어서 양생하는 과정을 거쳐야 하기 때문에 인건비가 많이 들고, 양생 시간이 걸리기 때문에 공사기간이 늘어난다. 시공사 대부분이 공사기간 단축과 공사비 절감을 위해 우레탄으로 마감하는 이유가 여기에 있다. 입주민들 입장에서는 아파트 창틀 주변에서 들어오는 바람으로 추위나 더위를 이겨내거나, 아니면 냉·난방비가 필요 이상 많이 들어 결과적으로 관리비 인상 요인이라는 덤터기를 써야 한다. 법무법인 하늘누리 서성기 사무국장은 "우레탄으로 창틀 주변을 마감하면 찬바람뿐만 아니라 바깥 소음과 먼지에도 취약하다. 바람이 많이 부는 부산의 지역특성상 창틀이 심하게 떨리는 불안한 현상도 감수해야 한다"며 "창틀에 대한 시멘트모르타르 시공 판례를 받아내는 등 끊임없는 하자보수 노력을 통해 입주민의 불편을 개선해 가고 있다"고 말했다. 법무법인 하늘누리는 창틀 마감공사 외에도 아파트 세대의 욕실 벽체 타일 뒤채움 부족시공에 대한 판례도 여러 건을 받아내며 이와 관련한 입주민들의 잇따르는 민원을 해결해주고 있다. 아파트 시공사는 세대 욕실 벽체타일의 100% 뒤채움을 해야 함에도 이를 제대로 이행하지 않으면서 타일이 벽체에서 탈락되어 금이 가거나 깨어지는 사례가 많다. 이에 대해 시공사가 제대로 보수도 해주지 않는 등으로 많은 민원이 발생하는 실정이다. 법무법인 하늘누리는 이 같이 세대 욕실의 벽체타일 뒤채움 부족시공에 대하여 뒤채움 100%와 부족시공 차이 금액을 받아내는 판례를 통해 시공사의 업무개선을 유도하고 있다. 도움말=법무법인 하늘누리 paksunbi@fnnews.com 박재관 기자

최첨단 드론을 띄워 아파트 외벽 균열을 정확하게 찾아내 균열 미 발견에 따른 입주민 피해를 예방하고, 정당하게 감정 하자 보수금을 더 많이 받을 수 있는 길이 열렸다. 부산 연제구 법조타운에 사무실을 둔 법무법인 하늘누리(대표변호사 신원삼)는 법원에 드론 감정을 신청하고, 법원이 지정하는 감정인이 드론 전문가와 협업해 외벽 균열 감정을 할 수 있는 하자소송 방법을 개발, 이를 실제 아파트 하자소송에 접목해 큰 호응을 얻고 있다. 지금까지 아파트 하자소송에서 외벽 균열 확인은 대부분 하자 감정인의 시력에 의존하는 '눈대중 감정'이 일반적이었다. 그러나 최근 아파트가 고층화하고, 짙은 색상이나 알록달록하게 외벽을 도색하는 사례가 늘면서 육안 감정으로 균열을 꼼꼼하게 찾아내는 것은 사실상 불가능한 실정이다. 망원경으로 외벽 균열을 감정하기도 하지만 고층 아파트는 이마저도 발견이 쉽지 않다. 이 같은 변화에 누구보다 발 빠른 대응에 나선 법무법인이 하늘누리다. 하늘누리는 최첨단 기술인 드론으로 아파트 외벽 균열을 감정할 수 있는 길을 법원을 통해 열면서, 하자소송 방법을 한 단계 업그레이드했다는 평가를 받고 있다. 법무법인 하늘누리 서성기 사무국장은 "사람의 시력으로는 0.3㎜이하의 미세 균열은 물론, 실금 이상의 제법 큰 균열도 잡아내기 어려워 드론을 통한 아파트 외벽 균열 감정을 도입해 입주민들에게 도움을 주고 있다"고 설명했다. 육안 감정에 비해 드론 감정에 따른 하자소송 보수 판결금액도 현격하게 차이가 나는 것으로 알려졌다. 서 국장은 "전북 A아파트의 경우 모 법무법인이 육안으로 실시한 외벽균열 감정 보수금이 9000여만원에 불과했으나, 드론 조사 방법 이후 7억2600만원으로 크게 높아졌다"라고 사례를 소개했다. 또, 경북 경주 B아파트는 8900만원이던 감정 보수비가 4억3500만원으로, 경기 수원 C아파트는 2억3100만원이던 감정 보수금액이 드론 감정 이후 10억2300만원으로 늘어났다고 덧붙였다. 하마터면 애먼 입주민들만 이 차액만큼의 손실을 입을 뻔한 것은 물론, 하자보수 기간 내에 균열을 발견하지 못해 추후 큰 피해로 이어질 수 있었다는 것이다. 박재관 기자도움말=법무법인 하늘누리

최근 신축 아파트를 포함한 공동주택 하자 보수 소송이 늘고 있다. 하자보수에 제대로 응하지 않거나 하자담보책임 기간이 지나면 책임을 회피할 수 있다는 점을 악용해 일부만 보수하거나 소송을 고의로 지연시키는 경우도 상당하다. 부산파이낸셜뉴스는 입주민들이 억울한 피해를 입지 않도록 법무법인 하늘누리의 도움말로 '아파트 하자소송 길라잡이'를 사례 중심으로 수시 연재한다. 부산 연제구 A아파트는 하마터면 하자소송 피해보상을 한 푼도 받지 못할 뻔했다. 소송을 맡은 법무법인이 청구금액 소가(訴價)를 3100만원으로 터무니없이 낮춰 잡고, 피고를 시공사로만 적시해 소송을 제기했기 때문이다. 집합건물법 제9조는 시행사가 자력(資力)이 있는 경우 시공사만 대상으로 하자소송 배상청구를 하지 못하도록 하고 있다. 그런데도, 소송을 맡은 법무법인측이 시행사의 자력 여부를 확인하지 않은 채 시공사를 상대로만 청구소송을 하는 바람에 애먼 입주민들만 피해를 당할 뻔한 것이다. 부산 연제구 법조타운에 사무실을 둔 법무법인 하늘누리는 최근 이 사건을 수임해 정상적인 소송을 진행 중이다. 신원삼 대표변호사와 서성기 사무국장은 시행사의 과세정보를 꼼꼼하게 확인, 시행사에 자력이 있음을 확인했다. 하자 손해배상 소가를 다시 감정해 9억3600만원으로 책정하고, 청구 소송을 시행사·시공사·보증사를 공동 피고로 설정해 진행하고 있다. 하늘누리는 예상되는 하자소송 피해보상금 9억3600만원에 따른 이자 청구 소송도 동시에 시작했다. 하자소송은 대개 2년~2년 6개월가량 걸린다. 하늘누리는 하자소송에 따른 9억3600만원의 손해배상 예상금액을 적시한 소장 부본이 아파트 시행·시공·보증사에 송달된 다음날부터 날짜를 계산해 법원 감정 완료 후 청구 취지 정정 때까지의 모든 이자를 입주민이 지급받도록 하고 있다. 손해배상 예상금액에 대한 이자청구는 2013년 법무법인 하늘누리가 처음으로 시작한 고유의 노하우로, 다른 법무법인이 따라하지 못하는 차별화된 부분이다. 하늘누리는 이자 약정이 없는 경우 민법이 정한 연 최고 이율인 5%를 적용, 2년6개월에 대한 12.5%의 이자를 입주민들이 지급받도록 한다. 청구금액에 따라 이자가 달라지겠지만 잘만 활용하면 변호사 비용을 충당할 정도다. 현행 집합건물법 제9조는 시행사가 모든 하자에 관해 포괄적인 책임을 부담토록 하고 있다. 분양카탈로그, 견본주택 약속위배시공하자, 준공도면 대비 미·오시공 하자 등 사용 검사 전과 사용검사 후의 하자까지 책임을 지도록 하고 있다. 통상 입주민 입장에서는 아파트 분양계약 체결 시 이름있는 시공사, 즉 대기업 건설회사를 신뢰하는 경우가 많다. 그런데도 시공사인 건설회사는 책임을 전혀 지지 않는 걸까. 시공사도 책임을 지는 경우가 있다. 시행사가 무자력(無資力)인 경우다. 무자력이란 시행사의 책임재산이 없어 하자손해배상금을 지급할 능력이 없는 상태를 말한다. 위의 예시에서 보듯 시행사가 자력이 있는 데도 시공사를 대상으로 청구하면 기각사유가 된다. 법무법인 하늘누리는 입주민이 불리한 합의는 무효라는 사실을 밝혀내 정당한 보수금을 지급받도록 한 사례도 있다. 감정결과와 합의결과 사이에서 입주민이 불리하게 합의한 사실을 밝혀내고 어떻게 하면 합의를 깰 수 있을까를 고민하다, 전혀 엉뚱한 곳에서 유사 판결사례를 찾아내 접목, 유리한 판결을 받아냈다. 교통사고로 다리와 머리를 다친 피해자가 다리 장애는 바로 알 수 있어서 합의를 해주었는데, 합의 이후 머리에 이상이 있어 보험사에 치료비 및 장애보상을 요청했으나 이미 합의했으므로 보상해줄 수 없다는 말을 듣고, 소송을 통해 보상을 받은 판례를 제시한 것이다. 이같은 판례를 하자보수 소송에 접목, 입주민의 불리한 합의를 무효화하고 합의 이후 발생한 보상금 지급을 받아내도록 한 것이다. 공동주택의 하자소송은 누가, 언제, 어떻게 하느냐에 따라 배상 금액이 확연하게 달라진다. 법무법인의 전문성을 첫손가락에 꼽는 이유다. 도움말=법무법인 하늘누리 paksunbi@fnnews.com 박재관 기자

[파이낸셜뉴스]  우리는 생활 속에서 그 수를 헤아릴 수 없이 많은 물건을 구매하고 사용한 다음 쉽게 버리고 있다. 폐기물은 소득과 소비 수준이 높은 사회일수록 많이 양산된다. 화학물질과 희토류를 이용한 제품의 소비는 안전하게 처리해야 할 폐기물의 양을 기하급수적으로 증가시킨다. 우리는 이미 폐기물을 처리하기 위해 많은 비용과 노력과 기술을 사용해야 하는 경제 속에 살고 있다. 그런데 폐기물처리시설은 대표적인 혐오시설 중 하나다. 우리는 쾌적한 거주 생활 환경과 일터를 원하기 때문이다. 원자력발전소, 변전소, 폐기물처리시설, 교도소와 같은 혐오시설은 우리의 생활을 쾌적하게 유지하기 위해 반드시 필요한 시설이지만, 나를 포함한 우리는 우리의 생활 반경에 그와 같은 시설이 존재하지 않기를 바란다. 혐오시설의 설치는 엄격한 입지선정 절차와 까다로운 주민참여를 요구하는 행정절차에 해당하며, 관련 행정절차는 법률과 조례가 정한 절차 규정을 준수해야 한다. 절차의 하자는 행정소송을 유발하는 중요한 원인이며, 아무리 공익적 목적으로 추진된 선정 처분이라고 하더라도 절차적 하자로 인해 쉽게 무효화 될 수 있기 때문이다. 우리는 최근 이와 관련된 유명한 판결의 제1심 결론을 기사로 확인했다. 그 행정 소송의 이름은 ‘마포 광역자원회수시설(소각장) 입지 결정 고시처분 취소 청구 소송’이다. 그 재판의 쟁점은 ‘폐기물처리시설 설치 승인 처분’ 또는 그에 앞선 ‘폐기물처리시설 입지 결정 처분’과 관련된 ‘행정 절차의 하자’에 대한 것이다. 법원은 처분에 이른 행정절차의 하자가 위법한지 판단해야 하고, 만약 위법하다면, 그 위법은 ‘하자의 치유’를 허용하지 않는 무효 또는 취소 사유에 해당하는지를 판단해야 한다. 절차의 하자를 엄격하게 판단하는 법 논리는 ‘공익의 효율적 목적 달성’이라는 중요한 반대 법익과 사이에 강력한 긴장과 갈등을 조성한다. 대법원 2007. 4. 12. 선고, 2006두20150 판결은 위 마포구 소각장 입지 소송과 거의 유사한 법리 판단을 한 사안으로 참고가 된다. 당시, 화순군은 농촌폐기물종합처리시설을 구 ‘폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역지원 등에 관한 법률 (이하 폐촉법)’과 관련 화순군 조례에 따라 추진했다. 폐촉법은 시설 입지선정을 위해 정원 11명 이내로 시군구 의원 2인, 공무원 2인, 주민대표 3인, 시군구 추천 전문가 2인, 주민대표 추천 전문가 2인으로 입지선정위원회를 구성하도록 했다. 구성된 입지선정회의는 재적위원 3분의 2 이상의 참석과 참석위원 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정했다. 화순군수는 관내 주민 210인, 사회단체장 25인, 군 의회 의원 16인, 기자 13인, 군 공무원 16인 등 무려 총 280명의 관내 이해관계인들을 대거 입지선정위원회 위원으로 위촉했으나, 군수가 선정하는 전문가와 주민대표가 추천하는 전문가는 전혀 포함시키지 않은 상태로 위원회를 구성했다. 위원회는 투표 의결로써 ‘화순군 한천면 가압리 (주암제 상부)’를 시설 대상 입지로 결정했고, 전라남도지사는 이를 승인하는 처분을 했다. 이에 화순군 일부 주민 32인은 전라남도지사를 상대로 ‘폐기물처리시설승인처분 무효확인 등’ 행정소송을 제기했던 것이다. 제1심인 광주지법은 입지선정위원회의 구성 위원의 하자는 취소사유에 불과하다고 판단해, 원고들의 청구를 기각 및 각하했다. 그러나 광주고법은 “각 2인의 전문가들을 참여시키도록 한 입법취지는 △전문적인 식견을 갖춘 전문가로 해금 폐기물처리시설 설치에 따라 예상되는 여러 문제들을 사전에 심도 있고 공정하게 검토해 이를 구체적으로 제시하게 함으로써 △전체 주민의 이익과 의사를 대변하도록 해 주민 참여를 보다 실질적인 것이 되도록 하고 △지방자치단체의 전횡이나 소수 주민대표의 경솔한 결정으로 인한 주민의 권리에 대한 부당한 침해를 방지해 △행정의 민주화와 신뢰를 회복하는데 있다.”는 이유를 들어 4인의 전문가를 포함시키지 않은 입지선정위원회를 구성해 의결에 이른 절차의 하자는 중대한 것이고 객관적으로도 명백하다고 보아 ‘무효’에 해당한다”고 판시했다. 대법원은 위원회 구성의 ‘절차 하자’에 대한 광주고법의 판단을 지지해 무효 판결을 확정했다. 이야기는 여기에서 끝나지 않는다. 왜냐하면 우리는 법원의 판결 법리만 확인하고 말 것이 아니라 현실적인 문제 해결 과정에 대해서도 종합적으로 살펴보아야만 하기 때문이다. 그러므로 우리는 대법원 판결이 확정된 2007. 4. 12. 이후, 화순군의 농촌폐기물종합처리시설이 어떻게 처리됐을지 그 후속 처리 상황을 살펴볼 필요가 있다. 현재, 화순군 농촌폐기물종합처리시설은 2008년 12월 2일 ‘사용 개시 승인’을 받아 가동 중이다. 그리고 그 입지는 화순군 한천면 가암리 산 92번지로 위 대법원 판결에서 무효로 선언된 ‘입지’와 동일한 위치에 건설돼 가동된 것으로 추정된다. 화순군은 위 대법원 패소 판결 확정 전인 2007년 4월 13일 화순군 '폐촉법' 조례를 개정해 입지선정위원회의 대상이 되는 폐기물처리시설의 면적 기준을 확대하고 이를 공포하는 한편 전라남도에 6월 18일 설치승인을 받아 재추진했다. 이러한 화순군의 재추진을 반대한 주민들 300여명은 2007년 9월 14일 광주지방법원(행정부)에 '폐기물처리시설 설치승인 처분 무효'를 내용으로 하는 행정소송을 다시 제기했다. 그러나 새롭게 추진된 농촌폐기물종합처리시설의 면적 기준은 입지선정회의의 대상이 되지 않는다는 이유로 모두 기각돼 확정됐다. 그렇다면, 최초 화순군의 입지선정위원회의 절차 하자가 중대 명백해 무효 사유에 해당한다고 판단했던 광주고법과 대법원 판결의 의미는 무엇일지 고민해보지 않을 수 없다. 우리 또한 절차 하자에 의한 무효 사유를 법문으로 구체화 해 최대한 열거하고, 당연 무효 사유에 해당하지 않는 절차의 하자라면 그 치유를 ‘사실심 변론종결시’까지 가능하도록 해 무익한 행정절차가 소송 외에서 반복되지 않도록 ‘독일 행정절차법 제44조, 제45조, 제46조의 규정’을 참고해 규범화 할 필요가 있다고 생각한다. one1@fnnews.com 정원일 기자

최근 신축 아파트의 크고 작은 하자가 사회문제로 떠오르면서 '하자소송' 시장이 큰 주목을 받고 있다. 하자를 얼마나 빠르게, 재발없이 보수하고, 입주자 요구를 만족시킬 수 있을 지가 최대 관심사다. 우리나라에서 아파트는 단순한 주거지 이상의 의미를 갖는다. 대다수 가정에서 재산목록 1호일 정도로 큰 비중을 차지하기 때문이다. 거주하는 공간이면서 재테크 수단이기도 하다. 재개발·재건축에 관심이 쏠리는 것도 이 때문이다. 그만큼 하자보수 문제는 중요하고 민감한 사안이다. 아파트 하자소송에서 가장 중요한 것은 뭘까. 무엇보다 법무법인의 전문성을 첫손가락에 꼽는다. 하자소송에 특화된 변호사와 법무법인이어야 입주민의 피해보상 권리를 온전히 찾아줄 것이기 때문이다. 부산 연제구 거제동 부산법조타운 6층에 사무실을 두고 있는 법무법인 하늘누리는 전문분야의 중요성을 일찍이 간파하고 발 빠르게 대응한 '하자소송' 국내 선두주자로 통한다. 1988년 사법시험 40회에 합격한 신원삼 대표변호사가 법무법인을 이끌고 있다. "다양한 사건을 맡아 오던 중 2010년께부터 전문 변호사가 서서히 업계 화두로 등장하기 시작했습니다. 저 역시 전문 변호사의 길을 모색하다 공동주택(아파트) 하자소송 전문 변호사의 길을 가겠다는 결심을 내렸습니다. 곧바로 옆 사무실 박국홍, 울산에 계시던 최장식 변호사님과 의기투합해 2013년 법무법인 하늘누리를 설립했습니다." 2013년 당시만 해도 부산에서는 하자소송 전문 변호사를 찾기가 쉽지 않았다. 서울 일부에서 하자소송 전문 변호사가 막 등장하던 때였다. 그런 점을 감안하면, 신 변호사의 판단은 예리하고 빨랐다. 법무법인 출발 당시부터 그와 호흡을 맞추고 있는 서성기 사무국장도 하자소송 전문가다. '건축물 하자담보 책임에 대한 연구'로 법학박사 학위를 취득했고, '하자소송 이것만 알면 된다'는 책을 펴낸 저자이기도 하다. "입주자 대표회의(아파트)가 어떻게 하면 좋은 결과를 얻을 수 있을지를 초지일관 1순위에 두고, 그들의 길잡이가 되려고 노력해 왔습니다." 20년 넘게 하자소송 전문 변호사의 길을 걸어오고 있는 신원삼 변호사와 법무법인 하늘누리가 지금껏 지켜오는 철칙이다. 오랫동안 하자소송을 해왔기 때문에 다양한 사례와 판례도 꿰뚫고 있다. 하자보수 요구는 입주민들이 아파트에 입주하는 순간부터 시작된다. 신 변호사는 "아파트 하자의 70%가 사용검사 전 하자인 오시공, 미시공, 변경시공 하자이고, 나머지 30%가 2년, 3년, 5년, 10년차 하자"라면서 "입주민들의 다양한 요구를 정리해서 시행사, 시공사, 보증회사에 통지해 하자보수를 제대로 할 수 있도록 관리사무소와 협의하는 일부터, 하자소송 준비에 이르기까지의 전 과정을 안내하고, 협의하면서 최선의 결과를 낼 수 있도록 꼼꼼하게 처리하고 있다"고 말했다. 신축 아파트의 하자보수 민원은 날로 증가하는 추세다. 입주민 불만도 늘고 있다. 소비자고발센터에 따르면 올 1월~11월까지 소비자고발센터에 제기된 건설부문 민원은 333건에 달했다. 아파트 천장이나 상가에서 물이 샌다는 민원이 속출했고, 부실 마감에 따른 고발사례도 이어졌다. 깨진 타일, 곰팡이 벽지, 옵션으로 설치한 가구나 가전이 계약 당시와 다른 사례 등을 문제제기 했으나 AS를 제때 받지 못했다는 주장이 많았다. "시공사는 정해진 기간 동안만 하자보수 책임을 집니다. 시공할 때의 문제와 관계없이 시간이 지나면 아파트가 노후화되면서 자연스럽게 하자가 발생할 수 있기 때문입니다. 시공사의 하자담보 책임기간은 내력구조, 지반공사 하자의 경우 10년, 시설공사별 하자의 중대성이나 시설물의 사용가능 횟수, 교체가능성 등을 고려해 2~5년으로 제한하고 있습니다. 이 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 하자에 대한 책임을 물을 수 없게 됩니다." 신 변호사는 하자보수 기간 안에만 소송을 진행하면 된다고 생각하는 사람이 많지만, 타이밍도 중요하다고 말한다. 하자보수 소송을 언제, 어떻게 하느냐에 따라 감정액이 달라지기 때문이다. "아파트 하자보수 소송은 시공 상의 하자에 대해서만 다투기 때문에 시공 상 하자를 제외한 하자에 대해서는 건물이 경과된 햇수에 따라 1년에 5%씩 시공사의 책임을 감면해줍니다. 이 때문에 하자보수 소송이 늦어지면 그만큼 입주민이 받을 수 있는 판결금도 줄어듭니다." 그렇다고 하자가 나타나는 즉시 소송에 나서는 것도 바람직하지 않다. 아파트 하자는 시간을 두고 발생하기 때문에 시간이 경과하면서 나타나는 하자까지 꼼꼼하게 확인해야 한다. 하자의 책임이 시공사에 있다는 것을 인정받기 위한 증거 준비 시간도 필요하다. 그렇다면, 하자소송은 언제 하는 것이 가장 좋을까. 신원삼 변호사는 "사용 검사일을 기준으로 2년 안팎에 소송을 제기하는 것이 입주민에게 가장 유리하다"고 말한다. 준공검사일 이후 1년 이내 아파트 하자를 어떻게 처리할지 동 대표들이 모여 법무법인이나 진단회사를 선정하기 위한 논의를 시작하는 것이 좋다는 조언이다. 법무법인이나 진단회사 선임과정에 시간이 소요될 것을 감안한 일정이다. 이어 사용검사 1년 6개월 무렵에는 하자조사 절차를 진행하고, 이와 병행해 아파트 구분 소유자들로부터 채권양도양수통지 절차를 진행해 사용검사 2년 무렵 법원에 소장을 접수하는 것이 좋다는 설명이다. 신원삼 변호사는 "하자를 찾거나 보수하는데 많은 시간을 보내기보다 책임제한이 크지 않은 사용검사 후 1년 정도가 지났을 무렵에, 채권 양도율을 최대로 끌어올려 소송을 진행해야 판결금을 최대한으로 받을 수 있다"며 "분양자들의 채권 양도 동의를 끌어내고, 적절한 시기를 가늠하는 것은 아파트하자보수소송을 진행하는 변호사의 노하우에 달려있는 만큼 아파트하자보수소송을 진행할 때는 경험과 노하우가 풍부한 변호사와 법무법인을 찾아 도움을 받는 것이 유리하다"고 덧붙였다. paksunbi@fnnews.com 박재관 기자

집합건물의 하자보수 또는 하자보수에 갈음한 '손해배상청구 사건(하자소송)'은 전문적인 쟁점이 많고 다양한 이해관계가 복합적으로 대립해 판결까지 상당한 시간과 비용이 필요하다. 최근 상당한 시간과 비용을 들여 하자소송을 제기해 판결을 받고도, 소송 당시 누락된 항목을 찾아 추가 소송을 제기되는 경우가 증가하고 있다. 이와 같은 '2차 하자소송'은 불필요한 절차 반복으로 사회적 비용을 지출하게 한다. 불필요한 2차 하자소송 제기는 지양돼야 한다. 그 발생 원인을 살펴보고 해결 방안을 제언하고자 한다. 먼저, 하자 분쟁이 대부분 기획소송으로 진행되기 때문에 불필요한 2차 소송이 발생하는 경우가 생긴다. 집합건물 내 각 개인이 하자보수를 청구하기는 쉽지 않다. 이렇다보니 하자소송은 단체소송으로 기획되는 경우가 많다. 문제는 세대의 대표자, 소송대리인 등 소송 기획자들과 세대원 사이의 이해관계 상충에서 발생한다.기획자들에게 성과는 판결금이다. 이 때문에 시간비용, 실제 하자보수 상태, 소송비용 등을 거의 고려하지 않고, 2차 하자소송을 제기해서라도 추가 판결금을 받는 것이 중요하다. 하지만 세대원 입장에서는 시공사 등과 합의해 신속한 하자보수를 받는 방안이 시간비용, 소송비용, 생활의 불편함 해소 등의 차원에서 더 바람직할 수 있다. 둘째, 불필요한 2차 하자소송 발생은 부실한 감정제도와 관련이 깊다. 하자 판단은 고도의 전문 분야다. 법원은 감정에 크게 의존한다. 그러나 전문성 부족으로 감정인이 부실한 감정을 하는 경우 이에 의존한 판결은 하자 분쟁을 일괄타결하지 못하고, 세대원들은 감정인이 감정하지 않은 하자를 찾아 2차 소송을 제기하게 된다. 감정제도 문제를 개선하기 위해서는 건설 감정인의 자질 보강이 필요하다. 독일의 경우처럼 법원과 건설전문가인 건설협회가 협력해 감정인의 자질을 보장하고, 감정인 풀을 관리하는 '공적 감정인제도'도입을 제언해 본다. 셋째, 하자사건 해결의 기준 부족에서 오는 문제다. 현재 '공동주택 하자의 조사·보수비용 산정 방법 및 하자판정기준' 및 '건설감정실무' 가 있지만, 하자소송에 일괄적으로 적용되는 기준은 아니다. 하자사건 해결을 위한 명확한 기준을 제시하면, 소송 전 합의나 중재가 지금보다 증가할 것이다. 또 2차 하자소송도 상당히 줄어들 것이다. 따라서 법원과 건설협회·감정인·변호사 등 전문가들과 유기적으로 협조해 명확한 하자소송의 유형별 쟁점 및 기준을 만드는 것이 시급하다. 또 이렇게 만들어진 기준을 하자소송의 공식적 기준으로 정하고, 이를 규범화하는 것을 제언하고자 한다. 김한나 법무법인 두우 변호사

[파이낸셜뉴스] 서울 양천구에 있는 목동 롯데캐슬마에스트로 아파트에서 발생한 균열, 누수 등 하자를 두고 재건축 조합과 입주자들이 롯데건설, 주택도시보증공사(HUG)를 상대로 제기한 소송에서 일부 승소했다. 3일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사합의28부(신용무 부장판사·김광식·홍자경 판사)는 목제1주택재건축정비사업조합과 목동롯데캐슬마에스트로 아파트 입주자대표회의가 롯데건설과 HUG를 상대로 제기한 하자보수 보증금 이행 소송에서 최근 원고 일부 승소로 선고했다. 원고들은 목동 롯데캐슬마에스트로의 하자와 관련해 시공사 롯데건설과 하자를 보증하기로 한 HUG에 책임이 있다고 주장하며 지난 2020년 6월 소송을 제기했다. 목동 롯데캐슬마에스트로는 지난 2019년 4월 준공된 아파트로, 원고 측은 외벽·지붕·옥탑층 등 건식균열, 엘리베이터홀 PS(설비 배관)실 내 누수, 지하주차장 천정 방수재 누출 등 하자가 발생했다고 주장했다. 조합 측은 "롯데건설은 원고 조합에 대해 도급계약 또는 건설산업기본법에 따른 수급인의 담보책임으로서 하자보수를 갈음한 손해배상책임을 부담해야 한다"고 말했다. 입주자대표회의 측은 "HUG는 해당 아파트에 관해 하자 담보 책임기간 이내에 발생하는 하자의 보수를 보증하는 하자보수 보증서를 발급했고, 입주자대표회의는 보증채권자가 됐다"며 "사용검사 후 발생한 하자에 대한 보수비를 지급할 의무가 있다"고 했다. 법원은 대부분의 하자에 대해 롯데건설의 책임이 있다고 판단했다. 다만 일부 항목의 경우 조합이 롯데건설에 별도의 손해배상 소송을 청구했기 때문에 이를 제외해야 하며, 모든 부분을 시공상의 잘못으로 판단할 수는 없다고 봤다. 재판부는 "사용검사일(2019년 4월 23일)부터 최초 감정조사가 착수된 시점(2021년 7월 12일)까지 약 2년 3개월이 경과한 만큼 자연적인 노화 현상이 발생할 수 있다"며 "관리상 잘못으로 아파트 하자가 확대됐을 개연성도 배제할 수 없는 만큼 롯데건설이 배상해야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 85%로 제한해야 한다"고 판시했다. HUG의 책임에 대해서도 "보증기간 내에 발생한 하자에 대해 하자보수 보증금을 지급할 의무가 있다"면서도 "보증책임은 손해배상책임과 동일한 하자 보수를 위해 존재한다는 점을 고려하면 보증공사의 책임도 같은 비율(85%)로 제한돼야 한다"고 했다. 이에 따라 조합이 롯데건설에 청구한 13억7600여만원에서 10억5400여만원을, 입주자대표회의가 HUG에 청구한 7억5900여만원에서 6억7900여만원을 피고들이 지급해야 한다고 판단했다. jisseo@fnnews.com 서민지 기자

[파이낸셜뉴스] 윤석열 대통령 당선인이 검찰총장 재직 당시 법무부로부터 받은 정직 2개월의 징계 처분을 취소해달라며 낸 행정 소송 항소심에서 "징계에 절차적 하자가 있다"고 주장했다.  서울고법 행정1-1부(심준보·김종호·이승한 부장판사)는 19일 윤 당선인이 법무부 장관을 상대로 낸 징계처분 취소 청구 소송 항소심 첫 변론준비기일을 비공개로 진행했다. 윤 당선인의 소송대리인은 이날 변론준비기일을 마친 뒤 기자들과 만나 "원심 재판부가 명백하게 법리를 오해했다고 판단하고 있다"고 밝혔다. 이 대리인은 "절차적 하자는 핵심 쟁점 중 하나"라며 "의사정족수를 충족하지 못하면 무효가 되는데, 의사정족수와 의결정족수를 왜곡해서 해석해선 안 된다"고 했다. 이어 "이 부분에 대해 정리되지 않으면 앞으로 공무원 징계 수순에 대해 이 판례가 준용될 수 있다"며 "이 부분은 당시 징계 대상자가 대통령이 됐다고 해서 달라지는 것이 없다"고 말했다.  소송 취하 여부를 묻는 질문에는 "중대한 절차적 하자에 대해 원심 재판부가 판단을 하지 않았다"며 "앞으로 이런 일이 발생할 수 있으니 원고가 대통령이 됐다는 특별한 사정 때문에 결정할 순 없다는 것이 변호인들의 의견"이라고 했다. 그러면서 "윤 당선인은 '변호인들이 합의해서 하세요'라고 했다"고 전했다. 반면, 법무부 측은 "우리는 1심에서 이겼으니 주장할 게 없고, 특별히 새롭게 주장한 것도 없다"는 입장이다. 재판부는 오는 6월 7일 변론준비기일을 한 차례 더 열어 절차적 하자에 대한 양측 의견을 다시 확인할 계획이다. 법무부는 2020년 윤 후보의 비위를 확인했다며 직무집행 정지 처분을 내렸다. 이후 법무부 산하 검사징계위원회는 △주요 재판부 사찰 의혹 문건 작성·배포 △채널A 사건 감찰·수사 방해 △재판부 사찰 문건 작성·배포 △정치적 중립 훼손 등을 이유로 윤 후보에게 정직 2개월의 징계처분을 내렸다. 이에 윤 당선인은 징계처분 취소 소송을 제기하는 한편 처분의 효력을 중단해달라며 집행정지를 신청했다. 집행정지 신청은 받아들여졌지만, 본안 소송 1심 재판부는 대부분의 징계 사유가 인정된다며 원고 패소로 판결하자, 윤 당선인 측은 1심 판결에 불복해 항소했다. 다만 윤 당선인이 정직 2개월 징계 처분 취소 소송과 함께 낸 직무집행 정지 처분 취소 소송은 1심 각하 판결 이후 윤 당선인 측이 소 취하를 하면서 종결됐다. clean@fnnews.com 이정화 기자

코로나바이러스(코로나19) 확산으로 인하여 물류비 상승 등 대내외 환경이 최악인 상황 속에서 원자재 가격의 가파른 상승으로 중소기업의 생존이 위협받고 있다. 한국은행이 발표한 5월 기준 수입물가지수는 112.41로 전월보다 2.6% 오른 것으로 밝혀졌다. 이런 가운데 중소기업이 최근 해외 기업과 국제 거래를 하는 과정에서 분쟁이 생겨 물품대금 소송으로까지 이어지는 사례가 증가하고 있다. 국내 중소기업 A사는 해외의 B사와 제작물 공급계약을 체결하였는데 그 주요 내용은 A사는 부품을 구입하여 제공하고 B사는 부품을 조립하여 최종 완성품인 제품을 C사에게 납품하는 것 이였다. 그런데 C사가 최종 완성품에 하자를 이유로 대금 지급을 거절하여 소송으로 이어지게 되었다. 국내 중소기업 D사는 USB케이블을 납품하는 계약을 E사와 체결하였고, 이 사건 계약에는 D사가 납품한 물품의 품질에 하자가 있으면 D사가 이에 대한 모든 책임을 진다는 규정과, D사가 납품한 물건이 불량으로서 하자가 있을 때 D사가 이에 대한 책임을 모두 진다고 규정하고 있었다. 그런데 USB 케이블에 불량이 발생하여 E사는 물품을 전량 회수하게 되었고, 이로 인한 피해로 E사는 D사에게 물품대금을 지급하지 않자 소송으로 이어지게 되었다. 국내 중소기업 F사는 해외의 G사와 납품 계약을 체결하고, G사에 납품할 제품을 생산, 공급할 목적으로 E사와 계약을 체결하였으나, E사의 납기일 미준수로 G사로부터 주문 일부를 취소 당하는 손해를 입었고 계속적 거래 관계도 종결되는 피해를 입었다. 법률사무소 플랜의 김민진 변호사는 “위의 사례는 모두 최근 직접 진행한 중소기업 물품대금 사건의 대표적인 사례”라며 “계약서에서 먼저 중요하게 살펴봐야 할 사항은 분쟁이 생기는 경우 어느 나라 법에 따라 어느 나라 법원에서 재판을 할 것인지, 아니면 중재를 통해 해결할 것인지를 결정해야 하는 것이다. 만일 이러한 결정이 일방에게 유리한 지역이나 방식으로 정해지는 경우 그 반대 입장에서는 법적 해결에 상당한 부담을 느끼게 되고 결국 아주 중대한 문제나 큰 금액에 대한 손해배상이 아닌 한 손해를 감수할 수밖에 없는 상황에 놓일 수밖에 없다. 따라서 계약서를 작성할 때 만일의 분쟁에 대비하여 준거법 및 관할 등에도 신경을 기울여야 한다”고 조언했다. 이어 김민진 변호사는 “물론 국내 중소기업은 계약 관계에서 을의 입장에 서있으므로 행여 까다롭게 굴면 계약이 안될 것이라는 우려에 ‘울며 겨자 먹기’식으로 그냥 사인하는 경우가 있다. 그러나 자신의 정당한 권리를 보호받고 요구하는 조항을 삽입해야 나중에 큰 후회를 막을 수 있다.”고 신신당부했다. 물품대금 소송이 제품 하자에서 비롯된 경우의 법적 공방 물품대금 소송에서, 제품 하자로 인한 원인으로 대금지급을 거절하거나 손해가 발생한 경우에는 전문 기관의 시험 성적서나 보고서를 제출하여 하자 발생의 책임을 물을 수 있다. 법률사무소 플랜의 김민진 변호사는”관련 시험성적서나 보고서에 오류가 없는지 면밀하게 검토하고, 필요한 경우 법원 감정 절차를 통하여 정확한 하자의 원인을 명확하게 확인할 필요성도 있다”며 “물품대금 소송 진행 시 사건의 경위와 체결한 계약의 성격을 명확히 확인하고, 제품과 기술에 대한 이해와 분석을 바탕으로 소송을 진행 한다면 보다 효과적으로 분쟁에 대응 할 수 있다”고 전했다. 계약서뿐 아니라 외국회사와 거래할 때 최우선적으로 파악해야 하는 사항은 수입업체의 법적 지위와 신용도를 확인해두는 것이다. 일단 수출업체가 큰 비용을 들이지 않고 수입업체의 신용도를 사전에 확인하는 방법은 해외 수입업체의 신용조회다. 미국의 경우 대부분의 주 정부 웹사이트(Secretary of State)를 방문하면, 거래하고자 하는 기업의 현 상태를 볼 수 있는 정보(Entity Information)가 공개돼 있다. 개인사업체(individual or sole proprietorship)는 동업자 없이 소유주 한 개인에 의해 사업이 운영되고, 소유주는 기업의 경영자이며 운영자가 된다. 개인사업자는 기업을 설립할 때 필요한 법적인 절차가 다른 형태보다 간단하다. 소유주가 비즈니스 관리나 회사 이익금 사용 결정 등을 통제할 수 있는 권한이 있으므로 보통 비즈니스를 시작하는 단계에서 많이 선호하는 회사 형태다. 반면, 개인부채와 법적 책임도 소유주에게 무한책임이 따르는 부담감도 있다. 법률사무소 플랜의 김민진 변호사는 “이 사이트에선 부동산 자산정보, 금융정보 및 해당업체의 파산 또는 소송정보까지 확인할 수 있다. 조사 결과 만일 과거에 파산이력, 현재 체납세금 또는 다른 업체와의 소송이 진행중인 걸 확인했다면 즉시 추가적인 물품선적을 그만두고 법적 대응책을 마련해야 할 것이다.”라고 전했다. 다음으로 수출업체가 수입업체와 거래조건에 대해 협상을 하거나 계약을 하기 이전에, 수입업체에 대한 신용도(Credit Rating)를 반드시 조회해야 한다. 미국의 경우 기업의 신용등급을 조사해 유료서비스로 제공하는 기관을 활용할 수 있다. 그러나 비용이 비싸고, 회사이름으로 대출 또는 자산의 구입이력이 없는 소규모의 기업에 대한 정보는 없을 수 있다. 이럴 때는 우리나라의 한국무역보험공사(K-Sure)의 국외기업 신용조사 프로그램을 활용할 수 있다. 이 서비스는 해외지사 및 전 세계 신용조사기관을 통해 국외기업 정보를 조사한 후 신청인에게 신용조사 보고서를 제공하는 서비스다. 향후 국외기업의 신용위험 및 비상위험을 담보하는 무역보험에 가입하기 위해서는 사전에 국외기업 신용조사를 의뢰하는 것이 바람직하다. 국제 무역거래에 있어 계약서는 수입자의 신용 리스크를 최소화하고, 분쟁을 해결할 수 있는 최선의 장치다. 거래당사자와의 거래관계 및 의무와 책임에 대한 부분을 입증하는 결정적인 문서로서 역할을 하기 때문이다. 그러므로 비용 부담을 감수하고라도 전문가를 통해 거래물품의 정보, 상환조건, 선적지연일 등 세부사항을 철저하게반영하면 사후 분쟁 시 큰 도움이 될 수 있다. 법률사무소 플랜의 김민진 변호사는 “덧붙여 수출자, 수입자의 법인명, 주소, 권한있는 자의 성명 및 서명을 정확히 확인하고 기재해 계약관계를 확실하게 해 둬야 대금 미회수 등 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비할 수 있다. 그리고 처음 거래하는 업체이거나 계약대금이 고액인 경우, 대금결제조건을 신용장 방식으로 하는게 안전하다.”고 조언했다. 해외의 기업과 물품 대금 분쟁을 겪거나 소송로 이어지게 된다면, 중소기업에게는 시간∙경제적 손실뿐 아니라 물리적•언어적 장벽으로 힘든 점이 많다. 따라서 계약할 때부터 분쟁이나 손해 발생 처리 방식을 철저하게 합의해 둬야 불이익을 줄일 수 있다.

[파이낸셜뉴스] 900억원 상당의 계약을 체결해 건물을 지은 후 하자가 발생해도 도급자가 민법상 개인이나 법인이 아닌 조합의 성격을 가진다면 실질적인 배상을 받기 어렵다는 법원의 판결이 나왔다. 9일 법조계에 따르면 최근 서울중앙지법 민사19부(배성중 부장판사)는 원고인 게임회사 웹젠이 회장으로 있는 판교디지털콘텐츠컨소시엄(PDC)이 KCC건설을 상대로 낸 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 대해 "총 2억 5000만원 상당을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. ■23억원 손배소, 2억5천 배상 웹젠은 KCC건설에 맡긴 900억원 상당의 건물 공사에사 상당한 하자가 발생했다며 23억원 가량의 손해배상을 요구했다. 지난 2006년 경기 분당구 삼평동에 벤처기업들을 위한 판교디지털콘텐츠컨소시엄(PDC)이 조성됐다. 이후 2011년 웹젠은 PCD의 회장을 맡게 됐고 해당 사업을 위해 건물 3개동을 신축하는 공사도급 계약을 KCC건설과 체결하는데 앞장섰다. PCD와 KCC건설이 2013년 9월 완공을 목표로 최종적으로 정한 공사계약금액은 900억 가량에 달한다. 공사를 마친 2013년 10월 KCC건설은 보증채권자로 PCD를 두고 KCC건설조합과 해당 공사에 대한 하자보수보증계약을 체결했다. 문제는 이듬해부터 발생했다. PCD측은 KCC건설이 시공 해야할 부분을 시공하지 않았고 도면과 달리 혹은 부실하게 시공했다고 주장하며 2014년 6월부터 여려 차례 하자보수를 요청하기 시작했다. 양쪽 간 가장 큰 쟁점이 된 부분은 전력·조명·설비제어 관련 업체 선정이 기존 약속과 달리 KCC건설이 임의로 선정했다는 부분이었다. PDC는 KCC건설이 임의로 전력·조명·설비제어 업체를 담당 업체와 다른 업체를 통해 시공해 시스템 호환이 불가한 점에 대해 전면 재교체 등 하자보수를 요청했다. 그러면서 해당 제어 설비에 대한 교체 비용을 10억원 가량 청구했다. 이에 KCC건설은 "자사가 선택한 설비업체 역시 하자 보수가 가능하기 때문에 전체 설비를 교체하는 게 아닌 보수비용으로 5000만원 정도로 제한돼야 한다"고 반박했다. 또 2011년 PDC 측이 제공한 실시도면이 이후 2012년 5월 재수정됐으며 이를 기준으로 보았을 때, 하자가 아닌 부분은 제외돼야 한다고 주장했다. ■"조합 자체, 소송 당사자 안돼" 재판부는 무엇보다 PDC가 해당 공사에 앞서 구성한 조합이 법인성격이 아닌 사단인지, 민법상 조합인지 여부에 집중했다. 그러면서 재판부는 웹젠이 회장으로 있는 이 컨소시엄이 민법상 조합에 해당하며, 대법원 판례를 들어 조합 자체로는 직접 소송 당사자가 될 수 없다고 판시했다. 재판부는 "민법상 조합의 성질을 가지는 컨소시엄에 대한 손해배상채권은 원칙적으로 컨소시엄의 구성원인 선정당사자인 웹젠을 포함한 선정자들에게 각 지분비율에 따라 합유적으로 귀속된다"고 설명했다. 다만, KCC건설은 하자보수의무를 보증한 자로 보증금을 지급할 의무가 있다고 봤다. 재판부는 "특별한 사정이 없는 한 도급인이 수급인에게 손해배상을 청구할 시 부가가치세 상당의 손해배상을 청구할 수 없는 점을 미뤄 1억 6000만원 상당을 보상해야 한다"며 "여기에 보증금을 지급할 의무에 중첩되는 사안을 제외시켜 8000만원 가량을 더 지급해야 한다"고 판결했다. pja@fnnews.com 박지애 기자